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1 NOTA TERRITORIALE Napoli Anno a cura dell Ufficio Provinciale di Napoli Giuseppe Saviano (referente OMI) Manlio Petagna (collaboratore) in collaborazione con la Direzione Centrale Osservatorio Mercato Immobiliare e Servizi Estimativi data di pubblicazione: giugno

2 Inquadramento Regionale In questa sezione si analizza il comportamento del mercato immobiliare residenziale della provincia di Napoli nel in relazione alle altre province della Campania e agli anni precedenti. Si riportano in basso alcune tabelle che si riferiscono al 1 (Numero di transazioni normalizzate) e all (indice di intensità immobiliare), inteso come rapporto tra e il patrimonio immobiliare (stock), riferite alle cinque province campane e ai soli capoluoghi 2. La sezione è poi completata con dei grafici inerenti l andamento del e dell negli ultimi otto anni. Le ultime due colonne delle tabelle evidenziano rispettivamente il valore unitario residenziale medio, calcolato secondo i dati O.M.I. 3, e l indice di incremento di tale valore intercorso dal primo semestre 2004 al secondo semestre. Come peso per i dati provinciali si è usato lo stock immobiliare dei singoli comuni, mentre le sono ottenute mediando i valori centrali 4 delle diverse zone OMI 5 comunali. Tabella 1: dati relativi all intera provincia provincia var.% differenza medie II /m 2 n. indice II sem. Avellino 3.435,5-11,7% 1,50% -0, ,2 Benevento 2.192,9-14,3% 1,50% -0, ,8 Caserta 7.220,7-18,8% 1,69% -0, ,6 NAPOLI ,6-16,9% 1,39% -0, ,4 Salerno 7.677,5-7,0% 1,43% -0, ,5 Totale CAMPANIA ,4-14,9% 1,46% -0, ,4 Tabella 2: dati relativi ai soli capoluoghi di provincia capoluogo var.% differenza medie II /m 2 n. indice II sem. Avellino 400,2-23,1% 1,54% -0, ,8 Benevento 490,8-14,4% 1,83% -0, ,6 Caserta 577,7-23,5% 1,45% -0, ,8 NAPOLI 6.424,3-16,5% 1,52% -0, ,1 Salerno 820,0-12,6% 1,36% -0, ,2 Totale Cap. CAMPANIA 8.713,3-16,9% 1,52% -0,31 Dalla prima tabella emerge subito un notevole decremento delle compravendite in Campania, quasi il 15%. In provincia di Napoli, con una diminuzione degli scambi di circa il 17%, si è superato anche il dato già profondamente negativo dell anno precedente, -13%. La stasi delle compravendite si è diffusa oramai in tutto l ambito regionale: province come Caserta, Avellino e Benevento, che nel 2007 facevano riscontrare una dinamica immobiliare non ancora preoccupante, hanno fatto segnare cali ben superiori al 10%. E un segnale chiaro e incontrovertibile di una profonda crisi del settore, dovuta sia a fattori generalizzati a livello nazionale (questione mutui, costo del denaro) che a situazioni peculiari locali (problema rifiuti urbani nel caso del capoluogo campano). 1 I valori dal dato aggregato per provincia fino al dato comunale sono espressi al netto delle compravendite SCIP 2 La variazione del è espressa come variazione percentuale del rispetto al 2007; la variazione dell è espressa come punti di variazione dal 2007 al. 3 Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) redatto a cura dell Agenzia del Territorio per ogni comune 4 il Valore Centrale di ogni zona OMI è la media aritmetica dei valori centrali delle diverse tipologie residenziali valorizzate della zona (abitazioni civili, ab. signorili, ab. economiche, ville e villini) 5 Solo per Napoli è stata eseguita la media pesata utilizzando lo stock immobiliare delle singole zone OMI, in luogo della media aritmetica semplice dei valor medi delle diverse zone OMI. Tra l altro, il valore ottenuto per Napoli operando la media pesata, è sensibilmente superiore (20% circa) rispetto a quello ricavabile con la media aritmetica, invece di euro/mq, a causa della presenza di alcune piccole zone periferiche scarsamente edificate (ad esempio D10, D15, D16, D17, D18, D19 e E07). Anche i valori medi della provincia di Napoli e della Campania sono stati ricavati utilizzando per Napoli il valore pesato: invece di euro/mq per la provincia e 1.734, invece di euro/mq per la regione. Per il numero indice delle si sono considerati per Napoli valori non pesati con il diverso stock delle zone OMI, non essendo possibile compiere tale operazione per il Per non comparare dati non omogenei, si è ritenuto opportuno non inserire i valori totali medi relativi ai cinque capoluoghi. 1

3 Da segnalare che la quota regionale di compravendite detenuta dalla provincia di Napoli, che negli anni precedenti costituiva da sola oltre la metà del volume del mercato immobiliare regionale, nel è scesa sotto il 47%. Per i soli capoluoghi il decremento di nell ultimo anno è stato ancora più marcato, ad eccezione di Benevento e Napoli che presentano diminuzioni in linea con la totalità della provincia. Ovviamente, sono tutti negativi anche i parametri dell intensità del mercato, contraddistinti dall indice, sia per le province, sia per i capoluoghi. Le variazioni minori si sono avute a Salerno e Provincia, mentre quelle maggiori sono state rilevate a livello provinciale a Caserta, mentre nei capoluoghi ad Avellino e nella stessa Caserta. Ciò nonostante l maggiore si è avuto proprio in provincia di Caserta, a Benevento quello dei capoluoghi. In ogni caso siamo ampiamente sotto le medie nazionali, che reputano già un 2% come un valore basso, a fronte dell 1,46% come regione Campania e 1,52% considerando i soli capoluoghi. Tuttavia, il dato che maggiormente salta all occhio è l della Provincia di Napoli, il più basso di tutti, non raggiungendo l 1,40%, nettamente il più basso per la principale provincia campana dall inizio del nuovo millennio. Oltre alla tendenza a concludere con maggiore difficoltà la vendita, perdurano i fenomeni del generale allungamento dei tempi per concludere le trattative immobiliari e dell ampliarsi dei margini tra prima offerta e prezzo reale di scambio (in media oltre il 10% per la provincia di Napoli). I valori medi provinciali confermano la sostanziale differenza esistente tra la provincia di Napoli e le altre, con valori unitari sensibilmente inferiori: infatti, mentre la provincia di Napoli supera i /mq di media, la seconda, quella di Salerno, non arriva a /mq. In confronto al primo semestre 2004, cioè negli ultimi quattro anni, l incremento maggiore a livello provinciale è stato registrato in provincia di Benevento, con valori praticamente raddoppiati, seguita da quella di Caserta e di Salerno con incrementi superiori al 50%. Per quel che concerne i valori immobiliari, i due capoluoghi interni continuano a presentare dei valori molto inferiori. Napoli, quasi /mq, non presenta più il valore medio maggiore, che da quest anno si riscontra a Salerno, oltre /mq, denotando un valore medio sicuramente superiore ad altre realtà italiane similari, cioè cittadine medio-grandi non particolarmente interessate da fenomeni rilevanti di flusso turistico o di altra natura. Emergono anche i dati di Caserta e Benevento, che nell arco degli ultimi cinque anni hanno visto aumentare in modo considerevole le proprie, grazie, soprattutto per quanto riguarda Caserta, all ingente mole di lavori di ristrutturazione e riqualificazione del centro, che hanno concretamente migliorato la vivibilità e la fruibilità della città. Le due figure successive riflettono l andamento del negli ultimi otto anni 6 rispettivamente per le intere province e i singoli capoluoghi. Per le province emerge chiaramente come la crescita degli scambi degli anni precedenti abbia subito una decisa inversione di tendenza, con un brusco calo nel anche nelle province interne, sostanzialmente stabili negli ultimi due anni, in cui quella di Salerno e soprattutto la partenopea già denotavano preoccupanti cadute nel numero di transazioni. Per la provincia di Napoli si è verificato quasi un tracollo con quasi il 30% in meno rispetto al Tuttavia le province di Avellino, Caserta e Benevento, nell ordine, presentano ancora dei saldi abbastanza attivi rispetto al 2000, punto iniziale del nostro studio, mentre quella di Salerno ne è per la prima volta al di sotto. Ancora più preoccupante è l analisi a livello di capoluoghi, dove per nessuno dei cinque centri campani si registra un superiore al 2000, con la sola Benevento prossima al pareggio. Le due principali città della Campania, Napoli e Salerno, nel hanno palesato una riduzione minore alle altre, solo perché il numero di compravendite era già sceso pesantemente al di sotto dell inizio del millennio. Complessivamente Salerno dal 2000 registra il 40% in meno e Napoli oltre il 45%. Tenuto conto della preponderanza che riveste Napoli all interno della regione, si può quantificare per il solo capoluogo oltre compravendite in meno, con tutto ciò che un calo del genere può comportare nel settore e nel suo indotto (agenzie immobiliari, imprese di ristrutturazione edilizia, ecc.). Tra l altro, per provincia e città di Napoli si è scesi molto al di sotto del numero di compravendite del 2003, quando si pensava di aver toccato un minimo difficilmente ripetibile. 6 Si è posto valore 100 al dato di del

4 Figura 1: numero indice relativo al delle province della Campane negli ultimi otto anni 160 AVELLINO BENEVENTO CASERTA NAPOLI SALERNO CAMPANIA ,9 145,9 153,6 145,5 151,7 146, , ,0 114,8 110,8 109,1 101,9 99,4 95,8 93,2 93,7 120,4 117,4 113,6 109,3 100,4 90,5 122,8 114,6 112,3 107,0 96,1 121,1 115,8 112,5 98,7 118,4 110,3 109,6 96,4 127,7 103,5 101,7 83,3 129,0 123,3 109,4 96,2 86, , Figura 2: numero indice relativo al dei capoluoghi di provincia della Campania negli ultimi otto anni 140 AVELLINO BENEVENTO CASERTA NAPOLI SALERNO CAMPANIA ,0 134,0 127, ,3 121,2 116,1 113,5 113,6 113,6 112,1 112,3 110,1 109,3 107,3 104,4 106,5 100,0 101,0 99,5 99,6 99,4 96,6 97,1 95,6 93,2 90,9 89,4 90,3 89,4 87,5 84,2 84,8 82,0 83,2 79,7 80,8 78,3 77,6 75,2 76,1 74,5 70,8 69,6 70,6 65,1 60,8 58,6 54,

5 Il particolare momento del settore immobiliare a Napoli e provincia si evidenzia ancora maggiormente con i grafici nelle figure 3 e 4, che illustrano l andamento dell nelle province e nei capoluoghi della Campania a partire sempre dal Il millennio è iniziato con l di Napoli al 3%, valore abbastanza consono ad una grande metropoli, per collassare a poco oltre il 2% in due anni, seguito da una certa stabilità fino al 2006, momento in cui si è registrato un altro forte calo fino al 1,52%, ovvero la metà del Anche Salerno, nel 2000 seconda come solo a Napoli, è scesa ad un 1,36% molto al di sotto della media delle città con oltre abitanti. A livello provinciale Caserta e Avellino presentano ancora dei saldi positivi come rispetto al Invece, i capoluoghi presentano tutti un inferiore rispetto a nove anni fa, con solo la città di Benevento, 1,8%, ad un valore ancora minimamente accettabile nell ambito meridionale. Figura 3 provinciale della Campania negli ultimi otto anni 2,5% AVELLINO BENEVENTO CASERTA NAPOLI SALERNO CAMPANIA 2,21% 2,22% 2,22% 2,0% 1,5% 1,90% 1,66% 1,60% 1,57% 1,35% 2,04% 1,78% 1,63% 1,52% 1,48% 2,02% 1,88% 1,85% 1,78% 1,67% 1,45% 1,93% 1,83% 1,77% 1,74% 1,51% 2,07% 2,02% 2,01% 2,03% 1,93% 1,87% 1,80% 1,78% 1,80% 1,67% 1,61% 2,00% 1,94% 1,82% 1,72% 1,68% 2,12% 1,80% 1,76% 1,74% 1,70% 1,55% 1,69% 1,50% 1,50% 1,46% 1,41% 1,39% 1,27% 1,0% Figura 4: dei capoluoghi di provincia della Campania negli ultimi otto anni AVELLINO BENEVENTO CASERTA NAPOLI SALERNO CAMPANIA 3,0% 2,99% 2,75% 2,66% 2,86% 2,5% 2,0% 1,5% 2,49% 2,34% 2,32% 2,01% 1,98% 1,70% 1,43% 2,55% 2,42% 2,25% 2,19% 2,16% 1,62% 2,29% 2,24% 2,10% 2,03% 1,77% 2,38% 2,28% 2,24% 2,17% 2,06% 1,97% 2,37% 2,31% 2,23% 2,18% 2,10% 2,03% 2,20% 2,12% 2,07% 2,04% 1,90% 1,69% 2,17% 2,03% 1,92% 1,83% 1,57% 1,83% 1,54% 1,52% 1,45% 1,36% 1,0%

6 Analisi delle macroaree Come già per i precedenti Rapporti Territoriali, l intero territorio della Provincia di Napoli è stato suddiviso in 8 macroaree più il capoluogo: Acerra-Pomigliano, Area Flegrea, Giuglianese, Nolano, Napoli Nord, Penisola Sorrentina, Vesuviana Costiera e Vesuviana Interna. In figura 5 è riportata la suddivisione con il nome di ogni comune e la numerosità per macroarea. Figura 5: Distribuzione in macroaree dei comuni della provincia di Napoli In Tabella 3 sono espressi i valori di ed per ogni macroarea, anche in confronto con quelli del Inoltre è indicata per il la quotazione media residenziale di macroarea e il numero indice della stessa rispetto al A livello di macroaree non è possibile rintracciare una tendenza univoca nella pesante diminuzione degli scambi: seppur tutte le macroaree provinciali presentino una tendenza negativa, il Nolano ha perso meno dell 1% di compravendite, Penisola Sorrentina e Vesuviana Interna poco più del 10% e le altre tra il 16 e il 21%, ad eccezione dell area Flegrea con oltre il 27% in meno. Napoli città rappresenta da sola un terzo delle compravendite, seguita dalla zona Vesuviana Costiera e dal Giuglianese. Il Nolano e la Penisola Sorrentina sono le uniche macroaree sotto come. Come valore di, nonostante una diminuzione del di oltre il 20%, predomina anche per il nettamente il Giuglianese, unica macroarea con indice abbastanza superiore a 1,5% (per la precisione 1,87%), seguito dalla macroarea Acerra-Pomigliano e da Napoli città con 1,52%. L, così come per il 2007, è particolarmente basso nella Penisola Sorrentina e nella zona Flegrea, rispettivamente 0,88% e 1,01%), chiaro sintomo che la particolare congiuntura immobiliare continua ad avvertirsi pesantemente 5

7 anche nelle zone di maggior pregio per la vocazione turistica. Come differenza rispetto all anno precedente è il Giuglianese con la più marcata differenza, ben 0,56 punti percentuali in meno. Tabella 3: sintesi ed per Macroarea e relative variazioni rispetto al medie II sem. e numero indice (base 100 I semestre 2004) Macroaree var.% differenza Quotazioni medie II /m 2 n. indice II sem. Acerra - Pomigliano 1.807,6-16,8% 1,52% -0, ,4 Flegrea 1.007,3-27,0% 1,01% -0, ,7 Giuglianese 1.920,6-21,2% 1,87% -0, ,5 Napoli Città 6.424,3-16,5% 1,52% -0, ,1 Napoli Nord 1.455,6-18,9% 1,28% -0, ,3 Nolano 932,4-0,7% 1,43% -0, ,1 Penisola Sorrentina 618,3-10,8% 0,88% -0, ,8 Vesuviana Costiera 2.551,4-18,0% 1,35% -0, ,5 Vesuviana Interna 1.168,7-11,2% 1,14% -0, ,2 Totale Provincia ,6-16,9% 1,39% -0, ,4 I rapporti nei valori medi di riferimento tra macroaree sono abbastanza immutati. A parte Napoli città 7, per la quale sarà affrontato un discorso più particolareggiato, spicca il valore della Penisola Sorrentina 8 con oltre /mq medio, seguito da quello della zona Flegrea con /mq medio. Tali, per le due macroaree poste alle estremità del Golfo di Napoli, combinati alle basse risultanze a cui si è accennato, portano alla conclusione, generalmente vera quasi ovunque, che la tendenza di chi possiede beni immobili è quella di aspettare il più possibile che il mercato riprenda vigore, preferendo non vendere, piuttosto che abbassare in modo sostanziale i prezzi. Il Nolano si conferma la macroarea con il valore inferiore, poco sopra /mq, mentre a livello intermedio si collocano tutte le altre, comprese in una fascia che va dai /mq della Vesuviana Interna ai /mq della Vesuviana Costiera. La media provinciale raggiunge /mq 9, influenzata pesantemente da Napoli città, considerato che solo tre macroaree su dieci presentano un valor medio superiore a /mq. Nell ultima colonna è evidenziato il numero indice delle delle macroaree rispetto al L aumento medio è stato del 37%, con punte massime nelle zone Flegrea, Giuglianese e Penisola Sorrentina, che registrano incrementi superiori al 50%. Inquadramento Provinciale Le mappe sotto riportate evidenziano con differente grado cromatico i valori del e dell nell anno (figura 6 e figura 7) per i 92 comuni che compongono la Provincia di Napoli. In entrambe, così come nella successiva figura 8, differenziale dei valori rispetto al minimo provinciale, è evidenziata per ogni macroarea il comune con maggiore. In rosso è messo in evidenza nelle tre figure il comune con valore assoluto inferiore nell ambito dell intera provincia, rispettivamente Liveri, Pimonte e Striano. Il valore massimo per il è rappresentato ovviamente da Napoli, seguita da Giugliano in Campania 10 con oltre compravendite, mentre nessun altro comune raggiunge la cifra di 500 come, a differenza degli anni precedenti 11. Il minimo si rinviene a Liveri 12, piccolo comune del Nolano, con meno di 9 compravendite nell anno solare. Da notare che tra gli ultimi dieci comuni come numero di ce ne sono ben tre afferenti al comprensorio della Penisola Sorrentina, seppur in posizione collinare, di cui due, Pimonte e Lettere, superano i abitanti si è utilizzato il valore pesato con le zone OMI della tabella 2 8 tale cifra è non poco influenzata dagli elevati valori di Capri e Anacapri /mq se per Napoli si fosse usata la media aritmetica delle zone OMI 10 Nel seguito, per brevità, i nomi composti dei comuni verranno abbreviati: Giugliano in luogo di Giugliano in Campania, Castello e non Castello di Cisterna, ecc. 11 Nel 2007, oltre Napoli e Giugliano, altri 4 comuni avevano maggiore di 500 (Torre del Greco, Acerra, Pozzuoli e Portici) 12 anche nel 2006 e nel 2007 Liveri aveva il minimo della provincia 13 La maggior parte dei comuni della Provincia di Napoli, 49 su 92, appartiene alla fascia con numero di abitanti compresa tra e

8 Solo 17 comuni della provincia presentano un valore di superiore a 200, mentre più della metà fa rilevare un tra 50 e 200 e 26 inferiore a 50. Paradossalmente, Liveri, a causa dei numeri scarsamente significativi, fa registrare anche la maggiore variazione positiva come. In totale sono 17 i comuni con incremento di compravendite, ma tutti poco rilevanti come stock immobiliare, tanto che solo tre superano 100 come, e di questi solo Cimitile, comune limitrofo a Nola, con un incremento significativo, 85%. Molto importante per il mercato di un certo pregio, però, che entrambi i comuni dell isola di Capri abbiano denotato un superiore del 50% rispetto al Tra i comuni maggiori si evidenzia il dato eclatante di Melito con quasi il 59% in meno e di Quarto 14, 44% circa, da correlare, però, al calo nell espansione edilizia degli anni precedenti; meritevoli di analisi ulteriore anche i decrementi tra il 20 e il 30% di Torre Annunziata, Torre del Greco, Marano, Qualiano, Pozzuoli, Mugnano, Pomigliano e Acerra. Dalla figura 6 si nota come il numero di compravendite sia più consistente, oltre che a Giugliano, sulla fascia litoranea da Pozzuoli a Castellammare e lungo la congiungente verso i capoluoghi interni che attraversa la provincia da Casoria ad Acerra, passando per Casalnuovo ed Afragola. Figura 6: nei comuni della provincia di Napoli In figura 7 è rappresentato l dei 92 comuni. Castello di Cisterna e San Paolo Belsito hanno fatto registrare il massimo valore, prossimo a 4%, mentre il minimo perviene dai già citati Lettere e Pimonte, sotto 0,60%. Tra i comuni di rilievo solo Giugliano presenta una dinamica immobiliare accettabile, 14 Infatti, Quarto nel 2007 aveva fatto registrare un incremento di compravendite del 25% 7

9 2,51%; tutti gli altri marcano un inferiore al 2%, con Solo Acerra, Portici e Casalnuovo prossimi a questa soglia. In termini di incremento solo 15 comuni denotano un attivo, con gli exploit di San Paolo e San Vitaliano ai primi posti, +2,26 e +1,85 rispettivamente. Sul versante negativo è di rilievo che a Melito si è verificata una drastica caduta con una perdita di pari a 1,87. Confrontando le 2 cartine dell e del è palese che l, su base comunale, a differenza del primo indice assume dei connotati a macchia di leopardo, non facendo intravedere una vera e propria tendenza di zona: nella maggior parte dei casi il massimo della macroarea si rinviene in comuni con numero di abitanti non elevato. Oltre al già discusso basso indice di intensità del mercato immobiliare registrato nei comuni a vocazione turistica delle macroaree Flegrea e Sorrentina, si nota l uniformità nei comuni della Napoli-Nord e la superiore vivacità dell area intorno a Nola, rispetto alla Vesuviana Interna. Figura 7: nei comuni della provincia di Napoli In figura 8 è rappresentata una mappa che evidenzia con diverso colore il valore medio residenziale di ogni comune rispetto al valore minimo provinciale riscontrato a Striano, nel comprensorio Vesuviano Interno. Ovviamente Capri e Anacapri presentano valori medi residenziali di molto superiori al minimo, oltre 11 e 8 volte circa, seguiti da tutte le altre località turistiche della Penisola Sorrentina e dell isola d Ischia. Napoli a parte, è Castellammare la città non imperniata sul turismo più cara dal punto di vista immobiliare, seguita dai comuni marini immediatamente ai lati del capoluogo: Portici, Pozzuoli e San Giorgio. I 13 comuni con i valori inferiori appartengono o al Nolano o all area Vesuviana Interna. Complessivamente sono 23 i comuni della provincia con quotazione residenziale media superiore a /mq e 18 quelli con quotazione inferiore a /mq, tra cui ben tredici comuni del Nolano. 8

10 Riguardo l incremento dei singoli comuni rispetto alle del primo semestre 2004, la crescita maggiore si rileva principalmente nei comuni della zona Flegrea e Sorrentina limitrofi ai luoghi consolidati di interesse paesaggistico-culturale: Quarto, Meta, Monte di Procida, ecc. Figura 8: differenziale valori rispetto al valore minimo II semestre nei comuni della provincia di Napoli In tabella 4 (formata dalle otto sottatabelle di macroarea) sono mostrati i valori e dei comuni all interno di ogni macroarea e le loro variazioni rispetto all anno precedente, completati con il differenziale per ogni comune rispetto al valore minimo comunale della provincia, esplicitato graficamente in figura 8, e il numero indice dell incremento dei valori di ogni singolo comune rispetto al I semestre Tabella 4: ed comunale e relative variazioni rispetto al differenziale dei valori di riferimento comunali del II semestre rispetto al valore minimo provinciale (Striano) e n indice (base 100 I semestre 2004) per macroarea di appartenenza Macroarea Acerra-Pomigliano comune var.% Differenza II n. indice II sem. Acerra 442,3-25,5% 1,98% -0,72 1,79 145,9 Afragola 314,2-9,2% 1,18% -0,13 1,81 180,0 Brusciano 83,1-15,5% 1,42% -0,28 1,29 136,5 Caivano 183,1-14,7% 1,17% -0,22 1,61 182,3 Cardito 159,1-33,7% 1,80% -0,96 1,37 144,9 Casalnuovo di Napoli 334,4-1,6% 1,85% -0,06 2,21 111,4 Castello di Cisterna 92,3 48,1% 3,93% 1,16 1,23 132,5 Mariglianella 34,5-39,2% 1,11% -0,75 1,19 117,3 Pomigliano d'arco 164,4-25,4% 1,02% -0,35 1,96 151,6 9

11 Macroarea Flegrea comune var.% Differenza II n. indice II sem. Bacoli 72,8-45,2% 0,63% -0,55 2,59 185,9 Barano d'ischia 34,0-21,6% 0,80% -0,25 3,08 178,7 Casamicciola Terme 37,0-5,3% 0,85% -0,06 3,69 160,4 Forio 94,9-20,4% 1,07% -0,32 3,85 170,9 Ischia 85,4-23,2% 0,82% -0,26 4,30 165,7 Lacco Ameno 20,6-30,1% 0,87% -0,40 3,71 163,2 Monte di Procida 53,9 19,0% 0,93% 0,14 2,70 211,0 Pozzuoli 395,8-22,8% 1,24% -0,38 2,90 129,8 Procida 45,6-15,4% 0,79% -0,15 3,19 203,0 Quarto 155,2-43,5% 1,27% -1,04 2,16 227,9 Serrara Fontana 11,6-33,1% 0,64% -0,33 3,58 172,9 Macroarea Giuglianese comune var.% Differenza II n. indice II sem. Calvizzano 33,0-53,5% 0,74% -0,87 1,67 166,9 Giugliano in Campania 1.111,8-18,2% 2,51% -0,66 1,85 149,9 Marano di Napoli 314,5-26,2% 1,44% -0,53 2,13 133,1 Mugnano di Napoli 170,8-24,7% 1,35% -0,46 2,09 186,9 Qualiano 105,0-20,2% 1,21% -0,32 1,53 156,9 Villaricca 185,3-16,6% 1,75% -0,40 1,78 177,1 Macroarea Napoli-Nord comune var.% Differenza II n. indice II sem. Arzano 139,0-13,3% 1,03% -0,16 2,02 117,8 Casandrino 70,7-23,9% 1,46% -0,48 1,46 150,7 Casavatore 96,3-2,6% 1,36% -0,04 1,81 196,3 Casoria 413,9-7,5% 1,46% -0,13 2,01 113,0 Crispano 60,7-13,4% 1,36% -0,22 1,28 144,0 Frattamaggiore 194,9-0,4% 1,30% -0,01 2,08 187,0 Frattaminore 73,6 1,2% 1,17% 0,01 1,39 152,2 Grumo Nevano 80,9-13,5% 1,06% -0,17 1,34 138,8 Melito di Napoli 165,2-58,9% 1,28% -1,87 2,06 181,1 Sant'Antimo 160,0-0,7% 1,20% -0,03 1,52 174,6 Macroarea Nolana comune var.% Differenza II n. indice II sem. Camposano 29,5-21,9% 1,10% -0,32 1,09 133,9 Casamarciano 21,3-16,3% 1,40% -0,27 1,19 104,5 Cicciano 70,3-16,0% 1,12% -0,21 1,15 138,7 Cimitile 115,6 84,9% 3,19% 1,41 1,30 143,6 Comiziano 13,0-7,1% 1,33% -0,11 1,06 130,4 Liveri 8,8 194,3% 0,92% 0,60 1,03 126,8 Marigliano 144,8-18,4% 1,12% -0,27 1,47 138,7 Nola 199,6-3,2% 1,31% -0,06 1,50 103,9 Roccarainola 29,1-42,7% 0,84% -0,63 1,04 91,5 San Paolo Bel Sito 67,6 152,9% 3,85% 2,26 1,15 123,7 San Vitaliano 75,6 179,4% 2,91% 1,85 1,07 140,2 Saviano 52,9-24,5% 0,86% -0,30 1,03 134,1 Scisciano 44,3-29,0% 1,73% -0,80 1,08 133,8 Tufino 43,1-34,8% 2,33% -1,26 1,03 127,8 Visciano 16,3-34,9% 0,69% -0,37 1,01 125,9 10

12 Macroarea Penisola Sorrentina comune var.% Differenza II n. indice II sem. Agerola 41,4 110,4% 0,80% 0,42 1,22 117,2 Anacapri 42,0 53,6% 1,17% 0,39 8,58 107,0 Capri 64,3 55,5% 1,18% 0,42 11,45 131,8 Casola di Napoli 14,1-11,4% 0,83% -0,12 1,32 120,3 Gragnano 112,6 2,9% 0,97% 0,01 2,08 153,3 Lettere 14,3-43,6% 0,59% -0,48 1,45 120,0 Massa Lubrense 63,6-13,7% 0,85% -0,15 3,29 154,2 Meta 44,9-6,0% 1,22% -0,09 3,80 220,7 Piano di Sorrento 50,0-16,7% 0,88% -0,20 4,02 208,8 Pimonte 12,4 18,9% 0,56% 0,08 1,14 124,4 Sant'Agnello 39,6-4,8% 1,03% -0,06 4,53 207,2 Sorrento 56,3-41,1% 0,68% -0,49 6,01 155,2 Vico Equense 62,3-49,9% 0,68% -0,70 3,53 218,5 Macroarea Vesuviana Costiera comune var.% Differenza II n. indice II sem. Boscoreale 97,7-18,6% 0,96% -0,23 1,54 146,2 Boscotrecase 66,9-36,7% 1,22% -0,71 1,45 143,0 Castellammare di Stabia 322,2-6,0% 1,17% -0,08 3,21 181,0 Ercolano 318,1-14,5% 1,49% -0,27 1,97 115,4 Pompei 78,3-22,8% 0,73% -0,23 2,54 125,1 Portici 464,6-8,7% 1,92% -0,19 2,64 122,4 San Giorgio a Cremano 287,8-12,4% 1,56% -0,22 2,76 141,2 Santa Maria la Carità 25,8-17,1% 0,72% -0,18 1,66 140,6 Sant'Antonio Abate 72,6 0,3% 1,02% -0,01 1,51 139,2 Torre Annunziata 268,5-28,1% 1,37% -0,53 2,17 135,0 Torre del Greco 489,8-27,1% 1,34% -0,50 2,37 115,7 Trecase 58,6-27,8% 1,54% -0,61 1,33 134,5 Macroarea Vesuviana Interna comune var.% Differenza II n. indice II sem. Carbonara di Nola 31,4 49,3% 3,01% 0,97 1,02 122,4 Cercola 95,2-10,7% 1,28% -0,16 1,79 168,4 Massa di Somma 21,7-27,2% 1,23% -0,50 1,46 139,1 Ottaviano 84,8-14,7% 0,82% -0,15 1,42 131,9 Palma Campania 121,1 9,3% 1,74% 0,12 1,24 117,2 Poggiomarino 117,2 0,2% 1,34% -0,02 1,13 139,6 Pollena Trocchia 76,4-7,3% 1,62% -0,15 1,48 149,7 San Gennaro Vesuviano 70,1-7,2% 1,63% -0,15 1,34 123,2 San Giuseppe Vesuviano 87,5-20,5% 0,70% -0,19 1,41 128,4 San Sebastiano al Vesuvio 52,6-11,2% 1,49% -0,20 2,12 147,0 Sant'Anastasia 117,1-16,4% 1,09% -0,23 1,59 114,9 Somma Vesuviana 124,2-16,3% 0,94% -0,20 1,69 113,6 Striano 29,7-30,3% 0,91% -0,43 1,00 122,8 Terzigno 76,8 19,8% 1,06% 0,15 1,07 110,3 Volla 62,3-42,6% 0,88% -0,68 1,81 171,5 11

13 Inquadramento comunale Come già per le altre maggiori città italiane, Milano e soprattutto Roma 15,si è provveduto a suddividere il territorio del Comune di Napoli in dieci macroaree (figura 9), intese come aggregati di zone OMI contigue con caratteristiche similari dal punto di visto edilizio, storico o sociale. L elenco dettagliato delle macroaree con denominazione e zone OMI che le compongono è riassunto in tabella 5. Si è denotato con sobborghi, per distinguere dalla periferia 16, i comprensori delle frazioni inglobate in periodo Fascista al comune di Napoli, dove è possibile rinvenire ancora degli autonomi nuclei di edilizia antica 17. Figura 9: suddivisione in 10 macroaree del Comune di Napoli Si è passati ad esaminare, quindi, i fenomeni immobiliari anche per queste maggiori aggregazioni territoriali, pervenendo a degli analoghi grafici di e (figure 10 e 11). Dalla cartina in figura 10, relativa al, si rileva un fenomeno molto interessante: l elevato numero di transazione in quella parte denominata Semicentro Storico, cioè quella edificata a partire dal 500 all esterno dell antica cerchia muraria che aveva registrato piccoli ampliamenti dal periodo greco-romano a quello aragonese. C è anche da tener presente che tale macroarea comprende in buona parte una fascia cittadina orograficamente in pendenza (Quartieri Spagnoli, Sanità, Miracoli), per cui è attraversata da pochi assi viari rilevanti. Si tratta, pertanto, di un tessuto urbano molto antico 18, privo, però, di quei caratteri di monumentalità che interessano i flussi turistici. Di conseguenza, pur essendo in concreto limitrofa alla zona centrale, verso cui si riversa quotidianamente la gran massa dei pendolari, quest ambito territoriale è contraddistinto da valori immobiliari meno elevati, costituendo, in periodo di mancanza di liquidità, un maggiore attrattore di investimenti immobiliari A Roma le zone OMI sono ben 308, raggruppate in 23 macroaree. 16 In linea approssimativa coincidente con la distinzione OMI di fascia periferica e suburbana 17 Soccavo, Pianura, Chiaiano, Marianella, Piscinola, Miano, Secondigliano, Barra, Ponticelli e San Giovanni a Teduccio. 18 Napoli ha il centro antico ancora abitato risalente al 700 più esteso d Europa. Si pensi, inoltre, che al momento dell Unità d Italia, aveva circa il doppio degli abitanti di Roma e Milano. 19 All interno di quest area si rinvengono porzioni (Cavone, Moiariello) ad alta concentrazione di immigrati più o meno regolari, con fitti temporanei superiori alle normali medie. 12

14 Tabella 5: elenco delle macroaree del comune di Napoli con denominazione e identificazione delle zone OMI MACROZONA Denominazione (dettaglio quartieri) Sobborghi Occidentali - Zone C15-D08-D12-E10-E11-E12-E13-E14-E19-E21 Pianura, Soccavo, Agnano Periferia Occidentale - Zone C16-C18-D13-D14-D15-D16-D17-D18-D19 Fuorigrotta, Bagnoli Zona Pregiata - Zone B05-B06 Posillipo, Chiaia, San Ferdinando Zona Collinare - Zone B01-B03-C01-C09 Vomero, Arenella, Colli Aminei Periferia Nord - Zone E07-E23-E25 Camaldoli, San Rocco Sobborghi Settentrionali - Zone E01-E02-E03-E04-E05-E24 Chiaiano, Miano, Piscinola, Secondigliano, San Pietro Semicentro storico - Zone B02-B07-C02-C03-C04-C05-C06-C07-C08-C10-C17-C19-D05 Quartieri Spagnoli, Materdei, Sanità, Carlo III, Vicaria Centro Antico - Zone B04-C11-C12-C13-C20 Centro Antico, Piazza Municipio Periferia Orientale - Zone C14-D01-D02-D04-D06-D07-D09-D10-D20-E06-E26 Poggioreale, Centro Direzionale, Zona Industriale, Calata Capodichino Sobborghi Orientali - Zone E08-E15-E17-E18-E20 Barra, san Giovanni, Ponticelli Figure 10 e 11: e delle 10 macroaree del Comune di Napoli La figura 11, per macroaree cittadine, evidenzia come il mercato immobiliare sia stato nel più dinamico nel comparto centro-orientale, valori tutti superiori ad 1,7%, mentre in quello nord-occidentale ben cinque macroaree su sei registrano un indice inferiore a 1,5%, col minimo nei sobborghi settentrionali, addirittura sotto l 1%. Se si tiene conto che anche l area di Fuorigrotta-Bagnoli sul versante occidentale ha avuto il maggior tenore percentuale di scambi, si può concludere che c è molta attesa e speranza per le due varianti al PRG cittadino che dovrebbero trasformare le ex aree industriali dell Italsider e quella petrolchimica in comprensori terziari e residenziali. 13

15 Tornando al canonico osservatorio delle singole zone OMI, come si può rilevare dal grafico di Figura 12 relativo al 20 delle diverse zone OMI del comune di Napoli 21, il maggior numero di transazioni si rinviene nella zona orientale di Napoli (E08) con 686 transazioni normalizzate. Molto distanziate le altre, in quanto la seconda, Fuorigrotta (C18) non supera neanche la quota di 400; sopra 300 anche Colli Aminei-Rione Alto (C01), Chiaia (B05), Arenella (B01) e C08 (Centro Direzionale-Ferrovia). Ci sono ben sette zone in cui non si è registrata alcuna compravendita, tra cui anche la zona D12 (via Cintia, zona bassa - via Giustiniano, zona bassa) che presenta uno stock immobiliare superiore a Figura 12: nelle zone OMI del comune di Napoli La diversa grandezza delle diverse zone OMI non consente di apprezzare il singolo valore riferito al, se non contestualizzato a quello dell anno precedente (tabella 6). Se si escludono le considerazioni per alcune zone dell Osservatorio molto piccole o destinate ad un uso scarsamente residenziale 22, è da notare il forte incremento nelle transazioni della zona E17, San Giovanni a Teduccio, con più che raddoppiato. Incremento significativo anche nella B07, Quartieri Spagnoli, dove si sta attuando un graduale recupero del tessuto sociale anche attraverso quello del patrimonio edilizio. Al 20 Il numero di transazioni e lo stock immobiliare sono stati ricavati dalle banche dati di catasto e conservatoria, associando gli immobili alle diverse zone OMI mediante gli identificativi catastali. Per errori imputabili all inesatta identificazione degli immobili, tale associazione non ha ricoperto il 100% degli immobili. Tuttavia, le considerazioni esposte si possono ritenere di indubbio valore, in quanto il mancato abbinamento ha riguardato solo lo 0,05% dello stock e lo 0,95% delle transazioni. Si conferma la tendenza che la prima percentuale (stock) tende a diminuire (era 0,35% l anno precedente), mentre il secondo () tende ad aumentare (era 0,92% nel 2007): segno che, mentre l Agenzia del Territorio sta bonificando le sue banche dati, aumenta la percentuale di errori accidentali dei dati catastali negli atti di compravendita. Contrariamente ai dati consuntivi per comune, i valori delle zone OMI di Napoli sono al lordo SCIP (per quest anno non sono stati forniti i relativi dati per foglio di mappa catastale); per questo motivo il totale di Napoli della successiva tabella 5 risulta superiore a quello in tabella 2 (netto SCIP). 21 I dati di stock e sono disponibili per foglio di mappa del catasto urbano. Laddove il foglio è frazionato tra più zone OMI si è proceduto ad una ripartizione forfettaria tra queste, basandosi principalmente sui rapporti di superficie edificata. 22 Da quest anno è stato rimosso il vincolo che le zone OMI debbano essere una sottodivisione delle Microzone Comunali. E già allo studio una revisione elle zone OMI che porterà ad una razionalizzazione più coerente della partizione in zone omogenee di Napoli, con l eliminazione o l accorpamento di ambiti poco significativi dal punto di vista della superficie. 14

16 versante opposto, circa il 70% delle zone OMI presenta una diminuzione delle transazioni nell ultimo anno: decrementi non banali, circa il 45%, si rinvengono nelle zone OMI C13 ed E26, rispettivamente parte occidentale del Centro Storico e via Stadera. Discorso a parte merita la zona C17 (Corso Garibaldi, via Arenaccia), da alcuni anni interessata dalla dismissione del patrimonio del Risanamento. La zona C17 presenta per il una variazione negativa come del 43% 23, che però non gli impedisce di mantenersi come una delle zone più vivaci dal punto di vista immobiliare. Figura 13: nelle zone OMI del comune di Napoli In merito all (Figura 13) emerge il dato della già citata E17, 3,19%, seguita insolitamente dalla D09 (Zona Industriale) con 2,83% e la C05 (Ospedale San Gennaro) con 2,79%. Si tratta di zone di scarso pregio, che non sono state interessate nei periodi recenti da particolari interessi di natura immobiliare. All inverso, tutta la zona suburbana settentrionale, E01, E04 ed E24 tra le più significative, fanno registrare un ben inferiore alla media comunale, pari ad 1,52%. Se si ravvisano tendenze opposte nelle estreme periferie, è, invece, abbastanza univoco l orientamento nella fascia bene della città, che interessa i quartieri di Posillipo (B06), Chiaia (B05) e collina del Vomero (B01, B03, C01, C09), con sempre sotto la media. Per i valori delle diverse zone OMI 24, si propone di seguito (figura 14) un grafico con evidenziati i differenziali rispetto alla zona E06 in cui sono stati riscontrati i valori immobiliari residenziali inferiori (1.308 /mq). Si tratta della zona Arpino, confinante col comune di Casoria, stretta tra l area cimiteriale, l aeroporto e la linea ferroviaria Napoli-Roma, sede soprattutto di edilizia popolare. In ogni caso, come si può evincere dalla successiva tabella 5, l intera fascia suburbana nord-orientale presenta dei valori mediamente inferiori a quella occidentale. 23 Nel 2007 si era registrato il 65% in meno rispetto al I valori medi di zona sono ricavati come media delle diverse tipologie (civile, economico, signorile e ville) senza il peso dei relativi stock, ma non è escluso che in un prossimo futuro le medie potranno essere direttamente calcolate con la numerosità campionaria di ogni singola tipologia. 15

17 I valori più alti si rinvengono, com era lecito aspettarsi, nella zona B06, la collina di Posillipo, con un differenziale pari a 5,30 rispetto alla zona meno pregiata della città. Molto staccate le zone B1, B3, B4 e B5 con valori abbastanza prossimi tra loro, spaziando tra 3,76 e 4,17, interessando complessivamente una vasta area cittadina che dalla collina del Vomero scende alla Riviera di Chiaia e a Piazza Municipio. Valori intermedi si rilevano nell arco tra i colli Aminei e Fuorigrotta e nella zona antica intorno via Roma e via Monteoliveto. Figura 14: dei valori II semestre nelle zone OMI del comune di Napoli In figura 15 è raffigurato per la città di Napoli l andamento come numero indice di e quotazione media comunale negli ultimi cinque anni 25 (base 100 il primo semestre 2004). Si evince come fino a circa il primo semestre 2006 le siano progressivamente aumentate e il si sia mantenuto sostanzialmente stabile con oscillazioni contenute in poco più del 5%. In seguito, si è registrata sicuramente una diminuzione nel trend di aumento delle, fino a un sostanziale stallo, a fronte di un deciso e - oseremmo aggiungere preoccupante calo di compravendite, oltre il 40% in solo due anni e mezzo. 25 si è considerato il valore medio non pesato con lo stock delle diverse zone OMI, perché i dati scorporati sono stati disponibili a partire dal 2 semestre Inoltre, nel 2005 è stata fatta una rivisitazione delle zone omogenee dell Osservatorio, per cui i dati sarebbero stati comunque non comparabili. 16

18 Figura 15: numero indice di e valore medio di Napoli negli ultimi quattro anni su base semestrale Imp stock I 125,2 126,3 129,2 130,2 131, ,1 113,3 119, , ,0 100,0 94,2 100,2 102,5 102,5 86,6 88, ,5 71,4 60 1_2004 2_2004 1_2005 2_2005 1_2006 2_2006 1_2007 2_2007 1_ 2_ 60,8 Di seguito (Tabella 6) sono esposti i valori con relative variazioni dal 2007 al per tutte le zone OMI di Napoli 26, e il differenziale rispetto al valore minimo della zona E Tabella 6: e relativa variazione rispetto al differenziale dei valori di riferimento del II semestre rispetto al valor minimo di zona per le 68 zone OMI del comune di Napoli zona OMI denominazione var.% II B01 ARENELLA, P.zza Medaglie d'oro, via Cilea 304,8-19,1% 3,76 B02 via S. Rosa, CAVONE 148,8-21,5% 2,65 B03 P.zza Vanvitelli, San Martino, Floridiana 228,3-10,0% 4,17 B04 P.zza Plebiscito, MUNICIPIO, POSTA CENTRALE 67,5-6,3% 3,86 B05 via Caracciolo, Piazza Amedeo, via Partenope, via Tasso (lato sud), MONTE DI DIO 308,7-10,8% 4,08 B06 POSILLIPO 184,0-2,2% 5,30 B07 QUARTIERI SPAGNOLI 317,9 14,5% 3,25 C01 VOMERO ALTO, CAMALDOLILLI, COLLI AMINEI, via Castellino 325,2-5,2% 3,06 C02 Sant'Eframo, via Carlo de Marco 37,7-12,1% 1,95 C03 Parco Villa Teresa 24,4-21,0% 1,99 C04 P.zza G.B. Vico, P.zza S. Ferdinando 105,4-21,8% 1,61 C05 OSPEDALE SAN GENNARO 95,9 4,0% 1,44 C06 SANITA', OSS. ASTRONOMICO 179,6-25,7% 1,53 C07 MIRACOLI, ORTO BOTANICO 129,4 1,8% 1,61 C08 ARENACCIA, VASTO, Corso Garibaldi (parte bassa) 258,0-27,0% 1,82 C09 via Pigna 40,4-9,5% 2,66 26 Laddove nel 2007 o nel in una zona OMI non ci sono state transazioni,si è indicato il dato di variazione /2007 con n.s. (non significativo). 27 Per le zone OMI D16 e D10 (Italsider e Darsena) non ci sono valori OMI residenziali: n.v. (non valorizzato). 17

19 zona OMI denominazione var.% II C10 STELLA, via Carbonara 127,1-15,1% 1,80 C11 POLICLINICO VECCHIO, via Costantinopoli 34,1-27,0% 2,57 C12 UNIVERSITA', MERCATO, Corso Umberto, porta Nolana 278,1 0,8% 2,50 C13 P.zza del Gesù, P.zza Borsa, Molo Beverello 55,6-44,7% 3,12 C14 via Vespucci 76,9-0,7% 1,82 C15 LA LOGGETTA 23,7 49,8% 1,81 C16 via Fuorigrotta 27,2 3,6% 2,34 C17 Corso Garibaldi (parte alta) 145,8-43,4% 1,68 C18 FUORIGROTTA, via Piave, via Caravaggio 300,5-22,8% 2,85 C19 MATERDEI 80,0-17,4% 2,51 C20 via Tribunali 131,1-16,3% 2,27 D01 DOGANELLA, calata Capodichino, via Masoni 90,9-16,7% 1,62 D02 RIONE LUZZATTI 16,2-19,5% 1,20 D04 Calata Capodichino (parte alta), via Ponti Rossi 47,7-27,1% 1,32 D05 SAN GIOVANNIELLO 31,0 5,1% 1,55 D06 Nuovo complesso INAIL 19,4-4,3% 1,13 D07 CENTRO DIREZIONALE 40,7 38,3% 1,85 D08 SOCCAVO, viale Traiano 222,4-17,1% 2,11 D09 via Ferraris, via Gianturco, Ponte della Maddalena 79,5 14,3% 1,11 D10 Darsena 0,0 n.s. 1,45 D12 via Cintia (zona bassa), via Giustiniano (zona bassa) 0,0 n.s. 2,30 D13 via Terracina, BAGNOLI 141,1-10,1% 2,12 D14 via Campegna, CAVALLEGGERI 103,6-0,5% 1,16 D15 ARSENALE MILITARE 1,0-35,9% 1,84 D16 ex ITALSIDER 0,0 n.s. 1,06 D17 ARENILE BAGNOLI 6,0-33,3% 1,84 D18 Area Militare Costone Coroglio 0,0 ns. 1,21 D19 NISIDA 0,9 0,0% 1,32 D20 Via Don Bosco, via De Giaxa 18,1-16,4% 1,09 E01 MIANO, PISCINOLA, MARIANELLA, Cimitero Chiaiano, via S. Maria a Cubito 95,9-30,4% 1,19 E Secondigliano 22,3-39,8% 1,39 E03 S. PIETRO A PATIERNO 62,0-3,0% 1,20 E04 Corso Secondigliano, BOSCO CAPODIMONTE, AEROPORTO 196,4-24,4% 1,00 E05 CHIAIANO 30,0 3,4% 1,10 E06 ZONA ARPINO 39,8 226,6% 1,23 E07 Cave di Chiaiano 0,0-26,07% 1,47 E08 PONTICELLI, BARRA, SAN GIOVANNI (escluso centri storici), ZONA INDUSTRIALE 578,1-15,7% 1,12 E10 PIANURA, via Croce di Piperno 228,9-16,9% 1,12 E11 via Marano-Pianura 16,7 19,0% 1,40 E12 PERIFERIA PIANURA 1,8-69,5% 1,45 E13 PARCO CAMALDOLI, EREMO 5,5-63,1% 1,10 E14 via Beccadelli, via Sartania 45,3 48,4% 1,27 E15 PONTICELLI CENTRO 27,3-44,3% 1,12 E17 corso S. Giovanni a Teduccio 218,0 107,0% 1,29 E PONTICELLI 20,3-18,0% 1,17 E19 IPPODROMO e TERME di AGNANO 2,8-59,5% 1,19 E20 BARRA CENTRO 46,9-6,8% 1,68 E21 NUOVA UNIVERSITA' di MONTE S. ANGELO 1,0 n.s. 1,30 E23 via san Rocco, via Toscanella 31,4-26,0% 1,82 E24 Carcere di Secondigliano, via del Cassano, Don Guanella 121,2-16,1% 1,13 E25 NUOVO POLICLINICO, via Guantai ad Orsolona 52,7-26,4% 1,62 E26 VIA Stadera, ex Macello, CTERO 49,5-46,9% 1,20 Totale città 6.748,6-13,8% 2,36 18