IMPOSTE INDIRETTE SUGLI IMMOBILI ULTIME NOVITA. Palombara Sabina Castello Savelli - Torlonia 25 gennaio 2013

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1 ODCEC di TIVOLI Rappresentanza Territoriale di Guidonia Montecelio IMPOSTE INDIRETTE SUGLI IMMOBILI ULTIME NOVITA Palombara Sabina Castello Savelli - Torlonia 25 gennaio

2 Decreto Legge 26 giugno 2012 n Art. 9 - convertito con Legge 7 agosto 2012 n. 134 entrato in vigore il 26 giugno 2012 (salvo alcune modifiche in sede di conversione alla disciplina IVA per gli alloggi sociali) 2

3 Locazione di immobili novità Opzione per l assoggettabilità a Iva delle locazioni di immobili abitativi effettuate dalle imprese costruttrici/ristrutturatrici Eliminazione dell obbligo di assoggettamento a Iva per le locazioni di immobili strumentali effettuate nei confronti di: - soggetti con pro-rata inferiore al 25% - soggetti che agiscono al di fuori dell attività di impresa (privati, enti non commerciali) Applicazione generalizzata dell aliquota del 10% alle locazioni di immobili abitativi 3

4 Locazione di immobili conferme Conferma dell assoggettabilità a Iva SU OPZIONE delle locazioni di alloggi sociali, anche per soggetti diversi dall impresa costruttrice / ristrutturatrice Conferma dell assoggettabilità a Iva SU OPZIONE delle locazioni di immobili strumentali 4

5 Cessione di immobili novità Opzione per l assoggettabilità a Iva delle cessioni di immobili abitativi effettuate oltre 5 anni dalla data di ultimazione da parte delle imprese costruttrici / ristrutturatrici Eliminazione dell obbligo di assoggettamento a Iva per le cessioni di immobili strumentali effettuate nei confronti di - soggetti con pro-rata inferiore al 25% - soggetti che agiscono al di fuori dell attività di impresa (privati, enti non commerciali) Inversione contabile (reverse charge): ampliata a tutti i casi di cessione con opzione, sia per immobili abitativi che strumentali, nei confronti di soggetti passivi di imposta. 5

6 Cessione di immobili conferme Resta fermo l obbligo di assoggettamento a Iva per le cessioni di tutti gli immobili entro 5 anni dalla data di ultimazione da parte dell impresa costruttrice/ ristrutturatrice (il termine è stato portato a 5 anni per gli immobili strumentali, prima era di 4 anni) 6

7 Applicazione del principio di alternatività IVA / Imposta di registro Cessione di immobili strumentali - imposta di registro in misura fissa - imposte ipocatastali 3% + 1% (salvo Fondi Immobiliari) Locazione di immobili strumentali - Imposta di registro 1% Sia per operazioni esenti che imponibili 7

8 Impresa costruttrice la nozione è slegata dall oggetto principale dell attività che risulta dall atto costitutivo e dall attività prevalentemente svolta o dichiarata attraverso il codice Ateco La qualificazione di impresa costruttrice è collegata esclusivamente al dato di fatto, vale a dire la costruzione del fabbricato, anche se realizzata attraverso una o più imprese appaltatrici, e quindi spetta anche in relazione a un attività di costruzione svolta occasionalmente. 8

9 Impresa ristrutturatrice L impresa che ha realizzato, anche mediante imprese appaltatrici, gli interventi di cui alle lettere c) restauro e risanamento conservativo, d) ristrutturazione edilizia, f) ristrutturazione urbanistica, dell art. 3 del DPR 380/2001 (Testo unico dell edilizia); sono escluse manutenzione ordinaria e straordinaria Per la natura degli interventi, vedi DIA o SCIA presentata dal tecnico Per il contenuto specifico degli interventi C.M n. 57/E 9

10 Trasmissibilità della qualifica di impresa costruttrice / ristrutturatrice conferimento, fusione, cessione d azienda, scissione, donazione o successione ereditaria nell azienda N.B.: in caso di vendita e riacquisto la qualifica si perde 10

11 Data di ultimazione della costruzione o dell intervento Accatastamento / variazione catastale Collaudo finale Richiesta del certificato di abitabilità Prima occupazione Norme comunitarie: prima immissione in consumo 11

12 Acquisto di immobili in corso di costruzione/ristrutturazione Cessione soggetta a IVA (esposta, no reverse charge ) Imposte di registro, ipotecaria e catastale fisse ( 168 x 3) sia il venditore che il compratore sono qualificabili come costruttore / ristrutturatore, a condizione che effettivamente realizzino i lavori 12

13 Contratti di locazione in corso al Nulla è stato stabilito in via transitoria L opzione è un atto giuridico di cui è titolare unicamente il locatore Agenzia delle Entrate, Ris. 2/2008: ha affrontato il caso di una società subentrata in contratti stipulati da privati e in tale situazione ha riconosciuto la possibilità di esercitare l opzione per l imponibilità mediante invio di una raccomandata a.r. all ufficio competente. 13

14 Contratti di locazione in corso al Problemi connessi dell esercizio dell opzione: L opzione espressa in contratti di immobili strumentali in vigenza delle precedenti norme è ancora valida? In alcuni casi per gli immobili strumentali sussisteva l obbligo dell applicazione dell imposta e spesso nessuna opzione è stata esercitata nel contratto che cosa accade laddove in assenza di opzione adesso il canone è esente da Iva? La possibilità di optare per l Iva corrisponde spesso a un aggravio di costo per il conduttore: è lecito civilisticamente? 14

15 Opportunità Locazione di immobili strumentali a soggetti che non detraggono l imposta con le nuove norme, possibilità di locazione esente con risparmio dell Iva (indetraibile) per il conduttore Cessione di immobili strumentali a soggetti che non detraggono l imposta con le nuove norme, possibilità di cessione esente con risparmio dell Iva (indetraibile) per l acquirente 15

16 Rischi Diventare «proratisti» Rettifica della detrazione ex art. 19-bis2 c.2 Attenzione Immobili posseduti che costituiscono attività accessoria all attività principale: non si diventa proratisti! 16

17 Ulteriori opportunità Assegnazione dell immobile in caso di recesso / liquidazione società imposta di registro fissa, ipocatastali 3% + 1% Estromissione dell immobile per la ditta individuale manca il passaggio di proprietà: nessuna imposta indiretta Trasformazione in società semplice manca il passaggio di proprietà: nessuna imposta indiretta 17

18 Inversione contabile (reverse charge) Sanzioni Qualora l acquirente non assolva l Iva, vale a dire non integri la fattura e/o non la registri nel registro delle fatture emesse: sanzione dal 100% al 200% dell imposta con un minimo di euro 258 Reverse charge in luogo dell addebito dell Iva o viceversa, con imposta effettivamente assolta ma in modo irregolare: sanzione del 3%, con un minimo di euro

19 Cessione delle pertinenze Circ. AdE 12/2007 Il vincolo pertinenziale è idoneo ad attribuire alla pertinenza la medesima natura del bene principale, ma non è idoneo per l applicazione al bene pertinenziale dello stesso regime del bene principale. 19

20 Comunicazione cessione fabbricato Art. 2 DL 79/2012 Prevede l assorbimento dell obbligo di comunicazione all autorità locale di pubblica sicurezza in caso di registrazione di contratti di locazione e di contratti di comodato (era già previsto per le cessioni dal DL 70/2011) Ministero dell Interno n. 557/LEG/ Soltanto se il contratto è registrato! 20

21 Imposta di registro 1% su locazioni di immobili strumentali soggette a Iva Sentenza C.T.R. Lombardia Sez. 49 n. 138 del La sentenza ha respinto l appello dell Ufficio e confermato che l imposta di registro nel caso di specie è in contrasto con le norme dell art. 401 della Direttiva Comunitaria 2006/112/CE 21