IVA IMMOBILI: novità dei provvedimenti 2012 e inquadramento sistematico

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1 IVA IMMOBILI: novità dei provvedimenti 2012 e inquadramento sistematico a cura di Fabio Garrini Dottore Commercialista - Pubblicista

2 1 modulo Aspetti preliminari

3 I PROVVEDIMENTI Ripristino IVA immobiliari di costruzione DL 83/12 Ampliamento fattispecie reverse charge immobiliare DL 1/12 Separazione delle attività immobiliari di compravendita

4 LE ATTIVITÀ IMMOBILIARI Le immobiliari di costruzione / ristrutturazione Anche tramite terzi (CM 182/E/96 CM 27/E/06) Verificare la singola operazione la qualifica si trasferisce nelle operaz. Straordinarie NON si trasferisce con cessione immobile NON si riacquisisce con riacquisto immobile Le immobiliari di compravendita Le immobiliari di gestione

5 Definizione di abitativo / strumentale Definizione di pertinenza la pertinenzialità guida il trattamento IVA (CM 12/E/07) guida anche l aliquota (notar /T) Data di ultimazione del fabbricato Fabbricato in corso di costruzione: IVA (CM 12/E/07) Opere di urbanizzazione regole fabbricati (notar /T)

6 2 modulo Detrazione Prima parte

7 PREMESSA: EFFETTI DELL ESENZIONE SULLA DETRAZIONE DELL IMPOSTA Può portare all applicazione del PRO RATA Il regime di ESENZIONE nel settore IMMOBILIARE Limitazione alla detrazione IVA dell anno Può comportare la necessità di RETTIFICA della RETTIFICA Necessità di mettere in discussione la detrazione già operata in passato

8 1 problema applicazione del pro rata.. in assenza di una norma transitoria, alle imprese di costruzione, che a seguito delle novità legislative, operano anche in regime d'esenzione IVA, si applicherà l'art. 19, comma 5, il quale prevede espressamente che "ai contribuenti che esercitano sia attività che danno luogo ad operazioni che conferiscono il diritto alla detrazione sia attività che danno luogo ad operazioni esenti ai sensi dell'art. 10, il diritto alla detrazione dell'imposta spetta in misura proporzionale alla prima categoria di operazioni e il relativo ammontare è determinato applicando la percentuale di detrazione di cui all'art. 19-bis Le cessioni / locazioni NON possono considerarsi OCCASIONALI (risoluzione 112/E del )

9 3 modulo Detrazione Seconda parte

10 2 problema rettifica della detrazione Quando il fabbricato viene destinato ad una attività esente (cessione o locazione) si rende necessario rettificare la detrazione originariamente operata su tale fabbricato. REGOLE (CM 12/E/07) Nel caso di CESSIONE oltre i 4 anni, la rettifica viene fatta per decimi, rettificando in unica soluzione tutti i decimi che mancano al termine del monitoraggio decennale Non rileva il semplice decorso dei 4 anni (attendere cessione esente) Nel caso di LOCAZIONE, occorre rettificare ogni anno 1/10 dell IVA Anche nel caso di successiva cessione in IVA entro i 4 anni

11 Nel caso di CESSIONE oltre i 4 anni Esempio Un fabbricato ad uso abitativo è ultimato nel settembre L Iva relativa allo stesso è pari a ed è stata interamente detratta Iva. Il fabbricato è venduto esente nel gennaio Nel 2017 anche per effetto della cessione di tale immobile il pro rata è del 60%. Occorre verificare l Iva che sarebbe stata detraibile qualora l operazione fosse stata effettuata nel 2017: x 60% = L indetraibilità sarebbe risultata pari a che ora è da recuperare per i decimi mancanti: x 4 / 10 = Detrazione acquisita Detrazione da restituire 4.800

12 Nel caso di LOCAZIONE Esempio Un fabbricato ad uso abitativo è ultimato nel settembre L Iva relativa allo stesso è pari a ed è stata interamente detratta Iva. Il fabbricato è locato in esenzione dal 2013 e anche per effetto di tale operazione si genera un pro rata dell 80%. Occorre verificare l Iva che sarebbe stata detraibile qualora l operazione fosse stata effettuata nel 2013: *80% = Si individua la differenza tra Iva a suo tempo detratta e quella detrazione con la misura del La rettifica è pari ad un decimo di tale importo: = 6000 / 10 = Pro rata 100% Detrazione di Pro rata 80% Cambia % Anno

13 LE fattispecie di ESONERO dall obbligo di RETTIFICA della detrazione Fabbricati posseduti delle immobiliari di costruzione / ristrutturazione alla data del 4/7/2002 Si assume quale percentuale di detrazione iniziale il 100% Fabbricati posseduti delle immobiliari di compravendita alla data del 4/7/2006

14 C INDIVIDUAZIONE DEI PRESUPPOSTI DELLA RETTIFICA E TECNICA DI APPLICAZIONE EDIFICI O COMPLESSI DI EDIFICI ACQUISTATI, COSTRUITI O RISTRUTTURATI UNITARIAMENTE CON OBBLIGO DI RETTIFICA SOLO PER ALCUNI FABBRICATI O UNITA IMMOBILIARI A UTILIZZO DI PARAMETRI UNITARI (metro quadro, metro cubo, similari) B Nel rispetto della condizione di PROPROZIONALITA tra imposta sugli acquisti e parte del costo attribuibile alle operazioni senza detrazione

15 Novità IVA immobili LE LOCAZIONI Opzione IVA abitativo da parte del costruttore / ristrutturatore opzione IVA abitativo per housing sociale opzione IVA strumentale

16 4 modulo Locazioni Prima parte

17 LOCAZIONE FABBRICATI ABITATIVI (OLD) Tipo di operazione Caratteristiche del locatore Caratteristiche del conduttore o del fabbricato Regime Iva Registr o LOCAZIONE E LEASING DI FABBRICATI ABITATIVI Art. 10, punto 8 DPR 633/72 Qualsiasi soggetto titolare di partita IVA imprese che hanno costruito il fabbricato entro quattro anni Indifferentemente soggetto IVA o privato locazioni di fabbricati abitativi effettuate in attuazione di piani di edilizia abitativa convenzionata entro quattro anni Esenti 2% 10% 67

18 LOCAZIONE FABBRICATI ABITATIVI (NEW) Tipo di operazione Caratteristiche del locatore Caratteristiche del conduttore o del fabbricato Regime Iva Registro LOCAZIONE E LEASING DI FABBRICATI ABITATIVI Art. 10, punto 8 DPR 633/72 Qualsiasi soggetto titolare di partita IVA costruttori (opzione) housing sociale (opzione) Indifferentemente soggetto IVA o privato Indifferentemente soggetto IVA o privato Esenti 2% 10% 67

19 LOCAZIONE FABBRICATI STRUMENTALI (OLD) Tipo di operazione Caratteristich e del locatore Caratteristiche del conduttore o del fabbricato Iva Regi stro LOCAZIONE E LEASING DI FABBRICATI STRUMENTALI Qualsiasi soggetto titolare di partita IVA IPOTESI OGGETTIVE - Proratista (fino 25%) -privato Art. 10, punto 8 DPR 633/72 Altri soggetti, se il locatore ha manifestato l opzione per l imponibilità 21 % 1% Altri soggetti se il locatore NON ha manifestato l opzione per l imponibilità Ese nti 1%

20 LOCAZIONE FABBRICATI STRUMENTALI (NEW) Tipo di operazione Caratteristiche del locatore Caratteristiche del conduttore o del fabbricato Iva Regi stro LOCAZIONE E LEASING DI FABBRICATI STRUMENTALI Art. 10, punto 8 DPR 633/72 Qualsiasi soggetto titolare di partita IVA In ogni caso se il locatore ha manifestato l opzione per l imponibilità 21 % 1% Se il locatore NON ha manifestato l opzione per l imponibilità Ese nti 1%

21 5 modulo Locazioni Seconda parte

22 Decorrenza: 26/06/2012 Verificare il momento di effettuazione dell operazione Come esercitare l opzione nei NUOVI contratti Al momento della stipula anche successivamente??? (pare di no)

23 Novità IVA immobili Problema: come comportarsi con i contratti in corso???? Raccomandata all agenzia delle entrate (RM 2/E/08) Abitativi: esenti IVA strumentali: IVA obbligo IVA opzione NO strumentali: IVA opzione IVA Decorrenza opzione? comportamento concludente confermato opzione? decorrenza dalla data dell opzione? opzione con efficacia retroattiva? remissione in bonis (CM38/E/12)

24 6 modulo Cessioni Prima parte

25 Novità IVA immobili LE CESSIONI costruttore / ristrutturatore Obbligo cessione IVA entro i 5 anni (abitativo e strumentale) Opzione cessione IVA oltre 5 anni (abitativo e strumentale) altri cessione IVA per opzione (strumentale) cessione esente (abitativo)

26 CESSIONE FABBRICATI ABITATIVI (OLD) Operazione Cedente Acquirent e IVA Registro Ipo catastali CESSIONE FABBRICATI ABITATIVI Punto 8-bis art. 10 DPR 633/72 Imprese costruttrici entro 5 anni da fine lavori Imprese costruttrici entro 5 anni (sospensione locazione convenz.) Imprese costruttrici oltre 5 anni e altri soggetti passivi Chiunque Chiunque Chiunque Esenti 3% (prima casa) %(seconda casa) %+1% = 3%

27 CESSIONE FABBRICATI ABITATIVI (NEW) Operazione Cedente Acquirente IVA Registro Ipo catastali CESSIONE FABBRICATI ABITATIVI Punto 8-bis art. 10 DPR 633/72 Imprese costruttrici entro 5 anni da fine lavori Imprese costruttrici oltre 5 anni e housing sociale (opzione) Chiunque Chiunque Imprese costruttrici oltre 5 anni (senza opzione) e altri soggetti passivi Chiunque Esenti 3% (prima casa) 7%(seconda casa) %+1% = 3%

28 CESSIONE FABBRICATI STRUMENTALI (OLD) Tipo di operazione CESSIONE DI FABBRICATI STRUMENTALI Cedente Acquirente IVA Registro Ipo catastal i Imprese costruttrici entro 4 anni (obbligo) Chiunque 10% (ripristino) 21% 168 3%+1% = 4% (2%*) Punto 8-ter art. 10 DPR 633/72 Altri soggetti passivi di imposta IPOTESI OGGETTIVE Detr. fino al 25% e privati 10% (ripristino) 21% 168 3%+1% = 4% (2%*) Altri soggetti (con opzione) Altri soggetti senza opzione Esenti (2%*) (2%*) Misura ridotta applicabile alle cessioni di immobili strumentali di cui siano parte fondi immobiliari chiusi (la percentuale delle imposte ipotecarie e catastali è così suddivisa = 1,50% + 0,50%) dal 2011 NO LEASING

29 CESSIONE FABBRICATI STRUMENTALI (NEW) Tipo di operazione CESSIONE DI FABBRICATI STRUMENTALI Cedente Acquirente IVA Registro Ipo catastal i Imprese costruttrici entro 5 anni (obbligo) Chiunque 10% (ripristino) 21% 168 3%+1% = 4% (2%*) Punto 8-ter art. 10 DPR 633/72 Altri soggetti passivi di imposta Chiunque (con opzione) 10% (ripristino) 21% 168 3%+1% = 4% (2%*) Altri soggetti senza opzione Esenti (2%*) (2%*) Misura ridotta applicabile alle cessioni di immobili strumentali di cui siano parte fondi immobiliari chiusi (la percentuale delle imposte ipotecarie e catastali è così suddivisa = 1,50% + 0,50%)

30 7 modulo Cessioni Seconda parte

31 Ipotesi di possibile vantaggio: Cessione al proratista Cessione al privato (anche autoconsumo / assegnazione) Acquirente IVA Registro Ipo catastali 10% (ripristino) 168 3%+1% = 4% Chiunque 21% Esenti 168 3%+1% = 4%

32 Novità IVA immobili Decorrenza: 26/06/2012 Verificare il momento di effettuazione dell operazione attenzione: vendita riserva di proprietà locazione con clausola vincolante clausole sospensive Disciplina transitoria Gli acconti fatturati entro il non devono essere oggetto di variazione (contra notar. 102/T/12) acconti esenti e saldo IVA: alternatività - imposta acconti? (notar. 102/T/12 frazionare operaz. art. 40 DPR 131/86) preliminare sottoscritto prima del

33 8 modulo Reverse charge

34 REVERSE CHARGE IMMOBILI Art. 17 c. 6 DPR 633/72 Le disposizioni di cui al quinto comma si applicano anche: a-bis) alle cessioni di fabbricati o di porzioni di fabbricato strumentali di cui alle lettere b) e d) del numero 8-ter) dell'articolo 10; a-bis) alle cessioni di fabbricati o di porzioni di fabbricato di cui ai numeri 8-bis) e 8-ter) del primo comma dell'articolo 10 per le quali nel relativo atto il cedente abbia espressamente manifestato l'opzione per l'imposizione;

35 Novità IVA immobili Situazione previgente (OLD) a-bis) alle cessioni di fabbricati o di porzioni di fabbricato strumentali di cui alle lettere b) e d) del numero 8-ter) dell'articolo 10; REVERSE CHARGE ARTICOLO 17 COMMA 6 DPR 633/72 cessioni imponibili a seguito di opzione (lettera d punto 8-ter art. 10 DPR 633/72) cessioni nei confronti di soggetti che godono del diritto alla detrazione dell imposta in misura pari o inferiore al 25 per cento (lettera b punto 8-ter art. 10 DPR 633/72) MODALITA ORDINARIA cessioni da parte del costruttore o ristrutturatore entro i 4 anni dalla ultimazione dei lavori di costruzione o ristrutturazione (lettera a punto 8-ter art. 10 DPR 633/72) cessioni nei confronti di soggetti che non agiscono nell esercizio di imprese, arti o professionisti (lettera c punto 8-ter art. 10 DPR 633/72)

36 Novità IVA immobili Situazione vigente (NEW) a-bis) alle cessioni di fabbricati o di porzioni di fabbricato di cui ai numeri 8-bis) e 8-ter) del primo comma dell'articolo 10 per le quali nel relativo atto il cedente abbia espressamente manifestato l'opzione per l'imposizione; REVERSE CHARGE ARTICOLO 17 COMMA 6 DPR 633/72 Cessioni per opzione di abitativi (costruttore oltre 5 anni) (cessione di alloggi sociali) Cessione per opzione di strumentali (costruttore oltre 5 anni) (ogni cessione da parte di altri soggetti) MODALITA ORDINARIA Cessioni per obbligo di abitativi (costruttore entro 5 anni) Cessioni per obbligo di strumentali (costruttore entro 5 anni) Cessioni a privati?

37 Novità IVA immobili Finanziaria 2008 Ridefinite sanzioni per reverse charge: Introducendo c. 9-bis art. 6 D.Lgs. 471/97 Trattamento corretto: reverse charge Fattura: IVA Imposta versata regolarmente Sanzione 3% (minimo 258) Tetto alla sanzione per i primi 3 anni CM 12/E/08 si intende per i primi 3 anni dall introduzione della presente fattispecie sanzionatoria ( ) Responsabilità solidale (imposta e sanzione)

38 Novità IVA immobili VIOLAZIONE DEL FORNITORE Trattamento corretto: reverse charge Fattura: Imposta NON versata IVA Sanzione dal 100 al 200% (minimo 258) Responsabilità solidale (imposta e sanzione) Comunque garantito il diritto alla detrazione da parte del cessionario / committente

39 SE RICEVO FATTURA CON IVA E VOGLIO REGOLARIZZARE (C.M. 12/E/2008): il cessionario o committente, per evitare l'applicazione della sanzione, fornitore, può REGOLARIZZARE l'operazione 1. presenta all'ufficio delle Entrate competente un documento integrativo in duplice esemplare, recante l'indicazione dell'imponibile, dell'aliquota e della relativa imposta, entro il trentesimo giorno successivo a quello della sua registrazione 2. non esercita la detrazione dell'imposta erroneamente addebitata in fattura dal cedente; 3. annota il documento emesso secondo le regole dell'inversione contabile, 4. liquida l'imposta nei modi ordinari ed effettuare il versamento dell'eventuale imposta a debito emergente dall'operazione al verificarsi di cause di indetraibilità oggettiva o soggettiva.

40 9 modulo Separazione attività

41 LA SEPARAZIONE DELLE ATTIVITÀ E possibile separare attività di COSTRUZIONE da quella di COMPRAVENDITA

42 Novità IVA immobili Art. 36 c.3 u.p. DPR 633/72 Le disposizioni del presente comma si applicano anche ai soggetti che effettuano sia locazioni, esenti da imposta, di fabbricati o porzioni di fabbricato a destinazione abitativa che comportano la riduzione della percentuale di detrazione a norma dell' articolo 19, comma 5, e dell' articolo 19-bis, sia locazioni di altri fabbricati o di altri immobili, con riferimento a ciascuno di tali settori di attività ANTE DL 1/12 All interno dell attività di gestione posso separare l abitativo dal commerciale Art. 36 c.3 u.p. DPR 633/72 Le disposizioni del presente comma si applicano anche ai soggetti che effettuano sia locazioni, o cessioni, esenti da imposta, di fabbricati o porzioni di fabbricato a destinazione abitativa che comportano la riduzione della percentuale di detrazione a norma dell'articolo 19, comma 5, e dell'articolo 19-bis, sia locazioni o cessioni di altri fabbricati o di altri immobili, con riferimento a ciascuno di tali settori di attività. POST DL 1/12 All interno dell attività di gestione e compravendita posso separare l abitativo dal commerciale

43 PROBLEMA: INDETRAIBILITÀ OGGETTIVA Art. 19-bis1 lett. i) DPR 633/72 non è ammessa in detrazione l'imposta relativa all'acquisto di fabbricati, o di porzione di fabbricato, a destinazione abitativa né quella relativa alla locazione o alla manutenzione, recupero o gestione degli stessi, salvo che per le imprese che hanno per oggetto esclusivo o principale dell'attività esercitata la costruzione dei predetti fabbricati o delle predette porzioni. La disposizione non si applica per i soggetti che esercitano attività che danno luogo ad operazioni esenti di cui al numero 8) dell'articolo 10 che comportano la riduzione della percentuale di detrazione a norma dell'articolo 19, comma 5, e dell'articolo 19-bis. Immobiliari di costruzione Detrazione ordinaria (pro-rata) Immobiliari di gestione Pro - rata Immobiliari di compravendita Indetraibilità oggettiva Problema arginato dalla separazione art. 36

44 INDETRAIBILITÀ OGGETTIVA (MANUTENZIONI) Art. 19-bis1 lett. i) DPR 633/72 non è ammessa in detrazione l'imposta relativa all'acquisto di fabbricati, o di porzione di fabbricato, a destinazione abitativa né quella relativa alla locazione o alla manutenzione, recupero o gestione degli stessi, salvo che per le imprese che hanno per oggetto esclusivo o principale dell'attività esercitata la costruzione dei predetti fabbricati o delle predette porzioni I chiarimenti della CM 58/E del 21 febbraio 2008: Non si applica se all inizio dei lavori il fabbricato era a destinazione strumentale E se i lavori su abitativo di ottiene un immobile strumentale?

45 10 modulo Responsabilità solidale appalti

46 Responsabilità RESPONSABILITÀ solidale SOLIDALE APPALTI appalti NUOVO ART. 35, C. 28, DL 223/2006 appaltatore Sub appaltatore Responsabilità solidale: - Ritenute fiscali dipendenti - IVA sulla prestazione

47 Responsabilità solidale appalti Limiti: Nei limiti del corrispettivo dovuto Comportamento corretto in attesa della documentazione: l appaltatore non deve pagare la prestazione ricevuta Esimente (alternativa): Acquisire idonea documentazione CM 40/E/12 Attestazione dal professionista

48 NUOVO ART. 35, C. 28-bis, DL 223/2006 committente appaltatore Sanzione: da ad in caso di mancata verifica della documentazione