ACQUISTO DI FABBRICATO COMMERCIALE DA LOCARE: PRIVATO O SOCIETA?

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1 ACQUISTO DI FABBRICATO COMMERCIALE DA LOCARE: O? Accade spesso che un contribuente, in sede di acquisto di un fabbricato commerciale da adibire a locazione a terzi, si trovi a dover valutare la convenienza tra acquisirlo come privato o intestarlo ad una società sulla quale esercita il controllo. Scopo della successive tabelle è quello di fornire schematicamente alcuni spunti di tipo fiscale in merito alla scelta suddetta in modo che prima di adottare la decisione il soggetto abbia valutato i diversi vantaggi / svantaggi dell una e dell altra opzione. In particolare sono analizzate (seppure sinteticamente), in distinti punti, le conseguenze dirette ed indirette sulla tassazione del contribuente e la rischiosità fiscale dell operazione. Sta poi al singolo, magari avvalendosi di un professionista di fiducia, indirizzarsi verso quella delle due alternative che è in grado di rispecchiare con maggiore efficacia ed efficienza le proprie aspettative di rendimento (costo) e rischio. Si fa presente che, come in tutti i casi in cui si vogliono schematizzare nelle nozioni, esse potrebbero necessitare di approfondimenti collegati ai casi specifici. Dott. Marco Righetti CAPACITÀ DI SPESA Verificare le ultime 5 dichiarazioni dei redditi per accertare la capacità di spesa, tenendo conto anche di altri investimenti, di disinvestimenti, donazioni o prestiti. In caso di acquisto con mutuo, tenere in conto il redditometro. Nessun problema se la società si finanzia in banca. Se invece si procede con finanziamenti o versamenti dei soci, verificare la capacità di spesa di questi.

2 ACQUISTO CON IVA O REGISTRO Iva ed imposta di registro rappresentano un ulteriore costo. In caso di acquisto da soggetti Iva, occorre informarsi del regime Iva; di seguito si elencano i principali casi: a) vendita soggetta ad Iva (solitamente nel caso di immobile venduto da impresa costruttrice / ristrutturatrice entro 4 anni dalla ultimazione dei lavori): l Iva va pagata al venditore e diventa un credito verso l erario (per valutare quando nel tempo vi sarà il recupero finanziario del credito stesso occorre analizzare caso per caso la possibilità di chiederne il rimborso o il suo utilizzo in compensazione o il riporto a nuovo); b) vendita con inversione contabile (immobile venduto da impresa costruttrice / ristrutturatrice oltre i 4 anni dalla ultimazione dei lavori o immobile venduto in qualsiasi momento da impresa non costruttrice / ristrutturatrice e si opta per l Iva): l Iva non viene pagata al venditore e non genera un credito verso l erario; c) vendita esente (immobile venduto da impresa costruttrice / ristrutturatrice oltre i 4 anni dalla ultimazione dei lavori o immobile venduto in qualsiasi momento da impresa non costruttrice / ristrutturatrice e non si opta per l Iva): l Iva non viene pagata al venditore e non genera un credito verso l erario; in tal caso però il venditore potrebbe avere delle conseguenze negative sul proprio regime di detraibilità Iva mentre non vi sono rilevanti conseguenze negative in capo all acquirente. L imposta di registro (fissa, in caso di acquisto da soggetti Iva o 7%, in caso di acquisto da privati) e le ipocatastali (4% in caso di acquisto da soggetti Iva o 3%, in caso di acquisto da privati) si aggiungono al coso dell immobile da ammortizzare.

3 INTERESSI PASSIVI Indeducibili. Per l acquisto / costruzione (se i costi di costruzione sono capitalizzati la deducibilità è al 100% anche se non ipotecari): deducibili se ipotecari; deducibili nei limiti del 30% del Rol se non ipotecari. Per altre finalità: indeducibili. LOCAZIONE: IMPOSTE INDIRETTE Canone soggetto a imposta di registro 2%. Possono essere assoggettati ad Iva (previa opzione), con imposta di registro 1%. Se non si opta per il regime ad Iva, il canone è esente Iva art. 10 DPR 633/72 e soggetto ad imposta di registro 2%. La mancata opzione per il regime Iva genera indetraibilità dell Iva sugli acquisti di beni e servizi (con separazione attività o pro-rata). NB: l indetraibilità coinvolge anche l Iva sull acquisto anche nel caso in cui esso sia avvenuto in regime di inversione contabile! (ipotesi b) della precedente tabella). IMPOSTE DIRETTE ANNUALI Dal canone si deduce il 15% a titolo di forfait per tutte le spese. Nessun altro costo è deducibile, nemmeno gli interessi passivi. Irpef in base al reddito totale del beneficiario. Agevolazione in caso di immobili di interesse storico-artistico. Imposte 31,4%; altre imposte in caso di distribuzione ai soci. Il reddito del canone è ridotto di tutte le spese, compresi ammortamenti (l importo da ammortizzare va determinato al netto della quota da attribuirsi all area di occupazione / pertinenziale) ed interessi passivi. Potrebbe essere società di comodo (ricavi 6%, reddito 4,75%). Rischio studi di settore.

4 VENDITA: IMPOSTE INDIRETTE Imposta di registro e ipocatastali 10%, a carico del compratore. Se l acquirente è un privato, Iva 20% + ipocatastali 4% a carico del compratore. Se l acquirente è una impresa vi sono i seguenti 2 casi: a) il compratore è un soggetto con detraibilità Iva > del 25% e non viene esercitata alcuna opzione: la vendita è esente Iva art. 10 n. 8 ter + imposta di registro fissa e ipocatastali 4% a carico dell acquirente; b) il compratore è un soggetto con detraibilità Iva > del 25% e viene esercitata l opzione per il regime iva oppure l acquirente è un soggetto con detraibilità Iva fino al 25%: la vendita è effettuata in regime di inversione contabile + imposta di registro fissa e ipocatastali 4% a carico dell acquirente. NB: la vendita esente art. 10 comporta problemi di detraibilità dell Iva sugli acquisti (compresa l Iva che si era detratta in sede di acquisto in anni precedenti), quindi è spesso opportuno esercitare l opzione per l applicazione dell Iva! Decorsi 5 anni dall acquisto, non c è alcuna imposta sulla plusvalenza. Fino a 5 anni tassabile (anche con imposta sostitutiva). L eventuale minusvalenza è indeducibile. VENDITA: IMPOSTE DIRETTE La plusvalenza è sempre tassabile (31,4% + altre imposte in caso di distribuzione ai soci). L eventuale minusvalenza è deducibile. RISTRUTTURAZIONI E INTERVENTI DI RISPARMIO ENERGETICO Non può dedursi né il costo né l Iva. Sono previste delle agevolazioni (55%). L Iva è detraibile (se la locazione è soggetta ad Iva).

5 Aumenta costo fiscale. Aumenta il costo storico ammortizzabile. Spetta l agevolazione del 55% (preclusa però alle società immobiliari). MANUTENZIONI E RIPARAZIONI Non può dedursi né il costo né l Iva. Se straordinarie, aumenta il costo fiscale. L Iva è detraibile (se la locazione è soggetta ad Iva). Il costo è deducibile. Se straordinarie, aumenta il costo storico. RISCHIO SEQUESTRI E PIGNORAMENTI PERSONALI Attenuabile con cointestazioni e usufrutti. Attenuabile con cointestazioni e usufrutti. SUCCESSIONE (FABBRICATO O QUOTE) Base imponibile: valore catastale. Coniuge e figli 4%, franchigia per ogni beneficiario di Ipocatastali 3%.. Base imponibile: patrimonio netto, senza rivalutazione. Per coniuge e figli imposta 4%, con franchigia per ogni beneficiario di REDDITOMETRO - SOLO PRIVATI Per la propria abitazione calcolare il reddito minimo da dichiarare negli anni successivi tenendo conto anche di: auto, imbarcazioni, collaboratori, residenze secondarie (anche in affitto), mutui, assicurazioni (no auto, vita, infortuni, malattie). CONCLUSIONI Se il venditore del fabbricato è una impresa (che fattura in regime Iva), nella maggior parte dei casi pare preferibile intestare l immobile a una società o una ditta individuale in modo da recuperare l Iva sull acquisto stesso e sui successivi costi di manutenzione / ristrutturazione. In caso contrario, per piccoli / medi patrimoni, sembra preferibile l acquisto come privato, anche con ricorso a cointestazioni ed usufrutto. Note: 1 quando ci si è riferiti a SOCIETÀ si è considerato il regime fiscale di una società di capitali.