I trasferimenti immobiliari

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1 I trasferimenti immobiliari Rent to buy e leasing immobiliare Renttobuye leasing immobliare-a cura

2 Gli istituti LEASING ABITATIVO L.208/2015 art. 1 co Legge di stabilità Definizione: E il contratto di locazione finanziaria di immobile da adibire ad abitazione principale con il quale la banca o l intermediario finanziario iscritto all albo ex art. 106 TUB si obbliga ad acquistare o a far costruire l immobile su scelta e secondo le indicazioni dell utilizzatore, che se ne assume tutti i rischi e lo mette a disposizione, dietro corrispettivo che tenga conto della durata e del prezzo di acquisto/costruzione, dell utilizzatore stesso. Alla scadenza del contratto l utilizzatore ha la facoltà di acquistare la proprietà del bene ad un prezzo prestabilito.

3 Requisiti Persone fisiche Immobile da adibire ad abitazione principale Agevolazioni per contratti di leasing stipulati dal al

4 AGEVOLAZIONI IMPOSTE DIRETTE Età<a35anni; Reddito < o = ,00 euro Età>o=a35anni; Reddito>o=55.000,00 euro Detrazione Irpef del 19% dei canoni annui di locazione (max 8.000,00); Detrazione Irpef del 19% del prezzo di riscatto pagato (max ,00); Detrazione Irpef del 19% dei canoni annui di locazione (max 4.000,00); Detrazione Irpef del 19% del prezzo di riscatto pagato (max ,00);

5 ACQUISTO CON MUTUO (art. 15 co. 1 TUIR) DETRAZIONE IRPEF DEL 19% INTERESSI PASSIVI ANNUI PAGATI FINO AD 4.000,00 MAX ACQUISTO IN LEASING (art. 15 co. 1lett. i-sexies.1 e i.sexies.2 TUIR) Detrazione Irpef del 19% dei canoni annui di locazione (max 8.000,00); Detrazione Irpef del 19% del prezzo di riscatto pagato (max ,00);

6 AGEVOLAZIONI IMPOSTE INDIRETTE ATTO DI ACQUISTO DELL ABITAZIONE DALLA SOCIETA DI LEASING CONTRATTO DI LOCAZIONE FINANZIARIA RISCATTO

7 ATTO DI ACQUISTO DELL ABITAZIONE DALLA SOCIETA DI LEASING IMPONIBILE IVA IMPOSTA DIREGISTRO FISSA 200,00 ESENTE DA IVA IMPOSTA REGISTRO 9% oppure all 1,5% se presenti le condizioni PRIMA CASA in capo all utilizzatore FUORI CAMPO IVA IMPOSTA DIREGISTRO 9% oppure all 1,5% se presenti le condizioni PRIMA CASA in capo all utilizzatore

8 La Legge di stabilità 2016 ha introdotto la nuova aliquota dell imposta di registro all 1,5%, applicabile ove l acquisto operato dalla società di leasing abbia ad oggetto un immobile abitativo di categoria diversa da A/1, A/8 e A/9, e che soddisfi, in capo all utilizzatore, le condizioni PRIMA CASA AGEVOLAZIONE PRIMA CASA : (nota II-bis all art.1 della Tariffa Parte I^ DPR 131/86) Persona fisica; Fabbricato diverso da A/1, A/8 e A/9; Immobile ubicato, alternativamente: nel territorio del Comune in cui l acquirente ha la propria residenza o nel Comune in cui l acquirente stabilisca la propria residenza entro 18 mesi dall acquisto, o nel Comune in cui il residente svolge la propria attività lavorativa, ecc Acquirente dichiari di non essere titolare di altro diritto di proprietà, uso, usufrutto, abitazione su altra casa di abitazione sita nel Comune in cui è sito l immobile oggetto dell acquisto con agevolazione prima casa; Acquirente non deve essere titolare, neppure per quote, del diritto di proprietà, nuda proprietà, uso, ecc su altra casa di abitazione acquistata con l agevolazione prima casa.

9 NATURA IMMOBILE SOGGETTO CEDENTE Impresa di costruzioneo ristruttrazione che ha ultimato 4% se prima casa per l utilizzatore 10% l intervento da Immobili Abitativo non oltre 5 anni diversi da A/1, A/8 e A/9 senza prima casa 22% Immobili A/1, A/8 e A/9 IVA REGISTRO IMPOSTE IPOTECARI E CATASTALI 200,00 euro 200, ,00 euro

10 NATURA IMMOBILE Abitativo SOGGETTO CEDENTE Impresa di costruzioneo ristruttrazione che ha ultimato l intervento da oltre 5 anni; Soggetti Iva diversi dall impresa di costruzione o ristrutturazion e; Privato IVA REGISTRO IMPOSTE IPOTECARI E CATASTALI Esente Iva in assenza di opzione o ex art. 10 n.8 bis Dpr 633/72; Imponibile iva con opzione; Fuori campo 200,00 euro se imponibile iva per opzione Negli altri casi esplicitati: 1,5% se prima casa per l utilizzatore 9% 200, ,00 euro se imponibile iva per opzione; Neglialtricasi: 50,00+50,00euro

11 ACQUISTO DI PRIMA CASA DA SOCIETA LEASING VENDITORE IVA REGISTRO IMPOTECARIA CATASTALE Privato - 1.5% o 9% 50,00 50,00 Impresa costruttrice Altra impresa 4% o 10% o 22% 200,00 200,00 200,00-1,5%o 9% 50,00 50,00

12 CONTRATTODI LEASING REGISTRAZIONE IN CASO D USO; IN CASO DI REGISTRAZIONE IMPOSTA DI REGISTRO IN MISURA FISSA

13 RISCATTO IMPOSTE DI REGISTRO, IMPOTECARIE E CATASTALI NELLA MISURA FISSA DI EURO 200,00 CIASCUNA.

14 DOMANDA DI SOSPENSIONE (ART.1 co.79 L.Stabilità 2016) E possibile richiedere, una sola volta, la sospensione per un periodo massimo di 12 mesi nel corso dell esecuzione del contratto al verificarsi delle seguenti condizioni: CESSAZION DEL RAPPORTO DI LAVORO SUBORDINATO, ad esclusione di risoluzione consensuale, per limiti di età, per licenziamento per giusta causa, ecc CESSAZIONE DEI RAPPORTI DI LAVORO PARASUBORDINATO dicuiall art.409n.3c.p.c.

15 CONTRATTO DI LEASING ABITATIVO: NON SI APPLICA LA NORMA SULLA REVOCATORIA FALLIMENTARE DI CUI ALL ARTICOLO 67 COMMA 3 LETTERA a) L.F.; SI APPLICA LA DISCIPLINA PER IL PROCEDIMENTO DI CONVALIDA DELLO SFRATTO

16 RISOLUZIONE DEL CONTRATTO Art. 1 co.1 L.Stabilità 2016 INADEMPIMENTO UTLIZZATORE: Restituzione dell immobile alla società di leasing; L utilizzatore ha diritto alla corresponsione di quanto ricavato dalla vendita o da altra allocazione del bene immobile, a prezzi di mercato, al netto della somma dei canoni scaduti e non pagati fino alla data della risoluzione, dei canoni a scadere attualizzati e del prezzo pattuito per l esercizio dell opzione finale di acquisto. n.b: l eventuale differenza negativa deve essere corrisposta dall utilizzatore al condente

17 RENT TO BUY Art.23 DL 133/14 CONTRATTO DIGODIMENTO IN FUNZIONE DELLA SUCCESSIVA ALIENAZIONE DI IMMOBILI IL PROPRIETARIO LO CONCEDE IN GODIMENTO DIETRO PAGAMENTO DI CANONI PERIODICI IMPEGNANDOSI A CEDERLO AD UNA DATA FISSATA; IL CONDUTTORE PUO ESERCITARE L OPZIONE D ACQUISTO

18 CHI E COSA PER PERSONE FISICHE, IMPRESE, PROFESSIONISTI ED ENTI NON COMMERCIALI SIA COME PARTE VENDITRICE CHE ACQUIRENTE SI PUO APPLICARE A QUALSIASI TIPOLOGIA DI IMMOBILE: a) FABBRICATI CIVILI ED INDUSTRIALI; b) PERTINENZE; c) TERRENI AGRICOLI; d) FABBRICATI IN CORSO DI COSTRUZIONE

19 IL CONTRATTO CORRISPETTIVO CANONE DI LOCAZIONE CORRISPETTIVO DA IMPUTARE ALLA VENDITA CORRISPETTIVO RESTITUITO IN CASO DIMANCATO ESERCIZIO OPZIONE D ACQUISTO

20 GODIMENTO DEL BENE CANONE DI LOCAZIONE IVA E/O IMPOSTA DIREGISTRO IN BASE ALLE REGOLE ORDINARIE DELLA LOCAZIONE Immobile abitativo Concedente impresa di costruzioni/ Soggetto Iva Iva al 10% Imposta di Registro 67,00 Esente Iva Imposta di Registro 2%

21 CORRISPETTIVO PER ACCONTO PREZZO PER LA VENDITA IMMOBILE SI IMPOSTA DIREGISTRO = 200,00 ACCONTO PREZZO E ASSOGETTATO AD IVA? NO IMPOSTA DIREGISTRO = 3% nb: corrisposta sull importo totale dei canoni stabilito in contratto sebbene non ancora corrisposti (Circ. AdE 18/2013) Renttobuye leasing immobliare-a cura

22 Immobile abitativo da soggetto Iva impresa di costruzioni o ristrutturazioni CESSIONE ENTRO 5 ANNI DA ULTIMAZIONE LAVORI 4% -10%- 22% IR 200,00 CESSIONE OLTRE 5 ANNI DA ULTIMAZIONE LAVORI 4% -10%-22% IR 200,00 CON OPZIONE IVA ESENTE IVA E IR IMPOSTA REGISTRO AL 3% Renttobuye leasing immobliare-a cura

23 Immobile strumentale da soggetto Iva impresa di costruzioni o ristrutturazioni CESSIONE ENTRO 5 ANNI DA ULTIMAZIONE LAVORI 10% -22% IR 200,00 CESSIONE OLTRE 5 ANNI DA ULTIMAZIONE LAVORI 10%-22% IR 200,00 CON OPZIONE IVA ESENTE IVA E IR IMPOSTA REGISTRO 200,00 Renttobuye leasing immobliare-a cura

24 ESERCIZIO OPZIONE ACQUISTO BASE IMPONIBILE= PREZZO DI CESSIONE CANONI DI ACCONTI VERSATI A TITOLO DI ACCONTO PREZZO

25 MANCATO ESERCIZIO OPZIONE ACQUISTO CONCEDENTE Restituisce, da contratto, quota parte degli importi versati a titolo di acconto prezzo? SI NO EMETTE NOTA DIVARIAZIONE A FAVORE DEL CODUTTORE EX ART. 26 CO. 2 dpr 633/72 L IMPORTO CHE VIENE TRATTENUTO DIVENTA CORRISPETTIVO E VA ASSOGETTATO AD IVA

26 Ampia libertà di contrattazione tra le parti; Possibilità per il concedente di richiedere la risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore per morosità se le rate impagate, anche non consecutivamente, sono pari almeno ad 1/20 del totale delle stesse; L acquisto della casa al termine del periodo non comporta alcuna agevolazione a differenza del leasign immobiliare abitativo; Agevolazione alle imprese che vendono con il rent to buy abitazioni di edilizia sociale ex DM = applicazione dell Imposta di Registro in misura fissa ad 67,00

27 Grazie per l attenzione