LE NOVITA FISCALI PER LA CASA Pontedera 29 giugno Avv. Barbara Gambini Confedilizia Pisa

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1 LE NOVITA FISCALI PER LA CASA Pontedera 29 giugno 2016 Avv. Barbara Gambini Confedilizia Pisa

2 Art. 1 comma legge di stabilità 2016 (L n. 208) La nuova disciplina giuridica del leasing immobiliare abitativo

3 Il contratto di leasing è già conosciuto per l acquisto: di beni mobili; di beni immobili funzionali all esercizio di impresa NOVITA : leasing immobiliare per soddisfare esigenze abitative

4 Nel contratto di leasing, in genere si individuano 3 soggetti: Il venditore (attuale proprietario del bene), che lo trasferisce; L intermediario (banca): concedente che mette a disposizione il bene all utilizzatore; L utilizzatore: chi abita l immobile (esigenze abitative), paga le rate e può riscattare il bene

5 Comma 76 Con il contratto di locazione finanziaria di immobile da adibire ad abitazione principale, la banca o l intermediario finanziario abilitato, si obbliga ad acquistare o a far costruire l immobile su scelta e secondo le indicazioni dell utilizzatore, che se ne assume tutti i rischi, anche di perimento, e lo mette a disposizione per un dato tempo verso un determinato corrispettivo che tenga conto del prezzo di acquisto o di costruzione e della durata del contratto.

6 Oggetto : Immobile già esistente o da costruire, individuato secondo le scelte e le indicazioni di quest ultimo, da destinare ad abitazione principale dell utilizzatore dove dimora abitualmente e risiede anagraficamente)

7 Schema contrattuale L intermediario acquista l immobile dal venditore (o ne procura la costruzione) e lo mette a disposizione dell utilizzatore per un tempo determinato. L utilizzatore assume tutti i rischi relativi all immobile, anche di perimento, fin dall inizio

8 Schema contrattuale Durante il periodo di godimento, l utilizzatore paga le rate commisurate al prezzo di acquisto (dal venditore) e alla durata del contratto. Alla scadenza del contratto l utilizzatore ha facoltà di acquistare la proprietà del bene ad un prezzo stabilito (riscatto)

9 Per prassi la quota di riscatto è pari, mediamente, al 20% del prezzo di acquisto Può scendere, anche fino al 5%, con correlativo aumento dell importo delle rate; Può aumentare, fino al 30%, con correlativo abbassamento dell importo delle rate

10 Comma 79: sospensione del pagamento rateale Il pagamento rateale può essere sospeso, previa richiesta al concedente, per non più di una volta e per un periodo massimo complessivo non superiore a 12 mesi nel corso dell esecuzione del contratto. In tale ipotesi la durata del contratto è prorogata di un periodo uguale alla durata della sospensione

11 Comma 79: sospensione del pagamento rateale La sospensione può essere richiesta solamente subordinatamente ad uno dei seguenti eventi, intervenuti in epoca successiva alla conclusione del contratto: a) cessazione del contratto di lavoro subordinato, ad eccezione di ipotesi di risoluzione consensuale, per pensione di vecchiaia o anzianità, licenziamento per giusta causa/giustificato motivo, dimissioni del lavore non per giusta causa

12 Comma 79: sospensione del pagamento rateale b) Cessazione dei rapporti di lavoro di cui all art. 409 n.3 cpc (rapporti di agenzia, di rappresentanza commerciale ed altri rapporti di collaborazione che si concretino in una prestazione di opera continuativa e coordinata, prevalentemente personale, anche se non a carattere subordinato) ad eccezione della ipotesi di risoluzione consensuale, di recesso datoriale per giusta causa, di recesso del lavoratore non per giusta causa

13 Comma 80 Al termine del periodo di sospensione il pagamento rateale riprende secondo gli importi e le scadenza concordate (salva rinegoziazione delle condizioni di contratto) La sospensione non comporta alcuna commissione, spesa di istruttoria ed avviene senza richiesta di garanzie aggiuntive

14 Comma 80 Decorso il periodo di sospensione, in caso di mancata ripresa dei pagamenti si applicano le disposizioni del comma 78 (effetti della risoluzione del contratto per inadempimento dell utilizzatore)

15 Comma 78: risoluzione per inadempimento dell utilizzatore: Il concedente (banca-intermediario finanziario): ha diritto alla restituzione del bene; procede alla vendita del bene, attenendosi a criteri di trasparenza e pubblicità nei confronti dell utilizzatore; deve corrispondere all utilizzatore quanto ricavato dalla vendita del bene a valori di mercato, dedotta la somma dei canoni scaduti, da scadere ed il prezzo pattuito per l opzione finale di acquisto;

16 Comma 78: risoluzione per inadempimento dell utilizzatore: L eventuale differenza negativa è corrisposta dall utilizzatore al concedente Comma 81: rilascio dell immobile: Per il rilascio dell immobile, il concedente può agire con il procedimento di convalida di sfratto

17 forma del contratto di leasing immobiliare (tra concedente ed utilizzatore). Può essere redatto: per atto notarile (imposta di registro fissa) per scrittura privata, da registrare in caso d uso (circolare Ag. Entrate n.12/e del poiché nel successivo contratto di compravendita, stipulato in esecuzione del contratto di leasing (usualmente firmato da tre soggetti: venditore, societa concedente e soggetto utilizzatore) si fa enunciazione del contratto di leasing (art.22 TUR), anche l atto enunciato (leasing) è soggetto a registrazione, in questo caso in misura fissa)

18 Comma 77 Il contratto di leasing immobiliare è escluso dalla revocatoria, ai sensi dell art. 67comma3 lett.a L.Fall. L acquisto dell utilizzatore non è pregiudicato in caso di fallimento del venditore o dell intermediario finanziario

19 Se durante il corso del contratto voglio cambiare casa? Posso: cedere il contratto di leasing (analogamente all accollo del mutuo); riscattare anticipatamente il bene ed estinguere il leasing

20 Comma 82 agevolazioni IRPEF: Per acquisti effettuati dal al , indipendentemente dalla durata contrattuale requisiti che devono sussistere al momento della conclusione del contratto di leasing e da verificare al momento della stipula del contratto (circolare Ag. Entrate n.27/e del )

21 Comma 82 agevolazioni IRPEF: Reddito complessivo non superiore a 55mila annui; Non essere titolari di diritti di proprietà su immobili a destinazione abitativa: Detraibilità pari al 19% dei canoni di leasing ed oneri accessori (fino ad un max di 4.000,00) Detraibilità pari al 19% del prezzo di riscatto (fino ad un importo max di ,00)

22 Comma 82 agevolazioni IRPEF: Se, in aggiunta alle precedenti condizioni, l utilizzatore ha un età inferiore a 35 anni: Detraibilità pari al 19% dei canoni di leasing ed oneri accessori (fino ad un max di 8.000,00) Detraibilità pari al 19% del prezzo di riscatto (fino ad un importo max di ,00)

23 Comma 82 agevolazioni IRPEF: La detrazione del 19% è riconosciuta sui canoni ed i relativi oneri accessori : vi rientrano i costi di stipula del contratto di leasing, ma non quelli di assicurazione dell immobile o di intermediazione sostenuta dal concedente per l individuazione e reperimento dell immobile richiesto dall utilizzatore)

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