C O M U N E D I B O R D I G H E R A (Provincia di Imperia) Contratto repertorio n. - CIG 3359542DBF - CONTRATTO PRELIMINARE DI LOCAZIONE, PREVIA RISTRUTTURAZIONE, DELL IMMOBILE COMUNALE DENOMINATO CAVETU, SITO IN BORDIGHERA, VIA FRANCESCO ROSSI N.1, CON DESTINAZIONE BAR RISTORANTE. SCRITTURA PRIVATA Il giorno del mese di dell'anno duemila (..200_) in Bordighera, negli uffici della sede comunale, con la presente scrittura privata a valere ad ogni effetto di legge, F R A - il COMUNE DI BORDIGHERA, con sede in Bordighera (IM) Via Venti Settembre n.32, codice fiscale n. 00081170086, in persona del dirigente del settore amministrativo, Dottor Dario Sacchetti, nato a Bologna (BO), il 28/03/1967, che interviene al presente atto ai sensi dell'articolo 13 del regolamento comunale dei contratti, nella sua qualità di dirigente del settore amministrativo, in esecuzione della determinazione dirigenziale n. R.G. - S.A. in data, domiciliato presso l'ente che rappresenta, in prosieguo anche indicato semplicemente Il Comune ; E -., nato a ( ) il., codice fiscale n.. partita i.v.a. n quale aggiudicatario - promissario conduttore, in prosieguo anche indicato semplicemente promissario conduttore. PREMESSO CHE: a) il Comune di Bordighera è proprietario di un compendio immobiliare, appartenente al patrimonio disponibile, denominato Cavetu, con destinazione bar-ristorante, sito in Via Francesco Rossi n.1, catastalmente individuato al N.C.E.U. al foglio 9 di Bordighera, mappale n. 408 (parte), costituito da: locali al piano terreno e primo, adibiti alla somministrazione e/o vendita di alimenti e bevande, superficie utile complessiva mq. 90 circa; cucina e servizi, superficie utile complessiva mq. 25 circa; area esterna pavimentata, di pertinenza del fabbricato, superficie utile complessiva mq. 200 circa; terrazza calpestabile sul lastrico solare, ad uso dehor, superficie utile complessiva mq. 95 circa; il tutto come meglio evidenziato nelle allegate planimetrie individuate con le lettere. Il fabbricato e l area esterna sono soggetti a vincolo ambientale ai sensi della parte III del decreto legislativo 22/01/2004 n. 42. Il Comune è in possesso di autorizzazione paesaggistica rilasciata in data 29/05/2009 con il n. 485. b) l immobile di cui sopra è inagibile ed inutilizzabile all uso cui è destinato dal 07/03/2005, causa incendio; c) il Comune intende ristrutturare l immobile e riattivare l attività commerciale di bar-ristorante, sia per ragioni di decoro urbano, sia per porre a redditività l immobile stesso; d) gli interventi di ristrutturazione necessari alla riattivazione della suddetta attività commerciale sono previsti nel progetto definitivo redatto dall ufficio tecnico comunale in data 25/08/2009, approvato con deliberazione della giunta comunale n. 205 in data 10/09/2009 ed acquisito agli atti del Comune con protocollo n. 16542 in data 21/09/2009; e) con deliberazione della giunta comunale n. 219 in data 25/09/2009, così come modificata da successiva deliberazione di giunta n. 292 del 23/12/2009, veniva stabilito di indire una gara ad evidenza pubblica per selezionare, fra gli eventuali interessati, il soggetto offerente il canone più elevato cui concedere in locazione l immobile in questione, per l esercizio della citata attività, previa ristrutturazione dello stesso; - pagina 1 -
f) nella medesima deliberazione 219/2009 veniva altresì stabilito che gli interventi di ristrutturazione fossero a carico dell aggiudicatario, e che l importo complessivo degli stessi, predeterminato in euro 186.711,18, sarebbe stato scomputato dal canone dovuto al Comune dal conduttore, frazionandolo sui primi sei anni di locazione, mediante quote annuali di pari importo, introitando quindi il Comune, in tale periodo, un canone annuale ridotto pari alla differenza fra il canone annualmente dovuto e la quota a scomputo; g) l importo del canone annuo minimo di locazione, posto a base di gara, veniva stabilito dalle precedenti deliberazioni in euro 40.000,00; h) la gara, indetta con provvedimenti dirigenziali del settore amministrativo n.198/rg del 22/02/2010 e n. 230/RG del 04/03/2010, andava deserta per mancanza d offerte, così risultando nel provvedimento dirigenziale di presa d atto n. 475/RG in data 05/05/2010; i) con nuova deliberazione della giunta comunale n. 174 del 05/08/2010 veniva stabilito di riproporre la procedura per la locazione commerciale dell immobile di cui trattasi, riducendo il canone annuo minimo di locazione, da porre a base di gara, ad euro 32.000,00, mantenendo invariati gli altri criteri e condizioni di gara; j) la nuova gara, indetta con provvedimento dirigenziale del settore amministrativo n.917 R.G in data 07/10/2010, andava deserta per mancanza d offerte, così risultando nel provvedimento dirigenziale di presa d atto n.48 R.G. in data 17/01/2011; k) con deliberazione della Commissione Straordinaria n.137 del 22/09/2011 veniva approvato l atto di indirizzo relativo all intenzione di pervenire alla locazione dell immobile predetto previa ristrutturazione a carico dell aggiudicatario mediante trattativa privata-procedura negoziata, per la durata di sei anni, rinnovabili per ulteriori sei anni, al canone annuale di locazione di euro 32.000,00 da porre a base di gara, scomputando l importo dei lavori dal canone di locazione in quote annuali di pari importo e fino alla concorrenza della spesa effettivamente sostenuta e riconosciuta con il collaudo tecnico-amministrativo da parte del Comune (nell importo massimo di euro 186.711,18), corrispondendo al Comune un canone annuale ridotto in misura non superiore al 50%; l) con provvedimento dirigenziale n..r.g. in data./2011 veniva avviata la procedura informale predetta (negoziata) fissando il termine del. per la presentazione della manifestazione di interesse alla procedura; m) la procedura negoziata, come meglio risulta da verbale in data e dal provvedimento dirigenziale del settore amministrativo n. /R.G. in data, individuava nella ditta, che offre di pagare al Comune il canone iniziale annuo di euro, il soggetto cui dare in locazione l immobile comunale meglio specificato alla precedente lettera a), previa ristrutturazione - a cura dello stesso soggetto in conformità al progetto definitivo sopra specificato alla lettera d); n) con provvedimento. veniva approvato il progetto esecutivo in data. relativo ai lavori di ristrutturazione di cui trattasi, predisposto a cura dell aggiudicatario promissario conduttore; o) l aggiudicazione con determinazione dirigenziale del settore amministrativo n. R.G. in data, sopra citata, costituisce presupposto fondamentale per la stipulazione del presente contratto preliminare e per il successivo contratto di locazione, così che l eventuale sua nullità, annullamento o cessazione dell efficacia, comporterà obbligatoriamente ed automaticamente la risoluzione del presente contratto e l estinzione del diritto alla stipulazione del futuro contratto di locazione. SI CONVIENE E SI STIPULA QUANTO SEGUE Art. 1) PROMESSA DI LOCAZIONE Il Comune di Bordighera, quale promittente locatore, si impegna a concedere in locazione commerciale, ai sensi della legge 27/07/1978, n.392, e successive modifiche ed integrazioni, al sig./ditta, promissario conduttore, il compendio immobiliare di proprietà comunale, denominato Cavetu, con destinazione bar-ristorante, sito in Via Francesco Rossi n.1, catastalmente individuato al N.C.E.U. al foglio foglio 9 di Bordighera, mappale n. 408 (parte), costituito da: locali al piano terreno e primo, adibiti alla somministrazione e/o vendita di alimenti e bevande, superficie utile complessiva mq. 90 circa; cucina e servizi, superficie utile complessiva mq. 25 circa; area esterna pavimentata, di pertinenza del fabbricato, superficie utile complessiva mq. 200 circa; terrazza calpestabile sul lastrico - pagina 2 -
solare, ad uso dehor, superficie utile complessiva mq. 95 circa; il tutto come meglio evidenziato nelle allegate planimetrie individuate con le lettere, previa sua completa ristrutturazione, nei tempi, con le modalità ed alle condizioni tutte previste nei seguenti articoli. Il promissario conduttore, nell accettare tutte le clausole del presente contratto preliminare di locazione, si impegna ad accettare e sottoscrivere il futuro contratto di locazione, previa ristrutturazione dell immobile sopra specificato, nei tempi, con le modalità ed alle condizioni tutte previste nei seguenti articoli. Art. 2) INTERVENTI SULL IMMOBILE E TEMPI D ESECUZIONE Con il presente contratto preliminare, finalizzato alla futura locazione di cui al precedente articolo 1, il promissario conduttore, s impegna ed accetta, quale condizione essenziale per la stipula del definitivo contratto di locazione, di eseguire gli interventi di ristrutturazione, compresi allacci alle reti, direzione lavori, oneri di sicurezza, adempimenti amministrativi, relativamente all immobile di cui al precedente articolo 1, in esecuzione dei seguenti progetti: - progetto definitivo in data 25/08/2009, approvato con deliberazione della giunta comunale n. 205 del 10/09/2009, per un importo complessivamente previsto in euro 186.711, 18 (al netto di IVA); - progetto esecutivo predisposto dall aggiudicatario-promissario conduttore ed approvato dal Comune con provvedimento N.. in data.... L occupazione dell immobile di proprietà comunale - é concessa, a titolo gratuito, al solo fine dell esecuzione dei lavori di ristrutturazione, da completarsi entro il termine di 9 (nove) mesi dalla consegna dell immobile. Il promissario conduttore s impegna ad eseguire le opere a regola d arte, avvalendosi di imprese edili specializzate, in situazione di regolarità contributiva ed in possesso dei requisiti per partecipare a procedure di gara e/o contrattare con la pubblica amministrazione, ai sensi di legge (decreto legislativo 12/04/2006, n.163). Il settore tecnico comunale - entro un mese dal termine dei lavori effettuerà il collaudo tecnico amministrativo dell intervento. Il contratto definitivo di locazione verrà stipulato, con decorrenza immediata, soltanto ad avvenuto collaudo tecnico amministrativo, con esito positivo. Tutte le opere, anche annesse e connesse, realizzate a seguito della ristrutturazione in oggetto, sono e resteranno di proprietà comunale, così come il fabbricato già esistente. L esercizio dell attività commerciale nell immobile ristrutturato è subordinato al positivo collaudo dei lavori, all ottenimento di tutti i provvedimenti permissivi concernenti l immobile e l attività stessa, nonché alla stipula del contratto definitivo di locazione. Il promissario conduttore si impegna a mantenere sull immobile la denominazione storica CAVETU o U CAVETU. ART. 3 ONERI DELLE PARTI Tutti gli interventi di ristrutturazione sopra indicati, nonché gli adempimenti tecnico amministrativi connessi e derivati, sono totalmente a carico ed a esclusivo onere del promissario conduttore, fermo il suo diritto allo scomputo sul canone ai sensi del successivo articolo 6. Restano a carico del Comune gli adempimenti relativi all approvazione dei progetti, al controllo e al collaudo dei lavori. ART. 4 - CONTRATTO DEFINITIVO DI LOCAZIONE DECORRENZA E DURATA. Il contratto definitivo di locazione verrà stipulato soltanto ad avvenuto collaudo tecnico amministrativo delle opere con esito positivo, ed avrà decorrenza immediata e durata di sei anni, rinnovabile per ulteriori 6 anni, ai sensi della legge 27/07/1978 n. 392. ART. 5 CONTRATTO DEFINITIVO DI LOCAZIONE CANONE. Il canone annuale iniziale del contratto definitivo di locazione è stabilito in euro ( ), così come risultante dall offerta presentata per la procedura negoziata-trattativa privata dall aggiudicatario - promissario conduttore. Il canone verrà versato presso la Tesoreria comunale di Bordighera in rate bimestrali anticipate di euro ( ) cadauna, entro i primi cinque giorni del bimestre di competenza. - pagina 3 -
Il canone verrà aggiornato annualmente, nella misura del 75% della variazione dell indice dei prezzi al consumo accertata dall ISTAT per i dodici mesi precedenti (indice FOI). Art. 6) SCOMPUTO DEI LAVORI DAL CANONE Fermo restando quanto indicato nel precedente articolo 5, viene stabilito che ad integrale compensazione di tutti gli interventi di ristrutturazione dell immobile (compresi progettazioni integrative, lavori, allacci, direzione lavori, adempimenti sulla sicurezza, oneri amministrativi, etc..), conseguenti al progetto definitivo approvato con deliberazione della giunta comunale n. 205 in data 10/09/2009, ed al progetto esecutivo approvato con.., prequantificati nell importo complessivo non superiore ad euro 186.711,18 (centoottantasei mila settecentoundici virgola diciotto), il promissario conduttore corrisponderà al Comune di Bordighera un canone annuale ridotto, in misura non superiore al 50%, di una quota annua (costante) dell importo complessivo sopra specificato a scomputo, salvo quanto stabilito al comma successivo. L ufficio tecnico comunale, unitamente al collaudo tecnico-amministrativo, opererà il controllo sui costi degli interventi di ristrutturazione, e qualora, a seguito del collaudo emergesse una spesa complessiva degli interventi inferiore rispetto al preventivato importo di euro 186.711,18, verrà scomputata dal canone solo la spesa effettivamente accertata e collaudata. In caso di varianti al progetto iniziale, comunque soggette ad approvazione del Comune, o di costi di realizzazione degli interventi superiori ai preventivati euro 186.711,18, non verrà comunque riconosciuto dal Comune alcun ulteriore scomputo sul canone di locazione dovuto. Eventuali migliorie dovranno sempre essere autorizzate e concordate con l ente proprietario mediante contratto regolante i rapporti anche economici, sottoscritto dal promissario conduttore e dal Comune. Gli importi a scomputo sono tutti al netto di IVA, rimanendo questa imposta ad esclusivo carico del promissario conduttore. Art.7) - GARANZIE ASSICURATIVE DURANTE LA ESECUZIONE DEGLI INTERVENTI SULL'IMMOBILE - Con riferimento a quanto stabilito all'art. 2), in merito ai lavori ed agli interventi di ristrutturazione dell'immobile, il Comune, a totale salvaguardia del proprio patrimonio immobiliare e dei propri interessi, provvederà a richiedere all'aggiudicatario-promissario conduttore le polizze di assicurazione sottoelencate che dovranno essere stipulate con contraenza da parte dell'impresa edile demandata ad eseguire gli interventi, e precisamente: - polizze da stipularsi prima dell'inizio dei lavori : 1- POLIZZA C.A.R (contactor all risks) con assicurate le seguenti Partite : Sezione 1 - danni alle opere 200.000,00 - opere preesitenti 70.000,00 - spese demolizione e sgombero 20.000,00 La polizza dovrà riportare, quale BENEFICIARIO, in caso di indennizzo relativo alle Partite n.1 e n.2 il Comune di Bordighera, proprietario dell'immobile assicurato. Sezione 2 - responsabilità civile verso terzi con massimale non inferiore ad 500.000,00. 2- POLIZZA DI RESPONSABILITA' CIVILE (R.C.T.-O) stipulata dall'impresa edile, a copertura dei rischi derivanti dallo svolgimento della propria attività IMPRENDITORIALE. La assicurazione dovrà essere stipulata con un massimale catastrofale non inferiore ad 5.000.000,00 per la R.C.T., ed 1.500.000,00 per la R.C.O. - polizza da stipularsi ad avvenuto collaudo tecnico amministrativo,con esito positivo : 3- POLIZZA DECENNALE POSTUMA INDENNITARIA con assicurata la seguente partita: Sezione 1 - SOMMA ASSICURATA equivalente al costo per la integrale ricostruzione a nuovo dell'immobile. La polizza dovrà riportare, quale BENEFICIARIO, in caso di indennizzo relativo alla Partita n.1 il Comune di Bordighera, proprietario dell'immobile assicurato. - pagina 4 -
Sezione 2 - responsabilità civile verso terzi con massimale non inferiore ad 500.000,00. Art. 8) - GARANZIE ASSICURATIVE A CARICO DEL PROMISSARIO CONDUTTORE Il conduttore dovrà consegnare al Comune, prima della stipula del contratto definitivo di locazione, le seguenti polizze assicurative da mantenere attive per tutta la durata contrattuale: a) una polizza contro il rischio di incendio, con garanzie accessorie a copertura di eventi dannosi speciali (intendendosi per tali gli eventi socio-politici e gli eventi atmosferici), nei confronti dei beni mobili di proprietà o in uso al conduttore, comprensiva della clausola di rinuncia alla rivalsa nei confronti del Comune locatore ai sensi dell articolo 1916 del codice civile; b) una polizza contro il rischio di furto consumato o tentato dei beni mobili di proprietà o in uso al conduttore, compresa la garanzia guasti cagionati dai ladri alle parti del fabbricato costituenti i locali che contengono le cose assicurate ed agli infissi posti a riparo e protezione degli accessi e delle aperture dei locali stessi. Tale garanzia dovrà prevedere una somma assicurata a primo rischio assoluto non inferiore ad euro 6.000,00. c) una polizza a copertura della responsabilità civile verso terzi derivante al conduttore, ai sensi di legge, dall esercizio dell attività di ristorante-bar, sito in Bordighera, Via Francesco Rossi n.1. La garanzia dovrà essere comprensiva di qualsiasi attività ed operazione annessa e connessa, diretta e secondaria relativa all attività, nulla escluso o eccettuato. La garanzia dovrà essere estesa alla responsabilità civile derivante all assicurato (conduttore) dalla conduzione della parte di fabbricato oggetto della locazione. La garanzia della R.C.T. dovrà avere un massimale per danni a persone e/o cose non inferiore ad euro 1.500.000,00 per sinistro; d) una polizza a copertura della responsabilità civile verso prestatori di lavoro (R.C.O.) con un massimale per danni ai dipendenti infortunati non inferiore ad euro 500.000,00 per sinistro; e) fideiussione bancaria o assicurativa di primario istituto a favore del Comune a garanzia dell esatto adempimento delle obbligazioni derivanti dalla locazione, per l importo di euro, pari ad un annualità del canone di locazione. Tale polizza fideiussoria annuale, rinnovabile, da mantenere attiva per tutta la durata della locazione e con scadenza ai sei mesi successivi alla scadenza contrattuale, con pagamento a semplice richiesta entro quindici giorni dalla stessa, senza il beneficio della preventiva escussione del debitore principale e senza che il fideiussore possa opporre eventuali eccezioni spettanti al conduttore. La fidejussione verrà svincolata solo dopo che il Comune avrà accertato la regolare riconsegna dell immobile e l adempimento di ogni obbligazione contrattuale. Art. 9) CESSIONE DEL CONTRATTO Il presente contratto non è in alcun modo cedibile a terzi. Il contratto di locazione definitivo sarà cedibile a terzi, ai sensi di legge, previo tassativo consenso scritto del Comune, che ne detterà altresì le condizioni. Art. 10) DICHIARAZIONE L aggiudicatario-promissario conduttore, con la sottoscrizione del presente contratto preliminare, dichiara di essere a conoscenza e di accettare tutti gli articoli e condizioni previste dal contratto definitivo, approvato con determinazione del dirigente amministrativo n... del.. Art. 11) - RISOLUZIONE CONTRATTUALE Costituiscono causa di risoluzione di diritto del presente contratto preliminare, ai sensi e per gli effetti di cui all art. 1456 Cod. Civ., senza necessità di diffida o di messa in mora e senza ripetizione anche parziale di quanto già corrisposto anticipatamente dal conduttore, ivi comprese le spese per interventi sull immobile, con incameramento delle polizze di cui al precedente articolo 8 per gli eventuali danni ivi previsti, e con rivalsa per gli ulteriori eventuali danni e rimborso al locatore di tutte le spese da esso sostenute, nessuna esclusa, giudiziali e stragiudiziali: a) la mancata realizzazione degli interventi sull immobile di cui all articolo 2 del presente contratto preliminare; b) il mancato possesso, alla data prevista per la sottoscrizione del contratto di locazione definitivo, delle autorizzazioni al commercio per l esercizio della somministrazione di alimenti e bevande nel Comune di Bordighera; c) la mancata presentazione al Comune delle polizze assicurative previste dagli articoli 7-8 del presente contratto; - pagina 5 -
d) la mancata stipulazione del contratto definitivo di locazione per fatto imputabile o per volontà dell aggiudicatario-promissario conduttore. Costituiscono altresì causa di risoluzione automatica del presente contratto preliminare, ed impossibilità del diritto alla stipulazione del futuro contratto di locazione: la nullità, annullamento o cessazione dell efficacia della determinazione dirigenziale del settore amministrativo /RG in data.(ndr: aggiudicazione definitiva). Art.12) - OBBLIGHI DI TRACCIABILITA DEI FLUSSI FINANZIARI - LEGGE 13/08/2010 N. 136 Il promissario-conduttore con la firma del presente contratto dichiara: a) di essere a conoscenza degli obblighi a proprio carico disposti dalla legge 136/2010 e di prendere atto che il mancato rispetto degli obblighi di tracciabilità dei flussi finanziari, oltre alle sanzioni specifiche, comporta la nullità assoluta del presente contratto stipulato con il Comune di Bordighera nonché l esercizio da parte dello stesso della facoltà risolutiva espressa da attivarsi in tutti i casi in cui le transazioni siano state eseguite senza avvalersi di banche o della società Poste italiane Spa; b) che in relazione agli affidamenti in corso con il Comune di Bordighera relativi alla presente procedura provvederà ad assolvere gli obblighi di tracciabilità dei flussi finanziari prescritti verificando che nei contratti sottoscritti con gli appaltatori, subappaltatori e i subcontraenti della filiera delle imprese a qualsiasi titolo interessate ai lavori, ai servizi e alle forniture suddetti sia inserita, a pena di nullità assoluta, un apposita clausola con la quale ciascuno di essi assume gli obblighi di tracciabilità dei flussi finanziari di cui alla legge sopra richiamata; c) che procederà all immediata risoluzione del rapporto contrattuale, informandone contestualmente il Comune e la prefettura-ufficio territoriale del Governo territorialmente competente, qualora venisse a conoscenza dell inadempimento della propria controparte rispetto agli obblighi di tracciabilità finanziaria di cui all articolo 3 legge 136/2010. FIRME - pagina 6 -