Regolamento di Vendita DEI PATTI E DELLE CONDIZIONI CHE FORMANO PARTE INTEGRANTE DEL CONTRATTO DI COMPRAVENDITA Art. 1. DEFINIZIONI. Le Parti concordano di attribuire ai seguenti termini, utilizzati, nel rogito notarile di compravendita e nel presente Regolamento che ne costituisce parte integrante e sostanziale, con le lettere iniziali maiuscole, il sottoindicato equivalente significato, restando inteso che il singolare includerà anche il plurale e viceversa: Allegati o Allegato : Compravendita : Complesso Immobiliare : Porzione Immobiliare : Garanzie : Parte Acquirente : Parte Venditrice : Parti : Regolamento di Condominio : Regolamento di Vendita : Rogito Notarile : Titoli di Provenienza : indica singolarmente, un determinato allegato o congiuntamente tutti gli allegati richiamati e/o elencati nel contesto del Rogito Notarile, come appresso definito. indica, nel complesso, tutti gli atti e documenti contrattuali di cui consta, il negozio traslativo delle porzioni immobiliari identificate e specificamente descritte in atti; indica il fabbricato, costituito in autonomo condominio, di cui fa parte la Porzione Immobiliare oggetto della Compravendita, come appresso definita; indica la porzione immobiliare oggetto della Compravendita. indica l apparato delle garanzie tassativamente prestate dalla Parte Venditrice alla Parte Acquirente, come appresso definite, con la Compravendita. indica il soggetto acquirente, costituito in epigrafe del Rogito Notarile, come appresso definito; indica la Società venditrice, costituita in epigrafe del Rogito Notarile, come appresso definito; indica congiuntamente la Parte Venditrice e la Parte Acquirente; indica il complesso delle disposizioni che disciplinano la proprietà e l uso delle parti comuni del Complesso Immobiliare, con le annesse tabelle millesimali di ripartizione dei conseguenti oneri; indica il complesso delle clausole pattizie di cui al presente atto, costituenti parte integrante e sostanziale della Compravendita. indica l atto rogato dal Notaio per la compravendita delle Porzioni Immobiliari. indica i titoli in base ai quali la Parte Venditrice è proprietaria delle Porzioni Immobiliari. Le rubriche degli articoli e dei paragrafi presenti nel Rogito Notarile e nel presente Regolamento, che ne costituisce parte integrante e sostanziale, sono inserite al solo fine di facilitarne la lettura. Esse non dovranno e non potranno essere utilizzate a fini interpretativi delle disposizioni contrattuali. Art. 2. DESCRIZIONE. La Parte Venditrice è proprietaria del terreno sito in Verona Vicolo Ognissanti, della superficie commerciale di mq. 2.690 (metri quadrati duemilaseicentonovanta) circa. Art. 3. PROVENIENZE. La porzione immobiliare è pervenuta alla Parte Venditrice giusta i seguenti titoli: (i) Legge 27 febbraio 2009 n. 14; (ii) Decreto R.G.S. 11 novembre 2009; (iii) Decreto R.G.S. 21 dicembre 2010; (iv) Atto Ricognitivo del 4 aprile 2011 a firma del Notaio Castellini in Roma.
Art. 4. CATASTO. La Porzione Immobiliare oggetto della Compravendita è censita al Catasto Terreni di Verona al Foglio 161 Particella 148. Art. 5. TITOLI E DOCUMENTI, La Parte Venditrice, in deroga al disposto dell art. 1477, comma 3, cod. civ., è espressamente esonerata dall obbligo di consegnare alla Parte Acquirente i titoli ed i documenti relativi alla proprietà ed all uso di quanto compravenduto. La Parte Acquirente, anteriormente alla stipula della Compravendita, è stata posta in condizioni di esaminare e trarre copia della predetta documentazione presso lo studio del Notaio rogante. Art. 6. NATURA E CARATTERISTICHE DELLA COMPRAVENDITA. La Compravendita ha ad oggetto esclusivamente la Porzione Immobiliare identificata e specificamente descritta in atti, con esclusione di ogni altra porzione del Complesso Immobiliare di cui quanto compravenduto è parte, nonché di quanto non nella proprietà e libera disponibilità della Parte Venditrice, fatta eccezione della proporzionale quota di comproprietà sulle parti comuni, quali risultano dal Regolamento di Condominio che la Parte Acquirente dichiara di aver ricevuto prima d ora ed esaminato. La Compravendita si intende, altresì, comprensiva di tutti gli annessi e connessi, diritti, ragioni ed azioni, se ed in quanto spettanti alla Parte Venditrice, servitù attive e passive, apparenti e non apparenti, ivi comprese quelle domestiche e per destinazione del buon padre di famiglia, derivanti o connesse all esecuzione della costruzione del Complesso Immobiliare di cui la Porzione Immobiliare è parte. Per quanto sopra, si fa riferimento, in particolare, alle servitù prediali perpetue per destinazione del buon padre di famiglia interessanti sia spazi aperti che i piani terreni ed interrati delle costruzioni e di canalizzazioni dei pubblici servizi e delle utenze comuni ed individuali, indipendentemente dalla relativa precisazione nel Regolamento di Condominio. La Compravendita si intende, rispettivamente, effettuata ed accettata, con riferimento alla Porzione Immobiliare in atti identificata e specificamente descritta, presa a corpo e non a misura, e senza quindi che possano rilevare, in espressa deroga al disposto dell art. 1538 cod. civ., eventuali differenze tra misure reali e consistenze dichiarate e/o evincibili dalle risultanze catastali. Art. 7. GARANZIE GRADIMENTO DELLA PARTE ACQUIRENTE. La Parte Venditrice presta esclusivamente la garanzia per l evizione per fatto proprio, ai sensi dell art. 1487, comma 2, c.c., e dell art. 1488, comma 1, c.c., restando pertanto tenuta, in caso di evizione, soltanto nei limiti della restituzione del prezzo pagato e del rimborso delle spese. La Parte Venditrice dichiara e garantisce, altresì, il tutto franco e libero da pesi, vincoli, oneri, arretrati di tasse, imposte e contributi, diritti reali e personali, iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, fatta la sola eccezione delle formalità indicate nel Rogito Notarile. Per patto espresso, è esclusa dalla presente Compravendita ogni altra garanzia legale e/o convenzionale, anche se afferente naturalmente la compravendita e, in particolare, la garanzia per vizi e/o per la mancanza di qualità del bene compravenduto, anche se di ordine ambientale. La Porzione Immobiliare viene venduta nello stato di fatto attuale, visto e piaciuto, ben noto alla Parte Acquirente per averla visitata prima d ora, trovandola di suo pieno ed incondizionato gradimento, sicché la stessa viene accettata senza riserva alcuna, non avendo la Parte Acquirente eccezioni da sollevare a riguardo. Art. 8. ONERI ED OBBLIGHI DELLA PARTE ACQUIRENTE La Parte Acquirente dichiara di aver autonomamente condotto, direttamente ed a mezzo di tecnici e professionisti di propria fiducia una completa due-diligence ipocastatale, urbanistica, edilizia ed ambientale e di aver ritenuto esaustiva la documentazione e le informazioni acquisite nell ambito di tale verifica, accessi ai pubblici Uffici e Registri, visite ed ispezioni in loco. Per patto espresso, la due-diligence,gli accertamenti e le verifiche condotte sono sostitutive delle corrispondenti dichiarazioni e garanzie di legge e d uso, intendendo la Parte Acquirente far affidamento, ai fini della stipula della Compravendita, esclusivamente sugli esiti di tali accertamenti e verifiche nonché sulla diretta conoscenza della
Porzione Immobiliare. In particolare, la Parte Acquirente dichiara di essere a conoscenza della situazione urbanistica ed edilizia della Porzione Immobiliare nonché, in particolare, della sua destinazione d uso ad ufficio pubblico (Cat. B/4) ed assume espressamente a proprio carico l alea ed ogni attività, onere e costo necessario ad una eventuale successiva modificazione di tale destinazione. Assume altresì a proprio carico la Parte Venditrice ogni attività, onere e costo derivante dalla eventuale presenza nella Porzione Immobiliare e/o nelle parti comuni e condominiali, compreso il suolo ed il sottosuolo, di materiali, sostanze o rifiuti contaminanti e/o comunque nocive per la salute e/o che possano comunque limitare, direttamente o indirettamente, l uso della Porzione Immobiliare e, più in generale, di situazioni rilevanti ai sensi e per gli effetti di cui alle disposizioni in materiale ambientale. Resta altresì espressamente a carico della Parte Acquirente ogni attività, onere e costo comunque connesso all acquisizione e/o alla conferma della agibilità/abitabilità della Porzione Immobiliare, con esonero della Parte Venditrice da ogni responsabilità. Art. 9. CERTIFICAZIONE ENERGETICA. In relazione alla certificazione energetica di quanto oggetto della Compravendita e di cui al D.Lgs. 19 agosto 2005 n. 192, modificato ed integrato dal D.Lgs. 29 dicembre 2006 n. 311, dal successivo D.Lgs. 30 maggio 2008 n. 115 e dall art. 35, comma 2 bis, del D.L. 25 giugno 2008 n. 112, convertito con Legge 6 agosto 2008 n. 133 e dall art. 13 del D.Lgs. 3 marzo 2011 n. 28, tenuto altresì conto delle Linee-Guida nazionali per la certificazione energetica emanate con il Decreto del Ministero dello Sviluppo Economico del 26 giugno 2009, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 158 del 10 luglio 2009, le Parti si dichiarano edotte delle incombenze nascenti dalla vigente normativa in materia. La Parte Acquirente dà altresì atto alla Parte Venditrice di aver assunto tutte le informazioni ed i chiarimenti richiesti e la documentazione in ordine alla certificazione energetica degli edifici. A termini delle disposizioni in vigore nella Regione Veneto, la Parte Acquirente dà atto di aver acquisito, a sua cura, spese e responsabilità, l attestato di certificazione energetico redatto da [ ], iscritto all Albo [ ] della Provincia di [ ], relativo alla Porzione Immobiliare, per essere allegato alla Compravendita. Art. 10 CERTIFICAZIONE DEGLI IMPIANTI. Con riferimento agli impianti che corredano la Porzione Immobiliare oggetto della Compravendita e le parti comuni del Complesso Immobiliare giusta quanto previsto dal D.M. 22 gennaio 2008, n. 37, come parzialmente abrogato, a seguito dell entrata in vigore del D.L. 25 giugno 2008, n. 112, art. 35, comma 2, conv. nella L. n. 133 del 6 agosto 2008, la Parte Acquirente prende atto che nessuna garanzia viene prestata in proposito dalla Parte Venditrice né per quanto attiene alla loro conformità né per quanto attiene alla normativa in materia di sicurezza vigente all epoca in cui detti impianti sono stati realizzati (L. 5 marzo 1990, n. 46 e D.M. 22 gennaio 2008 n. 37). In particolare, la Parte Acquirente assume interamente a proprio carico gli oneri e le spese eventualmente occorrenti per l adeguamento degli impianti nonché i rischi che possano derivare dalla non conformità degli impianti stessi alla normativa in materia, esonerando e manlevando la Parte Venditrice da ogni responsabilità, anche nei rapporti con i terzi. La Parte Acquirente rinuncia all allegazione alla Compravendita e comunque alla consegna della documentazione di cui all art. 13 del D.M. 22 gennaio 2008 n. 37. Art. 11 CONSEGNA. La Parte Acquirente dichiara di aver visitato e di ben conoscere la Porzione Immobiliare oggetto della Compravendita e le parti comuni del Complesso Immobiliare in cui le stesse sono ricomprese e di aver trovato il tutto di suo pieno gradimento e conforme alle aspettative in base alle quali ebbe a sottoscrivere l Offerta. La Parte Acquirente assume in consegna detta Porzione Immobiliare e rinuncia a qualsivoglia pretesa, eccezione o riserva al riguardo. Le Parti dichiarano altresì di rinunciare, come in effetti rinunciano, ciascuna per quanto di ragione, con la consegna della Porzione Immobiliare compravenduta, a qualsiasi azione, pretesa od eccezione connessa alle pattuizioni eventualmente intercorse in relazione alle tempistiche di consegna e di pagamento. Art. 12 SPESE DICHIARAZIONI FISCALI. Sono a carico della Parte Acquirente le spese relative alla Compravendita ed alle dipendenti formalità, ivi comprese le
competenze e gli onorari spettanti al Notaio rogante, nonché, se ed in quanto dovuta, l imposta sul valore aggiunto, cui è soggetto l atto di trasferimento ed ogni altro tributo dovuto in base alle dichiarazioni rese nel contesto della Compravendita. Tutte le spese ed i tributi dovuti per la Compravendita e le dipendenti formalità saranno direttamente regolate dalla Parte Acquirente, con esonero da qualsiasi responsabilità della Parte Venditrice, e con pieno obbligo di tenere quest ultima indenne e manlevata da ogni onere, a qualsivoglia titolo, anche indennitario, risarcitorio e/o connesso a sovratasse e sanzioni eventualmente applicate. Art. 13 OBBLIGHI ED ONERI DI COOPERAZIONE. Le pattuizioni della Compravendita (di cui il presente Regolamento è parte integrante e sostanziale) nonché tutte le pattuizioni contenute nel presente Regolamento costituiscono un insieme inscindibile ed equilibrato di diritti e di doveri e vanno di conseguenza considerate ed attuate, anche nel tempo, nella loro interezza. In ogni caso, costituisce specifico impegno di ciascuna delle Parti prestarsi reciprocamente ogni utile ed opportuna collaborazione, anche al di là delle specifiche previsioni, in modo da favorire la realizzazione delle intese raggiunte e degli scopi che si è concordato di perseguire. Le Parti si danno reciprocamente atto che, ove una o più clausole contenute nella Compravendita, di cui il presente Regolamento è parte integrante e sostanziale, nonché ove una o più clausole contenute nel presente Regolamento dovessero essere ritenute invalide o comunque inefficaci, tale invalidità o inefficacia non determinerà l invalidità integrale degli stessi. In tal caso, le disposizioni contenute nelle clausole che dovessero essere ritenute invalide o comunque inefficaci saranno considerate quale impegno e comportamento assunto e rilevante ai fini della buona fede contrattuale e, sotto tale profilo, parimenti efficace e vincolante tra le Parti. Art. 14 DICHIARAZIONI DI OTTEMPERANZA AL D. LGS. 8 GIUGNO 2001, N. 231. La Parte Venditrice dichiara che, in ottemperanza a quanto disposto dal D.Lgs. 8 giugno 2001 n. 231, recante la disciplina della responsabilità amministrativa delle persone giuridiche, delle società e delle associazioni in conseguenza dei reati commessi da esponenti aziendali o dipendenti nell'interesse o a vantaggio degli enti medesimi, ha adottato un "Modello di organizzazione, gestione e controllo" al fine di prevenire le fattispecie criminose espressamente previste nel menzionato D. Lgs. n. 231/2001. Al riguardo, la Parte Venditrice dichiara di non aver posto in essere, nell'ambito dell'operazione di cui alla Compravendita, azioni, comportamenti o pratiche che possano integrare, anche solo potenzialmente, le predette fattispecie criminose. In particolare, la Parte Venditrice dichiara di non essere stata condannata, con sentenza passata in giudicato, e/o di non essere stata rinviata a giudizio per alcuno dei reati di cui al menzionato D. Lgs. n. 231/2001, commessi o tentati, nell'interesse o a vantaggio delle medesime Parti da alcuno dei soggetti indicati nel più volte menzionato D.Lgs. n. 231/2001. Art. 15 FORME CONVENZIONALI E COMUNICAZIONI ELEZIONE DOMICILIO. Qualunque modifica della Compravendita e del presente Regolamento non potrà avere luogo e non potrà essere provata che mediante atto scritto e con il consenso di tutte le Parti. A tutti gli effetti della Compravendita e dei connessi adempimenti le Parti eleggono domicilio come segue: (i) quanto alla Parte Venditrice, presso la propria sede legale, in Roma, Via Versilia, n. 2; (ii) quanto alla Parte Acquirente, all indirizzo corrispondente alle Porzioni Immobiliari oggetto della Compravendita; Ogni comunicazione e/o notificazione sarà eseguita con pieno effetto nel suddetto domicilio eletto. Tutte le comunicazioni da effettuarsi da una parte all altra in dipendenza della Compravendita, per essere valide ed efficaci, dovranno essere fatte pervenire esclusivamente al domicilio come sopra eletto, mediante lettera raccomandata a.r. o telegramma. La variazione del domicilio, per essere valida, dovrà essere comunicata nei modi dinnanzi indicati ed avrà effetto esclusivamente decorsi dieci giorni dalla ricezione della comunicazione di variazione. In difetto, ogni comunicazione e notifica potrà essere effettuata, con pieno effetto, presso la Segreteria del Comune ove sono ubicate le Porzioni Immobiliari compravendute.
Art. 16 NORME APPLICABILI GIURISDIZIONE FORO COMPETENTE. La Compravendita e gli atti dipendenti si intendono regolati esclusivamente dalla Legge italiana. La lingua ufficiale, per ogni atto e/o comunicazione, sarà la lingua italiana. Le Parti dichiarano espressamente di accettare incondizionatamente la giurisdizione italiana. Per ogni controversia che dovesse insorgere in ordine alla validità, interpretazione ed esecuzione della Compravendita (di cui il presente Regolamento è parte integrante e sostanziale) nonché di tutte le disposizioni contenute nel presente Regolamento è competente in via esclusiva il Foro di Roma, anche in deroga agli ordinari criteri di competenza. Art. 17 CRITERI INTERPRETATIVI. Le Parti si danno atto che, avendo costituito le pattuizioni della Compravendita e del presente Regolamento, che ne costituisce parte integrante e sostanziale, oggetto di specifica trattativa individuale e che, dunque, non trattandosi di clausole costituenti condizioni generali di contratto o inserite in moduli o formulari unilateralmente predisposti da uno dei contraenti, deve escludersi il ricorso al criterio interpretativo di cui all art. 1370 cod. civ. e, per quanto applicabili di cui all art. 35 del D.Lgs. 6 settembre 2005 n. 206 e ss.mm.ii. Ai fini dell applicazione del criterio interpretativo di cui all art. 1368, comma 2, cod. civ., le Parti si danno atto che la sede della Parte Venditrice è la Città di Roma. In caso di discordanza tra le previsioni pattizie contenute Rogito Notarile e nel presente Regolamento, che ne costituisce parte integrante e sostanziale, prevalgono le disposizioni contenute del Rogito Notarile. Art. 18 INFORMAZIONI PRECONTRATTUALI La Parte Acquirente, anche ai sensi e per gli effetti del D.Lgs. 6 settembre 2005, n. 206, dà atto alla Parte Venditrice che la Compravendita (di cui il presente Regolamento è parte integrante e sostanziale) e tutte le disposizioni contenute nel presente Regolamento sono state oggetto di specifica trattativa individuale, avendo essa stessa Parte Acquirente ricevuto, con largo anticipo rispetto alla data odierna, i testi di entrambi i documenti e copia della normativa che regola la materia ed avendoli attentamente letti in ogni loro parte, valutandone ed accettandone appieno, singolarmente, ogni loro clausola e, nel complesso, l intero loro contenuto, di cui si è tenuto conto anche ai fini della regolazione del prezzo.