UNA NUOVA TASSAZIONE DEL PRELIMINARE: LE RAGIONI DI UNA SCELTA DI TRASPARENZA E NEUTRALITÀ

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1 UNA NUOVA TASSAZIONE DEL PRELIMINARE: LE RAGIONI DI UNA SCELTA DI TRASPARENZA E NEUTRALITÀ di Angelo Busani,, notaio in Milano La prassi della contrattazione immobiliare tra attualità e prospettive FONDAZIONE ITALIANA PER IL NOTARIATO Roma, 8 giugno 2007 La tassazione del contratto preliminare - 1

2 LA NORMATIVA SULLA TASSAZIONE DEL CONTRATTO PRELIMINARE INFLUISCE SUL CORRETTO SVOLGERSI DELLA SEQUENZA TRA CONTRATTO PRELI- MINARE E CONTRATTO DEFINITIVO DISINCENTIVA LA TRASCRIZIONE DEL CONTRATTO PRELIMINARE INVECE DI RAPPRESENTARE UN VANTAGGIO PER L ERARIO SI RISOLVE IN UN DANNO PER LE CASSE DELLO STATO La tassazione del contratto preliminare - 2

3 1 LA NORMATIVA SULLA TASSAZIONE DEL CONTRATTO PRELIMINARE INFLUISCE SUL CORRETTO SVOLGERSI DELLA SEQUENZA TRA CONTRATTO PRELIMINARE E CONTRATTO DEFINITIVO Il preliminare rimane nascosto e potrebbero sorgere problemi nella relazione tra i due contratti. Esempio: definitivo con clausole contrastanti oppure di contenuto inferiore rispetto al preliminare Esempio: nei contratti Iva non compare mai la caparra, sono previsti solo acconti La tassazione del contratto preliminare - 3

4 2 LA NORMATIVA SULLA TASSAZIONE DEL CONTRATTO PRELIMINARE DISINCENTIVA LA TRASCRIZIONE DEL CONTRATTO PRELIMINARE La trascrizione può essere sacrificata a causa di alcuni fattori di convenienza : il risparmio di costi fiscali (l imposta di registro e l imposta di trascrizione) la volontà di dichiarare nel rogito un prezzo inferiore a quello realmente pattuito La tassazione del contratto preliminare - 4

5 3 LA NORMATIVA SULLA TASSAZIONE DEL CONTRATTO PRELIMINARE INVECE DI RAPPRESENTARE UN VANTAGGIO PER L ERARIO SI RISOLVE IN UN DANNO PER LE CASSE DELLO STATO Se vi è incentivo a registrare il preliminare: si stimola anche la dichiarazione, nel contratto definitivo, di un prezzo pari a quello realmente pattuito La tassazione del contratto preliminare - 5

6 LA NORMATIVA SULLA TASSAZIONE DEL CONTRATTO PRELIMINARE OBBLIGANDO ALLA REGISTRAZIONE IL MEDIATORE MA NON IL NOTAIO (CHE NON ESERCITA IL PUBBLICO UFFICIO) INTRODUCE UN FORTE DISEQUILIBRIO SE SI VUOLE INCENTIVARE IL PRELIMINA- RE TRASCRITTO NON BISOGNA LASCIARE AL PRELIMINARE NON TRASCRITTO IL VANTAGGIO COMPETITIVO DI NON DOVER ESSERE REGISTRATO DAL NOTAIO La tassazione del contratto preliminare - 6

7 IL CONTRATTO PRELIMINARE SI REGISTRA A TERMINE FISSO T.U. 131/1986 Art. 10 Tar. Parte I Art. 10 Tar. Parte I 1. Contratti preliminari di ogni specie La registrazione dipende dalla mera stipula, non è condizionata dalla presenza di caparre o acconti. La tassazione del contratto preliminare - 7

8 La presenza di caparre o acconti condiziona la tassazione T.U. 131/1986 Art. 10 Tar. Parte I Art. 10 Tar. Parte I Nota: Se il contratto preliminare prevede la dazione di somme a titolo di caparra confirmatoria si applica il precedente art. 6; se prevede il pagamento di acconti di prezzo non soggetti alla imposta sul valore aggiunto ai sensi degli articoli 5, comma 2, e 40 del testo unico si applica il precedente art. 9. In entrambi i casi l'imposta pagata è imputata all'imposta principale dovuta per la registrazione del contratto definitivo. La tassazione del contratto preliminare - 8

9 IL PRELIMINARE SI REGISTRA A TERMINE FISSO ANCHE SE IL DEFINITIVO E IVA IMPONIBILE T.U. 131/1986 Art Le scritture private non autenticate sono soggette a registrazione in caso d'uso se tutte le disposizioni in esse contemplate sono relative ad operazioni soggette all'imposta sul valore aggiunto. Si considerano soggette all'imposta sul valore aggiunto anche le cessioni e le prestazioni per le quali ad eccezione delle operazioni esenti e imponibili ai sensi dell'articolo 10, primo comma, numeri 8), 8-bis), 8-ter), e 27-quinquies), dello stesso decreto. La tassazione del contratto preliminare - 9

10 L USO DELLA CORRISPONDENZA NON ABILITA ALLA REGISTRA- ZIONE SOLO IN CASO D USO T.U. 131/1986 Art. 1 Tar. Parte II Art. 1 Tar. Parte II 1. Atti indicati: a) negli articoli 2, comma 1, 3, 6, 9 e 10 della parte prima formati mediante corrispondenza, ad eccezione di quelli per i quali dal codice civile è richiesta a pena di nullità la forma scritta e di quelli aventi per oggetto cessioni di aziende o costituzioni di diritti di godimento reali o personali sulle stesse. La tassazione del contratto preliminare - 10

11 LA TASSAZIONE DELLA TRASCRIZIONE DEL CONTRATTO PRELIMINARE T.U. 347/1990 Art. 4 Tar. Art. 4 Tar. Trascrizione di atti o sentenze che non importano trasferimento di proprietà di beni immobili né costituzione o trasferimento di diritti reali immobiliari, dei contratti preliminari di cui all'articolo 2645-bis del codice civile,. 168 La tassazione del contratto preliminare - 11

12 IL PRIMO DISINCENTIVO: L IMPOSTA FISSA NON SI RECUPERA T.U. 131/1986 Art. 10 Tar. Parte I Art. 10 Tar. Parte I 1. Contratti preliminari di ogni specie Nota: Se il contratto preliminare prevede la dazione di somme a titolo di caparra confirmatoria si applica il precedente art. 6; se prevede il pagamento di acconti di prezzo non soggetti alla imposta sul valore aggiunto ai sensi degli articoli 5, comma 2, e 40 del testo unico si applica il precedente art. 9. In entrambi i casi l'imposta pagata è imputata all'imposta principale dovuta per la registrazione del contratto definitivo. La tassazione del contratto preliminare - 12

13 IL SECONDO DISINCENTIVO: QUANDO IL PRELIMINARE COSTA PIU DEL DEFINITIVO T.U. 131/1986 Art. 10 Tar. Parte I Art. 10 Tar. Parte I Nota: Se il contratto preliminare prevede la dazione di somme a titolo di caparra confirmatoria si applica il precedente art. 6; se prevede il pagamento di acconti di prezzo non soggetti alla imposta sul valore aggiunto ai sensi degli articoli 5, comma 2, e 40 del testo unico si applica il precedente art. 9. In entrambi i casi l'imposta pagata è imputata all'imposta principale dovuta per la registrazione del contratto definitivo. La tassazione del contratto preliminare - 13

14 PREZZO = RENDITA CAT. = CAPARRA = ACCONTO 1 = ACCONTO 2 = TASSAZIONE DEFINITIVO x 3% = CAPARRA = x 0,5% = 100 ACCONTO 1 = x 3% = ACCONTO 2 = x 3% = La tassazione del contratto preliminare - 14

15 IL TERZO DISINCENTIVO: QUANDO IL DEFINITIVO E SOGGETTO A IVA T.U. 131/1986 Art. 10 Tar. Parte I Art. 10 Tar. Parte I Nota: Se il contratto preliminare prevede la dazione di somme a titolo di caparra confirmatoria si applica il precedente art. 6; se prevede il pagamento di acconti di prezzo non soggetti alla imposta sul valore aggiunto ai sensi degli articoli 5, comma 2, e 40 del testo unico si applica il precedente art. 9. In entrambi i casi l'imposta pagata è imputata all'imposta principale dovuta per la registrazione del contratto definitivo. La tassazione del contratto preliminare - 15

16 I POSSIBILI RIMEDI Scomputare l imposta fissa del preliminare dalla tassazione del contratto definitivo Prevedere lo scomputo solo per i preliminari trascritti lasciando non scomputabile l imposta fissa dei preliminari non trascritti (?) La tassazione del contratto preliminare - 16

17 LA PROPOSTA DEL NOTARIATO I contratti preliminari di cui all articolo 2645-bis codice civile sono registrati con il pagamento dell imposta in misura fissa, salvo quanto previsto dalla nota all articolo 10 della tariffa parte prima. L imposta principale dovuta per la registrazione del contratto definitivo è unitariamente rideterminata, scomputando quanto già pagato all atto della registrazione del contratto preliminare e con diritto al rimborso dell eventuale eccedenza. La tassazione del contratto preliminare - 17

18 I POSSIBILI RIMEDI Prevedere che l eccedenza di tassazione del contratto preliminare rispetto al contratto definitivo venga rimborsata o ammessa in compensazione con altri debiti d imposta Prevedere che la tassazione del contratto preliminare non ecceda quella che sarebbe applicabile se, invece di un preliminare, si trattasse di un contratto definitivo Limitare o meno quanto precede ai soli contratti preliminari trascritti (?) La tassazione del contratto preliminare - 18

19 LA PROPOSTA DEL NOTARIATO All atto del preliminare di cui all articolo 2645-bis codice civile, il contribuente può chiedere al notaio che l imposta dovuta, ai sensi della nota all articolo 10 della tariffa parte prima, sia liquidata tenendo conto di agevolazioni o di particolari criteri di determinazione dell imponibile che sarebbero applicabili in sede di liquidazione dell imposta principale dovuta per la registrazione del contratto definitivo. In questo caso l'imposta dovuta per la registrazione del preliminare non potrà eccedere l'imposta che sarebbe dovuta per la registrazione del contratto definitivo. La tassazione del contratto preliminare - 19

20 I POSSIBILI RIMEDI Prevedere la tassazione dei preliminari di contratti soggetti a Iva con la sola imposta fissa (non tassando le caparre) Prevedere che l imposta fissa sia recuperabile in sede di tassazione del contratto definitivo Limitare o meno quanto precede ai soli contratti preliminari trascritti La tassazione del contratto preliminare - 20

21 LA PROPOSTA DEL NOTARIATO Al contratto preliminare di cui all art bis codice civile relativo a cessioni di beni soggette all imposta sul valore aggiunto ai sensi dell art. 40 del testo unico si applica unicamente l imposta in misura fissa anche se prevede la dazione di somme a titolo di caparra confirmatoria. La tassazione del contratto preliminare - 21

22 I POSSIBILI RIMEDI Prevedere che l imposta ipotecaria da pagare in sede di contratto definitivo sia compensata con quella pagata per la trascrizione del contratto preliminare Limitare o meno quanto precede ai soli contratti preliminari trascritti (?) La tassazione del contratto preliminare - 22

23 LA PROPOSTA DEL NOTARIATO L imposta fissa è scomputata dall imposta ipotecaria dovuta per la trascrizione del contratto definitivo. La tassazione del contratto preliminare - 23

24 I POSSIBILI RIMEDI Prevedere che anche il notaio sia obbligato alla registrazione del contratto preliminare stipulato con la sua assistenza di libero professionista (o presso di lui depositato) e responsabile d imposta come il mediatore La tassazione del contratto preliminare - 24

25 DICHIARAZIONE DI NOMINA E CESSIONE DEL CONTRATTO T.U. 131/1986 Art. 31 e 32 Art. 31 La cessione del contratto è soggetta all'imposta con l'aliquota propria del contratto ceduto, Art La dichiarazione di nomina della persona, è soggetta all'imposta in misura fissa a condizione che sia esercitata entro tre giorni dalla data dell'atto In ogni altro caso, è dovuta l'imposta stabilita per l'atto cui si riferisce la dichiarazione. La tassazione del contratto preliminare - 25

26 ELECTIO AMICI IN CONTRATTO SOGGETTO A IVA DPR 633/1972 Art. 26 Art Se un'operazione per la quale sia stata emessa fattura, successivamente alla registrazione viene meno in tutto o in parte, in conseguenza di dichiarazione di nullità, annullamento, revoca, risoluzione, rescissione e simili il cedente del bene ha diritto di portare in detrazione l'imposta corrispondente alla variazione 3. Le disposizioni del comma precedente non possono essere applicate dopo il decorso di un anno dalla effettuazione dell'operazione imponibile qualora gli eventi ivi indicati si verifichino in dipendenza di sopravvenuto accordo fra le parti La tassazione del contratto preliminare - 26

27 I POSSIBILI RIMEDI Prevedere che la dichiarazione di nomina paghi sempre l imposta fissa anche se effettuata dopo il terzo giorno Prevedere il pagamento della sola imposta fissa anche per la cessione del contratto preliminare Prevedere che l imposta dovuta per la dichiarazione di nomina e per la cessione del contratto sia scomputabile dalla tassazione del contratto definitivo Evitare la penalizzazione derivante nel caso di contratto Iva con dichiarazione di nomina effettuata dopo 12 mesi La tassazione del contratto preliminare - 27

28 I POSSIBILI RIMEDI Incentivare la registrazione del preliminare permettendo il sorgere del credito d imposta alla stipula di un preliminare registrato entro un anno dalla precedente vendita (con decadenza se il definitivo non sia stipulato entro un certo tempo dal preliminare registrato) La tassazione del contratto preliminare - 28