PERIZIA ESTIMATIVA. OGGETTO: Unità immobiliare destinata a locale commerciale. DATI CATASTALI: Foglio n. 1 - Particella n Subalterno n.

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1 PERIZIA ESTIMATIVA OGGETTO: Unità immobiliare destinata a locale commerciale DATI CATASTALI: Foglio n. 1 - Particella n Subalterno n. 31 LOCALITÀ: Strada III n. 63 residence Le Piramidi Cesano Senigallia (AN) COMMITTENTE: Tribunale Civile e Penale di Ancona DATA: Ottobre 2012 C.T.U.: Ing. Carlo Costantini Studio Tecnico Associato New Line Engineering Perugia 1 di Ingg. Cimaroli Marco, Costantini Carlo, Pecorari Roberta Via Volumnia 40/A Servizi Integrati di Ingegneria Tel info@nlengineering.it Fax

2 INDICE 1 Premessa Dati Catastali Descrizione dell immobile Passaggi di proprietà Elenco delle ipoteche Diritti di prelazione immobiliare iscritti Verifica regolarità catastale Certificato di agibilità Superficie di stima Valutazione dell immobile Conclusioni...4 Allegato Visura catastale...5 Allegato Visura storica catastale...6 Allegato Pianta catastale...7 Allegato Documentazione fotografica...8 Allegato Certificato di Agibilità...11 Allegato Attestato di Certificazione Energetica

3 1 Premessa Il sottoscritto Dott. Ing. Carlo Costantini, residente a Fabriano, in Via Engles Profili n. 38, con studio professionale a Perugia in Via Volumnia 40/A, iscritto all Albo degli Ingegneri della Provincia di Ancona al N A2615, su incarico del Tribunale Civile e Penale di Ancona, nello svolgimento del suo ruolo di Consulente Tecnico di Ufficio per il fallimento SOGEMA Costruzioni S.a.s. e SOGEMA S.r.l. & C. n 10/2010, redige la presente perizia dell immobile di cui appresso sito in Senigallia in Strada III n. 63 piano terra interno 280 edificio B, al fine di determinare il più probabile valore di mercato corrente. Il giorno 19/10/2010, il sottoscritto, munito degli elaborati catastali, si recava sul luogo oggetto di valutazione accompagnato dal Curatore fallimentare Rag. Francesco Di Trapani, rilevando i dati necessari alla stima. 2 Dati Catastali L immobile è identificato al Catasto dei Fabbricati del comune di Senigallia (AN), in giusto conto, e più precisamente: Unità per locale commerciale: Foglio n. 1, Particella n. 182, Subalterno n. 31, Categoria C/1, Classe 5, Consistenza 33 mq, Rendita 795,91. A tale immobile è abbinata una superficie di terrazza costituita dai seguenti subalterni: sub 136 mq 30 sub 137 mq 45 sub 130 mq 40 sub 129 mq 47 3 Descrizione dell immobile La presente relazione di stima è relativa ad un locale commerciale sito in Senigallia in Strada III n. 63 piano terra interno 280 edificio B di 33 mq e un porticato ad uso esclusivo di 15 mq. L unità immobiliare è inserita a piano terra di un complesso turistico-residenziale Le Piramidi prettamente utilizzato come residenza estiva data la posizione direttamente sul mare. L edificio è realizzato in cemento armato e con finitura esterna ad intonaco. Il locale, in difformità dalla pianta catastale allegata, è composto da un ambiente dal quale si accede direttamente dal porticato di ingresso, da tale ambiente si accede tramite un piccolo disimpegno ad un bagno cieco ed una ulteriore stanza. Gli infissi esterni, vetrine e porte, sono in alluminio con vetro singolo. Gli infissi interni, porte sono in legno. Le pareti di divisione interne come alcune contropareti di tamponatura delle vetrine sono in cartongesso. I locali hanno un altezza di 3,20 m. La tamponatura esterna è realizzata in monoblocco termico da 30 cm con isolamento a cappotto con finitura ad intonaco di sp. tot. 4 cm. La condizione generale del locale è buona. Impianto elettrico: presente, non è stato possibile verificare il corretto funzionamento data la mancanza di collegamento con la rete principale. Impianto sanitario: presente e completo. Impianto termico: acqua calda tramite boiler elettrico e riscaldamento fisso non presente. 2

4 Impianto scarico: predisposto per lo smaltimento a perdere. 3.1 Passaggi di proprietà L unità immobiliare ha avuto i seguenti passaggi di proprietà: 1. da Quadrifoglio che ha realizzato l intero intervento a M.T. Costruzioni s.r.l. con compravendita del 01/04/1993; 2. da M.T. Costruzioni s.r.l. a Sax Trading s.r.l. con atto pubblico del 19/09/2002; 3. da Sax Trading s.r.l. a Sogema Costruzioni s.r.l. con atto pubblico del 20/01/ Elenco delle ipoteche In base alle visure censuarie effettuate risultano presenti, sul bene in oggetto, le seguenti ipoteche: 1. IPOTECA GIUDIZIALE derivante da decreto ingiuntivo per a favore di TORQUATI TECNOIMPIANTI S.R.L. di Montegranaro (AP) come da ISCRIZIONE CONTRO del 05/10/2009 Registro Particolare 5064 Registro Generale Pubblico ufficiale TRIBUNALE DI FERMO Repertorio 450/2009 del 29/09/ ATTO GIUDIZIARIO derivante da atto esecutivo o cautelare a favore di CASA DELL AUTO S.n.c. di Ancona come da ISCRIZIONE CONTRO del 14/01/ Registro Particolare 424 Registro Generale 740 Pubblico ufficiale TRIBUNALE DI ANCONA. 3.3 Diritti di prelazione immobiliare iscritti Non esistono prelazioni in merito alle unità immobiliare in oggetto 3.4 Verifica regolarità catastale Le piante catastali dell unità immobiliare, ottenute tramite visura in data 20/09/2010 e depositate dall Ing. Utili Angelo presso il catasto il 27/11/2008, non risultano conformi allo stato dei luoghi riscontrati in sede di sopralluogo. La pianta catastale non riporta le suddivisioni interne realizzate invece struttura di cartongesso. 3.5 Certificato di agibilità Il Certificato di Agibilità è stato regolarmente rilasciato dal Comune di Senigallia il 23/03/91. 4 Superficie di stima Di norma (UNI 10750/2005 e D.P.R. 138/1998) è stabilito che il valore di un immobile venga individuato attraverso la superficie commerciale che rappresenta un valore virtuale ottenuto attraverso una correzione appropriata dei valori reali ottenuti dal rilievo diretto delle superfici dei vani e dei vari elementi che compongono l unità immobiliare. Tali superfici reali (coperte e scoperte), attraverso il coefficiente di incidenza entreranno in modo diverso a costituire la consistenza commerciale dell unità immobiliare. Le superfici sono state determinate da rilievo diretto e successivamente confrontate con quelle desunte dalle piante catastali. In totale sono stati individuati mq. 34,5 commerciali comprensivi di porticato e terrazza. 5 Valutazione dell immobile A seguito di un indagine condotta nella zona e dai dati riportati nel Listino dei prezzi degli immobili rilasciato dalla Borsa Immobiliare dell Adriatico, tenuto conto della posizione e dello stato, è possibile formulare un ipotesi di valore medio unitario di mercato pari a Euro 2800/mq di superficie commerciale. Si avrà pertanto euro 2800/mq (valore unitario) x (sup. commerciale) 34,5 mq =

5 Dalla documentazione reperita risulta che la Quadrifoglio srl negli anni 90 appaltò alla MT Costruzioni i lavori edili del corpo F del residence Le Piramidi di Cesano con pagamenti in parte in contanti in parte con cessione di immobili. L appalto si concluse con pagamento in contanti e con la cessione del 50% del terrazzo dei corpi B/C. La MT costruzioni trasferì alla Sogema il terrazzo suddetto. Pertanto essendo il terrazzo così costituito: sub 136 mq 30 sub 137 mq 45 sub 130 mq 40 sub 129 mq 47 per un totale di mq 162 mq di cui il 50% corrisponde ad 81 mq Considerando, con una stima forfetaria, un prezzo al mq di 1850 e valutando la terrazza al 10% risulta stimato il valore del 50% dell intera terrazza, arrotondato, pari a : (quindicimila/00) Il valore dell immobile con annesso la porzione del 50% del terrazzo risulta essere: = (centoundicimilaseicento/00) Ad oggi, come da accordi precedentemente intercorsi tra la Sogema e la Quadrifoglio srl, è stato acquisito da parte del Curatore Fallimentare anche il restante 50% della terrazza del valore forfetario di ulteriori , la stima dell intero immobile ammonterebbe a: = (centoventiseimilaseicento/00) 6 Conclusioni A seguito di quanto riportato dalla presente perizia tecnico-estimativa si può ragionevolmente affermare, considerate le condizioni generali dell unità abitativa e valutate anche le caratteristiche intrinseche del bene, che il più probabile valore di mercato dell immobile in oggetto, può essere fissato in euro (centoventiseimilaseicento/00). Tanto giudica il sottoscritto a completa evasione dell incarico ricevuto. Allegato Visura catastale Allegato Visura storica catastale Allegato Pianta catastale Allegato Documentazione fotografica Allegato Attestato di Certificazione Energetica Allegato Visure ipotecarie Fabriano, li 10/10/2012 In fede Ing. Carlo Costantini 4

6 Allegato Visura catastale 5

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8 Allegato Visura storica catastale 6

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11 Allegato Pianta catastale 7

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14 Allegato Documentazione fotografica 8

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16 10

17 Allegato Certificato di Agibilità 11

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19 Allegato Attestato di Certificazione Energetica 12

20 ATTESTATO DI CERTIFICAZIONE ENERGETICA E.5 negozio 1. INFORMAZIONI GENERALI Codice Certificato ACE-014/11 Validità Massima 10 anni Riferimenti catastali Foglio 1 - Particella Subalterno 31 Indirizzo edificio Via Strada III n.63 - Senigallia - Ancona Nuova costruzione Passaggio di proprietà Riqualificazione energetica Proprietà Indirizzo Sogema Costruzioni S.r.l. Via Dante 71/B - Fabriano - Ancona Telefono 2. CLASSE ENERGETICA GLOBALE DELL'EDIFICIO Edificio di classe: G 3. GRAFICO DELLE PRESTAZIONI ENERGETICHE GLOBALI E PARZIALI PRESTAZIONE ENERGETICA RAGGIUNGIBILE 59.2 (G) kwh/m³ anno >50 0 PRESTAZIONE ENERGETICA GLOBALE 85.9 kwh/m³ anno LIMITE DI LEGGE > LIMITE DI LEGGE PRESTAZIONE 30 6 >300 0 RISCALDAMENTO >36 0 PRESTAZIONE 85.9 kwh/m³ anno PRESTAZIONE RAFFRESCAMENTO ACQUA CALDA 13.2 kwh/m³ anno 0.0 kwh/m³ anno EMISSIONI DI CO kg/m³ anno QUALITA' INVOLUCRO (RAFFRESCAMENTO) I II III IV V 5. Metodologie di calcolo adottate UNI TS 11300

21 6. RACCOMANDAZIONI Interventi Prestazione Energetica/Classe Tempo di a valle del singolo intervento ritorno (anno) Caldia a camera stagna e radiatori 72.3 kwh/mq anno (G) 2 Infissi a taglio termico e doppio vetro 59.2 kwh/mq anno (G) 2 PRESTAZIONE ENERGETICA RAGGIUNGIBILE 59.2 (G) kwh/m³anno 2 (<10 anni) 7. CLASSIFICAZIONE ENERGETICA GLOBALE DELL'EDIFICIO SERVIZI ENERGETICI INCLUSI NELLA CLASSIFICAZIONE Riscaldamento Raffrescamento Acqua calda sanitaria Illuminazione A+ < 5 A < 10 B < 15 C < 20 Riferimento legislativo 20.1 kwh/m³anno D < 25 E < 35 F < 50 G 50 G 85.9 kwh/m³a 8. DATI PRESTAZIONI ENERGETICHE PARZIALI 8.1 RAFFRESCAMENTO 8.2 RISCALDAMENTO 8.3 ACQUA CALDA SANITARIA 8.4 ILLUMINAZIONE Indice energia primaria Indice energia primaria Indice energia primaria (EPe) (EPi) Indice energia primaria (EPill) (EPacs) 0.00 Indice energia limite Indice en. primaria limite Indice en. primaria limite di legge (involucro) di legge (d.lgs 192/05) di legge Indice involucro Indice involucro (EPe,invol) (EPi,invol) Rendimento medio Rendimento impianto stagionale impianto (η Fonti rinnovabili Fonti rinnovabili g) Fonti rinnovabili Fonti rinnovabili

22 9. NOTE 10. EDIFICIO Tipologia edilizia Tipologia costruttiva Anno di costruzione Volume lordo riscaldato V(m³) Superficie disperdente S(m²) Rapporto S/V Palazzina grande Telaio in c.a. e tamponatura in blocco termico 1988 Numero di appartamenti Superficie utile m² Zona climatica / GG D / Destinazione d'uso E IMPIANTI Foto dell'edificio Riscaldamento Anno di installazione Potenza nominale (kw) Tipologia Combustibile Camino a legna Acqua calda sanitaria Anno di installazione Potenza nominale (kw) Tipologia Combustibile Boiler elettrico Raffrescamento Anno di installazione Potenza nominale (kw) Tipologia Combustibile Illuminazione Anno di installazione Potenza nominale (kw) Tipologia --- Fonti rinnovabili Anno di installazione Energia annua prodotta (kwh e/kwh t) Tipologia 12. PROGETTAZIONE Progettista/i architettonico n.c. Indirizzo Telefono/ Progettista/i impianti n.c. Indirizzo Telefono/

23 13. COSTRUZIONE Costruttore n.c. Indirizzo Direttore/i lavori Telefono/ n.c. Indirizzo Telefono/ 14. SOGGETTO CERTIFICATORE Ente/Organismo pubblico nome e cognome/ ; Tecnico abilitato Energy Manager Organismo / Società Carlo Costantini Denominazione Indirizzo Titolo Ordine/Iscrizione Dichiarazione di indipendenza Via Volumnia 40/A - Ponte San Giovanni - Perugia Telefono/ info@nlengineering.it Igegnere Ordine degli Ingegneri di Ancona n.a2615 consapevole delle responsabilità assunte in relazione ai contenuti del presente Attestato di Certificazione Energetica ai sensi degli Artt. 359 e 481 del codice penale DICHIARO di poter svolgere con indipendenza ed imparzialità di giudizio, l'attività di Soggetti Certificatore per il sistema Edificio/Impianto di cui al p.to 1 "informazioni generali" in quanto estraneo alle attività elencate al punto 2 comma 3 All. III del D.Lgs n 115 del 30 Maggio 2008 Informazioni aggiuntive 15. SOPRALLUOGHI 1) Sopralluogo in data 29/12/2010 2) 3) 16. DATI IN INGRESSO ; Progetto energetico Provenienza e responsabilità Rilievo sull'edificio Ing. Carlo Costantini 17. SOFTWARE Denominazione STIMA10 ver c Produttore Watts Industries Italia srl Dichiarazione di rispondenza e garanzia di scostamento massimo dei risultati conseguiti inferiore al +/- 5% rispetto ai valori della metodologia di calcolo di riferimento nazionale (UNI TS 11300) Software conforme alle norme UNI TS parte 1 e 2 ai sensi del D.Lgs n 115 All.3 - Certificato CTI n 007 Data emissione... 04/01/ Firma del tecnico