IL PREZZO - VALORE. Dott. Sebastiano Deias. Dott. Sergio Mura

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1 IL PREZZO - VALORE Dott. Sebastiano Deias Dott. Sergio Mura

2 Dal primo gennaio 2006 è possibile regolare fiscalmente alcuni trasferimenti immobiliari al valore catastale, a prescindere dal corrispettivo concordato e indicato nell atto. In altre parole è possibile indicare nell atto il prezzo reale pattuito e simultaneamente pagare le imposte relative all atto stesso solo sul valore dell immobile (determinato questo col meccanismo della valutazione automatica che consiste in un meccanismo di rivalutazione della rendita catastale). Il fine a tal punto è quello di garantire la trasparenza della contrattazione immobiliare e l equità nel relativo prelievo fiscale, il tutto con lo scopo di evitare il più possibile che i cittadini subiscano abusi. Ciò al fine di salvaguardare la legittimità degli atti di cui il notaio garantisce la pubblica fede e anche al fine di recuperare il senso di una leale collaborazione tra stato e cittadini. La norma sul prezzo valore consente quindi la tassazione del trasferimento degli immobili in base al loro valore catastale e allo stesso tempo consente anche l emersione dei valori reali delle compravendite. Questo consente: 1. il venir meno della convenienza a concludere dichiarazioni volte all evasione fiscale (questo ad esempio attraverso la simulazione del prezzo); 2. l eliminazione del rischio di effetti negativi sull efficacia civile dei trasferimenti immobiliari.

3 Ambito di applicazione del sistema del prezzo valore 1- Deve trattarsi di cessioni soggette ad imposta di registro (sono escluse quindi le cessioni soggette a IVA); 2- Al contempo deve trattarsi di cessioni effettuate nei confronti di persone fisiche che non agiscono nell esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali. Sono quindi soggette al sistema del prezzo valore anche le cessioni effettuate da società, imprese o enti, a condizione che siano concluse nei confronti di persone fisiche e siano soggette a imposta di registro. Quindi oltre a tutte le vendite in cui i contraenti sono privati, sono soggetti al sistema del prezzo valore anche: 1- le vendite fatte a persone fisiche da cedenti non-soggetti IVA (come ad esempio associazioni e fondazioni); 2- le vendite fatte a persone fisiche da società o imprese che sono in regime di esenzione IVA. I beni che possono beneficiare del sistema prezzo valore Deve trattarsi di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze (come ad esempio box, cantine ecc.). Il regime prezzo valore si estende alle pertinenze senza limitazione di numero e anche se vengono acquistate separatamente dal bene principale (purché risulti nell atto di acquisto la destinazione pertinenziale). Il sistema prezzo valore vale anche per gli acquisti di abitazioni e relative pertinenze che non possono godere delle agevolazioni prima casa. Quindi anche chi acquista una seconda o terza casa, dovrà pagare le imposte in base alle aliquote ordinarie, ma potrà chiedere però che la tassazione venga comunque effettuata sulla base del valore catastale potendo cosi realizzare un buon risparmio.

4 Quando si applica il regime prezzo valore La nozione di cessione comprende: 1- gli atti traslativi del diritto di proprietà; 2- gli atti traslativi o costitutivi di diritti reali parziali e di godimento (come ad esempio nuda proprietà e usufrutto). Il regime si applica quando l acquirente presenta una specifica richiesta al notaio, richiesta che deve risultare nel corpo dell atto di acquisto. Per evitare che gli onorari notarili (che sono calcolati sul prezzo reale pattuito come tutte le prestazioni professionali) costituiscano un disincentivo all applicazione del regime prezzo valore, il legislatore ha prescritto che gli stessi siano ridotti nella misura del 30 %. La riduzione si applica non solo alla voce onorari ma al compenso notarile complessivo. Il meccanismo del prezzo valore si applica a condizione che nell atto sia indicato l intero prezzo pattuito; Infatti se viene occultato, anche e solo in parte, il corrispettivo pattuito, allora le imposte sono dovute sull intero importo di quest ultimo e si applica poi la sanzione amministrativa del 50 % della differenza tra l imposta dovuta e quella già applicata in base al corrispettivo dichiarato, detratto l importo della sanzione eventualmente applicata.

5 Gli effetti del regime sulle parti: I terzi che per legge o per contratto hanno un diritto di prelazione sul bene immobile oggetto di vendita, possono esercitare la prelazione stessa, o riscattare il bene già venduto (al prezzo indicato nell atto di vendita) senza che il primo compratore possa pretendere la restituzione del prezzo realmente pagato. Nei casi in cui, per eventuali vizi da cui sia affetto il contratto di compravendita, lo stesso si sciolga, il compratore può ottenere la restituzione solamente del prezzo dichiarato nel contratto, a meno che non provi di aver concordato e pagato una somma maggiore. Se il venditore fallisce entro un anno dalla vendita, il curatore fallimentare può revocare la vendita, riappropriandosi cosi del bene venduto, solo se però il compratore conosceva lo stato di insolvenza del venditore. Se vi è sproporzione tra il valore dell immobile compravenduto e il prezzo pattuito, e il venditore prova che la sproporzione è dipesa dal suo stato di bisogno di cui il compratore ha approfittato, allora il venditore può chiedere, entro un anno dalla stipula, la rescissione del contratto per lesione. È configurabile una responsabilità di chi suggerisca o consigli al contribuente di simulare il prezzo, o lo induca in errore affermando la sufficienza del valore catastale.

6 Le conseguenze fiscali La detrazione IRPEF, spettante all acquirente per gli interventi di recupero edilizio effettuati dal venditore, è determinata in proporzione al prezzo del bene immobile dichiarato nell atto di vendita. In caso di rivendita dell immobile acquistato dichiarando nel contratto un prezzo inferiore a quello reale e ricorrendo i presupposti di tassazione della plusvalenza, quest ultima sarà tanto maggiore quanto minore è stato il prezzo dichiarato nel contratto. Quando il compratore si avvale del regime prezzo valore e dichiara nell atto il reale corrispettivo pattuito, allora non vengono applicate le norme sull accertamento induttivo e cioè non ha rilevanza, ai fini del calcolo del reddito tassabile, la spesa sostenuta per l acquisto dell immobile. Per gli atti stipulati al di fuori del regime, nel caso in cui le parti non abbiano indicato nel contratto il prezzo reale pattuito, si applica la sanzione dal 200 % al 400 % della maggiore imposta dovuta. Anche il venditore può subire conseguenze fiscali negative dalla simulazione del prezzo.la mancata indicazione della plusvalenza immobiliare connessa al prezzo reale comporta l applicazione delle sanzioni previste per l omessa o insufficiente dichiarazione dei redditi. Inoltre nei casi più gravi può configurarsi l ipotesi di reato di frode fiscale. Altre conseguenze fiscali La detrazione degli interessi passivi dei mutui ipotecari contratti per l acquisto dell abitazione principale è ammessa solo per la parte di mutuo corrispondente al prezzo indicato nel contratto di compravendita e alle spese accessorie previste dalla legge; Quindi nel caso in cui l importo del mutuo è maggiore del prezzo dichiarato, allora per la differenza non è possibile detrarre gli interessi passivi. La legge dispone che nell atto di stipula di tutte le cessioni immobiliari, le parti hanno l obbligo di rendere apposita dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà recante l indicazione analitica delle modalità di pagamento del prezzo; per indicazione analitica devono intendersi gli estremi di pagamento (assegni, bonifici ecc.).

7 Il regime del prezzo valore interferisce anche con la normativa antiriciclaggio, la quale prevede sanzioni per l utilizzo di assegni privi della clausola di non trasferibilità e per pagamenti in contanti per importi pari o superiori a 1000 euro. Questa normativa prevede che il notaio debba assolvere a specifici obblighi: 1 Identificazione e adeguata verifica del cliente; 2 Registrazione dei dati e delle informazioni acquisite; 3 - Comunicazioni di eventuali infrazioni alle norme che limitano l utilizzo del contante; 4 Segnalazione di operazioni sospette