COMUNE DI MARZABOTTO PROVINCIA DI BOLOGNA C O P I A DELIBERAZIONE DELLA GIUNTA COMUNALE N. 102 DEL 07/05/2013 OGGETTO: APPROVAZIONE DELLA RELAZIONE DI STIMA DELLE AREE FABBRICABILI AI FINI DELL'IMPOSTA MUNICIPALE PROPRIA (IMU) ANNO DI RIFERIMENTO 2013 Cod. materia: L'anno DUEMILATREDICI il giorno SETTE del mese di MAGGIO alle ore 18:00 nella Sala della Giunta Comunale previa l'osservanza di tutte le formalità prescritte dalla legislazione vigente, vennero oggi convocati a seduta i componenti della Giunta Comunale. All'appello risultano presenti: Cognome e Nome Carica Presente FRANCHI ROMANO SINDACO S MONESI SIMONETTA VICESINDACO N BACCILIERI SILVIO ASSESSORE S ORSI FABRIZIO ASSESSORE S BIGNAMI VALERIO ASSESSORE S PIACENTI CRISTINA ASSESSORE S Totale Presenti 5 Totale Assenti 1 Assenti giustificati i signori: MONESI SIMONETTA Assenti NON giustificati i signori: Nessun convocato risulta assente ingiustificato Partecipa il SEGRETARIO GENERALE DOTT.SSA FRANCA LEONARDI il quale provvede alla redazione del presente verbale. Essendo legale il numero degli intervenuti, il Sig. ROMANO FRANCHI, SINDACO, assume la presidenza e, constatata la legalità dell'adunanza, dichiara aperta la seduta per la trattazione dell'oggetto sopra indicato.
DELIBERAZIONE DELLA GIUNTA COMUNALE NR. 102 DEL 07/05/2013 OGGETTO: APPROVAZIONE DELLA RELAZIONE DI STIMA DELLE AREE FABBRICABILI AI FINI DELL'IMPOSTA MUNICIPALE PROPRIA (IMU) ANNO DI RIFERIMENTO 2013 Visti: LA GIUNTA COMUNALE - l articolo 2 comma 1 lettera b) del D.Lgs. 504/92 che definisce il concetto di area fabbricabile ai fini impositivi ICI, ora utilizzabile ai fini IMU; - l articolo 5 del D.Lgs. 504/92 che al comma 5 detta i criteri di determinazione della base imponibile dell imposta comunale sugli immobili (ora IMU) relativamente alle aree edificabili sulla base del valore, costituito da quello venale in comune commercio al 1 gennaio dell anno di imposizione; Tenuto conto che tale valore deve essere determinato avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all indice di edificabilità, alla destinazione d uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione nonché, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche, così come disposto dall articolo sopra citato; Visto l art.6 del regolamento per la disciplina dell Imposta Municipale Propria approvato con deliberazione del Consiglio Comunale n. 25 del 29/06/2012 e modificato con deliberazione di Consiglio Comunale n. 13 del 30/04/2013 che recita: DETERMINAZIONE DEI VALORI VENALI PER LE AREE FABBRICABILI 1. La base imponibile delle aree fabbricabili è il valore venale in comune commercio, così come definito dall art. 5, comma 5 e 6 del D.Lgs. n. 504/92. 2. Al fine di semplificare gli adempimenti a carico dei contribuenti e per orientare l attività di controllo dell ufficio, con propria delibera la Giunta Comunale determina periodicamente, per zone omogenee, i valori medi venali in comune commercio delle aree fabbricabili site nel territorio del Comune. 3. L adeguamento da parte dei contribuenti ai valori di cui al comma 2 non limita il potere accertativo del Comune. Preso atto quindi che, ai fini del controllo e verifica delle denunce presentate dai contribuenti per l Imposta I.M.U., deve essere stimato il valore delle aree fabbricabili quale supporto all espletamento dell attività di accertamento; Vista la deliberazione della Giunta Comunale n. 207 del 27/11/2001 con la quale furono approvati i valori minimi di riferimento delle aree fabbricabili ai fini dell Imposta ICI anno 2001; Ritenuto opportuno adeguare per l anno 2013 i valori delle aree fabbricabili soggette ad interventi di edilizia diretta e soggette a piano attuativo, essendo mutate le condizioni di mercato; Vista la Relazione di stima delle aree fabbricabili ai fini dell Imposta MUnicipale propria (IMU) Anno di Riferimento 2013, a cura del Settore Servizi Tecnici nella figura dell Istruttore Tecnico Urb. Marco Teglia, il quale ha proceduto alla stima dei nuovi valori, determinati in osservanza dei criteri dettati dalla normativa sopra richiamata, per gli interventi di edilizia diretta e per quelli da assoggettare a piano attuativo; Dato atto che in allegato alla relazione è stata individuata graficamente la delimitazione delle zone omogenee dal punto di vista commerciale, tramite cartografia in formato A03, facente parte integrante e sostanziale della presente deliberazione; ACQUISITI gli allegati pareri favorevoli:
DELIBERAZIONE DELLA GIUNTA COMUNALE NR. 102 DEL 07/05/2013 - in ordine alla regolarità tecnica a firma del Responsabile dei Servizi Tecnici (art. 49, c.1 D.Lgs. 267/2000); - in ordine alla regolarità contabile a firma del Capo Settore Servizi Finanziari (art. 49, c.1 D.Lgs. 267/2000); - di conformità a firma del Segretario Generale (art. 4, c. 1 Regolamento dei controlli interni del Comune di Marzabotto) Con voti unanimi, palesemente espressi; DELIBERA 1. di approvare la Relazione di stima delle aree fabbricabili ai fini dell Imposta MUnicipale propria (IMU) Anno di Riferimento 2013 ; 2. di allegare, quale parte integrante e sostanziale la cartografia relativa alla delimitazione delle zone omogenee dal punto di vista commerciale; 3. di dare opportuna comunicazione pubblica della presente delibera ai cittadini di Marzabotto; 4. di rendere, con votazione unanime, palesemente espressa, immediatamente eseguibile la presente deliberazione, ai sensi dell art. 134-4 comma - del Decreto Legislativo 18.08.2000 n. 267.
DELIBERAZIONE DELLA GIUNTA COMUNALE NR. 102 DEL 07/05/2013 C O P I A Letto, approvato e sottoscritto. IL SINDACO F.to ING. ROMANO FRANCHI IL SEGRETARIO GENERALE F.to DOTT.SSA FRANCA LEONARDI Il sottoscritto ADDETTO ALLA PUBBLICAZIONE, visti gli atti d'ufficio A T T E S T A Ai sensi dell'art. 124 D.Lgs. 18 agosto 2000, n. 267, TUEL CHE LA PRESENTE DELIBERAZIONE Viene pubblicata all'albo Pretorio per 15 giorni consecutivi dal al Viene trasmessa in elenco ai Capigruppo consiliari (art. 125 D.Lgs. 267/2000) ESECUTIVITA' Che la presente deliberazione diviene esecutiva il giorno perchè dichiarata immediatamente eseguibile (comma 4, art. 134, D.Lgs. 267/2000) decorsi 10 giorni dalla pubblicazione (comma 3, art. 134, D.Lgs. 267/2000) Data: L' ADDETTO ALLA PUBBLICAZIONE F.to Catia Rocchi La presente è copia conforme all'originale, in carta libera per uso amministrativo. Addì, 10/05/2013 IL Segretario Generale Dott.ssa Franca Leonardi
COMUNE DI MARZABOTTO PROVINCIA DI BOLOGNA DELIBERAZIONE DELLA GIUNTA COMUNALE Numero Delibera 102 Del 07/05/2013 OGGETTO APPROVAZIONE DELLA RELAZIONE DI STIMA DELLE AREE FABBRICABILI AI FINI DELL'IMPOSTA MUNICIPALE PROPRIA (IMU) ANNO DI RIFERIMENTO 2013 PARERI DI CUI ALL' ART. 49, COMMA 1 D.Lgs. 267/2000 IL RESPONSABILE DEL SERVIZIO INTERESSATO Per quanto concerne la REGOLARITA' TECNICA esprime parere : FAVOREVOLE Data 02/05/2013 IL CAPO SETTORE F.to Leonardi Franca Per quanto concerne la REGOLARITA' CONTABILE esprime parere : FAVOREVOLE IL RESPONSABILE DEL SERVIZIO FINANZIARIO Data 02/05/2013 IL RESPONSABILE SERVIZI FINANZIARI F.to Biolchi Antonella
Comune di Marzabotto Medaglia d oro al Valor Militare Città messaggera di Pace Provincia di Bologna P.zza xx Settembre n. 1 40043 Marzabotto (BO) Tel. 051/6780511 Fax 051/931350 www.comune.marzabotto.bo.it RELAZIONE DI STIMA DELLE AREE FABBRICABILI AI FINI DELL IMPOSTA MUNICIPALE PROPRIA (IMU) ANNO DI RIFERIMENTO 2013 Settore Servizi Tecnici Urb. Marco Teglia
Relazione di stima delle aree fabbricabili Introduzione La presente relazione è redatta allo scopo di fornire i valori di riferimento delle aree fabbricabili ai fini dell Imposta Municipale propria (I.M.U.), istituita con la legge n. 214 del 22 dicembre 2011. Per la definizione di area fabbricabile occorre sempre fare riferimento all art. 2, comma 1, lettera b) del D.Lgs. 504/92, che la definisce come l area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi, ovvero in base alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti dell indennità per pubblica utilità. Secondo quanto disposto dall art. 5, comma 5 del succitato D.Lgs., la base imponibile delle aree fabbricabili è costituita dal valore venale in comune commercio al 1 gennaio dell anno di imposizione, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all indice di edificabilità, alla destinazione d uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche. In caso di utilizzazione edificatoria dell area, di demolizione di fabbricato e di interventi di recupero a norma dell art. 31, comma 1, lettere c), d) ed e) della legge n. 457 del 05/08/1978 così come sostituito dall articolo 3 lettere c), d) ed e) del DPR N.380 del 6/6/2001, la base imponibile è sempre costituita dal valore dell area, senza computare il valore del fabbricato in corso d opera. Per le aree fabbricabili, a differenza dei fabbricati, non esistono valori assegnati dagli uffici competenti (Catasto) che, ancorché non espressivi del reale valore del fabbricato, costituiscono un parametro di riferimento certo per la quantificazione dell imposta. La normativa sopra richiamata, in ogni modo, offre delle indicazioni che consentono di determinare il valore delle aree fabbricabili in maniera puntuale ma, soprattutto, rispondente alla reale situazione del mercato. Su tali criteri devono operare i Comuni per individuare e rendere noti i valori medi di mercato delle aree fabbricabili al fine di ottenere uno strumento da fornire ai contribuenti per il versamento dell imposta dell anno in corso, in modo da ridurre al massimo l insorgenza del contenzioso. Di seguito sarà illustrata la metodologia operativa utilizzata per redigere i valori di stima delle aree fabbricabili. Comune di Marzabotto pag 2
Relazione di stima delle aree fabbricabili Metodologia operativa Come già detto, il valore venale in comune commercio delle aree fabbricabili, sulla base dell art. 5, comma 5 del D.Lgs. 504/92, deve essere determinato avendo riguardo per i seguenti criteri: a) zona territoriale di ubicazione; b) indice di edificabilità; c) destinazione d uso consentita; d) oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione; e) prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche. Nella redazione dei valori di stima, pertanto, si è tenuto conto delle indicazioni fornite dalla legge e si sono adottati dei criteri operativi e di valutazione mirati a rendere corretti i valori di riferimento delle aree fabbricabili. A) ZONIZZAZIONE Il Comune di Marzabotto è suddivisibile in cinque zone principali che, tenendo conto degli elementi morfologici e territoriali, delle caratteristiche socio-economiche ed edilizie nonché delle disposizioni dello strumento urbanistico generale vigente, possono essere considerati omogenee dal punto di vista commerciale. Nella individuazione di tali zone si sono verificati anche i requisiti previsti dal D.P.R. 138/98 per la revisione delle zone censuarie e delle tariffe d estimo dei fabbricati e, nello specifico, il rapporto tra i valori minimo e massimo di compravendita dei fabbricati all interno delle microzone, che il medesimo decreto impone non essere superiore a due. Di seguito elenchiamo tali zone, precisando che le stesse sono individuate graficamente nella cartografia in formato A03, allegata alla presente. ZONE: ZONA n. R1: Capoluogo - Sassatello ZONA n. R2: Pian di Venola - Lama di Reno - Allocco ZONA n. R3: Lama di Setta - Panico ZONA n. R4: Sibano - Pioppe di Salvaro Comune di Marzabotto pag 3
Relazione di stima delle aree fabbricabili ZONA n. R5: Piccolo Paradiso - Sirano ZONA n. R6: Zone esterne ai Centri perimetrati B) INDICE DI EDIFICABILITÀ Esistono, com è noto, possibilità più o meno intense di costruire, tant è che in sede di pianificazione urbana, per ciascuna tipologia, viene indicato l indice di edificabilità, cioè il rapporto in mq/mq tra la superficie complessiva fabbricabile e la superficie del terreno edificabile (comunemente chiamato lotto). Il valore commerciale di un area edificabile è strettamente collegato alla sua potenzialità edificatoria che può essere espressa in metri quadrati di Superficie Complessiva (d ora in poi SC), considerando che SC = Superficie Area Fabbricabile x Indice di Edificabilità. L efficacia dell uso di questo parametro deriva dal fatto che i livelli dei prezzi di compravendita sono la diretta conseguenza della Superficie Complessiva, ovvero della superficie realizzabile per il fabbricato che si andrà a costruire. Valore Imponibile = SC x Valore al mq. di SC Nella redazione dei valori di stima delle aree fabbricabili si è scelto di esprimere i valori per metro quadrato di SC. Ciò consente di rendere omogenei i valori indipendentemente dall indice di edificabilità del terreno previsto sulla base delle Norme di Attuazione del P.R.G., poiché questo indice opera come moltiplicatore per la quantificazione dei metri quadrati di terreno imponibile anziché come divisore del valore dell area espressa a metro quadro di superficie territoriale. UTILIZZAZIONE EDIFICATORIA DELL AREA: in caso di utilizzazione edificatoria dell area, di demolizione di fabbricato, di interventi di recupero ai sensi dell art. 31, comma 1, lettere c), d) ed e) della legge 457/78, così come sostituito dall articolo 3 lettere c), d) ed e) del DPR N.380 del 6/6/2001, dalla data di inizio dei lavori, la superficie da considerare ai fini del versamento dell imposta è la superficie complessiva SC concessionata, anche se inferiore alla effettiva potenzialità edificatoria. Comune di Marzabotto pag 4
Relazione di stima delle aree fabbricabili Nel caso in cui ci siano dei lotti sui quali esiste una potenzialità edificatoria residua, questa sarà oggetto d imposta solo nel caso in cui sia possibile costruire un fabbricato autonomo. In caso contrario diverrà area fabbricabile solo nel momento in cui si dia avvio all ampliamento edilizio. C) DESTINAZIONE D USO CONSENTITA Le destinazioni d uso consentite sulla base delle norme di attuazione del P.R.G. rappresentano l utilizzo per il quale viene edificato un fabbricato. Tale destinazione d uso, nell andare ad individuare la tipologia dell edificio che si potrà costruire su una determinata area, incide in maniera determinante sul valore commerciale del terreno. Le destinazioni d uso rilevanti ai fini della stima delle aree fabbricabili, per le quali si sono riscontrati valori omogenei di mercato, sono state differenziate, in analogia con gli usi previsti dal P.R.G., nei seguenti gruppi: a) residenziale: si intendono le aree destinate ad abitazioni di nuclei familiari e relative pertinenze, sia di carattere intensivo (condomini e fabbricati plurifamiliari) che di carattere non intensivo (fabbricati monofamiliari, ville e villette); b) direzionale, commerciale e turistico-alberghiero: comprende le aree destinate ad attività terziarie a carattere specializzato (a puro titolo esemplificativo: uffici, attività bancarie, finanziarie, assicurative, amministrative, congressuali e fieristiche), ad attività commerciali, di servizio e alberghiere; c) artigianale e industriale: comprende le aree destinate ad attività artigianali o industriali adibite alle esigenze di un processo produttivo e relativi locali accessori per attività complementari alla produzione (locali destinati ad attività terziarie interne, aree di esposizione e vendita, ecc.); D) DETERMINAZIONE DEI VALORI DI RIFERIMENTO DELLE AREE FABBRICABILI Come già detto non esistono dati assegnati dal Catasto per la quantificazione del valore imponibile delle aree fabbricabili. Inoltre, negli ultimi anni, si è verificata una notevole contrazione delle compravendite, tale da non consentire una stima per comparazione diretta. Per questo motivo, l unica strada percorribile secondo i criteri di legge per la corretta valorizzazione delle aree è una stima basata sul valore di trasformazione, partendo dai valori dell Osservatorio del Mercato Comune di Marzabotto pag 5
Relazione di stima delle aree fabbricabili Immobiliare dell'agenzia del Territorio (OMI) 1 riferiti al secondo semestre 2012, corretti in base ai valori riscontrati dagli operatori economici. Dalla stima basata sul valore di trasformazione e sulla base dei criteri illustrati nei paragrafi precedenti, si determineranno i valori di riferimento delle aree fabbricabili. Si tratta in pratica di sottrarre al valore del prodotto finito i relativi costi di trasformazione, secondo la seguente formula: Va = Vmp (Kc+St+Ip+U+CC+Pl) (1+r)n + (1+r )n 1 dove: Vmp = valore di mercato dopo trasformazione (valori OMI e operatori) Kc = costo di costruzione di competenza dell'impresa, comprensivo di utile e spese generali St = spese tecniche per progettazione, direzione lavori, collaudi, ecc, Ip = interessi passivi sul costo di costruzione per tassi a breve termine U = Oneri di urbanizzazione primaria e secondaria CC = costo di costruzione Pl = Profitto al lordo di tasse ed imposte r = saggio medio di redditività dei fabbricati r = tasso d'interesse dei capitali anticipati, rappresenta il rischio dell'investimento n = anni di attuazione dell'intervento Va = Valore dell area da ricercare Riportando i valori delle unità immobiliari di nuova costruzione (forniti dall Osservatorio per il secondo semestre 2012) all unità di misura utilizzata comunemente sul mercato (metro quadrato) ed alle zone sopra individuate, si ottengono i seguenti valori ( /mq) riferiti alla SC per gli interventi edilizi diretti, mentre per gli interventi per i quali è richiesto un Piano Particolareggiato sino alla data di sottoscrizione della Convenzione, tali valori devono essere ridotti di una percentuale pari al 30%: 1 L Osservatorio del Mercato Immobiliare è l organo ufficiale del Ministero delle Finanze Agenzia del Territorio e cura la rilevazione e l elaborazione delle informazioni di carattere tecnico-economico relative ai valori immobiliari, al mercato degli affitti e ai tassi di rendita e la pubblicazione di studi ed elaborazioni e la valorizzazione statistica degli archivi dell'agenzia del Territorio. Tra le sue attività ci sono anche l'analisi, la ricerca, lo sviluppo e la sperimentazione di profili teorici, applicativi e di innovazione nelle materie istituzionali, con specifico riferimento alla definizione dei valori immobiliari. La banca dati dell Osservatorio costituisce una rilevante fonte d informazioni relative al mercato immobiliare nazionale, proponendosi come un utile strumento per tutti gli operatori del mercato, per i ricercatori e gli studiosi del settore immobiliare. Comune di Marzabotto pag 6
Relazione di stima delle aree fabbricabili RESIDENZIALE (Intervento edilizio diretto) P località Vmp Kc St Ip (C+St)*5,50% U CC (15% VF) r r' n V /mq /mq /mq /mq /mq Sc /mq Sc Sc Sc Sc % % anni SC CAPOLUOGO - SASSATELLO R1 2.050,00 950,00 100 57,75 38 65 307,5 4,50% 5,00% 5 349,27 PIAN DI VENOLA - LAMA DI RENO - R2 1.900,00 950,00 100 57,75 38 65 285 4,50% 5,00% 5 265,52 ALLOCCO LAMA DI SETTA PANICO R3 1.800,00 950,00 100 57,75 38 65 270 4,50% 5,00% 5 209,69 SIBANO - PIOPPE DI SALVARO R4 1.700,00 950,00 100 57,75 38 65 255 4,50% 5,00% 5 153,86 PICCOLO PARADISO R5 2.150,00 950,00 SIRANO 100 57,75 38 65 322,5 4,50% 5,00% 5 405,10 ZONE ESTERNE AI CENTRI PERIMETRATI R6 1.700,00 950,00 100 57,75 38 65 255 4,50% 5,00% 5 153,86 PRODUTTIVO (Intervento edilizio diretto) P località Vmp Kc St Ip (C+St)*5,50% U CC (15% VF) r r' n V /mq /mq /mq /mq /mq Sc /mq Sc Sc Sc Sc % % anni SC CAPOLUOGO - R1 SASSATELLO 650,00 280,00 28 16,94 12 7 97,5 5,00% 6,00% 5 129,18 PIAN DI VENOLA - LAMA DI RENO - R2 ALLOCCO 650,00 280,00 28 16,94 12 7 97,5 5,00% 6,00% 5 129,18 LAMA DI SETTA R3 PANICO 650,00 280,00 28 16,94 12 7 97,5 5,00% 6,00% 5 129,18 SIBANO - PIOPPE DI R4 SALVARO 650,00 280,00 28 16,94 12 7 97,5 5,00% 6,00% 5 129,18 PICCOLO PARADISO R5 SIRANO 650,00 280,00 28 16,94 12 7 97,5 5,00% 6,00% 5 129,18 ZONE ESTERNE AI CENTRI R6 PERIMETRATI 650,00 280,00 28 16,94 12 7 97,5 5,00% 6,00% 5 129,18 Comune di Marzabotto pag 7
Relazione di stima delle aree fabbricabili COMMERCIALE e TERZIARIO (Intervento edilizio diretto) località Vmp Kc St CAPOLUOGO - SASSATELLO PIAN DI VENOLA - LAMA DI RENO - ALLOCCO LAMA DI SETTA PANICO SIBANO - PIOPPE DI SALVARO PICCOLO PARADISO - SIRANO ZONE ESTERNE AI CENTRI PERIMETRATI R1 R2 R3 R4 R5 R6 /mq Sc /mq Sc /mq Sc Ip (C+St)*5,50% U CC /mq Sc P (15% VF) r r' n V /mq Sc % % anni /mq SC 1.800,00 950,00 100 57,75 38 65 270 5,00% 6,00% 3 236,72 1.800,00 950,00 100 57,75 38 65 270 5,00% 6,00% 3 236,72 1.800,00 950,00 100 57,75 38 65 270 5,00% 6,00% 3 236,72 1.800,00 950,00 100 57,75 38 65 270 5,00% 6,00% 3 236,72 1.800,00 950,00 100 57,75 38 65 270 5,00% 6,00% 3 236,72 1.650,00 950,00 100 57,75 38 65 247,5 5,00% 6,00% 3 142,18 I valori sono quindi così riassunti nella seguente tabella: RESIDENZIALE CAPOLUOGO - SASSATELLO (R1) PIAN DI VENOLA - LAMA DI RENO - ALLOCCO (R2) LAMA DI SETTA - PANICO (R3) SIBANO - PIOPPE DI SALVARO (R4) PICCOLO PARADISO - SIRANO (R5) ZONE ESTERNE AI CENTRI PERIMETRATI (R6) intervento edilizio diretto con Piano Attuativo da approvare 349,27 265,52 209,69 153,86 405,10 153,86 244,49 185,87 146,79 107,7 0 2 83,57 107,70 PRODU TTIVO TUTTO IL TERRITORIO COMUNALE COMM ERCIALE e TER ZIARIO TUTTE LE ZONE ESCLUSA LA ZONA R6 ZONA R6 intervento edilizio diretto con Piano Attuativo da approvare 129,18 intervento edilizio diretto 90,43 con Piano Attuativo da approvare 2 36,72 236,72 1 65,70 165,70 Comune di Marzabotto pag 8
Relazione di stima delle aree fabbricabili E) ONERI E SITUAZIONI CONCRETE CHE INCIDONO SUL VALORE VENALE DELLE AREE FABBRICABILI Tra le situazioni urbanistiche, civilistiche e di fatto che inevitabilmente incidono sul valore dell'area, determinando in maniera oggettiva una riduzione o diminuzione di valore, non vi sono solo gli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno, come previsto dalla norma, ma si riscontrano una serie di casistiche che, a puro titolo esemplificativo, vengono di seguito illustrate. In via generale per tutte le tipologie di aree: 1. presenza di servitù (passaggio, acqua, gas ecc):...- 5%; 2. vicinanza di elettrodotti entro il doppio del limite previsto per legge:...- 5%; 3. lotti interclusi purché di proprietà diverse:...- 5%; 4. recupero e risanamento conservativo di edifici esistenti (senza demolizione e successiva ricostruzione):...- 15%; 5. oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno che il soggetto attuatore è tenuto a sostenere allo scopo di rendere effettivamente edificabile il terreno (demolizione di edifici esistenti, palificazioni, drenaggi, muri contro terra, ecc.): per interventi già realizzati si detraggono i costi sostenuti sulla base delle fatture, mentre per interventi ancora da realizzare, sulla base di una stima delle opere da realizzare; 6. particolari situazioni riguardanti piani edilizi per la cui realizzazione i soggetti attuatori hanno dovuto sostenere costi derivanti da esposizioni finanziarie dovute ai tempi di attuazione degli stessi (Ris. Ministeriale n. 209/E del 17.10.97): decurtazione degli interessi passivi bancari degli ultimi 3 anni antecedenti la stipula della convenzione; 7. presenza di più proprietari non in accordo tra loro che comporta la necessità di definire accordi non sempre agevoli e spesso costosi per giungere all attuazione del piano urbanistico:...- 10%; 8. comunque deve essere considerata ogni reale situazione che comporti effettiva e giustificata causa di decremento del valore dell'area considerata. Eventuali, ulteriori riduzioni saranno ammesse previa specifica valutazione tecnica ed espressa motivazione, ispirata ai principi di correttezza e buona amministrazione. Per contro, per tutte le altre situazioni che non presentino oggettivi e validi motivi di decremento, si ritiene corretto che l'ufficio applichi automaticamente il valore venale massimo determinato per ogni singola zona e per ciascuna epoca di riferimento. Comune di Marzabotto pag 9
Comune di Marzabotto Provincia di Bologna Allegato alla relazione di stima dei valori delle Aree Fabbricabili 2013 Zona R1 - Sassatello Zona R2 - Lama di Reno Zona R3 - Panico R2 R3 R1 R1 scala 1:10.000
Comune di Marzabotto Provincia di Bologna Allegato alla relazione di stima dei valori delle Aree Fabbricabili 2013 Zona R2 - Allocco Zona R3 - Lama di Setta scala 1:10.000 R3 R2
R3 Comune di Marzabotto Provincia di Bologna Allegato alla relazione di stima dei valori delle Aree Fabbricabili 2013 Zona R1R1 - Capoluogo Zona R2 - Pian di Venola scala 1:10.000 R1 R2 R4
Comune di Marzabotto Provincia di Bologna Allegato alla relazione di stima dei valori delle Aree Fabbricabili 2013 Zona R5 - Piccolo Paradiso - Sirano scala 1:5.000 R5
Comune di Marzabotto Provincia di Bologna Allegato alla relazione di stima dei valori delle Aree Fabbricabili 2013 Zona R4 - Sibano Zona R4 - Pioppe di Salvaro R2 R4 R4 scala 1:10.000