ANALISI DEL MERCATO IMMOBILIARE DI BOLOGNA

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1 ANALISI DEL MERCATO IMMOBILIARE DI BOLOGNA Nel secondo semestre del 2006 le quotazioni di Bologna sono aumentate dell 1.8% con una variazione complessiva nell anno del 3.1%. Andamento dei prezzi nel tempo % +8.1% +6.9% +5.5% +8.4% +8.6% +3.1% Nella zone centrali la variazione complessiva delle quotazioni è stata dell 1.5%, con comportamenti abbastanza diversi tra i quartieri. Infatti il mercato immobiliare di Santo Stefano-Castiglione è stato decisamente dinamico e ha visto particolarmente apprezzati dagli acquirenti gli immobili di qualità e di prestigio. Si cercano bilocali da utilizzare per lo più per uso personale. Il target è costituito da giovani coppie e famiglie. Si registra una flessione della domanda per investimento. In piazza S. Stefano per le soluzioni di pregio si possono raggiungere anche valori medi di al mq. Più basse le quotazioni delle abitazioni presenti in Strada Maggiore, a più intenso passaggio, dove le soluzioni da ristrutturare costano al mq e quelle ristrutturate al mq. In quest area del Centro di Bologna sono in corso numerosi interventi da parte di imprese che ristrutturano ex novo interi complessi abitativi. Alcuni interventi sono attualmente in corso in via Farini e in via Castiglione e in S. Stefano-Baraccano a al mq. Nel quartiere Oberdan-Stazione-Aldovrandi la richiesta è indirizzata in particolare verso i bilocali ed i trilocali. In calo la domanda di monolocali dal momento che gli acquirenti esprimono preferenze per le tipologie con soggiorno separato dalla camera da letto. La zona è decisamente eterogenea e presenta un area con immobili tipici bolognesi, ma non mancano le tipologie d epoca a ridosso del Centro storico. Quelle più signorili si concentrano nell area di via Zamboni, via San Vitale e via Oberdan dove un buon costa 3500 al mq. Prezzi leggermente in discesa nella vicina zona di S. Vitale dove però resiste ancora la domanda per investimento alimentata soprattutto dalle richieste dei genitori che acquistano per i figli che studiano nella vicina Università. Essi arrivano in particolare dalla Romagna, dalle Marche, dall Abruzzo, dalla Basilicata, dalla Puglia, dal Veneto e dal Trentino. Un posto letto costa da 250 a 300 al mese. Non ci sono interventi di nuova costruzione in zona, ma non mancano quelli di frazionamento su immobili civili di grande taglio (da 150 a 200 mq) per un medio in zona si spendono mediamente 3300 al mq. In leggera flessione le quotazioni nel quartiere di Indipendenza-Marconi, in particolare sui grandi tagli (oltre 150 mq). Diminuiscono gli acquisti da parte delle famiglie, che sembrano prediligere la prima periferia mentre tengono gli acquisti per investimento e quelli effettuati da parte dei genitori di studenti universitari. La richiesta si orienta in particolare ai trilocali. La zona, che si sviluppa intorno al Palasport, presenta prevalentemente immobili civili degli anni 50-70, di metratura intorno a mq. Presenti anche tipologie tipiche bolognesi dei primi anni del 1900, quasi sempre ristrutturate e di taglio medio di mq. Il mercato delle locazioni è movimentato soprattutto dagli studenti universitari. Un posto letto costa da 300 a 400 al mese. In futuro la zona potrebbe essere soggetta a limitazioni della circolazione. Positiva la performance del mercato immobiliare della macroarea di Borgo Panigale in seguito al rialzo delle quotazioni di Borgo Panigale-Lavino dove l assenza di nuove costruzioni ed una domanda in crescita hanno creato pressioni al rialzo sulle quotazioni. Posizionato alla periferia della città è apprezzato per la comodità di accesso alla tangenziale, per la presenza di servizi (centri sportivi, aree verdi), per la viabilità poco caotica e la facilità di parcheggio. La tipologia più richiesta è il trilocale ed il target tipo della zona è rappresentata dalla famiglia e da persone di età

2 avanzata che acquistano per uso diretto. Prevalgono i condomini degli anni 70 ed per un buon si spende mediamente 2600 al mq. Il mercato delle locazioni vede tra i protagonisti anche stranieri, nord- africani e rumeni, che non riescono ad accedere al mercato immobiliare della zona. Un bilocale si affitta a 650 al mese, un trilocale a 800 al mese. In leggera flessione le quotazioni della macroarea Saffi (-0.7% la diminuzione nel secondo sempre dell anno). Nel quartiere Saffi dove acquistano quasi sempre famiglie e giovani coppie. Le tipologie richieste vanno dal bilocale al quattro locali. In diminuzione coloro che acquistano l abitazione per metterla a reddito. E un quartiere residenziale che si è sviluppato tra gli anni 30 e gli anni 50, che ha il vantaggio di essere vicino al centro della città, comodo per l accesso alla tangenziale e vanta la presenza dell Ospedale Maggiore. Le tipologie usate oscillano da 1900 a 2600 al mq, quelle ristrutturate da 2200 a 3100 al mq. Continuano i lavori di urbanistica nella città. Si segnalano gli interventi nell area dell ex Mercato Ortofrutticolo, dove si realizzerà un complesso immobiliare di 33 mila mq, intorno a cui graviteranno uffici comunali, aree per il commercio, fitness center, negozi, ristoranti, asili nido, un parco pubblico ed una grande piazza. Prosegue il progetto di riqualificazione della zona Fiera (è stato approvato il progetto di sviluppo in due aree attigue alla fiera che ospiteranno un centro espositivo, un centro terziario, residenziale, ricettivo e commerciale. In zona Bertalia-Lazzaretto sarà creato un polo universitario con le nuove sedi di Ingegneria e nuovi alloggi). Novità per la città potranno esserci in seguito al progetto relativo al miglioramento del sistema di trasporti di Bologna (progetto people moving che collegherà stazione ed a aeroporto, fermandosi al polo universitario). Inoltre 40 mila mq ad uso direzionale e altrettanti di spazio verde interesseranno la zona fuori Porta S. Donato dove sorgerà un Business Park. Domanda Monolocali 2 locali 3 locali 4 locali 5 locali Gennaio 07 7% 28.4% 46% 14.8% 3.8% Luglio % 30.1% 45.2% 13.8% 3.3% L analisi della domanda evidenzia una diminuzione delle richieste di monolocali e bilocali (-1.7%) ed un incremento sui trilocali (+0.8%), quattro locali (+1%) e cinque locali (+0.5%). Offerta Monolocali 2 locali 3 locali 4 locali 5 locali Gennaio % 28.4% 37.5% 14.7% 5% Luglio % 24% 35.9% 16.7% 7% Dal lato dell offerta invece si riscontra un aumento dell offerta di bilocali (+4.4%) e trilocali (+1.6%) ed una diminuzione sugli altri tagli. Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa

3 BOLOGNA CITTA' Centro ALDROVANDI - OBERDAN - STAZIONE GALVANI INDIPENDENZA-MARCONI S. VITALE - UNIVERSITA' SANTO STEFANO-CASTIGLIONE SARAGOZZA URBANA Mazzini - Savena BITONE - FOSSOLO FOSCHERARA SAVENA -ARNO Fiera - San Donato CIRENAICA Nd Nd Nd MASSARENTI-VIA LARGA PONTEVECCHIO/FOSSOLO UNO Nd 3500 Nd S. DONNINO Nd Nd Nd SAN DONATO Nd Nd Nd Bolognina - Corticella BOLOGNINA - PIAZZA UNITA' BOLOGNINA CASARALTA CORTICELLA MARCO POLO Saffi BARCA BATTINDARNO CASTELDEBOLE - AEROPORTO COSTA OSPEDALE MAGGIORE-PORTO SAFFI Borgo Panigale BORGO PANIGALE- LAVINO Murri - San Ruffillo

4 MURRI SAN MAMOLO SAN RUFFILLO BOLOGNA PROVINCIA Zona ALTEDO C ALTEDO P ANZOLA DELL'EMILIA C ANZOLA DELL'EMILIA P ARGELATO C BARICELLA C BAZZANO C BAZZANO P BUDRIO C BUDRIO P CÀ DE' FABBRI C CALDERINO C CALDERINO P CASALECCHIO DI RENO C CASALECCHIO DI RENO P CASALECCHIO DI RENO - MAZZINI C CASALECCHIO DI RENO - MAZZINI P CASTEL GUELFO - MORDANO C CASTEL GUELFO - MORDANO P CASTEL SAN PIETRO TERME C CASTELLO D'ARGILE C CASTELLO D'ARGILE P CASTELMAGGIORE C CASTELMAGGIORE P CASTENASO C CASTENASO P Nd Nd CREVALCORE C Nd Nd CREVALCORE P Nd Nd CROCE DI CASALECCHIO C CROCE DI CASALECCHIO P

5 FUNO DI ARGELATO C FUNO DI ARGELATO P GRANAROLO C GRANAROLO P IMOLA - CAPPUCCINI S IMOLA - Q.RE PEDAGNA P IMOLA - CAMPANELLA C IMOLA - COLOMBARINA C LOIANO C LOIANO P MALALBERGO C MALALBERGO P Nd Nd Nd MARZABOTTO C MARZABOTTO P MEDICINA C MEDICINA P MINERBIO C MOLINELLA C MOLINELLA P MONDONUOVO C MONGHIDORO C MONGHIDORO P OSTERIA GRANDE C OZZANO C OZZANO P PIEVE DI CENTO C PIEVE DI CENTO P PORRETTA TERME C Nd PORRETTA TERME P Nd Nd 1900 Nd S. LAZZARO-CICOGNA-C C SALA BOLOGNESE C SALA BOLOGNESE P SAN GABRIELE C SAN GIORGIO IN PIANO C SAN GIORGIO IN PIANO P SAN GIOVANNI IN PERSICETO - CORSO ITALIA C

6 SAN GIOVANNI IN PERSICETO - CORSO ITALIA P SAN LAZZARO - IDICE C SAN LAZZARO - IDICE P Nd SAN LAZZARO - PONTICELLA C SAN LAZZARO - PONTICELLA P SAN LAZZARO - CICOGNA P SAN PIETRO IN CASALE C SAN PIETRO IN CASALE P SANT'AGATA BOLOGNESE C SANT'AGATA BOLOGNESE P SASSO MARCONI C SASSO MARCONI P VERGATO C VERGATO P ZOLA PREDOSA C ZOLA PREDOSA P Legenda C=Centro S=Semicentro P=Periferia Nd=Non disponibile I valori sono espressi in al mq Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa