PROPOSTA DI LEGGE NORME PER IL RECUPERO ABITATIVO DEI SOTTOTETTI

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1 Consiglio regionale della Toscana Proposta di Legge n. 338 Prot. n. 5514/2.6 del PROPOSTA DI LEGGE NORME PER IL RECUPERO ABITATIVO DEI SOTTOTETTI Sommario: Preambolo Articolo 1: Oggetto, finalità e definizioni Articolo 2: Disciplina degli interventi di recupero Articolo 3: Caratteristiche tecniche dei sottotetti recuperabili ai fini abitativi ed ulteriori disposizioni a carattere tecnico Articolo 4: Divieto di frazionamento Articolo 5: Esclusione di parti del territorio dall'applicazione della presente legge VISTI: - l articolo 117 comma 3 della Costituzione; Preambolo - l articolo 2 del D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380 (Testo unico delle disposizioni legislative regolamentari in materia edilizia); - l articolo 7 della L.R. 3 gennaio 2005 n. 1 (Norme per il governo del territorio); CONSIDERATO: - che le politiche regionali di governo del territorio perseguono l obiettivo del risparmio di nuovo suolo per rispondere alla domanda di sviluppo urbanistico e di residenza in particolare; - che il quadro normativo vigente valorizza in Toscana il rapporto di cooperazione fra i vari livelli istituzionali competenti nelle materie di governo del territorio e pianificazione urbanistica, al fine di massimizzare il perseguimento del duplice obiettivo di uno sviluppo del territorio e delle funzioni da esso ospitate e di una sua tutela all insegna del principio della sostenibilità; - che da anni si è andata a produrre una varietà di norme in altre regioni indirizzate a disciplinare il recupero a fini abitativi dei sottotetti, intendendo con tale termine lo spazio soprastante l ultimi piano di edificio e sottostante la copertura; che tale produzione normativa non ha subito la censura di legittimità inquadrandosi pertanto come iniziativa coerente con la potestà legislativa regionale a costituzione vigente;

2 - che l introduzione anche in Toscana di una normativa che, in piena coerenza con il quadro vigente a disciplina del governo del territorio, intervenga in favore del recupero abitativo dei sottotetti, fermo restando la disciplina in essere per le iniziative che prevedano tale recupero con sopraelevazione del piano di copertura, costituisce dunque iniziativa legittima sotto il profilo delle competenze legislative regionali; - che detta normativa persegue l obiettivo di rispondere, particolarmente nell attuale contesto socio-economico, alla diffusa e crescente domanda di abitazione, attraverso il sostegno al recupero dei sottotetti, dunque in assenza di impiego di nuovo suolo, con condizioni agevolate per quei recuperi funzionali a dare risposta alla domanda espressa da soggetti deboli, nonché a sostenere la ripresa dell attività edilizia; - che la disciplina proposta non opera in deroga alla pianificazione urbanistica, ma in stretta sintonia con essa, nel rispetto anche della giurisprudenza vigente, facendo salve pertanto le prerogative degli enti locali assunte sulla base del vigente assetto normativo, consentendo infatti agli strumenti programmatori di vietarne esplicitamente l applicazione nonché di sottrarne parti del territorio per esigenze di tutela architettonica e territoriale; - che la riconduzione dell attività di recupero abitativo dei sottotetti nella fattispecie della ristrutturazione con l utilizzo della dichiarazione di inizio attività è conforme alle disposizioni di cui al testo unico delle leggi in materia di edilizia; - che le disposizioni in ordine agli oneri di urbanizzazione e al costo di costruzione da applicarsi alla fattispecie della ristrutturazione in deroga all ordinaria disciplina in materia sono indirizzate a favorire gli interventi che rispondano alla domanda di abitazione delle fasce di cittadini connotate da un maggior livello di debolezza, anche in considerazione del loro azzeramento nei casi di interventi sul patrimonio di ERP; - che l eventuale maggiorazione del carico urbanistico è bilanciata dall obbligo del reperimento degli spazi pertinenziali per parcheggio, al fine di non congestionare le aree interessate, o in presenza di limiti fisici invalicabili al loro reperimento alla dazione di una somma determinata dal Comune e comunque non inferiore al costo di realizzazione dei parcheggi necessari, da reimpiegare a cura del comune stesso per la realizzazione di analoghi spazi nell ambito territoriale di competenza, - che infine la disciplina proposta interviene anche a favore del recupero di volumi con destinazione turistico ricettiva o direzionale, sempre nell ottica di un risparmio di nuovo suolo; si approva la seguente legge Articolo 1 (Oggetto, finalità e definizioni). 1. La Regione Toscana con la presente legge promuove il recupero a fini abitativi dei sottotetti, in conformità al principio della sostenibilità delle attività edilizie, della valorizzazione delle attività di recupero del patrimonio edilizio esistente, al fine di ridurre 2

3 nuovi impegni di suolo a fini insediativi e di favorire la messa in opera di interventi tecnologici per il contenimento dei consumi energetici negli edifici. 2. Ai fini della presente legge si definiscono sottotetti i volumi soprastanti l ultimo piano degli edifici aventi destinazione residenziale o turistico-ricettiva, compresi nelle sagome di copertura, dove queste ultime risultano prevalentemente inclinate. Articolo 2 (Disciplina degli interventi di recupero). 1. Negli edifici esistenti alla data di entrata in vigore della presente legge ed aventi destinazione residenziale, direzionale o turistica ricettiva sono consentiti gli interventi di recupero dei sottotetti a fini abitativi nel rispetto delle disposizioni di cui alla presente legge, salvo che gli strumenti urbanistici comunali vigenti o adottati non li vietino espressamente o nel territorio non operino misure di salvaguardia che non autorizzano tale interventi. 2. La disposizione di cui al comma 1 è applicabile anche nei confronti degli interventi edilizi in corso di realizzazione sulla base di titoli edilizi rilasciati prima della data di entrata in vigore della presente legge, previo conseguimento di apposita variante al medesimo titolo edilizio. 3. Gli interventi diretti al recupero dei sottotetti sono classificati come ristrutturazione edilizia ai sensi dell'articolo 79, comma 2, lettera d) della Legge Regionale 3 gennaio 2005, n. 1 (Norme per il governo del territorio) e sono sottoposti pertanto a denuncia di inizio dell attività. 4. Gli interventi di recupero dei sottotetti sono assoggetti all obbligo della corresponsione degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria, nonché del contributo di cui all art. 119 della Legge Regionale 3 gennaio 2005, n. 1 (Norme per il governo del territorio), calcolati come per: a) nuova edificazione, nel caso in cui l intervento comporti la realizzazione di nuove unità immobiliari residenziali o riguardi immobili con destinazione turistico ricettiva o direzionale; b) ristrutturazione edilizia, nel caso in cui l intervento non comporti la realizzazione di nuove unità immobiliari residenziali. 5. Gli oneri e il contributo di cui al comma 4 sono ridotti nella misura del 50% qualora il recupero dei sottotetti a fini abitativi sia funzionale alla messa in locazione dei volumi interessati a canone controllato ai sensi della legge 9 dicembre 1998 n. 431 (Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili ad uso abitativo), per un periodo non inferiore a cinque anni, alle seguenti tipologie di utenti: a) iscritti nelle graduatorie comunali per l accesso ad alloggi del patrimonio ERP; b) studenti delle Università della Regione Toscana cosiddetti fuori sede; c) giovani coppie aventi i requisiti di cui alla Deliberazione del Consiglio Regionale della Toscana n. 5 del 20 gennaio 2004 (Bando per l assegnazione di agevolazioni per l acquisto della prima casa da parte di famiglie di nuova costituzione). 3

4 6. La concessione dell agevolazione di cui al comma precedente è condizionata alla sottoscrizione, da parte del proprietario del sottotetto oggetto del recupero, di un atto unilaterale d obbligo con cui il suddetto assume l impegno al rispetto dei requisiti previsti. 7. Non sono assoggettati al versamento degli oneri e del contributo di cui al comma 4 gli interventi realizzati in immobili destinati all edilizia residenziale pubblica di proprietà dei comuni o degli enti pubblici. 8. Nel caso in cui i suddetti interventi siano volti alla realizzazione di nuove unità autonome residenziali o all ampliamento di unità turistico-ricettive, è fatto obbligo del reperimento di spazi per parcheggi pertinenziali nella misura prevista dagli strumenti di pianificazione territoriale e con un minimo di un metro quadro per ogni dieci metri cubi della volumetria recuperata a fini abitativi. Il rapporto di pertinenza, garantito da un atto da trascriversi nei registri immobiliari, è impegnativo per sé, per i propri successori o aventi causa a qualsiasi titolo. Qualora sia dimostrata l impossibilità, per mancata disponibilità di spazi idonei ad assolvere tale obbligo, gli interventi sono consentiti previo versamento al Comune di una somma da questo stabilita comunque non inferiore al costo base di costruzione per metro quadrato di spazio di parcheggio da reperire. Tale somma deve essere destinata alla realizzazione di parcheggi da parte del Comune. Articolo 3 (Caratteristiche tecniche dei sottotetti recuperabili ai fini abitativi ed ulteriori disposizioni a carattere tecnico) 1. Il recupero dei sottotetti di cui alla presente legge è consentito per i volumi aventi le seguenti caratteristiche tecniche: a) l altezza media interna netta, intesa come la distanza tra il solaio di calpestio ed il piano virtuale orizzontale mediano tra il punto più alto e quello più basso dell'intradosso sovrastante il solaio ed il solaio stesso, non sia inferiore a 2,30 metri per gli spazi ad uso abitazione. Per gli spazi accessori o di servizio, l'altezza è riducibile a 2,10 metri. Per gli edifici siti nei territori montani, i limiti di cui sopra sono abbassati rispettivamente a 2,10 metri per gli spazi ad uso abitazione e a 2,00 metri per gli spazi accessori e di servizio. In caso di soffitto non orizzontale, ferme restando le predette altezze medie, l'altezza della parete minima non può essere inferiore a 1,50 metri per gli spazi ad uso abitazione ed a 1,30 metri per gli spazi accessori e di servizio, riducibili rispettivamente a 1,30 metri e ad 1,10 metri per gli edifici siti nei territori montani. Gli eventuali spazi di altezza inferiore alle predette misure devono essere chiusi mediante opere murarie o arredi fissi e ne è consentito l'uso come spazio di servizio destinato a guardaroba e ripostiglio. L obbligo di chiusura non interviene quando gli spazi risultino essere in corrispondenza delle fonti di luce diretta la chiusura di tali spazi non è prescrittiva. b) il rapporto aeroilluminante sia pari o superiore a un sedicesimo. 2. Sono consentite all'interno della superficie di copertura e comunque entro l'ingombro dell'edificio, anche al fine di reperire la superficie minima di aeroilluminazione, le aperture di finestre, la realizzazione di abbaini e l'installazione di lucernari. 4

5 3. Gli interventi finalizzati al recupero abitativo dei sottotetti devono avvenire senza alcuna modificazione delle altezze di colmo e di gronda delle superfici interessate dall intervento, nonché delle linee di pendenza delle falde. 4. Negli interventi di recupero a fini abitativi dei sottotetti in edifici con destinazione residenziale quando non comportanti la realizzazione di unità abitative autonome, le disposizioni tecniche circa il superamento e l'eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati di cui all articolo 77 del DPR 6 giugno 2001, n. 380 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia) si applicano limitatamente al soddisfacimento degli obblighi inerenti i requisiti di adattabilità dei locali ad uso abitativo. 5. I progetti di recupero ai fini abitativi devono prevedere idonee opere di isolamento termico, anche ai fini del contenimento di consumi energetici che devono essere conformi alle prescrizioni tecniche in materia contenute nei regolamenti vigenti, nonché alle norme nazionali e regionali in materia di impianti tecnologici e di contenimento dei consumi energetici, ad esclusione degli interventi di recupero relativi ai sottotetti già conformi alla Legge 9 gennaio 1991, n.10 (Norme per l attuazione del Piano energetico nazionale in materia di uso razionale dell energia, di risparmio energetico e di sviluppo delle fonti rinnovabili di energia). Articolo 4 (Divieto di frazionamento) 1. I volumi e le superfici recuperati a fini abitativi per effetto della presente legge che non abbiano determinato la creazione di nuove unità immobiliari non potranno essere oggetto di successivi frazionamenti, dai quali scaturiscano nuove unità immobiliari per un periodo non inferiore a 10 anni, salvo che tale possibilità sia espressamente prevista dagli strumenti urbanistici vigenti. L impegno dovrà essere formalizzato mediante atto unilaterale d obbligo, da trascriversi nei registri immobiliari. Articolo 5 (Esclusione di parti del territorio dall'applicazione della presente legge). 1. Con le procedure di cui agli articoli 16 e 17 della legge regionale 3 gennaio 2005 n. 1 (Norme per il governo del territorio) i Comuni possono, nel termine perentorio di 90 giorni dall'entrata in vigore della presente legge, disporre l'esclusione di parti del territorio dall'applicazione totale o parziale delle presenti norme, ai fini della loro tutela urbanistica, architettonica, ambientale, ovvero introdurre particolari prescrizioni ritenute necessarie per garantire la tutela dei caratteri architettonici degli edifici. Mauro Ricci Virgilio Simonti 5

6 Nicola Danti Gianluca Parrini Loriano Valentini Anna Annunziata Marco Remaschi RELAZIONE ILLUSTRATIVA (ex art. 7 c. 3 L.R. 55/2008) Con la presente legge si intende favore il recupero ai fini abitativi dei sottotetti alla stregua di quanto fatto da altre regioni italiane (Regione Molise con la L.R. 25/2008, Regione Puglia con la L.R. 33/2007, Regione Liguria con la L.R. 24/2001, Regione Lombardia con la L.R. 12/2005, Regione Veneto con la L.R. 12/1999, Regione Basilicata con la L.R. 8/2002, Regione Piemonte con L.R. 21/1998, Regione Campania con la L.R. 15/2000, Regione Emilia Romagna con la L.R. 11/1998, Regione Calabria con la L.R. 19/2002), al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, anche come risposta alla domanda sociale di abitazione per particolari categorie sociali connotate da condizioni di debolezza rispetto al mercato della casa, non producendo nuovo consumo di suolo, in sintonia con il dettato della legge regionale 1/2005 e del Piano di Indirizzo Territoriale, nonché per favorire, tramite il recupero dei sottotetti, la realizzazione di interventi tecnici funzionali al favorire il miglioramento energetico degli edifici e la riduzione dei consumi con la riduzione della dispersione ed il miglioramento delle condizioni di isolamento termico. Oltre all ambito propriamente residenziale, la proposta di legge interviene anche in quello turistico ricettivo, con l obbiettivo intrinseco di incrementare la capacità ricettiva complessiva, senza nuovo impegno di suolo, particolarmente per le strutture delle città d arte, dei centri storici e della zona costiera, ovvero per incrementare il turismo culturale che interessa praticamente tutto il territorio regionale. L intervento legislativo proposto, pertanto, si configura come atto opportuno nell ambito di un ragionamento che da tempo va consolidandosi circa la necessità di coniugare recupero e conservazione del patrimonio edilizio esistente con la risposta pubblica e privata alla domanda abitativa, nonché con quella indirizzata al settore turistico ricettivo e direzionale. Opportuno e necessario, in ragione della necessità di riconoscere fonte normativa legittima, in considerazione di numerosi precedenti assunti dalle altre Regioni nel corso dell ultimo decennio al recupero per finalità abitative di volumi che presentano requisiti di altezza non conformi alle disposizioni di cui al DM 5 luglio 1975 relativo alle altezze minime dei locali adibiti ad abitazione. Va inoltre segnalato come l intervento legislativo proposto (non modificativo peraltro della vigente disciplina urbanistica regionale che disciplina gli interventi di modifica dei sottotetti con previsione di rialzamento mediante D.I.A. art. 79 LR 1/2005) costituisca atto complementare alla prevista normativa regionale di attuazione dell intesta raggiunta in sede di Conferenza Stato Regioni in merito agli interventi straordinari in materia di edilizia, 6

7 prevedendo infatti la Toscana di acconsentire le previste addizioni volumetriche agli edifici esistenti nonché la demolizione e ricostruzione di edifici con aumento del 35% delle volumetrie esclusivamente in aree esterne ai centri storici, centri nei quali l attività di recupero dei sottotetti, disciplinata dalla presente legge, può costituire fondamentale iniziativa per il recupero ai fini abitativi di volumi importanti senza modificazioni delle caratteristiche esteriori degli edifici. Sotto il profilo tecnico l intervento di recupero disciplinato con la presente proposta assume la caratteristica di ristrutturazione edilizia, da attivarsi mediante lo strumento della Dichiarazione di Inizio dell Attività, proprio nell ottica di quella semplificazione delle procedure alla base dell intesa raggiunta recentissimamente in Conferenza Stato Regioni. Entrando nel merito delle disposizioni di cui all articolato proposto, particolare attenzione merita la disciplina relativa agli effetti dell incremento di carico urbanistico degli interventi. Laddove i recuperi comportino la creazione di nuove unità immobiliari, infatti, o siano relative al settore turistico ricettivo o direzionale, in ragione del conseguente aumento di carico urbanistico indotto (per aumento di residenza o comunque di utenza) la norma prevede l obbligo di reperimento degli opportuni spazi di parcheggio. In caso di dimostrata impossibilità al reperimento di tali spazi (si pensi a situazioni di condominio senza spazi aperti a disposizione), è prevista in sostituzione dell intervento diretto la monetizzazione a favore del Comune, il quale ha l obbligo di utilizzare tali risorse per la costruzione di parcheggi. Sono esclusi da tale obbligo gli interventi di recupero a fini residenziali che non determinino nuove unità immobiliari, visto che in tal caso l incremento di carico urbanistico è trascurabile. Relativamente agli interventi consentiti dalla norma proposta giova segnalare come sia introdotto poi un doppio regime tariffario: più oneroso (tariffa della nuova costruzione ) per le nuove unità immobiliari, per l ampliamento delle strutture ricettive o per interventi su immobili con destinazione direzionale, meno oneroso (tariffa della ristrutturazione edilizia ) per l ampliamento di unità abitative non originanti unità immobiliari autonome. Significativa, inoltre, risulta la scelta di procedere al sostegno della locazione a canone controllato per specifiche categorie di utenti, mediante riduzione degli oneri di urbanizzazione nonché del contributo commisurato al costo di costruzione. Per gli interventi di recupero attuati dai soggetti istituzionali per l edilizia ERP, apportatori dunque di nuova risposta pubblica al disagio abitativo, si prevede l esenzione da ogni pagamento. La proposta di legge interviene anche nel dettagliare specificamente le caratteristiche tecniche obbligatorie degli interventi per l ammissibilità nella fattispecie normata del recupero a fini abitativi del sottotetto. Vengono infatti fissate le caratteristiche minime dimensionali dei volumi recuperabili a norma di legge. In analogia ad alcune delle leggi adottate dalle altre regioni citate in premessa, l altezza media dei locali abitabili è fissata in almeno mt. 2,30, ridotta a m. 2,10 per i locali accessori. Tali limiti vengono ridotti per i comuni montani (2,10 e mt. 2), in conformità alle agevolazioni in essere ai sensi e per gli effetti dello stesso DM I rapporti aeroilluminanti dei vani, visto che gli interventi di recupero interessano l ultimo piano degli edifici, quindi con condizioni favorevoli di aeroilluminazione, sono fissati in 1/16. La PdL precisa inoltre espressamente come gli interventi di recupero non possono modificare le altezze e le falde di copertura degli edifici, in modo da evitare la proposizione di tipologie edilizie incongrue, ovvero il rialzamento della gronda o del colmo del tetto esistente. Gli interventi che modificano i profili delle coperture attuali, finalizzati al 7

8 rialzamento del sottotetto al fine di renderlo abitabile, sono e rimangono infatti, come preannunciato, trattati dall art. 79, c.2, lett. d), punto 3), della legge 1/2005. Per quanto riguarda i rapporti con le norme sull abbattimento delle barriere architettoniche (L. 13/89 come recuperato dal DPR 380/2001), considerato che si tratta di interventi che interessano solo parte degli edifici, senza peraltro modificare gli involucri edilizi esistenti, si richiede che per il recupero a fini residenziali senza realizzazione di unità abitativa autonoma sia rispettato il solo requisito della adattabilità. Il recupero a fini abitativi dei sottotetti di cui alla presente proposta di legge è poi condizionato dalla realizzazione delle idonee opere di isolamento termico, per favorire il contenimento dei consumi energetici, secondo le norme vigenti e gli indirizzi assunti dalla pianificazione energetica regionale. Viene prevista l esclusione da tale obbligo per quegli edifici i cui sottotetti siano già stati costruiti nel rispetto delle norme sul risparmio energetico di cui alla legge 9 gennaio 1991 n. 10 (Norme per l attuazione del Piano energetico nazionale in materia di uso razionale dell energia, di risparmio energetico e di sviluppo delle fonti rinnovabili di energia). Si ritiene infatti opportuno fare salvi tali edifici in quanto sarebbe poco realistico pensare al completo rifacimento di tetti costruiti negli ultimi anni. Particolare rilievo assume l espressa previsione dell infrazionabilità per 10 anni degli interventi di recupero non immediatamente funzionali alla creazione di autonome nuove unità immobiliari, interventi come detto soggetti ad un regime tariffario più leggero e non legati all obbligo di reperire gli spazi di standard a parcheggio. In ultimo è da segnalare come nell autonomia della pianificazione territoriale riconosciuta ex lege ai comuni rientri la potestà di escludere dall effetto delle disposizioni contenute dalla presente proposta di legge o di parti di essa determinate aree di territorio, al fine di salvaguardare caratteri identitari dello stesso e tutelare edificati meritori di particolari forme di tutela aggiuntiva rispetto a quelle esistenti ex lege. In conclusione, la proposta di legge si configura come strumento complementare al quadro normativo regionale vigente in materia di governo del territorio e pianificazione urbanistica locale, con esso perfettamente in sintonia, e opportunamente rispondente alle indicazioni emerse nel recente dibattito istituzionale circa la necessità di legiferare, nella compatibilità costituzionale delle funzioni e delle prerogative dei vari livelli istituzionali, in favore di un incremento dell offerta abitativa nonché in favore di un sostegno alla ripresa dell attività edilizia, nel rispetto del principio cardine della lotta allo spreco della irrecuperabile risorsa territorio. L attuazione della disciplina proposta non comporta oneri finanziari aggiuntivi a carico del bilancio regionale. Aprile