LA DISCIPLINA DELLE IMPOSTE INDIRETTE SULLE OPERAZIONI IMMOBILIARI ESEMPI PRATICI ED APPLICAZIONI

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1 LA DISCIPLINA DELLE IMPOSTE INDIRETTE SULLE OPERAZIONI IMMOBILIARI ESEMPI PRATICI ED APPLICAZIONI

2 CASO 1 Impresa di costruzioni che ha ultimato un fabbricato abitativo nel settembre 2011 Pro-rata di detraibilità: 100% IVA integralmente detratta per Euro VENDITA NEI 5 ANNI (gennaio 2014) VENDITA OLTRE I 5 ANNI (gennaio 2017) CON OPZIONE VENDITA OLTRE I 5 ANNI (gennaio 2017) SENZA OPZIONE LOCAZIONE IN ATTESA DI VENDITA

3 CASO 1 - ipotesi a) Vendita nei 5 anni (gennaio 2014) Operazione imponibile per obbligo Indipendentemente dalla natura del soggetto acquirente IMPOSTE D ATTO IN MISURA FISSA N.B.: Dall 1/1/2014: Euro 200

4 CASO 1 - ipotesi b) Vendita oltre i 5 anni (gennaio 2017) con opzione Operazione imponibile Regime di reverse charge, ove possibile IMPOSTE D ATTO IN MISURA FISSA N.B.: Dall 1/1/2014: Euro 200

5 CASO 1 - ipotesi c) Vendita oltre i 5 anni (gennaio 2017) senza opzione Operazione esente (art. 10, comma 1, n. 8-bis) IMPOSTE D ATTO IN MISURA PROPORZIONALE Se requisiti «prima casa» Se non requisiti «prima casa» Imposta di registro: 2% Imposta ipotecaria e catastale: Euro Imposta di registro: 9% Imposta ipotecaria e catastale: Euro

6 CASO 1 - segue ipotesi c) Vendita oltre i 5 anni (gennaio 2017) senza opzione RETTIFICA DELLA DETRAZIONE Per variazione del pro-rata dell'anno 2017 Per cessione del bene "ammortizzabile" Per variazione del pro-rata del 2017 rispetto a quello del 2011 > 10 punti Su tutti gli acquisti di beni e servizi del 2017 Sull'IVA detratta relativa al bene ceduto (4/10 di , da versare in sede di dichiarazione annuale 2017) Su tutti i beni "ammortizzabili" ancora in monitoraggio fiscale (5 anni; 10 anni per i beni immobili)

7 CASO 1 - ipotesi d) Locazione in attesa di vendita Operazione esente (art. 10, comma 1, n. 8) Esercizio dell'opzione nel contratto Mancato esercizio dell'opzione nel contratto Nessuna conseguenza sul diritto alla detrazione Applicazione del pro-rata generale su tutti gli acquisti di beni e servizi oltre alla (eventuale) rettifica della detrazione Sempre consentita la separazione delle attività ex articolo 36 N.B.: Ricadute sulle II.DD. per l'obbligo di "trasferire" il bene da "immobile merce" a "immobile patrimonio" e conseguente applicazione dell'articolo 90 TUIR

8 CASO 2 Immobiliare di compravendita che ha acquistato un fabbricato abitativo nel settembre 2011 IVA indetraibile (articolo 19-bis1, comma 1, lettera i) VENDITA (gennaio 2014) LOCAZIONE IN ATTESA DI VENDITA

9 CASO 2 - ipotesi a) Vendita (gennaio 2014) Operazione sempre esente, senza possibilità di opzione (art. 10, comma 1, n. 8-bis) IMPOSTA DI REGISTRO: 2% (prima casa); 9% (no prima casa) IMPOSTE D'ATTO: fisse ( )

10 CASO 2 - segue ipotesi a) Vendita esente (gennaio 2014) RETTIFICA DELLA DETRAZIONE Per variazione del pro-rata dell'anno 2014 Per cessione del bene "ammortizzabile" Su tutti gli acquisti di beni e servizi del 2017 NON applicabile perchè IVA sull'acquisto totalmente indetraibile Per variazione del pro-rata del 2014 rispetto a quello del 2011 > 10 punti Su tutti i beni "ammortizzabili" ancora in monitoraggio fiscale (5 anni; 10 anni per I beni immobili)

11 CASO 2 - segue ipotesi a) Rettifica della detrazione Possibile rimedio SEPARAZIONE ATTIVITA' EX ARTICOLO 36, D.P.R. 633/72 Cessione di immobili abitativi (esenti) Cessione di immobili strumentali (imponibili) N.B.: Separazione possibile grazie alle modifiche introdotte dall'articolo 57, c.1, lettera b), D.L. 1/2012

12 CASO 2 - ipotesi b) Locazione in attesa di vendita Operazione esente senza possibilità di opzione (art. 10, c.1, n. 8) Impossibile applicazione del principio di "occasionalità" o "accessorietà" delle operazioni esenti rispetto a quelle imponibili (art. 19-bis, comma 2) Per l'agenzia delle Entrate l'attività di locazione si configura sempre come "attività propria" di un'immobiliare, ancorchè di compravendita (Ris. 56/2004)

13 CASO 2 - segue ipotesi b) Locazione in attesa di vendita RETTIFICA DELLA DETRAZIONE Per variazione del pro-rata dell'anno 2014 Per cambio di destinazione del bene Su tutti gli acquisti di beni e servizi dell'anno NON applicabile perchè IVA sull'acquisto totalmente indetraibile Per variazione del pro-rata del 2014 rispetto a quello del 2011 > 10 punti Su tutti i beni "ammortizzabili" ancora in monitoraggio fiscale (5 anni; 10 anni per I beni immobili)

14 CASO 2 - segue ipotesi b) Locazione in attesa di vendita Operazione esente senza possibilità di opzione (art. 10, c.1, n. 8) Possibile rimedio: SEPARAZIONE DELLE ATTIVITA' (articolo 36, comma 3) Attività di locazione Attività di compravendita N.B.: Ricadute sulle II.DD. per l'obbligo di "trasferire" il bene da "immobile merce" a "immobile patrimonio" e conseguente applicazione dell'articolo 90 TUIR (Ris. 56/2004)

15 CASO 3 Imprenditore individuale che decide di estromettere l'immobile strumentale utilizzato come laboratorio, trasferendolo nella propria sfera personale Fino al 25/06/2012 l'operazione doveva essere assoggettata obbligatoriamente ad IVA Dal 26/06/2012, in assenza di opzione, l'operazione diventa ESENTE N.B.: Operazione NON soggetta ad imposta di registro, nè ad imposte ipo-catastali (dovute invece in caso di società che assegna i beni ai soci)

16 CASO 3 - segue Imprenditore individuale che decide di estromettere l'immobile strumentale utilizzato come laboratorio, trasferendolo nella propria sfera personale Nessuna conseguenza sul pro-rata generale perchè si tratta di "cessione di bene strumentale", esclusa dal calcolo del volume d'affari Possibile rettifica della detrazione se l'immobile è ancora nel periodo di "monitoraggio fiscale" (10 anni dall'acquisto) N.B.: In seguito alle modifiche all'articolo 13, c. 2, lettera c, D.P.R. 633/72, la base imponibile ai fini IVA non coincide con il valore normale, ancora valido per le II.DD.

17 CASO 4 Impresa manifatturiera che, oltre al capannone, possiede due appartamenti (uso abitativo) a titolo di investimento patrimoniale L'impresa decide di concedere in locazione i due appartamenti Dal 26/06/2012 l'operazione è ESENTE, senza possibilità di esercizio dell'opzione per l'imponibilità (articolo 10, c.1, n.8)

18 CASO 4 - conseguenze Impresa manifatturiera che, oltre al capannone, possiede due appartamenti (uso abitativo) a titolo di investimento patrimoniale Indetraibilità dell'iva assolta sull'acquisto e sulle relative spese di gestione (art. 19-bis1, c.1, lettera i) NO rettifica detrazione per indetraibilità dell'iva assolta NO effetti sul pro-rata generale di detraibilità perchè locazione costituisce attività "occasionale" per l'impresa N.B.: L'Agenzia delle Entrate ha sempre sostenuto l impossibilità di considerare occasionale un operazione immobiliare.

19 CASO 4 - conseguenze (segue) Impresa manifatturiera che, oltre al capannone, possiede due appartamenti (uso abitativo) a titolo di investimento patrimoniale Orientamento contrario a considerare occasionale un operazione immobiliare Possibile rimedio: SEPARAZIONE DELLE ATTIVITA' (articolo 36, comma 3) Indetraibilità limitata agli acquisti specificamente destinati alle operazioni esenti ed ai beni non ammortizzabili utilizzati promiscuamente