DELIBERAZIONE N XI / 1555 Seduta del 15/04/2019

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1 DELIBERAZIONE N XI / 1555 Seduta del 15/04/2019 Presidente ATTILIO FONTANA Assessori regionali FABRIZIO SALA Vice Presidente STEFANO BOLOGNINI MARTINA CAMBIAGHI DAVIDE CARLO CAPARINI RAFFAELE CATTANEO RICCARDO DE CORATO MELANIA DE NICHILO RIZZOLI PIETRO FORONI GIULIO GALLERA STEFANO BRUNO GALLI LARA MAGONI ALESSANDRO MATTINZOLI SILVIA PIANI FABIO ROLFI MASSIMO SERTORI CLAUDIA MARIA TERZI Con l'assistenza del Segretario Enrico Gasparini Su proposta dell'assessore Stefano Bolognini Oggetto APPROVAZIONE DEL RAPPORTO ANNUALE AL CONSIGLIO REGIONALE - ANNO 2018 (AI SENSI DELL ART. 46, COMMA 2 DELLA LEGGE REGIONALE 8 LUGLIO 2016, N DISCIPLINA REGIONALE DEI SERVIZI ABITATIVI) - (ATTO DA TRASMETTERE AL CONSIGLIO REGIONALE) Si esprime parere di regolarità amministrativa ai sensi dell'art.4, comma 1, l.r. n.17/2014: Il Direttore Generale Giovanni Daverio Il Direttore Vicario Francesco Maria Foti L'atto si compone di 149 pagine di cui 146 pagine di allegati parte integrante

2 VISTA la Legge regionale 8 luglio 2016, n. 16 Disciplina regionale dei servizi abitativi, e in particolare l art. 46, comma 2 che prevede che la Giunta regionale presenti annualmente al Consiglio regionale un rapporto contenente: a) le dimensioni, le caratteristiche e la distribuzione territoriale della domanda e dell'offerta di servizi abitativi; b) lo stato di attuazione degli indirizzi strategici definiti dal Consiglio regionale, gli interventi realizzati, le risorse stanziate e utilizzate, i soggetti coinvolti, i beneficiari raggiunti e le loro caratteristiche; c) le performance gestionali e di servizio delle Aziende Lombarde per l'edilizia Residenziale (ALER), in base alle evidenze del controllo di gestione e delle relazioni sull'attuazione degli obiettivi stabiliti dalla Giunta regionale; PRESO ATTO che la stesura del Rapporto è stata curata dall Osservatorio Regionale sulla Condizione Abitativa, avvalendosi della collaborazione di Polis Lombardia; RITENUTO quindi di approvare il testo del Rapporto annuale al Consiglio regionale - anno 2018 quale parte integrate e sostanziale del presente atto; VISTA la Legge regionale 7 luglio 2008, n. 20 Testo unico delle leggi regionali in materia di organizzazione e personale, nonché il I provvedimento organizzativo della XI legislatura, Dgr del 4 aprile 2018, n. 5; All'unanimità dei voti espressi nelle forme di legge; DELIBERA 1. di approvare il Rapporto annuale al Consiglio regionale - anno 2018 (ai sensi dell art. 46, comma 2 della Legge regionale 8 luglio 2016, n Disciplina regionale dei servizi abitativi), quale parte integrante e sostanziale del presente atto; 2. di trasmettere il presente atto al Consiglio Regionale ai sensi dell art. 46, comma 2 della Legge regionale 8 luglio 2016, n. 16; 3. di pubblicare il Rapporto sul sito internet della Direzione Generale Politiche 1

3 sociali, abitative e disabilità di Regione Lombardia. IL SEGRETARIO ENRICO GASPARINI Atto firmato digitalmente ai sensi delle vigenti disposizioni di legge 2

4 RAPPORTO AL CONSIGLIO REGIONALE 2018 DIREZIONE GENERALE POLITICHE SOCIALI, ABITATIVE E DISABILITÀ MARZO

5 RAPPORTO ANNUALE AL CONSIGLIO REGIONALE - ANNO 2018 (Ai sensi dell art. 46, comma 2 della Legge regionale 8 luglio 2016, n. 16 Disciplina regionale dei servizi abitativi ) SOMMARIO Capitolo 1 Il fabbisogno abitativo primario in Lombardia nel Premessa 1.2 L offerta di servizi abitativi pubblici (SAP) in Lombardia 1.3 La domanda di servizi abitativi pubblici (SAP) in Lombardia 1.4 Le assegnazioni Pag. 4 Pag. 4 Pag. 4 Pag. 10 Pag. 11 Capitolo 2 Stato di attuazione delle politiche Pag Il contesto di riferimento: il Programma regionale di sviluppo dell XI legislatura regionale Pag Il recupero, la riqualificazione e la rigenerazione del patrimonio abitativo pubblico e sociale Pag Un nuovo modello di welfare abitativo Pag I modelli e gli strumenti innovativi per la diffusione dell housing sociale Pag Lo stato di attuazione del piano delle alienazioni e valorizzazioni approvati ai sensi della Legge regionale n. 27/2009 Pag I progetti di rigenerazione urbana: Quartiere Lorenteggio (Milano) e Comune di Bollate (Mi) Pag. 76 2

6 Capitolo 3 Performances gestionali delle Aziende Lombarde per l Edilizia Residenziale Pubblica (ALER) Pag La gestione economica. Analisi bilanci di esercizio 2017 Pag La gestione finanziaria. Analisi flussi di cassa 2018 Pag L attuazione degli obiettivi assegnati dalla Giunta regionale per l anno 2018 Pag L attuazione del piano di risanamento di Aler Milano Pag. 122 Capitolo 4 Osservatorio regionale sulla condizione abitativa: esiti dell attività di studio e ricerca anno 2018 Pag Gli Accordi locali sui contratti di affitto a canone concordato (ex Legge n. 431/1998) Pag

7 Capitolo 1 Il fabbisogno abitativo primario in Lombardia nel Premessa La Legge regionale n. 16/2016 di riforma delle politiche abitative prevede che la Giunta regionale, avvalendosi dell Osservatorio regionale sulla condizione abitativa, informi con cadenza annuale il Consiglio regionale sulle caratteristiche, le dimensioni e la distribuzione territoriale della domanda e dell offerta di servizi abitativi (art. 46, c. 2). Il presente capitolo attinge ancora al preesistente sistema informativo regionale ex Regolamento regionale n. 1/2004 per quanto concerne i dati relativi alle domande e alle assegnazioni risultanti dalle graduatorie comunali di edilizia residenziale pubblica; attinge invece ai dati dell Anagrafe regionale del patrimonio abitativo e dell utenza nell ambito della piattaforma informatica ex Legge regionale n. 16/2016 per quanto riguarda i dati relativi alla consistenza del patrimonio dei servizi abitativi pubblici, che costituiscono debito informativo da parte degli enti proprietari nei confronti di Regione ai sensi dell art. 5, comma 5 della Legge medesima. 1.2 L offerta di servizi abitativi pubblici (SAP) in Lombardia Come richiamato nei rapporti annuali al Consiglio regionale degli ultimi due anni, la Legge regionale n. 16/2016 di riforma delle politiche abitative (art. 6) considera l ambito territoriale del piano di zona quale riferimento per la programmazione dei servizi abitativi. Nel corso dell anno 2018 il percorso di aggregazione zonale, avviato e incentivato dalla regione attraverso specifiche misure previste nell ambito della programmazione , ha portato come primo risultato alla riduzione del numero complessivo degli ambiti, che è passato da 98 a 95 raggruppando comunque la totalità dei comuni lombardi (1.507). Il percorso di aggregazione zonale proseguirà nel corso dell anno 2019 con ulteriori accorpamenti in fase di definizione. Il patrimonio abitativo destinato a servizi abitativi pubblici, sulla base dei dati risultanti al 31 marzo 2019 (data di riferimento) nell Anagrafe regionale del patrimonio abitativo e dell utenza, è costituito da unità abitative, di cui di proprietà delle Aler e le restanti di proprietà dei comuni lombardi. Le variazioni del patrimonio rispetto all anno precedente sembrano riconducibili all assestamento dei dati dell anagrafe che gli enti proprietari stanno via via aggiornando con maggiore accuratezza, anche per poter usufruire dei contributi regionali correlati ai dati medesimi. Nella città di Milano (ambito di piano di zona a sé stante) si concentra circa il 36,2 % dell intero patrimonio lombardo di servizi abitativi pubblici, per un totale di unità abitative, di cui di proprietà di Aler Milano, di proprietà del Comune di Milano e 1 di proprietà del Comune di Cinisello Balsamo; 4

8 quest ultimo dato, non include il congruo patrimonio di proprietà del Comune, adibito ad usi residenziali diversi dai servizi abitativi pubblici e sociali, che attualmente ammonta a unità abitative. Se consideriamo il territorio della città metropolitana (ex provincia di Milano), in esso è localizzato il 54,6 % del patrimonio lombardo di servizi abitativi pubblici, a sua volta costituito da unità abitative di proprietà di Aler Milano e da unità abitative di proprietà comunale, per un totale di unità abitative. Allargando l analisi ai 95 ambiti dei piani di zona lombardi, possiamo riscontrare come il 73,4 % circa del patrimonio di servizi abitativi pubblici è localizzato in 22 ambiti di piani di zona che nel loro complesso assommano i territori di 299 comuni lombardi. Gli ambiti in cui sono localizzate più di 2000 unità abitative sono appena 17, mentre quelli in cui sono localizzate tra le 500 e le 2000 unità abitative sono 42; gli ambiti in cui sono localizzate meno di 500 unità abitative sono 36 e tra questi, quelli che contano sino a 200 unità abitative sono 13. Ad eccezione dell ambito del piano di zona di Campione d Italia, non vi sono altri ambiti nei quali non risultano presenti unità abitative destinate a servizi abitativi pubblici. A partire dal PRERP (Programma Regionale di Edilizia Residenziale Pubblica), in base agli indicatori sociali, economici e demografici, tutti i comuni lombardi sono ripartiti in 8 classi di fabbisogno: 1) Acuto di Milano, 2) Da Capoluogo, 3) Critico, 4) Elevato, 5) In aumento, 6) In media, 7) Basso, 8) Comune turistico. Tale classificazione utilizza un metodo statistico finalizzato a posizionare le scelte d investimento sulla base sull intensità del fabbisogno abitativo. Delle prime cinque categorie fanno parte 133 comuni. Il patrimonio dei servizi abitativi pubblici di proprietà di Aler e comuni, localizzato nei 133 comuni classificati ad alta intensità di fabbisogno abitativo, ammonta complessivamente a unità abitative, pari a circa il 78,7 % del patrimonio abitativo regionale. Se si esclude il patrimonio di servizi abitativi pubblici localizzato nella città di Milano, nei restanti 132 comuni ad alta intensità di fabbisogno abitativo rimane localizzato circa il 42,5 % del patrimonio abitativo regionale, per un totale di unità abitative. Nei restanti 909 comuni lombardi che non rientrano nella classificazione regionale dei comuni ad alta intensità di fabbisogno abitativo è localizzato il rimanente 21,3 % del patrimonio abitativo regionale, per un totale di unità abitative. 5

9 Numero Ambito AMBITO Servizi Abitativi Pubblici Unità Abitative di Proprietà Comunale e ALER al 31 Marzo 2019 Tabella riassuntiva per Ambito di Piano di Zona Unità Abitative di Proprietà Comunale % SERVIZI ABITATIVI PUBBLICI Unità Abitative di Proprietà ALER % Totale % 1 Abbiategrasso % % ,7% 2 Albino (Valle Seriana) % % 518 0,3% 3 Alto Sebino % % 264 0,2% 4 Arcisate 47 43% 63 57% 110 0,1% 5 Asola % % 392 0,2% 6 Azzate 57 46% 68 54% 125 0,1% 7 Bassa Bresciana Centrale % % ,7% 8 Bassa Bresciana Occidentale % % 623 0,4% 9 Bassa Bresciana Orientale % % 339 0,2% 10 Bellano 26 21% 98 79% 124 0,1% 11 Bergamo % % ,6% 12 Bormio 4 3% % 120 0,1% 13 Brescia % % ,2% 14 Brescia Est % % 515 0,3% 15 Brescia Ovest % % 685 0,4% 16 Broni 77 29% % 263 0,2% 17 Busto Arsizio % % ,2% 18 Campione d'italia ,0% 19 Cantù % % 780 0,5% 20 Carate Brianza % % ,9% 21 Casalmaggiore % % 588 0,4% 22 Casalpusterlengo - Lodi - Sant'Angelo Lodigiano % % ,1% 23 Castano Primo % % 449 0,3% 24 Casteggio 73 55% 59 45% 132 0,1% 25 Castellanza % % ,7% 26 Cernusco sul Naviglio % % ,8% 27 Certosa % % 332 0,2% 28 Chiavenna 70 30% % 230 0,1% 29 Cinisello Balsamo % % ,2% 30 Como % % ,3% 31 Corsico % % ,7% 32 Corteolona 75 57% 56 43% 131 0,1% 33 Crema % % ,1% 34 Cremona % % ,4% 35 Dalmine % % ,7% 36 Desio % % ,0% 37 Dongo 32 65% 17 35% 49 0,0% 38 Erba % % 631 0,4% 39 Gallarate % % ,9% 40 Garbagnate Milanese % % ,4% 41 Garda - Salò % % 926 0,6% 42 Grumello % 69 31% 222 0,1% 43 Guidizzolo % % 311 0,2% 44 Isola Bergamasca % % 648 0,4% 45 Laveno 77 36% % 215 0,1% 46 Lecco % % ,3% 47 Legnano % % ,5% 48 Lomazzo - Fino Mornasco % % 755 0,5% 49 Lomellina % % ,1%

10 Numero Ambito AMBITO Servizi Abitativi Pubblici Unità Abitative di Proprietà Comunale e ALER al 31 Marzo 2019 Tabella riassuntiva per Ambito di Piano di Zona Unità Abitative di Proprietà Comunale % SERVIZI ABITATIVI PUBBLICI Unità Abitative di Proprietà ALER % Totale % 50 Luino % % 363 0,2% 51 Magenta % % ,7% 52 Mantova % % ,0% 53 Mariano Comense % % 509 0,3% 54 Melzo % % ,7% 55 Menaggio 47 37% 79 63% 126 0,1% 56 Merate % % 618 0,4% 57 Milano Città % % ,2% 58 Monte Bronzone - Basso Sebino 12 30% 28 70% 40 0,0% 59 Monte Orfano % % 286 0,2% 60 Monza % % ,6% 61 Morbegno 49 20% % 249 0,2% 62 Oglio Ovest % % 894 0,6% 63 Olgiate Comasco % % 494 0,3% 64 Ostiglia % % 719 0,4% 65 Paullo % % 581 0,4% 66 Pavia % % ,9% 67 Pioltello % % 940 0,6% 68 Rho % % ,6% 69 Romano di Lombardia % % 471 0,3% 70 Rozzano e Binasco 296 5% % ,9% 71 San Giuliano Milanese % % ,9% 72 Saronno % % ,8% 73 Sebino % % 336 0,2% 74 Seregno % % ,6% 75 Seriate % % 403 0,2% 76 Sesto Calende % % 355 0,2% 77 Sesto San Giovanni % % ,8% 78 Somma Lombardo % % 434 0,3% 79 Sondrio 63 6% % 976 0,6% 80 Suzzara % % 516 0,3% 81 Tirano 16 12% % 137 0,1% 82 Tradate % % 532 0,3% 83 Treviglio % % ,9% 84 Trezzo d'adda % % 467 0,3% 85 Valle Brembana 93 73% 35 27% 128 0,1% 86 Valle Cavallina % % 289 0,2% 87 Valle Imagna e Villa d'almè % 37 26% 140 0,1% 88 Valle Sabbia 86 21% % 401 0,2% 89 Valle Seriana Superiore e Valle di Scalve % 62 25% 249 0,2% 90 Valle Trompia % % 947 0,6% 91 Vallecamonica % % 717 0,4% 92 Varese % % ,3% 93 Viadana % % 516 0,3% 94 Vimercate % % ,1% 95 Voghera e Comunità Montana Oltrepò Pavese % % 955 0,6% TOTALE % % %

11 Servizi Abitativi Pubblici Unità Abitative di Proprietà Comunale e ALER al 31 Marzo 2019 Comuni per Classe di Fabbisogno Abitativo Classificazione PRERP SERVIZI ABITATIVI PUBBLICI COMUNE CLASSE DI FABBISOGNO Unità Abitative di Proprietà Comunale Unità Abitative di Proprietà ALER Totale Milano Acuto di Milano Brescia Da Capoluogo Como Da Capoluogo Mantova Da Capoluogo Bergamo Da Capoluogo Pavia Da Capoluogo Monza Da Capoluogo Cremona Da Capoluogo Lodi Da Capoluogo Lecco Da Capoluogo Sondrio Da Capoluogo Varese Da Capoluogo Bresso Critico Sesto San Giovanni Critico Cesano Boscone Critico Corsico Critico Cinisello Balsamo Critico Rozzano Critico Cologno Monzese Critico Nova Milanese Critico Baranzate Critico Cusano Milanino Critico Assago Critico Lissone Elevato Desenzano del Garda Elevato Gallarate Elevato Seregno Elevato Saronno Elevato Crema Elevato Cantu' Elevato Cesano Maderno Elevato Vigevano Elevato Garbagnate Milanese Elevato Rho Elevato Limbiate Elevato Bollate Elevato Desio Elevato Cernusco sul Naviglio Elevato Treviglio Elevato Legnano Elevato Pioltello Elevato Brugherio Elevato Paderno Dugnano Elevato Abbiategrasso Elevato Vimercate Elevato Voghera Elevato San Giuliano Milanese Elevato Parabiago Elevato Busto Arsizio Elevato San Donato Milanese Elevato Segrate Elevato Lainate Elevato Buccinasco Elevato Orio al Serio In aumento Salo' In aumento Melegnano In aumento Iseo In aumento Cormano In aumento Casorate Primo In aumento Pero In aumento Trezzano sul Naviglio In aumento Vimodrone In aumento Almè In aumento Muggiò In aumento Opera In aumento Pieve Emanuele In aumento Broni In aumento Novate Milanese In aumento San Zeno Naviglio In aumento Luino In aumento

12 Servizi Abitativi Pubblici Unità Abitative di Proprietà Comunale e ALER al 31 Marzo 2019 Comuni per Classe di Fabbisogno Abitativo Classificazione PRERP SERVIZI ABITATIVI PUBBLICI COMUNE CLASSE DI FABBISOGNO Unità Abitative di Proprietà Comunale Unità Abitative di Proprietà ALER Totale Melzo In aumento Manerbio In aumento Coccaglio In aumento Toscolano Maderno In aumento Mariano Comense In aumento Senago In aumento Giussano In aumento Chiari In aumento Varedo In aumento Ospitaletto In aumento Vobarno In aumento Maclodio In aumento Mozzate In aumento Travagliato In aumento Lonato del Garda In aumento Bovisio Masciago In aumento Curno In aumento Meda In aumento Ponte San Pietro In aumento Romano di Lombardia In aumento Suzzara In aumento Pantigliate In aumento Roncadelle In aumento Montichiari In aumento Gardone Val Trompia In aumento Prevalle In aumento Rovato In aumento Concorezzo In aumento Stradella In aumento Orzinuovi In aumento Trezzo sull'adda In aumento Rezzato In aumento Medole In aumento Siziano In aumento Castiglione delle Stiviere In aumento Binasco In aumento Verdellino In aumento Erba In aumento Castenedolo In aumento Calcinato In aumento Paratico In aumento Cornaredo In aumento Torre Boldone In aumento Borgosatollo In aumento Palazzolo sull'oglio In aumento Gorgonzola In aumento Malgrate In aumento Settimo Milanese In aumento Bassano Bresciano In aumento Arcore In aumento Morimondo In aumento Carugate In aumento Pregnana Milanese In aumento Vedano al Lambro In aumento Morbegno In aumento Gavardo In aumento Seveso In aumento Calusco d'adda In aumento Azzano San Paolo In aumento San Vittore Olona In aumento Carate Brianza In aumento Sant'Angelo Lodigiano In aumento Belgioioso In aumento TOTALE

13 1.3 La domanda di servizi abitativi pubblici (SAP) in Lombardia I dati del presente rapporto sono riferiti alle domande in attesa di assegnazione risultanti dalle graduatorie comunali di edilizia residenziale pubblica pubblicate dai comuni fino alla data del 31 marzo 2019 (data di riferimento). Nell intento di focalizzare l attenzione soltanto sulle domande ancora valide, sono state considerate le graduatorie pubblicate nei tre anni immediatamente precedenti a tale data, in base a quanto stabilito dal Regolamento regionale n. 1/2004 che attribuisce alle domande una validità di tre anni, se non rinnovate. Complessivamente il numero di domande in attesa di assegnazione a livello regionale risulta pari a In tabella, alcuni comuni non riportano alcun dato relativamente al numero di domande in graduatoria perché l ultima graduatoria comunale è stata pubblicata prima dei tre anni precedenti il 31 marzo 2019 e, in alcuni casi, sono in corso bandi le cui graduatorie non sono state ancora pubblicate. Le domande in graduatorie attive alla data del 31 marzo 2019 presso i 133 comuni ad alta intensità di fabbisogno abitativo, ammontano complessivamente a , pari a circa l 86,5 % del totale regionale. Questo dato conferma anche quest anno che tali comuni intercettano la maggior parte della domanda regionale. Le domande in graduatorie attive presso i primi 23 comuni dell elenco, corrispondenti alle prime tre classi di fabbisogno (Acuto di Milano, Da Capoluogo e Critico), sono pari a e incidono per il 66,2 % sul totale regionale; il dato di domande in lista d attesa per un assegnazione presso il comune di Milano, corrisponde ad un incidenza di circa il 46% sul totale regionale. Dal confronto con i dati riportati nel rapporto dell anno precedente alla data del 31 marzo 2018, si riscontra una sensibile flessione del numero complessivo delle domande in graduatoria, diminuite di circa il 10,32 %. Nel caso del Comune di Milano si è passati dalle domande della graduatoria del 7 novembre 2017, alle domande della graduatoria del 15 marzo 2019, con una flessione del 7,5 %. La flessione su scala regionale è comunque dovuta anche all assenza di graduatorie attive in diversi comuni; tra di essi risaltano i comuni ad alta tensione abitativa di Como e Treviglio; presso quest ultimo è attualmente in corso la fase istruttoria di un recente bando, la cui graduatoria sarà pubblicata successivamente. Complessivamente, si conferma che la domanda si concentra principalmente nel comune di Milano e nei restanti capoluoghi di provincia, con punte significative nei comuni della prima cintura dell area metropolitana, quali Sesto San Giovanni, Cinisello Balsamo, Rozzano, Rho, Corsico, Abbiategrasso, Bollate, Cernusco sul Naviglio, Pioltello, Legnano, San Giuliano Milanese, Cologno Monzese, Segrate, con valori che nei primi comuni elencati superano persino quelli di alcuni comuni capoluogo di provincia. Fuori dalla provincia di Milano, spiccano poi i valori di Saronno, Crema, Voghera, Vigevano, Treviglio, Limbiate, Desenzano del Garda, Seregno, Desio, Suzzara, Busto Arsizio, Paderno Dugnano. 10

14 1.4 Le assegnazioni I dati si riferiscono al numero di assegnazioni effettuate nell ultimo anno solare, l anno Si noti che i dati delle assegnazioni e quelli delle domande si riferiscono a periodi temporali diversi, pur essendo stati affiancati nelle rappresentazioni tabellari che seguono; pertanto, non è possibile metterli in relazione determinando, ad esempio, la percentuale di assegnazioni sul numero totale delle domande in graduatoria. Anche quest anno si conferma che le assegnazioni effettuate dai comuni sono esigue rispetto al numero di domande in graduatoria, per effetto dell esiguità del numero di unità abitative che si rendono disponibili. Nei prospetti allegati sono evidenziate le assegnazioni ordinarie, effettuate dai comuni attraverso il regolare scorrimento delle graduatorie comunali vigenti, pari complessivamente a 1.752, e quelle effettuate in deroga ai sensi degli art. 14 e 15 del Regolamento regionale n. 1/2004, pari complessivamente a 534, per un totale complessivo di assegnazioni. Rispetto alle assegnazioni effettuate nell anno 2017, si riscontra una significativa flessione del numero delle assegnazioni ordinarie che passano da a 1.752, subendo una diminuzione di circa il 30,4 %. Tale flessione, se in parte può essere dovuta ai ritardi di aggiornamento del sistema informativo da parte dei comuni nel registrare le assegnazioni, in parte potrebbe essere ricollegata alla fase di transizione normativa. Il numero delle assegnazioni effettuate in deroga alle procedure ordinarie non ha subito flessioni, essendo esse collegate a casistiche emergenziali, gestite extra bando. L incidenza sul totale delle assegnazioni è aumentata ed è pari al 23 %. Si ricorda in proposito che con la nuova normativa, l istituto delle assegnazioni in deroga non è più contemplato, essendo invece previsto che, al fine di contenere il disagio abitativo di particolari categorie sociali tra cui quelle soggette a procedure esecutive di rilascio dell abitazione, i comuni destinino una quota del proprio patrimonio annualmente disponibile a servizi transitori, fino ad un massimo del 10 % (art. 23, comma 13). Tale nuova modalità intende correggere il doppio favor riservato ai nuclei familiari sfrattati, dovuto al punteggio attribuito alla condizione di sfratto, da un lato, e al canale delle assegnazioni in deroga dall altro, a svantaggio di nuclei familiari che versano in altre situazioni di forte disagio abitativo. La Legge di riforma delle politiche abitative riserva particolare attenzione ai nuclei familiari in condizioni di indigenza (art. 23, comma 3). Si è ritenuto perciò utile evidenziare anche il dato di dettaglio relativo alle assegnazioni effettuate a nuclei familiari con ISEE-erp <= Queste ultime ammontano complessivamente a 934, con una flessione del 22,4 % rispetto al dato corrispondente dell anno precedente, pari a L incidenza sul numero complessivo delle assegnazioni a livello regionale, pari al 41 %, è molto elevata a conferma dell insostenibilità economica e sociale del sistema di edilizia residenziale pubblica così come prefigurato e attuato dalla Legge regionale n. 27/2009 e dal suo Regolamento attuativo (n. 1/2004). 11

15 I prospetti allegati evidenziano che i valori più elevati delle assegnazioni si registrano nell ambito territoriale di Milano e di alcuni capoluoghi di provincia, quali Bergamo, Pavia e Brescia, seguiti da valori significativi degli ambiti che includono gli altri comuni capoluogo di provincia e quelli della cintura dell area metropolitana milanese. I valori nulli delle assegnazioni di alcuni ambiti di piani di zona (ad es. Como) sembrano attribuibili ad un ritardo nell aggiornamento del sistema informativo da parte dei comuni appartenenti a tali ambiti, mentre, per gli ambiti di Campione d Italia, Dongo e Menaggio (ambiti n. 19, 38 e 56), i valori nulli sono correlati alla particolare posizione geografica e della vocazione turistica di parte dei comuni che li compongono, come già rilevato negli anni scorsi. 12

16 Domande in graudatorie ERP attive al 31 marzo 2019 e Assegnazioni ERP effettuate nell'anno 2018 Tabella riassuntiva per Ambito di Piano di Zona Numero Ambito AMBITO DOMANDE ERP ASSEGNAZIONI ERP 2018 Domande in Graduatoria % Assegnazioni Regolari % Assegnazioni in Deroga % Totale Assegnazioni (A) % Assegnazioni Regolari a nuclei con ISEE- ERP<=4000 ASSEGNAZIONI ERP 2018 A NUCLEI CON ISEE-ERP<=4000 % Assegnazioni in Deroga a nuclei con ISEE- ERP<=4000 % Totale Assegnazioni a nuclei con ISEE- ERP<=4000 (B) % % (B/A) 1 Abbiategrasso 449 0,8% ,00% ,00% 2 Albino (Valle Seriana) 187 0,3% % - 0% 19 0,83% 6 100% - 0% 6 0,64% 32% 3 Alto Sebino 65 0,1% 7 100% - 0% 7 0,31% 4 100% - 0% 4 0,43% 57% 4 Arcisate 10 0,0% ,00% ,00% 5 Asola 84 0,2% 2 67% 1 33% 3 0,13% 2 100% - 0% 2 0,21% 67% 6 Azzate 25 0,0% 3 100% - 0% 3 0,13% 2 100% - 0% 2 0,21% 67% 7 Bassa Bresciana Centrale 70 0,1% 13 76% 4 24% 17 0,74% 3 100% - 0% 3 0,32% 18% 8 Bassa Bresciana Occidentale 119 0,2% 7 78% 2 22% 9 0,39% 4 80% 1 20% 5 0,54% 56% 9 Bassa Bresciana Orientale 103 0,2% ,00% ,00% 10 Bellano 16 0,0% ,00% ,00% 11 Bergamo ,3% % 10 5% 210 9,19% % - 0% 68 7,28% 32% 12 Bormio 9 0,0% 1 100% - 0% 1 0,04% 1 100% - 0% 1 0,11% 100% 13 Brescia ,7% 97 74% 34 26% 131 5,73% 36 77% 11 23% 47 5,03% 36% 14 Brescia Est 311 0,6% 13 87% 2 13% 15 0,66% 5 83% 1 17% 6 0,64% 40% 15 Brescia Ovest 251 0,5% 3 100% - 0% 3 0,13% 1 100% - 0% 1 0,11% 33% 16 Broni 32 0,1% ,00% ,00% 17 Busto Arsizio 209 0,4% ,00% ,00% 18 Campione d'italia - 0,0% ,00% ,00% 19 Cantù 241 0,4% 6 100% - 0% 6 0,26% 3 100% - 0% 3 0,32% 50% 20 Carate Brianza 534 1,0% 14 93% 1 7% 15 0,66% 8 100% - 0% 8 0,86% 53% 21 Casalmaggiore 97 0,2% ,00% ,00% 22 Casalpusterlengo - Lodi - Sant'Angelo Lodigiano 870 1,6% 10 91% 1 9% 11 0,48% 4 80% 1 20% 5 0,54% 45% 23 Castano Primo 136 0,2% 13 93% 1 7% 14 0,61% 8 100% - 0% 8 0,86% 57% 24 Casteggio - 0,0% 2 100% - 0% 2 0,09% 1 100% - 0% 1 0,11% 50% 25 Castellanza 191 0,3% 4 100% - 0% 4 0,17% 2 100% - 0% 2 0,21% 50% 26 Cernusco sul Naviglio 511 0,9% 18 95% 1 5% 19 0,83% % - 0% 10 1,07% 53% 27 Certosa 76 0,1% 3 100% - 0% 3 0,13% 2 100% - 0% 2 0,21% 67% 28 Chiavenna 65 0,1% % - 0% 11 0,48% 4 100% - 0% 4 0,43% 36% 29 Cinisello Balsamo 886 1,6% % - 0% 24 1,05% % - 0% 12 1,28% 50% 30 Como 46 0,1% ,00% ,00% 31 Corsico 924 1,7% % - 0% 25 1,09% % - 0% 13 1,39% 52% 32 Corteolona 2 0,0% ,00% ,00% 33 Crema 484 0,9% 26 96% 1 4% 27 1,18% % - 0% 12 1,28% 44% 34 Cremona 614 1,1% 53 80% 13 20% 66 2,89% 22 88% 3 12% 25 2,68% 38% 35 Dalmine 493 0,9% 14 82% 3 18% 17 0,74% 4 100% - 0% 4 0,43% 24% 36 Desio 855 1,6% 5 100% - 0% 5 0,22% 4 100% - 0% 4 0,43% 80% 37 Dongo - 0,0% ,00% ,00% 38 Erba 150 0,3% ,00% ,00% 39 Gallarate 217 0,4% % - 0% 16 0,70% 7 100% - 0% 7 0,75% 44% 40 Garbagnate Milanese 920 1,7% 22 96% 1 4% 23 1,01% 12 92% 1 8% 13 1,39% 57% 41 Garda - Salò 430 0,8% 6 100% - 0% 6 0,26% 2 100% - 0% 2 0,21% 33% 42 Grumello 78 0,1% ,00% ,00% 43 Guidizzolo 145 0,3% 3 100% - 0% 3 0,13% 2 100% - 0% 2 0,21% 67% 44 Isola Bergamasca 175 0,3% 9 75% 3 25% 12 0,52% 4 80% 1 20% 5 0,54% 42% 45 Laveno 13 0,0% 1 100% - 0% 1 0,04% 1 100% - 0% 1 0,11% 100% 46 Lecco 493 0,9% 2 100% - 0% 2 0,09% ,00% 0% 47 Legnano 728 1,3% 62 90% 7 10% 69 3,02% 33 89% 4 11% 37 3,96% 54% 48 Lomazzo - Fino Mornasco 107 0,2% ,00% ,00% 49 Lomellina 405 0,7% ,00% ,00% 50 Luino 183 0,3% 4 80% 1 20% 5 0,22% 3 100% - 0% 3 0,32% 60% 51 Magenta 386 0,7% 1 100% - 0% 1 0,04% 1 100% - 0% 1 0,11% 100% 52 Mantova 862 1,6% 52 90% 6 10% 58 2,54% 27 87% 4 13% 31 3,32% 53%

17 Domande in graudatorie ERP attive al 31 marzo 2019 e Assegnazioni ERP effettuate nell'anno 2018 Tabella riassuntiva per Ambito di Piano di Zona Numero Ambito AMBITO DOMANDE ERP ASSEGNAZIONI ERP 2018 Domande in Graduatoria % Assegnazioni Regolari % Assegnazioni in Deroga % Totale Assegnazioni (A) % Assegnazioni Regolari a nuclei con ISEE- ERP<=4000 ASSEGNAZIONI ERP 2018 A NUCLEI CON ISEE-ERP<=4000 % Assegnazioni in Deroga a nuclei con ISEE- ERP<=4000 % Totale Assegnazioni a nuclei con ISEE- ERP<=4000 (B) % % (B/A) 53 Mariano Comense 40 0,1% ,00% ,00% 54 Melzo 286 0,5% 15 88% 2 12% 17 0,74% 8 89% 1 11% 9 0,96% 53% 55 Menaggio - 0,0% ,00% ,00% 56 Merate 156 0,3% ,00% ,00% 57 Milano Città ,1% % % ,58% % % ,05% 37% 58 Monte Bronzone - Basso Sebino 3 0,0% ,00% ,00% 59 Monte Orfano 35 0,1% 1 100% - 0% 1 0,04% ,00% 0% 60 Monza 730 1,3% % - 0% 35 1,53% 8 100% - 0% 8 0,86% 23% 61 Morbegno 119 0,2% % - 0% 10 0,44% 5 100% - 0% 5 0,54% 50% 62 Oglio Ovest 148 0,3% 7 88% 1 13% 8 0,35% 2 100% - 0% 2 0,21% 25% 63 Olgiate Comasco 108 0,2% ,00% ,00% 64 Ostiglia 32 0,1% 5 100% - 0% 5 0,22% 1 100% - 0% 1 0,11% 20% 65 Paullo 263 0,5% ,00% ,00% 66 Pavia 717 1,3% % 1 1% 140 6,12% % - 0% 81 8,67% 58% 67 Pioltello 478 0,9% ,00% ,00% 68 Rho ,9% 52 87% 8 13% 60 2,62% 23 92% 2 8% 25 2,68% 42% 69 Romano di Lombardia 232 0,4% 1 100% - 0% 1 0,04% 1 100% - 0% 1 0,11% 100% 70 Rozzano e Binasco ,9% 50 96% 2 4% 52 2,27% 26 96% 1 4% 27 2,89% 52% 71 San Giuliano Milanese 564 1,0% % - 0% 11 0,48% 5 100% - 0% 5 0,54% 45% 72 Saronno 383 0,7% 4 100% - 0% 4 0,17% ,00% 0% 73 Sebino 40 0,1% 2 100% - 0% 2 0,09% ,00% 0% 74 Seregno 488 0,9% 20 95% 1 5% 21 0,92% 13 93% 1 7% 14 1,50% 67% 75 Seriate 205 0,4% 10 91% 1 9% 11 0,48% 6 100% - 0% 6 0,64% 55% 76 Sesto Calende 63 0,1% ,00% ,00% 77 Sesto San Giovanni 949 1,7% 24 96% 1 4% 25 1,09% % - 0% 13 1,39% 52% 78 Somma Lombardo 207 0,4% 8 100% - 0% 8 0,35% 6 100% - 0% 6 0,64% 75% 79 Sondrio 175 0,3% % - 0% 43 1,88% % - 0% 13 1,39% 30% 80 Suzzara 277 0,5% 1 100% - 0% 1 0,04% 1 100% - 0% 1 0,11% 100% 81 Tirano 60 0,1% 1 100% - 0% 1 0,04% ,00% 0% 82 Tradate 119 0,2% 4 100% - 0% 4 0,17% 1 100% - 0% 1 0,11% 25% 83 Treviglio 158 0,3% % - 0% 15 0,66% 4 100% - 0% 4 0,43% 27% 84 Trezzo d'adda 200 0,4% 5 71% 2 29% 7 0,31% 1 50% 1 50% 2 0,21% 29% 85 Valle Brembana 6 0,0% ,00% ,00% 86 Valle Cavallina 38 0,1% 3 100% - 0% 3 0,13% 2 100% - 0% 2 0,21% 67% 87 Valle Imagna e Villa d'almè 1 0,0% ,00% ,00% 88 Valle Sabbia 79 0,1% 1 50% 1 50% 2 0,09% ,00% 0% 89 Valle Seriana Superiore e Valle di Scalve 29 0,1% 3 100% - 0% 3 0,13% ,00% 0% 90 Valle Trompia 201 0,4% 20 91% 2 9% 22 0,96% 7 88% 1 13% 8 0,86% 36% 91 Vallecamonica 92 0,2% 6 100% - 0% 6 0,26% ,00% 0% 92 Varese 985 1,8% 3 100% - 0% 3 0,13% 2 100% - 0% 2 0,21% 67% 93 Viadana 41 0,1% 9 82% 2 18% 11 0,48% 3 100% - 0% 3 0,32% 27% 94 Vimercate 277 0,5% 7 78% 2 22% 9 0,39% 3 100% - 0% 3 0,32% 33% 95 Voghera e Comunità Montana Oltrepò Pavese 348 0,6% % - 0% 23 1,01% % - 0% 14 1,50% 61% TOTALE % % % % % % % 41%

18 Domande in graduatorie ERP attive al 31 marzo 2019 e Assegnazioni ERP effettuate nell'anno 2018 Comuni per Classe di Fabbisogno Abitativo Classificazione PRERP COMUNE CLASSE DI FABBISOGNO DOMANDE ERP ASSEGNAZIONI ERP 2017 Data Graduatoria Domande in Graduatoria Assegnazioni Regolari Assegnazioni in Deroga Totale Assegnazioni Assegnazioni Regolari a nuclei con ISEE-ERP<=4000 ASSEGNAZIONI ERP 2017 A NUCLEI CON ISEE-ERP<=4000 Assegnazioni in Deroga a nuclei con ISEE-ERP<=4000 Totale Assegnazioni a nuclei con ISEE-ERP<=4000 Milano Acuto di Milano 15/03/ Brescia Da Capoluogo 28/04/ Como Da Capoluogo - - Mantova Da Capoluogo 04/03/ Bergamo Da Capoluogo 14/01/ Pavia Da Capoluogo 21/02/ Monza Da Capoluogo 12/06/ Cremona Da Capoluogo 28/12/ Lodi Da Capoluogo 15/02/ Lecco Da Capoluogo 30/01/ Sondrio Da Capoluogo 23/05/ Varese Da Capoluogo 27/02/ Bresso Critico Sesto San Giovanni Critico 16/01/ Cesano Boscone Critico 11/05/ Corsico Critico 23/02/ Cinisello Balsamo Critico 09/03/ Rozzano Critico 13/07/ Cologno Monzese Critico 09/05/ Nova Milanese Critico 19/01/ Baranzate Critico - - Cusano Milanino Critico 27/04/ Assago Critico 16/06/ Lissone Elevato 15/01/ Desenzano del Garda Elevato 07/12/ Gallarate Elevato 22/01/ Seregno Elevato 25/07/ Saronno Elevato 03/01/ Crema Elevato 06/03/ Cantu' Elevato 23/12/ Cesano Maderno Elevato 10/03/ Vigevano Elevato 22/04/ Garbagnate Milanese Elevato 14/03/ Rho Elevato 28/03/ Limbiate Elevato 08/02/ Bollate Elevato 03/12/ Desio Elevato 17/07/ Cernusco sul Naviglio Elevato 20/12/ Treviglio Elevato Legnano Elevato 03/01/ Pioltello Elevato 20/12/ Brugherio Elevato 01/08/ Paderno Dugnano Elevato 22/02/ Abbiategrasso Elevato 09/02/ Vimercate Elevato Voghera Elevato 08/01/ San Giuliano Milanese Elevato 07/03/ Parabiago Elevato 22/02/ Busto Arsizio Elevato 12/05/ San Donato Milanese Elevato 31/03/ Segrate Elevato 21/09/ Lainate Elevato 26/03/ Buccinasco Elevato 09/02/ Orio al Serio In aumento 23/01/ Salo' In aumento 05/05/ Melegnano In aumento 13/02/ Iseo In aumento - - Cormano In aumento 28/06/ Casorate Primo In aumento 19/02/ Pero In aumento 14/04/ Trezzano sul Naviglio In aumento 25/11/ Vimodrone In aumento - - Almè In aumento - - Muggiò In aumento - - Opera In aumento 03/05/ Pieve Emanuele In aumento 09/02/ Broni In aumento 09/02/ Novate Milanese In aumento - - San Zeno Naviglio In aumento 11/04/ Luino In aumento 03/01/

19 Domande in graduatorie ERP attive al 31 marzo 2019 e Assegnazioni ERP effettuate nell'anno 2018 Comuni per Classe di Fabbisogno Abitativo Classificazione PRERP COMUNE CLASSE DI FABBISOGNO DOMANDE ERP ASSEGNAZIONI ERP 2017 Data Graduatoria Domande in Graduatoria Assegnazioni Regolari Assegnazioni in Deroga Totale Assegnazioni Assegnazioni Regolari a nuclei con ISEE-ERP<=4000 ASSEGNAZIONI ERP 2017 A NUCLEI CON ISEE-ERP<=4000 Assegnazioni in Deroga a nuclei con ISEE-ERP<=4000 Totale Assegnazioni a nuclei con ISEE-ERP<=4000 Melzo In aumento 16/01/ Manerbio In aumento - - Coccaglio In aumento 12/05/ Toscolano Maderno In aumento - - Mariano Comense In aumento - - Senago In aumento 19/02/ Giussano In aumento 08/03/ Chiari In aumento Varedo In aumento 30/03/ Ospitaletto In aumento 06/02/ Vobarno In aumento - - Maclodio In aumento - - Mozzate In aumento - - Travagliato In aumento - - Lonato del Garda In aumento 26/06/ Bovisio Masciago In aumento 10/01/ Curno In aumento 08/11/ Meda In aumento 14/01/ Ponte San Pietro In aumento 08/06/ Romano di Lombardia In aumento 15/06/ Suzzara In aumento 18/01/ Pantigliate In aumento 16/01/ Roncadelle In aumento 22/11/ Montichiari In aumento - - Gardone Val Trompia In aumento 15/09/ Prevalle In aumento 01/09/ Rovato In aumento 27/07/ Concorezzo In aumento 25/01/ Stradella In aumento - - Orzinuovi In aumento 23/02/ Trezzo sull'adda In aumento 09/02/ Rezzato In aumento 17/05/ Medole In aumento 01/07/ Siziano In aumento - - Castiglione delle Stiviere In aumento 03/04/ Binasco In aumento 30/08/ Verdellino In aumento 01/04/ Erba In aumento 21/12/ Castenedolo In aumento 26/08/ Calcinato In aumento 05/05/ Paratico In aumento 02/08/ Cornaredo In aumento 10/01/ Torre Boldone In aumento 10/04/ Borgosatollo In aumento 23/02/ Palazzolo sull'oglio In aumento 24/11/ Gorgonzola In aumento 17/01/ Malgrate In aumento 23/02/ Settimo Milanese In aumento 06/11/ Bassano Bresciano In aumento - - Arcore In aumento Morimondo In aumento 27/12/ Carugate In aumento 20/07/ Pregnana Milanese In aumento 22/01/ Vedano al Lambro In aumento - - Morbegno In aumento 16/05/ Gavardo In aumento 07/09/ Seveso In aumento 19/04/ Calusco d'adda In aumento 19/05/ Azzano San Paolo In aumento 14/01/ San Vittore Olona In aumento 14/03/ Carate Brianza In aumento 17/06/ Sant'Angelo Lodigiano In aumento 21/02/ Belgioioso In aumento - - TOTALE

20 Capitolo 2 Stato di attuazione delle politiche 2.1 Il contesto di riferimento: il Programma regionale di sviluppo dell XI legislatura regionale 1 Interventi per il diritto al servizio abitativo La Legge regionale 8 luglio 2016, n. 16 (Disciplina regionale dei servizi abitativi) introduce un nuovo paradigma delle politiche abitative, basato su alcuni postulati fondamentali quali la casa come servizio alla persona, un sistema unitario di offerta - pubblica, sociale e privata - per soddisfare il fabbisogno abitativo primario e ridurre il disagio abitativo dei nuclei familiari e di particolari categorie sociali in condizioni di svantaggio, le politiche abitative come politiche sociali e di salvaguardia della coesione sociale. Quindi, un modello d intervento pubblico centrato prioritariamente sulla domanda e, conseguentemente, incardinato nella rete dell offerta territoriale dei servizi alla persona. Fondamentale per la tenuta del sistema dei servizi abitativi pubblici sarà l'attuazione del mix abitativo nell'assegnazione degli unità abitative sociali, finalizzato a favorire l'integrazione sociale, in particolare di anziani, famiglie di nuova formazione, nuclei monoparentali, forze di polizia, ivi compresi i nuclei familiari della forze di polizia penitenziaria e dei Vigili del fuoco. Nel corso dell undicesima legislatura si porterà a compimento il percorso di attuazione della Legge di riforma con l approvazione dei regolamenti attuativi; dalla disciplina del contributo regionale di solidarietà per sostenere i nuclei familiari indigenti e gli assegnatari dei servizi abitativi pubblici in situazioni di temporanea difficoltà economica, alla disciplina dei servizi abitativi sociali, all introduzione del sistema regionale di accreditamento per la realizzazione e gestione dei servizi abitativi, sino al nuovo sistema dei canoni sociali di locazione. Lo sforzo da compiere in questa legislatura è quello di accompagnare il percorso di riforma del sistema dei servizi abitativi rendendo sistematico e non episodico l intervento finanziario pubblico, sul fronte della domanda a sostegno dei nuclei familiari svantaggiati, come dell offerta, con l obiettivo prioritario, su questo fronte, di realizzare il pieno utilizzo dello stock di patrimonio abitativo esistente sul territorio. Fondamentale in quest ottica, la collaborazione ed il supporto con i comuni, nel loro rinnovato ruolo di programmatori dell offerta abitativa nei territori, coerentemente alla natura ed alle caratteristiche della dinamica territoriale del fabbisogno abitativo primario. 1 Dcr 10 luglio 2018, n. 64 Programma regionale di sviluppo della XI legislatura 17

21 Altrettanto fondamentale è il ruolo e l apporto delle aziende lombarde per l edilizia residenziale (ALER), per le quali si è completato già nella scorsa legislatura il processo di riorganizzazione attraverso le fusioni per incorporazione (da 13 aziende a 5 aziende) e alle quali la Legge di riforma ha attribuito una funzione nuova e importante: la titolarità, insieme ai Comuni, delle procedure di selezione ed assegnazione degli unità abitative sociali destinati a servizi abitativi pubblici. Le ALER non saranno più meri gestori immobiliari ma gestori sociali con responsabilità proprie e dirette su una porzione sempre più rilevante di popolazione lombarda, cui la Legge di riforma chiede un rinnovato sforzo nella direzione di un maggior efficientamento gestionale, economico e finanziario, coerente con la nuova impostazione del servizio alla persona. La Legge di riforma pone la persona ed il suo bisogno da soddisfare al centro della politica abitativa; ma la persona è anche una risorsa che può rivelarsi preziosa soprattutto in taluni contesti caratterizzati da marginalità e degrado, dove il rispetto delle regole di convivenza civile, il rispetto degli obblighi nei confronti dell ente proprietario, sino alle azioni di impegno e solidarietà personale nei confronti degli altri inquilini o della comunità del quartiere in cui si risiede, rischiano di essere percepiti come un eccezione al modus vivendi ordinario. Ecco quindi l utilità di riconoscere e valorizzare questi esempi civici anche attraverso misure premiali sul canone di locazione. Il problema dell emergenza abitativa rappresenta ormai una componente stabile della dinamica del fabbisogno abitativo nelle aree urbane ed in particolare, nell area metropolitana milanese. Questa consapevolezza spinge a sperimentare e consolidare misure ordinarie finalizzate a sostenere l accesso ma soprattutto il mantenimento dell abitazione in locazione nel mercato abitativo privato, con particolare riferimento ai nuclei familiari in condizioni di disagio economico o a rischio di esclusione sociale (disabili, anziani, genitori separati o divorziati, persone sole, nuclei mono-genitoriali), attraverso un programma d intervento pluriennale ovvero tramite forme di locazione agevolata, rivolte in particolare ai giovani e alle giovani coppie. Le misure specifiche sulla morosità incolpevole, rivolte in particolare alle situazioni di sfratto esecutivo, completano il quadro degli interventi regionali a sostegno dei nuclei familiari in condizioni di difficoltà economica. Altro tema legato all emergenza abitativa che si concentra, anche in questo caso e con particolare virulenza, nella città di Milano, è il fenomeno delle occupazioni abusive degli unità abitative sociali destinati a servizi abitativi pubblici. Il problema coinvolge in egual misura il patrimonio abitativo di proprietà dell ALER di Milano e quello del comune di Milano, con circa unità abitative occupate abusivamente, tanto da costringere nella scorsa legislatura le autorità pubbliche Prefettura, Regione, Comune ed ALER di Milano, Forze di Polizia ad attivare un protocollo sicurezza (novembre 2014) con misure di coordinamento permanenti per contrastare e ridurre il fenomeno delle occupazioni abusive. L azione di contrasto sostenuta direttamente da Regione Lombardia si è concentrata su tre direttrici fondamentali: la messa in sicurezza degli unità abitative sgombrati ed il loro pronto recupero per una rapida assegnazione, l installazione di impianti di videosorveglianza nei quartieri a maggior rischio, l attivazione di un servizio di sorveglianza, sempre nei 18

22 quartieri a maggior rischio. La nuova legislatura richiede un aggiornamento ed una implementazione del protocollo sicurezza, lungo tre direttrici principali: 1. La condivisione preliminare di una strategia unitaria tra Regione e Comune di Milano di gestione del fenomeno, indipendentemente dalla proprietà del patrimonio; 2. Un maggior coordinamento delle forze di polizia e della polizia locale in particolare, al fine di incrementare gli sgomberi in flagranza; 3. La messa a punto di azioni preventive e di presidio attivo del territorio, in particolare nei quartieri maggiormente esposti al fenomeno. L azione di prevenzione e contrasto al fenomeno delle occupazioni abusive e, più in generale, di degrado urbano, necessita di misure complementari, di natura anche sperimentale, che abbiano come obiettivo la promozione ed il miglioramento della qualità dell abitare sociale, in una logica di intervento integrato in grado di coniugare azioni di accompagnamento sociale come i laboratori sociali di quartiere, con azioni più specificamente rivolte al decoro e alla migliore vivibilità dei quartieri anche tramite il coinvolgimento degli inquilini e delle associazioni territoriali. In questa logica di intervento integrato, ben si collocano le misure di sostegno alla creazione di imprese giovanili che possano avere una sede all interno dei quartieri di edilizia residenziale pubblica, recuperando i numerosi spazi commerciali che oggi risultano inutilizzati in modo da rivitalizzare il territorio con ricadute anche di tipo occupazionale, in particolare per i giovani, e con la possibilità di offrire servizi nuovi o innovativi ai residenti dei quartieri. La Legge di riforma delle politiche abitative individua anche l associazionismo come leva privilegiata per valorizzare il patrimonio abitativo pubblico inutilizzato, in chiave evidentemente di qualificazione ed inclusione sociale. Interventi per lo sviluppo dell offerta abitativa pubblica e sociale In Europa gli edifici sono responsabili di circa il 50% delle emissioni di biossido di carbonio (CO2). L Italia, con circa 12,2 milioni di edifici residenziali, che corrispondono a oltre 31 milioni di abitazioni, si trova ai vertici europei per incidenza di edifici residenziali (84,3%) sul totale degli immobili. Il solo consumo del residenziale, seppur inferiore a quello del settore dei trasporti (33%), risulta superiore a quello dell industria (23%). Un problema che può costituire un opportunità d investimento e di rinnovamento per il settore dell edilizia, ed al tempo stesso, un opportunità per migliaia di famiglie che vivono in abitazioni ad alto consumo energetico ed anche insalubri per effetto dell inquinamento. Quindi un problema di costi e di qualità dell abitare. L enorme domanda di riqualificazione del patrimonio edilizio pubblico ( unità abitative SAP in Lombardia), rappresenta pertanto una sfida non affrontabile in termini di risorse disponibili se non attingendo a nuove leve di efficienza: la leva energetica (il risparmio generato nei consumi) e la leva di una nuova produttività dell edilizia capace di generare livelli di costi e di prestazioni differenti. La riqualificazione, il recupero e la rigenerazione del patrimonio abitativo pubblico, si confermano pertanto la priorità tra le scelte d investimento regionali che verranno opportunamente perseguite attraverso la realizzazione di un programma pluriennale d intervento di cui beneficeranno sia le aree ad alta tensione 19

23 abitativa che i restanti territori lombardi che non rientrano nelle zone di alta tensione ma dove è presente un significativo patrimonio immobiliare pubblico di proprietà di ALER e comuni. In tema di recupero, altro obiettivo prioritario di questa legislatura è la promozione di un Agenda Urbana Lombarda, quale strumento di coordinamento e di azione per la rigenerazione urbana delle periferie e delle aree urbane degradate che consenta di individuare in maniera puntale le aree della rigenerazione e possa favorire processi di recupero, tramite molteplici incentivi urbanistici, fiscali e finanziari. Nell ottica dello sviluppo dell offerta connessa al fabbisogno abitativo primario, una delle novità caratterizzanti la Legge regionale di riforma delle politiche abitative è il superamento della tradizionale segregazione del mercato abitativo pubblico rispetto a quello privato e del privato sociale. L orientamento della politica abitativa nella direzione del sostegno alla domanda, favorisce un approccio unitario e integrato dell offerta, rinnovando per questa via l attenzione dell attore pubblico nello sviluppo di un importante segmento dell offerta abitativa costituito dai servizi abitativi sociali. I programmi regionali d intervento nella nuova legislatura verranno realizzati lungo due direttrici principali: gli interventi innovativi di housing sociale e il recupero e riuso, a fini residenziali, del patrimonio edilizio privato non utilizzato. La sostenibilità e, nello specifico, la decarbonizzazione dell edilizia, oggi rappresenta un importante driver di innovazione ma non è sufficiente a garantire una positiva ed efficace transizione verso una nuova edilizia: serve innovazione. Un innovazione che non può emergere dalle sole imprese per la frammentazione che contraddistingue il comparto e l altissima percentuale di microimprese (oltre il 90%). Questa è la motivazione di un intervento pubblico regionale con obiettivi a termine finalizzato sia a progetti di innovazione radicale per accelerare la deep renovation su larga scala, sia a diffondere pratiche e standard ad elevata efficienza nei processi di nuova costruzione o sostituzione edilizia, sia a garantire una positiva gestione delle possibilità offerte dal digitale e dall Internet delle Cose. La nuova legislatura vedrà la realizzazione, attraverso un apposito Accordo di programma, di un progetto per la ricerca e lo sviluppo nel settore dell edilizia abitativa con l obiettivo primario di sperimentare metodologie e tecniche innovative nel comparto dell edilizia, in grado di ridurre tempi, costi e impatto ambientale nei processi edilizi. Il programma ambisce a rappresentare un punto di riferimento anche a livello nazionale per lo sviluppo di iniziative a supporto del sistema delle imprese operanti nel settore, e delle pubbliche amministrazioni, al fine di migliorare la qualità, la sostenibilità e l'innovazione dell'intervento edilizio nei contesti urbani, e costituisce un volano per la produttività e l innovazione dell edilizia lombarda con ripercussioni a livello italiano. 20

24 L eliminazione delle barriere architettoniche presenti negli edifici residenziali privati, rappresenta un altro importante obiettivo di legislatura con progetti mirati di sostegno alle famiglie con presenza di persone con situazioni di disabilità, cogliendo anche l occasione per un opera di razionalizzazione e semplificazione delle diverse misure di incentivazione previste dalle normative vigenti. Si confermano infine, forme di incentivi diversi per poter incrementare e riqualificare i posti letto destinati agli studenti universitari sul territorio lombardo, puntando a creare le dovute sinergie con le risorse nazionali previste dalla Legge n. 338/2000. In un ottica di residenza temporanea si prevedono, anche, forme di incentivo per la realizzazione o messa a disposizione di unità abitative a canone calmierato per esigente abitative di tipo temporaneo per lavoratori e/o famigliari che devono prestare cure a parenti Date le variabili di contesto e la dinamica della domanda abitativa, le politiche regionali si sono concentrate sulle seguenti priorità: Il recupero, la riqualificazione e la rigenerazione del patrimonio abitativo pubblico e sociale; Un nuovo modello di welfare abitativo; I modelli e gli strumenti innovativi per la diffusione dell housing sociale; Le valorizzazioni alternative alla vendita degli unità abitative; Gli interventi di rigenerazione urbana. 21

25 2.2 Il recupero, la riqualificazione e la rigenerazione del patrimonio abitativo pubblico e sociale Accordi Quadro di Sviluppo Territoriale per la Casa (AQST) Gli Accordi Quadro di Sviluppo Territoriale per la casa, attivati in due distinti momenti, prevedevano interventi edilizi tesi all incremento del patrimonio abitativo pubblico. Nella prima fase, avviata con la Dgr del 16 febbraio 2005 n , sono stati sottoscritti 17 accordi che hanno interessato i 12 comuni capoluoghi di provincia e 7 comuni a fabbisogno abitativo elevato (Bresso, Cesano Boscone, Corsico, Cinisello Balsamo, Cologno Monzese, Cusano Milanino, Sesto San Giovanni). A seguito di rimodulazioni, rinunce o decadenze di cofinanziamento, il programma prevede 39 interventi per la realizzazione di 1124 unità abitative e un cofinanziamento regionale pari ad euro ,70. Nella seconda fase, sono stati sottoscritti ulteriori 21 Accordi, di cui 10 sono integrazioni ad Accordi della prima fase (Bergamo, Brescia, Como, Cremona, Lecco, Milano, Bresso, Sesto S. G., Mantova e Varese) e 11 nuovi Accordi su base provinciale (Bergamo, Brescia, Como, Cremona, Lecco, Lodi, Milano, Mantova, Pavia, Sondrio e Varese); rispetto ai 151 interventi inizialmente previsti, sono stati attivati 143 interventi per la realizzazione di n alloggi con un cofinanziamento concesso pari a euro ,20. Stato di avanzamento al 31 marzo 2019 Per gli Accordi sottoscritti nella prima fase lo stato di attuazione vede: L ultimazione di 36 interventi e la chiusura di 16 Accordi; L ultimazione di 965 unità abitative (86% delle unità abitative previste); L erogazione di una quota di cofinanziamento regionale pari ad euro ,20 (83,20% del cofinanziamento concesso). Lo stato di attuazione degli Accorsi sottoscritti nella seconda fase risulta il seguente: Sono stati ultimati 141 interventi; i restanti 2 interventi in corso dovrebbero essere ultimati entro il 2021; Sono stati chiusi 15 Accordi; Le unità abitative ultimate sono 2191; La quota di cofinanziamento regionale erogata è pari a euro ,21 FOCUS Milano Nell ambito dei due Programmi avviati, nel Comune di Milano sono stati attivati 14 interventi per la realizzazione di 789 unità abitative, con cofinanziamento regionale pari a euro ,29; al 31 marzo 22

26 2019 sono stati ultimati 10 interventi con la realizzazione di 514 unità abitative incrementali e l erogazione di una quota di cofinanziamento regionale pari a euro ,63; i restanti interventi saranno ultimati entro il Accordi di Programma di recupero urbano Stadera e Spaventa (Comune di Milano) Accordi promossi da Regione Lombardia, rispettivamente con Dpgr 15 dicembre 2004 n e Dpgr 21 gennaio 2004 n. 490, per il finanziamento di interventi di riqualificazione di unità abitative a canone sociale. Il Programma di recupero del quartiere Stadera, con un cofinanziamento regionale di euro ,58, prevedeva il recupero di 368 unità abitative di cui, al 31 marzo 2019, ne risultano ultimate 269 (pari al 73,10% del previsto), con l ultimazione delle restanti prevista entro giugno 2019; Regione Lombardia ha erogato una quota di cofinanziamento pari a euro ,75 (77,93% del cofinanziamento concesso). Il Programma di recupero del quartiere Spaventa beneficia di un cofinanziamento regionale pari a euro ,18 per la riqualificazione di 176 unità abitative, di cui 152 ultimate (pari al 86,36%); la quota di cofinanziamento regionale erogata è pari a euro ,89 (75,95% del cofinanziamento concesso). L ultimazione degli interventi in corso è prevista novembre Secondo Programma Contratti di Quartiere Nazionali (CDQII) Con l Accordo quadro per l attuazione del programma, sottoscritto il 31 marzo 2005, sono stati attivati 22 contratti di quartiere (15 cofinanziati da risorse ministeriali e regionali e 7 cofinanziati esclusivamente da risorse regionali), che prevedevano: 313 opere, di cui 275 cofinanziate (161 SAP e 114 infrastrutturali) e 38 non cofinanziate; 151 azioni di accompagnamento sociale e progettazione partecipata, di cui 17 cofinanziate. A fronte di un costo complessivo dei Contratti di Quartiere attivati pari a circa euro , il cofinanziamento concesso ammonta ad euro ,00, di cui euro ,00 da stanziamenti del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti ed euro ,00 da stanziamenti di Regione Lombardia; la restante quota di cofinanziamento è in capo ai Comuni, alle ALER, ad altri soggetti pubblici e a privati. Stato di avanzamento al 31 marzo 2019 Lo stato di attuazione del Programma risulta il seguente: Sono stati ultimati 7 Contratti (Pavia Crosione, S. Angelo Lodigiano, Pavia Scala, Cremona, Pavia Pelizza, Limbiate, Bollate) e sono in chiusura 3 Contratti (Mantova, Cinisello e Seregno); sono in 23

27 esecuzione, con un diverso grado di avanzamento, 12 Contratti (5 nella città di Milano, Rho, Sesto S. Giovanni, Saronno, Rozzano, Cernusco S.N., Busto Arsizio); A fronte di interventi previsti su unità abitative (di cui incrementali) ne sono stati ultimate (di cui 831 incrementali); Sono stati erogati cofinanziamenti MIT/RL complessivamente pari ad euro ,19 (82,57% del cofinanziamento concesso). FOCUS Milano Nella città di Milano sono stati attivati 5 Contratti nei quartieri Gratosoglio, Mazzini, Molise Calvairate, Ponte Lambro e San Siro; il cofinanziamento MIT/Regione Lombardia concesso, pari a euro ,15, ha permesso l intervento su unità abitative (di cui 666 incrementali), oltre ad opere infrastrutturali e azioni sociali. La gran parte degli interventi risulta ultimata e, a fronte degli 87 interventi/azioni cofinanziate previste, ne sono state ultimate 68 (ultimate unità abitative di cui 422 incrementali) e stralciate 3; le opere ancora in corso, di cui 5 sono nuove opere finanziate con il riutilizzo di economie derivanti da opere ultimate, dovrebbero essere ultimate entro il Sono state erogate quote di cofinanziamento MIT/Regione Lombardia complessivamente pari a euro ,16 (corrispondente all 82,18% del cofinanziamento concesso) Primo Programma Contratti di Quartiere Regionali (CDQR) Il Primo Programma regionale Contratti di Quartiere ha cofinanziato interventi e azioni finalizzate al recupero edilizio e sociale nei comuni di Legnano (quartiere Mazzafame) e Lissone (Via Di Vittorio/Via Martiri della Libertà). Nello specifico, il Contratto di Quartiere Legnano (approvato con Dpgr 14 maggio 2007 n. 4812), a fronte di un cofinanziamento regionale pari a euro su un costo complessivo del programma pari a euro ,29, prevedeva, tra le opere cofinanziate: Manutenzione straordinaria di 171 unità abitative e realizzazione di 59 unità abitative incrementali; Opere infrastrutturali (rete di teleriscaldamento, ampliamento centro polifunzionale, riqualificazione spazi da destinare a servizi e riqualificazione spazi aperti). Stato di avanzamento al 31 marzo 2019 Tutte le opere cofinanziate sono state ultimate, ad eccezione dell intervento per la realizzazione di 59 unità abitative incrementali, la cui ultimazione è prevista entro il I semestre 2019; Regione Lombardia ha erogato una quota di cofinanziamento regionale pari a euro ,55 (76,48% del cofinanziamento concesso). 24

28 Il Contratto di Quartiere Lissone (approvato con Dpgr 28 febbraio 2007 n. 1848), a seguito di rimodulazione rispetto alla proposta originariamente approvata, è cofinanziato da Regione Lombardia con euro , a fronte del costo complessivamente pari a circa euro ,86, per la realizzazione di 164 unità abitative, oltre ad opere infrastrutturali (realizzazione aree verdi e sistemazione spazi di relazione, realizzazione di impianto di cogenerazione, realizzazione di un palazzetto polifunzionale) e azioni per la progettazione partecipata. Stato di avanzamento al 31 marzo 2019 Lo stato di avanzamento vede l ultimazione di 126 unità abitative ed in fase di progettazione l intervento per la realizzazione di 38 unità abitative, con avvio lavori entro ottobre 2019 ed ultimazione entro ottobre La sistemazione degli spazi verdi e delle aree di relazione e la realizzazione dell impianto di cogenerazione sono state ultimate; i lavori di realizzazione del Centro polifunzionale dovrebbero essere avviati entro il prossimo mese di aprile ed ultimati entro dicembre 2020; Regione Lombardia ha erogato una quota di cofinanziamento regionale pari a euro ,00 (76,81% del cofinanziamento assegnato) Secondo Programma Contratti di Quartiere Regionali (2CDQR) Avviato con Dgr 15 giugno 2007 n. VIII/4933, il 2 Programma regionale Contratti di Quartiere ha finanziato interventi in 7 comuni lombardi (Cormano, Brescia, Sesto S. Giovanni, Bergamo, Bollate, Monza e Seregno), con risorse regionali complessivamente pari a euro ,63 per la realizzazione di 28 interventi su edifici residenziali pubblici, con il coinvolgimento di 782 unità abitative (di cui 391 incrementali), oltre a misure di coesione sociale (n. 42) e per la sicurezza (n. 18). Stato di avanzamento al 31 marzo 2019 Lo stato di attuazione del Programma risulta il seguente: Sono stati ultimati 4 Contratti (Bergamo e Monza, Sesto San Giovanni e Cormano); Sono stati ultimati 24 interventi SAP, 38 azioni di coesione sociale e 13 misure per la sicurezza; Sono state ultimate 619 unità abitative (di cui 352 incrementali); È stata erogata una quota di cofinanziamento regionale pari a euro ,46 (74,64% del cofinanziamento assegnato). L ultimazione dei Contratti in corso è prevista entro il

29 2.2.6 Programmi di Riqualificazione Urbana per Unità abitative a Canone Sostenibile (PRUACS) I Programmi di Riqualificazione Urbana per unità abitative a canone sostenibile sono programmi ministeriali (D.M. 26 marzo 2008 n. 2295) che beneficiano di cofinanziamento del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti e della stessa Regione Lombardia, dove sono stati avviati con la Dgr del 30 luglio 2008 n e attivati con due successivi bandi del 2010 e del 2013, i cui esiti sono i relativi Accordi di Programma sottoscritti con il MIT il 13 luglio 2010 ed il 26 febbraio I Programmi inizialmente previsti dagli Accordi di Programma erano 17; strutturati in 4 assi di intervento (SAS, infrastrutture, partecipazione e opere non cofinanziate), ne sono stati avviati 15. Stato di avanzamento al 31 marzo 2019 Lo stato di attuazione del Programma risulta il seguente: Sono stati ultimati 11 Programmi; Sono state ultimate tutte le unità abitative incrementali previste, pari a 368; A fronte di un cofinanziamento MIT/RL concesso pari a euro ,77 la quota di cofinanziamento erogata è pari a euro , Programma Regionale Emergenza Casa (PREC) Il Programma, avviato con Dgr 8 aprile 2009 n. 9279, ha cofinanziato 29 interventi edilizi. Stato di avanzamento al 31 marzo 2019 A seguito di rimodulazioni e dell ultimazione di tutti gli interventi, lo stato di attuazione del Programma risulta il seguente: Sono state realizzate 546 unità abitative; È stata erogata una quota di cofinanziamento regionale pari a euro ,33, a fronte del cofinanziamento complessivo pari a euro , Piano Nazionale di Edilizia Abitativa (PNEA) In attuazione del Piano Nazionale di edilizia abitativa di cui al D.P.C.M. 16 luglio 2009, lettere b), c), d) ed e), Regione Lombardia ha sottoscritto con il MIT il 19 ottobre 2011 un Accordo di programma, integrato nel 2013 con ulteriori risorse e il riutilizzo di economie, al fine di incrementare l offerta di unità abitative destinati a categorie sociali svantaggiate, da cedere in locazione a canone sociale, moderato e con patto di futura vendita (nuclei famigliari a basso reddito, giovani coppie, anziani, studenti fuori sede, sfrattati, ecc.). 26

30 Il finanziamento totale assegnato a Regione Lombardia è pari a euro ,58 per un numero di unità abitative previste pari Stato di avanzamento al 31 dicembre 2018 Le unità abitative realizzate risultano 1313 corrispondenti all 81% di quelle previste e le risorse liquidate ai soggetti beneficiari euro ,36. A seguito di alcune revoche, rinunce, e riduzione di alcuni finanziamenti, risultano circa 7 milioni di euro di economie che saranno reinvestite in un accordo di programma di prossima sottoscrizione con il Ministero delle Infrastrutture a seguito del Patto per la Regione Lombardia siglato il 25 novembre FOCUS Milano Aler Milano è stata ammessa a contributo per tre interventi, di cui uno già completato che ha visto la ristrutturazione di 400 unità abitative (per un contributo di euro ), gli altri due sono stati recentemente avviati con la sottoscrizione in gennaio 2019 di due convenzioni per la realizzazione di 290 unità abitative con un contributo di euro ,55. Ad opera di due operatori privati sono stati completati due interventi, con la messa a disposizione di 99 unità abitative attraverso un contributo totale di euro Servizi abitativi a Canone Convenzionato (SACC) Con il programma dedicato ai Servizi Abitativi a Canone Convenzionato, Regione Lombardia ha proposto un iniziativa di housing sociale utilizzando un fondo appositamente costituito nel 2008 presso Finlombarda SpA, con lo scopo di rispondere alla domanda abitativa di una fascia di cittadini che non ha i requisiti per accedere ai servizi abitativi sociali (con canone sociale e moderato), ma non riesce a sostenere l acquisto o l affitto sul libero mercato. Attraverso tre specifici bandi a sportello, pubblicati nel 2009, 2011 e 2015, sono state messe a disposizione di operatori privati (imprese e cooperative) risorse per la nuova costruzione o riqualificazione di unità abitative destinati alla locazione permanente o locazione con patto di futura vendita, le cui modalità di realizzazione sono disciplinate da una specifica convenzione stipulata tra Regione Lombardia, il soggetto attuatore e il comune nel quale è realizzato l intervento. Stato di avanzamento al 31 marzo 2019 Le risorse complessivamente assegnate ammontano a euro ,64, quasi completamene liquidate (euro ,46) per un totale di 25 interventi ammessi a finanziamento che hanno generato un incremento di 338 unità abitative. 27

31 FOCUS Milano Sono stati realizzati 6 interventi per un totale di 71 unità abitative, con un investimento da parte di Regione di euro , Edilizia universitaria (Legge n. 338/2000) Nell ambito dell housing sociale, Regione Lombardia sostiene la realizzazione di residenze universitarie per rispondere alla crescente domanda da parte di studenti, ricercatori, docenti universitari, italiani e stranieri che scelgono le università lombarde e, in particolare, quelle di Milano, attratti da un territorio che offre eccellenze in campo accademico. Una specifica linea di finanziamento regionale contribuisce all attuazione di interventi di edilizia universitaria a valere sulla Legge n. 338/2000. Rispetto al bando ministeriale del 7 febbraio 2011 n. 26 (III bando MIUR), sono state ammessi a finanziamento, al netto di alcune rinunce, 7 interventi per un contributo complessivo assegnato di euro , che sostiene l incremento di 998 posti alloggio. Sui 7 interventi, 4 ricadono nella città di Milano, e interessano 726 posti alloggio quasi del tutto conclusi. Stato di avanzamento al 31 marzo 2019 Nel corso del 2017, a seguito della pubblicazione del IV Bando MIUR, Regione Lombardia ha messo a disposizione 3,5 milioni di euro per sostenere ulteriori iniziative di riqualificazione o nuova realizzazione di residenze universitarie. Al netto di alcune rinunce ed esclusioni, gli interventi che e potranno essere sostenuti da finanziamento regionale saranno 13, con un incremento di 799 unità abitative; la concreta finanziabilità dipenderà dall esito della graduatoria nazionale. FOCUS Milano Nella città di Milano verranno realizzati la maggior parte degli interventi, 8 sui 13 totali (per 348 unità abitative), con un investimento regionale di euro Sempre nell ambito dell edilizia residenziale universitaria, con l Accordo di programma sottoscritto il 6 luglio 2003 tra Regione, Comune di Milano, Ministero della salute e Università Studi Bicocca, rimodulato nel 2010, Regione Lombardia ha investito euro per la realizzazione di 104 posti alloggio a favore dell Università Bicocca attraverso una specifica convenzione siglata a luglio del A seguito di problematiche di carattere ambientale, per la bonifica dei terreni, si sono registrati importanti rallentamenti. La ripresa dei cantieri è prevista nel

32 Programma annuale di attuazione del PRERP Primo provvedimento (Programma di recupero e razionalizzazione immobili SAP ex Legge 23 maggio 2014, n. 80, art. 4) Il programma è finanziato interamente a valere su risorse ministeriali ed è stato approvato con Dgr 14 maggio 2015, n Prevede interventi su unità abitative di proprietà di Aler o Comuni localizzati nei comuni ad alto fabbisogno abitativo, attraverso due linee di intervento: Linea A), finalizzata a rendere prontamente disponibili unità abitative sfitte inutilizzabili, con uno stanziamento complessivo di euro ,52 e un limite massimo di euro per unità abitativa; Linea B), finalizzata a interventi più complessi di manutenzione straordinaria degli immobili e di ristrutturazione delle unità abitative di risulta, con uno stanziamento complessivo di euro ,43 e un limite massimo di euro per unità abitativa. Stato di avanzamento al 31 marzo 2019 Con riferimento alla linea A), sono già conclusi tutti i 63 interventi finanziati che hanno portato alla ristrutturazione di unità abitative. Nel corso del biennio , a seguito di un ulteriore trasferimento ministeriale avvenuto a novembre 2017 e del riutilizzo delle economie derivanti dall'attuazione dei primi interventi, è stata inoltre completata la riqualificazione di ulteriori 133 unità abitative con uno stanziamento di circa euro Con riferimento alla linea B, sono stati finanziati 221 interventi su unità abitative oltre a parti comuni degli immobili e sono già conclusi i lavori relativi a unità abitative oltre a parti comuni degli immobili, per un finanziamento complessivo di circa euro (28% del complessivo stanziamento). Sono inoltre già avviati i lavori per unità abitative oltre a parti comuni degli immobili, per un finanziamento complessivo di circa euro ,00 (62% del complessivo stanziamento). I restanti lavori saranno avviati nel corso del 2020, in concomitanza con il trasferimento dell'ultima quota di risorse da parte del Ministero, e si concluderanno nel FOCUS Milano Sono stati stanziati euro ,45 a valere su entrambe le linee A) e B), per 376 unità abitative di proprietà del Comune di Milano ed euro ,34 per 967 unità abitative di proprietà di Aler Milano, per un totale di euro ,79 e unità abitative: sul totale degli interventi, il 64% risulta già concluso e il restante 36% sarà terminato entro giugno Programma annuale di attuazione del PRERP Secondo provvedimento Il programma è stato approvato con Dgr 8 ottobre 2015, n e prevede sei linee di azione specifiche: 29

33 Linea di Azione A) "Interventi per il completamento di programmi di rimozione dell amianto dagli immobili di edilizia residenziale pubblica delle Aler" per un importo complessivo di euro ,00; Linea di Azione B) "Interventi per il sostegno alla realizzazione di piani di manutenzione straordinaria del patrimonio di edilizia residenziale pubblica delle Aler" per un importo complessivo di euro ,00; Linea di Azione C) "Interventi di installazione di sistemi di videosorveglianza finalizzati in particolare a scoraggiare il fenomeno delle occupazioni abusive" per un importo complessivo di euro ,00; Linea di Azione D) "Interventi di completamento dei programmi di investimento previsti con strumenti di programmazione negoziata" per un importo complessivo di euro ,00; Linea di Azione E) "Interventi per l adeguamento dell offerta abitativa pubblica alla domanda, a completamento di investimenti previsti in strumenti di programmazione negoziata" per un importo complessivo di euro ,00; Linea di Azione F) "Intervento per il completamento dell accordo di programma via Adriano 60, Milano" per un importo complessivo di euro ,00. Il Rapporto annuale al Consiglio Regionale Anno 2017, approvato con Dgr n. X/6955 del 31 luglio 2017, ha già rendicontato rispetto alla conclusione delle linee C) ed E). Interventi di rimozione dell amianto dagli immobili di edilizia residenziale pubblica (LINEA A) Lo stanziamento è finalizzato a completare un quadro organico di interventi già precedentemente finanziati, relativi alla rimozione e messa in sicurezza dell amianto presente negli edifici di edilizia residenziale pubblica delle ALER e dei Comuni lombardi. L'importo complessivo ammonta ad euro ,52, di cui euro ,52 destinati alle ALER e euro destinati ai Comuni lombardi. Stato di avanzamento al 31 marzo 2019 Tutti i progetti sono stati completati e hanno portato ad opere su immobili in cui sono localizzate complessivamente unità abitative. L'attuazione degli interventi ha complessivamente prodotto circa euro di economie che potranno essere riutilizzate per ulteriori interventi di rimozione dell'amianto, a copertura di quelli già finanziati con il successivo provvedimento relativo ai piani triennali (cfr. paragrafo specifico più avanti) 30

34 FOCUS Milano Sono stati effettuati interventi per euro ,14 su 109 unità abitative di proprietà del Comune e per euro ,50 su unità abitative di proprietà di Aler Milano, per un totale di euro ,64 e unità abitative. Interventi per il sostegno alla realizzazione di piani di manutenzione straordinaria del patrimonio di edilizia residenziale pubblica delle Aler (LINEA B) Il programma è finalizzato all'attuazione di piani di manutenzione straordinaria del patrimonio delle Aler da attuarsi nel corso del periodo e prevede le seguenti tipologie d'intervento: Manutenzione straordinaria delle parti comuni dei fabbricati; Adeguamento per prevenzione incendi, ai sensi del D.P.R. n. 151/2011; Adeguamento canne fumarie e impiantistica termica/elettrica/idraulica; Rimozione di manufatti e componenti edilizie con presenza di materiali nocivi e pericolosi quali amianto, piombo ecc.; Efficientamento energetico degli edifici; Messa in sicurezza delle componenti strutturali degli immobili mediante interventi di adeguamento o miglioramento sismico. Con Dgr n del 28 novembre 2017 sono stati aggiornati i criteri di erogazione del contributo, per renderli maggiormente aderenti all'andamento della spesa delle Aler, e prorogati i termini di attuazione del piano fino al 2020, anche in considerazione degli interventi integrativi. Le risorse ammontano complessivamente ad euro ,00 e sono state ripartite tra le 5 Aler in base al numero di unità abitative di proprietà, secondo la successiva tabella: Riparto per Aler Aler Patrimonio Peso % Patrimonio Ripartito (euro) Aler Milano ,66% ,50 Aler Bs-Cr-Mn ,73% ,05 Aler Va-Co-Mb-Ba ,97% ,44 Aler Bg-Lc-So ,84% ,88 Aler Pv-Lo ,80% ,12 Totale ,00% ,00 31

35 Stato di avanzamento al 31 marzo 2019 Con decreto 3 dicembre 2015, n sono stati approvati i 5 piani predisposti dalle Aler che includono 150 interventi localizzati in tutte le province lombarde. La situazione dell'avanzamento è la seguente: Sono stati conclusi 72 interventi, per risorse complessivamente ammontanti a circa euro (32% dell'ammontare complessivo) e interventi relativi a 328 edifici; Sono stati avviati ulteriori 40 interventi, per risorse complessivamente ammontanti a euro (51% dell'ammontare complessivo) e interventi relativi a 162 edifici. FOCUS Milano Con riferimento al territorio del Comune di Milano, sul totale degli interventi proposti da Aler Milano, sono stati approvati 16 interventi con un ammontare complessivo di risorse concesse pari a circa euro Di questi, 14 interventi sono già stati avviati e saranno conclusi entro la fine del Interventi di completamento dei programmi di investimento previsti con strumenti di programmazione negoziata (LINEA D) Lo stanziamento è finalizzato alla messa a disposizione di alloggi sociali attraverso il completamento di interventi attivati con strumenti di programmazione negoziata, sottoscritti da Regione Lombardia, ALER Milano e Comuni (Accordi di programma, Contratti di Quartiere e Accordi Quadro di sviluppo territoriale). Il contributo straordinario, assegnato ad ALER Milano con decreto 4 dicembre 2015 n , ammonta ad euro ,51, per il completamento di n. 189 unità abitative. Stato di avanzamento al 31 marzo 2019 Sono state completate 92 unità abitative. Le restanti, come dettagliato nella tabella seguente, saranno ultimate in periodi differenti; in particolare, si segnala la criticità del Programma Contratto di Quartiere nel Comune di Pioltello il cui cronoprogramma, a seguito di risoluzione contrattuale per abbandono del cantiere da parte dell impresa esecutrice e della necessità di riappaltare i lavori di completamento, è in via di definizione. Contributo straordinario Linea D Programma Unità abitative Di cui ultimate Ultimazione prevista Programma sperimentale recupero sottotetti a fini abitativi in Milano (AdP 23/05/2003) Contratto di Quartiere AdP Spaventa in Milano (DPGR 21/01/2004, n. 490) Programma di recupero urbano Q.re Robino in Legnano (DPGR 20/05/2002, n. 8659) Contratto di Quartiere nel Comune di Pioltello (Accordo Quadro 31/03/2005) 32 Contributo concesso (Euro) 28 8 Entro , Ultimato , Entro settembre , Cronoprogramma in via di rimodulazione ,00 Totale ,51

36 FOCUS Milano Finanziati due interventi per il completamento di 112 unità abitative (92 già ultimate); le restanti 20 saranno ultimate entro il Il contributo concesso è pari a euro , Programma triennale per la rimozione dell amianto dal patrimonio SAP delle Aler La citata linea A) del Secondo provvedimento del Programma annuale di attuazione del PRERP ha finanziato gli interventi classificati più urgenti (interventi di grado immediato e interventi di priorità 1) per un totale complessivo di 23,3 milioni di euro. Nel corso del primo trimestre del 2017 è stato richiesto a tutte le ALER di trasmettere l aggiornamento del censimento degli edifici con presenza di manufatti contenenti amianto, da cui è emerso un fabbisogno finanziario complessivo pari a circa euro , articolato in: Euro per gli interventi in grado di priorità 1; Euro per gli interventi in grado di priorità 2; Euro per gli interventi in grado di priorità 3. Con Dgr del 21 giugno 2017, n. 6752, sulla base degli esiti del censimento e della consistenza del patrimonio posseduto dalla singola azienda, è stato effettuato un primo riparto di risorse ammontanti ad euro , come da successiva tabella: Riparto per Aler Aler Ripartito (euro) Aler Milano ,44 Aler Brescia - Cremona - Mantova ,42 Aler Varese - Como - Monza Brianza - Busto Arsizio ,66 Aler Bergamo - Lecco - Sondrio ,12 Aler Pavia - Lodi ,36 Totale ,00 Stato di avanzamento al 31 marzo 2019 Con decreto 23 ottobre 2017, n sono stati approvati i 5 piani predisposti dalle Aler che includono 49 progetti localizzati in tutte le province lombarde e relativi ad interventi su circa 200 edifici e unità abitative; la conclusione dei lavori è prevista per la fine del Sono già stati avviati 30 progetti, per risorse complessivamente ammontanti a circa euro (77% dell'ammontare complessivo) ed interventi relativi a 55 edifici e unità abitative. 33

37 FOCUS Milano Con riferimento al territorio del Comune di Milano, sul totale presentato da Aler Milano, sono stati approvati 8 interventi per un ammontare complessivo di risorse concesse pari a circa euro : tutti gli interventi sono stati avviati e si concluderanno entro febbraio Programmi straordinari per la riqualificazione di unità abitative sfitte In continuità con gli interventi previsti dal Primo provvedimento del Programma annuale di attuazione del PRERP , a partire dal 2017, sono stati previsti programmi finalizzati alla ristrutturazione degli alloggi sfitti, al fine di aumentare le unità abitative disponibili per l'assegnazione e la percezione di sicurezza nei quartieri, anche riducendo il rischio di occupazioni abusive. Programma di recupero sfitti (anno 2017) 4 Aler Con Dgr del 13 novembre 2017, n sono stati determinati i criteri per l attribuzione alle Aler di Bergamo- Lecco-Sondrio, di Brescia-Cremona-Mantova, di Pavia-Lodi, di Varese-Como-Monza Brianza-Busto Arsizio del contributo regionale pari a euro ,00 per la riqualificazione di almeno 600 unità abitative sfitte destinate a servizi abitativi pubblici e con il decreto 6 dicembre 2017, n sono stati approvati i relativi programmi presentati dalle Aziende. Il riparto è avvenuto come da seguente tabella: Numero minimo di unità abitative per Aler Aler Risorse assegnate (euro) Numero minimo unità abitative Aler Bg-Lc-So , Aler Bs-Cr-Mn , Aler Pv-Lo ,66 96 Aler Va-Co-Mb-Ba , Totale , Tutti i programmi sono stati avviati entro il termine fissato del 31 dicembre 2018, hanno portato alla ristrutturazione di 29 unità abitative (5% del totale) e saranno conclusi entro dicembre Programma di recupero sfitti (anno 2018) 4 Aler Con Dgr del 23 aprile 2018, n. 64 sono state concesse ulteriori risorse ammontanti a circa euro alle Aler di Bergamo-Lecco-Sondrio, di Brescia-Cremona-Mantova, di Pavia-Lodi, di Varese-Como-Monza Brianza-Busto Arsizio per la riqualificazione di almeno ulteriori 500 unità abitative sfitte destinate a servizi abitativi pubblici e con decreto 2 agosto 2018, n sono stati approvati i relativi programmi presentati dalle Aziende. 34

38 Numero minimo di unità abitative per Aler Aler Risorse assegnate (euro) Numero minimo unità abitative Aler Bg-Lc-So Aler Bs-Cr-Mn Aler Pv-Lo Aler Va-Co-Mb-Ba Totale Stato di avanzamento al 31 marzo 2019 La scadenza è fissata al 31 marzo 2019 per l'avvio dei programmi e al 30 giugno 2020 per la fine dei lavori. FOCUS Milano L'attenzione alla situazione milanese è stata particolarmente rilevante: La Dgr del 17 ottobre 2017, n ha stanziato un contributo straordinario di euro per la ristrutturazione di almeno unità abitative; La già citata Dgr del 23 aprile 2018, n. 64 ha assegnato all'azienda ulteriori euro per la ristrutturazione di almeno 700 unità abitative. Stato di avanzamento al 31 marzo 2019 Tutti i programmi sono stati avviati e hanno già portato alla disponibilità per l'assegnazione di 533 unità abitative (32% del totale) Contributo straordinario per interventi di manutenzione straordinaria e di adeguamento in materia di prevenzione incendi ai sensi del DPR n. 151/2011 sul patrimonio SAP di Aler di Milano Il programma mira a sostenere, nel quadro del piano di risanamento aziendale esteso con Dgr del 28 novembre 2017, n. 7427, i necessari interventi di adeguamento alla normativa in materia di prevenzione incendi sugli immobili in proprietà privi della dovuta certificazione di Legge, al fine di evitare lo sgombero dell utenza residente negli unità abitative. Le delibere di Giunta regionale del 18 dicembre 2017, n e del 28 dicembre 2017, n hanno stanziato complessivamente circa euro per avviare urgentemente gli interventi che interessano 111 immobili adibiti a Servizi Abitativi Pubblici suddivisi in 393 differenti corpi scala. 35

39 Stato di avanzamento al 31 marzo 2019 Alla data del 31 dicembre 2018, rispetto al totale dei 104 interventi previsti dall'azienda, sono stati completati i progetti relativi a 80 progetti ed, entro marzo 2019, sono previsti l'appalto e l'avvio dei primi lavori che dovranno interamente concludersi entro la fine del FOCUS Milano Sono previsti 67 interventi con un contributo regionale ammontante a circa euro ; i lavori saranno interamente avviati entro giugno 2019 e interverranno su 76 fabbricati suddivisi in 266 corpi scala. 36

40 2.3 Un nuovo modello di welfare abitativo La crisi economica e i suoi prolungati effetti sulle famiglie e sulle imprese continuano a rappresentare indubbiamente la causa scatenante dell emergenza abitativa, che rappresenta, anche per questa legislatura, una criticità da affrontare in quanto non si è ancora identificata una strategia nazionale di sostegno dei bisogni abitativi. Pertanto Regione Lombardia ha sviluppato un modello innovativo di welfare abitativo che prevede misure di sostegno ai nuclei in difficoltà economica sia nel mercato abitativo privato sia nel contesto dei servizi abitativi pubblici, ai sensi della Legge regionale n. 16/2016. In particolare tra il 2014 ed il 2016, in concomitanza con la disattivazione della misura nazionale di sostegno alle locazioni nel mercato abitativo privato (Fondo Sostegno Affitto FSA), sono state promosse una serie di misure alternative ed in buona parte sperimentali, volte al mantenimento dell abitazione in locazione; dal fondo morosità incolpevole, misura rivolta ai nuclei familiari interessati da provvedimenti di sfratto, ai contributi per il reperimento di unità abitative privati da locare a canoni concordati, ai fondi garanzia e micro-credito, sino alle misure di sostegno della mobilità nel settore della locazione. L attuazione di queste misure ha permesso di inaugurare un nuovo approccio alle politiche abitative e ha fornito l occasione per implementare alcune innovazioni attraverso iniziative pilota; la novità la più significativa è sicuramente l integrazione delle politiche abitative con le politiche sociali e una programmazione che è passata dal livello comunale a quello del Piano di zona. In questo modo si stanno sperimentando nuove risposte di sostegno di chi si trova in difficoltà in relazione alla casa. Le esperienze di successo sono quelle che riescono a mettere in relazione i diversi settori delle amministrazioni comunali e che provano a interloquire con soggetti nuovi sul territorio. Lo scopo è contenere le nuove vulnerabilità e impedire che aumenti la marginalità, in un ottica di prevenzione e sostenibilità del sistema di welfare. Il servizio abitativo, di cui all articolo 1 della Legge regionale n. 16/2016, rappresenta l'elemento di transizione da un modello di intervento pubblico basato sull offerta abitativa pubblica a un modello di intervento orientato al soddisfacimento della domanda abitativa. In particolare, per quanto riguarda il contesto dei servizi abitativi pubblici, nelle more dell assunzione del regolamento regionale di cui all art. 25 della Legge regionale n. 16/2016, sono state attuate, nel triennio , misure sperimentali che hanno fornito dati ed elementi utili per la definizione del regolamento regionale, la cui approvazione è prevista nel corso dell anno L art. 25 disciplina, nello specifico, due misure di sostegno destinate ai nuclei familiari in condizione di maggiore fragilità, volte a promuovere l'autonomia economica e l inclusione sociale della persona Contenimento dell emergenza abitativa Nel 2018, con la Dgr n. 606/2018, Regione Lombardia ha finanziato, d intesa con ANCI, cinque misure rivolte ai Piani di zona. Nel dettaglio le finalizzazioni del contributo: 37

41 1. Contenere l emergenza abitativa dei nuclei più fragili con interventi di housing sociale; 2. Contrastare la morosità incolpevole in fase iniziale (in aggiunta al già consolidato Fondo statale morosità incolpevole) per nuclei che non hanno ancora lo sfratto in corso, in un ottica di prevenzione; 3. Intervenire a sostegno di nuclei familiari con casa all asta, con un contributo che copra i costi iniziali di una nuova locazione; 4. Sostenere i pensionati anziani in locazione sul mercato privato con un contributo a fondo perduto; 5. Agevolare i proprietari per la ristrutturazione di unità abitative da destinare al canone concordato, in accordo con il Comune dove è ubicata l unità abitativa. Sempre nel 2018, con la Dgr n. 602/2018, è stato nuovamente riproposto ai Comuni il Fondo inquilini morosi incolpevoli; finanziato con risorse statali, che è stabilmente impiegato dai Comuni ad Alta Tensione Abitativa (ATA) fin dal 2014, con risultati crescenti. È infatti aumentata nel tempo la capacità dei Comuni di relazionarsi con gli ufficiali giudiziari e di intercettare le famiglie con sfratto in corso, che non sempre sono conosciute ai servizi sociali comunali. Inoltre si sono consolidate iniziative innovative e sperimentali (già progettate dai Comuni nel 2014 e 2015) per il mantenimento dell abitazione in locazione e per stimolare la stipula di nuovi contratti d affitto e la rinegoziazione di quelli esistenti (fondi di garanzia, micro-credito, agenzie per la locazione sociale, accordi con operatori del settore per l incremento del numero di unità abitative destinati alla locazione a canoni concordati o più bassi rispetto a quelli di mercato). Sono stati intercettati n nuclei in locazione sul libero mercato (solo per i Comuni ATA che hanno presentato progetti), con una spesa di 9,8 milioni di euro. I progetti si concluderanno a fine 2019, salvo proroghe. Nel corso del 2018, si sono liquidati ai Comuni circa 1,2 milioni di euro. Completano il quadro le risorse statali per il finanziamento di interventi per l abbattimento delle barriere architettoniche negli edifici privati, ai sensi della Legge n. 13/89; nel 2018 il MIT ha finanziato il fabbisogno di Regione Lombardia per 25 milioni di euro a copertura del triennio Con le prime risorse erogate si sono liquidate domande arretrate del 2013 e 2014, e si prevede la liquidazione delle domande inviate nell anno 2015 entro fine Le risorse regionali e statali mobilitate attraverso questo insieme di misure volte a contrastare l emergenza abitativa nel mercato della locazione privata ammontano a complessivi 82,6 milioni di euro per il periodo ed hanno interessato, alla data del 31 dicembre 2018, nuclei familiari. 38

42 Solo per l anno 2018, sono stati stanziati 24,6 milioni di euro. Misura Risorse stanziate 2018 Destinatari Fondo Inquilini Morosi Incolpevoli 9.3 mln/ n nuclei familiari con sfratto * Solo Comuni ATA Misure Contenimento Emergenza Abitativa e Nuclei familiari in emergenza abitativa 4.0 mln/ Mantenimento Abitazione in Locazione Su tutti Comuni ** Contributi per Eliminazione Barriere n disabili e loro famiglie 11.3 mln/ Architettoniche negli Edifici Privati Su tutti i Comuni (***) Fonte: Regione Lombardia, aggiornamento 31 dicembre 2018 (*) il dato viene cumulato dal (**) dato non disponibile al 31 dicembre (***) solo 2018 FOCUS Milano Misura Risorse stanziate Beneficiari 2018 Fondo Inquilini Morosi Incolpevoli (*) 1173 domande di contributo 70 contributi erogati Misure Contenimento Emergenza Abitativa e Mantenimento Abitazione in Locazione Contributi da erogare (**) Contributi per Eliminazione Barriere Architettoniche negli Edifici Privati (***) 329 disabili e loro famiglie Fonte: Regione Lombardia, aggiornamento 31 dicembre 2018 (*) il dato viene cumulato dal (**) dato non disponibile al 31 dicembre (***) solo Contributo regionale di solidarietà L articolo 25 della Legge regionale n. 16/2016 Sostenibilità dei servizi abitativi pubblici disciplina due misure di sostegno economico destinate ai nuclei familiari in condizione di difficoltà economica, rivolte in particolare: Ai nuclei familiari indigenti, cioè coloro che si trovano in una condizione di povertà assoluta e di grave deprivazione materiale, che accedono ai servizi abitativi pubblici (SAP) (comma 2); Ai nuclei familiari già assegnatari di SAP che si trovano in una condizione di comprovata difficoltà economica di carattere transitorio (comma 3). Il contributo regionale di solidarietà è finalizzato alla copertura di parte dei costi della locazione sociale, in particolare è destinato alla copertura delle spese dei servizi comuni a rimborso per i nuclei di cui al comma 3 e alla copertura dell intero costo della locazione sociale per i nuclei di cui al comma 2. 39

43 Di seguito un prospetto dei dati riepilogativi delle misure sperimentali attuate nel triennio : Attività Importo risorse 11,2 Mln 21,8 Mln 25 Mln Risorse assegnate ai beneficiari 9,8 Mln 16,7 Mln In corso di attuazione Enti attuatori 5 Aler Comuni ATA 5 Aler Comuni 5 Aler Comuni Criterio di riparto delle risorse Entità e variabilità del contributo Entità del patrimonio (N. unità abitative) Fabbisogno morosità emergente del nucleo familiare Fabbisogno indice sostenibilità locazione sociale Valore unitario massimo Valore unitario massimo Variabile da a Nuclei familiari Termine rendicontazione 30 settembre 2019 Nel corso del 2018 si sono concluse le seguenti attività: Rendicontazione della misura 2017; Analisi del fabbisogno e riparto delle risorse 2018; Stato di avanzamento al 31 marzo Rendicontazione della misura 2017 Lo stanziamento per l anno 2017 è stato pari a 21,8 milioni di euro. Si riportano di seguito gli esiti della rendicontazione in termini di risorse concesse agli Enti, di risorse assegnate ai nuclei famigliari, di efficacia della misura, nonché alcuni dati relativi alla situazione economica dei nuclei beneficiari: Attuazione della misura: Risorse - Comuni (aggregato per provincia) Provincia Enti coinvolti Nuclei beneficiari Finanziamento regionale Risorse assegnate ai beneficiari Efficacia di spesa Contributo medio Bergamo ,62 65,25% 639,23 Lecco ,68 47,00% 774,36 Sondrio ,82 31,36% 616,05 Brescia ,09 56,58% 717,06 Cremona ,14 55,15% 823,92 Mantova ,35 48,71% 597,61 Milano ,85 81,43% 541,30 Lodi ,79 35,99% 800,63 Pavia ,99 34,12% 783,99 Varese ,25 86,61% 431,04 Como ,15 77,90% 698,27 Monza Brianza ,87 85,65% 571,91 Totale ,60 71,03% 589,20 Fonte: Regione Lombardia, aggiornamento 31 dicembre

44 Attuazione della misura: Risorse - ALER Provincia Nuclei beneficiari Finanziamento regionale Risorse assegnate ai beneficiari Efficacia di spesa Contributo medio Aler Bg-Lc-So , ,20 91,30% 1.185,04 Aler Bs-Cr-Mn ,34 52,44% 812,18 Aler Mi ,47 70,76% 954,80 Aler Pv-Lo ,59 44,04% 1.064,61 Aler Va-Co-MB-BA ,56 97,67% 558,88 Totale ,16 75,91% 821,93 Fonte: Regione Lombardia, aggiornamento 31 dicembre 2018 Attuazione della misura - Beneficiari Comuni (aggregato per provincia) Provincia Nuclei Appartenenti all area Appartenenti all area Appartenenti all area beneficiari della protezione dell accesso della permanenza Bergamo Lecco Sondrio Brescia Cremona Mantova Milano Lodi Pavia Varese Como Monza Brianza Totale Fonte: Regione Lombardia, aggiornamento 31 dicembre 2018 Attuazione della misura - Beneficiari ALER Provincia Nuclei Appartenenti all area Appartenenti all area Appartenenti all area beneficiari della protezione dell accesso della permanenza Aler Bg-Lc-So Aler Bs-Cr-Mn Aler Mi Aler Pv-Lo Aler Va-Co-MB-BA Totale Fonte: Regione Lombardia, aggiornamento 31 dicembre

45 FOCUS Milano Ente proprietario Nuclei Nuclei area della Nuclei area Nuclei area della beneficiari protezione dell accesso permanenza Comune di Milano Aler Milano (Solo unità abitative siti nel territorio del Comune di Milano) Totale Fonte: Regione Lombardia, aggiornamento 31 dicembre 2018 Analisi del fabbisogno e riparto delle risorse 2018 La misura sperimentale 2018 ha introdotto una nuova modalità per il riparto delle risorse regionali basata su un indice di sostenibilità della locazione sociale che consente di valutare quanto pesano le spese per la casa sul reddito e di conseguenza fornire un analisi dettagliata della condizione abitativa delle famiglie assegnatarie di unità abitative SAP. In particolare l indice di sostenibilità utilizzato, misurando l incidenza della spesa della locazione rispetto alla situazione economica delle famiglie, ha consentito di valutare il grado di vulnerabilità economica dei nuclei familiari rispetto ai costi della locazione. Il riparto delle risorse regionali è stato calcolato attraverso un parametro di sostenibilità per ogni Ente proprietario proporzionale al peso complessivo degli indici di sopportabilità dei singoli nuclei familiari; pertanto tale metodo permette di allocare le risorse in funzione del reale fabbisogno degli Enti. Il contributo regionale di solidarietà si configura, pertanto, come sostegno economico per i nuclei famigliari i cui redditi non risultano sufficienti a sostenere i costi della locazione sociale e come contributo finanziario a favore della sostenibilità economica del servizio erogato dagli Enti. 42

46 Rappresentazione territoriale degli esiti del riparto in funzione dell indice di fabbisogno abitativo PRERP Enti ammessi a riparto: 5 Aler e 711 comuni. Gli enti esclusi dal riparto sono comuni prevalentemente a basso indice di fabbisogno abitativo. Stato di avanzamento al 31 marzo 2019 Nel corso del primo trimestre dell anno 2019 si è conclusa la definizione di un nuovo modello per la Gestione del fabbisogno e Rendicontazione per il contributo regionale di solidarietà che opererà in sinergia con l Anagrafe Regionale del Patrimonio e dell Utenza. Entro giugno 2019 sarà operativo il modulo informatico che consentirà a Regione Lombardia di effettuare la rilevazione del fabbisogno, il riparto delle risorse attraverso un parametro di sostenibilità della locazione sociale e, al contempo, ai Comuni e alle ALER di rendicontare la spesa sostenuta; tale modulo consentirà, altresì, il monitoraggio dell efficacia della misura attraverso l individuazione di specifici indicatori di risultato. 43

47 Progetti per la gestione sociale dei quartieri di edilizia pubblica (POR-FSE 2014/2020) Tra le misure di welfare abitativo, occorre segnalare la gestione sociale dei quartieri di edilizia pubblica, misura finalizzata a sostenere i Laboratori Sociali per la promozione di modelli innovativi per l inclusione lavorativa con un investimento complessivo di 7,8 milioni di euro, a valere sul POR FSE asse II Inclusione sociale. I progetti si compongono di due sub-progetti finalizzati: alla promozione di laboratori sociali per la promozione di modelli innovativi sociali e abitativi; all inclusione e attivazione lavorativa per il superamento della temporanea difficoltà economica di soggetti in condizione di vulnerabilità economica e sociale I potenziali beneficiari dei Laboratori Sociali sono oltre a inquilini. Sono stati finanziati i seguenti progetti, tutti sono stati avviati e si concluderanno nel 2020: Capofila Titolo progetto Contributo 1 Aler Milano Golab ,03 2 Aler Milano Pro_Salomone ,91 3 Aler Bergamo-Lecco-Sondrio ,58 4 Aler Brescia-Cremona-Mantova Un Ponte Sul Blu: Percorsi Verso L'autonomia ,54 5 Aler Pavia-Lodi Pietrasana: Un Progetto Per Ricominciare ,23 6 Bergamo G.E.S.T.I. Sociali ,04 7 Canegrate Valverde: Quartiere Attivo E Solidale ,97 8 Cinisello Balsamo Nuove Opportunità Per Nuovi Saperi ,97 9 Pavia Laboratorio Sociale Crosione ,91 10 Cormano Abitare Al Fornasè ,04 11 Cornaredo San Pietro: Abitiamo Il Sociale ,58 12 Corsico "Quartiere Lavagna: Disegnare Nuovi Scenari Di Inclusione Sociale" ,42 13 Cremona Abitare La Comunità ,17 14 Desio Finestre Aperte Sul Quartiere ,29 15 Garbagnate Milanese Nessuno Escluso - Pratiche Attive Per La Gestione E L inclusione Sociale Del Quartiere Mazzini ,48 16 Giussano P.A.S.S. - Progettazione Attiva Spazi Sociali ,72 17 Lissone A Testa Alta. Modelli Di Inclusione Sociale E Legami Di Comunità ,97 18 Lonate Pozzolo Andare Oltre La Crisi A Lonate Pozzolo: Laboratori Sociali E Inclusione Attiva ,77 19 Mantova Lunattiva ,20 20 Milano Laboratorio Sociale Giuffrè-Villani ,20 21 Monza Riscatti. Comunità In Movimento ,26 22 Paullo Ronco Solidale ,76 23 Pieve Emanuele Quartiere In Corso! Modelli Innovativi Di Inclusione Sociale E Lavorativa, Di Prossimità E Rigenerazione Urbana ,40 44

48 24 Rho Laboratori Sociali Di Quartiere Rho ,34 25 Ripalta Cremasca Interpreti Di Cambiamento ,54 26 Rozzano Fun Lab: Fortificare Le Autonomie, Unificare Gli Intenti, Neutralizzare L'isolamento Sociale ,91 27 San Giuliano Milanese Cambiare I Colori Del Quartiere: Case Rosse Laboratorio Del Cambiamento ,72 28 Sesto San Giovanni Sestoinsieme ,67 29 Settimo Milanese Settimo Piano: Vicini Di Casa ,50 30 Somma Lombardo Gestione Sociale Dei Servizi Abitativi Per Andare Oltre La Crisi A Somma Lombardo ,03 31 Trezzano Sul Naviglio Progetti Sociali Di Quartiere ,80 32 Varese Laboratori In Città ,80 33 Verdellino Abitare Insieme La Comunità ,76 Fonte: Regione Lombardia, aggiornamento FOCUS Milano Laboratori sociali attivati sulla città di Milano: GOLAB con capofila Aler Milano e un finanziamento pari a euro ,03 PRO_SALOMONE con capofila Aler Milano e un finanziamento pari a euro ,91 Laboratorio Sociale GIUFFRÈ-VILLANI con capofila Comune Milano e un finanziamento pari a euro ,20 Risorse complessivamente stanziate: euro ,14 Potenziali beneficiari:

49 2.4 I modelli e gli strumenti innovativi per la diffusione dell housing sociale Il Fondo Immobiliare di Lombardia (FIL) Il Fondo Immobiliare di Lombardia (a seguire FIL) nasce con l obiettivo di realizzare interventi abitativi nell ambito del cosiddetto abitare sociale, definito come insieme di appartamenti e servizi strutturati in modo da contribuire a risolvere il problema abitativo di famiglie e persone, con riguardo particolare alle situazioni di quella fascia intermedia di mercato troppo ricca per accedere all edilizia residenziale pubblica ma troppo povera per permettersi un appartamento a condizioni di mercato. Il FIL, divenuto un fondo multi comparto nel giugno 2012, è oggi costituito dal Comparto Uno, finalizzato alla realizzazione di unità abitative per housing sociale e dal Comparto Due, specializzato nella realizzazione e acquisizione di unità da destinare a edilizia universitaria Le linee strategiche della gestione e il patrimonio immobiliare 2 Comparto Uno Scopo del Fondo è di gestire professionalmente e valorizzare il patrimonio del comparto realizzando i propri interventi immobiliari, in conformità a quanto stabilito nelle politiche di investimento di ciascun comparto al fine di contribuire a incrementare la dotazione di appartamenti sociali come definiti nel D.M. 22 aprile 2008, coniugando contenuti sociali a obiettivi di redditività atti a realizzare condizioni di interesse non solo economico per potenziali investitori istituzionali con finalità etiche. Il patrimonio del comparto può essere costituito anche mediante l apporto di beni immobili, diritti reali di godimento su beni immobili e partecipazioni in società immobiliari, la cui destinazione attuale o potenziale sia coerente con lo scopo e l oggetto del Fondo. La Società di Gestione individua ed effettua gli investimenti che per natura e caratteristiche intrinseche si presentino idonei a realizzare gli obiettivi del comparto stesso, valutando i rischi complessivi del portafoglio. In collaborazione con Fondazione Housing Sociale, il Fondo ha conseguito un significativo track record nello sviluppo congiunto di progetti e concept di gestione sociale degli interventi. Tali progetti sono pensati per offrire una risposta al bisogno di amministrare in maniera innovativa e integrata gli interventi di edilizia privata sociale, combinando le attività relative all amministrazione degli immobili alla valorizzazione delle relazioni tra gli abitanti, coinvolgendo inoltre gli stessi nella cura degli spazi condivisi. Due. 2 Estratto dalla Relazione di Gestione al 31 dicembre 2018 del Fondo Immobiliare di Lombardia (FIL) - Comparto Uno e Comparto 46

50 Per gli interventi del Fondo si stanno consolidando diversi modelli di gestione sociale, caratterizzati dai possibili approcci di amministrazione partecipata degli immobili, la cui struttura è articolata secondo le tipologie di intervento e del livello di coinvolgimento degli abitanti. Il Fondo persegue la realizzazione di programmi di promozione e accompagnamento sociale attraverso la nomina di team di gestione degli immobili generalmente formati dagli stessi assegnatari degli appartamenti che si confrontano con il gestore sociale per tematiche di carattere tecnico e di community management. Nel corso dell ultimo triennio l operatività e la strategia del Fondo sono stati orientati al veloce impiego dell equity a disposizione al fine di raggiungere velocemente l asset allocation attesa. Dal 2012 ad oggi, l attività di gestione del Fondo è stata incentrata da un lato sullo scouting e sulla valutazione di iniziative da fare rientrare nel perimetro di investimento del comparto e, dall altro, su l attività di gestione delle iniziative già acquisite al fine di ottimizzare la redditività delle stesse. I risultati della gestione hanno consentito l aumento del numero di appartamenti a disposizione da circa 90 del 2012 agli oltre realizzati ad oggi, di cui circa attualmente in gestione. A questi vanno poi sommati circa appartamenti in corso di realizzazione, per un totale di oltre unità. Inoltre è da considerare l ulteriore attività di investimento nel settore delle residenze universitarie con la messa a reddito dei 275 posti letto di Campus Certosa e dei 266 posti letto dell immobile di Monneret de Villard, acquisito definitivamente dal Fondo nel dicembre 2016, ai quali andranno ad aggiungersi ulteriori circa 450 posti letto in corso di realizzazione dell immobile di via Innovazione, per un totale di oltre 990 posti letto. Inizialmente l operatività del Comparto Uno del FIL si è basata su una raccolta di capitale di 85 Milioni di euro messa a disposizione in primis da Fondazione Cariplo e Regione Lombardia, oltre a Banca Popolare di Milano, Intesa Sanpaolo, Cassa dei Geometri, Assicurazioni Generali, Cassa Depositi e Prestiti. I risultati ottenuti con le prime operazioni hanno spinto nel 2012 per un rilancio dell azione del FIL anche mediante un rinnovato allineamento con le politiche abitative di Regione Lombardia e il conseguente nuovo impegno finanziario; allo stesso tempo, l ingresso di altri investitori istituzionali e del Fondo Investimenti per l Abitare (FIA) hanno permesso di aumentare, alla data del 31 dicembre 2018, la disponibilità di capitale raggiungendo un totale di sottoscrizioni raccolte pari a 560,6 milioni di euro. L esito positivo del processo istruttorio consente ad oggi al comparto di poter mettere a reddito più di appartamenti entro il 2020, oltre a circa posti letto in residenze universitarie. 47

51 La tabella di seguito riepiloga il portafoglio immobiliare del Fondo al 31 dicembre 2018: Iniziativa Date in Tipologia Status Appartamenti realizzati Appartamenti disponibili al MIX % unità in gestione Posti letto LT PFV Vendita SV unità in gestione Investimento totale* N N % % % N mq M ln Abi t@gi ovani 2013 Ri us o Ul ti mato % 96% 0% ,6 Bergamo Mol i ni Ri uni ti 2015 Ri us o Ul ti mato % 0% 0% ,6 Busto Arsi zi o - Gi ardi no i n Bors ano 2015 Ri us o Ul ti mato % 0% 0% ,5 Crema - Local i tà Sabbi oni 2007 Greenfi el d Ul ti mato % 0% 0% ,3 Cremona - Vi a del l a Vecchi a Dogana 2012 Brownfi el d Ul ti mato % 1% 0% ,7 Li mi to di Pi ol tel l o 2014 Ri us o Ul ti mato % 53% 47% ,4 Mi l ano - Vi a Cenni 2011 Greenfi el d Ul ti mato % 37% 0% ,6 Mi l ano - Vi a Padova 2011 Ri us o Ul ti mato % 0% 0% ,3 Mi l ano - Vi a Ras ari o (Loc. Fi gi no) 2012 Greenfi el d Ul ti mato % 16% 0% ,2 Mi l ano - vi a Breda 2015 Brownfi el d Ul ti mato % 0% 0% ,9 Senago 2013 Brownfi el d Ul ti mato % 100% 0% ,3 Lecco 2012 Ri us o Ul ti mato % 0% 0% 0 0 3,1 Mi l ano - Vi a del Mona co 4 (Campus Certos a) 2014 Ri us o Ul ti mato 0 0 n.a. n.a. n.a ,8 Mi l ano - Vi a Monneret de Vi l l ard 2016 Ri us o Acqui si to 0 0 n.a. n.a. n.a ,9 TOTALE PORTAFOGLIO % 31% 1% * (costo storico al lordo di vendite e contributi). Iniziativa Date in Tipologia Status Appartamenti realizzati Appartamenti in realizzazione MIX % LT PFV Vendita Posti letto SV iniziativa Investimento totale previsto* Bres ci a - Wuhrer 2017 Ri us o Acqui si to % 0% 0% ,6 Merezzate 2015 Greenfi el d Acqui si to % 0% 34% ,9 Mi l ano - Vi a Qui nti l i ano 2015 Ri us o Acqui si to % 0% 0% ,9 Mi l ano - vi a Antegnati /Res i denze Vi sconti 2017 Ri us o Acqui si to % 0% 37% ,8 Mi l ano - vi a Ri zzol i 2016 Greenfi el d Acqui si to % 0% 64% ,1 Mi l ano - vi a Moneta 2015 Brownfi el d Acqui si to % 0% 30% ,8 Mi l ano - vi a Novate 2015 Greenfi el d Acqui si to % 0% 29% ,7 Mi l ano - Vi a I nnovazi one 2015 Brownfi el d Acqui si to 0 0 n.a. n.a. n.a ,6 TOTALE PORTAFOGLIO % 0% 32% Appartament i disponibili e in realizzazione MIX % LT PFV Vendita Posti letto SV iniziative in gestione e in realizzazione Investimento totale* TOTALE FONDO % 11% 24% Comparto Due Scopo del Fondo è di gestire professionalmente e valorizzare il patrimonio del comparto, realizzando i propri interventi immobiliari in conformità a quanto stabilito nelle politiche di investimento, al fine di contribuire ad incrementare la dotazione di appartamenti sociali come definiti nel D.M. 22 aprile 2008, coniugando contenuti sociali ad obiettivi di redditività atti a realizzare condizioni di interesse, non solo economico, per potenziali investitori istituzionali con finalità etiche. Il patrimonio del Fondo può essere costituito anche mediante l apporto di beni immobili, diritti reali di godimento su beni immobili e partecipazioni in società immobiliari, la cui destinazione attuale o potenziale sia coerente con lo scopo e l oggetto del Fondo. 48

52 La Società di Gestione individua ed effettua gli investimenti che per natura e caratteristiche intrinseche si presentano idonei a realizzare gli scopi del comparto, valutando i rischi complessivi del portafoglio. Il Comparto Due del Fondo si è specializzato nell acquisizione, edificazione e gestione di residenze nel Comune di Milano da destinare prioritariamente a soggetti che hanno esigenze abitative di tipo temporaneo collegate a particolari condizioni di lavoro o di studio e nello specifico a studenti fuori sede iscritti presso le facoltà milanesi attraverso specifiche convenzioni con i principali atenei. Nel corso dell anno 2018 il portafoglio del Fondo non ha subito variazioni. Iniziativa Provincia Comune Data Acquisto Apporto Tipologia Status TOT Appartamenti Posti letto Totale investimento Mix - % Loc. LT PFV Vendita N N Mln % % % Mi l ano - Vi a Pompeo Leoni MI Mi l ano 2012 Ri us o Acqui s to ,6 100% di cui affidati a La Ringhiera di cui affidati ad Habitare Service Mi l ano - Vi a Cos enz MI Mi l ano 2014 Greenfiel d Acqui s to ,5 100% di cui affidati a La Ringhiera di cui affidati ad Habitare Service Si segnala l avvio del nuovo intervento in zona Bicocca, che prevede la realizzazione di 112 appartamenti, 56 da destinare a Social Housing e 56 da destinare a locazione a studenti per un totale di 280 posti letto: Iniziativa Provincia Comune Data Acquisto Apporto Tipologia Status TOT Appartamenti Posti letto Totale investimento Mix - % Loc. LT PFV Vendita N N Mln % % % Mi l a no - Chi ese (BSC Bi cocca ) MI Mi l a no 2012 Ri us o Acqui s to ,2 100% di cui dedicato a studenti 56 di cui SH 56 Gli investimenti a reddito del Fondo sono ad oggi quindi due, entrambi destinati in parte alla locazione a lungo termine ed in parte a residenza universitaria. 49

53 2.5 Lo stato di attuazione del piano delle alienazioni e valorizzazioni approvati ai sensi della Legge regionale n. 27/2009 Fino all'entrata in vigore della Legge regionale n. 16/2016, le valorizzazioni del patrimonio di edilizia residenziale pubblica sono state regolate dal Titolo IV: "Valorizzazione e razionalizzazione del patrimonio", articoli 45, 46 e 47 della Legge regionale n. 27/2009. La Legge prevedeva la possibilità di alienare fino al 20% delle unità abitative esistenti alla data del 28 novembre 2007 per esigenze di razionalizzazione ed economicità della gestione del patrimonio. Le vendite potevano essere effettuate previa approvazione regionale di specifici programmi di valorizzazione e razionalizzazione, senza nessun limite temporale di validità. Negli anni di validità della Legge regionale n. 27/2009 (dal 2009 al 2017) la Giunta regionale ha autorizzato 152 programmi di valorizzazione e razionalizzazione, attivati negli ambiti territoriali di 117 Comuni. Con l approvazione della Legge regionale n. 16 del 2016: Disciplina regionale dei servizi abitativi, ai sensi dell'art. 43, "Disposizioni transitorie e finali", comma 6: I programmi e i piani approvati dalla Giunta regionale in base alle disposizioni contenute nel capo I, titolo IV, della Legge regionale n. 27/2009, cessano di avere efficacia alla data di entrata in vigore della presente Legge. [ ]. Il completo reimpiego dei proventi derivanti dai programmi e dai piani di cui al presente comma è condizione necessaria per l approvazione dei nuovi programmi di alienazione e valorizzazione di cui all articolo 28, nonché per accedere ai finanziamenti concessi dalla Regione per le medesime finalità. Pertanto, in ottemperanza a quanto stabilito dalla Legge e, in seguito al sollecito di rendicontazione finale inviato a novembre 2018, sono stati predisposti: 1. L elenco dei Comuni le cui rendicontazioni sono mancanti o non attendibili perché ferme ad anni precedenti al 2017 (Tabella 1). A fini cautelativi, tali Enti vengono assimilati ai Comuni inadempienti rispetto al reimpiego, di cui al punto successivo; 2. L elenco dei Comuni che non hanno completamente reimpiegato i proventi derivanti dalle alienazioni (Tabella 2). Sul totale dei 117 Comuni che hanno attivato programmi di valorizzazione e razionalizzazioni: 15 hanno presentato rendicontazioni mancanti o inattendibili; quota corrispondente al 13% del totale; Tabella n.1: Elenco dei Comuni le cui rendicontazioni sono mancanti o non attendibili. Comune Provincia DGR approvazione Ultima Residue unità Residui proventi da rendicontazione abitative da incassare disponibile vendere N. Data N. Verolanuova Bs IX/ /02/ /07/ ,20 50

54 Bs Totale ,00 San Bassano Cr X/ /09/2014 Manca ,00 Soresina Cr IX/ /02/ /06/ ,00 Soresina Cr IX/ /07/ /06/ ,00 Cr Totale ,00 Biassono Mb X/ /12/ /07/ ,00 Carate Brianza Mb X/ /04/ /05/ ,00 Mb Totale ,00 Basiglio Mi X/71 24/04/ /05/ ,50 Cologno M. Mi IX/ /10/ /05/ ,80 Garbagnate Mil. Mi X/ /12/ /05/ ,80 S. Stefano Ticino Mi X/844 25/10/ /04/ ,40 Zibido S. G. Mi IX/ /08/ /05/ ,56 Mi Totale ,06 Quingentole Mn IX/ /02/ /05/ ,30 San Giorgio Mn Mn X/782 11/10/2013 Manca ,00 Suzzara Mn IX/ /09/ /07/ ,50 Viadana Mn VIII/ /06/2009 Manca ,00 Mn Totale ,00 Totale ,00 26 non hanno reimpiegato completamente i proventi derivanti dalle alienazioni; quota corrispondente al 23% del totale; Tabella n.2: Elenco dei Comuni che non hanno completamente reimpiegato i proventi derivanti dalle alienazioni. Comune Provincia Valore vendite Proventi incassati Reimpiego Incassati e non riutilizzati Alme' Bg , , ,00 Alme' Bg , , ,00 Alme' Bg , , ,00 Brusaporto Bg , , , ,00 Bg Totale , , , ,00 Verolanuova Bs , , ,00 Bs Totale , , ,00 Cassina Rizzardi Co , , , ,00 Cassina Rizzardi Co , , , ,00 Como Co , , , ,00 Co Totale , , , ,00 Soncino Cr , , ,00 Soresina Cr , , ,00 Soresina Cr , , ,00 Cr Totale , , ,00 Casatenovo Lc , , , ,00 51

55 Casatenovo Lc , , ,00 Lc Totale , , , ,00 Castelnuovo Lo , , , ,00 Codogno Lo , , , ,60 Lo Totale , , , ,60 Albiate Mb , , ,00 Albiate Mb , , , ,00 Albiate Mb , , ,00 Biassono Mb , , ,00 Carate Brianza Mb , , ,00 Triuggio Mb , , , ,35 Mb Totale , , , ,35 Basiglio Mi , , ,00 Cologno M. Mi , , ,00 Cormano Mi , , ,00 Garbagnate Mil. Mi , , , ,00 Novate Milanese Mi , , , ,00 S. Stefano Ticino Mi , , , ,00 Zibido S. G. Mi , , , ,64 Mi Totale , , , ,64 Gonzaga Mn , , , ,00 Quingentole Mn , , , ,00 S. Martino Argine Mn , , , ,00 Suzzara Mn , , , ,00 Villimpenta Mn , , , ,21 Mn Totale , , , ,21 Totale , , , ,80 91 hanno reimpiegato completamente i proventi derivanti dalle procedure di alienazione degli unità abitative pubblici; valore corrispondente al 77% del totale I programmi per l alienazione e la valorizzazione alternativa alla vendita, ai sensi della Legge regionale n. 16/2016 La Legge regionale n. 16 del 2016, che ha modificato la disciplina precedente, dedica gli articoli 28, 29, 30, 31, Capo II: Alienazione e valorizzazione del patrimonio abitativo pubblico, alla definizione delle modalità di attuazione dei programmi per l alienazione e la valorizzazione alternativa alla vendita del patrimonio adibito ai servizi abitativi pubblici. Con la Dgr del 29 dicembre 2016, n sono state definite le modalità attuative per la predisposizione dei programmi. A fronte di un crescente fabbisogno abitativo sociale la nuova disciplina punta al mantenimento quantitativo, se non all incremento, del patrimonio sociale, ed al suo miglioramento qualitativo: 52

56 Viene limitata la possibilità di alienare il patrimonio SAP al 5% del patrimonio posseduto 3, potendosi superare questo limite per i Comuni di minori dimensioni (50% per i Comuni sino a abitanti; 30% per quelli da a abitanti); L alienazione e le valorizzazioni alternative del patrimonio pubblico, possibili per perseguire l economicità e la razionalizzazione della sua gestione, hanno quale presupposto la necessità della generazione di un valore economico positivo; Le nuove risorse, che necessariamente dovranno generare i programmi per l alienazione e la valorizzazione del patrimonio abitativo pubblico, sono vincolate a opere di riqualificazione e manutenzione del patrimonio e, in via residuale, all acquisto e la nuova realizzazione di unità abitative sociali; Per massimizzare l utilizzo degli unità abitative SAP, viene preferita la promozione di forme di valorizzazione alternativa alla vendita, orientando, comunque, l utilizzo dei proventi generati dai processi di valorizzazione, verso il recupero e la riqualificazione del patrimonio abitativo pubblico. Tali valorizzazioni sono previste nel limite massimo del 15% del patrimonio posseduto; in presenza anche di alienazioni, queste ultime non potranno essere superiori al 5%. I programmi per l alienazione hanno durata triennale e offrono all Ente proprietario la possibilità di vendere: Unità abitative assegnati, se collocati in condomini in cui la proprietà pubblica è minoritaria in relazione al valore delle quote millesimali, o interi edifici la cui vendita risponde ad esigenze di razionalizzazione ed economicità della gestione; Unità abitative liberi da inquilini in presenza delle seguenti condizioni: a) Unità abitative collocati in edifici in cui la proprietà pubblica è minoritaria in relazione al valore delle quote millesimali; b) Unità abitative ubicati in aree o immobili di pregio la cui vendita risulti economicamente vantaggiosa ai fini della riqualificazione e dell'incremento del patrimonio abitativo pubblico; c) Unità abitative compresi in edifici o parti funzionalmente autonome di essi, non assegnabili perché in stato di grave degrado o compresi in edifici che richiedono interventi edilizi o soluzioni tecnologiche non convenienti; d) Unità abitative ubicati in aree che comportino significative difficoltà di accesso con riguardo a servizi scolastici, socio sanitari di trasporto e di esercizi commerciali. I programmi per la valorizzazione alternativa alla vendita determinano la temporanea sottrazione del bene alla sua natura di servizio di interesse economico generale, per una durata variabile fino a un massimo di 15 anni, eventualmente prorogabili per non più di altri 10. La valorizzazione alternativa alla vendita sostiene la diversificazione funzionale dell utilizzo del patrimonio con l obiettivo primario di generare un effettivo beneficio economico a favore dell Ente proprietario. 3 Percentuale da calcolarsi al 27 luglio 2016, data di entrata in vigore della Legge di riforma. 53

57 Le modalità di valorizzazione alternativa alla vendita possono attuarsi attraverso tre modalità: Locazione a canone agevolato, ovvero applicazione di un canone di locazione più elevato rispetto a quelli applicati per i servizi abitativi pubblici e comunque di norma non inferiore al 40% del canone di mercato abitualmente applicato nel contesto di riferimento; Locazione nello stato di fatto di unità abitative sfitti che richiedono lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria per poter essere utilizzati. I lavori di manutenzione sono realizzati dal soggetto locatario o da soggetti intermedi, quali Enti, associazioni senza scopo di lucro e istituzioni, con finalità statuarie di carattere sociale, con il conseguente scomputo dei costi sostenuti dal canone di locazione; Locazione a usi non residenziali al fine di promuovere la diversificazione funzionale all interno di quartieri e l insediamento di attività economiche di nuova formazione Stato di attuazione dei programmi per l alienazione e la valorizzazione alternativa alla vendita I programmi per l alienazione e la valorizzazione approvati secondo le nuove regole della Legge regionale n.16/2016, considerata la durata triennale dei programmi per l alienazione e quindicinale di quelli per la valorizzazione alternativa, si trovano tutti in uno stadio iniziale di attuazione. Regione Lombardia, nel 2017 e 2018, i primi due anni dall entrata in vigore della nuova disciplina dei servizi abitativi, ha approvato 33 programmi, di cui: 14 che prevedono esclusivamente alienazione, 15 che prevedono valorizzazioni alternative alla vendita e 4 che prevedono sia alienazione che valorizzazione alternativa. I piani approvati sono stati presentati da 30 Enti proprietari, di cui 28 Comuni e due Aziende Lombarde per l Edilizia Residenziale (Aler Brescia Cremona Mantova e Aler Varese Como Monza Brianza Busto Arsizio). Confrontando le approvazioni dei programmi per l alienazione e la valorizzazione avvenute nel corso del 2017 e quelle nel 2018, si osserva una crescita: Nell anno 2017 sono stati approvati 7 programmi, di cui 4 per l alienazione e 3 per la valorizzazione; Nell anno 2018 sono stati approvati 26 programmi, di cui 10 per l alienazione, 12 per la valorizzazione alternativa alla vendita e 4 per l alienazione e la valorizzazione alternativa alla vendita. Il numero dei programmi approvati nel 2017 è stato esiguo, poiché, a poca distanza dall entrata in vigore della Legge di riforma, gli Enti proprietari dovevano ancora prendere le misure delle nuove disposizioni. La presente analisi è stata, quindi, effettuata sui dati raccolti complessivamente nel corso del biennio

58 Tabella n.3: Programmi per l alienazione e la valorizzazione approvati al e relative scadenze. Enti proprietari: Comuni. Ente Prov. Tipologia programma Dgr Data Dgr Scadenza programma alienazione Scadenza programma valorizzazione Gardone Val Trompia Bs Alienazione /11/ Grumello Cremonese Cr Alienazione /11/ Lambrugo Co Alienazione /02/ Lomello Pv Alienazione /02/ Rudiano Bs Alienazione /06/ Paderno Dugnano Mi Alienazione /09/ Passirano Bs Alienazione /10/ Bollate Mi Alienazione /10/ Sesto San Giovanni Mi Alienazione /11/ Mariano Comense Co Alienazione /12/ Stezzano Bg Alienazione /12/ Zelo Buon Persico Lo Alienazione /12/ Curtatone Mn Alienazione- Valorizzazione /05/ Mantova Mn Alienazione- Valorizzazione /06/ Castro Bg Alienazione- Valorizzazione /11/ Pontenossa Bg Alienazione- Valorizzazione /12/ Sarezzo Bs Valorizzazione /06/ Pavia Pv Valorizzazione /07/ Lograto Bs Valorizzazione /01/ Bergamo Bg Valorizzazione /02/ Bussero Mi Valorizzazione /06/ Brescia Bs Valorizzazione /06/ Pavia Pv Valorizzazione /07/ Bolgare Bg Valorizzazione /10/ Vigevano Pv Valorizzazione /11/ Ospitaletto Bs Valorizzazione /11/ Sondrio So Valorizzazione /11/ Zanica Bg Valorizzazione /11/ Gorgonzola Mi Valorizzazione /12/ Aler Brescia Cremona Mantova e Aler Varese Como Monza Brianza Busto Arsizio hanno presentato 4 programmi, due per l alienazione e due per la valorizzazione alternativa alla vendita. 55

59 Tabella n.4: Programmi per l alienazione e la valorizzazione approvati al e relative scadenze. Enti proprietari: Aziende Lombarde per l edilizia residenziale pubblica. Scadenza Scadenza Ente Patrimonio Tipologia Anno Dgr programma programma proprietario SAP programma approvazione alienazione valorizzazione Aler Varese Como Monza Brianza Busto Arsizio Valorizzazione Aler Brescia Cremona Mantova Alienazione Aler Varese Como Monza Brianza Busto Arsizio Alienazione Aler Brescia Cremona Mantova Valorizzazione Alla luce della durata dei programmi fissati dalla Legge, le prime scadenze dei piani per l alienazione sono stabilite al 2020 mentre, per la valorizzazione, sono previste al La tabella successiva evidenzia una distribuzione dei programmi su gran parte del territorio regionale e la presenza di una maggiore concentrazione nelle province di Brescia e Bergamo, rispettivamente con 7 e 6 programmi 4. Tabella n.5: Distribuzione geografica dei programmi approvati al Enti proprietari: Comuni. Provincia Comuni Numero programmi approvati Brescia 7 di cui 1 Capoluogo 7 Bergamo 6 di cui 1 Capoluogo 6 Como 2 2 Cremona 1 1 Lodi 1 1 Mantova 2 di cui 1 Capoluogo 4 Milano 5 5 Pavia 3 di cui 1 Capoluogo 4 Sondrio 1 Capoluogo 1 Si osserva la presenza di una correlazione inversa tra numero di programmi per le alienazioni e le valorizzazioni alternative alla vendita approvati al e consistenza del patrimonio adibito a servizi 4 Non sono state considerate le ALER in quanto i dati non sono disponibili per tutte le Aziende. 56

60 abitativi pubblici di proprietà dell Ente. Il maggior numero di programmi per le alienazioni e valorizzazione alternativa alla vendita approvati si è, infatti, sviluppato nei Comuni con numero di unità abitative SAP di proprietà fino a 1000, mentre nei territori con patrimonio SAP oltre i 1000 unità abitative il numero dei programmi approvati decresce in modo significativo. Il dato è da mettere in relazione alle crescenti difficoltà economiche e gestionali che incontrano i Comuni con più ridotta popolazione e patrimonio e alla conseguente spinta verso la ricerca di soluzioni originali e innovative per fornire servizi, anche attraverso l'integrazione tra i diversi settori comunali di intervento e la valorizzazione delle reti associative locali. Tabella n.6: Distribuzione dei programmi approvati al in relazione al numero di unità abitative SAP di proprietà degli Enti. Numero di Numero di unità abitative di Alienazione e programmi Alienazione Valorizzazione proprietà valorizzazione approvati Patrimonio SAP fino a Patrimonio SAP da 251 a Patrimonio SAP oltre Al 31 dicembre 2018 i programmi per l alienazione e la valorizzazione coinvolgono complessivamente 393 unità abitative, corrispondenti al 1,14% del patrimonio posseduto al 27 luglio dagli Enti proprietari che hanno presentato programmi di alienazione e valorizzazione alternativa alla vendita (pari a ). Tabella n.7: Elenco dei programmi per l alienazione e la valorizzazione approvati al con indicazione del numero di unità abitative destinate alla vendita e di quelle destinate alla temporanea sottrazione dal patrimonio adibito a servizi abitativi Enti proprietari: Comuni. Ente Proprietario Prov. Tipologia programma Dgr approvazione programma Data Dgr N. unità abitative in alienazione N. unità abitative in valorizzazione Pavia Pv Valorizzazione /07/ Sarezzo Bs Valorizzazione /06/ Bergamo Bg Valorizzazione /02/ Bollate Mi Alienazione /10/ Bolgare Bg Valorizzazione /10/ Brescia Bs Valorizzazione /06/ Bussero Mi Valorizzazione /06/ Data di entrata in vigore della Legge di riforma. 57

61 Pavia Pv Valorizzazione /07/ Gorgonzola Mi Valorizzazione /12/ Lograto Bs Valorizzazione /01/ Ospitaletto Bs Valorizzazione /11/ Gardone Val Trompia Bs Alienazione /11/ Grumello Cremonese Cr Alienazione /11/ Castro Bg Alienazione- Valorizzazione /11/ Curtatone Mn Alienazione- Valorizzazione /05/ Lambrugo Co Alienazione /02/ Lomello Pv Alienazione /02/ Mantova Mn Alienazione- Valorizzazione /06/ Mariano Comense Co Alienazione /12/ Paderno Dugnano Mi Alienazione /09/ Passirano Bs Alienazione /10/ Pontenossa Bg Alienazione- Valorizzazione /12/ Rudiano Bs Alienazione /06/ Sesto San Giovanni Mi Alienazione /11/ Sondrio So Valorizzazione /11/ Stezzano Bg Alienazione /12/ Vigevano Pv Valorizzazione /11/ Zanica Bg Valorizzazione /11/ Zelo Buon Persico Lo Alienazione /12/ Le Aziende per l edilizia residenziale pubblica di Aler Brescia Cremona Mantova e Aler Varese Como Monza Brianza Busto Arsizio hanno stimato l alienazione di 187 e la valorizzazione alternativa di 2 unità abitative. 58

62 Tabella n.8: Elenco dei programmi per l alienazione e la valorizzazione approvati al con indicazione del numero di unità abitative destinate alla vendita e di quelle destinate alla temporanea sottrazione dal patrimonio adibito a servizi abitativi Enti proprietari: Aler. Ente proprietario Tipologia programma Dgr approvazione programma Data Dgr N. unità abitative in alienazione N. unità abitative in valorizzazione Aler Brescia Cremona - Mantova Aler Varese Como Monza Brianza Busto Arsizio Aler Brescia Cremona - Mantova Aler Varese Como Monza Brianza Busto Arsizio Alienazione /12/ Valorizzazione /06/ Valorizzazione /10/ Alienazione /12/ I programmi per l alienazione e la valorizzazione alternativa alla vendita, approvati dal 2017 al 31 dicembre 2018, hanno quale presupposto, come previsto dalla normativa, scelte di economicità e razionalizzazione del patrimonio, al fine di incrementare le risorse disponibili per la riqualificazione di unità abitative sociali. I piani per l alienazione e la valorizzazione alternativa, approvati dal 2017 al 31 dicembre 2018, prevedono di generare un valore complessivo stimato in ,31 euro, al netto di oneri e tasse quantificati in ,25 euro. Si rimanda ai paragrafi successivi per un'analisi di dettaglio. Il reimpiego dei proventi stimati con i programmi approvati, è destinato a: Recupero e riqualificazione di almeno unità abitative, per un importo pari a ,24 euro; Messa a disposizione, attraverso acquisti e nuove costruzioni, di 109 nuovi unità abitative per un importo complessivo pari a euro. Tabella n.9: Elenco dei programmi per l alienazione e la valorizzazione approvati al con indicazione del valore generato, numero unità abitative recuperate, costruite e acquistate con i proventi. Enti proprietari: Comuni e Aler. Valore N. unità N. unità Ente Tipologia Anno Prov. Dgr generato abitative abitative proprietario programma approvazione recuperate nuove Aler Brescia- --- Alienazione , Cremona-Mantova 59

63 Aler Varese-Como- Monza Brianza- --- Valorizzazione , Busto Arsizio Pavia Pv Valorizzazione , Sarezzo Bs Valorizzazione , Bergamo Bg Valorizzazione , Bollate Mi Alienazione , Bolgare Bg Valorizzazione , Aler Brescia- Cremona-Mantova --- Valorizzazione , Brescia Bs Valorizzazione , Bussero Mi Valorizzazione , Pavia Pv Valorizzazione , Gorgonzola Mi Valorizzazione , Lograto Bs Valorizzazione , Ospitaletto Bs Valorizzazione , Aler Varese-Como- Monza Brianza- --- Alienazione , Busto Arsizio Gardone Val Trompia Bs Alienazione , Grumello Cremonese Cr Alienazione , Castro Bg Alienazione- Valorizzazione , Curtatone Mn Alienazione- Valorizzazione , Lambrugo Co Alienazione ,00-3 Lomello Pv Alienazione , Mantova Mn Alienazione- Valorizzazione , Mariano Comense Co Alienazione , Paderno Dugnano Mi Alienazione , Passirano Bs Alienazione , Pontenossa Bg Alienazione- Valorizzazione , Rudiano Bs Alienazione , Sesto San Giovanni Mi Alienazione , Sondrio So Valorizzazione , Stezzano Bg Alienazione , Vigevano Pv Valorizzazione , Zanica Bg Valorizzazione ,91 8 Zelo Buon Persico Lo Alienazione , Totale ,

64 2.5.2 I programmi per l alienazione I programmi che prevedono l alienazione di unità abitative sono complessivamente 18, di cui 4 approvati nel 2017 e 14 nel 2018, e stimano l alienazione di 276 unità abitative: I Comuni hanno richiesto autorizzazione all'alienazione di 89 unità abitative, importo corrispondente al valore del 3,7% del patrimonio posseduto dagli Enti; Le Aler hanno richiesto autorizzazione all'alienazione di 187 unità abitative, importo corrispondente al valore del 0,7% del patrimonio posseduto, largamente inferiore alla soglia massima del 5% di patrimonio alienabile. I 276 unità abitative messi in vendita, identificati in coerenza con gli articoli n. 29 e 30 della Legge regionale n. 16/2016, presentano le seguenti caratteristiche: 245 sono liberi perché non assegnati o sfitti per carenze manutentive; 31 sono occupati dai rispettivi assegnatari. Tabella n.10: Elenco dei programmi per l alienazione approvati al con indicazione: della tipologia di unità abitative destinate alla vendita, prezzo di messa in vendita e valore generato Enti proprietari: Comuni 6. Riduzione N. unità N. unità Prezzo messa Valore Ente Tipologia Anno N. unità costi di Prov. abitative abitative in vendita generato proprietario programma Dgr abitative gestione assegnate libere Gardone Val Trompia Bs Alienazione ,00 0, ,00 Grumello Cremonese Cr Alienazione ,60 0, ,60 Castro Bg Alienazione- Valorizzazione , , ,48 Curtatone Mn Alienazione- Valorizzazione ,00 0, ,00 Bollate Mi Alienazione ,75 0, ,75 Lambrugo Co Alienazione ,00 0, ,00 Lomello Pv Alienazione ,00 15, ,00 Mantova Mn Alienazione- Valorizzazione ,00 0, ,00 Mariano Comense Co Alienazione ,00 0, ,00 Paderno Dugnano Mi Alienazione , , ,89 Passirano Bs Alienazione ,00 0, ,00 Pontenossa Bg Alienazione- Valorizzazione ,00 270, ,00 Rudiano Bs Alienazione , , ,26 Sesto San Giovanni Mi Alienazione ,50 0, ,50 6 Per i programmi misti (comprensivi di alienazioni e valorizzazioni), i dati della tabella si riferiscono solo alle alienazioni. 61

65 Stezzano Bg Alienazione ,00 50, ,00 Zelo Buon Persico Lo Alienazione ,20 0, ,20 Totale , , ,68 Tabella n.11: Elenco dei programmi per l alienazione approvati al con indicazione: della tipologia di unità abitative destinate alla vendita, prezzo di messa in vendita e valore generato Enti proprietari: Aler. N. unità N. unità Prezzo Riduzione N. totale di Ente Anno abitative abitative messa in costi di Valore generato unità abitative proprietario Dgr assegnate poste libere poste in vendita gestione poste in vendita in vendita vendita Aler Brescia Cremona Mantova , , ,18 Aler Varese Como Monza Brianza Busto , , ,68 Arsizio Totale Come evidenziato dalle tabelle precedenti, il valore complessivo generato dai programmi di vendita nel biennio 2017/2018 è stimato in ,54 euro, di cui ,54 euro derivano dalla riduzione dei costi di gestione del patrimonio a carico dell'ente proprietario, in seguito alla procedura di alienazione. Il totale stimato degli incassi di vendita, al netto degli oneri e tasse preventivati in ,49 euro, è finalizzato al seguente reimpiego: Opere di riqualificazione e manutenzione con il recupero di almeno unità abitative, per un importo di opere pari a ,38 euro; Acquisto e nuova costruzione di 109 unità abitative per un valore complessivo di euro. I Comuni stimano la messa in vendita di 89 unità abitative, il recupero di almeno 898 unità abitative e l acquisto di 3 nuovi unità abitative. Tabella n.12: Distribuzione dei programmi per provincia con rapporto tra numero di unità abitative destinate all alienazione e numero di unità abitative recuperate e di nuova acquisizione (acquistate/costruite) con i proventi derivanti dalle vendite. Enti proprietari: Comuni. Provincia N. di unità abitative messe in vendita Stima di unità abitative recuperate Stima di nuove unità abitative Milano Brescia Bergamo Como

66 Mantova Lodi Pavia Cremona Totale Le Aziende per l edilizia residenziale, Aler Brescia e Aler Varese Como-Monza Brianza Busto Arsizio, stimano la vendita di 187 unità abitative sfitti per carenze manutentive per recuperare unità abitative. Tabella n.13: Distribuzione dei programmi per provincia, con rapporto tra numero di unità abitative destinate all alienazione e numero di unità abitative recuperate e di nuova acquisizione (acquistate/costruite) con i proventi derivanti dalle vendite. Enti proprietari: Aler. Ente N. di unità abitative messe in Stima di unità abitative Stima di nuove unità vendita recuperate abitative Aler Brescia Cremona Mantova Aler Varese Como Monza Brianza Busto Arsizio Totale I programmi per la valorizzazione alternativa alla vendita Ulteriori 19 programmi prevedono la valorizzazione alternativa alla vendita di 117 unità abitative, attraverso la loro temporanea sottrazione dal patrimonio abitativo adibito a SAP: gli unità abitative rappresentano una quota pari alla percentuale del 0.34 % del patrimonio posseduto dagli Enti proprietari che hanno presentato programmi per l alienazione e la valorizzazione alternativa alla vendita, corrispondente a unità abitative. Sul totale delle valorizzazioni approvate al 31 dicembre 2018, tredici programmi stimano la durata massima prevista dalla Legge di 15 anni, uno di 8 anni, due di 5 anni, 2 di 3 anni e uno di 2 anni. 63

67 Tabella n. 14: Elenco dei programmi per la valorizzazione alternativa approvati con indicazione della durata del piano e del numero di unità abitative coinvolti. Enti proprietari: Comuni. 7 N. unità Ente Tipologia Anno Durata Prov. Dgr abitative in proprietario programma approvazione programma valorizzazione Pavia Pv Valorizzazione Sarezzo Bs Valorizzazione Bergamo Bg Valorizzazione Bolgare Bg Valorizzazione Brescia Bs Valorizzazione Bussero Mi Valorizzazione Pavia Pv Valorizzazione Gorgonzola Mi Valorizzazione Lograto Bs Valorizzazione Ospitaletto Bs Valorizzazione Castro Bg Alienazione- Valorizzazione Curtatone Mn Alienazione- Valorizzazione Mantova Mn Alienazione- Valorizzazione Pontenossa Bg Alienazione- Valorizzazione Sondrio So Valorizzazione Vigevano Pv Valorizzazione Zanica Bg Valorizzazione I programmi per la valorizzazione alternativa presentati da Aler Brescia Cremona Mantova e da Aler Varese Como Monza Brianza Busto Arsizio stimano il coinvolgimento di soli 2 unità abitative, esclusi temporaneamente dalla destinazione a SAP per un arco temporale più limitato rispetto a quello adottato dai Comuni, fino a un massimo di tre anni. 7 Per i programmi misti (comprensivi di alienazioni e valorizzazioni), i dati della tabella si riferiscono solo alle valorizzazioni. 64

68 Tabella n. 15: Elenco dei programmi per la valorizzazione alternativa approvati con indicazione della durata del piano e del numero di unità abitative coinvolti. Enti proprietari: Aler. Durata Ente Tipologia Anno N. unità Dgr programma proprietario programma approvazione abitative val. alt. Aler Varese Como Monza Brianza Busto Valorizzazione Arsizio Aler Brescia Cremona Mantova Valorizzazione I programmi per la valorizzazione approvati nel biennio 2017/2018 prevedono le seguenti modalità di valorizzazione alternativa alla vendita: 65 unità abitative sono valorizzati attraverso la locazione nello stato di fatto a soggetti terzi; 18 unità abitative sono valorizzati attraverso la locazione a canone agevolato; 9 unità abitative sono valorizzati attraverso la destinazione a usi non residenziali; 25 unità abitative prevedono una valorizzazione mista tra la locazione nello stato di fatto e la destinazione di alcuni spazi a usi non residenziali integrati a supporto delle finalità complessive del progetto. Gli unità abitative oggetto di valorizzazione alternativa alla vendita presentano distribuzione territoriale di cui alla tabella sottoriportata. Tabella n. 16: Distribuzione geografica dei programmi approvati al , in relazione alle tipologie di valorizzazione adottate. Enti proprietari: Comuni. Provincia Unità abitative in Tipologia di valorizzazione valorizzazione Canone agevolato Locazione nello stato di fatto Usi non residenziali Forme miste Milano Bergamo Brescia Pavia Mantova Sondrio

69 Tabella n. 17: Distribuzione geografica dei programmi approvati al , in relazione alle tipologie di valorizzazione adottate. Enti proprietari: Aler. Enti proprietari Unità abitative in Tipologia di valorizzazione valorizzazione Canone agevolato Locazione nello stato di fatto Usi non residenziali Aler Brescia- 1 1 Cremona-Mantova Aler Varese-Como- 1 1 Monza Brianza- Busto Arsizio Forme miste Si rilevano alcune macro aree di beneficiari verso le quali i programmi per la valorizzazione sono stati rivolti: Nuclei familiari sfrattati in condizione di emergenza abitativa; Nuclei familiari mono-genitoriali con figli a carico (tra cui i coniugi separati e le madri sole); Soggetti in condizioni di particolare fragilità sociale, tra cui homeless, ex carcerati, minori soli, etc.; Donne vittime di violenza; Persone diversamente abili, anche nella prospettiva del cosiddetto "Dopo di noi"; Anziani; Individui caratterizzati da maggiore capacità reddituale e in grado di sostenere canoni più elevati rispetto a quelli applicati ai SAP (studenti universitari; dipendenti della Corte d'appello); Associazioni senza scopo di lucro e laboratori di quartiere. Tabella n. 18: Distribuzione geografica degli unità abitative coinvolti nei programmi per la valorizzazione alternativa alla vendita, approvati al , in relazione alle classi di beneficiari. Enti proprietari: Comuni e Aler. Nuclei Soggetti in Individui Associazioni Enti Donne Numero Nuclei familiari condizioni di Persone con senza scopo proprietari vittime di unità familiari monogenitoriali fragilità nte abili economico laboratori di particolare diversame Anziani capacità di lucro e per di abitative sfrattati provincia violenza con figli sociale reddituale quartiere Bergamo 43 X X X X Brescia 23 X X X X Milano 6 X X Mantova 7 X X X Pavia 34 X X X X X X Sondrio 2 X Aler Brescia Cremona 1 X Mantova Aler Varese Como 1 X 66

70 Monza Brianza Busto Arsizio Le Aziende lombarde per l edilizia residenziale, Aler Brescia Cremona - Mantova e Aler Varese Como- Monza Brianza Busto Arsizio, in coerenza con il proprio mandato istituzionale, denotano una maggiore propensione a sviluppare interventi di valorizzazione rivolti alla riqualificazione e miglioramento della vita dei quartieri attraverso l utilizzo dei laboratori di quartiere o delle sedi di associazioni a livello locale. I programmi per la valorizzazione prevedono complessivamente: Interventi che comportano, attraverso opere di ristrutturazione, un incremento del valore degli immobili pari ad ,95 euro; Un maggiore gettito di canoni, nell'arco di validità dei programmi, stimato in ,60 euro; Una riduzione dei costi di gestione a carico dei soggetti proprietari, nell'arco di validità dei programmi, pari ad ,22 euro. Il valore generato, pari complessivamente ad ,77 euro, consentirà il recupero di almeno 281 unità abitative adibiti a Servizi Abitativi Pubblici (S.A.P.). Tabella n. 19: Elenco programmi per la valorizzazione approvati al con indicazione del numero di unità abitative coinvolte e valore generato. Enti proprietari: Comuni. 8 Ente proprietario Prov. Tipologia programma Dgr Anno Durata N. unità abitative Valore generato Bergamo Bg Valorizzazione ,00 Bolgare Bg Valorizzazione ,00 Brescia Bs Valorizzazione ,08 Bussero Mi Valorizzazione ,45 Castro Bg Alienazione Valorizzazione ,58 Pavia Pv Valorizzazione ,69 Pavia Pv Valorizzazione ,00 Sarezzo Bs Valorizzazione ,60 Curtatone Mn Alienazione Valorizzazione ,95 Gorgonzola Mi Valorizzazione ,00 Lograto Bs Valorizzazione ,78 Mantova Mn Alienazione Valorizzazione ,84 8 Per i programmi misti (comprensivi di alienazioni e valorizzazioni), i dati della tabella si riferiscono solo alle valorizzazioni. 67

71 Ospitaletto Bs Valorizzazione ,00 Pontenossa Bg Alienazione Valorizzazione ,00 Sondrio So Valorizzazione ,42 Vigevano Pv Valorizzazione ,00 Zanica Bg Valorizzazione ,91 Totale ,30 Ente proprietario Aler Brescia Cremona Mantova Aler Varese Como Monza Brianza Busto Arsizio Tabella n. 20: Elenco programmi per la valorizzazione approvati al con indicazione del numero di unità abitative coinvolte e valore generato. Enti proprietari: Aler. Tipologia N. unità programma Dgr Anno Durata abitative Valore generato Valorizzazione ,94 Valorizzazione ,53 Totali , Stato di fatto della fase di rendicontazione dei programmi per l alienazione e la valorizzazione alternativa alla vendita Ai sensi della Legge regionale n. 16/2016 e della Dgr n. 6072/2016, i programmi per l alienazione e la valorizzazione alternativa alla vendita devono essere rendicontati annualmente al 31 dicembre per consentire il monitoraggio dello stato di avanzamento delle attività previste, nonché del riutilizzo dei proventi generati. Tutti i programmi approvati sono ancora in fase di attuazione o, come la maggior parte dei programmi di valorizzazione, devono ancora essere avviati concretamente: i dati a disposizione offrono, pertanto, solo un primo elemento di riscontro a due anni dall introduzione delle nuove previsioni normative. Sul totale dei 33 programmi approvati sono pervenute 26 rendicontazioni sullo stato di avanzamento delle attività, quota corrispondente al 79% del totale 9. 9 Non sono state presentate le rendicontazioni di 7 programmi, di cui 2 per l alienazione (uno attivo nella provincia di Bergamo e l altro nella provincia di Brescia), 4 per la valorizzazione alternativa (tre attivi nella provincia di Brescia e uno nella provincia di Milano), 1 piano misto (alienazione e valorizzazione) attivo nella provincia di Mantova. E opportuno precisare che, delle 7 rendicontazioni non pervenute alla data del , 3 sono relative a programmi approvati nei mesi di novembre e dicembre 2018 (2 di valorizzazione - uno attivo nella provincia di Milano e l altro nella provincia di Brescia e 1 per l alienazione - attivo nella provincia di Bergamo), momenti troppo prossimi per consentire di attivare realizzazioni consuntivabili. 68

72 Il valore complessivamente generato risulta, a fine 2018, pari a ,55 euro, importo corrispondente al 17,4 % di quello stimato in fase di approvazione dei programmi. Risulta inoltre effettuato il reimpiego di euro, importo corrispondente al 2,4 % delle risorse incassate dagli Enti, con interventi di riqualificazione su 22 unità abitative Rendicontazione dei programmi per l alienazione I dati emergenti dalle rendicontazioni documentano l avvenuta vendita di 54 unità abitative sui 251 previsti, con una quota di alienazione corrispondente a circa il 22 % del patrimonio posto in alienazione nei programmi. La vendita dei 54 unità abitative ha generato un ricavo pari a ,77 euro, di cui, nel corso del 2018, sono stati effettivamente incassati ,77 euro, valore corrispondente al 20 % rispetto a quello stimato in fase di approvazione dei programmi. Tali risorse non sono state ancora reimpiegate, essendo in gran parte appostate su lavori che saranno effettuati nel corso del 2019 e I dati confermano che i programmi per l alienazione si trovano nella fase iniziale di un processo non ancora del tutto avviato. Tabella n. 21: Esito delle rendicontazioni dei programmi per l alienazione approvati al Indicazione delle unità abitative vendute e del valore generato. Enti proprietari: Comuni 10. N. unità Ricavo di Ricavo Ente Tipologia Prov. Dgr Data Dgr abitative vendita incassato proprietario programma vendute Gardone Val Trompia Bs Alienazione /11/ , ,00 Grumello Cremonese Cr Alienazione /11/ , ,00 Lambrugo Co Alienazione /02/ ,00 0,00 Lomello Pv Alienazione /02/ , ,00 Curtatone Mn Alienazione- Valorizzazione /05/ , ,00 Paderno Dugnano Mi Alienazione /09/ ,00 0,00 Passirano Bs Alienazione /10/ ,00 0,00 Bollate Mi Alienazione /10/ , ,31 E dunque possibile considerare mancanti ai fini della presente relazione solo 4 rendicontazioni, di cui 2 relative a programmi per la valorizzazione alternativa alla vendita attivi nella provincia di Brescia, una relativa ad un programma per l alienazione attivo nella provincia di Brescia e il programma misto, alienazione e valorizzazione, attivo nella provincia di Mantova. 10 Per i programmi misti (comprensivi di alienazioni e valorizzazioni), i dati della tabella si riferiscono solo alle alienazioni. 69

73 Castro Bg Alienazione- Valorizzazione /11/ ,00 0,00 Sesto San Giovanni Mi Alienazione /11/ ,00 0,00 Mariano Comense Co Alienazione /12/ ,00 0,00 Pontenossa Bg Alienazione- Valorizzazione /12/ ,00 0,00 Zelo Buon Persico Lo Alienazione /12/ ,00 0,00 Tabella n. 22: Esito delle rendicontazioni dei programmi per l alienazione approvati al Indicazione delle unità abitative vendute e del valore generato. Enti proprietari: Aler. N. unità Ricavo di Ricavo Ente Tipologia Data di Prov. Dgr Data Dgr abitative vendita incassato proprietario programma vendita vendute Aler Brescia- Cremona-Mantova Aler Varese- Como-Monza Brianza-Busto Arsizio Bs Alienazione /12/ , ,00 Alienazione /12/ , , Rendicontazione dei programmi per la valorizzazione alternativa alla vendita La scarsità dei dati utili emergenti dalle rendicontazioni conferma di come le valorizzazioni necessitino di tempi lunghi per poter agire e tradursi in azioni reali. Dei 19 programmi approvati al 31 dicembre 2018 solo 3 risultano essere concretamente avviati, peraltro ancora in fase iniziale, e vedono la valorizzazione di 11 unità abitative su un totale di 117 unità abitative da valorizzare, quota corrispondente al 9 % del totale stimato nei programmi, con un valore complessivamente generato pari a ,78 euro (1 % del totale previsto). Le valorizzazioni si configurano quali dispositivi flessibili, utilizzati dagli Enti proprietari per gestire, in modo diversificato e integrato, problematiche connesse al tema dell abitare e alle nuove emergenze territoriali. Il valore aggiunto di questi programmi sembra essere quello di consentire agli Enti proprietari, che si trovano a sperimentare l adozione di nuove modalità operative finalizzate a costruire risposte a specifiche aree di bisogno e, al tempo stesso, a generare un valore economico vincolato al reinvestimento nel patrimonio abitativo pubblico, di acquisire nuove competenze e nuova cultura gestionale, integrata nell approccio e orientata a dare risposte alla domanda attraverso la messa a sistema delle risorse disponibili. 70

74 Allo stato attuale, più che dai risultati, le maggiori informazioni utilizzabili per cogliere quanto gli Enti proprietari riescano a recepire i nuovi indirizzi introdotti dalla Legge regionale n. 16/2016, provengono quindi dalle caratteristiche specifiche dei programmi. Occorre sottolineare che, in molti casi, l approvazione dei programmi sancisce la possibilità di avviare le azioni necessarie agli Enti proprietari per costruire partenariati pubblico privato, concessioni o complessi processi di progettazione partecipata per sostenere le finalità della valorizzazione prevista Le esperienze di valorizzazione alternativa alla vendita. I casi emblematici dei comuni di Bergamo, Vigevano (PV), Sarezzo (BS) e Pontenossa (BG) I programmi per la valorizzazione alternativa alla vendita possono generare reali processi di cambiamento dell approccio con cui gli Enti proprietari sviluppano le politiche abitative, trasformando l alloggio adibito a SAP in una effettiva opportunità per interconnettere diverse fonti di finanziamento e generare nuovo valore sociale ed economico. I programmi approvati nei Comuni di: Bergamo, Brescia, Vigevano, Sarezzo (BS) e Pontenossa (BG), rappresentano un esempio di questo nuovo approccio L esperienza di valorizzazione del Comune di Bergamo Il Comune di Bergamo ha predisposto un programma per la valorizzazione alternativa di 14 unità abitative pubbliche da destinarsi alla locazione nello stato di fatto per 15 anni a soggetti del terzo settore, approvato da Regione Lombardia con Dgr del 26 febbraio 2018, n È stato utilizzato lo strumento della valorizzazione del patrimonio adibito a servizi abitativi pubblici per rispondere a diverse criticità rilevate nel territorio, perseguire l economicità nella gestione del patrimonio e rinforzare nel contempo nuove forme di partenariato pubblico privato per migliorare la rete dei servizi sociali. Il Comune ha rilevato alcune peculiarità locali: Il patrimonio pubblico adibito a SAP situato in Citta Alta è caratterizzato da alloggi storici, di pregio, spesso difficilmente assegnabili per la presenza di barriere architettoniche e la difficile accessibilità degli immobili con mezzi di trasporto, ragioni che rendono più difficoltosa l accettazione da parte dei potenziali assegnatari. Gli unità abitative richiedono inoltre interventi di manutenzione onerosi; Una consolidata rete del terzo settore attiva nella gestione di progetti a rilevanza sociale, rivolti a diverse categorie di beneficiari: rifugiati politici, adulti e famiglie in condizione di povertà assoluta, ecc.; 71

75 L area di Città Alta è sottoposta a tensioni derivanti, da una parte, dai rischi di gentrificazione, dovuti all innalzamento dei valori immobiliari e, dall altra, a rischi di riduzione dei residenti e di conseguente desertificazione commerciale. Il Comune ha quindi deciso di diversificare l utilizzo di 14 alloggi a servizi abitativi pubblici, destinandoli, attraverso la locazione nello stato di fatto, a soggetti del terzo settore e all Università. La valorizzazione prevede la destinazione degli unità abitative ai seguenti progetti: Residenze per studenti fuori sede iscritti all Università di Bergamo; PONTE - per il reinserimento sociale e l accompagnamento alla totale autonomia di donne maltrattate; SIA - sostegno per l inclusione attiva di famiglie in condizione di povertà all interno della Strategia Europa 2020: Per una crescita intelligente, sostenibile e inclusiva, per il contrasto alla grave emarginazione adulta e alla condizione dei senza fissa dimora; CARCERE E TERRITORIO - per attività di reintegrazione sociale di detenuti ed ex detenuti; SPRAR - Sistema di protezione per richiedenti asilo e rifugiati, destinazione di unità abitative per l accoglienza integrata 11. Il programma di valorizzazione ha inoltre favorito l utilizzo integrato di diverse tipologie di finanziamento stanziate a favore di particolari aree di bisogno: Fondo nazionale Sistema di protezione per richiedenti asilo e rifugiati (SPRAR); Fondi sociali europei nell ambito della strategia europea 2020, Programma operativo nazionale inclusione e fondo aiuti europei agli indigenti, per la destinazione di unità abitative a famiglie e adulti in condizione di grave povertà; Fondi dell Università di Bergamo per la ristrutturazione delle unità abitative destinate agli studenti fuori sede; Fondi regionali e del privato sociale per la destinazione delle unità abitative a donne maltrattate e a detenuti o ex-detenuti. Oltre a generare valore sociale attraverso il consolidamento delle reti locali tra soggetti privati e pubblici, è prevista la generazione di un valore complessivo stimato in ,00 euro, corrispondente all incremento del valore del patrimonio pubblico adibito a SAP. 11 Il progetto è attualmente in fase di ridefinizione, in seguito alle recenti modifiche normative di livello nazionale. 72

76 l esperienza di valorizzazione del Comune di Vigevano (PV) Il Comune di Vigevano (PV) ha predisposto un programma per la valorizzazione alternativa alla vendita di 25 unità abitative da destinarsi alla locazione nello stato di fatto a soggetti del terzo settore, per 15 anni, approvato da Regione Lombardia, con Dgr del 5 novembre 2018, n Il Comune ha deciso di avviare il programma tenendo conto dell esigenza di recuperare un edificio storico, sito in via Riberia, rimasto sfitto da molti anni per carenze manutentive, ma anche dei dati emergenti da un analisi del fabbisogno abitativo e sociale condotta nel proprio territorio. Si evidenziavano le seguenti criticità: La carenza di servizi residenziali destinati alla tutela dei minori; L incremento delle condizioni di grave disagio familiare; La necessità di adottare provvedimenti di urgenza per la tutela dei minori e dei nuclei mammabambino. Lo stabile sarà offerto in concessione a soggetti del privato sociale, per costituire il Polo di via Riberia, un polo territoriale di accoglienza a supporto dell integrazione sociale, nel quale si attueranno diverse tipologie di servizi: Una comunità educativa per minori e nuclei mamma-bambino; Unità abitative protette per donne maltrattate; Servizi di aggregazione diurna, laboratori, esperienze di formazione; Sostegno alla ricerca lavorativa e re-inserimento sociale attraverso l apertura di un ristorante sociale; Servizio di ascolto e informazione del personale sanitario e psicosociale. Il valore generato dalla valorizzazione deriva: Dall ottimizzazione delle risorse destinate alle politiche sociali e dalla riduzione del ricorso alle esternalizzazioni; Dalla riduzione dei costi di gestione dell edificio inutilizzato da anni; Dalla riqualificazione funzionale, non solo strutturale, dell immobile, trasformato in un nuovo punto di riferimento per tutti i Comuni afferenti al piano di zona. Il programma per la valorizzazione alternativa ha infine rappresentato l occasione per rafforzare la struttura di governance adottata dal Comune per la gestione dei servizi sociali, ampliando l ambito di intervento dell azienda speciale ASMV, Azienza Speciale Multiservizi del comune di Vigevano, soggetto giuridico cui è affidata la regia dell intero progetto. 73

77 Il valore generato dal programma è stimato in ,00 euro, di cui ,00 euro relativi all incremento del valore del patrimonio abitativo pubblico e ,00 euro relativi alla riduzione dei costi di gestione L esperienza di valorizzazione dei Comuni di Sarezzo (BS) e Pontenossa (BG) Il Comune di Sarezzo (BS) ha predisposto un programma per la valorizzazione alternativa di un immobile, composto di tre unità abitative sfitte per carenze manutentive, da destinare alla locazione a canone agevolato per 15 anni per costituire una filiera di servizi adibiti all housing sociale rivolti a persone e famiglie disagiate, approvato da Regione Lombardia con Dgr del 30 giugno 2017, n La scelta di valorizzazione alternativa del patrimonio pubblico ha consentito al Comune di ridurre le spese derivanti dalla riqualificazione dell immobile sfitto per carenze manutentive e nel contempo di predisporre nuove risposte abitative ai nuclei familiari con persone disabili e in condizione di particolare fragilità. Il Comune ha utilizzato parte dei finanziamenti stanziati dall A.T.S., Agenzia per la tutela della salute, per la ricerca di opportunità abitative per persone disagiate e famiglie svantaggiate, per l attuazione del programma. Anche in questa esperienza, la valorizzazione si è rivelata un dispositivo capace di sostenere il Comune nelle scelte di economicità della gestione del patrimonio introducendo, al tempo stesso, soluzioni innovative nella gestione di specifiche questioni locali, attraverso la presa in carico integrata di problematiche connesse al disagio sociale. La diversificazione funzionale degli unità abitative adibiti a servizi abitativi pubblici prevede la generazione di un valore quantificato in ,60 euro, di cui ,00 euro relativi all incremento del valore del patrimonio pubblico. L esperienza del Comune di Pontenossa (BG) si inserisce nelle tipologie dei casi già illustrati e descrive l uso della valorizzazione come strumento di riqualificazione del patrimonio pubblico adibito a SAP integrato all attuazione di specifici interventi connessi alla condizione di disagio sociale. Il programma per la valorizzazione del patrimonio abitativo pubblico predisposto dal Comune, approvato con Dgr del 3 dicembre 2018, n. 935, è nato dalla necessità di ridurre le spese di manutenzione e rispondere in modo efficace alla crescente richiesta di presa in carico di persone anziane. Il Comune ha deciso di destinare 13 unità abitative adibite a servizi abitativi pubblici, alla locazione a canone agevolato ad anziani inseriti nei programmi di residenzialità Leggera, al fine di offrire un servizio integrato di mantenimento della propria autonomia abitativa, supportato da un assistenza socio sanitaria continuativa. 74

78 Il valore generato dal progetto è stimato in ,00 euro, di cui ,00 euro derivanti dall incremento del valore del patrimonio abitativo adibito a SAP Considerazioni I programmi di valorizzazione alternativa alla vendita rappresentano, in particolar modo per i Comuni di medio-piccola dimensione, un utile strumento per affrontare le maggiori criticità nella gestione del patrimonio, anche a fronte dell'avvenuta riduzione dei finanziamenti esplicitamente indirizzati al mantenimento e all'incremento del patrimonio adibito a servizi abitativi. Tali programmi sembrano configurarsi inoltre come strumenti, dotati di grande flessibilità, adottati dagli Enti proprietari per la presa in carico di domande di aiuto formulate da specifiche tipologie di beneficiari percepite come rilevanti nel territorio locale, attraverso una stretta integrazione tra le politiche abitative e di gestione del patrimonio di proprietà e le politiche sociali e socio-assistenziali e la costruzione di reti di attori (pubblici, privati e del terzo settore). Attraverso i programmi di valorizzazione l Ente proprietario ha la possibilità di rigenerare valore sociale, attivare nel breve periodo la presa in carico di specifiche fragilità più evidenti a livello locale e sostenere nel lungo periodo la generazione di valore economico patrimoniale da reinvestire nella riqualificazione degli unità abitative. Emerge la capacità degli Enti proprietari di utilizzare in modo trasversale e integrato le fonti di finanziamento erogate per specifiche tipologie di beneficiari, ottimizzando la spesa pubblica locale: in 11 programmi per la valorizzazione alternativa alla vendita, sono stati utilizzati i finanziamenti stanziati da altri Assessorati regionali o da altre Amministrazioni pubbliche di livello nazionale, in particolare per donne vittime di violenza e disabili. 75

79 2.6 I progetti di rigenerazione urbana: Quartiere Lorenteggio (Milano) e Comune di Bollate (Mi) Accordo di Programma Quartiere Lorenteggio (POR FESR ASSE V e POR FSE ASSE II Azioni E 9.4.2) Il programma di rigenerazione urbana per il quartiere Lorenteggio, concretizzatosi amministrativamente attraverso la sottoscrizione il 3 maggio 2016 di un Accordo di Programma tra Regione Lombardia, Comune di Milano e ALER Milano ed attualmente in corso di aggiornamento, attiva azioni integrate agendo sia sulla qualità dell abitare degli unità abitative di ERP, che su un processo di integrazione sociale ed economica delle famiglie in difficoltà. Si prevede infatti, oltre alla riqualificazione di cinque ambiti di edilizia residenziale pubblica (SAP) di proprietà ALER Milano per semplicità così individuati: via Lorenteggio 181, via Lorenteggio 179, via Manzano 4, via Segneri 3 e via Giambellino 150 (indicati nella planimetria di seguito riportata 12 ) - anche la realizzazione di un intervento di ecoefficientamento di una scuola di infanzia, la riqualificazione del sistema di illuminazione pubblica dotato di servizi smart (videosorveglianza, monitoraggio traffico e inquinamento), l attivazione di un laboratorio sociale per l accompagnamento dei residenti nel processo di forte modificazione del quartiere 13 e di rafforzamento della coesione interna ed esterna, l attivazione di azioni per il sostegno delle famiglie caratterizzate da fragilità economica, avvio e rafforzamento di imprese sociali. Inoltre, alle opere/azioni finanziate con risorse POR fin qui descritte, sono previsti: Altri interventi finanziati con risorse del bilancio regionale riguardanti gli edifici SAP, quali opere di bonifica amianto, ristrutturazione di unità abitative per consentire il trasferimento delle famiglie ed acquisto di unità abitative di proprietà di privata collocati negli edifici oggetto di riqualificazione; Interventi finanziati con risorse del bilancio comunale o con risorse PON Metro relativi alla realizzazione della nuova biblioteca e di una nuova pista ciclabile, alla riqualificazione biblioteca esistente, ad opere di riqualificazione viabilistica e del verde attrezzato, oltre a Iniziative e progetti per imprese innovazione sociale. 12 Per tutti è prevista la demolizione e ricostruzione ad eccezione di via Segneri 3 dove la ricostruzione, come concordato con il Comune di Milano, avverrà solo a seguito di disponibilità di risorse dovute a ribassi d asta; allo stesso modo per via Manzano 4 si prevede al momento la demolizione di 4 edifici e la ricostruzione di Il quartiere è interessato anche dal passaggio trasversale della linea MM4 con fermata nel cuore dello stesso. 76

80 Stato di avanzamento al 31 dicembre 2018 Riqualificazione edifici erp (FESR) Lorenteggio 181 la riqualificazione, partita da tale ambito, ha visto la demolizione del primo edificio lo scorso ottobre; cui seguiranno la demolizione dei due edifici adiacenti e la ricostruzione dei tre fabbricati. La presenza accertata di inquinanti e un approfondimento tecnico relativo al discomfort abitativo relativo al trasferimento agli unità abitative delle vibrazioni dovute al passaggio dei convogli della nuova linea metropolitana ha fatto traslare i tempi previsti per l avvio dei lavori, la cui conseguenza è stata l ingenerarsi di una situazione critica sotto il profilo della sicurezza igienica e sociale dell ambito a causa di un forte incremento delle occupazioni abusive. Per risolvere la quale si è modificata la modalità d intervento per giungere all avvio delle opere di demolizione dei due edifici esistenti nel più breve tempo possibile, ovvero entro l estate e inizio lavori nei primi mesi del Lorenteggio 179 e Manzano 4 (demolizione dei 4 edifici esistenti e ricostruzione di 2 edifici) le indagini relative allo stato di contaminazione dei terreni ha mostrato una situazione diffusa che necessita di opere di bonifica in tutti gli ambiti d intervento previsti. Per gli edifici di questi civici che costituiscono nel cronoprogramma il secondo lotto di riqualificazione si prevede l avvio delle demolizioni nei primi mesi del 2020 e quindi l avvio dell attività di trasferimento degli abitanti nella prossima primavera, considerando che si tratta complessivamente di circa 140 famiglie presenti. Manzano 4 (demolizione e ricostruzione degli altri 2 edifici), Segneri 3 (demolizione), Giambellino 150 (demolizione e ricostruzione) sono in corso a vario livello le fasi di progettazione, in linea di massima al momento si ipotizza un avvio delle opere di sottofondazione per la primavera/estate 2020, sono però in corso approfondimenti in merito alla revisione complessiva dei costi sulla base delle risorse necessarie alle operazioni di bonifica, oltreché all individuazione di soluzioni abitative temporanee per le famiglie occupanti senza titolo. Mobilità delle famiglie nel maggio scorso ALER ha concluso lo spostamento dei 46 nuclei familiari occupanti (regolari e occupanti senza titolo cui è stato riconosciuto lo stato di necessità) i tre edifici dell ambito Lorenteggio 181. Il protrarsi della data di inizio dei lavori a seguito dei diversi elementi tecnici sopraggiunti ha comportato il verificarsi di continue occupazioni abusive, nonostante la realizzazione di opere di protezione da parte di ALER, creando un generale stato di insicurezza. Dal censimento effettuato da ALER lo scorso 17 luglio, risultavano essere 11 gli occupanti abusivi nei tre edifici. Con il Prefetto si è concordato un intervento di sgombero ed un programma di opere previsto da ALER Milano per la messa in sicurezza che sarà realizzato dalla stessa immediatamente a seguire l attività di trasferimento dei nuclei presenti, a valere sulle risorse del bilancio regionale. L individuazione e l onere economico di edifici/unità abitative in cui trasferire le famiglie 77

81 abusivamente presenti negli edifici oggetto di riqualificazione costituisce al momento un tema all ordine del giorno, vista la consistenza in termini numerici delle stesse. Acquisizione unità abitative di proprietà di terzi ALER Milano ha acquisito, con risorse a valere sul bilancio regionale, 9 unità abitative di proprietà di terzi appartenenti agli edifici oggetto di riqualificazione. Per completare l acquisizione ne mancano tre, atti che dovrebbero essere perfezionati nel corso di quest anno; altri 15 unità abitative sono stati acquisiti tramite permute con i proprietari. Ristrutturazione di singoli unità abitative da parte di ALER ALER sta procedendo a riqualificare 272 unità abitative con risorse regionali non appartenenti agli edifici oggetto di abbattimento che risultato liberi nel quartiere; 79 sono già stati recuperate e 34 sono il lavorazione. Altre azioni FESR Ecoefficientamento della scuola d infanzia a seguito di condivisione della proposta progettuale tra Comune e Regione Lombardia, si sta concludendo la redazione del progetto esecutivo la cui validazione si prevede sarà effettuata nella primavera L inizio lavori è previsto per novembre 2019 e la conclusione nel Illuminazione pubblica a seguito di condivisione della proposta progettuale tra Comune e Regione Lombardia è in corso il perfezionamento esecutivo del progetto da parte del Comune; l inizio lavori è previsto nell autunno 2019 con conclusione nella primavera del Avvio/promozione imprese sociali a seguito di richiesta da parte del Comune di estendere la platea dei beneficiari anche alle imprese profit (ora il POR FESR prevede solo le imprese no profit) per creare maggiori sinergie con le azioni PON Metro attivate sullo stesso ambito, è in corso con l Autorità di Gestione FESR l approfondimento per l attuazione. Si prevede comunque la pubblicazione del bando per la fine Azioni FSE Attivazione laboratorio sociale il 10 gennaio scorso si è chiuso il termine per la presentazione delle offerte per un servizio di accompagnamento sociale di durata triennale, il cui bando è stato pubblicato dal Comune il 9 novembre 2018, dopo aver condiviso i contenuti con Regione Lombardia. Si prevede l avvio del servizio in aprile Sostegno alle famiglie con fragilità economica il 28 dicembre scorso si è chiuso il termine per la presentazione delle proposte progettuali per l attuazione delle azioni, il cui avviso è stato pubblicato 78

82 il 9 novembre 2018, dopo aver condiviso i contenuti con Regione Lombardia. Il progetto si avvierà a marzo Altre azioni/opere in capo al Comune di Milano ed a valere sul bilancio comunale o risorse PON METRO Realizzazione della nuova biblioteca progetto definitivo in itinere, progetto esecutivo da realizzare entro l estate 2019; l inizio lavori è previsto nei primi mesi del Riqualificazione viabilistica 1 stralcio (via Giambellino tratto piazza Tirana Largo Gelsomini) la procedura di gara è conclusa, attualmente in fase di ricorso. L inizio dei lavori è da definire con conclusione prevista in 400 gg. 2 stralcio (via Segneri, via Odazio e strade interne al quartiere) il progetto definitivo/esecutivo è in itinere, la gara per l affidamento dei lavori è prevista nel 1 semestre Pista ciclabile in corso la conclusione del progetto definitivo, prevista la redazione del progetto esecutivo entro dicembre L inizio dei lavori è previsto nel marzo 2020 con conclusione nella primavera Iniziative e progetti per le imprese di innovazione sociale avvio attività di animazione territoriale e co-design di nuovi servizi primavera 2019 e pubblicazione del bando per accedere al percorso di formazione/erogazione contributi a partire da maggio Hub dell innovazione da realizzare in via Giambellino 150 in corso il progetto definitivo. Interventi in capo al Comune di Milano a valere sul bilancio comunale da programmare in quanto subordinati a opere in corso di progettazione Trasformazione funzionale biblioteca esistente con annessa demolizione «casetta verde» via Odazio. Riqualificazione del verde pubblico dell area di via Odazio. Trasferimento mercato settimanale via Segneri. Sistemazione superficiale via Segneri in capo a M4 (parte competenza cantiere Linea 4) Accordo di Programma Comune di Bollate (POR FESR ASSE V e POR FSE ASSE II Azioni E 9.4.2) Il programma di rigenerazione relativo all ambito urbano in cui si colloca il patrimonio SAP di proprietà di ALER Milano, concretizzatosi amministrativamente attraverso l approvazione del DPGR n. 638 del 30 marzo 2017 di un Accordo di Programma tra Regione Lombardia, Comune di Bollate e ALER Milano e successivamente modificato con DAR n. 224 del 18 gennaio 2019, interessa l area individuata territorialmente 79

83 dalle vie Trento, Verdi, Vittorio Veneto e Repubblica, comprendendo anche la porzione su cui insistono gli edifici SAP di via Verdi. Una parte di territorio comunale dove sono collocate funzioni di servizio pubblico di rilievo (un complesso scolastico, un campo sportivo, un parco urbano che costituisce la congiunzione ideale con il Parco regionale delle Groane) in adiacenza al centro storico del Comune, ma caratterizzato da insediamenti in cui il disagio sociale si accompagna ad un forte disagio abitativo cui si sta cercando di rispondere attraverso interventi di ristrutturazione degli unità abitative finanziati con il Contratto di quartiere. Gruppi di edifici occupati da un tessuto sociale assai problematico che generano una discontinuità nella fruizione di due ambiti della città fortemente caratterizzati per i servizi urbani che offrono da un lato il centro storico con la sede del municipio e dall altro le attrezzature sportive-scolastiche e ricreative a causa del senso di insicurezza che provocano negli abitanti. Come nel caso della rigenerazione del quartiere Lorenteggio di Milano, le azioni previste agiscono con il duplice obiettivo di riqualificare il patrimonio edilizio SAP e di attivare un processo di integrazione sociale ed economica delle famiglie in difficoltà e sono sostanzialmente duplicate. Stato avanzamento al 31 dicembre 2018 Riqualificazione edifici SAP (FESR) In data 25 febbraio 2019 é stato affidato ad ILSPA l incarico per la realizzazione degli interventi di riqualificazione degli edifici SAP di via Verdi e la realizzazione di nuovi spazi da destinare a servizi all abitare sia in via Verdi che in via Turati. Altre azioni FESR Ecoefficientamento della scuola media di via Verdi a seguito di condivisione della proposta progettuale tra Comune e Regione Lombardia, il Comune di Bollate ha approvato ad ottobre 2018 il progetto esecutivo ed entro l anno in corso si prevede l avvio dei lavori. Illuminazione pubblica a seguito di condivisione della proposta progettuale tra Comune e Regione Lombardia è stato redatto il progetto e realizzati i lavori che si sono conclusi nel Avvio/promozione imprese sociali è in corso la predisposizione della proposta progettuale da parte del Comune. Azioni FSE Attivazione del laboratorio sociale e Sostegno alle famiglie con fragilità economica il Comune sta predisponendo la proposta progettuale e, nel caso del laboratorio sociale, si prevede entro l anno la pubblicazione del bando per la selezione del soggetto che gestirà il servizio. 80

84 Capitolo 3 Performances gestionali delle Aziende Lombarde per l Edilizia Residenziale Pubblica (ALER) 3.1 La gestione economica. Analisi bilanci di esercizio 2017 La Legge regionale 8 luglio 2016, n. 16 all art. 18 Bilancio e programmi di attività delle ALER prevede che: Il Presidente trasmetta alla Giunta regionale il bilancio di previsione e di esercizio e semestralmente la relazione sull'andamento della gestione finanziaria e sull'attuazione degli indirizzi stabiliti dalla Giunta regionale; Su tali atti la Giunta regionale formuli osservazioni ed eventuali rilievi entro sessanta giorni dal ricevimento. La Giunta regionale verifica le risultanze dei bilanci aziendali delle ALER al fine di trarre indicazione sullo stato del sistema delle Aziende, esprimendo le richieste di integrazione documentale o di chiarimento ritenute necessarie, anche al fine di formulare le osservazioni e i rilievi ai sensi dell art. 18 Legge regionale 8 luglio 2016, n. 16. Si tenga presente che, in base all impianto normativo esistente, ed in particolare all art. 7 della Legge regionale 16/2016, le Aziende sono enti pubblici di natura economica, dotati di personalità giuridica, di autonomia imprenditoriale e organizzativa, patrimoniale e contabile e di proprio statuto. Ne consegue che Regione Lombardia non ha il compito di approvare il bilancio di esercizio delle ALER, che anzi risulta pienamente approvato ed efficace quando viene trasmesso alla Giunta per le osservazioni sopra citate. I principali organi di controllo sui bilanci aziendali delle ALER sono quindi il Collegio Sindacale e, laddove tale attività non sia svolta dal Collegio stesso, la società incaricata della revisione e certificazione legale dei bilanci I risultati di bilancio I documenti di bilancio inerenti l annualità 2017 sono pervenuti entro la data prevista del 31 maggio 2018, coerentemente con il ciclo di programmazione annuale definito dalle Direttive regionali. L esercizio 2017 ha evidenziato, così come nel 2016 e nel 2015, un risultato di utile per tutte le cinque Aziende lombarde; è dall esercizio 2014, ovvero dall ultimo bilancio antecedente la riorganizzazione che ha accorpato le ALER, portandole a 5, che non viene registrato un risultato negativo, allora in ALER Lodi. La tabella sotto riportata evidenzia il risultato di bilancio delle aziende, nell ultimo triennio: 81

85 Utile Variazione Bg-Lc-So % Bs-Cr-Mn % Pv-Lo % Mi % Va-BA-Co-MB % Si evidenzia un aumento del risultato utile di esercizio in tutte le Aziende, con scostamenti dall annualità precedente piuttosto significativi: se si tralascia infatti il risultato di ALER Bergamo-Lecco-Sondrio, sostanzialmente analogo a quello dell esercizio precedente, gli incrementi variano dal 31% di Milano fino al 56% di Pavia-Lodi. La presenza di un risultato utile è elemento sicuramente positivo, per quanto non particolarmente significativo per valutare lo stato di salute aziendale, specie ricordando come le maggiori criticità, laddove presenti, si evidenzino a livello finanziario più che economico/patrimoniale. L utile di esercizio, infatti, non corrisponde necessariamente ad un positivo saldo di cassa, trattandosi il primo di un risultato di competenza che non viene sempre bilanciato da un effettiva movimentazione finanziaria: tale assunto generale è particolarmente veritiero per il settore di attività delle ALER, dove l incidenza della morosità (tipico caso di ricavo di competenza senza corrispondenza monetaria) è importante La gestione caratteristica Dall esame della gestione caratteristica si evidenzia la capacità dell Azienda di generare reddito: il reddito operativo della gestione caratteristica (totale valore della produzione [A] totale costi della produzione [B]); rappresenta, infatti, il risultato dell azienda al netto della componente finanziaria (proventi ed oneri), degli oneri fiscali e delle voci straordinarie 14. La tabella sotto riportata evidenzia il reddito operativo della gestione caratteristica delle cinque aziende, confrontato con quello del 2016: 14 Il recente D.Lgs. n. 139/2015 ha di fatto eliminato le componenti straordinarie di reddito e costo, ricomprendendole nelle voci Valore della produzione e Costi della produzione richiamate nel testo. 82

86 Reddito Operativo Variazione Bg-Lc-So % Bs-Cr-Mn % Pv-Lo % Mi % Va-BA-Co-MB % Tutte le ALER registrano un reddito operativo positivo; a differenza di quanto rilevato per l utile di esercizio non tutte le Aziende mostrano un incremento rispetto al 2016, registrandosi infatti una diminuzione per ALER Bergamo-Lecco-Sondrio ed ALER Brescia-Cremona-Mantova. In particolare in ALER Milano si evidenzia un incremento assai significativo, di oltre 7,2 milioni di euro. Il risultato della gestione caratteristica è un componente del conto economico; si tratta, quindi, di un risultato di competenza al quale non necessariamente corrisponde analoga movimentazione di cassa. Di seguito vengono approfondite le dinamiche seguite da ricavi e costi I ricavi Le fonti di ricavo delle ALER sono essenzialmente costituite dai canoni di locazione degli unità abitative, nonché, in misura decisamente minore, del patrimonio di unità diverse quali unità commerciali ed uffici. Le ALER dispongono inoltre di box posti auto, la cui locazione è, in alcuni casi, correlata all alloggio assegnato mentre in altri risulta a sé stante. Le locazioni sono in larga parte effettuate a canone sociale, la cui quantificazione è effettuata a norma di Legge e non è manovrabile liberamente dall Azienda. Ne consegue che le ALER operano in un regime di ricavi per lo più rigido e non direttamente governabile, se non facendo leva su alienazioni, valorizzazioni patrimoniali e gestioni o sulla quota residuale di unità diverse, come sopra richiamato. Valore della Produzione Variazione Bg-Lc-So % Bs-Cr-Mn % Pv-Lo % 83

87 Mi % Va-BA-Co-MB % Mentre ALER Bergamo-Lecco-Sondrio ed ALER Brescia-Cremona-Mantova aumentano il valore della produzione, le altre tre Aziende confermano o flettono i propri ricavi complessivi: la variazione negativa maggiore la registra Milano, per 2,4 milioni di euro. È interessante registrare che le due ALER che incrementano i ricavi operativi (+9% e +5% rispettivamente) sono le uniche che contraggono, anche in misura significativa, il reddito operativo; situazione determinata evidentemente da un incremento dei costi, per i cui dettagli si rimanda al paragrafo dedicato Valore della produzione Di cui: canoni di locazione Di cui: rimborsi dagli utenti Di cui: altro Bg-Lc-So Bs-Cr-Mn Pv-Lo Mi Va-BA-Co-MB La tabella sopra riportata suddivide il valore della produzione tra le componenti principali, che per sintesi si è ritenuto di aggregare in: Canoni di locazione; Rimborsi dagli utenti, che aggregano i rimborsi a vario titolo introitati da ALER: la voce più rilevante è generalmente costituita dalle utenze degli unità abitative per riscaldamento, acqua, energia elettrica; La voce residuale altro, aggrega tutte le altre voci di ricavo, quali variazioni in aumento delle rimanenze, contributi in conto esercizio ed altro. La struttura dei ricavi, ovvero l incidenza in percentuale delle macro-voci sul totale del valore della produzione, è rimasta sostanzialmente inalterata rispetto all esercizio precedente, confermando anche nei dati consuntivi 2017 la sostanziale rigidità delle entrate di ALER, costituita per oltre i due terzi dalla somma di canoni di locazione e rimborsi, essenzialmente di utenze condominiali. 84

88 I costi La componente dei costi sconta per sua stessa natura una forte rigidità strutturale di alcuni elementi (ad. es. il costo dell organico), cui aziende come ALER aggiungono altri elementi sostanzialmente costanti (utenze a rimborso, direttamente correlate al numero di unità abitative in carico, manutenzioni ordinarie). Si tratta di un evenienza che rende le ALER aziende particolarmente vulnerabili a fattori esterni (es. i prezzi del carburante, le condizioni metereologiche e la durata degli inverni), specie in considerazione del fatto di non poter compensare tali fattori con aumenti dei ricavi. Si riporta di seguito il confronto tra i costi dell esercizio 2017 ed il precedente 2016: Costi della produzione Variazione Bg-Lc-So % Bs-Cr-Mn % Pv-Lo % Mi % Va-BA-Co-MB % Come si può vedere ALER Bergamo-Lecco-Sondrio registra un incremento dei costi della produzione significativo (+ 3,1 milioni di euro, corrispondenti all 11%), elemento che vanifica l incremento del valore della produzione e determina il risultato negativo sopra riportato; si segnala inoltre il significativo decremento di costi ordinari registrato in ALER Milano (- 9,7 milioni di euro, corrispondenti al 4%). La composizione dei costi ordinari per ciascuna ALER è quella sotto riportata: 2017 Costi della produzione Di cui: servizi Di cui: personale Bg-Lc-So ,62% ,63% Bs-Cr-Mn ,89% ,81% Pv-Lo ,16% ,29% Mi ,35% ,67% 15 Il valore di Aler Milano differisce da quanto indicato nel bilancio CEE, pari a euro , in quanto è stato depurato della componente derivante dai custodi sociali (euro per 152 unità di personale al 31.12) per la quale l Azienda riceve un rimborso del 90% del totale da parte degli utenti. Tale operazione di rettifica consente una più diretta confrontabilità del dato con le altre Aziende lombarde, nelle quali tale categoria non è presente. 85

89 Va-BA-Co-MB ,10% ,08% La componente dei servizi rappresenta una voce contenitore di una pluralità di elementi, ma in sostanza comprende spese di amministrazione e generali, spese manutentive e servizi a rimborso a carico degli assegnatari, nonché gli interventi edilizi per le componenti non patrimoniali quali progettazione, direzione lavori, commissioni e collaudi, etc. La voce inerente il personale oscilla da un minimo di 15,63 % di ALER Bergamo-Lecco-Sondrio, fino ad un massimo del 19,29 % di ALER Pavia-Lodi: l incidenza rispetto al totale dei costi è influenzata da fattori quali, principalmente, il numero di dirigenti, il numero, l inquadramento e l anzianità dell organico. Senza riportare il dettaglio delle variazioni intercorse si precisa che entrambi i valori indicati (servizi e personale) risultano in diminuzione in ALER Milano (-12 % e -4 % rispettivamente), tuttavia la componente principale che determina la riduzione dei costi risulta essere la svalutazione dei crediti, una voce non monetaria legata alle valutazioni di congruità del fondo rischi su crediti, ovvero della morosità. Ne consegue che il fortissimo contenimento dei costi non va collegato ad una effettiva riduzione delle uscite monetarie. La voce servizi risulta invece in aumento in ALER Brescia-Cremona-Mantova e ALER Varese-Busto Arsizio- Como-Monza e Brianza (+6 % e + 7 % rispettivamente). Il personale Una delle voci di costo più rilevanti, come emerge anche dalla tabella sopra mostrata, è il costo del personale; si tratta di voce di forte rigidità e difficilmente comprimibile. La tabella seguente mostra il costo medio per unità di organico, rapportando il costo complessivo di bilancio e la pianta organica dell azienda, incluso il Direttore Generale. Personale Costo medio 16 Bg-Lc-So Bs-Cr-Mn Pv-Lo Mi Il numero di unità utilizzato ai fini del conteggio del presente valore medio è quello della presenza effettiva in base alla tipologia di contratto lavorativo e di porzione di anno lavorata (ad es. una unità a tempo pieno impiegata sei mesi pesa 0,5, mentre un part-time all 80% in servizio tutto l anno pesa 0,8). 86

90 Va-BA-Co-MB Come si vede il dato di minore costo è quello di ALER Milano, di poco inferiore a euro , mentre il picco maggiore è quello di ALER Brescia-Cremona-Mantova, con euro La variazione intervenuta dall anno precedente è rappresentata nella seguente tabella: Costo medio Costo medio Variazione Bg-Lc-So ,41% Bs-Cr-Mn ,30% Pv-Lo ,88% Mi ,95% Va-BA-Co-MB ,72% Le dinamiche dei costi medi che si evidenziano sono fortemente influenzate dal numero di persone presenti in organico e dal loro inquadramento contrattuale. ALER Bergamo-Lecco-Sondrio, ad esempio, ha ridotto il costo medio avendo registrato un incremento di dipendenti pari ad 8 unità tra il 2016 ed il 2017, con un corrispondente aumento dei costi di circa euro ALER Milano, per contro, ha visto aumentare il costo medio avendo registrato una riduzione di 35 unità di personale, con un corrispondente costo di competenza ridotto di circa 0,5 milioni di euro. La dotazione organica delle varie aziende, al 31 dicembre 2017, è la seguente 17 : Direttore generale e dirigenti Impiegati Altro 18 Totale Bg-Lc-So Bs-Cr-Mn Pv-Lo Unità di personale presenti a quella data, indipendentemente dall orario di lavoro stabilito dal contratto individuale (part time o tempo pieno) o dalla frazione di anno lavorata 18 Tale componente comprende operai, custodi, custodi sociali (quest ultima categoria presente nella sola ALER Milano, ed il cui onere è per il 90% a carico dell inquilinato). 19 Una unità di personale con inquadramento dirigenziale risulta in aspettativa. 87

91 Mi Va-BA-Co-MB Totale Alla data del 31 dicembre 2017 il sistema delle ALER comprendeva unità di personale, di cui 31 dirigenti; oltre l 85 % del personale risulta impiegato in ALER Milano. Il numero dei dirigenti di ALER Milano, pur a fronte di un numero di dipendenti decisamente più cospicuo, risulta pari o di poco superiore a quello delle altre ALER. Si riporta di seguito un focus sul personale dirigenziale delle ALER, riportando il costo totale sostenuto nell anno e gli emolumenti medi; da tale conteggio è stato escluso il Direttore Generale, il quale percepisce emolumenti superiori ai dirigenti, rappresentando un organo dell Azienda (cfr. art. 10, Legge regionale n.16/2016): Costo per i dirigenti Emolumenti medi personale dirigente 21 Bg-Lc-So Bs-Cr-Mn Pv-Lo Mi Va-BA-Co-MB Totale Il patrimonio gestito Le ALER gestiscono in Lombardia un vasto patrimonio immobiliare pubblico, rappresentato sia da unità abitative di loro proprietà che da unità abitative comunali a loro affidati; esse gestiscono inoltre negozi, uffici, box e posti auto. 20 Alla data del il personale di ALER Milano era di 970 unità totali, incluso il Direttore Generale. 21 Gli emolumenti annuali di cui alla tabella sono rapportati al numero medio di dirigenti presente in Azienda nel corso dell anno (ad es. mentre al ALER BS-CR-MN registra 6 dirigenti, escluso 1 in aspettativa, il numero medio nel corso dell anno è stato di 4,62). 22 Una unità di personale con inquadramento dirigenziale risulta in aspettativa. 88

92 Le unità immobiliari di proprietà dell Azienda Il grafico sotto riportato consente di apprezzare la distribuzione del patrimonio tra le 5 Aziende lombarde DISTRIBUZIONE UNITA' IN PROPRIETA' IN LOMBARDIA VA-BA-CO-MB 17% BG-LC-SO 11% BS-CR-MN 17% MI 48% PV-LO 7% L istogramma riportato di seguito permette invece di visualizzare la composizione di tali unità, suddividendole tra unità abitative, posti auto/box e attività commerciali che, come si nota, rappresentano una componente assolutamente residuale, con numeri di una certa rilevanza per la sola ALER Milano: Composizione del patrimonio di proprietà VA-BA-CO-MB MI PV-LO BS-CR-MN BG-LC-SO Alloggi POSTI AUTO/BOX ATTIVITA' COMMERCIALI Si mostra infine il dettaglio degli unità abitative a canone sociale, con la indicazione degli unità abitative sfitti e senza contratto: quest ultima categoria comprende le c.d. occupazioni abusive; sia quelle derivanti dalla permanenza nell alloggio pur essendo venuto meno o non perfezionato il titolo legittimante (decadenza per superamento dei limiti di reddito o per morosità colpevole, annullamento etc ), sia occupazioni abusive con 89

93 effrazione. Le occupazioni abusive mostrano numeri preoccupanti per la sola ALER di Milano; il dato di unità abitative occupati in assenza di un contratto è tuttavia ridotto rispetto a quanto registrato sulla precedente annualità (3.818). ALLOGGI A CANONE SOCIALE ALLOGGI A CANONE SOCIALE LOCATI ALTRI ALLOGGI SFITTI ALLOGI SFITTI DA RISTRUTTURARE ALLOGGI SENZA CONTRATTO BG-LC-SO BS-CR-MN PV-LO MI VA-BA-CO-MB Il canone medio Un elemento necessario per valutare il livello di sostenibilità delle ALER è rappresentato dal canone medio applicato dalle varie Aziende: esso differisce a seconda della composizione dell utenza e di come essa si distribuisce tra le varie aree di canone (accesso, permanenza, protezione, decadenza). Si riporta di seguito il dato 2017, raffrontato con quello dell esercizio precedente; il valore espresso è indicato per competenza annua, e non per cassa: questo significa che tale importo risulta al lordo della morosità, elemento che rende il canone annualmente disponibile per ALER inferiore a quanto di seguito indicato. Canone medio 2017 Canone medio 2016 Canone annuale Canone mensile Canone annuale Canone mensile Bg-Lc-So Bs-Cr-Mn Pv-Lo Mi Va-BA-Co-MB ALER Milano presenta la seguente peculiarità, che rende più complesso individuare il dato corretto in base alle informazioni disponibili: il canone medio è infatti calcolato suddividendo il gettito di competenza per gli alloggi locati, escludendo gli alloggi sfitti; tuttavia in tale Azienda vi è un numero significativo di alloggi occupati abusivamente (3.818), di cui alcuni, in base alla vigente normativa, sono gravati da una indennità di occupazione, e sono quindi conteggiati nel calcolo del canone di cui sopra. 90

94 ALER Pavia-Lodi si conferma essere l Azienda con il canone medio più basso, elemento che contribuisce strutturalmente a ridurne il grado di sostenibilità aziendale. Il dato di ALER Milano evidenzia un significativo peggioramento, quantificabile in euro 10 al mese: se nel 2016 risultava, con Varese-Busto Arsizio-Como- Monza e Brianza, il canone medio più elevato, nel 2017 la sola ALER Pavia-Lodi registra un dato inferiore. Per ALER Bergamo-Lecco-Sondrio e ALER Brescia-Cremona-Mantova si registra un forte aumento, intorno a euro 10 mensili, mentre ALER Varese-Busto Arsizio-Como-Monza e Brianza conferma il dato dell esercizio precedente. L applicazione della percentuale di morosità corrente ai valori sopra indicati (v. paragrafo dedicato) rende più chiaro il quadro sulla reale sostenibilità delle Aziende Il patrimonio gestito per conto terzi Le ALER, oltre che gestori del proprio patrimonio, possono gestire i patrimoni di soggetti terzi, generalmente costituiti da amministrazioni comunali, con i quali vengono stipulate apposite convenzioni 24. Le tipologie di gestione degli unità abitative, pur potendosi modellare i contenuti convenzionali sulla base delle specifiche esigenze, sono sostanzialmente due: Gestione completa: in cui ALER assolve all intera gamma delle attività, sostanzialmente in analogia con i compiti svolti per la gestione ordinaria del proprio patrimonio; Gestione amministrativa: in cui ALER assolve di norma ai compiti di natura amministrativa, escludendo le attività di manutenzione o di gestione operativa del patrimonio Unità abitative in gestione completa Unità abitative in gestione amministrativa Bg-Lc-So Bs-Cr-Mn Pv-Lo Mi Va-BA-Co-MB Totale La Dgr del 28 dicembre 2017, n ha definito i principi che devono sottendere alle convenzioni, al fine di contemperare il servizio ai comuni interessati con la sostenibilità dell Azienda. Tali principi, per il cui maggiore dettaglio si rimanda all atto citato, sono i seguenti: - Le convenzioni dovranno essere svolte in condizioni di sostenibilità sia economico/finanziaria che organizzativa; - Le risorse destinate allo svolgimento delle attività previste sono individuate all interno della convenzione stessa, e non è possibile in alcun modo attingere alle risorse finanziarie proprie di ALER per tali compiti; - La durata della convenzione deve avere uno spettro temporale adeguato, almeno non inferiore al triennio. 91

95 Il dato complessivo degli unità abitative in gestione completa è rimasto sostanzialmente invariato dal precedente esercizio, in cui era di soli 62 unità abitative inferiore, mentre assai più rilevante è stato l incremento di gestioni amministrative, cresciuto di unità dalla scorsa annualità, in larga parte derivanti da unità abitative gestiti da ALER Bergamo-Lecco-Sondrio. Come anche per il 2016 ALER Brescia-Cremona-Mantova risulta l Azienda che gestisce il maggiore numero di unità abitative per conto di terzi soggetti; all opposto ALER Pavia-Lodi ed ALER Milano si confermano essere i soggetti meno impegnati sul fronte delle gestioni di patrimonio terzo Gli interventi sul patrimonio Uno degli aspetti più rilevanti nella gestione delle ALER è quello inerente la conservazione del patrimonio; il fabbisogno non sempre è analogo tra le varie Aziende, ed è direttamente proporzionale alla vetustà media degli edifici. Nella tabella che segue si riporta il dato di manutenzioni ordinarie e straordinarie delle varie Aziende; in buona parte quest ultima categoria risulta assistita da linee di finanziamento e co-finanziamento regionale dedicate Manutenzione ordinaria Manutenzione straordinaria Totale Bg-Lc-So Bs-Cr-Mn Pv-Lo Mi Va-BA-Co-MB Totale Il dato complessivo è senz altro rilevante, e si attesta a poco meno di 77 milioni di euro; circa il 51% dell importo è localizzato su ALER Milano, in misura sostanzialmente coerente alle dimensioni del patrimonio dell Azienda; si segnala all estremo opposto ALER Pavia-Lodi con il dato di manutenzioni minore in Lombardia. Nella tabella successiva si analizza il dato medio di manutenzione, ordinaria e straordinaria per unità abitative a canone sociale. 92

96 2017 Manutenzione ordinaria a unità abitativa Manutenzione straordinaria a unità abitativa Totale a unità abitativa 25 Bg-Lc-So Bs-Cr-Mn Pv-Lo Mi Va-BA-Co-MB Totale L ALER che ha complessivamente investito di più risulta essere quella di Bergamo-Lecco-Sondrio con euro 1.136, seguita a breve da Brescia-Cremona-Mantova; all opposto ALER Pavia-Lodi Il debito Anche per le ALER, come per qualsiasi altra Azienda, il debito rappresenta uno degli elementi primari per valutare le condizioni di sostenibilità; non casualmente le ALER che hanno richiesto l attuazione di un piano di risanamento sono quelle che hanno un indebitamento verso gli istituti di credito più elevato Il debito verso gli istituti di credito Il debito verso gli istituti di credito si può essenzialmente ricondurre a due filoni principali: il primo è rappresentato dai mutui che le Aziende hanno assunto per l attuazione di interventi sul patrimonio o di nuovi investimenti, con riferimento a quelle casistiche non integralmente coperte da contribuzione pubblica; il secondo filone è invece riferibile ad anticipazioni di cassa volte a finanziare la gestione ordinaria, situazione che risulta esclusivamente presente nelle ALER in crisi finanziaria, Pavia-Lodi e Milano. Gli interessi sulle anticipazioni bancarie sono superiori a quelli sui mutui; la tabella riportata di seguito mostra, nelle varie ALER, gli importi delle due componenti del debito verso le banche, unitamente a quelli degli interessi passivi di competenza dell esercizio Debito per mutui Debiti bancari o verso il tesoriere Interessi e altri oneri finanziari Bg-Lc-So Il totale dei costi delle manutenzioni è rapportato al numero totale degli alloggi e non rappresenta quindi il valore (costo) medio di un intervento manutentivo effettuato dalle Aziende. 93

97 Bs-Cr-Mn Pv-Lo Mi Va-BA-Co-MB Totale Come sopra ricordato il debito verso il tesoriere è presente nelle sole ALER di Milano e Pavia-Lodi; il debito per mutui complessivamente gravante sul sistema è di circa 257,5 milioni di euro, ridotto dal dato di 282 milioni di euro dell esercizio precedente. Sebbene formalmente non immediatamente riferibile all Azienda (quindi non considerato nella precedente tabella), si ricorda che ALER Milano controlla con una percentuale totalitaria la società Asset S.r.l., a sua volta gravata da un debito verso istituti di credito significativo, e pari a 51,9 milioni di euro Il debito verso i fornitori Il debito verso i fornitori rappresenta a sua volta un elemento di forte incidenza sulla gestione, sebbene in misura inferiore di quello per mutui ed anticipazioni, non essendo di norma gravato da interessi passivi (si eccettuano eventuali penali per lo sforamento dei termini previsti). La tabella seguente raffronta gli esercizi 2016 e Debito verso fornitori 2017 Debito verso fornitori 2016 Variazione Bg-Lc-So ,10% Bs-Cr-Mn ,01% Pv-Lo ,78% Mi ,88% Va-BA-Co-MB ,33% Totale ,66% Nel complesso il sistema registra una contrazione dei debiti verso i fornitori, sebbene le dinamiche delle singole realtà aziendali siano piuttosto varie: Milano e Pavia-Lodi registrano una diminuzione rispettivamente del 16% e del 26%; ALER Varese-Busto Arsizio-Como-Monza e Brianza resta sostanzialmente invariata (+2%); ALER 94

98 Bergamo-Lecco-Sondrio e ALER Brescia-Cremona-Mantova evidenziano un forte incremento, tra il 15% ed il 21%. Si ricorda che l art. 4, comma 20 della Legge regionale n. 22/2017 ha stanziato 17 milioni di euro a copertura di interventi di recupero e manutenzione delle unità abitative destinate a servizi abitativi pubblici delle ALER in stato di risanamento ai sensi dell art. 13, Legge regionale n. 24/2014; tali risorse hanno sostanzialmente contribuito ad abbattere il debito verso i fornitori, dal momento che una quota di tale debito deriva da fatture riferite ad interventi manutentivi. In particolare con la Dgr del 13 novembre 2017, n , sono stati destinati 2,5 milioni di euro ad ALER Pavia-Lodi, e con la Dgr del 29 novembre 2017, n , sono stati destinati 14,5 milioni di euro ad ALER Milano La morosità Uno degli aspetti peculiari dell attività delle ALER è rappresentato dalla morosità sui canoni di locazione: la quota di affitti non pagata da parte degli utenti è, infatti, significativamente superiore a quella che deve usualmente fronteggiare una immobiliare privata che opera sul mercato. Le due principali tipologie di morosità afferiscono a: Canoni di locazione, all interno dei quali la quota preponderante è rappresentata dal canone sociale; Spese per utenze, quali gas, acqua, luce, etc.. 26 La morosità si suddivide tra corrente 27, ovvero riferita all esercizio in considerazione, e consolidata, costituita dall importo complessivo dei crediti per canoni e utenze sommatosi negli anni e non ancora recuperati dalle Aziende La morosità corrente La tabella seguente indica importo e percentuale rispetto all emesso della morosità corrente delle varie Aziende: 2017 Morosità corrente per canoni di locazione Morosità corrente per utenze Bg-Lc-So ,93% ,70% 26 Tali utenze sono generalmente intestate all Ente proprietario, ovvero ALER, il quale provvede a pagare quanto dovuto; successivamente l inquilino è tenuto a rimborsare ALER (per tale ragione si parla di spese a rimborso). Si tratta di una modalità operativa che penalizza ALER, la quale è chiamata, nel migliore dei casi ad anticipare le spese, con necessità finanziarie evidentemente importanti, e nel peggiore, ovvero nel caso in cui si verifichi morosità, a non subire il solo mancato introito, come avviene per i canoni, bensì a sopportare il costo. 27 La morosità corrente riferita all esercizio 2017 è determinata dal differenziale tra i bollettini emessi di competenza dell annualità 2017 e l incassato su tali bollettini, generalmente entro il primo trimestre del

99 Bs-Cr-Mn ,77% ,33% Pv-Lo ,55% ,31% Mi ,72% ,73% Va-BA-Co-MB ,12% ,53% Totale / Media ,72% ,53% Da evidenziarsi l importo della morosità complessiva, che si attesta a 64,5 milioni di euro, di cui 43,8 milioni di euro riferiti alla sola ALER Milano; trattandosi di morosità corrente va ricordato che, al di là delle variazioni tra le singole annualità, tale fenomeno si ripete ogni esercizio, sottraendo costantemente risorse al sistema, al netto di quanto viene recuperato negli anni successivi. Ulteriori effetti negativi sulla sostenibilità del sistema delle ALER causati dal fenomeno della morosità sono la necessità di reperire mediante anticipazione bancaria le risorse necessarie a finanziare la gestione ordinaria, nonché i costi diretti laddove vadano attivate forme di recupero, siano esse stragiudiziali o giudiziali La morosità consolidata La morosità dell anno, come detto, si suddivide tra una quota che viene, con maggiore o minore ritardo, recuperata, ed una quota che resta irrecuperabile: una porzione rilevante di tale credito non riscosso risulta infatti riferita a soggetti che non sono più inquilini di ALER, e spesso titolari di debiti per varie migliaia di euro. Tale morosità è detta consolidata, e può avere un anzianità anche di diversi anni, diventando sempre più improbabile da recuperare; la tabella seguente riporta il dato complessivo per ciascuna Azienda: 2017 Morosità consolidata 2017 Morosità consolidata 2016 Variazione Bg-Lc-So % Bs-Cr-Mn % Pv-Lo % Mi % Va-BA-Co-MB % Totale % 96

100 Si tratta di cifre di dimensioni significative, peraltro complessivamente incrementate del 5 % dal precedente esercizio (da 357 milioni di euro per l intero sistema delle ALER a 373 milioni di euro) e che non possono che destare preoccupazione. Un elemento di confronto utile a comprenderne le dimensioni e l impatto sull operatività si può avere confrontando l importo con il valore della produzione annuale: per Milano il valore di morosità consolidata di 294,5 milioni di euro supera il valore della produzione 2017, pari a 268,3 milioni di euro, come già nel L ALER con il minore importo di morosità pluriennale si conferma essere Bergamo-Lecco-Sondrio, anche se va rilevato che per l Azienda l importo complessivo di tali somme in termini assoluti aumenta di un terzo rispetto al 2016; significativa, invece, la riduzione dell importo di ALER Varese-Busto Arsizio-Como-Monza e Brianza La fiscalità L impatto della fiscalità sia nazionale che locale sulle ALER nel loro complesso è di 40,8 milioni di euro: importo complessivo che risulta incrementato rispetto al dato di 36 milioni di euro dello scorso esercizio, sebbene non raggiunga il livello di 53,64 milioni di euro registrato nel Il peso della fiscalità rapportato al valore della produzione nel complesso risulta essere del 9,52 %, mentre nel 2016 si era attestato all 8,4 %. Nella tabella che segue vengono riportati i valori della fiscalità complessiva per ciascuna ALER (dove per fiscalità complessiva si intende la somma di IRES, Imu/Tasi, IVA indetraibile pro-rata e Altre imposte e tasse, quali imposta di bollo e di registro); viene inoltre proposta la percentuale della fiscalità sul valore della produzione. Si ricorda che anche per il 2017 l IRAP per le ALER è azzerata, come disposto dalla Legge regionale n. 36/ Ires Incidenza Imposte sul Iva indetraibile rispetto al Altro Totale patrimonio pro-rata valore della produzione Bg-Lc-So ,07% Bs-Cr-Mn ,95% Pv-Lo ,52% Mi ,30% 97

101 Va-BA-Co-MB ,28% Totale ,52% La sostenibilità dei SAP L acuta crisi finanziaria emersa in ALER Milano, in particolare dall esercizio 2013, nonché, sebbene su dimensioni operative significativamente inferiori, in ALER Pavia-Lodi ha posto in luce una crescente difficoltà nel sostegno di quanto in precedenza definito edilizia residenziale pubblica (ERP) ed oggi servizi abitativi pubblici (SAP) 28. In particolare con l esaurirsi dei finanziamenti GESCAL, che garantivano una costante provvista finanziaria all attività di investimento, è stato messo in crisi uno dei pilastri della precedente legislazione, ovvero l autosostentamento del sistema; peraltro a tale esaurirsi di risorse si è affiancata, favorita ed acuita dalla crisi economica del 2007, una morosità crescente. Quest ultimo elemento a sua volta ha minato la sostenibilità del sistema: infatti la previsione che i ricavi eccedenti i costi operativi venissero destinati all attività di manutenzione ordinaria è stata messa in forte sofferenza dal fatto che una quota assai rilevante di risorse, anche intorno al 30 %, non fosse in realtà disponibile. Particolare sofferenza di cassa si ha laddove la morosità è maggiore (Milano e Pavia-Lodi), laddove sussiste un rilevante problema di abusivismo (ancora Milano) e laddove si hanno limitate gestioni per conto di amministrazioni comunali o di unità locate a canoni diversi dal sociale, capaci di garantire un polmone di risorse finanziarie aggiuntive (ancora Milano e Pavia-Lodi, in parte Varese-Busto Arsizio-Como-Monza e Brianza, che gestisce una percentuale di unità abitative inferiore a Bergamo-Lecco-Sondrio e Brescia- Cremona-Mantova). Le tabelle successive puntano a indicare, sebbene in via di approssimazione, il maggiore o minore grado di sostenibilità delle varie Aziende, mediante la comparazione di alcune voci di ricavo e di costo che caratterizzano l Azienda. A livello di ricavi si intende considerare le voci principali di ricavo ordinario, quello direttamente derivante dalla locazione di unità abitative di proprietà dell azienda, ovvero: I canoni di locazione, a qualunque tipologia contrattuale riferita, in quanto espressione del ricavo tipico dell Azienda; I rimborsi delle utenze pagate dall Azienda in relazione alle proprie unità abitative (c.d. servizi a rimborso). 28 Cfr. Legge regionale n. 16/2016, in particolare il Titolo III, artt. 21 e seguenti. 98

102 Per focalizzare le considerazioni sui ricavi tipici delle Aziende, si intende invece escludere, ai fini della successiva analisi, tutte le altre voci di ricavo ulteriore, quali ricavi da vendite, proventi diversi (ad es. i corrispettivi di amministrazioni svolte per conto di terzi), contributi in conto esercizio Canoni di locazione Rimborso utenze Totale Bg-Lc-So Bs-Cr-Mn Pv-Lo Mi Va-BA-Co-MB A livello di costi, analogamente, si intende considerare le voci principali di spesa ordinaria, ovvero: Costi per servizi: tale voce rappresenta un ampio contenitore che include spese reversibili sull inquilino, quali le utenze (es. riscaldamento), spese amministrative, spese generali ecc. Ai fini della presente analisi non verranno considerati, tra i costi, quelli relativi alle manutenzioni. Scopo dell approfondimento, infatti, è proprio quello di verificare la quantità di risorse che la struttura costi tipici/ricavi tipici (ossia quelli immediatamente legati all attività locativa) delle Aziende lascia disponibili per la manutenzione ordinaria (attività di spesa necessaria a garantire la continuità nel tempo dei servizi resi dalle ALER; Personale: tale voce include salari e stipendi, oneri sociali, accantonamento al fondo per il TFR; Oneri diversi di gestione: tale voce comprende oneri di varia natura, tra i quali quelli più rilevanti sono rappresentati da imposte di varia natura, quali quelle gravanti sul patrimonio (IMU, TASI), sui contratti di locazione (imposta di bollo e registro), nonché l IVA non detraibile; Imposte sui redditi: tale voce è ormai limitata all IRES, dal momento che con Legge regionale n. 36/2015 Regione Lombardia ha azzerato per le ALER l aliquota IRAP. Non sono invece considerate voci di costo quali: Ammortamenti e svalutazioni, nonché gli accantonamenti, in quanto espressione di componenti prive di natura monetaria; Oneri finanziari, in quanto si desidera dimostrare il grado di sostenibilità della gestione aziendale indipendentemente dalla struttura finanziaria che caratterizza l Azienda, sterilizzando così tale componente il cui impatto varia assai significativamente tra le Aziende. 99

103 2017 Bg-Lc-So Bs-Cr-Mn Pv-Lo Mi Va-BA-Co-MB Servizi (incluse Oneri diversi di Totale voci di costo utenze, escluse Personale gestione ed Ires considerate manutenzioni) La tabella seguente mostra il confronto diretto tra le componenti di ricavo e di costo in base agli assunti sopra descritti, indicando un differenziale che risulta ipoteticamente disponibile a finanziare le manutenzioni ordinarie: 2017 Ricavi Costi Differenziale a disposizione delle manutenzioni ordinarie Bg-Lc-So % Bs-Cr-Mn % Pv-Lo % Mi % Va-BA-Co-MB % Il differenziale risulta positivo per tutte le 5 ALER, pertanto in prima battuta il sistema appare sostenibile, sebbene in misura varia tra le Aziende: le percentuali misurano l ipotetico grado di sostenibilità di ciascuna Azienda, misurando la percentuale di ricavi che residua detratti i costi tipici calcolati secondo le ipotesi sopra descritte. Milano rappresenta la situazione di maggiore difficoltà, come si può notare dal fatto che dispone di un budget per le manutenzioni ordinarie pari solo all 11 % dei ricavi, valore inferiore a quello di tutte le altre ALER (in valore assoluto l importo risulta invece il maggiore). Tale analisi di sostenibilità per risultare maggiormente aderente alla realtà dei fatti necessita tuttavia di considerare un elemento di fortissima incidenza sul sistema, ovvero quello della morosità ordinaria; depurando i ricavi ordinari della quota di morosità corrente dell esercizio (riferita sia ai canoni, sia alle utenze) il quadro 100

104 che emerge è assai più critico (per maggiori dettagli cfr. paragrafo dedicato al tema della morosità); in tal caso la tabella ed il differenziale considerato cambierebbero come segue: 2017 Morosità corrente a riduzione dei ricavi Ricavi al netto della morosità corrente Differenziale a disposizione delle manutenzioni ordinarie Bg-Lc-So % Bs-Cr-Mn % Pv-Lo % Mi % Va-BA-Co-MB % L elemento della morosità incide significativamente sulle percentuali di differenziale a disposizione delle manutenzioni: se, come ovvio, tutte si abbassano, è altrettanto evidente che ALER Bergamo-Lecco-Sondrio scende dal 30 % al 24 %, mentre all estremo opposto ALER Milano passa da un dato positivo dell 11 % a uno negativo del 28 % (-39 %); significativo anche il dato di ALER Pavia-Lodi che passa da una situazione in linea con le altre ALER (25 %), ad eccezione di Milano, ad un risultato appena sopra il pareggio (2 %), con soli euro a disposizione. Il confronto tra il differenziale sopra rappresentato e la quota di manutenzioni ordinarie svolte dall Azienda permette di apprezzare se, in prima battuta, la struttura di ricavi e costi ordinari abbia consentito di svolgere integralmente l attività di manutenzione, o se sia stato necessario sopperire con altri ricavi (in particolare alienazioni patrimoniali ed attività per conto di terzi soggetti): Differenziale a 2017 disposizione delle Manutenzione manutenzioni ordinaria ordinarie Bg-Lc-So Quota di manutenzioni finanziate con i ricavi ordinari MO integralmente finanziata mediante i ricavi ordinari Bs-Cr-Mn MO finanziata al 26% mediante i ricavi ordinari Pv-Lo MO finanziata all 11% mediante i ricavi ordinari Mi MO ha richiesto utilizzo di voci diverse a finanziamento Va-BA-Co-MB MO finanziata al 58% mediante i ricavi ordinari 101

105 Va inoltre segnalato, sempre in relazione al tema delle manutenzioni, che parte di quanto svolto dalle Aziende risulta a carico dell inquilino, in misura parziale o integrale a seconda delle fattispecie, e pertanto la quota di fabbisogno finanziario può essere ridotta di tale importo: si tratta di una casistica più rilevante in ALER Bresci- Cremona-Mantova (4,6 milioni di euro), Bergamo-Lecco-Sondrio (1,3 milioni di euro), Milano (1 milione di euro) e quasi assente nelle altre due Aziende. Le cifre sopra riportate possono essere espresse anche in rapporto alle unità immobiliari delle varie Aziende, rendendo così gli importi direttamente confrontabili tra loro; si riportano di seguito gli importi risultanti rispetto al confronto tra costi e ricavi, secondo gli assunti espressi in precedenza: Valori ad alloggio Ricavi Costi Differenziale a disposizione delle manutenzioni ordinarie al lordo della morosità Bg-Lc-So Bs-Cr-Mn Pv-Lo Mi Va-Ba-Co-Mb Di seguito si riporta l impatto della morosità: Valori complessivi Ricavi al netto della morosità Costi Differenziale a disposizione delle manutenzioni ordinarie al netto della morosità Manutenzione ordinaria svolta Bg-Lc-So Bs-Cr-Mn Pv-Lo Mi Va-Ba-Co-Mb La precedente analisi pone in luce situazioni assai differenziate, che spaziano da quella di ALER Bergamo- Lecco-Sondrio, unica azienda in grado di provvedere integralmente alle manutenzioni ordinarie con le risorse strettamente ordinarie, fino a quella di ALER Milano, che, con un differenziale negativo ha avuto necessità di attingere ad altre fonti per l attività di manutenzione. La valutazione del quadro precedentemente delineato porta in luce alcuni elementi che si possono così sintetizzare: Diretta incidenza della morosità sia sulle condizioni di sostenibilità dell azienda in generale sia, più puntualmente, sulle manutenzioni ordinarie che un Azienda può permettersi di fare; Insufficienza dei ricavi reali (ovvero al netto della morosità gravante) a sostenere pienamente un adeguata attività di conservazione del patrimonio; 102

106 Decisiva importanza di disporre di componenti di reddito che siano ulteriori alle risorse reperibili in via strettamente ordinaria, mediante i canoni ed i rimborsi dovuti, per sostenere le manutenzioni; Forte polarizzazione delle situazioni in essere, con due Aziende in perdurante difficoltà (Milano e Pavia-Lodi), e tre Aziende che, seppur in misure diverse e con situazioni operative eterogenee, mostrano un proprio equilibrio operativo. 3.2 La gestione finanziaria. Analisi flussi di cassa 2018 La Giunta Regionale prosegue da diversi esercizi la rilevazione trimestrale dei saldi dei flussi di cassa con apposita reportistica definita sin dalle Direttive alle ALER per il Tale strumento consente un monitoraggio periodico della gestione finanziaria e delle eventuali criticità che insorgono, integrando il quadro che può emergere dalla lettura dei bilanci aziendali, approvati e disponibili sei mesi dopo la chiusura dell esercizio. La caratteristica di rappresentare in modo tempestivo la realtà finanziaria di cassa, anziché la competenza economica tipica del bilancio consuntivo, consente un controllo maggiore e una valutazione costante sull evoluzione della gestione stessa. Come già riscontrato negli esercizi precedenti il sistema evidenzia ancora tensioni finanziarie acute per ALER Milano e ALER Pavia/Lodi, con quest ultima che rileva un peggioramento del saldo, anche in conseguenza di un livello di manutenzione ed investimento sul patrimonio relativamente più elevato di altre aziende e dipendente dalle caratteristiche medie di maggiore vetustà degli immobili. Si ricorda che entrambe le aziende nell esercizio 2018 erano in attuazione di specifiche misure di risanamento, come dettagliato nel paragrafo dedicato. Le ALER di Bergamo-Lecco-Sondrio, Brescia-Cremona-Mantova e Varese-Como- Monza Brianza-Busto Arsizio, sebbene con caratteristiche particolari e dinamiche differenziate, appaiono nel 2017 in condizioni finanziarie di sostenibilità. Le prime due Aziende sostanzialmente si mantengono sui livelli dello scorso esercizio, mentre ALER Varese-Como- Monza Brianza-Busto Arsizio rileva un decremento della disponibilità finanziaria per circa 1,3 milioni di euro. Le giacenze liquide per l annualità 2018 evidenziano i seguenti saldi: 2018 Giacenza 01/01/2018 Giacenza 31/12/2018 Saldo Bg-Lc-So Bs-Cr-Mn Pv-Lo

107 Mi Va-BA-Co-MB A livello generale una prima valutazione circa l andamento della gestione può essere fatta in base al saldo dei movimenti di cassa dell Azienda a fine esercizio; si tratta di un dato che risulta quale variazione delle giacenze aziendali e che deriva dalla dinamica dell anno delle entrate e delle uscite. I risultati che emergono sono differenziati: per Bergamo-Lecco-Sondrio e Brescia-Cremona-Mantova risultano saldi positivi, come già nel 2017, peraltro di importi rilevanti, mentre Varese-Como- Monza Brianza-Busto Arsizio denota un saldo negativo di 3,6 milioni di euro, che dà seguito al risultato 2017, anch esso negativo, per 1,3 milioni di euro. Per una maggior comprensione delle dinamiche che hanno portato a tali risultati si rimanda agli approfondimenti seguenti Le voci principali La gestione corrente Un primo elemento di valutazione della struttura dei flussi finanziari aziendali è determinata dal saldo tra le entrate e le uscite correnti; le prime corrispondono in larga parte ad introiti per canoni di locazione e per il rimborso delle utenze condominiali, mentre tra le uscite si registrano principalmente il personale ed i fornitori per manutenzione ordinaria, servizi ed utenze (riscaldamento, acqua, etc.). La tabella di seguito riportata esprime il saldo di detta gestione: 2018 Entrate correnti Uscite correnti Saldo Bg-Lc-So Bs-Cr-Mn Pv-Lo Mi Va-BA-Co-MB Come si nota, tutte le Aziende presentano un saldo positivo, anche in misura ampia; si ricorda tuttavia che rimangono al di fuori di tale differenziale gli investimenti, la gestione finanziaria, le componenti straordinarie e fiscali. 104

108 Le entrate A fianco delle entrate correnti, principalmente riconducibili ai canoni di locazione ed ai rimborsi, le ALER beneficiano di ulteriori voci di entrata; tra le voci principali ricordiamo in particolare: Introiti da piani di dismissione del patrimonio; qualora tale patrimonio sia riconducibile ai SAP, gli introiti sono destinati a finanziare gli investimenti per la conservazione del patrimonio 29. La leva delle alienazioni, nel rispetto dei vincoli previsti dalla Legge regionale n. 16/2016, è particolarmente utilizzata da ALER Milano, che contestualmente al piano di risanamento sta attuando un piano vendite straordinario; Contributi regionali a sostegno di specifiche linee di investimento Entrate totali Di cui: entrate correnti Di cui: entrate non correnti Bg-Lc-So % Bs-Cr-Mn % Pv-Lo % Mi % Va-BA-Co-MB % L Azienda con il maggiore peso delle componenti non correnti risulta essere ALER Milano: di 283,5 milioni di euro di entrate, 126,6 milioni risultano essere di natura non corrente. Forte incidenza rivestono sia le alienazioni patrimoniali (59,8 milioni di euro), sia i contributi regionali a sostegno dei vari piani di investimento (79,5 milioni di euro). Le uscite Le uscite delle ALER possono essere ricondotte, come detto, alla gestione corrente, oltre che a gestione finanziaria, partite straordinarie e adempimenti fiscali; a tali componenti si aggiungono poi gli investimenti, che risultano in larga parte finanziati da Regione Lombardia. La seguente tabella sintetizza tali ambiti di spesa: 29 L art. 28, Legge regionale n. 16/2016 prevede infatti al comma 3 che I proventi delle alienazioni e valorizzazioni sono destinati al recupero ed alla riqualificazione del patrimonio abitativo pubblico e, solo in via residuale, all'acquisto ed alla nuova realizzazione di alloggi sociali. 105

109 2018 Uscite correnti Di cui: personale Spese finanziarie 30 Fiscalità Bg-Lc-So % Bs-Cr-Mn % Pv-Lo % Mi % Va-BA-Co-MB % Totale % La tabella mostra il peso delle componenti finanziarie e della fiscalità a confronto con il dato complessivo delle uscite correnti. In ALER Milano il peso della fiscalità e quello delle componenti finanziarie risulta incidere assai più che in altre realtà: la fiscalità incide mediamente per il 20 % delle uscite correnti, mentre per ALER Milano tale incidenza sale al 30 %. Le componenti finanziarie sono poco rilevanti in ALER Bergamo-Lecco- Sondrio ed ALER Varese-Busto Arsizio-Como-Monza e Brianza, e più significative nelle altre tre aziende. La fiscalità sia locale che nazionale, emerge comunque come dato di estrema incidenza, per un saldo passivo complessivo per il sistema ALER di oltre 58,8 milioni di euro ALER Bergamo-Lecco-Sondrio ALER Bergamo/Lecco/Sondrio rileva una consistente giacenza di cassa, che vede un significativo incremento pari a 4,9 milioni di euro nel La giacenza di risorse pari a 34 milioni di euro è comprensiva di un importo di risorse vincolate per 14,5 milioni di euro. Da un analisi dei flussi di cassa intercorsi, si evidenzia nell anno il seguente percorso: Aler Bg-Lc-So 01/01/ /12/2018 Saldo Giacenze liquide Di cui: Giacenze Vincolate Il saldo positivo sopra evidenziato evidenzia il profilo di solidità finanziaria dell Azienda, che da diversi esercizi si mantiene costantemente su ottimi livelli. 30 Tale voce include le rate di mutuo, comprensive sia della quota capitale che degli interessi passivi. 106

110 L Azienda non fa ricorso allo strumento delle anticipazioni bancarie. Aler Bg-Lc-So Importo Investimenti sul patrimonio Manutenzione ordinaria L azienda inoltre mostra, come nel precedente esercizio, una costante attenzione alla conservazione del proprio patrimonio immobiliare, con un livello di investimenti pari a 2,3 milioni di euro ed in particolare un rilevante importo destinato alla manutenzione ordinaria pari a 9,4 milioni di euro. Tale risultato è dovuto anche al rilevante sostegno dei contributi regionali agli interventi sul patrimonio che sono stati, nell anno 2018, pari a 5,5 milioni di euro. Aler Bg-Lc-So Importo Entrate Correnti Uscite Correnti Di cui: personale Saldo della Gestione Corrente La gestione corrente, indicativa delle attività ordinarie dell Azienda, presenta un margine positivo di circa 7,2 milioni di euro, migliorato rispetto a quello dello scorso esercizio che si attestava complessivamente su 6,5 milioni di euro. La tabella sopra riportata evidenzia anche il dettaglio del costo del personale la cui incidenza percentuale sulle uscite correnti risulta essere del 24 %, un dato analogo a quello delle altre ALER ad eccezione di quella di Milano, che registra un valore maggiore. Aler Bg-Lc-So Importo Spese finanziarie Fiscalità Di cui: Local tax Tale voce include le rate di mutuo, comprensive sia della quota capitale che degli interessi passivi. 107

111 Le spese finanziarie sostenute nell anno dall Azienda sono pari a circa 0,8 milioni di euro e rappresentano l importo minore tra le ALER lombarde. ALER Bergamo/Lecco/Sondrio risulta quindi l Azienda con il grado di indebitamento minore tra i cinque soggetti regionali. Con riferimento agli oneri finanziari si rileva invece un importo di 5,3 milioni di euro, decisamente in incremento rispetto allo scorso esercizio pari a 3,5 milioni di euro ALER Brescia-Cremona-Mantova ALER Brescia/Cremona/Mantova presenta un buon profilo di solidità, considerata la disponibilità liquida di 10,5 milioni di euro. L Azienda è titolare di ulteriori somme vincolate pari a 10,9 milioni di euro, presso la Banca d Italia o conti correnti dedicati, il cui utilizzo è destinato in via esclusiva all esecuzione di specifici programmi di intervento; tali disponibilità liquide sono ridotte di 1,1 milioni di euro rispetto all esercizio precedente. Da un analisi dei flussi di cassa intercorsi, si evidenzia nell anno la seguente variazione delle giacenze: Aler Bs-Cr-Mn 01/01/ /12/2018 Saldo Giacenze liquide Alienazioni da reinvestire Giacenze vincolate Come evidenziato nella tabella, il saldo della giacenza finale pari a 10,5 milioni di risulta incrementato rispetto allo scorso esercizio, per un importo pari a oltre 2 milioni di euro. L Azienda, in linea con gli esercizi precedenti, non fa ricorso allo strumento delle anticipazioni bancarie. Aler Bs-Cr-Mn Importo Investimenti sul patrimonio Manutenzione ordinaria L art. 28, Legge regionale n. 16/2016 prevede, al comma 3, che I proventi delle alienazioni e valorizzazioni sono destinati al recupero ed alla riqualificazione del patrimonio abitativo pubblico e, solo in via residuale, all'acquisto ed alla nuova realizzazione di alloggi sociali. 108

112 L Azienda, in continuità con gli anni scorsi, mostra un buon livello di attenzione agli investimenti e alla conservazione del patrimonio, sebbene con importi inferiori rispetto all esercizio precedente, i cui valori si attestavano a 13,2 milioni di euro per gli interventi di manutenzione straordinaria e a 10 milioni di euro per quelli di manutenzione ordinaria. Nel 2018, degli 11,8 milioni di euro indicati per investimenti, circa 11,1 milioni di euro sono stati effettuati utilizzando contributi e risorse appositamente trasferite all Azienda, mentre la restante quota è auto-finanziata. Aler Bs-Cr-Mn Importo Entrate Correnti Uscite Correnti Di cui: personale Saldo della Gestione Corrente Il saldo della gestione corrente, ovvero l attività ordinaria dell azienda, rileva un utile significativo di circa 12,9 milioni di euro, incrementato di circa 2,7 milioni rispetto allo scorso esercizio, Il dettaglio del costo del personale (oltre 9,3 milioni di euro), manifesta un incidenza percentuale sulle uscite correnti che risulta essere del 28 %, un dato analogo a quello delle altre ALER, esclusa Milano, che presenta valori superiori. Aler Bs-Cr-Mn Importo Spese finanziarie Fiscalità Di cui: Local tax Gli oneri finanziari si attestano a 4,3 milioni di euro, in linea con quelli dello scorso esercizio, mentre gli oneri fiscali si attestano su di un importo di 5,7 milioni di euro, con un aumento di 1,2 milioni di euro rispetto allo scorso esercizio ALER Milano 33 Tale voce include le rate di mutuo, comprensive sia della quota capitale che degli interessi passivi. 109

113 ALER Milano, che si conferma essere l azienda caratterizzata dalle maggiori tensioni finanziarie, prosegue tuttora l attuazione di un articolato piano di risanamento che, inizialmente previsto per il periodo , è stato esteso al biennio mediante la Dgr del 28 novembre 2017, n Si ricorda che negli anni 2015/2016 il contributo straordinario regionale correlato al piano è stato pari a 66 milioni di euro, integralmente speso negli esercizi precedenti il I dati inerenti le disponibilità liquide continuano a confermare, come peraltro le periodiche relazioni trasmesse dall Azienda, una situazione di criticità finanziaria marcata, sostanzialmente invariata rispetto allo scorso esercizio. Da un analisi dei flussi di cassa, si evidenzia nell anno il seguente andamento: Aler Mi 01/01/ /12/2018 Saldo Giacenze liquide Alienazioni da reinvestire Giacenze vincolate La composizione delle giacenze sopra evidenziate merita alcune considerazioni, specie rispetto all ampiezza della dimensione operativa dell Azienda e alla situazione di disequilibrio finanziaria. In particolare si può notare: Perdura anche nel 2018 il costante ricorso all anticipazione di tesoreria, la cui esposizione si attesta al 31/12 a oltre 24,1 milioni di euro di utilizzo, incrementati di 2,4 milioni di euro dall esercizio precedente; si conferma quindi la grave difficoltà dell Azienda ad autofinanziare la propria gestione caratteristica. Per poter apprezzare compiutamente lo stato di disequilibrio dell azienda va considerato anche un dato non rilevabile mediante i flussi di cassa, ovvero il debito residuo verso i fornitori, specie se scaduto da tempo (per un quadro del debito, sebbene al 2017, si rimanda al capitolo inerente i bilanci aziendali); Il valore delle alienazioni da reinvestire si riduce di circa 6,1 milioni di euro da inizio anno; tale importo non corrisponde all utilizzo delle giacenze, bensì rappresenta il saldo negativo tra entrate, costituite dai ricavi da alienazioni di patrimonio ERP, ed uscite, determinate dall utilizzo nel quadro dei programmi di investimento sul patrimonio; Ulteriori risorse vincolate per 84,4 milioni di euro al 31/12: si tratta di risorse, perlopiù derivanti da co-finanziamenti pubblici finalizzati a realizzare specifici programmi di investimento sul patrimonio immobiliare. 110

114 Rispetto agli interventi sul patrimonio ALER Milano nel corso del 2018 ha fatto registrare i seguenti numeri: Aler Mi Importo Investimenti sul patrimonio Manutenzioni ordinarie Degli investimenti sul patrimonio (recupero unità abitative sfitti, manutenzione straordinaria, programmi di sviluppo) si segnala che euro derivano da specifici co-finanziamenti regionali, da risorse statali o dal reinvestimento dei proventi da alienazioni, mentre milioni di euro sono finanziati mediante risorse aziendali. Una delle principali conseguenze della crisi finanziaria in cui versa l Azienda è rappresentata dalle manutenzioni ordinarie finanziate con risorse proprie, assestate su soli 1,8 milioni di euro, dato analogo a quello della precedente annualità ed ampiamente inferiore rispetto a quello delle altre aziende, specie in considerazione del fatto che il patrimonio gestito dalla sola ALER Milano rappresenta circa la metà dell intero patrimonio immobiliare di edilizia residenziale pubblica della Lombardia. La sintesi dell esito della gestione aziendale corrente è quella sotto riportata: Aler Mi Importo Entrate correnti Uscite correnti: Di cui: Personale Saldo della gestione corrente La gestione corrente, pur scontando le note criticità dovute ad una morosità elevata, mostra un significativo avanzo di oltre 32 milioni di euro, superiore al precedente esercizio (25 milioni di euro), tuttavia le ulteriori voci di spesa non correnti erodono integralmente tale risultato, essendo il saldo totale in decremento di 2,4 milioni di euro come evidenziato nelle pagine precedenti. L incidenza del costo di personale è del 36 % delle uscite correnti. Tra le spese correnti è da evidenziare l incidenza delle spese per amministrazione stabili e generali che per il 2018 risultano essere pari a euro

115 Aler Mi Importo Spese finanziarie Fiscalità Di cui: Local tax L indebitamento, riferibile a mutui ed anticipazioni (di tesoreria ed ipotecarie), e la fiscalità, rappresentano elementi che concorrono fortemente alla erosione dell utile della gestione corrente, con un incidenza rispettivamente di 19 milioni di euro e 37,2 milioni di euro (quest ultimo valore aumentato rispetto ai 26,2 milioni di euro dello scorso esercizio). L importo versato per IMU e TASI risulta di euro ALER Pavia-Lodi ALER Pavia/Lodi, come ALER Milano, nel 2018 era in fase di attuazione di un Piano di Risanamento triennale ( ) nel quadro di quanto definito dall art. 13 della Legge regionale n. 24/2014; Il contributo straordinario regionale a sostegno del piano è stato pari a 7,07 milioni di euro nel 2016 e a 2,5 milioni di euro nel 2017, per interventi di recupero e manutenzione delle unità abitative destinati a servizi abitativi pubblici di cui all art. 4, comma 20 della Legge regionale n. 22/2017. Da un analisi dei flussi di cassa, si evidenzia nell anno il seguente percorso: Aler Pv-Lo 01/01/ /12/2018 Saldo Giacenze liquide Giacenze vincolate Il saldo della gestione risulta complessivamente positivo per 0,1 milioni di euro, tuttavia la situazione finanziaria dell Azienda permane critica, con una giacenza in negativo per oltre 3,7 milioni di euro. Il livello di anticipazione bancaria resta sostanzialmente invariato rispetto al precedente esercizio, nonostante l erogazione di contributi regionali per circa 3,5 milioni di euro. Anche nel 2018 si registra una riduzione rispetto all esercizio precedente delle spese straordinarie e oneri finanziari per un valore complessivo di 5,5 milioni di euro rispetto ai 9 milioni di euro del Tale voce include le rate di mutuo, comprensive sia della quota capitale che degli interessi passivi. 112

116 La tensione finanziaria viene evidenziata anche dalle spese sostenute pari a circa 5,6 milioni di euro complessive per investimenti sul patrimonio aziendale e per manutenzione ordinaria, ridotte rispetto allo scorso esercizio, quando risultavano complessivamente pari a circa 9,9 milioni di euro. E opportuno ricordare che ALER Pavia/Lodi presenta una elevata incidenza di immobili vetusti e richiedenti opere di intervento anche straordinarie. Aler Pv-Lo Importo Investimenti sul patrimonio Manutenzione ordinaria Si riporta di seguito il quadro della gestione corrente: Aler Pv-Lo Importo Entrate correnti Uscite correnti: Di cui: personale Saldo della gestione corrente La gestione corrente dell azienda presenta un margine positivo di 2,6 milioni di euro, in netto miglioramento in confronto al precedente esercizio (0,2 milioni di euro). Il saldo, tuttavia, risulta essere ampiamente inferiore rispetto a quello delle altre Aziende. Come per Aler Milano, anche per Aler Pavia/Lodi l utile corrente viene eroso dalle spese finanziarie e fiscali e rappresenta quindi un margine insufficiente a coprire le ulteriori voci di spesa. Si evidenzia un incidenza delle spese di personale rispetto alle uscite correnti del 26,8 %, sostanzialmente analoga a quella delle altre Aziende, esclusa Aler Milano, che presenta un valore superiore. Aler Pv-Lo Importo Spese finanziarie Fiscalità Tale voce include le rate di mutuo, comprensive sia della quota capitale che degli interessi passivi. 113

117 Di cui: Local tax Anche per Pavia-Lodi si segnala l impatto degli oneri fiscali; l importo relativo, infatti, arriva quasi a saturare il saldo della gestione corrente e risulta raddoppiato rispetto allo scorso esercizio. Il peso degli oneri finanziari viene comunque ridotto di circa 0,9 milioni di euro rispetto allo scorso anno, nel quale l importo ammontava a 3,3 milioni di euro. ALER Pavia/Lodi conferma quindi il profilo di azienda dal forte indebitamento, per la quale occorrerà valutare l andamento della gestione negli anni successivi ALER Varese-Busto Arsizio-Como-Monza e Brianza ALER Varese-Busto Arsizio-Como-Monza e Brianza rileva nel corso del 2018 un saldo negativo della gestione finanziaria pari a 3,5 milioni di euro, mentre nel 2017 il decremento risultava pari a 1,3 milioni di euro. L azienda tuttavia resta con una giacenza liquida pari a 15,8 milioni di euro che nel medio periodo dovrebbe garantire un profilo di solidità aziendale. Da un analisi dei flussi di cassa, si evidenzia nell anno il seguente percorso: Aler Va-BA-Co-MB 01/01/ /12/2018 Saldo Giacenze liquide Giacenze vincolate Le giacenze vincolate non subiscono variazioni e restano sui valori dello scorso esercizio, per 0,9 milioni di euro. L Azienda, come già negli anni precedenti, non fa ricorso allo strumento delle anticipazioni bancarie. Aler Va-BA-Co-MB Importo Investimenti sul patrimonio Manutenzione ordinaria L Azienda è risultata, tra le ALER, quella più impegnata sul fronte della conservazione del patrimonio. 114

118 Dalla tabella sopra riportata, si osservano infatti importanti somme dedicate agli investimenti sul patrimonio per 13,3 milioni di euro e alla manutenzione ordinaria per 13,5 milioni di euro. Anche nel 2017, l Azienda aveva dedicato importi significativi rispettivamente per 12,1 milioni di euro e 9,4 milioni di euro. Si desume quindi che il decremento complessivo di risorse giacenti risulta fortemente influenzato dai rilevanti importi degli investimenti sul patrimonio, assistiti comunque da contributi ricevuti per circa 10,3 milioni di euro, e della manutenzione ordinaria. Aler Va-BA-Co-MB Importo Entrate correnti Uscite correnti: Di cui: Personale Saldo della gestione corrente Il risultato della gestione corrente è positivo e risulta pari a 5,8 milioni di euro, seppur in presenza di un elevato importo per le già ricordate manutenzioni ordinarie, che gravano sulle spese correnti. Tale margine positivo, ridotto rispetto a quello dello scorso esercizio (9,3 milioni di euro), mostra tuttavia la difficoltà di compensare in parte le voci non correnti, quali rate di mutui, fiscalità, nonché i già citati investimenti. Aler Va-BA-Co-MB Spese finanziarie 36 Fiscalità Di cui: Local tax Importo Gli oneri finanziari ammontano a 1,9 milioni di euro, in forte diminuzione rispetto allo scorso esercizio (4,9 milioni di euro). I costi fiscali invece hanno un grande impatto negativo, attestandosi su quasi 8 milioni di euro, e condizionano di fatto il risultato finale della gestione. E da rilevare il notevole aumento di tali costi, che nello scorso esercizio si attestavano su 4,6 milioni di euro. 36 Tale voce include le rate di mutuo, comprensive sia della quota capitale che degli interessi passivi. 115

119 3.3 L attuazione degli obiettivi assegnati dalla Giunta regionale anno 2018 La Legge regionale n. 16/2016 prevede che spetti a Regione Lombardia il coordinamento, l indirizzo e la vigilanza delle ALER ( ) (art. 2. Funzioni della Regione); tale funzione si espleta in particolare mediante lo strumento delle Direttive regionali che annualmente definiscono il ciclo di programmazione, gli standard dei servizi abitativi pubblici, gli indirizzi regionali, articolati in obiettivi di vario livello, nonché le regole di gestione. I Presidenti delle aziende, nei tempi previsti dal ciclo di programmazione, adottano specifici provvedimenti con i quali assegnano ai Direttori Generali gli obiettivi aziendali annuali, dandone precisa descrizione e quantificando i risultati attesi, laddove possibile, ai fini della successiva verifica del grado di raggiungimento degli stessi. La struttura delle Direttive regionali, che si è consolidata nel corso degli ultimi anni ed è stata confermata anche per l esercizio 2018 nella Dgr del 20 novembre 2017, n. 7380, è la seguente: Ciclo annuale di programmazione: in tale sezione viene garantito il coordinamento delle tempistiche dell attività di indirizzo e controllo regionale con le attività di programmazione annuale delle aziende; Standard dei servizi abitativi pubblici: viene richiamato il nucleo di costi standard vigenti e sono fissati gli obiettivi per l annualità; Indirizzi regionali annuali: sono espressi gli obiettivi aziendali integrati, comuni a tutte le ALER, e quelli specifici assegnati a ciascuna Azienda; Regole di gestione: in questa sezione, articolata per aree tematiche, vengono fissate le regole (incluse le tempistiche e le modalità operative) cui le ALER devono conformarsi; le aree tematiche che sono state regolate con la DGR n. 7380/2017 riguardano: - Area economico-finanziaria; - Area organizzazione e personale; - Area contratti; - Area tecnica e patrimonio; - Area trasparenza, anticorruzione e controlli interni; - Dematerializzazione; - Comunicazione Gli obiettivi aziendali integrati Nel corso del 2018 si è completato il percorso di lavoro inerente l obiettivo di individuare un unico soggetto per la revisione e certificazione legale dei bilanci aziendali: è stata, infatti, aggiudicata la gara, pertanto, a 116

120 partire dal bilancio consuntivo 2018, tutte le ALER ad eccezione di ALER Milano 37 saranno assistite da un unico soggetto, con effetti di crescente omogeneità in sede di composizione del bilancio e di trattamento di alcune poste contabili. La procedura ad evidenza pubblica è stata promossa da ALER Bergamo-Lecco-Sondrio, su delega delle ALER di Brescia-Cremona-Mantova, Pavia-Lodi e Varese-Como-Busto Arsizio-Monza e Brianza ed aggiudicata con determina del Direttore Generale n. 520 del 25 settembre L incarico è triennale e riguarderà gli esercizi 2018, 2019 e Anche in considerazione di questo si è ritenuto di spostare al successivo esercizio i lavori inerenti la prevista strutturazione di un manuale contabile univoco per tutte le aziende, abbinato al piano dei conti aziendale, al fine di evitare imputazione contabili divergenti tra le Aziende, che seppur rientrati nel quadro generale di quanto consentito dai principi contabili, rendono i documenti di bilancio meno confrontabili tra di loro. Tale obiettivo verrà dunque riproposto in sede di Direttive alle ALER per il Gli obiettivi aziendali specifici Rispetto agli obiettivi specifici attribuiti alle Aziende si sintetizzano di seguito i principali elementi, al netto di quanto rappresenti un mero adempimento: ALER Bergamo-Lecco-Sondrio: - Razionalizzazione dei contratti di manutenzione e conduzione degli impianti elevatori nei fabbricati di proprietà. L Azienda ha provveduto a mappare tutti gli ascensori in funzione (c.a. 400 unità), effettuando uno studio tecnico per la razionalizzazione delle correlate manutenzioni; su tali basi è stata bandita una procedura pubblica, aggiudicata nel mese di ottobre 2018 per il servizio di conduzione gestione e manutenzione integrale di detti impianti. ALER Brescia-Cremona-Mantova: - Attivazione di una rilevazione del comportamento sismico degli stabili di proprietà dell Azienda e tramesso al CUVC, entro il 31 dicembre 2018, un piano d azione per i fabbricati localizzati nei territori dei 57 comuni classificati ad alto rischio sismico (zona 2), ai sensi della Dgr dell 11 luglio 2014, n L Azienda ha messo a punto un programma di lavoro per la rilevazione del comportamento sismico degli stabili di proprietà. Il programma è stato trasmesso a Regione Lombardia che, 37 ALER Milano è tuttora coperta da un contratto in essere per la revisione e la certificazione legale dei bilanci, è tuttavia nelle intenzioni di Regione Lombardia addivenire non appena possibile al completamento di tale percorso per tutte le cinque Aziende. 117

121 con le Direttive 2019, ne chiederà l attuazione all Azienda (per il 2019 rilevazione di primo livello) ALER Pavia-Lodi: - Verificare l opportunità e la necessità di attivare una o più dismissioni patrimoniali di pregio, riferibili a complessi immobiliari extra-erp e come tali liberamente utilizzabili dall Azienda a risanamento della posizione debitoria. L azienda sta approfondendo alcune ipotesi in tal senso, anche a seguito di incontri tecnici tenuti presso Regione Lombardia. - Formulare almeno una proposta di azione integrativa al Piano di Risanamento finanziabile mediante fondo Sostegno ed incentivazione della sostenibilità del sistema delle ALER nell ambito dell art. 4, Legge regionale n. 22/2016. L azienda ha formulato una proposta in data 31 luglio 2018; a seguito di tale proposta la Giunta Regionale ha approvato la DGR n. 937 del 3 dicembre 2018 ammettendo a finanziamento tale azione per euro , successivamente impegnati e liquidati. Tale azione prevede da parte di ALER Pavia-Lodi la cancellazione di una quota di morosità di euro nell ambito di una contestuale azione di recupero di morosità pregressa per euro , gravante su stabili siti nel quartiere Pietrasana di Vigevano e oggetto di accordo sindacale sottoscritto in data 27 luglio 2018 tra l Azienda stessa, il Comune di Vigevano e le Organizzazioni Sindacali degli inquilini SUNIA, SICET ed UNIAT. ALER Milano: - Nell ambito del Piano dei controlli attivato dall azienda procedere all individuazione dei componenti i nuclei abusivi, nella percentuale del 50 %. L azienda ha attivato un progetto speciale, affidando i rilievi a personale che ha effettuato l accertamento in orario extra-lavorativo, al fine di favorire il reperimento e l identificazione dei componenti i nuclei familiari abusivi. L attività è tuttavia risultata estremamente difficoltosa per le ricadute in termini di ordine pubblico. - Adozione definitiva del Modello di organizzazione gestione e controllo (M.O.G.C.) entro il 31 ottobre L Azienda ha provveduto all adozione del modello nei ermini previsti. - Procedere all adeguamento/miglioramento del ciclo appalti (in termini regolamentari interni ed organizzativi) sulla base delle osservazioni dell Organismo di Vigilanza (O.d.V.) in riferimento al sistema di deleghe e poteri di tale processo e alle procedure interne utilizzate; L azienda ha approvato in data 28 dicembre 2018, con delibera presidenziale, un proprio Regolamento per l acquisizione di lavori, servizi e forniture. L elaborazione di un applicativo, 118

122 operativo dal 2019, inoltre, permetterà il monitoraggio in tempo reale dello stato di avanzamento delle procedure di appalto in corso. - Effettuare un approfondito monitoraggio dei prezzi dell approvvigionamento aziendale. L azienda non ha evidenziato elementi di criticità I costi standard anno 2017 La Legge regionale n. 16/2016 ha indicato tra le funzioni regionali concernenti le ALER la definizione e lo sviluppo di un sistema di standard di gestione cui le aziende uniformano la propria attività (art. 2); esplicita menzione dei costi standard aziendali si trova all art. 11, che recita L'incarico (del Presidente ndr) può essere revocato con atto motivato della Giunta regionale in relazione al [ ] perdurante superamento dei costi standard individuati dalla Giunta regionale. Riprendendo quanto già definito nelle Direttive alle ALER 2016, la logica dei costi standard dovrebbe essere interpretata più propriamente come necessità di definire un meccanismo operativo da parte della Regione finalizzato da un lato, a definire il livello standard delle prestazioni e dei servizi da garantire in modo omogeneo sul territorio regionale (es. qualità degli unità abitative, dei livelli di manutenzione, dei servizi agli utenti, etc.), dall altro a rafforzare la responsabilizzazione delle ALER sul raggiungimento dell equilibrio economico complessivo della propria gestione. Il percorso di introduzione dei costi standard è stato graduale, ed è avvenuto con un elevato grado di interazione con le Aziende, in modo che gli standard individuati recepissero le evidenze emergenti dall esperienza diretta delle ALER. Tale percorso, che ha trovato espressione nelle direttive regionali, si può così sintetizzare: Direttive 2016: sono stati introdotti gli standard, specificando la metodologia che ha portato alla loro individuazione e proponendo un primo nucleo di indicatori; Direttive 2017: sono stati rivisti gli standard proposti l anno precedente, precisandone le modalità di calcolo sulla base dell esperienza; Direttive 2018: sono stati definiti gli obiettivi assegnati alle Aziende rispetto agli standard definiti nelle Direttive precedenti; inoltre sono stati estesi alle ALER i risultati di una ricerca commissionata da Regione Lombardia e finalizzata ad individuare ulteriori nuclei di standard, rispetto alle tematiche delle utenze condominiali e delle manutenzioni. Gli standard regionali ed i risultati raggiunti Si riporta di seguito la composizione di ogni standard regionale, illustrando i risultati registrati con il bilancio consuntivo

123 Gli standard non sono applicati alle Aziende in fase di risanamento, ovvero, nell esercizio considerato, Milano e Pavia-Lodi. Equilibrio economico generale Il rapporto espresso da tale indicatore sintetizza in generale il grado di sostenibilità che emerge dal bilancio aziendale, e fornisce indicazione circa il valore residuo di ricavo a disposizione di ciascuna ALER per la copertura dei costi del personale, degli ammortamenti, delle svalutazioni dei crediti e degli altri costi di esercizio. Il rapporto è così formulato: - Margine lordo di I livello escluse le manutenzioni (Ricavi delle vendite e delle prestazioni al netto dei rimborsi per manutenzioni Costi per servizi al netto dei costi per manutenzioni) Ricavi delle vendite e delle prestazioni al netto dei rimborsi per manutenzioni L indicatore, rispetto alla prima formulazione inserita nelle Direttive 2016 è stato sterilizzato della componente inerente le manutenzioni, il cui aumento presenta una ricaduta peggiorativa sull indicatore, come per qualunque altro costo. Dal momento che il ruolo specifico delle ALER prevede tra le funzioni primarie dell Azienda proprio quella di manutenere il proprio patrimonio immobiliare in uno stato compatibile con la pubblica sicurezza e con la funzione di servizio verso il cittadino, si è valutato di espungere le spese per manutenzione dalla voce dei costi per servizi; diversamente l applicazione dello standard avrebbe potuto incentivare comportamenti contrari all interesse al perseguimento degli obiettivi regionali, laddove, per migliorare il livello di conseguimento dello standard, si fossero scientemente ridotti gli interventi manutentivi. I risultati che emergono dai bilanci aziendali sono i seguenti: Equilibrio economico generale Risultato 2017 Obiettivo 2017 Risultato 2016 Bg-Lc-So 59% 61% 59% Bs-Cr-Mn 63% 58% 55% Va-BA-Co-MB 56% 62% 46% In generale in quadro che emerge mostra un miglioramento delle performances tra l esercizio 2016 ed il 2017, sebbene vada evidenziato che la sola ALER Brescia-Cremona-Mantova raggiunge un risultato più che in linea con l obiettivo. 120

124 Si può quindi rilevare un complessivo aumento del grado di solidità delle Aziende tra il 2016 e il 2017, sebbene vada ricordato che il suddetto indicatore si basa su valori di competenza, che non corrispondono dunque pienamente all effettivo introito monetario. Personale Rispetto alla definizione di un parametro standard di sostenibilità dell organico, si è ritenuto di affrontare la tematica sotto due aspetti distinti, sebbene complementari. Il primo aspetto è rappresentato dall onerosità dell organico, ed è espresso mediante il seguente rapporto: Costo del personale 38 Numero di unità immobiliari gestite I risultati ottenuti dalle ALER sono i seguenti: Costo di personale per unità abitativa Risultato 2017 Obiettivo 2017 Risultato 2016 Bg-Lc-So 240 MAX Bs-Cr-Mn 267 MAX Va-BA-Co-MB 297 MAX La situazione non mostra rilevati modifiche tra gli esercizi 2016 e 2017, mantenendo in ALER Bergamo- Lecco-Sondrio il risultato migliore, mentre all opposto ALER Varese-Busto Arsizio-Como-Monza e Brianza si conferma l Azienda con il risultato meno brillante, seppur in miglioramento tra le due annualità. Un secondo aspetto riguardante la dotazione organica dell Azienda è rappresentato dal numero di unità abitative gestiti da ciascun dipendente, espresso dalla seguente frazione: Numero di unità immobiliari gestite Numero di dipendenti 200 unità Tale indice, contrariamente al precedente, presenta una situazione migliore al crescere del rapporto, dal momento che un valore maggiore indica che a parità di dipendenti vengono gestiti più unità abitative, elemento al quale può essere associato un maggiore grado di efficienza. 38 Con le Direttive 2017 è stato precisato di inserire nel conteggio del costo del personale tutte le componenti non legate ad attività straordinarie o ulteriori rispetto a quanto normalmente viene svolto dal personale: in tal senso ad esempio i compensi ex Legge Merloni sono esclusi dal costo del personale in quanto indice di una attività costruttiva variabile da anno ad anno. 121

125 I risultati ottenuti dalle ALER sono i seguenti: Unità abitative gestite medie per dipendente Risultato 2017 Obiettivo 2017 Risultato 2016 Bg-Lc-So 227 MIN Bs-Cr-Mn 233 MIN Va-BA-Co-MB 187 MIN Anche sotto l aspetto delle unità mediamente in gestione per ciascun dipendente ALER Varese-Busto Arsizio- Como-Monza e Brianza registra il valore meno positivo; anche in questo caso tuttavia, come per l indicatore di costo sopra riportato, si registra un miglioramento. Indebitamento L indebitamento viene considerato in rapporto ai ricavi dei canoni di locazione, che rappresentano l introito principale dell Azienda; il rapporto è così espresso: Debiti per finanziamenti Ricavi da canoni 100% Sostanzialmente il debito per finanziamenti gravante su ALER (comprensivo di quota corrente, quota a medio/lungo termine e debito derivante da anticipazioni di tesoreria) non deve eccedere ricavi da canoni di locazione; qualora ciò avvenga le Aziende non potranno accendere nuovo debito sino al rientro al di sotto di tale soglia standard, al fine di preservare la sostenibilità finanziaria. I valori registrati sono: Indebitamento Risultato 2017 Risultato 2016 Bg-Lc-So 40% 58% Bs-Cr-Mn 73% 88% Va-BA-Co-MB 55% 71% Tutte le Aziende presentano un dato inferiore al 2016, e in ogni caso sempre inferiore al 100 %; del resto tale quadro conferma che mentre le ALER di Milano e di Pavia-Lodi denotano forti criticità finanziarie le altre Aziende si mantengono per ora in condizioni di sicurezza, anche in relazione al livello di debito bancario su esse gravante. 122

126 3.4 L attuazione del piano di risanamento di Aler Milano Nell esercizio 2018 le ALER in fase attuativa di un piano straordinario di risanamento ai sensi dell art. 13 della Legge regionale n. 24/2014 risultavano essere due, ALER Pavia-Lodi e ALER Milano. La prima ha concluso il 31 dicembre 2018 il periodo di risanamento, tuttavia, la necessità di meglio focalizzare alcuni elementi di risultato, nonché di individuare adeguate proposte di prospettiva, anche in considerazione del recente cambio di vertice, ha fatto ritenere di spostare con le Direttive regionali per il 2019 il termine per la presentazione della relazione finale da parte dell Azienda al 30 maggio Si forniranno, quindi, solo alcuni primi elementi sintetici sul solo stato di avanzamento del piano di risanamento di ALER Milano. 39 Come noto, sin dal 2013 l Azienda ha palesato elementi di crescente squilibrio operativo, con una costante difficoltà nel far fronte agli impegni rispetto ai vari soggetti creditori; tali criticità hanno avuto essenzialmente carattere finanziario, incidendo pesantemente sui flussi di cassa aziendali. La constatazione che le cause di tale squilibrio erano molteplici, riconducibili in parte ad elementi esogeni ed in parte ad elementi endogeni, ha portato alla predisposizione di un articolato piano di azione aziendale finalizzato a temperare gli effetti dei primi elementi e a rimuovere i secondi. Il piano di risanamento aziendale di ALER Milano è stato così approvato nel dicembre del 2014 (Dgr n. 2835/2014) ed è stato supportato da un contributo straordinario regionale di 66 milioni di euro; l importo è stato interamente trasferito sin dal Successivamente il Legislatore in considerazione della maggiore consistenza del patrimonio gestito da ALER Milano ha ritenuto con la Legge regionale n. 42/2015 che la Giunta regionale, su richiesta motivata dell'azienda, potesse estendere la durata del piano di risanamento aziendale per ulteriori due anni, fino a un massimo di cinque anni consecutivi. A completamento di un percorso di affinamento delle proposte dell Azienda è dunque intervenuta con la Dgr del 28 novembre 2017, n che estende di un biennio il piano. Dalla relazione di avanzamento al secondo semestre 2018 si possono sintetizzare i seguenti punti salienti: Organizzazione: l organico è di 950 unità, di cui 7 dirigenti, 79 quadri e 139 custodi. L obiettivo era di 981 unità, per cui il risultato di riduzione del personale dell anno è stato conseguito; 39 Il presente paragrafo del rapporto al Consiglio regionale non esaurisce i passaggi valutativi circa lo stato di avanzamento del piano: rispetto all annualità 2018 la Direzione Generale Politiche sociali, abitative e disabilità effettuerà ulteriori verifiche e le sottoporrà trasmetterà alla Giunta. 123

127 Contenimento delle spese: le spese generali ed amministrative del 2018 sono risultate di euro , contro un obiettivo annuo di euro ; il risultato è quindi migliore dell obiettivo; Dismissione partecipate: ALER Milano ha svolto, in raccordo con l Advisor individuato mediante gara pubblica, approfondimenti giuridici e tributari circa la fattibilità della fusione di ASSET Srl in ALER Milano. Gli approfondimenti condotti indicano l operazione come giuridicamente ed economicamente fattibile; per avere piena certezza anche sugli aspetti fiscali l Azienda si sta orientando a presentare interpello ad Agenzia delle Entrate. Le altre partecipazioni sono state dismesse ad eccezione di CSI Srl che ha cessato le attività è in attesa di sentenza in una causa in cui è coinvolta (AMA Rozzano), mentre per Inarcheck è prevista la conclusione della dismissione entro il primo semestre 19; Alienazioni patrimoniali: l obiettivo per il 2018 era di effettuare alienazioni di patrimonio per 730 unità tra unità abitative libere, unità abitative occupate e unità diverse, che garantissero un introito di euro ; il risultato raggiunto è stato di euro , in linea con le previsioni, pur vendendo un numero di unità inferiore, pari a 536; Morosità: i mancati incassi, riferiti a canoni di locazione e spese condominiali, ammontano a 51,4 milioni di euro, per un dato percentuale del 29,36 %; l obiettivo definito nel piano rimodulato era del 28 %, pertanto il risultato non è in linea con le previsioni. Come si vede i singoli obiettivi di riduzione del personale, dismissione delle società (a eccezione di ASSET Srl) e alienazione di unità immobiliari sono in linea o migliorativi delle previsioni; maggiori difficoltà si registrano sulla morosità, specie considerando che l obiettivo per il 2019 è del 26 % e a regime (2020) del 24 %. La morosità incide direttamente sulle disponibilità liquide dell Azienda, e sotto tale profilo la situazione permane critica: infatti al l utilizzo dell anticipazione di tesoreria è di euro , prossima al massimale di euro , mentre l utilizzo delle aperture di credito con garanzia ipotecaria è di euro , saturando di fatto l ammontare complessivo e che l Azienda da diversi esercizi avrebbe già dovuto rimborsare. La situazione finanziaria rimane critica. 124

128 Capitolo 4 Osservatorio regionale sulla condizione abitativa: esiti dell attività di studio e ricerca anno Gli Accordi locali sui contratti di affitto a canone concordato (ex Legge n. 431/1998) Il contratto di locazione a canone concordato, in un mercato abitativo fortemente sbilanciato verso la proprietà della casa qual è quello italiano, caratterizzato quindi da canoni di locazione elevati, rappresenta uno strumento in grado di favorire l accesso e il mantenimento dell abitazione agli individui e alle famiglie il cui reddito è insufficiente per sopportare l onere di un mutuo o di un canone di mercato, ma la cui condizione socioeconomica non è così debole da consentire l accesso ad alloggi a canone sociale (Baldini 2010, Poggio 2018). Regione Lombardia, nel testo della Legge regionale n. 16/2016 Disciplina regionale dei servizi abitativi, ha espresso l intenzione di promuove azioni tese ad incentivare l offerta di unità abitative in locazione a canone concordato (art. 1, comma 7) inserendo tali azioni fra quelle orientate a sostenere l accesso ed il mantenimento dell abitazione (art. 1, comma 4) e di attuare iniziative finalizzate al reperimento di unità abitative da concedere in locazione a canone concordato, ovvero attraverso la rinegoziazione delle locazioni esistenti (art. 39, comma 1). In linea con l intenzione espressa da Regione Lombardia, PoliS-Lombardia (Istituto regionale per il supporto alle politiche della Lombardia), in collaborazione con il Laboratorio di Politiche Sociali del Politecnico di Milano, ha condotto una ricerca che si è posta tre obiettivi: 1. Raccogliere e analizzare gli accordi locali che regolano la locazione a canone concordato vigenti sul territorio regionale; 2. Misurare la convenienza economica della locazione a canone concordato rispetto a quella a canone di mercato; 3. Studiare alcune agenzie per la casa attive in Lombardia. Nel presente contributo si presenteranno i principali risultati emersi da questa ricerca. In particolare, nel prossimo paragrafo si riassumeranno i tratti distintivi della locazione a canone concordato e del sistema normativo che ne regola l applicazione, mentre nei tre paragrafi successivi si sintetizzeranno i principali risultati della ricerca Il sistema regolativo del canone concordato Il contratto di locazione a canone concordato di immobili ad uso abitativo è stato introdotto dalla Legge n. 431 del 1998 Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo (art. 2, comma 3). Precedentemente, la locazione abitativa era regolata dalla Legge sull equo canone (Legge n. 392/1978), che aveva introdotto una durata minima del contratto, pari a quattro anni, e la fissazione di un canone massimo, da calcolare per ogni alloggio in base ad una serie di indici. La Legge, pensata per tutelare l inquilino e calmierare i prezzi di mercato, aveva determinato notevoli effetti distorsivi, tra i quali una riduzione dell offerta 40 I risultati della ricerca sono stati pubblicati in versione integrale nel rapporto di ricerca Supporto all analisi e allo sviluppo delle politiche abitative: Costo della locazione sociale e Accordi locali sui contratti di affitto a canone concordato (ex Legge n. 431/1998), PoliS-Lombardia, SOC17002 (Capitolo 3 e Appendice C). 125

129 e il fiorire del mercato nero. La Legge n. 431/1998, che ha sostituito quella sull equo canone, ha introdotto due opzioni: da un lato, una locazione con canoni liberamente negoziabili fra le parti (proprietario dell immobile e inquilino), di durata minima pari a quattro anni rinnovabile automaticamente per altri quattro, salvo disdetta motivata; dall altro, la locazione a canone concordato (Bargelli, Bianchi 2018). Il contratto di locazione a canone concordato è stipulato dalle parti nel rispetto di quanto stabilito in un apposito accordo locale concluso fra le organizzazioni della proprietà edilizia e degli inquilini maggiormente rappresentative sul territorio e appositamente convocate dai comuni, singolarmente o in forma associata. In tale accordo, il territorio comunale è suddiviso in una o più aree aventi caratteristiche omogenee in relazione ai valori di mercato degli immobili, alle dotazioni infrastrutturali del territorio (trasporti pubblici, verde pubblico, servizi scolastici e sanitari, ecc.) e alle tipologie edilizie (categorie e classi catastali). Per ogni area omogenea è definita la fascia di oscillazione del canone, ovvero gli importi minimo e massimo di quest ultimo, inferiori ai canoni di mercato. Ogni fascia di oscillazione può essere suddivisa in ulteriori sub-fasce in relazione alle caratteristiche dell immobile (tipologia, stato manutentivo, dotazioni tecniche, eventuale mobilio, ecc.), delle sue pertinenze (cantina, box, posto auto, ecc.), dello stabile e del contesto in cui è inserito. L accordo può prevedere l aggiornamento dei valori dei canoni, in misura contrattata e, comunque, non superiore al 75 % della variazione Istat dell indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi l anno precedente. Inoltre, l accordo può stabilire elementi oggettivi che determinano un aumento o una riduzione dei canoni. I soggetti giuridici o fisici detentori di grandi proprietà immobiliari, ovvero i soggetti che posseggono oltre cento unità immobiliari destinate ad uso abitativo, devono stipulare con le organizzazioni dei proprietari e degli inquilini accordi integrativi, che stabiliscono i valori minimi e massimi dei canoni all interno delle fasce di oscillazione definite negli accordi locali. A livello nazionale, i criteri generali per la stipula degli accordi locali sono stabiliti in un apposita convenzione nazionale definita dalle organizzazioni dei proprietari e degli inquilini maggiormente rappresentative e pubblicata in un apposito decreto (Legge n. 31/1998, art. 4, commi 1 e 2). Tale convezione dovrebbe essere rinnovata ogni tre anni, ma finora ne sono state definite solo tre, una nel 1999 (Decreto del Ministero dei Lavori Pubblici del 5 marzo 1999), una nel 2002 (Decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti del 30 dicembre 2002) e l ultima nel 2017 (Decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti del 16 gennaio 2017, n Criteri generali per la realizzazione degli accordi da definire in sede locale per la stipula dei contratti di locazione ad uso abitativo a canone concordato, ai sensi dell articolo 2, comma 3, della Legge 9 dicembre 1998, n. 431, nonché dei contratti di locazione transitori e dei contratti di locazione per studenti universitari, ai sensi dell articolo 5, commi 1, 2 e 3 della stessa Legge ). Un decreto interministeriale (Legge n. 31/1998, art. 4, comma 3) stabilisce le condizioni alle quali possono essere stipulati i contratti di locazione a canone concordato nel caso in cui i comuni non convochino le organizzazioni dei proprietari e degli inquilini o nel caso in cui gli accordi non siano definiti (Decreto del 126

130 Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti del 14 luglio 2004 Condizioni per la stipula dei contratti di locazione agevolati ai sensi dell articolo 2, comma 3, della Legge 9 dicembre 1998, n. 431, in assenza di convocazione, da parte dei comuni, delle organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori, ovvero per la mancata definizione degli accordi di cui al medesimo articolo 2, comma 3 ). I comuni nei quali non siano mai stati stipulati accordi locali fanno riferimento all accordo vigente nel comune demograficamente omogeneo di minore distanza territoriale, anche se situato in un altra regione (art. 1, comma 2). Nei comuni in cui vigono precedenti accordi, i valori delle fasce di oscillazione del canone sono incrementati applicando le variazioni Istat dell indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, intervenute dal mese successivo alla data di sottoscrizione degli accordi al mese precedente la data di sottoscrizione del contratto di locazione da stipularsi (art. 1, comma 1). Inoltre, la Convenzione nazionale del 2017 stabilisce che, trascorso il termine di 60 giorni previsto per la convocazione da parte dei comuni delle organizzazioni dei proprietari e degli inquilini, le stesse organizzazioni possano farne richiesta ai comuni e, nel caso in cui questi non adempiano nei successivi 30 giorni, le organizzazioni possano procedere autonomamente (Decreto MIT /2017). 4.3 I vantaggi del canone concordato per i proprietari e per gli inquilini Allo scopo di controbilanciare il mancato introito dato dalla differenza fra il canone di mercato e il canone concordato, il proprietario dell immobile gode di due principali vantaggi. Il primo è rappresentato dalla durata del contratto, che non può superare i cinque anni (durata minima di tre anni, rinnovabile per altri due) rispetto agli otto anni del contratto di locazione a canone di mercato (durata minima di quattro anni, rinnovabile per altri quattro) (Legge n. 431/1998, art. 2, commi 1 e 5). I singoli accordi locali possono stabilire durate contrattuali superiori alla minima, che tuttavia possono essere applicate solo con il consenso delle parti e prevedendo un incremento dei valori dei canoni. Il secondo vantaggio è rappresentato da una serie di agevolazioni fiscali: Il reddito imponibile ai fini Irpef derivante dai contratti stipulati o rinnovati a canone concordato è ridotto di un ulteriore 30 % (Legge n. 431/1998, art. 8, comma 1), in aggiunta alla riduzione del 5 % prevista per il canone di mercato. In sostanza, l imposta va calcolata sul reddito imponibile da canone di locazione ridotto del 33,5 %. Per chi opta per la cedolare secca, imposta sostitutiva dell Irpef introdotta con il Decreto Legislativo del 14 marzo 2011, n. 23 Disposizioni in materia di federalismo fiscale municipale (art. 3), l aliquota fissa è pari al 10 % anziché al 21 %. L aliquota al 10 % è stata introdotta con il Decreto Legge del 28 marzo 2014, n. 47 Misure urgenti per l emergenza abitativa, per il mercato delle costruzioni e per Expo 2015 (art. 9, comma 1), e avrebbe dovuto essere applicata solo per il quadriennio La Legge di Bilancio 2018 ne ha prorogata la validità per il biennio Per chi sceglie l Irpef, la base imponibile per la determinazione dell imposta di registro è assunta nella misura del 70 % del corrispettivo annuo pattuito (Legge n. 431/1998, art. 8, comma 1). Per chi opta per la cedolare secca, l imposta di registro è compresa nell imposta. 127

131 L Imposta municipale propria (Imu) e la Tassa sui servizi indivisibili (Tasi) sono ridotte del 25 % (Legge di Stabilità 2016, art. 1, commi 53 e 54). L inquilino, oltre al vantaggio costituito da un canone di locazione calmierato rispetto a quello di mercato, gode anch esso di agevolazioni fiscali: Se l immobile è adibito ad abitazione principale, una detrazione dell Irpef di 495,80 euro se il reddito complessivo non supera ,71 euro, oppure di 247,90 euro se il reddito complessivo è superiore a ,71 euro, ma non a ,41 euro (Decreto MIT 30 dicembre 2002). La base imponibile dell imposta di registro è ridotta del 30% (L. 431/1998, art. 8, comma 1). Mentre i contratti a canone concordato possono essere stipulati su tutto il territorio nazionale, le agevolazioni fiscali possono essere applicate solo nei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino, Venezia, nei comuni con essi confinanti, nei capoluoghi di provincia e nei comuni ad alta tensione abitativa (Legge n. 431/1998, art. 8, comma 1). Questi ultimi si trovano elencati in una Deliberazione del Comitato Interministeriale per la Programmazione Economica (l ultima in ordine di tempo è la Deliberazione del 13 novembre 2003, n. 87 Aggiornamento dell elenco dei comuni ad alta tensione abitativa (Legge n. 431/1998, art. 8) ). Oltre ai vantaggi elencati, definiti a livello nazionale, proprietari e inquilini possono godere di agevolazioni fiscali di livello locale. In particolare, i singoli comuni, a discrezione, possono deliberare una riduzione delle aliquote dell Imu e della Tasi per i proprietari che concedono in locazione immobili a canone concordato a titolo di abitazione principale (Legge n. 431/1998, art. 2, comma 4), sulla quale si applica l ulteriore riduzione del 25 % introdotta con la Legge di Stabilità Inoltre, i comuni, anche in forma associata, possono mettere in atto una serie di misure tese ad incentivare la diffusione dei contratti di locazione a canone concordato: attività d intermediazione fra proprietari e inquilini, azioni di accompagnamento alla stipula dei contratti, contributi economici e garanzie per i proprietari e gli inquilini, in genere erogati una tantum o sotto forma di prestito, fino ad arrivare alla costituzione di agenzie o istituti per la locazione. Queste misure, in parte possono essere finanziate dal Fondo nazionale per il sostegno all accesso alle abitazioni in locazione, istituto con la Legge n. 413/1998 (art. 1, comma 1), in parte con fondi propri dei comuni. 4.4 Gli accordi locali in Lombardia: diffusione e caratteristiche La rilevazione degli accordi locali sui contratti di locazione a canone concordato vigenti in Lombardia, iniziata il 16 gennaio e terminata il 31 maggio , ha condotto alla raccolta e all analisi di 164 accordi, 159 di 41 La rilevazione è avvenuta in tre fasi. Nella prima, iniziata il 16 gennaio 2018, sono stati ricercati online i testi degli accordi in vigore negli 87 comuni lombardi in cui sono applicabili le agevolazioni fiscali previste dalla legislazione vigente. Nella seconda fase, iniziata il 19 febbraio 2018, è stata inviata un a tutti i comuni lombardi (1.527 in tutto), nella quale si chiedeva se sul loro territorio vigesse un accordo locale sul canone concordato e, in caso affermativo, se fosse possibile averne una copia. Nella terza fase, iniziata il 6 aprile, è stata inviata un di sollecito ai comuni non ancora rispondenti. La rilevazione si è conclusa il 31 maggio 2018, dopo un congruo periodo di tempo passato senza più ricevere risposte, ed ha raggiunto un tasso di copertura pari a due terzi dei comuni 128

132 ambito comunale, 4 di ambito provinciale comprendenti tutti i comuni delle province di Brescia, Como, Lecco e Mantova, esclusi i comuni capoluogo e un accordo che interessa 12 comuni della provincia di Bergamo (Tab. 4.a). In totale, sono 683 i comuni in cui vige un accordo, il 44,7 % del totale dei comuni lombardi. I comuni che hanno dichiarato di non aver stipulato accordi sono 335 (il 21,9 % del totale) 42, mentre per i restanti 509 comuni (33,3 %) il dato non è disponibile. Tab. 4.a Accordi locali per ambito di applicazione e comuni in cui vige un accordo locale. Accordi locali Comuni con AL Ambito di applicazione Comune Provincia Gruppi di comuni 1 12 Totale Fonte: elaborazione Politecnico di Milano sul database degli accordi locali lombardi, I dati qui presentati dovrebbero scostarsi di poco dalla situazione reale, in quanto sono stati raccolti gli accordi locali di tutti i comuni in cui è più probabile siano stati stipulati, ovvero quelli in cui è possibile applicare le agevolazioni fiscali previste dalla legislazione vigente: gli 85 comuni ad alta tensione abitativa e i due comuni confinanti con la città di Milano non ad ATA (Assago e Baranzate). Tra questi 87 comuni, solo ad Assago non vige un accordo. Nei restanti comuni lombardi vige un accordo nel 41,5 % dei casi. Si tratta di una quota tutt altro che trascurabile, ma da imputare quasi totalmente ai quattro accordi di ambito provinciale, che insieme interessano 505 dei 573 comuni non ad ATA in cui è stato stipulato un accordo locale (Tab. 4.b). Tab. 4.b Comuni in cui vige un accordo locale, comuni in cui non vige un accordo locale e comuni senza dato, dichiarati o meno ad alta tensione abitativa. Comuni con AL Comuni senza AL Comuni senza dato Totale comuni N. % N. % N. % N. % Comune ATA Sì* 86 98,8% 1 1,2% 0 0,0% ,0% No ,5% ,2% ,3% ,0% Totale ,7% ,9% ,3% ,0% * Nel conteggio sono compresi Assago e Baranzate. I due comuni, pur non essendo ad ATA, sono confinanti con la città di Milano, e dunque sul loro territorio sono applicabili le agevolazioni fiscali previste dalla legislazione vigente. Fonte: elaborazione Politecnico di Milano sul database degli accordi locali lombardi, Dopo le province di Brescia, Como, Lecco e Mantova, i cui accordi locali interessano tutti i comuni del territorio escluso il capoluogo, quelle con la più alta percentuale di comuni in cui vige un accordo sono la Città Metropolitana di Milano (42,5 %) e la provincia di Monza e Brianza (36,4 %). Si tratta delle aree con la più alta percentuale di comuni ad alta tensione abitativa, che supera in entrambi i casi il 30 % del totale. Seguono a distanza Bergamo (23,6 %) e Varese (18,7 %), mentre nelle altre province la percentuale va dallo 0,9 % di Cremona al 2,6 % di Sondrio. Si tratta delle province con le più basse percentuali di comuni ad ATA (si va lombardi (66,6 %). Durante tutte e tre le fasi, è stato periodicamente monitorato il sito Internet del SUNIA Cgil, l organizzazione degli inquilini che ha sottoscritto tutti gli accordi locali individuati in Lombardia. 42 È importante segnalare che un numero tutt altro che trascurabile di comuni in cui vige un accordo di ambito provinciale hanno dichiarato che sul loro territorio non vige alcun accordo. Solo un numero molto limitato di comuni era a conoscenza di tale accordo provinciale. Inoltre, in più di un comune che ha dichiarato di non aver firmato accordi, l accordo c era ed è stato recuperato attraverso altri canali. 129

133 dallo 0,5 % di Pavia all 1,6 % di Lodi), ma anche con le più alte percentuali di dati mancanti (si va dal 54,5 % di Sondrio al 62,3 % di Lodi) (Tab. 4.c). Tab. 4.c Comuni in cui vige un accordo locale, comuni in cui non vige un accordo locale e comuni senza dato, per provincia. Comuni con AL Comuni senza AL Comuni senza dato Totale comuni Comuni ATA N. % N. % N. % N. % N. % Province Bergamo 57 23,6% 68 28,1% ,3% ,0% 4 1,7% Brescia ,0% 0 0,0% 0 0,0% ,0% 6 2,9% Como ,0% 0 0,0% 0 0,0% ,0% 1 0,6% Cremona 1 0,9% 45 39,1% 69 60,0% ,0% 1 0,9% Lecco ,0% 0 0,0% 0 0,0% ,0% 1 1,1% Lodi 1 1,6% 22 36,1% 38 62,3% ,0% 1 1,6% Mantova ,0% 0 0,0% 0 0,0% ,0% 3 4,3% Milano 57 42,5% 32 23,9% 45 33,6% ,0% 42 31,3% MB 20 36,4% 20 36,4% 15 27,3% ,0% 17 30,9% Pavia 3 1,6% 74 39,4% ,0% ,0% 1 0,5% Sondrio 2 2,6% 33 42,9% 42 54,5% ,0% 1 1,3% Varese 26 18,7% 41 29,5% 72 51,8% ,0% 9 6,5% Totale ,7% ,9% ,3% ,0% 87 5,7% Fonte: elaborazione Politecnico di Milano sul database degli accordi locali lombardi, Figura 4.a Comuni in cui vige un accordo locale. Fonte: elaborazione Politecnico di Milano sul database degli accordi locali lombardi,

134 Esistendo una relazione piuttosto forte fra popolazione residente nel comune e alta tensione abitativa, più si scende di dimensione più si riduce la percentuale di comuni in cui vige un accordo locale. In tutti e 15 i comuni più grandi (al di sopra dei residenti) è stato stipulato un accordo, quota che scende al 78,1 % nei comuni medio-piccoli (dai ai residenti). Rientrano in questi due gruppi la città di Milano e gli 11 capoluoghi di provincia, tutti ad ATA. Fra i comuni più piccoli (fino a residenti) la percentuale si dimezza (39,7 %), ma resta rilevante se si pensa che solo lo 0,1 % di questi comuni è ad ATA. Anche in questo caso, il dato è da attribuire quasi esclusivamente ai quattro accordi di ambito provinciale, che insieme interessano 462 dei 529 piccoli comuni in cui vige un accordo locale. I comuni più piccoli sono anche quelli con la percentuale più alta di dati mancanti (36,7 %) (Tab. 4.d). Tab. 4.d Comuni in cui vige un accordo locale, comuni in cui non vige un accordo locale e comuni senza dato, per popolazione residente all 1/1/2017 (fonte: Istat). Comuni con AL Comuni senza AL Comuni senza dato Totale comuni Comuni ATA N. % N. % N. % N. % N. % Residenti Oltre ,0% 0 0,0% 0 0,0% 4 100,0 % 4 100,0 % Da ,0% 0 0,0% 0 0,0% ,0 9 81,8% a % Da ,1% 19 10,7% 20 11,2% , ,4% a % Fino a ,7% ,7% ,7% ,0 2 0,1% % Totale ,7% ,9% ,3% ,0 % 87 5,7% Fonte: elaborazione Politecnico di Milano sul database degli accordi locali lombardi, Passando dalla diffusione degli accordi locali alle loro principali caratteristiche, la rilevazione si è focalizzata sulle seguenti informazioni: anno di stipula o anno di aggiornamento dell accordo, quest ultimo nel caso l accordo sia rimasto lo stesso, ma i valori dei canoni siano stati aggiornati; numero di aree omogenee in cui è suddiviso il territorio e di sub-fasce in cui sono ripartiti gli immobili; valore minimo fra i canoni massimi e valore massimo del canone (espressi in euro/mq. annui) 43. Si è scelto di raccogliere e analizzare il valore minimo fra i canoni massimi perché, probabilmente, rappresenta il valore minimo di fatto, ovvero quello sotto al quale i proprietari non sono disponibili ad affittare. Nei comuni con un unica area omogenea e un unica sub-fascia il valore minimo fra i canoni massimi e il valore massimo del canone coincidono. L anno di stipula o di aggiornamento dell accordo locale è uno dei fattori in grado d influenzare la diffusione dei contratti di locazione a canone concordato. Valori dei canoni datati rendono i proprietari poco propensi ad affittare con questo tipo di contratto. In Lombardia (Tab. 4.e), oltre due terzi degli accordi locali (il 68,9 %) sono stati stipulati o aggiornati negli ultimi quattro anni, ma un quinto (il 20,1 %) è stato sottoscritto nel triennio successivo all emanazione della Legge n. 431/1998, che coincide col triennio precedente l introduzione 43 I valori dei canoni si riferiscono al contratto di locazione di durata minima (3+2). Negli accordi locali stipulati prima dell introduzione dell euro (1 gennaio 2002) i valori del canone espressi in lire sono stati convertiti in euro applicando il tasso di cambio (1936,27 lire), mentre negli accordi in cui il valore del canone è espresso in /mq. mensili l importo è stato moltiplicato per 12 mensilità. 131

135 dell euro (avvenuta il 1 gennaio 2002). Inoltre, se si osserva il dato a livello comunale, nel 58,3 % dei comuni in cui vige un accordo questo è stato stipulato o aggiornato almeno dieci anni fa, ancora prima della crisi economico-finanziaria e delle turbolenze che ha generato nel mercato immobiliare, mentre la quota di comuni in cui l accordo è stato firmato negli ultimi quattro anni è pari a due quinti (40,4 %). Tab. 4.e Accordi locali e comuni in cui vige un accordo locale, per anno di stipula o di aggiornamento*. Accordi locali Comuni N. % N. % Anno ** 20,1 33** 4,8% , ,1% , ,3% ,4 4 0,6% ,0 5 0,7% ,5 66 9,7% , ,7% Totale , ,0% * Quest ultimo nel caso l accordo sia rimasto lo stesso, ma i valori dei canoni siano stati aggiornati. ** L accordo locale di Trezzo sull Adda, stipulato nel 2000, è stato aggiornato, ma il testo non è datato. Quindi, si è deciso di inserirlo fa gli accordi stipulati nel triennio Fonte: elaborazione Politecnico di Milano sul database degli accordi locali lombardi, Se si considerano i soli comuni ad alta tensione abitativa (Tab. 4.f), la quota di accordi stipulati o aggiornati negli ultimi quattro anni scende al 58,9 %, mentre gli accordi sottoscritti prima dell introduzione dell euro salgono al 23,1 %. Al contrario, il dato a livello comunale mostra miglioramenti: in oltre la metà dei comuni (il 54,6 %) l accordo è stato stipulato o aggiornato negli ultimi quattro anni, e la percentuale dei comuni in cui l accordo è stato sottoscritto da non meno di un decennio scende a poco più di un terzo (34,9 %). Tuttavia, in tre capoluoghi di provincia Lecco, Monza e Sondrio l accordo è stato firmato o aggiornato prima del 2008, in quattro Brescia, Cremona, Pavia e Varese dal 2010 al 2012, mentre solo in cinque Bergamo, Como, Lodi, Milano e Mantova dal 2014 ad oggi (Bergamo e Mantova sono gli unici due capoluoghi ad aver sottoscritto un accordo basato sull ultima convenzione nazionale, quella del 2017). Tab. 4.f Accordi locali e comuni in cui vige un accordo locale, per anno di stipula o di aggiornamento* (solo comuni ad alta tensione abitativa). Accordi locali Comuni ad ATA N. % N. % Anno ** 23,1 18** 20,9% ,3 3 3,5% ,1 9 10,5% ,1 4 4,7% ,4 5 5,8% , ,2% , ,4% Totale , ,0% * Quest ultimo nel caso l accordo sia rimasto lo stesso, ma i valori dei canoni siano stati aggiornati. ** L accordo locale di Trezzo sull Adda, stipulato nel 2000, è stato aggiornato, ma il testo non è datato. Quindi, si è deciso di inserirlo fa gli accordi stipulati nel triennio Fonte: elaborazione Politecnico di Milano sul database degli accordi locali lombardi,

136 Il numero di aree omogenee in cui è suddiviso il territorio comunale e il numero di sub-fasce in cui sono ripartiti gli immobili, possono essere utilizzati, sebbene con molta cautela, come indicatori della capacità dell accordo locale di tener conto delle differenze di valore esistenti all interno del territorio e fra gli immobili. Se si analizza il dato tenendo conto dell ampiezza dei comuni (Tab. 4.g), come prevedibile è possibile osservare una certa relazione fra la popolazione residente e il numero di aree omogenee: più il comune è grande, maggiore è il loro numero. Tuttavia, il 63,6 % dei comuni medio-grandi (da a residenti) è suddiviso in tre aree al massimo e il 52,5 % dei comuni medio-piccoli (da a residenti) in una sola. Il numero di sub-fasce, essendo legato principalmente alle caratteristiche dell immobile e dello stabile in cui quest ultimo è inserito, non mostra relazioni evidenti con l ampiezza dei comuni. Qualunque sia il numero di residenti, almeno in due terzi dei comuni gli immobili sono suddivisi in 3 o più sub-fasce. Tab. 4.g Comuni in cui vige un accordo locale per popolazione residente, numero di aree omogenee e di sub-fasce. Residenti Oltre Da a Da a Fino a Totale comuni N. % N. % N. % N. % N. % Aree omogenee 1 0 0,0% 0 0,0% 73 52,5% ,7% ,4% 2 0 0,0% 1 9,1% 26 18,7% 1 0,2% 28 4,1% 3 0 0,0% 6 54,5% 25 18,0% 59 11,2% 90 13,2% 4 0 0,0% 3 27,3% 12 8,6% 0 0,0% 15 2,2% ,0% 0 0,0% 3 2,2% 0 0,0% 5 0,7% 6 0 0,0% 1 9,1% 0 0,0% 0 0,0% 1 0,1% ,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 1 0,1% ,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 1 0,1% Totale 4 100, ,0% ,0% ,0% ,0% % Sub-fasce 1 0 0,0% 1 9,1% 36 25,9% ,5% ,6% 2 0 0,0% 2 18,2% 9 6,5% 10 1,9% 21 3,1% ,0 6 54,5% 92 66,2% ,4% ,6% % 4 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 1 0,2% 1 0,1% 6 0 0,0% 1 9,1% 0 0,0% 0 0,0% 1 0,1% 9 0 0,0% 1 9,1% 2 1,4% 0 0,0% 3 0,4% Totale 4 100,0 % ,0% ,0% ,0% ,0% Fonte: elaborazione Politecnico di Milano sul database degli accordi locali lombardi, Infine, qualche osservazione sui valori dei canoni di locazione stabiliti negli accordi locali. Se si tiene conto dell ampiezza dei comuni (Tab. 4.h), non sembra sussistere una relazione fra la popolazione residente e i valori minimi fra i canoni massimi (i valori minimi di fatto ). Nei quattro comuni più grandi questi valori non superano i 55 euro al mq. annui (a Milano il canone è pari a 45 euro), mentre nel 44,4 % dei comuni mediograndi, nel 35,3 % dei comuni medio-piccoli e persino nel 9,6 % dei comuni più piccoli, oscilla fra 55 e 75 euro. Inoltre, i tre comuni coi valori massimi (da 75 a 82 euro) sono medio-piccoli o piccoli. Questo risultato è da attribuire in buona parte all accordo stipulato per la provincia di Brescia. Nei 204 comuni che compongono quest ultima esiste una sola fascia di oscillazione del canone valida su tutto il territorio e per tutti gli immobili, e quindi il valore minimo fra i canoni massimi coincide con il valore massimo del canone. Ci sono, poi, comuni medio-piccoli o piccoli in cui l alto valore dei canoni è spiegato dal prestigio di cui godono in quanto rinomate 133

137 località turistiche (ad esempio, quelli che costeggiano il lago di Garda o Luino). Difficile, invece, giustificare l elevato valore dei canoni applicati in comuni come Novate Milanese, Tradate o Malnate (Fig. 4.b). A livello provinciale, Brescia, Como, Lecco e Mantova le province con un unico accordo presentano valori dei canoni piuttosto simili in tutti i comuni, ma differenziati per provincia (Fig. 4.b). I comuni bresciani mostrano i valori più alti, i comuni delle province di Lecco e Mantova i valori più bassi, mentre i comuni comaschi si collocano in posizione intermedia. Al contrario, la Città Metropolitana di Milano e la provincia di Monza e Brianza presentano una situazione più eterogenea, che al momento sembra indicare una concentrazione dei canoni più alti a nord-ovest dei capoluoghi di provincia. Una relazione più evidente sussiste fra l ampiezza del comune e i valori massimi del canone (Tab. 4.h). Tre dei quattro comuni più grandi presentano un canone massimo di almeno 95 euro al mq. annui. Fra questi, Milano spicca coi suoi 194 euro, seguita a distanza da Monza (116 euro) e Bergamo (105 euro). Nell 88,9 % dei comuni medio-grandi il canone massimo oscilla fra 75 e 115 euro, nel 76,1 % dei comuni medio-piccoli fra 55 e 95 euro e nel 68,4 % dei comuni più piccoli fra 35 e 75 euro. L unica anomalia è rappresentata da 149 piccoli comuni (il 28,2 % del totale) in cui il canone massimo supera i 110 euro. Un dato da imputare all accordo stipulato per la provincia di Como, nel quale tutti i comuni presentano gli stessi valori dei canoni (Fig. 4.c). A livello provinciale, emerge di nuovo la sostanziale omogeneità dei valori presenti nei comuni di Brescia, Lecco, Mantova e Como, che in questo caso è anche inter-provinciale (Fig. 4.c). La grande maggioranza dei comuni delle prime tre province mostra un canone massimo collocato nella fascia più bassa. I comuni comaschi, come già visto, hanno canoni massimi molto più elevati. Inoltre, emerge di nuovo la situazione eterogenea della Città Metropolitana di Milano e della provincia di Monza e Brianza. Canone min. max. Canone max. Tab. 4.h Comuni in cui vige un accordo locale per popolazione residente e valori del canone concordato (in /mq. annui)*. Residenti Oltre Da a Da a Fino a Totale comuni N. % N. % N. % N. % N. % 15,00-24,99 0 0,0% 0 0,0% 6 4,4% 1 0,2% 7 1,0% 25,00-34, ,0% 0 0,0% 24 17,6% ,1% ,7% 35,00-44, ,0% 3 33,3% 28 20,6% ,8% ,1% 45,00-54, ,0% 2 22,2% 28 20,6% ,1% ,5% 55,00-64,99 0 0,0% 1 11,1% 32 23,5% 24 4,6% 57 8,5% 65,00-74,99 0 0,0% 3 33,3% 16 11,8% 26 5,0% 45 6,7% 75,00-82,00 0 0,0% 0 0,0% 2 1,5% 1 0,2% 3 0,4% Totale 4 100,0 % 9 100,0% ,0% ,0% ,0% 35,00-54,99 0 0,0% 0 0,0% 26 18,8% ,5% ,1% 55,00-74, ,0% 0 0,0% 65 47,1% ,9% ,6% 75,00-94,99 0 0,0% 6 66,7% 40 29,0% 18 3,4% 64 9,4% 95,00-114, ,0% 2 22,2% 7 5,1% ,2% ,4% 115,00-134, ,0% 1 11,1% 0 0,0% 0 0,0% 2 0,3% 135,00-154,99 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 134

138 155,00-174,99 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 175,00-194, ,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 1 0,1% Totale 4 100,0 % 9 100,0% ,0% ,0% ,0% * Il numero totale dei comuni (672 e 679) non è pari al numero dei comuni in cui vige un accordo locale (683). Per le motivazioni, v Nota metodologica. Fonte: elaborazione Politecnico di Milano sul database degli accordi locali lombardi, Figura 4.b Comuni in cui vige un accordo locale per valore minimo fra i canoni massimi (in /mq. annui). Fonte: elaborazione Politecnico di Milano sul database degli accordi locali lombardi,

139 Figura 4.c Comuni in cui vige un accordo locale per valore massimo del canone (in /mq. annui). Fonte: elaborazione Politecnico di Milano sul database degli accordi locali lombardi, In conclusione, la rilevazione degli accordi locali sui contratti di locazione a canone concordato vigenti in Lombardia ha messo in evidenza: Una buona diffusione degli accordi (nel 44,7 % dei comuni lombardi ne vige uno, percentuale che sale al 98,8 % nei comuni ad ATA), accompagnata tuttavia da una forte eterogeneità territoriale: si va dalle province di Cremona, Lodi, Pavia e Sondrio, dove meno del 3% dei comuni ha un accordo, alle province di Bergamo (23,6 %) e Varese (18,7 %), a quelle di Milano (42,5 %) e Monza e Brianza (36,4 %), per arrivare alle province di Brescia, Como, Lecco e Mantova, nelle quali tutti i comuni sono interessati da un accordo; Uno sforzo recente nella direzione di stipulare o aggiornare gli accordi (il 68,9 % sono stati stipulati o aggiornati negli ultimi quattro anni), associato tuttavia a un grado di obsolescenza piuttosto elevato a 136

140 livello comunale (nel 58,3 % dei comuni l accordo è stato stipulato o aggiornato almeno dieci anni fa); Un numero di aree omogenee che, in relazione all ampiezza del comune, non sempre sembra in grado di cogliere le differenze di valore esistenti all interno del territorio (il 63,6 % dei comuni mediograndi è suddiviso in tre aree al massimo e il 52,5 % dei comuni medio-piccoli in una sola); Valori dei canoni piuttosto uniformi nelle province con un unico accordo (Brescia, Como, Lecco e Mantova), e quindi anche in questo caso poco sensibili alle differenze territoriali. 4.5 Il confronto fra canone concordato e canone di mercato Pre-condizione per la diffusione della locazione a canone concordato è la convenienza economica di quest ultima per i proprietari. Maggiore è lo scostamento del valore del canone concordato da quello di mercato, al netto delle agevolazioni fiscali previste dalla legislazione vigente per i comuni ad alta tensione abitativa, minore sarà la disponibilità dei proprietari ad affittare con questo tipo di contratto. Anche tenendo conto del vantaggio rappresentato dalla minore durata contrattuale della locazione concordata (cinque anni complessivi, rispetto agli otto anni della locazione di mercato), è improbabile che un proprietario decida di ricorrere a tale opzione se le agevolazioni fiscali e gli eventuali incentivi locali non compensino integralmente o quasi il gap tra il canone concordato e il canone di mercato. L analisi della convenienza della locazione concordata è stata effettuata mettendo a confronto i valori del canone concordato così come definiti negli accordi locali e i valori del canone di mercato forniti da immobiliare.it. L agenzia mette a disposizione per ogni comune i prezzi di richiesta medi degli immobili residenziali messi in locazione attraverso il suo sito. I prezzi utilizzati per effettuare il confronto si riferiscono al mese di settembre Trattandosi dei prezzi richiesti dai proprietari e non di quelli reali, frutto della contrattazione con i futuri inquilini, tali prezzi sovrastimano Leggermente i valori dei canoni di mercato. Il confronto è stato effettuato calcolando la differenza percentuale fra le medie fra i valori massimi e i valori minimi fra i massimi del canone concordato e i prezzi di richiesta medi di immobiliare.it (d ora in poi, per semplificare, si parlerà di differenza percentuale fra canone concordato e canone di mercato). L analisi è stata effettuata in tutti comuni ad alta tensione abitativa di cui si possedevano entrambi i valori dei canoni (82 su 86), al netto dell aliquota prevista per la cedolare secca: 10 % per il canone concordato, 21 % per il canone di mercato. Come è possibile osservare nella Tab. 4.i, in oltre la metà dei comuni ad ATA (il 54,8 %) il canone concordato è inferiore di oltre il 30 % al canone di mercato. Più precisamente, in un quarto dei comuni la differenza fra i due canoni va dal 30 al 45 %, in un quinto sale al % e in otto comuni supera il 60 %. Con differenziali così elevati è impensabile che i proprietari decidano di stipulare un contratto di locazione a canone concordato. D altro canto, in oltre un terzo dei comuni (la maggioranza relativa), il canone concordato è inferiore al canone di mercato di una percentuale che va dal 15 al 30 % e in un comune su dieci lo scarto scende sotto il 15 % (in 137

141 due centri, Concesio e Torre Boldone, il canone concordato risulta persino superiore, seppur di poco). Solo in questi casi, e solo in presenza di incentivi ulteriori, è pensabile che i proprietari prendano in considerazione la locazione concordata. Fra l ampiezza dei comuni e la differenza fra canone concordato e canone di mercato non sembra sussistere una relazione significativa. Come è possibile osservare nella tabella 4.i, la maggioranza dei capoluoghi di provincia e dei comuni con più di (indicati in grassetto) non si colloca nelle fasce in cui lo scarto fra canone concordato e canone di mercato è più elevato. A Varese, Cremona e nel comune di Busto Arsizio, la differenza non supera il 15 %. A Lodi residenti, Brescia, Mantova, Como, Bergamo e nel comune di Legnano, la differenza va dal 15 al 30 %. E anche a Milano, nei suoi comuni di cintura più grandi Cinisello Balsamo, Sesto San Giovanni e Rho e nei capoluoghi di provincia Lecco e Monza, la differenza non va oltre il 45 %. Tab. 4.i Comuni ad ATA per la differenza % fra canone concordato e canone di mercato. In grassetto, i capoluoghi di provincia e i comuni con più di abitanti. Distribuzione % Comuni ATA Differenza % -60,1-71,3% 8,5% Cormano, Opera, Agrate Brianza, Pieve Emanuele, Buccinasco, Rozzano, Cologno Monzese -45,1-60,0% 20,7% Gorgonzola, Vimodrone, Pioltello, Segrate, Peschiera Borromeo, Corsico, Senago, Vimercate, San Giuliano Milanese, Melzo, Garbagnate Milanese, Carate Brianza, Cesano Boscone, Pero, Cusano Milanino, Trezzano sul Naviglio, Nova Milanese -30,1-45,0% 25,6% Muggiò, Baranzate, Giussano, Bovisio-Masciago, San Donato Milanese, Caronno Pertusella, Canegrate, Milano (-38,7), Cinisello Balsamo (-38,3), Varedo, Settimo Milanese, Borgo Virgilio, Sesto San Giovanni (-33,2), Trezzo sull'adda, Lissone, Cesano Maderno, Cassano d'adda, Desio, Lecco (-31,0), Monza (-30,9), Rho (-30,6) -15,1-30,0% 34,1% Cernusco sul Naviglio, Arese, Seregno, Lodi (-27,6), Bresso, Legnano (-26,7), Saronno, Meda, Porto Mantovano, Castellanza, Brescia (- 23,9), Dalmine, Seriate, Rescaldina, Mantova (-22,1), Seveso, Como (-21,2), Lentate sul Seveso, Paderno Dugnano, Cassina de' Pecchi, Bollate, Fagnano Olona, Gussago, Parabiago, Bergamo (-17,0), Cerro Maggiore, Busto Garolfo, Gardone Val Trompia -0,1-15,0% 8,5% Tradate, Novate Milanese, Limbiate, Varese (-6,5%), Rezzato, Cremona (-1,9), Busto Arsizio (-0,7) 0,0 5,6% 2,4% Concesio, Torre Boldone Fonte: elaborazione Politecnico di Milano su dati immobiliare.it, settembre 2018, e sul database degli accordi locali lombardi, La tabella 4.l sembra confermare quanto appena rilevato. Tutti i comuni nei quali il canone concordato è inferiore di oltre il 45 % al canone di mercato appartengono alla fascia dei centri medio-piccoli (da a residenti). E se un quarto dei centri in cui la distanza fra canone concordato e canone di mercato va dal 30 al 45 % appartiene alla fascia dei centri grandi (oltre i residenti) o medio-grandi (da a residenti), di quest ultima fa parte anche il 42,9 % dei comuni in cui la differenza fra i due canoni va dallo 0 al 15 %. 138

142 Tab, 4.l Comuni ad ATA per la differenza % fra canone concordato e canone di mercato e la per popolazione residente all 1/1/2017 (fonte: Istat). Residenti Oltre Da a Da a Fino a Totale Differenza % -60,1-71,3% 0,0% 0,0% 100,0% 0,0% 100,0% -45,1-60,0% 0,0% 0,0% 100,0% 0,0% 100,0% -30,1-45,0% 9,5% 14,3% 76,2% 0,0% 100,0% -15,1-30,0% 7,1% 7,1% 85,7% 0,0% 100,0% -0,1-15,0% 0,0% 42,9% 57,1% 0,0% 100,0% 0,0 5,6% 0,0% 0,0% 50,0% 50,0% 100,0% Totale 4,9% 9,8% 84,1% 1,2% 100,0% Fonte: elaborazione Politecnico di Milano su dati immobiliare.it, settembre 2018, e sul database degli accordi locali lombardi, I comuni nei quali il canone concordato è inferiore di oltre il 45 % al canone di mercato si collocano in maggioranza attorno alla città di Milano, in particolare a sud / sud-ovest (Opera, Pieve Emanuele, Buccinasco, Rozzano, Corsico, Cesano Boscone e Trezzano sul Naviglio) e ad est / nord-est (Cologno Monzese, Vimodrone, Segrate, Pioltello, Peschiera Borromeo e San Giuliano Milanese) (Fig. 4.d). Mentre i centri nei quali la differenza va dal 30 al 45 % sono situati per lo più a ovest di Milano (Settimo Milanese e Rho) e di Monza (Muggiò, Bovisio Masciago, Varedo, Lissone, Cesano Maderno, Desio). 139

143 Figura 4.d Comuni ad ATA per la differenza % fra canone concordato e canone di mercato. Fonte: elaborazione Politecnico di Milano su dati immobiliare.it, settembre 2018, e sul database degli accordi locali lombardi, Fra l anno di stipula o di aggiornamento dell accordo locale e la differenza fra canone concordato e canone di mercato sembra sussistere una relazione più evidente (Tab. 4.m). Nel 78,0 % dei comuni in cui la differenza fra i due canoni va dal 15 al 30 % e nel 57,2 % dei centri in cui tale scarto va dallo 0 al 15 %, gli accordi sono stati stipulati o aggiornati negli ultimi quattro anni. Mentre nell 85,7 % dei comuni in cui la differenza fra i due canoni supera il 60 %, nel 58,8 % dei centri in cui tale scarto va dal 45 al 60 % e nel 33,3 % dei comuni in cui va dal 30 al 45 %, per un totale di 23 comuni, gli accordi sono stati stipulati o aggiornati prima del 2008, quindi da oltre dieci anni (e di questi accordi, ben 18 sono stati sottoscritti nel triennio successivo all emanazione della Legge n. 431/1998 e precedente all introduzione dell euro). Ciò significa che in questi comuni basterebbe aggiornare gli accordi locali per avvicinare il canone concordato al canone di mercato. Tuttavia, è pur vero che nel 14,3 % dei comuni in cui la differenza fra i due canoni è la più elevata, nel 35,3 % dei centri in cui oscilla fra il 45 e il 60 % e nel 57,2 % dei comuni in cui va dal 30 al 45 %, gli accordi sono stati stipulati o aggiornati negli ultimi quattro anni, ma senza tener conto della convenienza economica della locazione concordata per il proprietario. Tra questi comuni, 19 in tutto, figurano Milano, centri medio-grandi come Sesto San Giovanni, Cinisello Balsamo e Rho, e centri di una certa ampiezza come Lissone, Rozzano, Desio, Cesano Maderno, San Giuliano Milanese e San Donato Milanese. 140