Comune di Capodrise Provincia di Caserta REGOLAMENTO COMUNALE PER L'ALIENAZIONE DI IMMOBILI DI PROPRIETA COMUNALE Approvato con delibera consiliare n. 10 del 05/03/2012
Capo I Disposizioni generali Articolo 1 - Finalità del regolamento 1. Il presente regolamento riguarda le procedure di vendita dei beni immobili patrimoniali disponibili dell'ente. 2. Si considerano tali: a) i beni appartenenti al demanio comunale ai sensi degli artt 828, secondo comma, e 824 del codice civile, che siano stati oggetto di un provvedimento di sdemanializzazione. Qualora detto provvedimento non sia stato ancora deliberato dall'ente, in sede di programmazione della vendita viene accertato il venir meno della demanialità del bene; i beni di interesse storico, archeologico ed artistico sono alienati previo parere degli uffici competenti del Ministero per i Beni Culturali ed Ambientali; b) i beni appartenenti al patrimonio indisponibile i quali con un atto di dismissione abbiano avuto riconosciuta la cessazione della loro destinazione ad un pubblico servizio; c) i beni appartenenti al patrimonio disponibile; d) i beni immobili vacanti di cui all'art. 827 codice civile; e) i diritti reali costituiti sui beni immobili di cui alle lettere precedenti 3. Le norme del presente regolamento non trovano applicazione per la vendita di alloggi di edilizia residenziale pubblica. Articolo 2 - Destinazione delle entrate 1. Le entrate derivanti dalla vendita dei beni hanno destinazione vincolata a termini di legge. E fatta salva la facoltà dell ente di utilizzare tali proventi per garantire il ripristino del pareggio di bilancio secondo quanto previsto dalla vigente normativa. Capo II La programmazione delle attività Articolo 3 - Programma di vendita (mettere legge) 1. La formale decisione di ogni vendita immobiliare è assunta con deliberazione di Consiglio Comunale. La deliberazione è costituita da un elenco contenente l'indicazione dei beni immobili di proprietà comunale oggetto di alienazione, con la relativa ubicazione, identificazione catastale e valore di stima predisposto dagli uffici competenti, nonché dalla determinazione per ciascun bene della procedura di scelta del contraente. L'approvazione dell'elenco comporta automaticamente la cessazione della eventuale destinazione ad uso pubblico e l'alienabilità dei beni in essa inseriti senza che siano necessarie ulteriori deliberazioni. Successivamente alla deliberazione di dimissione immobiliare, il procedimento di vendita proseguirà mediante l'assunzione di determinazioni del Servizio competente alla gestione del patrimonio disponibile. 2. Il programma di vendita può essere integrato o modificato: a) in relazione alle mutate classificazioni dei beni immobiliari; b) in relazione alle mutate esigenze dell'amministrazione Comunale, rispetto alle sue finalità istituzionali; c) al verificarsi di situazioni contingenti di urgenza e necessità. Articolo 4 - Prezzo di vendita 1. Nel programma di vendita approvato dal Consiglio viene stabilito, per ogni immobile, il prezzo da porre a base della alienazione. Tale prezzo viene determinato sulla base di una perizia di stima effettuata, di norma, dal Servizio LL.PP. Urbanistica. 2. I beni sono stimati in base a prezzi di mercato o al valore di stima più idoneo alla tipologia del bene, nel contesto della ricerca della maggiore redditività per l'ente.
IE' ammesso l'affidamento di incarico della perizia di stima a tecnici esterni, qualora l'ente lo ritenga opportuno. La perizia di stima deve indicare i criteri utilizzati nel determinare il valore degli immobili, nonché ogni elemento utile alla verifica della congruità della stima stessa. Articolo 5 - Elementi per l'identificazione 1. Oggetto della vendita è il bene patrimoniale di cui è stata accertata la disponibilità. 2. L'immobile da alienare è esattamente individuato nella sua effettiva consistenza, corredato delle relative pertinenze (art. 817 codice civile), di eventuali diritti e servitù sullo stesso gravanti. 3. A tal fine sono necessari i seguenti dati: a) partita catastale; b) foglio; c) particella e subparticella; d) categoria catastale; e) classe; f) consistenza; g) superficie; h) destinazione urbanistica; i) confini; j) estremi atto d'acquisto ed estremi della registrazione; k) trascrizione (numero di registrazione) e data; 4. I dati sub j) e k) non vengono presi in considerazione per i beni appartenenti a titolo originario al demanio o al patrimonio dell'ente indipendentemente da un fatto giuridico acquisitivo. Capo III Producedure di vendita Articolo 6 - Alienazione di immobili: modalità di individuazione del contraente 1. Alla alienazione dei beni immobili di proprietà del Comune si provvede, in via generale, mediante asta pubblica secondo la procedura di cui agli articoli seguenti. 2. I beni immobili di proprietà del Comune possono essere alienati mediante altri sistemi di scelta del contraente solo nei casi previsti dal presente regolamento ovvero dalla normativa vigente. Articolo 7 - Determinazione a contrarre 1. Con apposito provvedimento, il responsabile del procedimento: a) individua il bene oggetto della vendita tra quelli previsti nel programma di cui all'articolo 3; b) approva il bando di gara con gli elementi di cui al successivo art. 8 c) definisce le forme di pubblicità per acquisire le proposte d'acquisto. 2. In caso di trattativa privata il responsabile provvederà, con proprio provvedimento, a formalizzare gli elementi essenziali della trattativa (modalità e termini di presentazione dell'offerta, esplicazione di eventuali trattative successive, ecc.) dopo aver evidenziato i criteri sulla base dei quali viene adottato il presente metodo. Articolo 8 - Avviso d'asta
1. L'avviso d'asta deve indicare: a) l'immobile da alienare con i relativi dati catastali; b) il prezzo a base d'asta; c) le modalità ed i termini di pagamento del prezzo risultante dall'asta; d) le modalità per la presentazione delle offerte, il termine entro cui devono pervenire ed il metodo di aggiudicazione; e) i vincoli gravanti sul bene ed i contratti allo stesso correlati; f) la cauzione che i concorrenti devono versare per partecipare all'asta, da determinare in misura comunque non inferiore al 10% dell'importo a base di gara; g) la commissione che presiede all'incanto, il luogo, giorno ed ora in cui si terrà l'incanto stesso; h) il responsabile del procedimento e l'ufficio presso cui gli interessati possono prendere visione dei documenti relativi all'immobile oggetto della vendita. 2. Il bando di gara dovrà prevedere, altresì, che, qualora due o più privati ciascuno pro-quota intendano acquistare congiuntamente l'immobile, sarà necessario presentare in sede di offerta la procura che autorizza un unico soggetto a trattare con l'amministrazione. 3. Il bando di gara dovrà espressamente prevedere che faranno carico all'aggiudicatario, oltre al corrispettivo derivante dalla procedura di vendita, le seguenti spese: le spese d'asta (bolli, diritti di segreteria, ecc.) e di pubblicità della gara (avvisi, pubblicazioni, ecc.) sostenute dall'ente; le spese contrattuali ed accessorie inerenti la stipula del contratto, ivi inclusi i diritti di rogito. Articolo 9 - Pubblicità dei bandi di gara 1. I bandi di gara per l'alienazione degli immobili comunali devono essere pubblicati all'albo on line del Comune per un termine non inferiore a 26 (ventisei) giorni, e, per il medesimo periodo, devono essere visionabili anche sul sito Internet dell ente; devono altresì essere pubblicati, per estratto, su almeno un quotidiano a diffusione locale. 2. Ove ritenuto opportuno dal responsabile del procedimento, potranno essere adottate altre forme di pubblicità, quali, a titolo esemplificativo, manifesti da affiggere nel territorio comunale, pubblicazione su quotidiani di interesse nazionale, sul Bollettino Ufficiale della Regione Campania, ovvero invio del bando a associazioni di proprietari di immobili, associazioni o sindacati di inquilini, associazioni di costruttori, agenzie o associazioni di agenzie di intermediazione immobiliare, ordini professionali. Articolo 10 - Espletamento dell'asta Aggiudicazione 1. L'asta si terrà nel luogo, giorno ed ora specificati nell'avviso e chiunque vi abbia interesse sarà ammesso ad assistere all'apertura dei plichi ed alle successive operazioni. 2. L'asta sarà considerata valida anche in presenza di una sola offerta purchè non inferiore al prezzo di stima del bene. L'offerta ha natura di proposta irrevocabile di acquisto. Essa non vincola l'ente se non dopo la determinazione di cui al successivo quarto comma, mentre rimane vincolante per l'offerente per un periodo di novanta giorni successivi a quello di svolgimento dell'asta. 3. La gara di norma si svolge con il metodo delle offerte segrete in aumento rispetto al prezzo a base d'asta. L'apertura delle offerte avviene in seduta pubblica nel tempo e nel luogo stabilito dal bando di gara, previa verifica della regolarità e completezza delle stesse e della sussistenza delle condizioni richieste dal bando pena di esclusione. Delle operazioni di gara viene redatto un processo verbale, sottoscritto da una commissione presieduta dal Responsabile del Servizio LL.PP.- Urbanistica e composta da due esperti Individuati dal medesimo Responsabile e scelti tra i dipendenti dell ente di cui uno con funzioni di segretario. L'aggiudicazione avviene a favore del miglior offerente. 4. Con il medesimo verbale sarà dichiarata l'aggiudicazione provvisoria al concorrente che ha presentato l'offerta più conveniente, procedendo nel modo indicato dall'art. 77 del RD 23.5.1924 n. 827 qualora si abbiano due o più offerte di uguale importo. Ove tutti coloro che
hanno formulato offerte uguali non fossero presenti o se i presenti non volessero migliorare l'offerta, si estrae a sorte il vincitore. L'offerta deve essere incondizionata e mantenuta valida per tutto il tempo indicato nel bando di gara. Dell'esito della gara viene data informazione mediante affissione all'albo on line e sul sito internet dell'ente. 5. Il verbale di aggiudicazione provvisoria e la successiva determinazione del responsabile del servizio di approvazione degli atti della procedura non hanno valore di contratto, né tengono luogo dello stesso. La determinazione sopra citata deve essere emanata, di norma, entro trenta giorni da quello nel quale è stato esperito l'incanto. 6. In caso di inadempimento dell'aggiudicatario rispetto alle prescrizioni dell'avviso ovvero a quelle successive all'aggiudicazione, l'ente si riserva la facoltà di revocare quest'ultima e procedere ad una nuova aggiudicazione a favore del concorrente che ha presentato l'offerta immediatamente inferiore; così l'ente potrà procedere anche in caso di inadempimento di tale ultimo concorrente o degli altri eventuali offerenti, riservandosi di scorrere in tal senso la graduatoria determinatasi in sede di gara. Nelle citate ipotesi di inadempimento, l'amministrazione tratterrà la cauzione provvisoria versata dal concorrente, fermo restando comunque il risarcimento dei danni causati all'ente dal concorrente stesso. Articolo 11 - Ripetizione della procedura di vendita 1. Qualora la procedura di vendita del bene a seguito di esperimento di asta pubblica abbia dato esito negativo, dovrà ripetersi la procedura tramite incanto, stabilendo un ribasso di almeno 1/5 sul prezzo inizialmente fissato. 2. Ove anche il secondo incanto dia esito negativo, l'ente potrà procedere alla vendita del bene a trattativa privata mediante gara ufficiosa, previa idonea pubblicizzazione, tramite affissione all'albo on line del Comune e pubblicazione su almeno un quotidiano a diffusione locale. Articolo 12 - Trattativa privata mediante gara ufficiosa 1. Si procede a mezzo di trattativa privata: - quando il valore del bene o dei beni posti in vendita è inferiore a 100.000 (centomila). - in caso di diserzione degli incanti, mantenendo lo stesso prezzo a base di gara La procedura di trattativa privata avviene attraverso una gara ufficiosa, preceduta da bando e/o da invito a presentare offerta. 2. Nel caso di bando vale quanto disciplinato dall'art. 8 per il bando relativo ad asta pubblica, con riduzione dei tempi di pubblicazione e ricezione delle offerte a 15 giorni. L'invito viene rivolto a tutti i potenziali interessati e a tutti i soggetti che abbiano già manifestato per iscritto un interesse all'acquisto del bene. In caso di reliquati stradali per potenziali interessati si intendono tutti i proprietari confinanti e viciniori. 3. L'elenco dei soggetti invitati alla trattativa privata come pure il contenuto dell'invito vengono a priori approvati mediante determinazione del responsabile del Servizio LL.PP. Urbanistica. Nell invito a presentare offerta sono indicate tutte le condizione per la vendita, che possono essere analoghe a quelle previste all'art. 8 relativamente agli incanti. 4.Le offerte sono segrete e lo spoglio delle stesse avviene in seduta riservata da parte di una commissione costituita come all'art. 10 che redige e sottoscrive un processo verbale, che verrà approvato con successiva determinazione del Responsabile. 5. La migliore offerta in aumento rispetto al prezzo di stima risulterà vincitrice. Il Responsabile competente può condurre ulteriore trattativa con il vincitore al fine di migliorare ancora l'offerta. Art.13 Trattativa diretta con unico contraente 1.Si procede mediante una trattativa privata diretta con singolo potenziale contraente nei seguenti casi: - quando sia andata deserta anche la trattativa privata di cui al precedente art. 13; - per alienazioni in favore di enti e organismi pubblici senza formalità e per qualunque importo;
- per importi inferiori ad 40.000 in caso riscontata insussistenza di pluralità di interessati e previa informazione mediante affissione all'albo on line e sul sito internet dell ente; - in caso di permuta del bene con altro bene di un soggetto privato o pubblico, per oggettivo interesse del Comune e previa verifica di congruità del valore del bene in oggetto di acquisizione da parte dell'ente, fatto salvo conguaglio. 2. di quanto sopra si deve dare congrua motivazione nella determinazione a contrarre propedeutica alla procedura di vendita. Art.14 Cauzione esclusioni e vincoli La partecipazione alle procedure di alienazione previste di cui al presente regolamento è condizionata alla costituzione di una cauzione provvisoria pari al 10% del valore del bene posto a base di gara da prestarsi mediante assegno circolare non tasferibile intestato al Comune di capodrise (CE) o fideiussione bancaria o assicurativa da pagarsi a prima richiesta o versamento di denaro contante presso la Tesoreria Comunale. Non sono ammessi a contrattare con l ente: - coloro nei cui confronti è stata emessa condanna penale passata in giudicato ovvero sentenza di applicazione della pena su richiesta ai sensi dell'art. 444 c.p.c. per qualsiasi reato che incide sulla moralità professionale o per delitti finanziari; - coloro che si trovano in stato di fallimento, di liquidazione, di amministrazione controllato o concordato preventivo o nei confronti dei quali è in corso un procedimento per la dichiarazione di tali situazioni oppure versano in stato di sospensione dell'attività commerciale; - coloro che sono stati protestati per mancato pagamento di effetti cambiari o per emissione di assegni a vuoto negli ultimi 5 anni dalla data del bando e dell'invito. - coloro che si trovino in uno stato di interdizione giudiziale o legale; - coloro che non sono in regola con il pagamento delle imposte e tasse secondo la legislazione italiana; - coloro che si sono resi gravemente colpevoli di false dichiarazioni nel fornire informazioni ad una Pubblica Amministrazione; - coloro che si trovano in una delle cause ostative di cui all'art. 10 della Legge 31/05/1965 n. 575; Le offerte sono immediatamente vincolanti per chi le formula, mentre il comune risulterà vincolato solo con la determinazione a contrattare previa verifica dell'insussistenza delle cause ostative di cui al presente articolo. Art. 15 Stipulazione del contratto 1. Con comunicazione di accettazione dell'offerta, il Comune di Capodrise invita l'acquirente per la stipulazione del contratto di compravendita, assegnando un termine di decadenza. Le spese sono a carico dell'acquirente; 2. La firma del contratto compete al Responsabile del Servizio competente. 3. Il prezzo deve essere corrisposto secondo le modalità indicate nel bando o nell'invito, nell'ambito dei seguenti criteri: - almeno tre giorni prima della stipula del contratto di compravendita e in tal caso il responsabile è autorizzato a rilasciare quietanza; - con una dilazione temporale massima di due anni dalla stipula del contratto a favore di enti e organismi pubblici con versamento minino al rogito del 30% del prezzo; 4. Il pagamento della parte dilazionata del prezzo comprensivo di interessi legali dovrà essere garantito a prima richiesta da apposita fideiussione bancaria o assicurativa o da altra garanzia. In tal caso viene stipulato contratto con patto di riservato dominio ai sensi dell'art. 1523 e ss.c.c. sino a pagamento dell'ultima rata del prezzo. 5. La cauzione provvisoria dei concorrenti non aggiudicatari viene svincolata entro 60 giorni dall'approvazione del verbale di gara. La cauzione provvisoria del concorrente aggiudicatario viene trattenuta e funge da caparra confirmatoria ai sensi dell'art. 1385 c.c. in caso di rifiuto a dar seguito alla compravendita.
Capo IV Disposizioni finali e transitorie Articolo 16 - Abrogazione di norme 1. Dall'entrata in vigore del presente regolamento sono abrogate le norme dei regolamenti comunali che comunque risultino in contrasto con quanto disposto dal presente regolamento. Articolo 17 - Entrata in vigore 1. Il presente regolamento entra in vigore il primo giorno del mese successivo a quello della intervenuta esecutività della deliberazione di approvazione del regolamento stesso da parte del Consiglio Comunale. UTC/Regolamento vendita