LINEE GUIDA PRELAZIONE AGRARIA

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1 LINEE GUIDA PRELAZIONE AGRARIA A cura di: Area Legale e Reti di Impresa Tiziana De Vita Data, 31 gennaio 2017 Area Legale e Reti di Impresa Corso Vittorio Emanuele II, Roma tel.: fax: [email protected] sito web:

2 1. PREMESSA La prelazione, in via generale, si concretizza nella preferenza che l ordinamento giuridico accorda ad alcuni soggetti rispetto ad altri nel momento in cui vengono compiuti determinati atti giuridici. In sostanza la legge dispone che in alcuni casi l autonomia contrattuale di ciascun soggetto di diritto - che consente a chiunque di scegliere liberamente la persona con cui convenire accordi di natura economica - subisce una restrizione, allorché l ordinamento consente ad alcuni soggetti di far valere una loro pretesa ad acquistare il bene che il proprietario intende vendere. Uno dei casi di prelazione legale è quella agraria, che si concretizza nel diritto attribuito all affittuario coltivatore diretto insediato sul fondo rustico ovvero al proprietario coltivatore diretto o IAP confinante, di essere preferito a parità di condizioni al terzo acquirente in caso di trasferimento a titolo oneroso del terreno medesimo. Al fine di consentire al prelazionante l esercizio del suo diritto, il proprietario venditore è tenuto a comunicare la proposta di alienazione convenuta con il terzo al coltivatore tramite lettera raccomandata, con allegato il contratto preliminare di compravendita che riporti il nome dell acquirente, il prezzo e le altre condizioni pattuite; il coltivatore può esercitare il suo diritto di prelazione entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione. Il coltivatore che esercita la prelazione è tenuto a versare il prezzo entro tre mesi, decorrenti dal trentesimo giorno dal ricevimento della comunicazione di vendita, salvo diverso accordo fra le parti; il termine è sospeso per non più di un anno se il titolare ha richiesto un mutuo. Se il proprietario non comunica alcunché al coltivatore ovvero al confinante, questi possono esercitare l azione di retratto (o riscatto) nei confronti del terzo acquirente e dei suoi aventi causa, entro un anno dalla trascrizione del contratto di compravendita. Pare opportuno ricordare in tale contesto che le norme sulla prelazione agraria non trovano applicazione quando le trattative per la vendita del fondo agricolo intervengano direttamente tra proprietario del fondo e coltivatore, anche se il coltivatore dichiari di esercitare il diritto di prelazione, che, per sua natura e modalità, è previsto per il diverso caso in cui l'affittuario coltivatore diretto faccia valere il proprio diritto di essere preferito in 1

3 relazione ad una contrattazione del proprietario con un terzo soggetto (Cass. 11 luglio 1987, n. 6068). * Nel presente lavoro sono state individuate le più importanti e diffuse problematiche emerse in questi anni in materia di prelazione agraria, fornendo al riguardo, per ciascuna di esse, le soluzioni e gli orientamenti della dottrina e della giurisprudenza. Esso sostituisce integralmente la versione del 7 febbraio 2011, pubblicata in Area riservata il 22 novembre Ciò al fine di consentire una rapida ed agevole risposta agli innumerevoli quesiti e questioni che vengono posti dalle nostre aziende agricole con riguardo a questo particolare istituto. 2. NORMATIVA DI RIFERIMENTO E RATIO DELL ISTITUTO La disciplina sulla prelazione agraria del coltivatore diretto insediato sul fondo è disciplinata dall art. 8 della legge 26 maggio 1965, n. 590, il quale dispone: In caso di trasferimento a titolo oneroso o di concessione in enfiteusi di fondi concessi in affitto a coltivatori diretti, a mezzadria, a colonia parziaria, o a compartecipazione, esclusa quella stagionale, l'affittuario, il mezzadro, il colono o il compartecipante, a parità di condizioni, ha diritto di prelazione purché coltivi il fondo stesso da almeno due anni, non abbia venduto, nel biennio precedente, altri fondi rustici di imponibile fondiario superiore a lire mille, salvo il caso di cessione a scopo di ricomposizione fondiaria, ed il fondo per il quale intende esercitare la prelazione in aggiunta ad altri eventualmente posseduti in proprietà od enfiteusi non superi il triplo della superficie corrispondente alla capacità lavorativa della sua famiglia. La prelazione non è consentita nei casi di permuta, vendita forzata, liquidazione coatta, fallimento, espropriazione per pubblica utilità e quando i terreni in base a piani regolatori, anche se non ancora approvati, siano destinati ad utilizzazione edilizia, industriale o turistica. Qualora il trasferimento a titolo oneroso sia proposto, per quota di fondo, da un componente la famiglia coltivatrice, sia in costanza di comunione ereditaria che in ogni altro caso di comunione familiare, gli altri componenti hanno diritto alla prelazione sempreché siano coltivatori manuali o continuino l'esercizio dell'impresa familiare in comune. 2

4 Il proprietario deve notificare con lettera raccomandata al coltivatore la proposta di alienazione trasmettendo il preliminare di compravendita in cui devono essere indicati il nome dell'acquirente, il prezzo di vendita e le altre norme pattuite compresa la clausola per l'eventualità della prelazione. Il coltivatore deve esercitare il suo diritto entro il termine di 30 giorni. Qualora il proprietario non provveda a tale notificazione o il prezzo indicato sia superiore a quello risultante dal contratto di compravendita, l'avente titolo al diritto di prelazione può, entro un anno dalla trascrizione del contratto di compravendita, riscattare il fondo dell'acquirente e da ogni altro successivo avente causa. Ove il diritto di prelazione sia stato esercitato, il versamento del prezzo di acquisto deve essere effettuato entro il termine di tre mesi, decorrenti dal trentesimo giorno dall'avvenuta notifica da parte del proprietario, salvo che non sia diversamente pattuito tra le parti. Se il coltivatore che esercita il diritto di prelazione dimostra, con certificato dell'ispettorato provinciale dell'agricoltura competente, di aver presentato domanda ammessa all'istruttoria per la concessione del mutuo ai sensi dell'art. 1, il termine di cui al precedente comma è sospeso fino a che non sia stata disposta la concessione del mutuo ovvero fino a che l'ispettorato non abbia espresso diniego a conclusione della istruttoria compiuta e, comunque, per non più di un anno. In tal caso l'ispettorato provinciale dell'agricoltura deve provvedere entro quattro mesi dalla domanda agli adempimenti di cui all'art. 3, secondo le norme che saranno stabilite dal regolamento di esecuzione della presente legge. In tutti i casi nei quali il pagamento del prezzo è differito il trasferimento della proprietà è sottoposto alla condizione sospensiva del pagamento stesso entro il termine stabilito. Nel caso di vendita di un fondo coltivato da una pluralità di affittuari, mezzadri o coloni, la prelazione non può essere esercitata che da tutti congiuntamente. Qualora alcuno abbia rinunciato, la prelazione può essere esercitata congiuntamente dagli altri affittuari, mezzadri o coloni purché la superficie del fondo non ecceda il triplo della complessiva capacità lavorativa delle loro famiglie. Si considera rinunciatario l'avente titolo che entro quindici giorni dalla notificazione di cui al quarto comma non abbia comunicato agli altri aventi diritto la sua intenzione di avvalersi della prelazione. 3

5 Se il componente di famiglia coltivatrice, il quale abbia cessato di far parte della conduzione colonica in comune, non vende la quota del fondo di sua spettanza entro cinque anni dal giorno in cui ha lasciato l'azienda, gli altri componenti hanno diritto a riscattare la predetta quota al prezzo ritenuto congruo dall'ispettorato provinciale dell'agricoltura, con le agevolazioni previste dalla presente legge, sempreché l'acquisto sia fatto allo scopo di assicurare il consolidamento di impresa coltivatrice familiare di dimensioni economicamente efficienti. Il diritto di riscatto viene esercitato, se il proprietario della quota non consente alla vendita, mediante la procedura giudiziaria prevista dalle vigenti leggi per l'affrancazione dei canoni enfiteutici. L'accertamento delle condizioni o requisiti indicati dal precedente comma è demandato allo Ispettorato agrario provinciale competente per territorio. Ai soggetti di cui al primo comma sono preferiti, se coltivatori diretti, i coeredi del venditore. L art. 7 della L. 1971, n. 817, estende la prelazione agraria al proprietario coltivatore diretto di terreno confinante. La norma al riguardo dispone che Il termine di quattro anni previsto dall art. 8 L. 26 maggio 1965 n. 590 per l esercizio del diritto di prelazione è ridotto a due anni. Detto diritto di prelazione con le modifiche intervenute anche ad opera dell art.1 co.3 della legge n. 154/2016, spetta quindi anche: 1) al mezzadro o al colono il cui contratto sia stato stipulato dopo l entrata in vigore della L. 15 settembre 1964 n. 756; 2) al coltivatore diretto proprietario di terreni confinanti con fondi offerti in vendita, purché su gli stessi non siano insediati mezzadri, coloni, affittuari, compartecipanti od enfiteuti coltivatori diretti; 3) all imprenditore agricolo professionale iscritto nella previdenza agricola proprietario di terreni confinanti con fondi offerti in vendita, purché sugli stessi non siano insediati mezzadri, coloni, affittuari, compartecipanti o enfiteuti coltivatori diretti. 1 Nel caso di vendita di più fondi ogni affittuario mezzadro o colono può esercitare singolarmente o congiuntamente il diritto di prelazione rispettivamente del fondo coltivato o dell intero complesso fondi. 1 Su questa novità, si veda il paragrafo n.4 relativo alla prelazione agraria del confinante. 4

6 La giurisprudenza ha in seguito chiarito la ratio dei due tipi di prelazione, precisando che: la prelazione a favore dell affittuario coltivatore è diretta a favorire la riunione nella stessa persona della qualità di proprietario del fondo e di lavoratore della terra e quindi a collegare la proprietà del fondo agricolo con il soggetto che con la sua opera determina lo sfruttamento del suolo, nel generale interesse dello sviluppo dell agricoltura (Cass. 9 marzo 1992, n. 2812; Cass. 30 gennaio 1990, n. 634); la prelazione a favore del proprietario coltivatore confinante è diretta all accorpamento dei fondi al fine di migliorare la redditività dei terreni e di formare imprese diretto-coltivatrici di più ampie dimensioni e più efficienti sotto il profilo tecnico ed economico (Cass. 8 maggio 2003, n.6980; Cass. 19 novembre 1994, n. 9806; Cass. 24 maggio 2002, n. 7635). 2.a. Contratto concluso in violazione delle norme sulla prelazione Entrambe le fattispecie normative (artt. 8 della legge n. 590 del 1965 e 7 della legge n. 817 del 1971) se violate, secondo l indirizzo maggioritario della giurisprudenza di legittimità, non producono la nullità del contratto di compravendita stipulato con il terzo. Nel caso di contratto di compravendita concluso senza consentire all avente diritto l esercizio del diritto di prelazione, questi può far valere a tutela del diritto violato il riscatto del terreno e non invece la nullità di tale atto allorché il contratto è idoneo a realizzare ugualmente gli effetti voluti dalla norma (Cass. 11 dicembre 2012 n ;Cass. 4 giugno 2007 n ; Cass. 24 maggio 2003, n. 8236). Nel caso, invece, in cui il diritto di prelazione venga esercitato in carenza dei requisiti previsti dalla legge, il relativo atto di acquisto è nullo per contrarietà a norme imperative e tale nullità può essere fatta valere da chiunque vi ha interesse, ivi compreso il terzo acquirente (Cass. 11 maggio 2010, n ). 3. PRELAZIONE AGRARIA DEL COLTIVATORE DIRETTO INSEDIATO SUL FONDO I presupposti per l esercizio del diritto di prelazione dell affittuario sono i seguenti: Requisiti soggettivi: 5

7 a. sul fondo posto in vendita deve essere insediato un affittuario, mezzadro, colono o compartecipante non stagionale coltivatore diretto; b. il coltivatore deve coltivare il fondo oggetto della prelazione da almeno due anni; c. il coltivatore non deve aver venduto nel biennio precedente un altro fondo agricolo. Requisiti oggettivi: a. oggetto del trasferimento deve essere un fondo rustico; b. il trasferimento del fondo deve avvenire a titolo oneroso Requisiti soggettivi 3.1.a. Titolari del diritto I soggetti elencati nell art. 8, comma 1, della legge 26 maggio 1965 n. 590, costituiscono gli unici cui è attribuito il diritto di prelazione, per cui esso non può essere esercitato da coloro che vantano sul fondo un diritto reale o di godimento diverso. Pertanto, il diritto di prelazione (e di riscatto) agrario può essere esercitato solo da chi - coltivatore diretto 2 - possa vantare, per effetto di un contratto concluso con il proprietario del fondo oggetto di trasferimento a titolo oneroso, la qualifica, alternativamente, di affittuario, colono, mezzadro o compartecipante (Cass. 5 marzo 2007, n. 5072). Ne consegue che la prelazione non spetta: a chi detenga il fondo, oggetto di compravendita, in forza di un contratto di comodato, stante l impossibilità di qualificarlo come contratto agrario (Cass. 5 marzo 2007, n. 5072); a chi coltivi il fondo di fatto senza aver stipulato con il proprietario alcun contratto, verbale o scritto, o a chi abbia perduto la qualità di affittuario per la cessazione del contratto, a nulla rilevando la sua permanenza di fatto nell immobile anche dopo la fine del rapporto agrario (Cass. 2 novembre 1993, n ); all imprenditore Agricolo Professionale (IAP), poiché l equiparazione fra la figura dello IAP e del coltivatore diretto introdotta con il D.Lgs. 99/2004, sussiste solo ai fini fiscali per avere esteso allo IAP il trattamento agevolativo tributario previsto dalla 2 Per tale definizione si veda il successivo paragrafo. 6

8 legge per i coltivatori diretti, e la prelazione a favore dello IAP è stata di recente riconosciuta solo allo IAP proprietario confinante. Successivi provvedimenti hanno integrato la disciplina della prelazione e del riscatto agrari ampliandone la sfera soggettiva, ferma restando la centralità del soggetto beneficiario del diritto di prelazione che deve rivestire la qualifica di coltivatore diretto. In questa direzione: l art. 7 ter del D.L. 91/2014 (inserito dalla legge di conversione n. 116/2014) riconosce il diritto di prelazione o di riscatto di cui all articolo 8 della legge 26 maggio 1965, n. 590, e successive modificazioni, e all articolo 7 della legge 14 agosto 1971, n. 817, alle società cooperative di cui all articolo 1, comma 2, del decreto legislativo 18 maggio 2001, n. 228, qualora almeno la metà degli amministratori e dei soci sia in possesso della qualifica di coltivatore diretto come risultante dall iscrizione nella sezione speciale del registro delle imprese di cui agli articoli 2188 e seguenti del codice civile; l'art. 48 della legge 3 maggio 1982, n. 203 sui patti agrari, secondo cui anche il rapporto di affitto, in presenza di impresa familiare ex art. 230 bis c.c., intercorre tra il concedente e la famiglia coltivatrice, consente per i rapporti sorti successivamente alla entrata in vigore della L. 203/1982 di estendere a tutti i partecipanti l impresa agricola familiare il diritto di prelazione. Secondo alcune pronunce (Cass. 22 giugno 2001, n. 8598) la proposta di alienazione può essere inviata anche ad uno solo dei familiari in base ai principi dell amministrazione disgiuntiva mentre altre pronunce ritengono che l Impresa familiare non ha alcuna rilevanza esterna e non permette di ritenere esistente un rapporto di rappresentanza reciproca tra i familiari e la persona a capo dell'impresa, sicché, in caso di alienazione di un fondo, la "denuntiatio" ex art. 8, della legge 26 maggio 1965, n. 590, ad uno solo dei coniugi componenti l'impresa non ha effetto nei confronti dell'altro ai fini del decorso del termine di esercizio del diritto di prelazione. (Cass. 10 luglio 2014 n ) 3 ; l art. 2 co. 3 del D.Lgs. n. 99 del 2004 riconosce espressamente il diritto di prelazione alle società agricole (cioè a quelle che hanno ad oggetto l esercizio esclusivo 3 Non si può non segnalare che sull argomento le sentenze sono ancora contraddittorie. All impresa familiare non spetta il diritto di prelazione quale confinante (Cass. 26 marzo 1999, n. 2896). Sul punto si rinvia al paragrafo dedicato all Impresa familiare coltivatrice. 7

9 dell attività agricola e contengono la denominazione di società agricola nella ragione sociale) costituite in forma di società di persone: società semplice (s.s.), società in nome collettivo (s.n.c.) e società in accomandita semplice (s.a.s.), qualora almeno la metà dei soci sia in possesso della qualifica di coltivatore diretto, come risultante dall iscrizione nella sezione speciale del registro delle imprese di cui all art c.c.. Il coerede Il diritto di prelazione spetta al coerede del venditore che cede una quota indivisa del fondo in comproprietà. Tale preferenza è accordata, rispetto ai soggetti a cui la prelazione spetta ai sensi dell art. 8 1 co., purché questi sia coltivatore diretto. Affinché operi tale preferenza è necessario che permanga all atto della vendita lo stato di indivisione del bene (Cass. 7 novembre 2013 n ; Cass. 19 giugno 2008, n ). Va segnalato che la giurisprudenza ha circoscritto l ambito di applicazione della prelazione agraria rispetto alla prelazione del coerede ex art. 732 c.c. 4, che si sostanzia nella preferenza riconosciuta agli altri coeredi nel caso in cui alcuno di essi intenda cedere ad un terzo la propria quota ereditaria. Si è chiarito in proposito che qualora sia venduta la quota o una sua frazione aritmetica di un fondo indiviso facente parte di una comunione ereditaria, il diritto di prelazione del coerede ex art. 732 c.c. prevale sul diritto di prelazione del coltivatore diretto ex art. 8 L. 590/65; quest ultimo diritto prevale invece qualora oggetto del trasferimento sia un fondo o una quota di esso considerati nella loro determinata individualità (da ultimo: Cass. 23 febbraio 2009, n. 4354). 4 Recita tale norma: Diritto di prelazione - Il coerede, che vuole alienare a un estraneo la sua quota o parte di essa, deve notificare la proposta di alienazione, indicandone il prezzo, agli altri coeredi, i quali hanno diritto di prelazione. Questo diritto deve essere esercitato nel termine di due mesi dall ultima delle notificazioni. In mancanza della notificazione, i coeredi hanno diritto di riscattare la quota dall acquirente e da ogni successivo avente causa, finché dura lo stato di comunione ereditaria. Se i coeredi che intendono esercitare il diritto di riscatto sono più, la quota è assegnata a tutti in parti uguali. 8

10 Vendita di quota di comproprietà La prelazione (ed il riscatto agrario) degli aventi diritto in base alla normativa in materia di prelazione agraria, sono applicabili anche in caso di alienazione di una quota (ideale) di un fondo appartenente a più persone in proprietà indivisa (Cass. 23 novembre 1985 n. 5829). Ne consegue che in tal caso il comproprietario non può vantare alcuna preferenza (salvo che non sia, come visto, un coerede ovvero componente dell impresa familiare coltivatrice: Cass. 26 luglio 2001 n ). Se, invece, è posto in vendita l intero fondo, l esercizio del diritto di prelazione non può essere limitato solo ad una quota del bene in concreto compravenduto (Cass. 12 novembre 2010, n ). Vendita della nuda proprietà La giurisprudenza in generale ammette che il diritto di prelazione agraria spetti all avente diritto anche in caso di vendita della nuda proprietà del fondo (Cass. 22 agosto 1990 n. 8561). 3.1.b. La qualifica di coltivatore diretto Dunque, a prescindere dal tipo di contratto che lega il coltivatore al proprietario, di cui si è detto, la prelazione spetta solo a colui che è coltivatore diretto ed esercita l attività di coltivazione di un fondo. Secondo l art. 31 della legge 590/1965, ai fini della prelazione e del riscatto agrari sono considerati coltivatori diretti coloro che direttamente ed abitualmente si dedicano alla coltivazione dei fondi ed all'allevamento ed al governo del bestiame, sempreché la complessiva forza lavorativa del nucleo familiare non sia inferiore ad un terzo di quella occorrente per la normale necessità della coltivazione del fondo e per l'allevamento ed il governo del bestiame. La qualità di coltivatore diretto che legittima la prelazione e il riscatto agrari, va intesa in senso restrittivo, ai sensi dell'art. 31 della legge 26 maggio 1965, n. 590, e perciò non sussiste in capo a chi si dedica esclusivamente al governo e all'allevamento del bestiame (Cass. 24 febbraio 2010, n. 4501). L'intento del legislatore infatti è quello di favorire la 9

11 riunione nella stessa persona della qualità di coltivatore dell area e di proprietario (ovvero, nel caso di prelazione del confinante, quello di favorire la coltivazione di un fondo più ampio per una maggiore ed efficiente produzione). L'esistenza del bestiame da allevare o da governare rimane attività complementare alla coltivazione della terra o, comunque, aggiuntiva rispetto alla concreta coltivazione del fondo, rivelandosi, insufficiente, ai fini della prelazione, l'esclusivo esercizio dell'attività di allevamento del bestiame (fra le altre: Cass. 20 dicembre 2005 n ). Altrettanto vale per i contratti di affitto di fondo pascolativo e per quelli di vendita d erbe, che sono estranei alla previsione dell art. 8 L. n. 590/1965 (Cass. 2 marzo 2007, n. 4958). Discorso a parte merita la silvicoltura, ritenuta da diverse sentenze della Cassazione un attività di coltivazione del fondo solo qualora sia complementare ad una attività di coltivazione della terra o comunque aggiuntiva rispetto alla concreta coltivazione di un fondo (Cass. 4 marzo 2003, n. 3176; Cass. 17 luglio 1997, n. 6581); di recente tale orientamento è stato ribaltato dalla sentenza della Cassazione a S.U. 14 aprile 2011 n. 8486, che assimilando la cura del bosco in quanto destinata a produrre frutti e servizi di natura agricola ad un attività di coltivazione è giunta a predicare l applicabilità dei diritti di prelazione e riscatto anche al silvicoltore. L abitualità della coltivazione Il coltivatore può avere anche altri redditi, pur se con proventi superiori a quelli che gli derivano dall attività agricola, essendo sufficiente soltanto la non occasionalità della stessa (Cass. 10 aprile 2003 n. 5673); quindi in relazione al requisito della "coltivazione abituale", la qualifica di coltivatore diretto in linea generale e, quindi, anche ai fini dell'esercizio del diritto di prelazione, può essere attribuita anche a chi svolge altra attività lavorativa principale, poiché non è richiesto che l'attività di coltivazione sia esercitata professionalmente, cioè in modo tale che questa costituisca la principale fonte di reddito del soggetto, risultando sufficiente che detta attività sia "abituale cioè stabile e continuativa (Cass. 15 gennaio 2007, n. 653; Cass. 20 gennaio 2006 n. 1107). 10

12 La capacità lavorativa L esistenza o meno della qualifica deve essere accertata con riferimento alla data in cui il diritto viene esercitato ed in relazione alle esigenze di coltivazione del fondo oggetto della prelazione e degli altri fondi eventualmente posseduti dal prelazionante a titolo di proprietà o di enfiteusi (Cass. 26 febbraio 1988 n. 2052). Secondo la dottrina, dal suddetto calcolo debbono escludersi eventuali fondi di proprietà del prelazionante concessi in affitto a terzi. Nel calcolo della forza lavorativa necessaria va tenuto conto dell apporto del coltivatore e dei suoi familiari anche con l impiego di mezzi meccanici. L apporto del nucleo familiare rileva unicamente ai fini della determinazione della forza lavorativa occorrente per la coltivazione del fondo e non ai fini della titolarità del diritto di prelazione; pertanto non spetta il diritto di prelazione all affittuario che non sia coltivatore diretto del fondo, anche se sia capo di un nucleo familiare costituito da coltivatori diretti (Cass. 27 ottobre 1990 n ). Prova della titolarità del diritto e accertamento del giudice La dimostrazione della qualifica di coltivatore diretto deve effettuarsi e valutarsi di volta in volta, tenendo evidentemente conto di tutta la documentazione che il soggetto, che si qualifica come coltivatore diretto, sia in grado di esibire, ovvero delle altre prove (anche testimoniali) acquisite nel corso del giudizio. La qualifica integra, in sostanza, una circostanza di fatto non soggetta a limitazioni probatorie (Cass. 12 gennaio 2006, n. 413). Peraltro la giurisprudenza ha avuto modo di evidenziare che l iscrizione (o la mancata iscrizione) in Albi, all INPS, o al Registro delle imprese non costituisce prova legale certa del possesso (o dell insussistenza) della qualifica soggettiva di coltivatore diretto (fra le altre: Cass. 11 febbraio 2008, n. 3257; Cass. 21 febbraio 2002 n. 2505; Cass. 1 giugno 2001 n ). Né hanno di per sé rilievo la posizione di pensionato così come l età avanzata quando tali circostanze non pregiudichino un effettivo apporto alla conduzione del fondo. 5 Si veda al riguardo la circolare dell Area Legale n del 13 settembre

13 Impresa familiare coltivatrice La prelazione spetta a tutti i partecipanti all impresa familiare che debbono esercitare il diritto congiuntamente, con esclusione di quelli che non sono coltivatori diretti o rinuncino alla prelazione, la quale permane in capo agli altri. La famiglia coltivatrice integra un organismo collettivo finalizzato all'esercizio in comune di un'impresa agricola ed è disciplinata dalla regola dell'amministrazione disgiuntiva propria della società semplice, con la conseguenza che, nella mancanza di designazione di un comune rappresentante, ciascun membro ha il potere di rappresentare il gruppo nei confronti del concedente il quale è tenuto ad effettuare la "denuntiatio" soltanto al rappresentante designato, in mancanza del quale, della stessa può dare legale comunicazione ad uno solo dei membri della famiglia insediata sul fondo (Cass. 6 aprile 2006, n. 8089; Cass. 22 giugno 2001, n. 8598). Di recente la giurisprudenza sembrerebbe essersi in parte discostata dai principi sopra enunciati ritenendo invece essenziale che la "denuntiatio" sia rivolta a tutti i familiari costituenti l impresa familiare. Questo sul presupposto che l impresa familiare di cui all art. 230 bis cod.civ. non ha rilevanza esterna e non permette di ritenere l esistenza di un implicito rapporto di rappresentanza reciproca tra i familiari e la persona del capo dell impresa. 6 Detentore di terreno assegnato da un ente di riforma fondiaria La qualità di affittuario è presupposto del diritto di prelazione e non spetta a chi detenga un terreno assegnato da un ente di riforma fondiaria in forza di un rapporto di affitto stipulato con l'assegnatario prima del termine del trentesimo anno dalla prima assegnazione; l'art. 4 della legge 29 maggio 1967 n. 379, riconosce il diritto di prelazione, durante il suindicato periodo, solo all'ente "che ha disposto l'assegnazione" ed ai "coltivatori diretti proprietari di terreni confinanti", senza assolutamente menzionare gli affittuari (Cass. 2 aprile 1984 n. 2157). 6 Sul punto si veda il precedente paragrafo 3.1.a 12

14 3.1.c. Coltivazione biennale Il coltivatore diretto insediato sul fondo può esercitare la prelazione se coltiva il fondo stesso almeno da un biennio. 7 La ratio della norma è garantire la professionalità del coltivatore, idonea a giustificare il diritto di preferenza che gli viene concesso. Secondo la dottrina il biennio va calcolato a partire dall inizio del rapporto contrattuale e non ad annata agraria e nel periodo biennale possono essere computati anche periodi di lavorazione a titolo diverso da quello contrattuale invocato per l esercizio della prelazione agraria. Così ad esempio il periodo di coltivazione di un fondo in comproprietà può essere cumulato a quello svolto a titolo di affitto dopo la divisione del fondo medesimo (Cass. 26 febbraio 2003 n. 2879). Sempre in tale direzione, non occorre che il titolo che attribuisce il diritto di coltivare il fondo sia unico per tutto il biennio, potendo sommare i periodi di coltivazione diretta basati su titoli diversi, purché tutti legittimanti la prelazione (Cass. 31 ottobre 2008 n ; Cass. 12 febbraio 2002 n. 1971). In ogni caso la coltivazione biennale è idonea a far sorgere la prelazione se attuata in forza di un titolo valido, cioè idoneo a giustificare la conduzione del fondo stesso (Cass. 8 luglio 2005 n ). Il periodo biennale va calcolato con riferimento al momento della stipulazione del contratto preliminare di vendita del fondo dal proprietario al terzo (Cass. 9 agosto 1991 n. 8658). 3.1.d. Mancata alienazione dei fondi nel biennio L art. 8, primo comma della legge n. 590 del 1965 prevede che possa esercitare la prelazione l affittuario che non abbia venduto, nel biennio precedente, altri fondi rustici di imponibile fondiario superiore a lire mille, salvo il caso di cessione a scopo di ricomposizione fondiaria. Nell inserire tale condizione il legislatore presume che chi abbia venduto da poco tempo altre superfici non abbia la seria volontà di ampliare la sua azienda in cui risiede la ratio della prelazione agraria. 7 La riduzione della durata da quattro a due anni, è stata introdotta con l art. 7 della L. n. 817 del

15 Il richiamo all imponibile fondiario dei fondi rustici del prelazionante si riferisce sia al reddito dominicale che al reddito agrario, cioè al reddito totale del fondo (Cass. 26 febbraio 1994 n. 1946; Cass. 30 luglio 2002, n ). L esclusione della prelazione non opera se il prelazionante ha ceduto propri terreni a scopo di ricomposizione fondiaria, a favore di enti di sviluppo o della Cassa per la formazione della proprietà contadina e nel caso di vendita a favore di privati per acquistarne altri, con mutui agevolati e benefici tributari nonché con il controllo dell ispettorato provinciale agrario, allo scopo di accorparli ed ampliare la propria azienda agricola (Cass. 26 febbraio 1994, n. 1946) Requisiti oggettivi 3.2.a. Il fondo rustico La prelazione opera se oggetto del trasferimento è un fondo rustico. Con riguardo a tale profilo, sono sorte una serie di problematiche attinenti alla interpretazione da attribuire alla locuzione fondo rustico. In particolare è stato affermato che: 1. la dimensione del terreno non è rilevante per il riconoscimento della prelazione essendo sufficiente che sia possibile il suo concreto sfruttamento economico (Cass. 27 novembre 2006, n ). Rientrano quindi nella casistica sia i fondi di grosse dimensioni, che i piccoli appezzamenti di terreno agricolo, a meno che si accerti che l esiguità esclude ogni possibilità di coltivazione (Cass. 20 gennaio 2010, n. 913; Cass. 21 ottobre 2009, n ; Cass. 2 febbraio 1995, n. 1244) 8 ; 2. con riguardo alla destinazione agricola del fondo è sufficiente che lo stesso sia suscettibile di una attività di natura agraria anche quando al momento esso non sia coltivato (Cass. 2 febbraio 1995, n. 1244); 3. è suscettibile di prelazione anche il terreno coltivato a bosco (Cass. 4 marzo 2003, n. 3176) quando l attività di silvicoltura è complementare o aggiuntiva ad un attività di 8 A rafforzare ed integrare tale interpretazione, la sentenza Cass. 27 novembre 2006, n con riferimento alla prelazione del confinante, aggiunge che tutti i fondi che abbiano carattere agricolo possono essere oggetto di prelazione (e di riscatto), con l unico limite costituito dall impossibilità di concreto sfruttamento o addirittura dalla non coltivabilità del terreno, in relazione ad entrambi i fondi, accorpati e non. 14

16 coltivazione (sull ultimo orientamento della Cassazione riguardo alla silvicoltura, si veda quanto riportato nel paragrafo 3.1.b); 4. la destinazione agrituristica del fondo non ne muta la destinazione agricola trattandosi di una forma di turismo nelle campagne volta a favorire lo sviluppo e il riequilibrio del territorio agricolo, agevolando la permanenza dei produttori agricoli sul territorio rurale (Cass. 11 gennaio 2007, n. 384). Destinazione diversa da quella agricola Così come previsto dall art. 8, co. 2, della legge 590/1965, la prelazione agraria è esclusa quando i terreni interessati siano destinati in base a piani regolatori, anche non ancora approvati, ad utilizzazione edilizia, industriale o turistica. A tal proposito, le condizioni per l esercizio della prelazione o del riscatto non sussistono se il fondo ha destinazione diversa da quella agricola in virtù di uno strumento urbanistico pubblicato, anche se non approvato, al momento della domanda di riscatto e non rileva che lo strumento di pianificazione provenga dal Comune o da altra autorità (Cass. 25 marzo 2003, n. 4374); inoltre, è irrilevante che il nuovo strumento urbanistico non sia poi approvato, in quanto la "ratio" della norma è quella di evitare l'applicazione di una disposizione a tutela dello sviluppo della proprietà coltivatrice laddove il procedimento amministrativo volto a cambiare la destinazione agricola del terreno sia giunto ad un grado di sviluppo sufficiente a rendere evidente la volontà dell'amministrazione di regolare diversamente l'assetto del territorio (Cass. 9 aprile 2003, n. 5577) attraverso atti pubblici dell'amministrazione che incidano sull'assetto territoriale con scelte certe e conoscibili da terzi (Cass. 21 gennaio 2000, n. 673). In questa direzione è stato ritenuto precluso l esercizio della prelazione nel caso in cui il nuovo piano regolatore, anche se ancora in itinere, prevede per il terreno una destinazione non agricola, anche se la destinazione agricola sia contemplata dallo strumento urbanistico vigente (Cass. 12 giugno 2015 n ; Cass. 27 luglio 2006, n ). Se ne conclude che: perché venga meno la destinazione agricola del fondo non è sufficiente la sola richiesta di variante da parte del proprietario del fondo, trattandosi di un atto privato 15

17 che non indica l'esistenza di una scelta pubblica, anche se non ancora perfezionatasi (Cass. 21 gennaio 2000 n. 673); il termine "piano regolatore" non deve essere inteso nel suo significato tecnico giuridico proprio della legislazione urbanistica, ma deve essere piuttosto riferito ad ogni strumento urbanistico pervenuto ad un grado di completezza e perfezione sufficiente per ritenere esistente una volontà precettiva della pubblica amministrazione volta a regolare l'assetto del territorio con quel carattere di stabilità, di determinatezza ed imperatività che caratterizza i provvedimenti "iure imperii". Secondo una consolidata giurisprudenza della Suprema Corte la ratio ispiratrice dell art. 8 della legge n. 590 del 1965 esclude dalla prelazione tutti i terreni la cui destinazione seppure non edificatoria, sia comunque da considerare urbana in contrapposizione ad agricola, per cui deve escludersi il diritto di prelazione con riferimento ad un'area che sia destinata all'utilizzazione di spazi pubblici (cosiddetto verde pubblico) o per un'area ricompresa nel perimetro urbano al fine di dare un assetto all'utilizzazione del territorio comunale sotto il profilo dell'edificabilità (Cass. 31 marzo 2010, n. 7796; Cass. 28 aprile 2006, n. 9963; Cass. 6 marzo 2006, n. 4797). In sostanza, secondo le suddette pronunce, l area destinata all'utilizzazione di spazi pubblici (cosiddetto verde pubblico), rientra nell esclusione dell art. 8, comma2, precludendo la possibilità di esercitare il diritto di prelazione o di riscatto. Tale principio è stato espresso anche per destinazione a verde speciale o intraedilizio nonché per le cosiddette zone di rispetto. La destinazione paesistica del fondo, invece, stabilita dal piano regolatore, non è ostativa alla prelazione (e al riscatto) in quanto non incompatibile con la destinazione agricola e non rientrante fra i casi tassativamente indicati dalla legge (destinazione edilizia, industriale o turistica), nei quali la prelazione ed il riscatto non sono consentiti (Cass. 20 dicembre 1990, n ). 16

18 Vendita di un fondo più ampio di quello coltivato dall affittuario L affittuario di una porzione di un più ampio fondo può esercitare la prelazione agraria con riguardo esclusivamente alla parte di terreno da lui coltivata qualora l intera superficie sia divisa in più porzioni distinte ed autonome sia sotto il profilo giuridico perché concesse a coltivatori diretti separatamente sia sotto l aspetto economico in quanto indipendenti per caratteristiche ed esigenze colturali e produttive, sempre che lo scorporo non pregiudichi notevolmente la possibilità di coltivazione del fondo unitamente considerato (Cass. 15 luglio 1988, n. 4659; Cass. 22 gennaio 2004, n. 1103). L accertamento delle condizioni che consentono l esercizio del suddetto diritto deve essere compiuto non con riguardo alla configurazione data dalle parti al contratto di vendita, ma considerando la situazione oggettiva (Cass. 16 novembre 2005, n ) Il diritto di prelazione agraria, previsto dall'art. 8 della legge 26 maggio 1965 n. 590, spetta al coltivatore diretto affittuario di una porzione di un più ampio fondo anche nel caso in cui il locatore intenda alienare a terzi una quota indivisa dell'intero fondo, purché il prelazionario provi che la porzione da lui coltivata sia autonoma sul piano strutturale, funzionale e produttiva, e che lo scorporo della parte oggetto della prelazione (e del riscatto) non pregiudichi notevolmente la possibilità di coltivazione del fondo unitariamente considerato ovvero non comporti l'imposizione, sulle restanti aree, di servitù ed oneri reali, che ne compromettano l'esclusività del godimento e ne menomino il valore di scambio. Ove siano soddisfatte tali condizioni, non osta all'esercizio del diritto di prelazione la circostanza che, nel caso di futura divisione del fondo, al coltivatore diretto possa essere assegnata una porzione diversa da quella effettivamente coltivata, trattandosi di rischio connesso allo stato di indivisione, e necessariamente noto al coltivatore al momento dell'esercizio della prelazione. (Cass. 26 marzo 2015, n. 6094). Vendita di un fondo unitamente ad altri beni Principio generale è che se il fondo costituente oggetto dell affitto a coltivatore diretto venga alienato unitamente ad altri beni, il diritto di prelazione spetta all affittuario solo con riguardo al terreno concessogli in affitto (Cass. 11 febbraio 1988, n. 1481). 17

19 Tale diritto tuttavia si estende al complesso delle cose organizzate per l impresa agricola ed incluse nell alienazione (Cass. 15 luglio 1991, n. 7838) 9. Si segnala inoltre che allorché la vendita abbia ad oggetto diversi fondi con l indicazione di un prezzo globale riferito al complesso dei fondi stessi, senza possibilità di distinguere con esattezza quello relativo a ciascuno di essi, chi voglia esercitare la prelazione esclusivamente con riferimento al fondo per il quale ha titolo, essendo impossibilitato a compiere l offerta con riferimento alla specificazione del relativo prezzo, può limitarsi a formulare un offerta indeterminata del prezzo rapportata a quello da accertare in sede giudiziaria (Cass. 23 marzo 2006, n. 7231; si veda anche Cass. 26 giugno 2007, n per un caso analogo ma relativo ad un ipotesi di riscatto). Vendita di un fondo solo in parte agricolo In linea generale la giurisprudenza ha evidenziato che, in caso di vendita di un terreno in cui solo una parte abbia destinazione agricola, la prelazione può esercitarsi solo limitatamente a tale parte, non potendo essa estendersi a quella porzione che, pur facendo parte dello stesso fondo, sia compresa in zona destinata ad utilizzazione edilizia, industriale o turistica (Cass. 24 novembre 1986, n. 6910; Cass. 12 aprile 2000, n. 4659; Cass. 6 marzo 2006, n. 4797). Tuttavia si è anche evidenziato che nella descritta situazione la prelazione potrebbe estendersi all intero terreno venduto quando, sia per valore che per superficie, la zona agricola sia prevalente sull altra (Cass. 6 agosto 2002, n ). Fabbricati rurali Sussiste il diritto di prelazione quando il fabbricato rurale è trasferito separatamente a titolo oneroso a condizione che il bene continui ad essere unito al terreno posto in vendita dal vincolo pertinenziale, restando funzionalmente adibito al servizio dell impresa agraria e sia mantenuto nel potere di fatto dell affittuario (Cass. 2 aprile 1992, n. 4011). Tale vincolo permane così che, laddove l affittuario abbia acquistato i terreni ma non i fabbricati in quanto non posti in vendita in costanza di rapporto di affittanza, questi mantiene il diritto di 9 Per l alienazione congiunta anche di fabbricati rurali, si veda lo specifico paragrafo a seguire. 18

20 prelazione in caso di successivo trasferimento dei fabbricati (Cass. 15 maggio 2009, n ). Diversamente l affittuario coltivatore diretto perde il diritto di prelazione sul fabbricato rurale qualora il rapporto pertinenziale col terreno coltivato sia stato interrotto in conseguenza della sua concessione in comodato a terzi per fini abitativi (Cass. 10 aprile 2015, n. 7183). L esistenza di fabbricati sul fondo, anche di ridotte dimensioni ma con una autonomia colturale e produttiva, non escludono la prelazione se questi sono strumentali alla coltivazione del terreno (Cass. 29 ottobre 1985, n. 5317); invece se la costruzione è accatastata al catasto edilizio essa perde il suo connotato di fabbricato rurale e come tale non rientra nella prelazione agraria ed il terreno circostante, se di ridotte dimensioni tale da qualificarsi come pertinenza della casa, perde il connotato di terreno agricolo e di conseguenza l assoggettamento alla prelazione, ma la perdita della natura di fondo agricolo va accertata di caso in caso (Cass. 10 agosto 1988, n. 4920). 3.3 Negozi idonei a realizzare il trasferimento a titolo oneroso La prelazione può essere esercitata nel caso in cui il trasferimento della proprietà del fondo avviene a titolo oneroso, quindi dietro la corresponsione di un corrispettivo, o di concessione in enfiteusi. Non realizza pertanto un trasferimento avente tali caratteristiche la donazione, né il c.d. negotium mixtum cum donazione che si ha quando il negozio oneroso è realmente voluto ed effettivo ed il fine di liberalità (che esclude nella sostanza il carattere oneroso) è perseguito mediante la sproporzione prevista e voluta delle due prestazioni (Cass. 15 maggio 2001, n. 6711; Cass. 18 luglio 1991, n. 7969). La prelazione viene altresì esclusa (in virtù della natura del trasferimento) nel caso in cui : a. il trasferimento del fondo risulta nel contenuto di una transazione (Cass. 29 maggio 1984, n. 3283); b. la cessione dell immobile avviene come corrispettivo di prestazioni alimentari ed assistenziali (c.d. vitalizio alimentare) (Cass. 30 ottobre 1980, n. 5855); 19

21 c. il fondo rustico venga conferito in una società di capitali in quanto, trattandosi di atto diretto ad acquisire lo status di socio in correlazione della quota contestualmente sottoscritta, non è assimilabile ai contratti di scambio di cui all art. 8 L. 590/65 (fra le altre: Cass. 29 novembre 2005, n , Cass. 8 giugno 1992, n. 7039); d. vengono cedute quote sociali od azioni, qualora proprietaria del fondo rustico sia una società di capitali o una società di persone (Cass. 1 dicembre 1987, n. 8939; Cass. 25 agosto 1990, n. 8732), comportando ciò il subingresso di altri nella qualità di soci, ma non nella titolarità dei beni sociali che restano alla società; e. a seguito dello scioglimento di una società ed effettuata la liquidazione, l attivo patrimoniale della società, consistente in fondi rustici, sia assegnato in natura ai soci, trattandosi non di un trasferimento a titolo oneroso ma dell attuazione del diritto di ciascun socio ad una parte proporzionale del patrimonio netto della società liquidata; f. il trasferimento del fondo è effettuato a favore di un terzo titolare di un diritto di credito nei confronti del proprietario venditore, realizzandosi la c.d. datio in solutum, ovvero un contratto che è finalizzato allo scopo di estinguere una precedente obbligazione. Per espressa previsione, sono altresì esclusi dai trasferimenti a titolo oneroso per l operatività della prelazione: la permuta (qualunque sia il bene offerto in permuta: Cass. 3 novembre 1990, n ; Cass. 19 luglio 1990, n. 7391); la vendita forzata; la liquidazione coatta, il fallimento (nonché la vendita del fondo eseguita nell ambito di una procedura di concordato preventivo: Cass. 2 marzo 2010, n. 4935); l espropriazione per pubblica utilità. Sono invece idonei a realizzare un trasferimento a titolo oneroso: la compravendita e la concessione in enfiteusi, così come previsto espressamente dall art. 8, secondo comma della legge n. 590 del 1965; 20

22 la vendita della nuda proprietà con riserva di usufrutto o i casi di vendita congiunta della nuda proprietà e dell'usufrutto da parte dei rispettivi titolari allo stesso acquirente (Cass. 22 agosto 1990, n. 8561) 10. La vendita con patto di riscatto o patto di riservato dominio, atteso che l acquisto della proprietà per effetto dell esercizio della prelazione deve prevalere sull esercizio del riscatto convenzionale, dato l interesse pubblico che caratterizza la prima ipotesi (Cass. 3 giugno 1991, n. 6227); La vendita all asta pubblica o pubblico incanto, poiché essa non è un ipotesi di vendita forzata rientrante nella espressa esclusione dell art. 8, secondo comma della legge n. 590 del 1965 (Cass. 12 ottobre 1982, n. 5264; Cass. 19 novembre 2003, n ). 4. PRELAZIONE AGRARIA DEL PROPRIETARIO COLTIVATORE DIRETTO CONFINANTE L art. 7 della legge 14 agosto 1971, n. 817 ha esteso la prelazione agraria al coltivatore diretto proprietario di terreni confinanti disponendo che detto diritto di prelazione spetta anche al coltivatore diretto proprietario di terreni confinanti con fondi offerti in vendita, purché sugli stessi non siano insediati mezzadri, coloni, affittuari, compartecipanti od enfiteuti coltivatori diretti. Successivamente l art. 1 co. 3 del c.d. Collegato Agricolo (Legge n. 154 del 28 luglio 2016), nel modificare l art. 7 della Legge 817/71, ha esteso il diritto di prelazione anche a favore dell Imprenditore Agricolo Professionale persona fisica iscritto nella previdenza agricola proprietario di terreni confinanti offerti in vendita, purchè sugli stessi non siano insediati mezzadri, coloni, affittuari, compartecipanti o enfiteuti coltivatori diretti. Sul punto occorre osservare che la norma, in assenza di giurisprudenza in argomento, non è chiara circa l applicazione del diritto di prelazione del confinante IAP persona fisica anche alle società IAP. C è da dire però che se è pur vero che per il coltivatore diretto il diritto è stato esteso alle società attraverso una esplicita previsione di legge, è altrettanto vero che lo status di IAP è espressamente riconosciuto dalla normativa in materia anche alle società di persone, a 10 Si veda quanto riportato nel precedente paragrafo. 21

23 quelle di capitali e cooperative, per cui non si vedono ragioni per escludere il diritto alla prelazione anche a tali società in possesso della certificazione amministrativa di riconoscimento dello status e dell iscrizione previdenziale del socio o dell amministratore come IAP. Vedremo sul punto come si evolverà la prassi applicativa. La funzione della prelazione del confinante tende all accorpamento dei fondi agricoli al fine di migliorare la redditività dei terreni ed ha quindi l intento di favorire la formazione di imprese diretto-coltivatrici di più ampie dimensioni, più efficienti sotto il profilo tecnico ed economico (Cass. 8 maggio 2003, n. 6980; Cass. 24 maggio 2002, n. 7635). La prelazione agraria del proprietario confinante coltivatore diretto opera se ricorrono tutte le condizioni previste dall art. 8 della legge n. 590 del 1965 (coltivazione biennale dei terreni agricoli confinanti di sua proprietà, non aver effettuato vendita di fondi rustici nel biennio precedente, la forza lavorativa adeguata, ecc.) 11 nonché specificamente, se ricorrono le seguenti situazioni: vi è la contiguità dei fondi (quello offerto in vendita e quello condotto dal prelazionante); sul fondo oggetto della vendita contiguo non è insediato un affittuario, mezzadro, colono, compartecipante od enfiteuta coltivatore diretto in base ad un titolo giuridico valido. Per quanto attiene allo IAP, il requisito della coltivazione biennale non dovrebbe ritenersi necessario, considerata la diversa e sostanziale natura dei due status. Detto questo, dalla formulazione della norma, ferma restando la prassi giurisprudenziale che si verrà a sviluppare, può al momento trarsi che: a. lo IAP può esercitare, a decorrere dall entrata in vigore della legge, ovvero dal 25 agosto 2016, il diritto di prelazione solo se proprietario confinante col terreno venduto. b. lo IAP proprietario confinante, ai fini dell operatività del diritto, deve essere iscritto alla gestione previdenziale agricola; 11 Ne consegue che, per quanto riguarda dette condizioni, si rinvia ai commenti nei rispettivi precedenti paragrafi. 22

24 c. sotto il profilo oggettivo, il terreno posto a confine e messo in vendita deve essere libero da insediamenti di terzi coltivatori diretti muniti di valido titolo di conduzione (mezzadria, colonia, affitto, compartecipazione, enfiteusi). L onere di provare che sul fondo oggetto di compravendita non sono insediati coltivatori diretti incombe su chi agisce in giudizio per far valere la prelazione (Cass. 30 maggio 2008, n ). 4.1 Requisiti soggettivi L art. 7 della legge n. 817 del 1971, come detto, prevede il diritto di prelazione in favore del confinante purché questi sia contemporaneamente proprietario e coltivatore diretto o IAP del fondo confinante. Pertanto si è escluso il diritto di prelazione e riscatto agrario del confinante nudo proprietario del fondo che, in quanto tale, non ha poteri di godimento del bene, che spettano all usufruttuario (art. 981 c.c), di cui potrebbe non diventare mai pieno proprietario (Cass. civ. 7 aprile 2015, n. 6904). Il diritto alla prelazione non opera a favore del proprietario coltivatore diretto di terreni confinanti che abbia concesso in affitto il fondo ad una società, di cui sia anche socio giacche, in tal caso, è la società che è nel godimento del fondo e si manifesta ed agisce all'esterno come titolare dell'attività agricola (Cass. civ. Sez. III, Sent., 25/03/2016, n. 5952). Condizione essenziale ai fini dell operatività del diritto è che la conduzione diretta si riferisca allo stesso terreno contiguo a quello venduto senza che possa diversamente rilevare la sua attività di coltivatore diretto (o di IAP) esercitata con riguardo ad altri fondi giacché solo nel primo caso si attua, con l accorpamento, lo scopo perseguito dalla legge (Cass. 27 gennaio 2010, n. 1712; Cass. 24 maggio 2002, n. 7635). In tal senso è stato anche chiarito che tali condizioni non possono ritenersi integrate dalla mera attività di "taglio" dell'erba che cresce spontaneamente nel terreno, la quale non comporta alcun atto di gestione produttiva del fondo (Cass. 16 marzo 2005, n. 5682). La prelazione agraria del confinante richiede non già la titolarità biennale del diritto di proprietà ma quella biennale dell effettiva coltivazione del fondo a confine, esercitato in 23

25 forza di un valido titolo giuridico da individuarsi fra quelli indicati dall art. 8 1 co. L. n. 590/1965 (Cass. 12 maggio 1990, n. 4105; Cass. 11 ottobre 1985, n. 4945). Il coltivatore deve possedere tutti i requisiti richiesti al prelazionante insediato sul fondo cui il citato art. 7 rinvia, ivi compresa la coltivazione biennale dei terreni agricoli confinanti di sua proprietà (Cass. 16 giugno 2005, n ) ed il divieto di vendita di fondi rustici nel biennio precedente (Cass. 28 maggio 2003, n. 8501). Pluralità di confinanti Quando vi sono più fondi contigui, tutti i confinanti in possesso dei necessari requisiti oggettivi e soggettivi hanno diritto di esercitare il diritto di prelazione sul fondo posto in vendita. Se un solo confinante lo esercita, non si pone alcun problema; ma se più o tutti intendono esercitare il proprio diritto di prelazione sorge il problema di determinare quale, tra gli aventi titolo, acquisisce il diritto ad acquistare il fondo venduto. Per le situazioni sorte anteriormente al 2001, la giurisprudenza aveva esplicitato il principio per cui la preferenza era da accordare a colui che, indipendentemente dalla superficie posseduta, dimostrasse la migliore attitudine a costituire una unità poderale produttiva più efficiente delle altre dal punto di vista tecnico ed economico, valutando a tal riguardo l entità, le caratteristiche topografiche, fisiche e colturali dei terreni in possibile accorpamento, l esuberanza della forza lavoro che i confinanti siano in grado di riversare sul fondo in vendita, nonché la stabilità nel tempo che l azienda da incrementare possa assicurare (fra le altre: Cass. 20 gennaio 2016 n. 1106; Cass. 20 gennaio 2006, n. 1106; Cass. 29 gennaio 2010, n. 2045). Nel testo della c.d. legge di orientamento (D.Lg.vo n. 228 del 2001), è stata inserita una norma volta espressamente ad individuare un criterio aprioristico per determinare l avente titolo. L art. 7 infatti prevede che: "Ai fini dell'esercizio del diritto di prelazione o di riscatto di cui rispettivamente all'articolo 8 della legge 26 maggio 1965, n. 590, e successive modificazioni, ed all'articolo 7 della legge 14 agosto 1971, n. 817, nel caso di più soggetti confinanti, si intendono, quali criteri preferenziali, nell'ordine, la presenza come partecipi nelle rispettive imprese di coltivatori diretti e imprenditori agricoli a titolo principale di età compresa tra i 18 e i 40 anni o in cooperative di conduzione associata dei terreni, il numero di 24

26 essi nonché il possesso da parte degli stessi di conoscenze e competenze adeguate ai sensi dell'articolo 8 del regolamento (CE) n. 1257/99 del Consiglio, del 17 maggio 1999". La norma non è purtroppo chiara nella formulazione. Emerge come primo criterio preferenziale la presenza nell impresa del confinante di CD o di IAP di età compresa fra i 18 ed i 40; in alternativa sono considerate preferite, se esistenti, cooperative di conduzione associate, con componenti in possesso di particolari conoscenze e competenze professionali. Laddove i suddetti criteri non siano applicabili (poiché riferiti a situazione di conduzione inesistenti nel caso), si ritiene possa rivivere l indicato criterio elaborato dalla giurisprudenza, per la cui applicazione è necessario tuttavia procedere in via giudiziaria (cioè chiedere ad un giudice di individuare l avente diritto). Vendita di una pluralità di fondi contigui Nell ipotesi di vendita con un unico atto di più terreni attigui, dei quali solo alcuni direttamente confinanti con il terreno dell avente diritto alla prelazione, il criterio seguito dalla giurisprudenza stabilisce che il confinante ha diritto di prelazione con riguardo all intero oggetto della vendita ovvero al singolo appezzamento limitrofo a seconda che essi configurino un'unica unità poderale, mancando di una propria autonomia in termini di caratteristiche di coltivazione e produzione, ovvero presentino detta autonomia, e costituiscano cioè fondi distinti. In questo secondo caso, la prelazione può esercitarsi con esclusivo riferimento a quelle porzioni confinanti con il fondo del coltivatore diretto (Cass. 2 febbraio 1995 n. 1244). Pertanto in caso di vendita di un compendio unitario ed inscindibile di terreni deve escludersi che il confinante possa esercitare la prelazione solo per alcuni di essi (Cass. 10 novembre 2009, n ). Fondo confinante appartenente a più comproprietari Nel caso in cui il fondo confinante con quello posto in vendita appartiene in comproprietà a più persone, la prelazione spetta a ciascun comproprietario che sia coltivatore diretto (Cass. del 8 luglio 2005, n ) o, si ritiene, IAP e lo può esercitare indipendentemente dagli altri comproprietari (Cass. 26 febbraio 1993 n. 2434). 10, con la conseguenza che il mancato 25

27 esercizio del diritto congiuntamente da parte di tutti i comproprietari non incide sulla posizione del singolo che lo abbia esercitato, configurandosi l inazione degli altri comproprietari una rinuncia al diritto stesso (Cass. 29 gennaio 2010, n. 2049) 12. Fondo oggetto di prelazione che è parte di un blocco immobiliare La prelazione ed il riscatto del coltivatore diretto proprietario del fondo confinante è configurabile anche quando il fondo oggetto di prelazione costituisce parte di un blocco immobiliare più ampio, sempre che il suo distacco dal complesso fondiario non menomi l unità poderale autonoma e distinta dal resto dei terreni (Cass. 26 luglio 1986 n, 4797). 4.2 Requisiti oggettivi Per le caratteristiche del fondo rustico, ai fini dell operatività della prelazione del confinante, si rinvia a quanto già detto nel paragrafo 3.2.a. Da rilevare, con specifico riferimento alla fattispecie in esame, che la possibilità del concreto sfruttamento economico e la coltivabilità va accertata in relazione ad entrambi i fondi: quello contiguo e quello posto in vendita (Cass. 15 maggio 1991, n. 5456). Libertà del fondo da insediamenti Elemento di esclusione della prelazione del confinante è la circostanza che sul fondo messo in vendita sia insediato un coltivatore diretto sulla base di un titolo giuridico valido (Cass. 26 luglio 2001 n ). Detto insediamento, inoltre, deve considerarsi stabile, effettivo, non precario (Cass. 4 giugno 2007, n ; Cass. 18 giugno 2003 n. 9712; Cass. 26 marzo 1999 n. 2894) e dunque destinato a durare nel tempo (Cass. 6 luglio 2009, n ). Il diritto di prelazione del confinante è escluso anche se il coltivatore diretto insediato sul fondo posto in vendita abbia rinunciato alla prelazione a lui spettante; di contro il confinante può esercitare la prelazione nel caso in cui l'insediamento dell'affittuario, prima della stipulazione del rogito, abbia perduto di stabilità per effetto di un accordo - efficace - in forza 12 Ove si verifichi una situazione di conflittualità fra più comproprietari che intendano esercitare il diritto, il giudice accorda la preferenza a colui che dimostri la maggiore attitudine a costituire una unità poderale produttiva più efficiente (Cass. 1 aprile 2003, n. 4916). 26

28 del quale il coltivatore del fondo venduto, si sia impegnato con il proprietario al rilascio del fondo stesso (Cass. 18 aprile 2003, n. 6290). Non sussiste la condizione preclusiva all esercizio della prelazione del confinante, nel caso in cui l insediamento sia di un soggetto diverso da quelli indicati dalla legge. In particolare la prelazione deve intendersi accordata se sul fondo è insediato un comodatario, ancorché coltivatore diretto (Cass. 6 agosto 1999 n. 8468) ovvero un affittuario non coltivatore diretto (Cass. 13 marzo 1987 n. 2610). Da segnalare alcune sentenze che hanno escluso la prelazione del confinante nel caso in cui il terreno che costituisce bene dell azienda agricola esercitata dall impresa familiare coltivatrice, sia oggetto di trasferimento a titolo oneroso dall uno ad altro dei familiari compartecipanti all impresa, sempre che permanga la continuazione della destinazione di quel bene alla coltivazione diretta da parte dell acquirente (Cass. 7 ottobre 1994 n. 8198). Contiguità dei fondi La giurisprudenza, dopo numerose pronunce contrastanti, è oramai univoca nel ritenere che il confine debba interpretarsi nel senso di contiguità fisica e materiale, per contatto reciproco lungo la comune linea di demarcazione (Cass. S. U. 25 marzo 1988, n. 2582; Cass. 11 maggio 2010, n ; Cass. 20 gennaio 2006, n. 1106). La casistica della contiguità dei fondi, che rende possibile o meno la prelazione del confinante, può riassumersi come segue: 1. il diritto di prelazione non sussiste in caso di c.d. contiguità funzionale, ossia quando i fondi sono separati ma idonei ad essere accorpati in un unica azienda agraria (Cass. 6 agosto 2002, n ); 2. non sono confinanti i fondi divisi da strada interpoderale (Cass. 19 gennaio 2007, n. 1191), da una strada privata agraria (strada vicinale non aperta al pubblico transito) (Cass. 26 novembre 2007, n ), una strada comunale, una strada di pubblico transito (Cass. 20 dicembre 2005, n ; Cass. 17 luglio 2002, n ; Cass. 6 agosto 2002, n ); 27

29 3. non sono contigui i terreni separati da un corso d acqua naturale avente carattere pubblico, a nulla rilevando che detto corso sia a volte in secca (Cass. 20 febbraio 2001, n. 2471); 4. la prelazione non opera quando il fondo sia separato da quello in vendita da un canale pubblico (Cass. 23 giugno 1989, n. 2983), da un canale di bonifica di proprietà demaniale (Cass. 10 febbraio 1987, n. 1433), da un canale o fosso demaniale (Cass. 14 marzo 2008, n. 7052), quando un canale di scolo delle acque per la funzione irrigua esercitata a servizio di una pluralità di fondi e per le sue grandi dimensioni e portata sia assimilabile ad un canale a destinazione pubblica ( Cass. 29 settembre 2015 n ); 5. il diritto del confinante sussiste anche nell ipotesi in cui siano creati artificiosi diaframmi al fine di eliminare il requisito della con finanza fisica dei due suoli (Cass. 10 marzo 2008, n. 6286). A tal proposito la riserva, da parte del proprietario, di una striscia di terreno lungo il confine, non esclude la prelazione se essa, per le sue caratteristiche, sia destinata a rimanere sterile e incolta o sia comunque idonea a qualsiasi sfruttamento coltivo autonomo sicché possa concludersi che la porzione non ceduta è priva di qualsiasi utilità per l alienante (Cass. 9 aprile 2003, n. 5573). 5. MODALITA DI ESERCIZIO DELLA PRELAZIONE Le fasi nelle quali si concretizza la procedura per consentire all avente diritto di esercitare la prelazione, in estrema sintesi, sono: la proposta di vendita del fondo (c.d. denuntiatio); l accettazione della proposta da parte del prelazionante; il pagamento del corrispettivo. 5.1 Denuntiatio Il proprietario alienante è obbligato a comunicare la proposta di alienazione al coltivatore (insediato sul terreno o confinante, a seconda del caso) trasmettendo a questi per raccomandata il contratto preliminare di compravendita, dal quale risulti il nome del 28

30 promissario acquirente, il prezzo e le altre condizioni pattuite, compresa la clausola per l eventualità della prelazione. Secondo alcune interpretazioni giurisprudenziali la comunicazione della proposta, oltre che per lettera raccomandata (così come espressamente previsto dalla legge) può avvenire anche con altri mezzi idonei al raggiungimento dello scopo ed anche verbalmente purché essa sia chiara e completa e vi sia la prova certa orale o documentale della sua conoscenza da parte del coltivatore (Cass. 19 maggio 2003, n. 7768; nella stessa direzione Cass. 19 gennaio 2007, n. 1192). Invero però, recenti sentenze (Cass. 21 ottobre 2009, n ; Cass. 20 aprile 2007, n. 9519; Cass. 27 novembre 2006, n ; Cass. 30 novembre 2005, n ) stabiliscono che è necessaria la forma scritta; sicché, se si considera la denuntiatio non solo come atto negoziale ma anche come atto preparatorio di una fattispecie traslativa avente ad oggetto il fondo, ne deriva che tale comunicazione deve necessariamente rivestire, in applicazione dell'art c.c., la forma scritta ad substantiam (cioè a pena di nullità) con la conseguenza che in caso contrario la comunicazione si ritiene non effettuata ed è esercitabile l azione di riscatto. In ogni caso non è considerata valida una denuntiatio dal contenuto generico o incompleto (così come ad esempio nel caso di trasmissione del preliminare stipulato nelle forme del contratto per persona da nominare) ma l accettazione da parte del coltivatore, pur essendo la proposta lacunosa, comporta comunque la conclusione del contratto tra proprietario e prelazionante (Cass. 20 dicembre 2007, n ; Cass. 22 giugno 2001, n. 8594; Cass. 19 maggio 2003, n. 7768). Volendo riassumere le diverse posizioni alla luce delle numerose pronunce sull argomento, si ritiene di poter esprimere il seguente principio: il venditore può anche non trasmettere il preliminare di vendita, purché la comunicazione (scritta) della proposta di alienazione contenga tutti gli elementi per valutare la convenienza dell operazione, ivi compreso il nome del promissario acquirente e ciò per consentire all affittuario di decidere in ordine al diritto che può esercitare avuto riguardo anche al nuovo titolare del rapporto di affitto (Cass. 11 marzo 2002, n. 3500). 29

31 Inoltre non è necessario che il venditore, oltre al preliminare contenente gli elementi indicati espliciti anche una espressa proposta, essendo questa insita nella trasmissione del suddetto atto (Cass. 28 ottobre 2009, n ). Se il fondo venduto è in comproprietà la proposta di alienazione notificata al prelazionante deve essere sottoscritta da tutti i comproprietari. Ove ciò non sia avvenuto l invio della proposta impedisce la realizzazione delle condizioni richieste per l esercizio della prelazione e non fa iniziare a decorrere il termine per il pagamento del prezzo (Cass. 7 giugno 1995, n. 6370). La legge non prevede un termine entro il quale debba essere effettuata la denuntiatio rispetto alla conclusione del preliminare di compravendita. L articolo 8 della legge 590 del 1965 stabilisce che Nel caso di vendita di un fondo coltivato da una pluralità di affittuari, mezzadri o coloni, la prelazione non può essere esercitata che da tutti congiuntamente. Qualora alcuno abbia rinunciato, la prelazione può essere esercitata congiuntamente dagli altri affittuari, mezzadri o coloni purché la superficie del fondo non ecceda il triplo della complessiva capacità lavorativa delle loro famiglie. Si considera rinunciatario l'avente titolo che entro quindici giorni dalla notificazione di cui al quarto comma non abbia comunicato agli altri aventi diritto la sua intenzione di avvalersi della prelazione. La proposta di alienazione del fondo in questi casi deve essere notificata a tutti gli affittuari individualmente poiché tutti sono titolari di uno specifico rapporto giuridico con il proprietario (Cass. 6 maggio 1986 n. 3032). Non è quindi ammesso l invio di un unica raccomandata indirizzata a tutti gli affittuari e contenente un'unica copia della proposta, né un unico invio con tante copie quanti sono gli affittuari. La giurisprudenza è contrastante sulla possibilità di revoca della proposta, la c.d. denuntiatio, in pendenza del termine entro cui il conduttore deve manifestare la sua volontà di acquistare l immobile. E difatti mentre parte della giurisprudenza riteneva possibile la revoca della proposta in pendenza del periodo assegnato dalla legge per la sua accettazione (Cass. 14 marzo 1988 n. 2427) recentemente la Corte di Cassazione del 19 luglio 2016 n ha precisato che il diritto di prelazione agraria si esercita secondo lo 30

32 schema normativo di cui agli artt e 1329 c.c. e la "denuntiatio" non è revocabile durante il termine di trenta giorni previsto per l'accettazione della proposta. 5.2 Accettazione della proposta Il coltivatore ha trenta giorni di tempo dal ricevimento della notifica della proposta di compravendita (preliminare) per esprimere la propria accettazione per iscritto. La denuntiatio, come già affermato, è un obbligo giuridico del proprietario alienante ma diviene una proposta contrattuale che con l accettazione dà luogo alla formazione del contratto, soltanto se il soggetto che riceve tale proposta possiede i titoli per poter esercitare la prelazione (Cass. 25 gennaio 2002, n. 884). Sotto tale aspetto, si ricorda che l accettazione è un atto unilaterale recettizio, che dunque produce effetti nel momento in cui giunge a conoscenza del destinatario (Cass. 13 febbraio 1997, n. 1331). Il coltivatore è tenuto ad accettare tutte le clausole e condizioni contrattuali contenute legittimamente nel preliminare, non essendo a lui concesso di modificarle o condizionarle. Il prelazionante, infatti, può solo rifiutare la proposta, ma se l accetta non ha alcuna facoltà di discriminare tra le clausole contrattuali quelle a lui favorevoli o sfavorevoli, in quanto eccessivamente onerose (Cass. 28 novembre 2001, n ; Cass. 23 febbraio 2000, n. 2050). Ed invero, nel caso in cui il coltivatore accetta il preliminare ma ponendo condizioni o modifiche al contratto notificatogli, tale accettazione non costituisce esercizio del diritto di prelazione bensì una nuova proposta contrattuale alla quale il promittente (proprietario alienante) non è tenuto ad aderire. 5.3 Rinuncia Premesso che il diritto di prelazione integra un diritto disponibile e pertanto rinunciabile, a titolo oneroso o gratuito, va segnalato che la rinuncia deve essere compiuta per iscritto (Cass. 4 marzo 2003, n. 3166). 31

33 Tuttavia, per la configurazione di una valida rinuncia al diritto di prelazione, è necessario che il coltivatore abbia avuto rituale conoscenza 13 della vendita decisa dal proprietario, onde essere posto in grado di valutare tutti gli aspetti positivi e negativi della sua scelta e, in ipotesi, effettuare una consapevole rinuncia (Cass. 21 febbraio 2006, n. 3672; Cass. 14 aprile 2000, n. 4858). Ne consegue che la rinuncia, per essere valida, non può intervenire prima della denuntiatio, e dunque prima che egli abbia avuto notizie circostanziate in ordine alle condizioni di vendita, al nome del promissario acquirente, al prezzo ed alle modalità di corresponsione pattuite (Cass. 30 novembre 2005, n ). 5.4 Rivendita del fondo acquistato dal coltivatore La ratio del diritto di prelazione agraria - l elemento (fondamentale) della coltivazione del fondo - deve sussistere non solo in riferimento all epoca in cui si esercita tale diritto ma anche in prospettiva futura; ciò comporta che nel caso in cui il coltivatore abbia esercitato la prelazione non per continuare l impresa agricola ma per rivendere il fondo ad un terzo non avente diritto, si considera nullo sia il contratto di acquisto (su cui si è fatta valere la prelazione) che quello di rivendita del fondo in quanto posti in essere in frode alla legge (Cass. 29 gennaio 2010, n. 2044; Cass. 26 luglio 2004, n ). Tale situazione si realizza allorché i due atti vengono posti in essere in tale rapporto di immediatezza da dimostrare un unico disegno preordinato, nell intenzione dell affittuario (o del confinante) e del terzo alla realizzazione dello scopo pratico di far conseguire a quest ultimo la proprietà del fondo. Va osservato che secondo un indirizzo consolidatosi a partire dalla sentenza a S.U. della Cassazione 28/3/2006 n. 7033, la disposizione di cui al 2 co. dell art. 28 L. 590/65 (secondo il quale La estinzione anticipata del mutuo o la vendita del fondo acquistato con i benefici della presente legge non possono aver luogo prima che siano decorsi dieci anni dall acquisto ) non si riferisce al diritto di prelazione di cui all art. 8, ma solo alle agevolazioni fiscali ed alla possibilità di accedere ai mutui a tasso agevolato. 13 Secondo alcune pronunce è efficace a tale effetto la conoscenza pervenuta in qualsiasi modo : Cass. 19 gennaio 2007, n

34 Ciò significa che, in ordine alla rivendita del fondo acquistato nell esercizio del diritto di prelazione, non sussiste l obbligo in capo all acquirente prelazionante di garantire la conduzione diretta per il periodo decennale (oggi quinquennale) stabilito dal suddetto art co., con la conseguenza che tale rivendita potrà considerasi nulla solo nel caso, espresso dalla giurisprudenza dinnanzi citata, in cui l acquisto nell esercizio della prelazione sia avvenuto al solo scopo di rivenderlo per un intento speculativo. Al di fuori di questa ipotesi, la vendita del fondo, prima del decorso del termine decennale previsto dal citato art. 28 co. 2 (termine ora ridotto a 5 anni dall art. 11 D.Lg.vo n. 228/2001), comporta solo la decadenza dai benefici goduti in base alla legislazione sulla formazione ed arrotondamento della piccola proprietà contadina. 5.5 Pagamento del prezzo 5.5.a. Termini Con riferimento all'acquisto operato tramite l'esercizio del diritto di prelazione, il co. 6 dell'art. 8 prescrive che il versamento del prezzo vada effettuato entro il termine di tre mesi, decorrente dal trentesimo giorno da quello della denuntiatio (trattandosi di atto recettizio, rileva il giorno del ricevimento della comunicazione medesima da parte del coltivatore), salvo che sia diversamente pattuito dalle parti. Deve evidenziarsi che non essendo un termine prescrizionale la corresponsione del prezzo d acquisto oltre il termine decadenziale di tre mesi dalla notifica, determina il venir meno del diritto di prelazione. È bene precisare che l inciso salvo che sia diversamente pattuito dalle parti contenuto nell art. 8, fa riferimento alla eventualità che il preliminare di vendita, trasmesso all'avente diritto alla prelazione, preveda termini diversi per il pagamento del prezzo, quali differimenti nel saldo o nel versamento di una parte del prezzo (rateizzazioni o altre facilitazioni) di cui il prelazionante potrà eventualmente beneficiare (Cass. 10 marzo 2010, n. 5794). Mentre, con riferimento specifico alla validità dell esercizio della prelazione, risulta invece irrilevante un mero differimento della stipulazione del contratto definitivo di compravendita a cui sia ricollegato anche il pagamento del prezzo, di cui il prelazionante non può assolutamente giovarsi, pena la decadenza dal diritto di prelazione. 33

35 5.5.b. Concessione del mutuo Il co. 7 dell'art. 8 istituisce un collegamento tra la disciplina della prelazione e quella del mutuo agevolato, previsto dall art. 1 della l. 590/1965, onde consentire il ricorso a quest'ultimo istituto anche in occasione di un acquisto attuato in esplicazione del diritto di prelazione, a tale fine disponendo una sospensione del decorso del termine di pagamento previsto dal precedente 6 co. qualora sia proposta domanda per la concessione del mutuo. Talché nell ipotesi in cui, per effettuare il pagamento, il coltivatore chieda un mutuo, la legge prevede che il termine di tre mesi per il pagamento è sospeso fino a che non ne sia stata disposta la concessione ovvero fino a che l'ispettorato provinciale dell agricoltura non abbia espresso diniego a conclusione della istruttoria compiuta (Cass. 14 febbraio 2007, n. 3255; Cass. 16 giugno 1988, n.4102) e, comunque, per un periodo che non può eccedere un anno. La giurisprudenza ha chiarito che il termine massimo di un anno è da computarsi in realtà in quindici mesi (tre mesi + l anno), poiché un anno è la sospensione massima del termine trimestrale previsto per il pagamento (Cass. 28 gennaio 1987, n. 804). Affinché il beneficiario possa godere della sospensione suddetta, l unico documento idoneo a provare l ammissione della domanda all istruttoria per la concessione del mutuo è il certificato del competente ispettorato provinciale dell agricoltura (Cass. 14 febbraio 2007, n. 3255). 5.5.c. Rifiuto del pagamento Considerato che il pagamento del prezzo entro il termine di tre mesi costituisce una condicio iuris per l efficacia del negozio di trasferimento della proprietà, appare evidente che nel caso in cui il proprietario del fondo rifiuti il pagamento il prelazionante, al fine di non decadere dal diritto di prelazione, dovrà inderogabilmente procedere nel termine prescritto ad effettuare l offerta reale nonché il deposito liberatorio, ai sensi degli artt e 1210 ss. c.c. 14 L onere di tali adempimenti permane pure nel caso in cui il prelazionante deduca la simulazione del prezzo, dovendo allora offrire e depositare quello che egli ritenga di dover 14 Di cui si dirà meglio parlando del pagamento del prezzo nel retratto 34

36 pagare in luogo del prezzo indicato nell'atto (Cass. 9 agosto 1991, n. 8669) e, successivamente, eventualmente azionare un giudizio di simulazione del contratto. Qualora il prelazionante non versi il prezzo nei termini previsti, ciò comporta l automatica riviviscenza ed operatività del contratto di vendita (preliminare o definitivo) che il proprietario aveva in precedenza stipulato con il terzo (Cass. 22 marzo 2007, n. 6912). 6. RETRATTO Come abbiamo avuto modo di chiarire, il primo comma dell art. 8 della legge 590/1965, assicura all affittuario coltivatore diretto e al confinante, in caso di alienazione a titolo oneroso del fondo, il diritto di prelazione a parità di condizioni rispetto agli altri eventuali acquirenti. A tale scopo la medesima legge all art. 8 comma 5 nel disporre che qualora il proprietario non provveda a tale notificazione o il prezzo indicato sia superiore a quello risultante dal contratto di compravendita, l'avente titolo al diritto di prelazione può, entro un anno dalla trascrizione del contratto di compravendita, riscattare il fondo dell'acquirente e da ogni altro successivo avente causa, riconosce, all avente diritto alla prelazione, la possibilità di riscattare il fondo dall'acquirente e da ogni altro successivo avente causa, sostituendosi ad essi, nel caso in cui il proprietario del fondo posto in vendita non lo abbia messo nelle condizioni di poter validamente esercitare la prelazione. Poste queste brevi premesse veniamo ad analizzare nello specifico i requisiti, i termini e le modalità per l esercizio del diritto di riscatto. 6.1 Requisiti 6.1.a Titolarità Pare ovvio osservare che il diritto al retratto spetta solo a chi era titolare del diritto di prelazione (che non è stato posto in grado di esercitare) all atto del trasferimento a titolo oneroso del bene in favore di altri, con la conseguenza che l esercizio dell azione di riscatto è condizionato alla sussistenza dei requisiti soggettivi e oggettivi richiesti dalla legge per l esercizio della prelazione. In particolare è onere del retraente dimostrare, fra l altro, la 35

37 propria qualifica di coltivatore diretto (Cass. 16 ottobre 2007, n ), ovvero di IAP, nei casi in cui la legge attribuisce a questi la prelazione agraria. È bene evidenziare che giurisprudenza costante nel corso degli anni ha provveduto a chiarire che tali requisiti debbono sussistere non solo al momento della compravendita del fondo da parte di un terzo ma anche al momento in cui si esercita l azione di riscatto (ovverossia dal momento della ricezione, da parte del retrattato, della dichiarazione del ritraente). ( Cass. 26 luglio 2016, n ; Cass. 18 novembre 2005, n ; Cass. 19 gennaio 2006, n. 1019; Cass. 9 giugno 2011, n ). Tale principio rileva sotto diversi profili a seconda che si prenda a riferimento il prelazionante o il fondo agricolo compravenduto; molto spesso infatti ci si trova di fronte a situazioni in cui tra la vendita del fondo ad un terzo e la dichiarazione del retraente possono verificarsi situazioni modificative dei requisiti soggettivi o oggettivi alla base del diritto di prelazione. Si pensi ad esempio al caso in cui si perda la qualifica di coltivatore diretto (o di IAP)o all eventualità in cui tra il primo ed il secondo dei suddetti momenti muti la destinazione, da agraria ad industriale (o, comunque, urbana) 15, del fondo oggetto del diritto di retratto: in tutti questi casi rimane impedito il perfezionamento della vicenda acquisitiva in favore del traente. Tale preclusione risponde a due diversi principi: da un lato la perdita in capo all affittuario dei presupposti soggettivi per l esercizio del diritto di prelazione; dall altro poiché non si prospetta giustificabile tutelare la formazione della piccola proprietà coltivatrice attraverso il riscatto di un fondo che non si presti più a tale destinazione (Cass. 9 novembre 2006, n ; Cass. 13 maggio 2003, n. 287; Cass. 22 maggio 1996, n. 4739). Pur tuttavia è bene precisare che qualora il mutamento della destinazione agricola del fondo, ovvero altre modifiche di natura soggettiva o oggettiva, sopravvengano dopo il concreto esercizio del retratto medesimo (ovverossia dopo la data di ricezione, da parte del retrattato, della dichiarazione del retraente) oppure nel corso del giudizio di accertamento del relativo diritto, tale vicenda non è di ostacolo all esercizio del retratto agrario, in quanto il trasferimento del bene in capo al riscattante si produce fin dalla dichiarazione unilaterale 15 Si rinvia a quanto precisato nel paragrafo 3.2 e ss. 36

38 recettizia di voler esercitare il riscatto, sostituendosi, con efficacia ex tunc, all acquirente nel contratto di compravendita (Cass. 9 novembre 2006, n ). 6.1.b Condizioni Il legislatore all art. 8 comma 5 riconosce al soggetto titolare del diritto di prelazione il rimedio del riscatto agrario qualora il proprietario ometta di inviare la obbligatoria comunicazione con la proposta di alienazione del terreno, o nel caso in cui pur essendo stata inviata la proposta di alienazione ed il contratto preliminare, il prezzo indicato in questo contratto sia superiore a quello poi effettivamente risultante nel contratto definitivo di compravendita del fondo. La giurisprudenza (Cass. 13 aprile 1988, n. 293; Cass. 28 marzo 2001, n. 4499; Cass. 20 ottobre 2009, n ) ha poi esteso le fattispecie previste per il riscatto agrario nel caso in cui il proprietario del terreno alieni il fondo: prima della scadenza del termine per l accettazione da parte del coltivatore; con comunicazione incompleta rispetto all atto posto in essere; in parti frazionate del fondo, mentre al coltivatore il fondo era stato offerto in modo unitario. In definitiva secondo una copiosa giurisprudenza il riconoscimento del succedaneo diritto di riscatto sorge non solo nelle due ipotesi, espressamente previste nel comma quinto dell art. 8, ma anche in tutte le ipotesi di sostanziale inosservanza da parte del proprietario dell obbligo di preferenza dell affittuario con alterazione della parità delle reali condizioni di acquisto, e così pure nel caso in cui, pur non essendoci divergenza tra il preliminare notificato ed il contratto definitivo stipulato con il terzo, il prezzo indicato risulti superiore a quello (dissimulato) effettivamente pattuito tra le parti, così che ne risulti pregiudicata la valutazione da parte dell avente diritto alla prelazione circa la convenienza o meno dell esercizio (Cass. 20 ottobre 2009, n ). 6.1.c. Esclusione È importante osservare, in tale contesto, che non sussiste il diritto di riscatto del proprietario coltivatore diretto (o di IAP) del fondo confinante, qualora questi abbia acquistato la 37

39 proprietà del proprio fondo successivamente o contestualmente alla data di stipula del preliminare di vendita, poiché la facoltà di riscatto costituisce solo una sanzione prevista dal legislatore per la violazione del diritto di prelazione talché presuppone come detto - che il soggetto che la esercita sia titolare della prelazione, quale proprietario del fondo confinante, già al momento della stipula del detto preliminare (Cass. 16 febbraio 1993, n. 1875; Cass. 13 gennaio 1993, n. 353). Mentre è pleonastico evidenziare che qualora il coltivatore sia incorso nella decadenza del diritto di prelazione per mancata accettazione della proposta o per non aver versato il prezzo pattuito nel termine di tre mesi decorrenti dall accettazione, è ovviamente preclusa la possibilità di far valere il diritto di prelazione, il cui esercizio postula la titolarità del diritto di prelazione e la sua lesione determinata dalla condotta del proprietario del fondo (e non certo del prelazionante). 6.2 Termini L'esercizio del riscatto sorge nel momento e per effetto della vendita del fondo ed è soggetto al termine decadenziale di un anno, decorrente dalla data di trascrizione della compravendita al terzo. (Cass. 26 luglio 2001, n ). È importante tener presente che essendo un termine decadenziale e non prescrizionale prescinde dai motivi che in concreto abbiano determinato l impossibilità di esercitare l azione di riscatto (tra le tante: Cass. 14 marzo 2008, n. 6878). Cosi che anche l'eventuale carenza di colpa del coltivatore per avere ignorato la stessa esistenza della compravendita o il caso in cui tale mancata conoscenza sia conseguenza di un fraudolento comportamento dell'alienante e dell'acquirente, produce comunque la decadenza dal diritto di riscatto, con l unica alternativa della proposizione, eventualmente, di una domanda risarcitoria ai sensi dell art c.c. ( Cass. 3 luglio 2008, n.18233). In altre parole l esercizio del riscatto deve avvenire, a pena di decadenza, entro e non oltre un anno dalla data in cui il contratto definitivo di compravendita del fondo è stato trascritto. Ciò vale anche per il sistema tavolare: infatti, benché l effetto traslativo della proprietà nell ipotesi di pubblicità tavolare si verifichi al momento dell iscrizione nei registri, ciò non significa che da quel momento operi il diritto di riscatto, giacché, come detto, il diritto di 38

40 riscatto sorge nel momento in cui è stato posto in essere il trasferimento del fondo a terzi, violando le norme sulla prelazione a favore del soggetto favorito dalla legge (coltivatore diretto sul fondo o proprietario coltivatore diretto sul fondo confinante). D altra parte la tutela concessa dal legislatore all'affittuario o confinante del fondo rustico, al quale il comportamento del concedente abbia impedito di concretamente avvalersi del diritto di prelazione, consiste fondamentalmente nell'esercizio del diritto di riscatto, mentre le altre azioni (di nullità, dichiarazione di inefficacia, simulazione, di accertamento del diritto di prelazione) sono dal coltivatore esperibili in quanto funzionalmente collegate ad un contemporaneo esercizio dell'azione di riscatto. E perciò ovvio che il termine perentorio di un anno dalla trascrizione del contratto previsto per tale azione non può ritenersi spostato, nel suo decorso, dal previo esperimento di una delle altre azioni, comportando un indefinito prolungamento di quel termine, con pregiudizio della certezza dei rapporti giuridici (Cass. 11 maggio 2010, n ; Cass. 13 maggio 1999, n. 4758). Ne consegue che l affittuario/confinante, al fine di non far spirare il termine decadenziale per l esercizio del proprio diritto, dovrà in primis esercitare il diritto di riscatto (secondo le modalità che diremo di seguito) e conseguentemente eventuali azioni giudiziarie di accertamento del diritto di prelazione, di nullità, dichiarazione di inefficacia, simulazione etc. Sul punto si cita la sentenza del 25 ottobre 2010 n della Corte di Cassazione la quale in un giudizio di accertamento del diritto di prelazione finalizzato al contestuale annullamento del contratto di compravendita concluso con un terzo, ha dichiarato il difetto dell interesse ad agire dei ricorrenti, in quanto non avendo gli stessi esercitato il diritto di riscatto nel termine di un anno dalla trascrizione dell atto, un eventuale accertamento della titolarità del diritto di prelazione, non avrebbe prodotto alcun effetto. Nel caso in cui il titolo di acquisto del terzo scaturisca da una sentenza, il dies a quo per il riscatto decorre solo dalla trascrizione della sentenza passata in giudicato (relativa alla domanda di esecuzione in forma specifica proposta dal promittente compratore) e non quindi già da quello della trascrizione della domanda giudiziale o di una sentenza ancora soggetta a impugnazione (Cass. 17 settembre 1983, n. 5626; Cass. 2 febbraio 1995, n. 1238). È evidente, nel caso sopra evidenziato, che prima del passaggio in giudicato della sentenza il riscatto non è neppure esercitabile, mancando appunto quel trasferimento della proprietà 39

41 che ne è presupposto, con la conseguenza che una dichiarazione effettuata anteriormente sarebbe priva di ogni effetto e non gioverebbe neppure a salvare il coltivatore dalla decadenza, qualora non la ripetesse dopo la formazione del giudicato. 6.3 Modalità Per l esercizio dell azione di riscatto basta la semplice dichiarazione negoziale del coltivatore di voler esercitare il diritto di riscatto per far scaturire la sostituzione del coltivatore stesso al terzo acquirente del fondo agricolo, e non occorre pertanto agire giudizialmente. L azione giudiziaria, difatti, ha lo scopo non di costituire il riscatto, ma solo quello di dichiararne l esistenza. Evidentemente sarà necessario proporre (successivamente alla dichiarazione di retratto) un azione giudiziaria se si intende esercitare il riscatto a condizioni diverse da quelle risultanti dall atto di vendita al terzo o nel caso in cui vi siano eventuali contestazioni. Soggetto passivo del riscatto, come univocamente si desume dalla lettera della legge è l'acquirente ( ovverossia il soggetto a cui va indirizzata la dichiarazione di retratto) o il subacquirente, proprietario del fondo nel momento dell'esercizio del diritto. Nel caso di co-acquirenti pro quota - e la regola vale anche, in particolare, per il caso di acquisto in comunione tra coniugi, ai sensi dell art. 177 c.c., anche qualora il contratto di compravendita sia stato stipulato da un solo coniuge - il riscatto va necessariamente esercitato nei riguardi di tutti (Cass. 14 marzo 2008, n. 6879) e la mancanza o irregolarità dell esercizio del diritto nei riguardi di uno comporterà il mancato perfezionamento della fattispecie acquisitiva e, con lo scadere del termine annuale, la conseguente decadenza totale dal diritto. La forma prevista per la richiesta di riscatto è quella scritta. Pur tuttavia non sono richieste particolari modalità ma deve provenire dal coltivatore titolare del diritto di prelazione o dal suo procuratore speciale appositamente nominato (Cass. 8 maggio 2001, n. 6391; Cass. 19 febbraio 1981, n. 1028). Si precisa che, secondo un principio più volte enunciato dalla giurisprudenza, la dichiarazione di riscatto deve avere i requisiti di determinatezza, completezza e serietà e contenere sempre l indicazione del prezzo che il retraente si dichiara disposto a pagare, non 40

42 essendo sufficiente il mero richiamo al contenuto del rogito in relazione al quale si esercita il riscatto (Cass. 28 giugno 2011, n ; Cass. 31 gennaio 2008, n. 2402; Cass. 13 maggio 2003, n. 7287), oltre ovviamente l indicazione del fondo su cui si intende esercitare il retratto. Infine si segnala che la dichiarazione di voler riscattare il fondo è valida ed efficace anche se contenuta nella citazione sottoscritta dal solo procuratore alle liti, cui sia stata conferita la procura a margine o in calce alla citazione stessa in quanto, per effetto della procura, l atto introduttivo del giudizio è direttamente riferibile alla parte pure nel punto in cui contenga una manifestazione di volontà negoziale (Cass. 26 luglio 2001, n ; 12 novembre 1994, n. 9552). L adesione del terzo acquirente, o di successivo avente causa deve essere comunicata anch essa per iscritto (articolo unico L. 8 gennaio 1979 n.2). 6.3.a. Effetti del retratto L'esercizio del diritto di riscatto agrario, da parte del titolare della prelazione che non sia stato posto in grado di farla valere, ha come effetto non la risoluzione del contratto traslativo a favore del terzo e la contestuale formazione di un titolo di acquisto ex nunc a favore del riscattante, o un nuovo trasferimento del bene dal terzo acquirente al retraente, ma la sostituzione, con effetto ex tunc, del titolare del diritto di prelazione al terzo, sulla base della propria dichiarazione unilaterale e recettizia, sia pure subordinata all'effettivo pagamento del prezzo od alla sua offerta reale, con la conseguenza che la relativa azione è di mero accertamento dichiarativo (Cass. S.U. 1 luglio 1997, n. 5895; Cass. 2 maggio 1991, n. 4765; Cass. 14 aprile 1995, n. 4281; Cass. 7 agosto 1995, n. 8656; Cass. 22 febbraio 1996, n. 1374). 6.4 Pagamento del prezzo Il riscattante è tenuto a pagare il prezzo dichiarato nel contratto di compravendita entro tre mesi decorrenti dall adesione alla domanda di riscatto da parte del terzo acquirente riscattato o dal passaggio in giudicato della sentenza, in caso in cui sia sorta una qualche 41

43 contestazione. Tale l importo essendo debito di valuta e non di valore non è rivalutabile e non dà luogo a maturazione di interessi (Cass. 15 gennaio 2001, n. 492). Anche nel caso di riscatto esercitato nei confronti di un successivo avente causa dal primo acquirente, secondo la specifica previsione del co. 5 dell'art. 8, l. 590/1965, il prezzo che il coltivatore deve corrispondere in questo caso al subacquirente riscattato - è sempre quello previsto nel primo contratto di compravendita: tale soluzione deriva invero immediatamente dalla funzione del riscatto, quale mezzo alternativo all esercizio della prelazione per le realizzazione della medesima finalità, cioè l acquisto a parità di condizioni con quelle discendenti dalla compravendita da cui il riscatto prende titolo. È bene precisare che, come per la prelazione, perché possa realizzarsi la condicio iuris del pagamento del prezzo (quale elemento condizionante la stessa efficacia negoziale del riscatto) non è sufficiente la sua mera offerta ma occorre ove la stessa sia stata rifiutata dal creditore o dallo stesso resa impossibile, il compimento da parte del prelazionante di tutte le attività previste dal nostro ordinamento nel caso di mora del creditore. (Cass. 9 maggio 2011, n ; Cass. 6 settembre 1999, n. 9401) In altre parole il prelazionante dovrà, ai sensi dell art e segg. del c.c., far ricorso al deposito c.d. liberatorio il quale si sostanzia, in linea generale, nella notifica dell offerta e nel deposito del prezzo presso la Cassa depositi e prestiti o in altro Istituto di credito; eseguito il deposito quando questo è accettato dal creditore o dichiarato valido con sentenza passata in giudicato, il debitore non può più ritirarlo ed è liberato dalla sua obbligazione. L omesso pagamento del prezzo comporta il mancato verificarsi degli effetti del riscatto (Cass. 20 ottobre 2009, n ). 6.4.a Riscatto nei confronti di una pluralità di retrattati Nel caso in cui un fondo sia stato acquistato, in violazione delle norme sulla prelazione, da più soggetti, ciascuno di essi ha diritto al rimborso della propria quota di prezzo. Ed infatti se ciascun retrattato, per effetto della domanda azionata dal retraente, perde la propria quota (ideale) del fondo acquistato che si trasferisce in capo al retraente medesimo, è palese che ciascuno di essi ha diritto alla quota di prezzo corrispondente alla quota di fondo perduto. 42

44 Ed invero, in caso di retratto di un fondo agricolo acquistato da una pluralità di persone, non sussiste, quanto all obbligo del retraente di versare il prezzo di acquisto ai retrattati, una ipotesi, in capo a questi ultimi, di solidarietà attiva (art c.c.). In una tale evenienza, ciascun retrattato ha diritto a conseguire, entro i termini di decadenza di legge, la somma da lui versata per rendersi acquirente del fondo stesso (Cass. 29 ottobre 2001, n ) b Accettazione dell offerta in corso di giudizio In tema di prelazione agraria e di riscatto, qualora, nel corso del giudizio instaurato dall'avente diritto al riscatto previsto dall'art. 8 della l. 26 maggio 1965 n. 590, il compratore retrattato dichiari di aderire alla domanda del retraente, il termine trimestrale previsto per il pagamento del prezzo decorre dalla data della comunicazione scritta dell adesione del terzo acquirente, ovvero dal passaggio in giudicato della sentenza che riconosce il diritto (Cass. 25 febbraio 1993, n. 2381). 6.5 La competenza giurisdizionale Una annotazione importante da fare è quella relativa alla competenza per le cause in materia di riscatto agrario, le quali non rientrano tra quelle devolute alla competenza delle Sezioni specializzate agrarie, ma appartengono alla competenza del giudice ordinario, non implicando l applicazione di norme sul rapporto di affitto, la cui esistenza è uno dei presupposti di fatto dell operatività dell istituto. Pur tuttavia si osserva che La competenza delle Sezioni Specializzate Agrarie in tema di controversie aventi ad oggetto il riscatto del fondo alienato contra ius praelationis sussiste soltanto quando l'affittuario del fondo rustico proponga il retratto nei confronti dell'acquirente e costui chieda in via riconvenzionale l'accertamento dell'inesistenza del contratto d'affitto, giacché in tal caso, ponendosi la necessità di accertare con l'efficacia di giudicato (art. 34 c.p.c.) la titolarità del rapporto agrario presupposto del riscatto medesimo, l'intera controversia subisce la vis actractiva del giudice specializzato (Cass. 27 maggio 2011, n ; Cass. 8 giugno 2007, n , Cass. 1 dicembre 2000, n ; Cass. 2 marzo 1998, n. 2269). 16 Si veda, per gli approfondimenti, lo Studio n /C del Consiglio Nazionale del Notariato. 43

45 Per quanto concerne poi il soggetto contro il quale deve essere instaurata l azione di riscatto, legittimato passivo è esclusivamente l acquirente del fondo. Quest ultimo, naturalmente, ha la possibilità di chiamare in giudizio il venditore formulando una richiesta di manleva o esercitando contro di lui una domanda di risarcimento danni. 44

46 INDICE 1. Premessa Normativa di riferimento e ratio dell istituto a. Contratto concluso in violazione delle norme sulla prelazione Prelazione agraria del coltivatore diretto insediato sul fondo Requisiti soggettivi a. Titolari del diritto Il coerede Vendita di quota di comproprietà Vendita della nuda proprietà b. La qualifica del coltivatore diretto L abitualità della coltivazione La capacità lavorativa Prova della titolarità del diritto e accertamento del giudice Impresa familiare coltivatrice Detentore di terreno assegnato da un ente di riforma fondiaria c. Coltivazione biennale d. Mancata alienazione dei fondi nel biennio Requisiti oggettivi a. Il fondo rustico Destinazione diversa da quella agricola Vendita di un fondo più ampio di quello coltivato dall affittuario Vendita di un fondo unitamente ad altri beni Vendita di un fondo solo in parte agricolo Fabbricati rurali Negozi idonei a realizzare il trasferimento a titolo oneroso Prelazione agraria del proprietario coltivatore diretto confinante Requisiti soggettivi Pluralità di confinanti Vendita di una pluralità di fondi contigui Fondo confinante appartenente a più comproprietari Fondo oggetto di prelazione che è parte di un blocco immobiliare Requisiti soggettivi Libertà del fondo da insediamenti Continuità dei fondi Modalità di esercizio della prelazione Denuntiatio Accettazione della proposta Rinuncia Rivendita del fondo acquistato dal coltivatore Pagamento del prezzo a.Termini b. Concessione del mutuo

47 5.5.c. Rifiuto del pagamento Retratto Requisiti a. Titolarità b. Condizioni c. Esclusione Termini Modalità a. Effetti del retratto Pagamento del prezzo a. Riscatto nei confronti di una pluralità di retrattati b. Accettazione dell offerta in corso di giudizio La competenza giurisdizionale