Fiscal News N La rideterminazione delle rendite catastali. La circolare di aggiornamento professionale

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1 Fiscal News La circolare di aggiornamento professionale N La rideterminazione delle rendite catastali Le normative applicabili agli atti di variazione e la difesa del contribuente. Categoria: Immobili Sottocategoria: Catasto Vi sono due norme diverse che disciplinano gli atti di rideterminazione delle rendite catastali: l art. 1 comma 335 della L. 311/2004 derivante dalla revisione massiva delle micro-zone e l art. 1 comma 336 della L. 311/2004 per la variazione dei dati catastali di singoli immobili, mai denunciati in catasto, o le cui variazioni, conseguenti a ristrutturazioni o innovazioni, sono state omesse. Quando procede all'attribuzione d'ufficio di un nuovo classamento a un'unità immobiliare a destinazione ordinaria, l'agenzia del Territorio deve specificare se: tale mutato classamento è dovuto a trasformazioni specifiche subite dall unità immobiliare in questione (comma 336 L. 311/2004); oppure a una risistemazione dei parametri relativi alla micro-zona, in cui si colloca l'unità immobiliare (comma 335 L. 311/2004). Nel primo caso, l'agenzia deve indicare le trasformazioni edilizie intervenute. Nel secondo caso, deve indicare l'atto con cui si è provveduto alla revisione dei parametri relativi alla micro-zona, a seguito di significativi e concreti miglioramenti del contesto; rendendo così possibile la conoscenza dei presupposti del riclassamento da parte del contribuente. Premessa Il legislatore prevede che tutto il territorio nazionale sia descritto e classificato attraverso il catasto (o con il c.d. "sistema tavolare"); il classamento porta, di norma, all attribuzione di una rendita (solo una limitata porzione di edifici viene descritta senza attribuzione di una rendita). Il D.P.R. n del 1949, articolo 61 recita: il classamento consiste nel riscontrare, con sopraluogo per ogni singola unità immobiliare, la destinazione ordinaria e le caratteristiche influenti sul reddito e nel collocare l'unità stessa in 1

2 quella tra le categorie e classi prestabilite per la zona censuaria a norma dell'articolo 9 che, fatti gli opportuni confronti con le unità tipo, presenta destinazione e caratteristiche conformi od analoghe. Le unità immobiliari urbane devono essere classate in base alla destinazione ordinaria ed alle caratteristiche che hanno all'atto del classamento". E analoghe indicazioni sono contenute nel D.P.R. n. 138 del 1998, articolo 8. Per quanto riguarda gli edifici, l'attribuzione della rendita avviene dunque attraverso una procedura che conduce a individuare il valore di ogni unità immobiliare e la relativa rendita. Tale procedura, quando si parla di unità abitative, utilizza strumenti cognitivi predisposti dalla stessa amministrazione, che delimita le zone censuarie e le cosiddette "micro-zone omogenee" (queste a opera dei Comuni in base alla Legge 23 dicembre 1996, n. 662, articolo 3, comma 154) e poi all'interno di ogni micro-zona individua, anche sulla base di istruzioni ministeriali risalenti nel tempo, le categorie e le classi catastali presenti. Rileva quindi i valori e le rendite medie proprie dell'area. Questo insieme di criteri consente infine di attribuire a ogni unità catastale: - una categoria; - una classe; - quindi una rendita; attraverso un insieme di operazioni che possono anche essere compiute dal professionista privato (così come accade nella procedura detta DOFCA). Il classamento catastale diviene definitivo con la comunicazione al proprietario interessato, che può ricorrere alla giustizia tributaria. Problemi particolari nascono quando un immobile disponga già di una categoria, di una classe, di una rendita, ma si prospetti che tale classamento sia divenuto inadeguato per una qualunque ragione. IMMOBILI ISCRITTO IN CATASTO ATTRIBUAZIONE DEL CLASSAMENTO CATASTALE A OGNI SINGOLA UNITÀ IMMOBILIARE RENDITA CATASTALE 2

3 Le cause del rilassamento Le cause che possono rendere necessario un riclassamento sono riconducibili a due categorie individuate chiaramente nella Legge n. 311 del 2004, articolo 1, commi 335 e 336. Si tratta di disposizioni che hanno soprattutto la funzione di stimolare l'intervento attivo dei comuni (senza però privare l'agenzia del Territorio oggi incorporata nell Agenzia delle Entrate - del suo autonomo potere di iniziativa), ma che nel contempo ben descrivono la situazione normativa esistente. I due commi in questione hanno sviluppato e meglio disciplinato un potere del Comune già scolpito, in termini generici, nella Legge n. 662 del 1996, articolo 3, comma 58, secondo cui: "Gli uffici tributari dei comuni partecipano alla ordinaria attività di accertamento fiscale in collaborazione con le strutture dell'amministrazione finanziaria. Partecipano altresì all'elaborazione dei dati fiscali risultanti da operazioni di verifica. Il comune chiede all'ufficio tecnico erariale la classificazione di immobili il cui classamento risulti non aggiornato ovvero palesemente non congruo rispetto a fabbricati similari e aventi medesime caratteristiche. L'Ufficio tecnico erariale procede prioritariamente alle operazioni di verifica degli immobili segnalati dal comune (il principio è sviluppato nei commi 154 e 155). Si ritiene opportuno riportare per intero la Legge n. 311 del 2004, articolo 1, commi 335 e 336: comma (Revisione del classamento delle unità immobiliari private site in microzone comunali) - La revisione parziale del classamento delle unità immobiliari di proprietà privata site in microzone comunali, per le quali il rapporto tra il valore medio di mercato individuato ai sensi del regolamento di cui al decreto del Presidente della Repubblica 23 marzo 1998, n. 138, e il corrispondente valore medio catastale ai fini dell'applicazione dell'imposta comunale sugli immobili si discosta significativamente dall'analogo rapporto relativo all'insieme delle microzone comunali, è richiesta dai comuni agli Uffici provinciali dell'agenzia del territorio. Per i calcoli di cui al precedente periodo, il valore medio di mercato è aggiornato secondo le modalità stabilite con il provvedimento di cui al comma L'Agenzia del territorio, esaminata la richiesta del comune e verificata la sussistenza dei presupposti, attiva il procedimento revisionale con provvedimento del direttore dell'agenzia medesima; 3

4 comma 336. (Aggiornamento del classamento catastale per intervenute variazioni edilizie) - I comuni, constatata la presenza di immobili di proprietà privata non dichiarati in catasto ovvero la sussistenza di situazioni di fatto non più coerenti con i classamenti catastali per intervenute variazioni edilizie, richiedono ai titolari di diritti reali sulle unità immobiliari interessate la presentazione di atti di aggiornamento redatti ai sensi del regolamento di cui al Decreto Ministeriale Finanze 19 aprile 1994, n, 701. La richiesta, contenente gli elementi constatati, tra i quali, qualora accertata, la data cui riferire la mancata presentazione della denuncia catastale, è notificata ai soggetti interessati e comunicata, con gli estremi di notificazione, agli uffici provinciali dell'agenzia del territorio. CAUSE DI UN RICLASSAMENTO L. 311/2004 articolo 1, comma 335 articolo 1, comma 336 L iter delle due procedure Revisione delle micro-zone (art. 1 comma 335 della L. 311/2004 ) I Comuni possono richiedere all Agenzia delle Entrate la revisione parziale del classamento delle unità immobiliari urbane di proprietà privata, ubicate nelle micro-zone comunali caratterizzate da un anomalo (maggiore del 35%) scostamento fra il valore medio di mercato e il valore medio catastale degli immobili. Nello specifico l art. 1 comma 335 della L. 311/2004, stabilisce che l intervento è possibile nelle micro-zone per le quali il rapporto tra il valore medio di mercato e il corrispondente valore medio catastale si discosta significativamente dall'analogo rapporto relativo all'insieme delle micro-zone comunali. La micro-zona rappresenta una porzione del territorio comunale, che presenta omogeneità nei caratteri di posizione, urbanistici, storico-ambientali, socioeconomici, nonché nella dotazione dei servizi e infrastrutture urbane. In ciascuna micro-zona le unità immobiliari sono uniformi per caratteristiche tipologiche, epoca di costruzione e destinazione prevalenti (art. 2 del D.P.R. 138/1998). La revisione del classamento (della categoria e della classe) comporta la variazione delle rendite catastali delle unità immobiliari. Va ricordato che la 4

5 categoria catastale viene attribuita in base alla destinazione d uso e alle caratteristiche costruttive dell immobile; la classe viene determinata, in primo luogo, in base al contesto urbano di ubicazione e, in secondo luogo, con riferimento alle altre caratteristiche proprie dell unità immobiliare non considerate per l attribuzione della categoria. La revisione parziale del classamento delle unità immobiliari urbane di proprietà privata, situate all interno delle micro-zone comunali "anomale", può essere richiesta dal Comune. L'Agenzia, accertata la sussistenza dei presupposti, avvia con provvedimento del Direttore l attività di riclassamento e di revisione delle rendite catastali. In seguito alle verifiche tecniche effettuate dagli uffici dell Agenzia, gli intestatari delle unità immobiliari urbane interessate ricevono un avviso di accertamento, con la rideterminazione del classamento e l attribuzione di una nuova rendita catastale. Nel caso di revisione delle micro-zone il procedimento dell Ufficio del Territorio è massivo, in quanto investe la totalità degli immobili appartenenti alla stessa tipologia, ubicati nella stessa micro-zona. Dato che si è in presenza di una nuova valutazione da parte degli uffici, opera la regola generale IMU (art.5 comma 1 del D.Lgs. 504/92) secondo cui la rendita rettificata ha efficacia dall anno successivo a quello della sua notifica. COMUNE RILEVA scostamento anomalo (maggiore del 35%) fra il val. mercato e il val. medio catastale degli immobili UFFICIO DEL TERRITORIO emette un atto di attribuzione della nuova rendita catastale con efficacia dall anno successivo a quello della notifica CONTRIBUENTE 60 gg. dalla notifica per impugnarla Efficacia ai fini Irpef - Ai fini Irpef, in base all art. 37 del Tuir, dovrebbe applicarsi la nuova rendita catastale per la determinazione del reddito fondiario, dall anno di notifica della variazione. Se la notifica avviene oltre il mese precedente all acconto di novembre, l efficacia è differita all anno successivo. Il momento decisivo ai fini della difesa del contribuente è, dunque, la notifica 5

6 della rendita. Entro 60 giorni da tale data, è possibile impugnare il nuovo classamento avanti la Commissione tributaria competente. Il contribuente potrebbe, infatti, eccepire delle valutazioni in merito alla regolarità del procedimento, alla corretta attribuzione dell immobile alla specifica micro-zona o alla corrispondenza del nuovo classamento alle effettive condizioni dell unità immobiliare. A seguito dell incorporazione dell Agenzia del Territorio nell Agenzia delle Entrate, disposta dall articolo 23 del D.L. 6 luglio 2012, n. 95 (convertito in Legge 135 del 7 agosto 2012), anche per i provvedimenti che rientravano nelle competenze del Territorio, purché contenenti una pretesa impositiva non superiore a euro, è necessaria la presentazione del reclamo previsto dall articolo 17-bis del D.Lgs. 546/1992, a pena di inammissibilità del ricorso (cfr. Circolare n.49/e del 28 dicembre 2012 e Circolare 9/E del 19 marzo 2012). L unico caso in cui non è ammessa la procedura del reclamo è quello dell avviso di classamento caratterizzato dalla mancanza di una pretesa tributaria determinabile ai sensi dell articolo 17-bis: cioè l atto di mera variazione della rendita catastale. Immobili mai denunciati in catasto o variazioni omesse (art. 1 comma 336 della L. 311/2004) Il comma successivo al c. 335 dell art.1 della menzionata L. 311/2004 riguarda, poi, gli immobili non denunciati in catasto o che hanno subito variazioni mai denunciate in catasto. La procedura viene in tal caso attivata dal Comune, che notifica una richiesta di aggiornamento dei dati catastali attraverso la procedura DOCFA. Nella richiesta vengono indicati i dati relativi all omissione catastale e la data cui riferire tale violazione, in modo tale che il contribuente possa provvedere, nei 90 giorni successivi, alla regolarizzazione. In caso di inerzia, l Ufficio del Territorio provvede d ufficio alla notifica del classamento. In tale secondo caso la nuova rendita è impugnabile entro 60 giorni dalla notifica. La nuova rendita, sia essa attribuita d ufficio sia essa auto-determinata, ha effetto dall anno successivo a quello indicato nell invito notificato dal Comune. In mancanza, le rendite si applicano dall anno in cui l invito è notificato. Il contribuente potrà ricevere avvisi di accertamento ICI/IMU o Irpef basati sul nuovo classamento (ma rispettando il periodo di accertamento anno 2008 oggi il più antico accertabile). 6

7 OMESSA DICHIARAZIONE IMMOBILI / OMISSIONE VARIAZIONE DEI DATI a seguito di ristrutturazioni o innovazioni COMUNE invia una richiesta di aggiornamento dei dati catastali (DOCFA) CONTRIBUENTE 60 gg. dalla notifica per impugnarla e 90 gg. per provvedere alla richiesta AGENZIA TERRITORIO procede d ufficio in caso inerzia La difesa del contribuente Si tratta di due procedure con presupposti diversi e perciò non del tutto omogenee: - la prima prevede un riclassamento dovuto a eventi di carattere generale o collettivo - la zona è, ad esempio, divenuta di maggior pregio a seguito della creazione di infrastrutture, quali ad esempio, strade e piazze; - nel secondo caso si è invece di fronte a innovazioni specifiche recate a quell'immobile che è stato ristrutturato e reso più signorile, o, al contrario, è andato in rovina. Il riclassamento costituisce dunque un atto tributario che ha un dispositivo: il nuovo classamento. Ma ha anche una "causa petendi" giustificativa che è diversa a seconda di quale delle due categorie sopra descritte entri in gioco. Quando si discorra di un mutamento di rendita inquadrabile nella ipotesi di cui al comma 335, la causa petendi non è la mera evoluzione del mercato immobiliare né la mera richiesta del Comune, bensì l'accertamento di una modifica nel valore degli immobili presenti nella micro-zona, attraverso le procedure di cui al comma 339, elaborate con Determinazione dell'agenzia 16 febbraio 2005 (in Gazz. Uff. n. 40 del 18 febbraio 2005) cui sono allegate linee guida definite con il concorso delle Autonomie locali. Questo insieme di provvedimenti ribadisce e presuppone che il classamento debba avvenire mediante l'utilizzo del reticolo sopra descritto. L'Agenzia deve nell'atto di riaccatastamento, quanto meno, richiamare quella revisione nei criteri che giustifica l'intervento di modifica dell'accatastamento originario. Oppure, ove la revisione non sia ancora avvenuta, e si proceda "per comparazione con il quadro di tariffa di altra zona censuaria del medesimo comune o di altro comune della medesima provincia che abbia analoghe caratteristiche socio-economiche e di tipologia edilizia" (Decreto Legge n. 70 del 1988, articolo 11, comma 2), "negli atti deve essere annotato che il 7

8 classamento è stato effettuato per comparazione, con l'indicazione della zona censuaria o del comune di riferimento" (come stabilisce il citato art, 11 confermando che il riclassamento di un immobile a destinazione ordinaria deve avvenire con la utilizzazione di parametri elaborati in riferimento alla zona o ad essa comparabili). Quanto al riaccatastamento riconducibile nel comma 336, l'atto dovrà contenere un'indicazione dei fatti specifici che determinano l'adeguamento della rendita. Il testo dell atto emesso dall Agenzia non può essere generico, quindi, ma deve chiarire se ci si trovi a fronte di un riclassamento del tipo di cui al comma 335 o di un riclassamento ai sensi del comma 336. L atto può essere altrimenti dichiarato nullo, per difetto di motivazione, in quanto emesso in contrasto con il principio secondo cui l'accertamento tributario non può limitarsi a enunciare un dispositivo, ma deve anche indicare il punto di riferimento giuridico o fattuale che giustifica e sorregge il dispositivo stesso, onde, così, delimitare l'oggetto del possibile contenzioso, in cui all'amministrazione è inibito addurre ragioni diverse rispetto a quelle enunciate. Così consentendo al contribuente di avere contezza delle ragioni dell'amministrazione; di valutare l'opportunità di fare o meno acquiescenza al provvedimento, e in ipotesi di approntare le proprie difese con piena cognizione di causa, nel quadro di una leale collaborazione tra Amministrazione e contribuente (cfr. Corte di Cassazione Sentenza n. 9629/2012 e Sentenza n /2012). Quando procede all'attribuzione d'ufficio di un nuovo classamento a un'unità immobiliare a destinazione ordinaria, l'agenzia del Territorio deve specificare se: tale mutato classamento è dovuto a trasformazioni specifiche subite dalla unità immobiliare in questione (comma 336 L. 311/2004); oppure a una risistemazione dei parametri relativi alla micro-zona, in cui si colloca l'unità immobiliare (comma 335 L. 311/2004). Nel primo caso, l'agenzia deve indicare le trasformazioni edilizie intervenute. Nel secondo caso, deve indicare l'atto con cui si è provveduto alla revisione dei parametri relativi alla micro-zona, a seguito di significativi e concreti miglioramenti del contesto; rendendo così possibile la conoscenza dei presupposti del riclassamento da parte del contribuente. - Riproduzione riservata - 8