CITTA DI CASTELLAMMARE DI STABIA SETTORE XI TRIBUTI E PATRIMONIO Servizio Patrimonio

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1 Approvato con delibera del Consiglio Comunale n. 43 del Modificato con atto del Commissario Straordinario n. 45 del Modificato con delibera del Consiglio Comunale n. 116 del Modificato con delibera del Consiglio Comunale n. 14 del I N D I C E Art. 01: OGGETTO Art. 02 : CARATTERISTICHE DEI BENI DA ALIENARE Art. 03: VALUTAZIONE ED INDIVIDUAZIONE DEI BENI Art. 04 : MODALITA DI ALIENAZIONE Art. 05 : ASTA PUBBLICA Art. 06 : PREDISPOSIZIONE AVVISO D ASTA Art. 07: AFFISSIONE E PUBBLICAZIONE AVVISO D ASTA Art. 08: ESPLETAMENTO DELLA GARA Art. 09: ESPERIMENTI DI MIGLIORAMENTO Art. 10: GARA DESERTA- EVENTUALE RIDUZIONE DEL PREZZO BASE Art. 11: PERMUTA Art. 12: INDIVIDUAZIONE DEL SOGGETTO Art. 13: PRELAZIONE Pagina 1 di 10

2 ARTICOLO 01: OGGETTO 1. Il presente regolamento definisce le procedure da applicare nell alienazione di beni immobili disponibili del Patrimonio del Comune di Castellammare di Stabia, secondo quanto stabilito dall art.12 della Legge n 127/97 e fermi restando i principi generali dell ordinamento contabile e l adozione di criteri di trasparenza e di adeguate forme di pubblicità per acquisire e valutare concorrenti proposte di acquisto. ARTICOLO 02: CARATTERRISTICHE DEI BENI DA ALIENARE 1. I beni Comunali vengono alienati nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano al momento dell alienazione. 2. Nel caso di occupazione senza titolo, nelle more del completamento del procedimento di vendita, si dovrà provvedere alla liberazione degli immobili da alienare. È, comunque, fatto salvo l esercizio del diritto di prelazione nei modi e nei termini di cui al successivo art Nel caso di alienazioni di abitazioni e loro pertinenze occupate con titolo legittimo e per le quali non è esercitato il diritto di prelazione nei modi e nei termini di cui al successivo art. 13, l acquirente dei beni, a seguito della procedura d asta pubblica di cui al successivo art. 5, dovrà garantire all occupante degli immobili la locazione degli stessi, per un periodo almeno di anni 4 rinnovabili per il medesimo periodo, agli stessi patti e condizioni del contratto di locazione vigente al momento dell acquisto. La stipula del nuovo contratto di locazione dovrà avvenire contestualmente alla vendita degli immobili. Il vigente contratto di locazione tra il Comune di Castellammare di Stabia e l occupante delle unità immobiliari oggetto di alienazione cesserà di diritto al momento della sottoscrizione del nuovo contratto di locazione. La predetta condizione sarà riportata nell avviso d asta pubblica e dovrà essere oggetto di espressa accettazione da parte del soggetto partecipante all asta. La condizione in oggetto è subordinata, a pena di decadenza, all effettivo pagamento, entro la data di sottoscrizione dell atto di compravendita, da parte dell occupante di eventuali morosità pregresse esistenti al momento della vendita. ARTICOLO 03: VALUTAZIONE E INDIVIDUAZIONE DEI BENI 1. I beni che l Amministrazione intende alienare sono valutati e stimati a prezzo di mercato con stima da parte dell U. T.C. 2. Ai fini dell alienazione saranno necessari i seguenti dati: a) partita catastale; b) foglio; Pagina 2 di 10

3 c) particella e sub-particella; d) categoria catastale; e) classe; f) superficie; g) classificazione; h) confini; i) numero atto di acquisto, data, repertorio ed estremi della registrazione; j) trascrizione e data; k) ufficiale rogante. 3. Gli ultimi tre punti naturalmente non vengono presi in considerazione per i beni appartenenti a titolo originario al Demanio o al patrimonio dell Ente indipendentemente da un fatto giuridico acquisitivo. ARTICOLO 04 : MODALITA DI ALIENAZIONE 1. I beni verranno alienati ad asta pubblica. E ammessa la trattativa privata da utilizzare nei casi di: a) diserzione di gara; b) urgenza di effettuare la vendita per la necessità oggettiva di realizzare l intervento connesso; c) alienazione che interviene a favore delle Amministrazioni dello Stato, delle Regioni, delle Province e degli Enti Locali. ARTICOLO 05 : ASTA PUBBLICA 1. La procedura dell asta pubblica prevede le seguenti fasi: a) predisposizione dell avviso di gara; b) affissione in luoghi pubblici dell avviso d asta e sua pubblicazione secondo le modalità stabilite nel successivo art.10; c) espletamento della gara con le operazioni ad esse connesse; d) aggiudicazione provvisoria; e) comunicazione al titolare del diritto di prelazione dei termini e delle condizioni della compravendita, da esercitarsi a pena di decadenza, entro 30 giorni; f) eventuale aggiudicazione definitiva; g) espletamento di ulteriori incanti qualora siano previsti esperimenti di miglioramento. ARTICOLO 06 : PREDISPOSIZIONE AVVISO D ASTA 1. Nell avviso d asta dovranno essere indicati: a) i beni da vendere, loro descrizione e provenienza; Pagina 3 di 10

4 b) il prezzo estimativo posto a base d asta; c) eventuale prezzo stimativo degli accessori considerati immobili per destinazione; d) gli eventuali vincoli e servitù. e) l anno il giorno l ora e il luogo dell espletamento della gara; f) l ufficio presso il quale e possibile avere informazioni e documentazione sugli immobili posti in vendita, nonché eventuali documenti relativi alla presentazione dell offerta; g) l avvertenza espressa se l aggiudicazione sia definitiva o se sia possibile accettare in seconda fase esperimenti di miglioramenti. ARTICOLO 07: AFFISSIONE E PUBBLICAZIONE AVVISO D ASTA 1. E interesse dell Ente quello di ottenere la più ampia partecipazione alle procedure di vendita. A questo proposito la diffusione del bando avverrà : a) in generale mediante affissione dell avviso all albo Pretorio, negli uffici del Comune a forte presenza di pubblico, tramite i canali di comunicazione telematici e la pubblicazione dell avviso su un giornale a diffusione locale o nazionale secondo le caratteristiche del bene, la sua destinazione e la sua commerciabilità ( in proposito il criterio distintivo delle forme di pubblicità può essere individuato nel prezzo in modo, che ad un prezzo più elevato corrisponda una pubblicità più estesa- essendo inversamente proporzionale il numero dei possibili acquirenti); b) in maniera più mirata mediante l invio del bando a: associazioni di proprietari di immobili a livello provinciale o regionale; associazioni o sindacati d inquilini anch essi provinciali o regionali; associazioni costruttori; agenzie o associazioni di agenzie di intermediazione immobiliare; ordini professionali. ARTICOLO 08: ESPLETAMENTO DELLA GARA 1. Chiunque abbia interesse all acquisizione di uno degli immobili descritti nell avviso d asta può presentare all Amministrazione Comunale, o agli Enti da essa preposti, una Proposta irrevocabile di acquisto che non dovrà essere inferiore al prezzo base indicato. 2. Il soggetto interessato all acquisizione dovrà dichiarare nella proposta irrevocabile di acquisto: a) il prezzo in cifre ed in lettere, che si intende offrire per l acquisto, tenendo presente che qualora fra l importo espresso in cifre e quello indicato in lettere, vi fosse differenza, si intenderà valida l indicazione più vantaggiosa per l Amministrazione Comunale; Pagina 4 di 10

5 b) di approvare, ai sensi dell art C.C. le seguenti condizioni: l indizione e l espletamento della gara non vincolano ad alcun titolo il Comune di Castellammare di Stabia, al quale rimane sempre riservata la facoltà di non procedere alla vendita; gli immobili verranno venduti nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano a favore del miglior offerente, con /senza possibilità di rilanci; l aggiudicatario non può avanzare né può far valere, per qualsiasi titolo o ragione, alcuna pretesa risarcitoria per l esercizio da parte del Comune di Castellammare di Stabia, della riservata facoltà del rifiuto insindacabile ad approvare la vendita; non si farà luogo alla restituzione del deposito cauzionale nei confronti dell aggiudicatario che, per qualsiasi causa o ragione, non intenda stipulare il contratto di compravendita ovvero non si presenti per la stipulazione di eventuale preliminare nei termini, nella sede e nelle modalità comunicati; tutte le spese per eventuali frazionamenti rimangono a carico della parte acquirente. 3. La proposta dovrà essere chiusa in doppia busta: quella interna dovrà recare sul frontespizio l indicazione dell immobile indicato nell avviso, quella esterna oltre all indirizzo dell ufficio proponente la vendita la dicitura PROPOSTA PER L ACQUISTO DI IMMOBILE. 4. L offerta in questione dovrà pervenire all ufficio protocollo del Comune di Castellammare di Stabia, o all Ente preposto, a mezzo raccomandata A.R. entro e non oltre la data riportata nell avviso. Non saranno prese in considerazione le offerte pervenute oltre il termine indicato nell avviso, restando a carico dell offerente eventuali disservizi di qualsiasi natura. 5. Alla proposta dovrà essere allegato assegno circolare non trasferibile, dell importo pari al 10% del prezzo offerto, intestato al Comune di Castellammare di Stabia, a titolo di deposito cauzionale infruttifero che verrà restituito ai non aggiudicatari entro giorni 15 dalla conclusione della gara. 6. L apertura delle buste avverrà entro i 15 giorni successivi alla scadenza del termine di presentazione delle offerte, da apposita Commissione di gara che composta da cinque persone, verrà appositamente nominata con delibera di Giunta Municipale. Il Presidente della commissione di gara è il Responsabile della procedura di gara, ovvero altro Dirigente o Funzionario dallo stesso delegato. Nello svolgimento della gara svolgono funzioni di testi due impiegati comunali. Un Funzionario assiste all esperimento per la redazione del verbale, che sarà firmato da lui, dal Presidente e dai testi. 7. La gara è pubblica. 8. Il Comune di Castellammare di Stabia, o l Ente preposto, comunicherà a mezzo lettera raccomandata A.R., ove non siano previsti esperimenti di miglioramento, entro 15 giorni dall esperimento della gara, l avvenuta aggiudicazione. Il concorrente avrà l obbligo di provvedere al pagamento del prezzo offerto, Pagina 5 di 10

6 aumentato dal 2% ( con minimo di. 671,39) per spese di istruttoria pratica, che verrà corrisposto per intero alla stipula del rogito notarile. 9. L atto notarile sarà redatto entro e non oltre 60 giorni dalla data della predetta comunicazione. 10. Il concorrente risultato assegnatario, anche nel caso in cui l immobile sia locato, dovrà corrispondere il corrispettivo per il trasferimento, nel suo intero ammontare senza alcuna riduzione. ARTICOLO 09: ESPERIMENTI DI MIGLIORAMENTO 1. In caso di parità di offerte si procederà alla convocazione di una seconda seduta per la ricezione delle offerte di miglioramento. Sarà quindi predisposta una lista ristretta di offerenti che saranno invitati a partecipare alla seconda seduta di gara, entro 15 giorni dall esperimento della precedente seduta. La lista sarà composta da tutti gli offerenti la cui offerta sia di pari importo a quella più conveniente. ARTICOLO 10: GARA DESERTA- EVENTUALE RIDUZIONE DEL PREZZO BASE 1. Nella eventualità che la gara vada deserta è possibile effettuare una nuova gara individuando un nuovo prezzo a base d asta. Il prezzo a base d asta della seconda gara non potrà essere inferiore al 20% del prezzo base della prima gara, ovvero del valore della perizia. Nel caso in cui la diminuzione del 20% sia tale da ridurre il prezzo base ad un importo inferiore alla rendita catastale, moltiplicata per i coefficienti di rivalutazione applicati al momento della pubblicazione del bando, si farà esclusivo riferimento al valore catastale. ARTICOLO 11: PERMUTA 1. L Amministrazione, previa apposita eventuale previsione contenuta in un provvedimento del Consiglio Comunale, può procedere alla permuta, anche parziale, del proprio patrimonio disponibile con beni appartenenti a privati, purchè ne derivi un vantaggio funzionale per l Ente. 2. La permuta si perfeziona sulla base di una trattativa diretta con la controparte ed è basata sulla stima dei beni ex-art Nel provvedimento che autorizza la permuta viene determinato da parte dell Amministrazione l uso e la destinazione pubblica dei beni che si acquisiscono con la permuta stessa. 4. Nell eventualità che la trattativa si concluda con la previsione di un conguaglio economico a carico dell Ente, l Amministrazione, prima di decidere in via definitiva, valuta la convenienza dell operazione rispetto ad altre soluzioni alternative. 5. Di tale convenienza ne viene data preventiva informazione alla controparte. Pagina 6 di 10

7 ARTICOLO 12: INDIVIDUAZIONE DEL SOGGETTO 1. Il Responsabile del procedimento di alienazione immobiliare è individuato nel soggetto preposto al servizio Patrimonio. Tutti gli atti a rilevanza esterna inerenti il procedimento saranno di competenza del Capo Settore di quest ultimo. In particolare il Capo Settore fisserà con determina i termini entro i quali sarà emanato il bando di gara, tenuto conto dei tempi di valutazione comunicati dall U.T.C. nonché della approvazione di eventuali frazionamenti catastali e, qualora nei tempi prefissati non sia stata effettuata la stima dell immobile, renderà noto il differimento dei termini per l emanazione del bando mediante avvisi pubblici. ARTICOLO 13: PRELAZIONE 1. In deroga alle disposizioni dei precedenti articoli, all alienazione di immobili ad uso abitativo e loro pertinenze occupati si procede mediante riconoscimento del diritto di prelazione all acquisto agli occupanti degli stessi. Ai fini del periodo precedente, per occupanti si intendono gli intestatari del contratto di locazione in corso di validità alla data dell esercizio del diritto di prelazione che abbiano la propria residenza anagrafica nell unità immobiliare da alienare. Sono, altresì, considerati occupanti i soggetti non intestatari di un contratto di locazione, a condizione che gli stessi abbiano conservato, senza interruzioni, la propria residenza anagrafica nell immobile da alienare a far data da un periodo precedente il 31 dicembre 2000 e fino al momento dell esercizio della prelazione. 2. L occupante di cui al comma 1 può rinunciare al diritto di prelazione in favore di uno o più soggetti che, secondo le risultanze anagrafiche, hanno fatto parte del nucleo familiare dell avente diritto alla prelazione ininterrottamente per un periodo anteriore alla data di approvazione dell atto deliberativo che individua l immobile da alienare e fino al momento dell esercizio del diritto di prelazione. La predetta rinuncia può essere fatta anche in favore di parenti in linea retta di primo grado ed affini di primo grado non conviventi. In caso di acquisto da parte dei soggetti di cui ai precedenti periodi, dovrà essere costituito diritto di abitazione vita natural durante in favore dell occupante che ha rinunciato alla prelazione, con diritto di accrescimento in favore del coniuge superstite. Il predetto diritto di abitazione dovrà essere riportato nel documento con il quale si manifesta la volontà di esercitare il diritto di prelazione e dovrà essere costituito con il medesimo atto di compravendita dell immobile. 3. I titolari del diritto di prelazione ovvero i soggetti a favore dei quali si è rinunciato alla prelazione, come individuati ai precedenti commi, possono esercitarlo anche costituendosi in Cooperativa, purché formata esclusivamente dai predetti soggetti. L esercizio della prelazione da parte della predetta Cooperativa è limitato ai soli immobili oggetto del diritto di prelazione da parte dei singoli soci. Alla Cooperativa è riconosciuta l agevolazione disciplinata al successivo comma 6 limitatamente a quella riconoscibile ai singoli soci. Pagina 7 di 10

8 4. La prelazione di cui ai precedenti commi potrà essere esercitata anche limitatamente alla sola abitazione con esclusione della pertinenza; in questo caso, l occupante dovrà provvedere alla riconsegna della pertinenza, libera da cose e persone, almeno 15 giorni prima della data fissata per la stipula dell atto di compravendita. In caso di esistenza di un contratto di locazione, lo stesso cesserà, in deroga alle eventuali diverse norme in esso contenute, al momento della riconsegna dell immobile. Il rilascio della pertinenza per la quale non si intende esercire il diritto di prelazione è condizione necessaria per la sottoscrizione del rogito concernente l abitazione. 5. In ogni caso l esercizio del diritto di prelazione di cui ai commi da 1 a 4 del presente articolo è subordinato alla mancanza di debiti residui afferenti l occupazione. A tal fine, in caso di esistenza di morosità a titolo di canoni di locazione, di indennità di occupazione ovvero di ogni altro onere eventualmente accertato, l esercizio del diritto di prelazione è subordinato al pagamento, in unica soluzione, dell ammontare dell importo dovuto, entro e non oltre la data fissata per la stipula del rogito notarile. Il versamento dovrà essere eseguito con distinto assegno circolare non trasferibile intestato alla tesoreria del Comune di Castellammare di Stabia. 6. In considerazione della occupazione degli immobili, in caso di esercizio del diritto di prelazione il valore di stima individuato ai sensi del precedente art. 3 è ridotto del 30%. Nei casi disciplinati dal precedente comma 2, la predetta riduzione del prezzo di vendita non viene riconosciuta se, al momento dell esercizio del diritto di prelazione, il soggetto che lo esercita è titolare, anche in quota parte, di un diritto reale di godimento su un altra abitazione anche se ubicata fuori dal territorio del Comune di Castellammare di Stabia. Nel caso di esercizio del diritto di prelazione da parte di più soggetti di cui allo stesso comma 2 per la medesima unità immobiliare, la riduzione del prezzo di vendita sarà riconosciuta proporzionalmente alle quote di possesso che saranno acquisite dai soggetti non titolari di altro diritto reale di godimento, seppur parziale, su un altra abitazione anche se ubicata fuori dal territorio comunale. 7. Le unità immobiliari acquistate in prelazione secondo le disposizioni del presente articolo non potranno essere alienate prima che siano trascorsi cinque anni dalla stipula dell atto di compravendita. 8. Ai fini del completamento della procedura di cui al presente articolo, il Responsabile del procedimento provvederà a notificare ai beneficiari del diritto di prelazione il prezzo di stima come individuato al precedente art. 3 nonché le altre condizioni alle quali la compravendita deve essere conclusa. La comunicazione della volontà di esercitare il diritto di prelazione deve essere fatta pervenire all Ente a mezzo raccomandata A.R. ovvero con consegna diretta all ufficio del protocollo generale del Comune di Castellammare di Stabia, che ne rilascia ricevuta, entro e non oltre 30 giorni dalla data di ricevimento della notificazione di cui al precedente periodo. In caso di utilizzo del sistema postale, farà fede la data di spedizione. Pagina 8 di 10

9 Nella predetta manifestazione di volontà di esercizio della prelazione, l avente diritto dovrà comunicare se intende avvalersi direttamente della prelazione ovvero rinunciarvi a favore dei soggetti individuati ai precedenti commi 2 e 3; in quest ultimo caso, la manifestazione di volontà di esercizio del diritto di prelazione dovrà altresì contenere gli esatti dati identificativi dei soggetti in favore dei quali si rinuncia alla prelazione e dovrà essere sottoscritta, per accettazione, dai beneficiari della cessione del diritto di prelazione. In ogni caso la manifestazione di volontà di esercizio della prelazione dovrà contenere l espressa indicazione di accettazione di tutte le disposizioni contenute dal presente regolamento. Decorso il predetto termine di 30 giorni dal ricevimento della notificazione di cui al primo periodo, il responsabile del procedimento proporrà al Dirigente competente l adozione di apposito atto di determinazione per la individuazione dei soggetti che eserciteranno il diritto di prelazione. A seguito della divenuta efficacia della predetta determinazione dirigenziale, il responsabile del procedimento notificherà agli aventi diritto la presa d atto delle volontà di esercitare il diritto di prelazione ovvero l esclusione dalla prelazione per mancanza di requisiti. La stipulazione della relativa compravendita dovrà avvenire, a pena di decadenza, entro i 60 giorni successivi alla data di notifica della predetta presa d atto effettuata con determinazione dirigenziale. Il predetto termine di 60 giorni può essere prorogato di ulteriori 30 giorni, ad insindacabile giudizio del dirigente, in caso di motivata e documentata richiesta da parte dell avente diritto. Il predetto termine decadenziale non si applica nel caso in cui l acquirente si avvale di specifici contributi pubblici, anche se in conto interessi per l assunzioni di un mutuo. In tal caso la stipula dell atto di compravendita dovrà avvenire, a pena di decadenza, entro 30 giorni dall assegnazione del predetto contributo. Nel caso in cui la procedura non si concluda entro i predetti termini, gli immobili potranno essere venduto a terzi con la procedura ordinaria, tramite asta pubblica, così come previsto all art. 5 del presente regolamento. Nel caso di mancato esercizio del diritto di prelazione di cui al presente articolo, il titolare dello stesso non potrà più esercitarlo durante lo svolgimento delle successive fasi di vendita. 9. Nel caso di alienazione di unità immobiliari ad uso non abitativo locati, al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione sulla base del prezzo di aggiudicazione provvisoria di cui al precedente art. 9. L esercizio del diritto di prelazione è subordinato alla mancanza di debiti residui afferenti la locazione. A tal fine, in caso di esistenza di morosità a titolo di canoni di locazione ovvero di ogni altro onere eventualmente accertato, l esercizio del diritto di prelazione è subordinato al pagamento, in unica soluzione, dell ammontare dell importo dovuto, entro e non oltre la data fissata per la stipula del rogito notarile. Il versamento dovrà essere eseguito con distinto assegno circolare non trasferibile intestato alla tesoreria del Comune di Castellammare di Stabia. Pagina 9 di 10

10 Il Responsabile del procedimento provvederà, entro 15 giorni dall aggiudicazione provvisoria, a notificare ai beneficiari della prelazione il corrispettivo e le altre condizioni alle quali la compravendita deve essere conclusa. La comunicazione della volontà del beneficiario di esercitare il diritto di prelazione deve avvenire, a pena di decadenza, entro 30 giorni dalla data di ricevimento della comunicazione dell Ente, a mezzo raccomandata A.R. ovvero con consegna diretta all ufficio del protocollo generale del Comune di Castellammare di Stabia, che ne rilascia ricevuta. In caso di utilizzo del sistema postale, farà fede la data di spedizione. Dovrà procedersi alla stipula dell atto di compravendita entro e non oltre i successivi 30 giorni dal ricevimento da parte dell Ente della comunicazione di volontà dell esercizio del diritto di prelazione. Trascorso infruttuosamente il termine assegnato al beneficiario per esprimere la volontà di esercitare il diritto di prelazione, si procederà all aggiudicazione definitiva a favore dell aggiudicatario provvisorio. Pagina 10 di 10