OSSERVATORIO REGIONALE

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1 Direzione Generale Programmazione Territoriale e Sistemi di Mobilità. Assessorato Programmazione e sviluppo territoriale, Cooperazione col sistema delle autonomie, Organizzazione. Servizio Politiche Abitative. Amministrazione Provinciale di Piacenza OSSERVATORIO REGIONALE DEL SISTEMA ABITATIVO Rapporto Provinciale 2005 a cura di:

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3 PROGETTO O.R.S.A. (OSSERVATORIO REGIONALE DEL SISTEMA ABITATIVO) Promosso da: Assessorato Programmazione Territoriale. Politiche Abitative. Riqualificazione Urbana. e Amministrazione Provinciale di Piacenza Assessorato Programmazione Pianificazione Territoriale e Urbanistica

4 Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo Committenti: Amministrazione Regionale dell Emilia-Romagna Assessorato Regionale Programmazione Territoriale. Politiche Abitative. Riqualificazione Urbana. Direzione Generale Programmazione e Pianificazione Urbanistica Servizio Politiche Abitative Amministrazione Provinciale di Piacenza Assessorato Programmazione Pianificazione Territoriale e Urbanistica Settore Programmazione e Pianificazione Territoriale Unità di Ricerca O.R.S.A. della Provincia di Piacenza: Elena Bortolotti NuovaQuasco - Ricercatrice Carlo Foresti Daniele Ganapini Cesarina Raschiani Alfredo Mazzacurati Daniela Percoco Pierluigi Sciortino NuovaQuasco Coordinatore delle attività di ricerca e di elaborazione O.R.S.A. NuovaQuasco Responsabile del Progetto O.R.S.A. Amministrazione Provinciale - Sezione Politiche abitative R.E.R. - Responsabile dell Osservatorio Regionale sul Sistema Abitativo Nomisma NuovaQuasco - Ricercatore Gruppo di lavoro della provincia di Parma Franco Balordi Cristina Cunico Massimo Feltrinelli Silvano Gallerati Elena Trento A.C.E.R. di Piacenza C.C.I.A.A. di Piacenza Comune di Piacenza Comune di Castel San Giovanni Comune di Fiorenzuola Si ringraziano per il loro contributo: I Sindaci e il personale delle Amministrazioni Comunali partecipanti alla ricerca, i responsabili e il personale degli uffici studi e statistica di Province, Regione, Camere di Commercio e Unioncamere nonché di tutti gli altri operatori che hanno contribuito alla positiva realizzazione del presente Rapporto: in particolare la Direzione Regionale dell Agenzia dell Entrate dell Emilia Romagna, AGCI, Arcab Federabitazione e le cooperative aderenti, la FIAIP FIMAA e le agenzie immobiliari aderenti, ASPPI APE-Confedilizia A.P.P.C. Unione Inquilini, UPPI, UNIAT, SICET e SUNIA operanti sul territorio dell Emilia-Romagna. Un ringraziamento particolare ai partecipanti al focus group. Il presente rapporto è stato redatto nel mese di novembre 2005 da Nuova Quasco, con la collaborazione di Nomisma per quanto riguarda il capitolo VI. pag. 2

5 Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo INDICE DEL DOCUMENTO I. PREMESSA...5 II. IL CONTESTO SOCIO ECONOMICO...7 II.1. La popolazione...8 II.2. La struttura per età della popolazione...12 II.3. La popolazione straniera...16 II.4. Le famiglie...18 II.5 I redditi...21 II.6 La propensione all acquisto delle famiglie...23 III. IL FENOMENO ABITATIVO...26 III.1 Il patrimonio abitativo provinciale...26 II.2. L edilizia residenziale pubblica...37 IV. IL COMPARTO DELLE LOCAZIONI E GLI SFRATTI...41 IV.1. I contratti di locazione...41 IV.2. Indagine con le rappresentanze di proprietari ed inquilini...43 IV.3. Aliquote dell Imposta Comunale sugli Immobili...50 IV.4. Gli sfratti...53 V. ATTIVITÀ EDILIZIA ED URBANISTICA...57 V.1. Denunce di inizio attività e permessi di costruire...57 V.2. Le Politiche abitative...59 V.3. Attività urbanistica...80 VI. DATI SUL MERCATO IMMOBILIARE...84 VI.1. Il mercato immobiliare italiano: l evoluzione recente...84 VI.2 Il mercato abitativo nella provincia di Piacenza...85 VI.3. Numero di transazioni ed intensità del mercato immobiliare...89 VI.4. Prezzi di compravendita e variazioni nel comune di Piacenza e in alcuni comuni della Provincia - altre fonti...91 VI.5. Mercato immobiliare e locazioni nella primavera del VII. RIEPILOGO E PROSPETTIVE 101 pag. 3

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7 Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo I. PREMESSA L Osservatorio nasce nel 1996 come Osservatorio Scenari Abitativi Regionali su intento della Regione Emilia Romagna in collaborazione con gli allora Istituti Autonomi Case Popolari della regione. Si trattava di un osservatorio a livello regionale fondato su indagini campionarie prevalentemente dirette ai dieci comuni capoluogo includendo tra questi anche quello di Cesena. A seguito della L.R. 24 dell 8 agosto 2001 l osservatorio subisce alcune modifiche tra le quali le più importanti sono: il subentro delle Amministrazioni provinciali in sostituzione degli I.A.C.P., ora A.C.E.R.; il passaggio da osservatorio regionale a sistema di osservazione composto da nove osservatori provinciali; l ampliamento del campione dai dieci comuni capoluogo agli attuali trenta comuni in tutta la regione. L obiettivo dell osservatorio rimane tuttavia immutato e cioè raccogliere in un quadro organico tutte le informazioni disponibili sul sistema abitativo, sia in termini quantitativi che qualitativi, al fine di produrre un quadro organico per mezzo del quale sia possibile individuare ed esaminare i fenomeni e le tendenze della condizione abitativa in atto sul territorio. Esso vuole essere, infatti uno strumento di supporto agli Enti Locali nel loro ruolo di amministratori pubblici e di governo del territorio per l individuazione di misure d azione e politiche abitative. Dato il livello di analisi, a scala regionale prima ed ora anche a scala provinciale, con ingrandimenti sui comuni campione ed in alcuni casi sulla loro totalità, è uno strumento rivolto proprio agli amministratori pubblici e ad alcuni strumenti quali i tavoli di concertazione provinciali per la casa. Annualmente produce nove rapporti provinciali ed uno regionale, attraverso cui esso restituisce una fotografia del territorio individuando scenari e fenomeni per la definizione delle politiche abitative, tuttavia, ci teniamo a ribadirlo, non contiene l individuazione di politiche di intervento, tali decisioni competono ad altri ambiti che non sono quelli di un rapporto di ricerca. Uno degli aspetti più evidenti del sistema abitativo, sia preso nel suo insieme che nello specifico dei diversi temi che lo compongono, è la carenza di informazioni di dettaglio strutturate e reiterate nel tempo e soprattutto l assenza di soggetti che detengano il panorama completo in merito a specifici argomenti. E il caso dell attività edilizia o del mercato delle locazioni piuttosto che del mercato immobiliare ed altri temi. In tale incertezza di informazione si è deciso di raccogliere tutte le fonti dati attendibili disponibili inserendole nell ambito dei rapporti di ricerca descrivendone le origini e le specificità, in tal modo, piuttosto che mediare le informazioni e fornirne una interpretazione, si induce il lettore a comprendere le caratteristiche dei dati valutandone la rappresentatività ed a ricrearne il quadro di insieme. pag. 5

8 Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo I canali di ricerca utilizzati per le rilevazioni sono quelli individuati dall Osservatorio Nazionale per la Condizione Abitativa e di seguito elencati: - il quadro legislativo - il contesto socio economico - il fenomeno abitativo - gli sfratti - il mercato delle locazioni - l attività edilizia ed urbanistica - il mercato immobiliare. Gli strumenti di ricerca sono costituiti da indagini dirette e campionarie, interviste ad operatori e soggetti pubblici, Gruppi di Lavoro provinciali ed infine i Focus Group. Le indagini dirette mirano a reperire tutte le informazioni disponibili inerenti i diversi temi di ricerca per tutti i territori comunali, laddove le informazioni recuperate non dispongano del dettaglio comunale si interviene con indagini campionarie rivolte al campione costituito dai 30 comuni. I Gruppi di Lavoro istituiti in ogni provincia sono costituiti da un pool di rappresentanti degli Enti Pubblici (Amministrazione Provinciale, Amministrazioni Comunali inserite nel campione, A.C.E.R., C.C.I.A.A., altri soggetti individuati in ambito locale), essi hanno il compito di indirizzare la ricerca coordinando l afflusso di informazioni da studi, ricerche, osservatori condotti in proprio seno. I Focus Group sono una tecnica di rilevazione che vede il coinvolgimento di operatori locali (Cooperative di abitazione, Associazioni sindacali di proprietari ed inquilini, Associazioni di categoria o professionali, Associazioni di imprese, ecc.) a cui vengono esposti alcuni temi per i quali viene sollecitato un dibattito che conduca ad una visione d insieme dei diversi fenomeni considerati. Sono uno strumento, utilizzato per la seconda volta nell ambito dell osservatorio, che ha fornito con successo un gran numero di informazioni di tipo qualitativo non desumibili da sterili rilevazioni quantitative. pag. 6

9 Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo O.R.S.A. II. IL CONTESTO SOCIO ECONOMICO I dati contenuti in questo capitolo non riportano informazioni dirette sul patrimonio abitativo ma riguardano prevalentemente i fruitori dei servizi abitativi, la loro distribuzione territoriale, le loro caratteristiche, le loro dinamiche. Si è ritenuto opportuno aprire il documento con questo capitolo in quanto tali dati risultano assolutamente indispensabili per la comprensione e la valutazione dei fenomeni rilevati per mezzo dei canali di ricerca successivamente riportati nel testo. Vengono quindi affrontati temi diversi, che spaziano dalla popolazione residente alla sua articolazione per famiglie, dal fenomeno dell immigrazione ai redditi e all occupazione in una lettura che cerca di cogliere le principali trasformazioni e le possibili evoluzioni d interesse del territorio. La figura sottostante rappresenta il territorio della Provincia di Piacenza, comprendente 48 comuni, tra i quali sono stati evidenziati con riquadro nero i 3 comuni campione adottati dall Osservatorio. pag. 7

10 Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo II.1. LA POPOLAZIONE La popolazione della provincia di Piacenza 1 gennaio 2005 ammonta a persone, con un aumento di cittadini rispetto all anno precedente, corrispondente all 1,0% (Tabella 1). Analizzando la popolazione provinciale tra il 1988 ed il 2005 si evidenziano due distinti trend: nel primo periodo, compreso tra il 1988 ed il 1999 la popolazione subisce un decremento prolungato che la porterà da a residenti, per poi invertire questa linea di tendenza e crescere a ritmi sempre maggiori, fino al valore attuale che costituisce il maggiore della serie. La provincia di Piacenza mostra così negli ultimi anni una dinamica demografica positiva che tuttavia risulta lievemente inferiore a quella dell Emilia Romagna (Grafici 1 e 2): l andamento provinciale tra il 1999 ed il 2005 si incrementa del 2,9%, mentre quello regionale del 4,8%. Nelle Tabelle 2 e 3 proponiamo le proiezioni demografiche al 2023, prodotte dal Servizio Controllo di Gestione e Sistemi Informatici della Regione Emilia Romagna in collaborazione con il Dipartimento di Statistica e Matematica applicata all economia dell Università di Pisa. Da esse si ricava come per Piacenza venga prevista una popolazione oscillante tra le e le persone residenti. Prendendo in considerazione le proiezioni demografiche provinciali e regionale (Tabella 3), si evidenzia una forte dinamica demografica comune a tutte le province ad esclusione di Ferrara. Nella provincia di Piacenza la dinamica è tuttavia lievemente inferiore a quella regionale, facendo scendere l incidenza della popolazione piacentina dall attuale 6,6% al 6,3% nel Esaminando questi cambiamenti più in dettaglio si osservano tuttavia dinamiche differenti e talora opposte, alcuni comuni aumentano a ritmi sostenuti, mentre altri subiscono un forte decremento: rispetto all anno precedente i comuni di Gossolengo (la cui differenza percentuale fra il 2004 e il 2005 è pari a 3,6%), Rivergaro (3,5%), Caminata (3,3%), Gazzola (3,2%), Rottofreno (3,0%) mostrano il maggiore incremento percentuale, mentre numerosi comuni, soprattutto appartenenti alla fascia appenninica, subiscono un perdurante decremento demografico: Cerignale (-6,6%), Ferriere (-3,4%), Farini (-2,8%), Coli (-2,0%), Ottone (-1,9%), Vernasca (-1,3%) ed alcuni altri. Osservando l evolversi della distribuzione della popolazione all interno del territorio provinciale è evidente uno spopolamento dei territori periferici (ed in particolare di quelli appartenenti alla zona della montagna) ed una costante crescita dei comuni limitrofi al capoluogo (ed in particolare di quelli situati a ridosso del confine meridionale ed occidentale del comune). pag. 8

11 Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo O.R.S.A. Tabella 1 - Popolazione residente al 01/01/2004 ed al 01/01/2005 per Comune, differenze in valore assoluto e percentuale, incidenza sul totale della provincia Comune Popolazione al Popolazione al Differenza v.a. Differenza (%) Incidenza sul 01/01/ /01/2005 totale (%) Agazzano ,0 0,7 Alseno ,8 1,8 Besenzone ,9 0,4 Bettola ,3 1,2 Bobbio ,4 1,4 Borgonovo Val Tidone ,5 2,6 Cadeo ,9 2,0 Calendasco ,9 0,9 Caminata ,3 0,1 Caorso ,9 1,7 Carpaneto Piacentino ,0 2,7 Castell'Arquato ,2 1,7 Castel San Giovanni ,2 4,6 Castelvetro Piacentino ,1 1,9 Cerignale ,6 0,1 Coli ,0 0,4 Corte Brugnatella ,9 0,3 Cortemaggiore ,0 1,6 Farini ,8 0,6 Ferriere ,4 0,7 Fiorenzuola d'arda ,0 5,1 Gazzola ,2 0,7 Gossolengo ,6 1,5 Gragnano Trebbiense ,8 1,4 Gropparello ,5 0,9 Lugagnano Val d'arda ,6 1,6 Monticelli d'ongina ,8 1,9 Morfasso ,5 0,5 Nibbiano ,5 0,9 Ottone ,9 0,2 Pecorara ,0 0,3 Piacenza ,6 36,2 Pianello Val Tidone ,2 0,8 Piozzano ,1 0,3 Podenzano ,4 2,9 Ponte dell'olio ,6 1,8 Pontenure ,5 2,0 Rivergaro ,5 2,2 Rottofreno ,0 3,5 San Giorgio Piacentino ,9 2,0 San Pietro in Cerro ,8 0,4 Sarmato ,5 1,0 Travo ,7 0,7 Vernasca ,3 0,9 Vigolzone ,6 1,4 Villanova sull'arda ,1 0,7 Zerba ,8 0 Ziano Piacentino ,9 1,0 Provincia ,0 100 Regione ,2 su regione 6,6 Fonte dati:elaborazione NuovaQuasco su dati Regione Emilia Romagna Anagrafi Comunali pag. 9

12 Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo Grafico 1 Serie storica della popolazione dal 1988 al 2005 in provincia di Piacenza popolazione Censimento anno Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Regione Emilia Romagna Grafico 2 Serie storica della popolazione dal 1988 al 2005 in Emilia - Romagna popolazione Censimento anno Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Regione Emilia - Romagna pag. 10

13 Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo O.R.S.A. Tabella 2 - Proiezioni demografiche della popolazione residente in provincia al 2023 secondo le tre ipotesi Anno IPOTESI BASSA IPOTESI INTERMEDIA IPOTESI ALTA Fonte dati: Regione Emilia - Romagna Tabella 3 - Articolazione provinciale delle proiezioni demografiche al 2023 Ipotesi intermedia Anno Bologna Forlì - Cesena Ferrara Modena Piacenza Parma Ravenna Reggio Emilia Rimini Emilia - Romagna Fonte dati: Regione Emilia - Romagna Analizzando l andamento della popolazione tra il 1981 ed il 2005 i territori che rivelano uno sviluppo demografico più consistente sono quelli di Gossolengo (80,2%), Rivergaro (48,9%), Rottofreno (38,8%), Podenzano (33,2%) Gazzola (30,7%), Gragnano Trebbiense (25,2%), San Giorgio Piacentino (22,9%), Cadeo (21,3%), mentre subiscono un consistente spopolamento i comuni di Cerignale (-56,6%), Ferriere (-42,1%), Morfasso (-39,7%), Ottone (-38,9%), Pecorara (-38,8%), Zerba (-38,2%), Farini (-37,0%) ecc. In generale possiamo constatare questo fenomeno di rilevante calo demografico in tutta la fascia appenninica provinciale. La distribuzione della popolazione sul territorio rivela l effetto di redistribuzione demografica all interno della provincia nel corso dell ultimo ventennio: il comune di Piacenza nel 1981 costituiva il 39,2% della popolazione, mentre nel 2005 ne rappresenta il 36,2%, Fiorenzuola d Arda rimane stabile al 5,1% e Castel San Giovanni passa dal 4,3% al 4,6%. Contestualmente il comune di Rottofreno passa dal 2,5% al 3,5%, Gossolengo dal 0,8% al 1,5%, Podenzano dal 2,2% al 2,9% e Rivergaro dall 1,5% al 2,2%. I comuni di montagna hanno invece dimensioni ridotte che in una decina di casi non raggiungono le mille unità. pag. 11

14 Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo II.2. LA STRUTTURA PER ETÀ DELLA POPOLAZIONE La popolazione residente in provincia di Piacenza ha un età media di 45,88 anni, superiore quindi di un anno all età media calcolata sull intera regione (44,86 anni). In effetti nella Tabella 4, che ritrae la popolazione residente in provincia suddivisa per classi di età lavorativa e non si riscontra, rispetto all analoga distribuzione a livello regionale, una minore incidenza della fascia di età compresa tra gli 0 e i 14 anni (11,75% contro una media regionale di 12,27%) e di persone tra i 15 e i 65 anni (63,84% contro 65,15%), conseguentemente una maggior incidenza di persone in età anziana (24,41% contro una media regionale di 22,58%). Per la provincia di Piacenza al 1 gennaio 2005 (Tabella 5) l indice di vecchiaia (calcolato come rapporto percentuale tra la popolazione 65 anni e oltre e quella con meno di 15 anni), è di 207,8 valore superiore alla media regionale, pari a 184,1. Allo stesso modo l indice di dipendenza totale (calcolato come rapporto percentuale tra la popolazione non attiva, quella minore di 15 o maggiore di 64 anni, con la popolazione attiva, quella compresa tra 15 e 64 anni), è di 56,63 contro il 53,48 regionale e l indice di struttura della popolazione attiva (calcolato come rapporto percentuale tra la popolazione di età compresa tra 40 e 64 anni e quella di età compresa tra 15 e 39 anni) è inferiore alla media regionale, pari a 112,88% contro un valore medio in Emilia Romagna di 108,28%. Localmente le situazioni assumono aspetti assai differenti tra loro, alcuni comuni mostrano valori dell età media compresi tra i 41 e i 43 anni, come Gossolengo (41,41), Rottofreno (42,63), Cadeo (42,85) e San Giorgio Piacentino (43) ed altri presentano valori superiori ai 60 anni, Cerignale (61,71), Zerba (61) ed Ottone (60,71). Logicamente l indice di vecchiaia varia tra i 105,3 di Gossolengo, i 138,8 di Rottofreno, i 138,9 di Cadeo ed i 2.020,00 di Cerignale, i 1.106,3 di Ottone, i 1.041,7 Ferriere, gli 875 di Zerba e gli 866 di Coli. In questi ultimi comuni (con un trend generalizzabile a quasi tutti i comuni appenninici) nonostante il basso numero di giovani, il considerevole numero di anziani rende particolarmente elevato anche l indice di dipendenza totale: infatti i comuni che presentano i valori più alti per questo tipo di indice sono Zerba (173,33), Ottone (133,56), Pecorara (122,92), Cerignale (116,48), Ferriere (111) e Coli (98,84). I comuni che presentano gli indici di dipendenza più modesti sono invece quelli di Rottofreno (47,01), Cadeo (47,52), Gossolengo (47,99), Sarmato (49,12), Alseno (49,91) e Podenzano (49,96). L indice di struttura attiva presenta la medesima distribuzione territoriale, i valori più bassi per questo tipo di indice si rilevano a Gragnano Trebbiese (97,96), San Giorgio Piacentino pag. 12

15 Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo O.R.S.A. (98,12), Rottofreno (102,9), Vigolzone (103,44), Villanova sull Arda (103,62), Cadeo (103,76), Sarmato (104,04), mentre i comuni della montagna mostrano invece i valori massimi: Cerignale (213,79), Zerba (200), Caminata (184,75), Pecorara (183,57), Ferriere (172,56), Coli (171,2), ed Ottone (165,14). Le caratteristiche della popolazione del comune capoluogo e dei due comuni assunti nel campione dell osservatorio (Castel San Giovanni e Fiorenzuola d Arda) non si discostano significativamente dalla media provinciale. pag. 13

16 Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo Tabella 4 - Popolazione residente per classi di età all 1/1/2005 per Comune, differenze in valore assoluto e variazioni percentuali 2005/2004 Comune e oltre Totale Agazzano ,89% ,88% ,58% ,64% % Alseno ,13% ,75% ,96% ,16% % Besenzone ,03% ,68% ,72% ,57% % Bettola 287 8,99% ,10% ,03% ,87% % Bobbio 346 9,13% ,13% ,63% ,11% % Borgonovo Val ,26% ,33% ,07% ,34% % Cadeo ,48% ,27% ,52% ,73% % Calendasco ,72% ,42% ,24% ,61% % Caminata 20 6,47% 59 19,09% ,28% ,16% % Caorso ,06% ,36% ,28% ,31% % Carpaneto Piacentino ,01% ,54% ,86% ,59% % Castell'Arquato ,64% ,80% ,61% ,95% % Castel San Giovanni ,92% ,85% ,50% ,73% % Castelvetro ,41% ,93% ,45% ,22% % Cerignale 5 2,54% 29 14,72% 62 31,47% ,27% % Coli 53 5,15% ,54% ,75% ,56% % Corte Brugnatella 63 7,98% ,41% ,16% ,44% % Cortemaggiore ,11% ,18% ,00% ,70% % Farini 93 5,33% ,61% ,00% ,06% % Ferriere 84 4,61% ,39% ,01% ,00% % Fiorenzuola d'arda ,45% ,84% ,72% ,99% % Gazzola ,62% ,09% ,40% ,89% % Gossolengo ,80% ,55% ,02% ,63% % Gragnano Trebbiense ,49% ,44% ,76% ,32% % Gropparello 235 9,88% ,82% ,11% ,19% % Lugagnano Val ,89% ,00% ,02% ,09% % Monticelli d'ongina ,45% ,53% ,80% ,23% % Morfasso 79 6,02% ,11% ,62% ,26% % Nibbiano ,45% ,42% ,65% ,47% % Ottone 32 4,74% ,15% ,67% ,44% % Pecorara 55 6,21% ,82% ,04% ,93% % Piacenza ,50% ,11% ,53% ,87% % Pianello Val Tidone ,13% ,90% ,72% ,24% % Piozzano 77 10,78% ,87% ,69% ,65% % Podenzano ,23% ,83% ,86% ,09% % Ponte dell'olio ,88% ,86% ,20% ,06% % Pontenure ,75% ,57% ,31% ,37% % Rivergaro ,92% ,24% ,50% ,34% % Rottofreno ,39% ,53% ,50% ,58% % San Giorgio ,32% ,86% ,24% ,58% % San Pietro in Cerro ,50% ,08% ,06% ,35% % Sarmato ,64% ,87% ,19% ,30% % Travo 193 9,50% ,98% ,97% ,55% % Vernasca ,36% ,06% ,58% ,99% % Vigolzone ,45% ,31% ,42% ,82% % Villanova sull'arda ,72% ,48% ,62% ,17% % Zerba 8 6,50% 15 12,20% 30 24,39% 70 56,91% % Ziano Piacentino ,88% ,67% ,08% ,37% % Provincia ,75% ,99% ,85% ,41% % Provincia ,55% ,35% ,79% ,32% % Differenza ass Variazione % 2,7% -0,2% 1,2% 1,4% 1,0% Regione ,27% ,28% ,87% ,58% % Regione ,06% ,75% ,72% ,48% % Differenza ass Variazione % 2,9% -0,3% 1,7% 1,7% 1,2% Fonte dati:elaborazione NuovaQuasco su dati Regione Emilia - Romagna pag. 14

17 Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo O.R.S.A. Tabella 5 Età media della popolazione residente ed indici di stato della popolazione al 01/01//2005 Comune età media vecchiaia dipendenza dipendenza dipendenza struttura totale giovanile senile popolazione attiva Agazzano 48,42 281,4 71,04 18,63 52,41 117,50 Alseno 44,38 174,5 49,91 18,18 31,73 110,12 Besenzone 45,70 204,2 57,72 18,97 38,75 106,64 Bettola 50,05 343,2 66,28 14,96 51,33 130,37 Bobbio 51,60 384,4 79,36 16,38 62,97 131,07 Borgonovo Val Tidone 45,45 198,5 57,72 19,34 38,39 109,02 Cadeo 42,85 138,9 47,52 19,89 27,63 103,76 Calendasco 45,55 201,4 54,65 18,13 36,52 112,57 Caminata 54,34 605,0 83,93 11,90 72,02 184,75 Caorso 44,98 185,0 52,35 18,37 33,99 109,30 Carpaneto Piacentino 43,74 154,1 55,28 21,75 33,52 104,17 Castell'arquato 46,61 223,0 60,23 18,65 41,58 116,69 Castel San Giovanni 44,85 190,7 53,03 18,24 34,79 105,19 Castelvetro Piacentino 44,98 194,7 50,66 17,19 33,47 107,88 Cerignale 61, ,0 116,48 5,49 110,99 213,79 Coli 57,17 866,0 98,84 10,23 88,61 171,20 Corte Brugnatella 54,31 519,1 97,74 15,79 81,95 147,83 Cortemaggiore 46,38 231,3 58,27 17,59 40,68 116,51 Farini 56,97 807,5 93,78 10,33 83,44 163,16 Ferriere 58, ,7 111,00 9,72 101,27 172,56 Fiorenzuola d'arda 45,46 192,6 57,33 19,59 37,74 112,97 Gazzola 45,14 168,0 57,51 21,46 36,05 134,39 Gossolengo 41,41 105,3 47,99 23,38 24,61 107,60 Gragnano Trebbiense 43,28 150,7 51,07 20,37 30,70 97,96 Gropparello 49,22 315,7 69,69 16,76 52,92 119,75 Lugagnano Val d'arda 45,71 202,6 56,20 18,57 37,62 113,42 Monticelli d'ongina 47,30 251,0 57,92 16,50 41,42 121,98 Morfasso 56,19 719,0 97,15 11,86 85,29 152,27 Nibbiano 48,22 282,0 66,46 17,40 49,06 119,05 Ottone 60, ,3 133,56 11,07 122,49 165,14 Pecorara 58,18 787,3 122,92 13,85 109,07 183,57 Piacenza 45,82 207,6 54,72 17,79 36,93 114,69 Pianello Val Tidone 47,77 253,8 64,95 18,36 46,59 109,74 Piozzano 48,21 293,5 73,72 18,73 54,99 106,53 Podenzano 43,52 151,8 49,96 19,84 30,12 109,52 Ponte dell'olio 46,41 219,4 61,13 19,14 41,99 115,01 Pontenure 44,47 175,4 54,13 19,66 34,48 105,51 Rivergaro 44,35 165,2 52,11 19,65 32,46 110,44 Rottofreno 42,63 138,8 47,01 19,69 27,32 102,90 San Giorgio Piacentino 43,00 143,7 53,60 21,99 31,61 98,12 San Pietro in Cerro 45,98 211,7 55,90 17,93 37,96 128,41 Sarmato 43,83 160,6 49,12 18,85 30,27 104,04 Travo 49,80 332,1 69,62 16,11 53,51 126,89 Vernasca 49,35 308,8 73,47 17,97 55,50 113,02 Vigolzone 45,03 199,3 52,13 17,42 34,71 103,44 Villanova sull'arda 45,60 206,2 55,99 18,28 37,70 103,62 Zerba 61,00 875,0 173,33 17,78 155,56 200,00 Ziano Piacentino 48,02 255,8 73,16 20,56 52,59 116,50 Provincia di Piacenza 45,88 207,8 56,63 18,40 38,23 112,88 Regione 44,86 184,1 53,48 18,82 34,66 108,28 Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Regione Emilia - Romagna Indici pag. 15

18 Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo LEGENDA indice di vecchiaia: anziani (65 anni e oltre) per 100 giovani (0-14 anni) indice di dipendenza totale: persone in età non attiva (0-14 anni e oltre 64 anni) per 100 persone in età attiva (15-64 anni) indice di dipendenza giovanile: giovani in età non attiva (0-14 anni) per 100 persone in età attiva (15-64 anni) indice di dipendenza senile: anziani in età non attiva (oltre 64 anni) per 100 persone in età attiva (15-64 anni) indice di struttura della popolazione attiva: (popolazione di anni)/(popolazione di anni)*100 II.3. LA POPOLAZIONE STRANIERA La Tabella 6 descrive le dimensioni dell immigrazione straniera che costituisce per il nostro paese, un fenomeno che, seppur relativamente recente, assume dimensioni sempre più consistenti. Alla data del 1 gennaio 2005 i cittadini stranieri residenti in Emilia Romagna sono con un aumento del 22,3% rispetto all anno precedente ( nuovi immigrati), di cui il 7,27% del totale, pari a immigrati, è residente all interno della Provincia di Piacenza. Anche nel territorio piacentino il fenomeno dell immigrazione risulta in espansione nonostante l incremento registrato nell ultimo anno, pari a 21,51%, presenta tuttavia un valore percentuale minore rispetto all anno precedente (35,1%) e lievemente inferiore al valore regionale. La popolazione straniera in provincia passa dalle unità nel 1991, alle nel 2001 ed alle attuali (da notare che ci si riferisce alla sola popolazione straniera residente). L immigrazione di stranieri residenti ha coinvolto in modo diversificato i diversi comuni della provincia, nel 2005, infatti, l incidenza territoriale è massima nei comuni di Agazzano (11,92%), Sarmato (10,39%), Castel San Giovanni (10,27%), Borgonovo Val Tidone (9,30%), Villanova sull Arda (8,87%), mentre è minima nei comuni di Zerba (0,81%), Ferriere (0,99%), Corte Brugnatella (1,52%), Farini (1,72%), Morfasso (2,06%), Coli (2,33%). In termini di ripartizione territoriale il Comune di Piacenza rimane quello in cui risiede il maggior numero di cittadini stranieri (43,18% del totale provinciale), a cui segue Castel San Giovanni (6,95%), Fiorenzuola d Arda (5,19%) e Borgonovo Val Tidone (3,52%). pag. 16

19 Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo O.R.S.A. Tabella 6 Popolazione residente straniera per Comune, incidenza sulla popolazione residente e ripartizione territoriale Δ Territorio residenti % su res. residenti % su res. residenti % su res. Ripart. Ter. % assoluta % Agazzano 5 0, , ,92 1, ,70 Alseno 34 0, , ,90 1, ,22 Besenzone 10 1, , ,84 0, ,67 Bettola 12 0, , ,59 0, ,62 Bobbio 9 0, , ,46 1, ,35 Borgonovo Val T. 43 0, , ,30 3, ,11 Cadeo 10 0, , ,78 1, ,29 Calendasco 4 0, , ,66 0, Caminata 0 0, ,24 0, ,00 Caorso 32 0, , ,14 1, ,31 Carpaneto Piacentino 28 0, , ,18 2, ,78 Castell'Arquato 9 0, , ,63 1, ,36 Castel S. Giovanni 55 0, , ,27 6, ,40 Castelvetro Piac. 11 0, , ,70 1, ,94 Cerignale 0 0,00 2 0,90 6 3,05 0, Coli 14 1,20 8 0, ,33 0, ,18 Corte Brugnatella 4 0,40 5 0, ,52 0, ,00 Cortemaggiore 4 0, , ,77 1, ,35 Farini 13 0, , ,72 0, ,00 Ferriere 11 0, , ,99 0, Fiorenzuola d'arda 40 0, , ,01 5, ,29 Gazzola 10 0, , ,68 0, ,71 Gossolengo 12 0, , ,38 0, ,21 Gragnano Trebbiense 7 0, , ,88 1, ,00 Gropparello 27 1, , ,19 0, ,28 Lugagnano Val d'a. 22 0, , ,60 1, ,96 Monticelli d'ongina 6 0, , ,44 1, ,25 Morfasso 3 0, , ,06 0, ,82 Nibbiano 3 0, , ,15 0, ,92 Ottone , ,41 0, ,78 Pecorara 2 0,20 5 0, ,83 0, ,58 Piacenza 560 0, , ,14 43, ,25 Pianello Val Tidone 13 0, , ,95 0, ,33 Piozzano 8 1, , ,44 0,25 2 4,55 Podenzano 21 0, , ,29 1, ,33 Ponte dell'olio 14 0, , ,00 1, ,39 Pontenure 13 0, , ,37 1, ,56 Rivergaro 18 0, , ,98 1, ,14 Rottofreno 22 0, , ,75 2, ,82 San Giorgio Piac. 22 0, , ,90 1, ,07 San Pietro in Cerro 5 0, , ,13 0, ,67 Sarmato 18 0, , ,39 1, ,02 Travo 12 0, , ,18 0, ,81 Vernasca 2 0, , ,36 0,69 1 0,78 Vigolzone 14 0, , ,99 1, ,83 Villanova sull'arda 14 0, , ,87 0, ,55 Zerba ,70 1 0,81 0, Ziano Piacentino 10 0, , ,47 1, ,90 Provincia , , ,83 Su regione 7, ,51 Regione , , , ,30 Fonte dati: ISTAT censimento 1991, censimento 2001; anni 2004 e 2005 dati Istat pag. 17

20 Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo II.4. LE FAMIGLIE Tra i mutamenti delle caratteristiche della popolazione più rilevanti osservate negli ultimi venti anni a livello provinciale, ma anche regionale e nell area centro settentrionale del Paese, vi è senza dubbio la modificazione strutturale a cui sono state soggette le famiglie. Il numero medio dei componenti, a livello provinciale, è sceso da 2,71 del censimento del 1981 a 2,3 del 2005 e di riflesso le famiglie piacentine, nonostante il calo demografico, sono aumentate numericamente con una percentuale del 16,55%: nel 1981 il numero delle famiglie residenti in provincia di Piacenza ammontava a mentre ora è di unità. Questo fenomeno trova origine in molteplici fattori quali l invecchiamento della popolazione (quindi un maggior numero di coppie di anziani o vedovi/e), l immigrazione (soprattutto la prima fase dell immigrazione costituita da giovani in età da lavoro, poiché la fase successiva dei ricongiungimenti familiari e il radicarsi nel territorio hanno invece un effetto opposto), la minor fecondità della popolazione, le nuove abitudini o stili di vita prima poco frequenti (i single) ed infine una recente condizione di stato civile, quella di separato/divorziato (ricordiamo che l introduzione del divorzio è avvenuta con la legge n. 898 del 1 dicembre 1970). Pur risultando diffuso su tutti i territori della provincia, localmente il fenomeno ha assunto andamenti molto differenziati, interessando maggiormente i comuni circostanti la città di Piacenza, dove, il numero delle famiglie ha subito aumenti superiori al 50% in venti anni: il comune di Gossolengo mostra un aumento del numero delle famiglie rispetto al 1981 del 109,23% (80% di aumento demografico), Rivergaro del 90,44%, Gazzola del 60,39%, Podenzano del 59,70%, Rottofreno del 55,53%. Nel comune di Piacenza, la cui popolazione ha subito una diminuzione piuttosto rilevante nel tempo (variazione pari a 9,1%), nel 2005 risultano residenti famiglie, con un incremento nello stesso periodo del 6,93%. Nonostante la frammentazione delle famiglie sia comune a tutti i territori della provincia, sono ancora i comuni della montagna a mostrare il numero di componenti medio della famiglia più basso, con un dato che si assesta a 1,8 unità a Cerignale, 1,5 a Zerba e 1,6 a Ottone. Nelle Tabella 8 viene rappresentato il numero delle famiglie ordinato per numero dei componenti, al censimento 2001 a livello provinciale la tipologia familiare prevalente è composta da una sola persona ( famiglie corrispondenti al 30,58% del totale) a cui seguono le famiglie di 2 componenti pag. 18

21 Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo O.R.S.A. Tabella 7 Famiglie residenti e dimensione medie dei nuclei familiari per Comune N Dimensione N Dimensione N Dimensione N Dimensione Agazzano 751 2, , , ,20 Alseno , , , ,40 Besenzone 404 3, , , ,70 Bettola , , , ,10 Bobbio , , , ,00 Borgonovo Val T , , , ,40 Cadeo , , , ,50 Calendasco 886 2, , , ,40 Caminata 126 2, , , ,90 Caorso , , , ,50 Carpaneto Piacentino , , , ,40 Castell'arquato , , , ,30 Castel San Giovanni , , , ,40 Castelvetro Piac , , , ,40 Cerignale 203 2, , , ,40 Coli 510 2, , , ,70 Corte Brugnatella 386 2, , , ,90 Cortemaggiore , , , ,40 Farini , , , ,90 Ferriere , , , ,70 Fiorenzuola D'arda , , , ,40 Gazzola 510 2, , , ,30 Gossolengo 813 2, , , ,50 Gragnano Trebbiense , , , ,40 Gropparello , , , ,20 Lugagnano Val D' A , , , ,30 Monticelli D'ongina , , , ,40 Morfasso 828 2, , , ,90 Nibbiano 993 2, , , ,20 Ottone 491 2, , , ,60 Pecorara 583 2, , , ,80 Piacenza , , , ,20 Pianello Val Tidone 892 2, , , ,10 Piozzano 319 2, , , ,10 Podenzano , , , ,50 Ponte Dell'olio , , , ,40 Pontenure , , , ,40 Rivergaro , , , ,30 Rottofreno , , , ,40 San Giorgio Piac , , , ,50 San Pietro In Cerro 393 3, , , ,30 Sarmato 945 2, , , ,40 Travo 872 2, , , ,80 Vernasca , , , ,20 Vigolzone , , , ,30 Villanova Sull'arda 766 2, , , ,50 Zerba 109 1, , , ,50 Ziano Piacentino , , , ,10 Provincia , , , ,30 Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati ISTAT; anno 2005 (al 01/01) dati ISTAT. pag. 19

22 Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo Tabella 8 - Numero di famiglie residenti per Comune e per numero di componenti, censimento 2001 Comuni o più TOTALE Agazzano Alseno Besenzone Bettola Bobbio Borgonovo Val Tidone Cadeo Calendasco Caminata Caorso Carpaneto Piacentino Castell'arquato Castel San Giovanni Castelvetro Piacentino Cerignale Coli Corte Brugnatella Cortemaggiore Farini Ferriere Fiorenzuola D'arda Gazzola Gossolengo Gragnano Trebbiense Gropparello Lugagnano Val D'arda Monticelli D'ongina Morfasso Nibbiano Ottone Pecorara Piacenza Pianello Val Tidone Piozzano Podenzano Ponte Dell'olio Pontenure Rivergaro Rottofreno San Giorgio Piacentino San Pietro In Cerro Sarmato Travo Vernasca Vigolzone Villanova Sull'arda Zerba Ziano Piacentino Provincia Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati ISTAT; anno 2005 (al 01/01) dati del ISTAT. pag. 20

23 Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo O.R.S.A. ( famiglie pari al 29,86% del totale), e quelle composte da 3 persone ( unità equivalenti al 22,26%). In alcuni comuni della montagna tuttavia i nuclei composti da una sola persona raggiungono percentuali elevate: Cerignale (63,38%), Zerba (60,92%), Ottone (55,74%), Ferriere (51,99%). Con correlazione proporzionale alla dinamicità demografica possiamo altresì osservare come i comuni che mostrano una percentuale inferiore di nuclei monocomponente sono quelli di Rottofreno (21,68%), Poderzano (22,24%), San Giorgio Piacentino (23,12%) e Cadeo (23,24%). II.5 I REDDITI Nel seguente paragrafo viene esaminato il reddito della popolazione provinciale quale indice del livello di benessere raggiunto nel territorio piacentino. Le informazioni sul reddito disponibili sono solitamente parche e poco recenti: nel caso delle tabelle proposte i dati si riferiscono all imposta sui redditi delle persone fisiche del 2001, quindi non propriamente recenti, ma beneficiano del livello di dettaglio comunale. I dati provinciali (Tabella 9) evidenziano, per Piacenza, un imponibile medio pari a , valore inferiore alla media regionale ( ), che si colloca al quinto posto in regione dopo le province di Bologna ( ), Parma ( ), Modena ( ) e Reggio Emilia ( ). Tabella 9 - Imponibile IRPEF anno 2001, riepilogo provinciale Numero totale di Province contribuenti Numero di Imponibile totale Imponibile medio contribuenti con (EUR) (EUR) imposta netta Valore medio Imposta netta dell imposta (EUR) (EUR) Piacenza Parma Reggio-Emilia Modena Bologna Ferrara Ravenna Forlì - Cesena Rimini Emilia - Romagna Fonte dati: elaborazione Regione Emilia - Romagna su dati del Ministero dell Economia e delle Finanze pag. 21

24 Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo Tabella 10 - Imponibile IRPEF anno 2001, per Comune Comuni Numero di Numero totale di Imponibile totale Imponibile medio Imposta netta Valore medio contribuenti con contribuenti (EUR) (EUR) (EUR) (EUR) imposta netta Agazzano Alseno Besenzone Bettola Bobbio Borgonovo Val Tidone Cadeo Calendasco Caminata Corso Carpaneto Piacentino Castell'Arquato Castel San Giovanni Castelvetro Piacentino Cerignale Coli Corte Brugnatella Cortemaggiore Farini Ferriere Fiorenzuola d'arda Gazzola Gossolengo Gragnano Trebbiense Gropparello Lugagnano Val d'arda Monticelli d'ongina Morfasso Nibbiano Ottone Pecoraia Piacenza Pianello Val Tidone Piazzano Podenzano Ponte dell'olio Pontenure Rivergaro Rottofreno San Giorgio Piacentino San Pietro in Cerro Sarmato Travo Vernasca Vigolzone Villanova sull'arda Zerba Ziano Piacentino Provincia Fonte dati: elaborazione Regione Emilia - Romagna su dati del Ministero dell Economia e delle Finanze pag. 22

25 Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo O.R.S.A. Dei contribuenti, il numero di quelli con imposta netta, cioè al netto dei crediti di imposta e delle detrazioni, risulta pari circa all 84% ( contribuenti con imposta netta). La Tabella 10 ripropone gli imponibili IRPEF del 2001 articolati per territorio. In essa osserviamo che gli imponibili medi calcolati a livello comunale variano tra il minimo di Morfasso ( ) ed il massimo di Rivergaro ( ). Oltre a quest ultimo solo altri sei comuni registrano un imponibile superiore alla media provinciale: Agazzano ( ), Piacenza ( ), Gazzola ( ), Gossolengo ( ), Fiorenzuola d Arda ( ), Rottofreno ( ). II.6 I PRESTITI PER LA CASA In questo paragrafo prendiamo in esame i dati della Banca d Italia provenienti dalla Centrale dei Rischi inerenti i prestiti erogati alle famiglie consumatrici per l acquisto dell abitazione. I dati rappresentano tutti i prestiti a medio e lungo termine (superiori ai 18 mesi) erogati alle famiglie residenti dagli istituti di credito operanti sul territorio nazionale, si tratta quindi di dati sulle erogazioni annuali e sulle consistenze dei prestiti (prevalentemente mutui, quei prestiti per cui è prevista una garanzia ipotecaria), dove per erogazioni annuali si intende l ammontare dei prestiti erogati nell anno di riferimento mentre per consistenze si intende il totale complessivo dei prestiti erogati ad una certa data. Tabella 11 - Erogazioni dei prestiti alle famiglie consumatrici per l acquisto dell abitazione in provincia di Piacenza, Emilia Romagna e in Italia Data di osservazione Totale (mln ) Provincia di Piacenza Emilia - Romagna Italia Erogazione Erogazione media pro capite Totale (mln ) media pro capite Totale (mln ) Erogazione media pro capite , , , , , , , ,61 955, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,431 Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Banca d Italia Analizzando la serie storica delle erogazioni annuali (Tabella 11) si riscontra un considerevole aumento degli importi erogati, seppur con andamenti altalenanti di anno in anno. Nel 2004 si è pag. 23

26 Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo registrata un erogazione complessiva pari ad un valore di 265 milioni di euro, con una variazione rispetto al 1997 del 149,82% e del 61,43% rispetto all anno precedente; l erogazione pro capite è invece di 969,24, con una variazione del 142,88% rispetto al 1997 e del 59,80% rispetto all anno precedente. L erogazione media pro capite provinciale si rivela inferiore alla media regionale (pari a 1.306,40 ), ma superiore a quella nazionale (pari a 841,43 ). Nello stesso periodo considerando le consistenze dei prestiti (Tabella 12), si osserva che nella provincia di Piacenza a partire dal 1997, primo anno disponibile, l esposizione finanziaria delle famiglie per l acquisto dell abitazione aumenta con tassi di incremento crescenti, che portano il totale dei prestiti in essere a 850 milioni di Euro al 31 dicembre del Rapportando il debito complessivo del 2004 alla popolazione residente nello stesso periodo si ottiene un interessante indicatore, l indebitamento medio pro capite, che ammonta a 3.107,60 ed è superiore al 310,82% rispetto al valore calcolato per il 1997 (778,04 ). Nell ultimo anno la variazione dell indebitamento medio pro capite sull anno precedente ammonta al 24,02%, pur costituendo una variazione sicuramente elevata, è percentualmente inferiore a quella registrata nell anno precedente (31,40%). Se prendiamo in considerazione il 2001, anno per cui disponiamo dei dati sulle dichiarazioni IRPEF, e confrontiamo l imponibile complessivo con la popolazione residente otteniamo un imponibile medio pro capite di che paragonato con l indebitamento medio pro capite della Tabella 12 indica un incidenza del debito corrispondente al 13,07% dell imponibile. Non disponendo dei dati sulle dichiarazioni IRPEF per il 2004 non possiamo far altro che stimarlo rivalutando l imponibile medio pro capite del 2001 per mezzo dei coefficienti di rivalutazione ISTAT. Otteniamo così un imponibile medio pro capite di che confrontato con l indebitamento medio pro capite del 2004 indica un incidenza del debito pari al 25,14% dell imponibile. Se pur vero che il ragionamento pone a confronto l ammontare del debito complessivo, la cui restituzione è distribuita sugli anni della durata media dei prestiti (dato non disponibile), con l imponibile medio pro capite di un solo anno, esso produce una misura del peso del debito sulle famiglie (ricordiamo che la dimensione media delle famiglie nel 2004 è di 2,3 componenti). La crescita del debito delle famiglie desta preoccupazioni circa la sua sostenibilità nonché sulle implicazioni che ne deriverebbero sul sistema finanziario complessivo qualora esso non risultasse sostenibile. Di fatto le famiglie sono diventate più sensibili ai movimenti dei tassi di interesse, soprattutto quelli imprevisti, ed alle variazioni del reddito specie pag. 24

27 Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo O.R.S.A. se dovute alla disoccupazione. L accresciuta sensibilità dipende strettamente dagli andamenti del costo del denaro che in caso di crescita riuscirebbero ad avere rilevanti ricadute economiche. Le famiglie pesantemente indebitate potrebbero incontrare difficoltà nel far fronte ai pagamenti e diventare inadempienti con la conseguenza di accrescere le vendite a prezzo di realizzo ed innescare un deprezzamento degli immobili residenziali che potrebbe, nell ipotesi più estrema, produrre delle minusvalenze patrimoniali qualora il valore dell immobile scenda al di sotto del debito in essere. Tabella 12 - Consistenze dei prestiti alle famiglie consumatrici per l acquisto dell abitazione in provincia di Piacenza Data di osservazione Totale (mln ) Popolazione residente Indebitamento medio pro capite 31/12/97 207, ,04 31/12/98 242, ,99 31/12/99 284, ,04 31/12/00 362, ,41 31/12/01 415, ,76 31/12/02 521, ,38 31/12/03 685, ,44 31/12/04 850, ,60 Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Banca d Italia Tabella 13 - Consistenze dei prestiti alle famiglie consumatrici per l acquisto dell abitazione in Emilia Romagna e in Italia Emilia - Romagna Italia Data di osservazione Totale (mln ) Popolazione Indebitamento Popolazione Indebitamento Totale (mln ) residente medio pro capite residente medio pro capite 31/12/ , , , ,324 31/12/ , , , ,438 31/12/ , , , ,67 31/12/ , , , ,32 31/12/ , , , ,7 31/12/ , , , ,02 31/12/ , , , ,36 31/12/ , , , ,67 Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Banca d Italia pag. 25

28 Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo III. IL FENOMENO ABITATIVO III.1 IL PATRIMONIO ABITATIVO PROVINCIALE Le informazioni disponibili sul patrimonio immobiliare derivano dall elaborazione dei dati del 14 censimento della popolazione e delle abitazioni pubblicati dall ISTAT, riferiti alla data del censimento, il 21 ottobre 2001, e quindi, in relazione alle dinamiche del mercato immobiliare degli ultimi anni, già obsoleti ma tuttavia molto recenti perché pubblicati solo alcuni mesi or sono (gli ultimi dati definitivi risalgono al mese di luglio del 2005). Tenendo conto che non esistono altre informazioni in merito al patrimonio immobiliare, né per autorevolezza (i dati del censimento sono gli unici dati ufficiali) né per completezza e dettaglio, non possiamo esimerci dal prenderli in considerazione. Nel paragrafo che segue prenderemo in considerazione alcuni dati ponendoli a confronto con quelli del censimento precedente, il 13 risalente al 1991, vedremo cosi come è evoluto il patrimonio di abitazioni gravante sul territorio della provincia soprattutto in relazione al numero di abitazioni, al tipo di occupazione e al titolo di godimento. Nella Tabella 14 sono indicati, per ogni comune della provincia, il numero delle famiglie residenti, le abitazioni occupate, le abitazioni non occupate e il numero complessivo delle abitazioni al censimento del Nella tabella successiva, la Tabella 15, sono indicati il numero delle abitazioni occupate da persone residenti, il numero delle abitazioni occupate solo da persone non residenti e il numero degli alloggi vuoti. E doveroso ricordare che nell ultimo censimento sono state modificate alcune definizioni che incidono sul significato dei dati, in particolare mentre nel 1991 si distingueva tra abitazioni occupate (la cui definizione riporta: quando in esse abitano una o più famiglie le cui persone abbiano dimora abituale nell abitazione, anche se temporaneamente assenti alla data del Censimento) e abitazioni non occupate (quando essa non è abitata da alcuna persona oppure è abitata solamente da persone temporaneamente presenti che, cioè, non hanno la dimora abituale in quella abitazione), nel 2001 invece si distinguono tre casi, le abitazioni occupate da almeno una persona residente (anche se temporaneamente assente alla data del Censimento), le abitazioni occupate solo da persone non residenti e le abitazioni non occupate. A tal riguardo, operando confronti tra i due differenti dati censuari, quelli del 1991 e quelli del 2001, è opportuno comparare le abitazioni occupate, secondo la definizione del 1991, con la somma delle abitazioni occupate da residenti e delle abitazioni occupate solo da non residenti, secondo le definizioni del pag. 26

29 Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo O.R.S.A. Tabella 14 Famiglie, abitazioni occupate e abitazioni non occupate. Valori assoluti e percentuali per Comune Censimento 1991 Comune Famiglie Abitazioni occupate Abitazioni non occupate Totale Val Ass Perc Val Ass Perc Val Ass Perc Agazzano , , Alseno , , Besenzone , , Bettola , , Bobbio , , Borgonovo Val Tidone , , Cadeo , , Calendasco , , Caminata , , Caorso , , Carpaneto Piacentino , , Castell'arquato , , Castel San Giovanni , , Castelvetro Piacentino , , Cerignale , , Coli , , Corte Brugnatella , , Cortemaggiore , , Farini , , Ferriere , , Fiorenzuola d'arda , , Gazzola , , Gossolengo , , Gragnano Trebbiense , , Gropparello , , Lugagnano Val d Arda , , Monticelli D'ongina , , Morfasso , , Nibbiano , , Ottone , , Pecorara , , Piacenza , , Pianello Val Tidone , , Piozzano , , Podenzano , , Ponte Dell'olio , , Pontenure , , Rivergaro , , Rottofreno , , San Giorgio , , San Pietro in Cerro , , Sarmato , , Travo , , Vernasca , , Vigolzone , , Villanova sull'arda , , Zerba , , Ziano Piacentino , , Provincia , , Regione , , Italia , , Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati ISTAT pag. 27

30 Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo Tabella 15 - Abitazioni per tipo di occupazione per Comune. Valori assoluti e percentuali - Censimento 2001 Abitazioni occupate da Abitazioni occupate solo da Abitazioni vuote Totale persone residenti persone non residenti Comune Val Ass Perc Val Ass Perc Val Ass Perc Val Ass Perc Agazzano ,1 4 0, , Alseno ,0 20 0, , Besenzone ,6 1 0, , Bettola ,8 5 0, , Bobbio ,4 19 0, , Borgonovo Val Tidone ,6 15 0, , Cadeo ,7 15 0, , Calendasco ,6 2 0,2 98 9, Caminata ,7 2 0, , Caorso ,5 2 0, , Carpaneto Piacentino ,6 29 1, , Castell'Arquato ,1 63 2, , Castel San Giovanni ,8 86 1, , Castelvetro Piacentino ,1 9 0, , Cerignale ,2 1 0, , Coli ,6 5 0, , Corte Brugnatella ,6 4 0, , Cortemaggiore ,8 3 0, , Farini ,8 7 0, , Ferriere ,4 14 0, , Fiorenzuola d'arda ,4 57 1, , Gazzola ,2 21 1, , Gossolengo ,1 12 0,8 65 4, Gragnano Trebbiense ,6 7 0, , Gropparello ,0 67 3, , Lugagnano Val d'arda ,4 39 1, , Monticelli d'ongina ,7 2 0, , Morfasso ,8 37 2, , Nibbiano ,0 1 0, , Ottone ,4 10 0, , Pecorara ,0 81 6, , Piacenza , , , Pianello Val Tidone ,4 4 0, , Piozzano ,3 4 0, , Podenzano ,3 14 0,5 99 3, Ponte dell'olio ,9 17 0, , Pontenure ,8 16 0, , Rivergaro ,5 5 0, , Rottofreno ,9 21 0, , San Giorgio Piacentino ,9 13 0, , San Pietro in Cerro ,0 0 0, , Sarmato ,8 6 0, , Travo ,2 21 0, , Vernasca ,1 18 0, , Vigolzone ,9 6 0, , Villanova sull'arda ,9 8 0, , Zerba 86 15,8 14 2, , Ziano Piacentino ,7 6 0, , Provincia , , , Regione , , , Italia , , , Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati ISTAT pag. 28

31 Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo O.R.S.A. Al censimento 2001 in Provincia di Piacenza si contano alloggi, di cui il 79,3% risulta occupato da residenti ( abitazioni), l 1,2% risulta occupato da persone non residenti (1.645 abitazioni) ed il 19,5% risulta vuoto ( abitazioni). Rispetto al censimento precedente si osserva quindi un aumento del numero complessivo degli alloggi corrispondente al 5,06% (6.850 unità immobiliari residenziali), valore assai più contenuto dell analogo regionale (10,57%) e nazionale (9,04%). Inoltre il numero degli alloggi complessivamente occupati ( abitazioni) risulta in crescita rispetto al dato del 1991 ( abitazioni) sia in termini numerici (8.265 abitazioni), che in termini percentuali: la quota di alloggi occupati, da persone residenti e non residenti, rappresenta nel 2001 l 80,5% dell intero patrimonio abitativo (quota coincidente con il dato nazionale ma inferiore a quello regionale 84,6%), mentre nel 1991 tale valore si attestava al 78,4%. A livello comunale le variazioni del numero degli alloggi occupati differiscono in modo sensibile, riproponendosi anche in questo caso l andamento verificato per la popolazione residente ed il numero delle famiglie. Gli alloggi aumentano del 37,3% a Gossolengo, del 27,1% a Rivergaro, del 24,6% a Gazzola, del 22,6% a Podenzano e del 21,7% a Carpaneto Piacentino. Limitandoci al Censimento 2001 la quota più elevata di alloggi occupati sul totale è presente nei comuni che hanno mostrato una più spiccata dinamica demografica: i valori maggiori si rilevano nei comuni di Podenzano (96,8%), Gossolengo (95,8%), Carpaneto Piacentino (93,6%), Pontenure (93,5%),, Fiorenzuola d Arda, (93,3%), Cadeo (92,3%), Piacenza (92,9%) e Gragnano Trebbiese (92,3%). I valori più bassi per questo elemento si hanno invece nei comuni di Zerba (18,3% con l 81,7% di abitazioni vuote), Ottone (29,0% con il 71,0% di abitazioni vuote) e Ferriere (33,8% con il 66,2% di abitazioni vuote), ad ulteriore testimonianza del fenomeno di spopolamento a cui sono sottoposti i comuni della fascia appenninica, come già descritto nei par II.1 e II.4. I Grafici 3 e 4 rappresentano le variazioni del patrimonio immobiliare residenziale, rispettivamente per la provincia e l intera regione, nell arco di tempo intercorso tra i due censimenti. pag. 29

32 Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo Grafico 3 Abitazioni occupate e abitazioni non occupate, in provincia anni ,4% ,5% abitazioni ,6% ,5% Abitazioni occupate 1991 Abitazioni non occupate 2001 Abitazioni occupate 2001 Abitazioni non occupate Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati ISTAT Nota: le abitazioni occupate relative all anno 2001 sono date dalla somma delle abitazioni occupate almeno da una persona residente e delle abitazioni occupate solo da persone non residenti Grafico 4 Abitazioni occupate, e abitazioni non occupate, in regione anni ,3% ,6% abitazioni ,7% ,4% Abitazioni occupate 1991 Abitazioni non occupate 2001 Abitazioni occupate 2001 Abitazioni non occupate Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati ISTAT Nota: le abitazioni occupate relative all anno 2001 sono date dalla somma delle abitazioni occupate almeno da una persona residente e delle abitazioni occupate solo da persone non residenti pag. 30

33 Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo O.R.S.A. Tabella 16 - Abitazioni occupate da persone residenti per titolo di godimento e Comune. Valori assoluti e percentuali Censimento 2001 Titolo di godimento Comune Proprietà Affitto Altro titolo Totale Val Ass Perc Val Ass Perc Val Ass Perc Val Ass Perc Agazzano , , , Alseno , , , Besenzone , , , Bettola , , , Bobbio , , , Borgonovo Val Tidone , , , Cadeo , , , Calendasco , ,6 85 8, Caminata ,3 9 5,7 11 7, Caorso , , , Carpaneto Piacentino , , , Castell'Arquato , , , Castel San Giovanni , , , Castelvetro Piacentino , , , Cerignale ,6 6 4,2 13 9, Coli ,6 51 8,6 58 9, Corte Brugnatella ,0 16 3,9 17 4, Cortemaggiore , , , Farini ,0 36 3,8 79 8, Ferriere ,3 19 1,7 66 6, Fiorenzuola d'arda , , , Gazzola , , , Gossolengo , , , Gragnano Trebbiense , , , Gropparello , ,7 84 7, Lugagnano Val d'arda , , , Monticelli d'ongina , , , Morfasso ,3 12 1,8 47 7, Nibbiano , ,8 77 7, Ottone ,8 27 6,3 21 4, Pecorara ,5 13 2,7 37 7, Piacenza , , , Pianello Val Tidone , ,9 71 7, Piozzano , ,9 20 6, Podenzano , , , Ponte dell'olio , , , Pontenure , , , Rivergaro , , , Rottofreno , , , San Giorgio Piacentino , , , San Pietro in Cerro , , , Sarmato , ,1 93 8, Travo , , , Vernasca ,1 81 7,4 94 8, Vigolzone , , , Villanova sull'arda , , , Zerba 78 90,7 1 1,2 7 8, Ziano Piacentino , , , Provincia , , , Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati ISTAT pag. 31

34 Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo Tabella 17 - Abitazioni occupate da persone residenti per titolo di godimento nelle province dell Emilia - Romagna. Valori assoluti e percentuali Censimento 2001 Titolo di godimento Province Proprietà Affitto Altro titolo Totale Val Ass Perc Val Ass Perc Val Ass Perc Val Ass Perc Piacenza , , , Parma , , , Reggio Emilia , , , Modena , , , Bologna , , , Ferrara , , , Ravenna , , , Forlì - Cesena , , , Rimini , , , Emilia - Romagna , , , Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati ISTAT Relativamente al titolo di godimento delle abitazioni occupate da persone residenti nelle Tabelle 16 e 17 sono rappresentati i dati censuari del 2001 relativi alle diverse province della regione Emilia Romagna ed al dettaglio dei comuni della provincia piacentina. La quota di alloggi in proprietà inerente alla provincia di Piacenza è prossima alla media regionale, collocandosi al 6 posto in Regione per questo tipo di variabile, presentando un valore di 70,5% di alloggi in proprietà ( abitazioni su un totale di alloggi occupati da persone residenti), contro una media regionale di 71,6% ( abitazioni in proprietà su un totale di abitazioni occupate da persone residenti). A livello comunale possiamo osservare come la quota di alloggi in proprietà sul totale delle abitazioni sia generalmente inversamente proporzionale alla dimensione demografica del comune e si concentri tendenzialmente nei comuni della fascia appenninica: i valori più elevati si riscontrano infatti nei comuni di Ferriere (92,3%), Corte Brugnatella (92%), Morfasso (91,3%), Zerba (90,7%), Pecorara (89,5%), Ottone (88,8%). Si può agevolmente supporre, alla luce di quanto emerso nei paragrafi precedenti, che tale dato rispecchia la realtà di territori connotati da un processo di spopolamento ed invecchiamento rilevanti, in cui la popolazione residente è in larga parte fortemente e da lungo tempo radicata nel territorio. Per gli stessi motivi e incidenze di alloggi in proprietà più modeste si rinvengono invece nei comuni maggiormente connotati da dinamicità demografica ed economica ed in pag. 32

35 Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo O.R.S.A. genere in prossimità delle principali vie di comunicazione: Castel San Giovanni (64,8%), San Pietro in Cerro (66%), Piacenza (66,6%), Vigolzone (67%), Ponte dell Olio (67,2%), Sarmato (67,2%) e Fiorenzuola Val d Arda (67,5%). I dati descritti sono tutti riferiti alla data del censimento, il 21 ottobre 2001, quindi, in considerazione degli andamenti dell attività edilizia e del mercato immobiliare degli ultimi anni, possono oggi ritenersi ampiamente sottostimati. Il Grafico 5 offre una comparazione visiva della variazione delle quote di abitazioni occupate da persone residenti per titolo di godimento nelle diverse province della regione mentre i Grafici 6 e 7 offrono una comparazione tra le quote calcolate nella provincia ed i valori medi regionali. Grafico 5 Abitazioni occupate da persone residenti per titolo di godimento, in regione anno % 90% 80% % 60% 50% 40% 30% 20% 10% % Piacenza Parma Reggio Emilia Modena Bologna Ferrara Ravenna Forlì- Cesena Rimini province T itolo di godimento Proprietà Titolo di godimento Affitto Titolo di godimento Altro titolo Grafico 6 e 7 Abitazioni occupate da persone residenti per titolo di godimento, in provincia di Piacenza ed in regione Emilia Romagna anno 2001 Regione Emilia Romagna Provincia di Piacenza ,6% ,5% abitazioni ,7% ,8% 2001 Proprietà Affitto Altro titolo abitazioni ,6% ,9% Proprietà Affitto Altro titolo pag. 33

36 Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo Infine nelle Tabelle 18 e 19 viene presentata la distribuzione delle abitazioni occupate da persone residenti, rispettivamente in proprietà ed in affitto, in ordine alla dimensione (classi di superficie) ed al numero di occupanti, mentre i Grafici 8 e 9 ne forniscono una rappresentazione grafica più immediata. Nel caso delle abitazioni in proprietà vediamo che la classe dimensionale più frequente è quella compresa tra 80 e 99 mq in cui ricadono alloggi (pari al 26,5% del totale) mentre la tipologia familiare più frequente è composta da due persone ( nuclei familiari pari al 31,2% del totale). Combinate insieme queste due informazioni evidenziano che la tipologia prevalente di abitazioni in proprietà è costituita da alloggi con le suddette caratteristiche e numero di occupanti, se ne contano pari all 8,9% del totale. Da segnalare l elevato numero di abitazioni di grandi dimensioni (superiori ai 100 mq) occupate da una o due persone. Relativamente alle abitazioni in affitto la distribuzione cambia in maniera tangibile, se la classe dimensionale prevalente è la medesima appurata per le abitazioni in proprietà (evidentemente questo dipende dalle caratteristiche del patrimonio immobiliare disponibile in provincia) il numero di occupanti più frequente è costituito da una sola persona, contandosi persone sole in affitto. Combinando le due informazioni vediamo che la tipologia di abitazione in affitto maggiormente frequente ha dimensioni comprese tra i 60 ed i 79 mq ed è occupata da una singola persona (2.561 persone). Un altra differenza rispetto alle abitazioni in proprietà che si ritiene opportuno segnalare è il modesto numero di abitazioni di grandi dimensioni occupate da persone singole ed al tempo stesso un discreto numero, invece, di abitazioni di dimensioni anche modeste occupate da un elevato numero di persone. Ciò, ovviamente, deve essere letto in relazione al livello dei canoni che realizza l incontro tra domanda ed offerta di abitazioni in locazione attraverso la fascia di canone sostenibile piuttosto che sulle caratteristiche dell alloggio. pag. 34

37 Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo O.R.S.A. Tabella 18 - Abitazioni occupate da persone residenti per titolo di godimento, classe di superficie e numero di occupanti (dettaglio provinciale) - Censimento 2001 Titolo di godimento: Proprietà Classi di superficie (mq) Numero di occupanti o più Totale Meno di Da 30 a Da 40 a Da 50 a Da 60 a Da 80 a Da 100 a Da 120 a e più Provincia Regione Italia Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati ISTAT Tabella 19 - Abitazioni occupate da persone residenti per titolo di godimento, classe di superficie e numero di occupanti (dettaglio provinciale) - Censimento 2001 Titolo di godimento: Affitto Classi di superficie (mq) Numero di occupanti o più Totale Meno di Da 30 a Da 40 a Da 50 a Da 60 a Da 80 a Da 100 a Da 120 a e più Provincia Regione Italia Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati ISTAT pag. 35

38 Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo Grafico 8 Abitazioni occupate da persone residenti per titolo di godimento: proprietà, classe di superficie e numero di occupanti (dettaglio provinciale) - Censimento numero di componenti classi di superficie (mq) Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati ISTAT Grafico 9 Abitazioni occupate da persone residenti per titolo di godimento: affitto, classe di superficie e numero di occupanti (dettaglio provinciale) - Censimento numero di componenti classi di superficie (mq) Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati ISTAT pag. 36

39 Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo O.R.S.A. II.2. L EDILIZIA RESIDENZIALE PUBBLICA L Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo non può naturalmente esimersi dall analizzare anche fenomeni legati all Edilizia Residenziale Pubblica ed al Fondo Sociale per l Affitto. Il sistema di osservazione promosso dal Legislatore Regionale prevede, anzi, uno specifico ambito di ricerca direttamente gestito dal Servizio Politiche Abitative dell Assessorato Programmazione Territoriale Politiche Abitative Riqualificazione Urbana. Tuttavia, una particolare congiuntura, derivante dall aggiornamento degli archivi informatici e del sistema di rilevamento dei dati, ha ritardato l edizione dei nuovi Rapporti sull Edilizia Residenziale Pubblica in Locazione. Nell intento di adempiere al dovere di analisi di tali informazioni, e con l obiettivo di valorizzare e diffondere le attività del Servizio Politiche Abitative, si è ritenuto opportuno proporre alcune statistiche reperendo informazioni di sintesi presso le Azienda Casa Emilia Romagna operanti in provincia. Tuttavia gli ultimi dati con un dettaglio comunale reperiti sono riferiti al patrimonio E.R.P al 31 gennaio 2002: a tale data il patrimonio di alloggi E.R.P. in locazione in Emilia Romagna ammonta a unità che sommate alle abitazioni di proprietà e gestione comunale genera un totale di alloggi. Nella Tabella 20 troviamo il numero di alloggi suddiviso per numero di occupanti degli stessi: il primo dato utile è che gli alloggi totali nella provincia di Piacenza sono e di questi risultano essere occupati (pari all 87,7% del totale), mentre in Regione risultano essere occupati alloggi (il 93,1% del totale). La quota di alloggi non occupati è composta da alloggi in corso di ristrutturazione o nei quali è in corso la procedura di riassegnazione o altre cause che ne impediscano momentaneamente l assegnazione. Confrontando questo dato con la popolazione ricaviamo che in regione si dispone di 13,13 alloggi E.R.P. ogni abitanti, mentre a Piacenza si rileva una media di 10,83 alloggi ogni abitanti. Inoltre se analizziamo la distribuzione territoriale degli alloggi occupati in provincia di Piacenza, osserviamo come nel comune di Piacenza sia concentrato il 75,1% degli alloggi di Edilizia residenziale pubblica: poiché il comune capoluogo rappresenta nel 2002 il 57,3% della popolazione provinciale ne deriva che si dispone di 22,7 alloggi ogni mille abitanti. Gli altri comuni che mostrano una maggiore disponibilità di alloggi in rapporto alla popolazione risultano essere: Fiorenzuola d Arda (10,5 alloggi ogni 1000 abitanti), Castel San Giovanni (9,3 alloggi), Calendasco (7,3), Monticelli d Ongina (6,7), Castelvetro Piacentino (5,7), Coli (5,7), Piozzano (5,7) e Pontenure (5,7). pag. 37

40 Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo Relativamente, invece, al numero degli occupanti, è interessante rilevante che il 47,1% degli alloggi è occupato da una sola persona, mentre gli alloggi occupati da due persone sono il 26,1%: i nuclei con più di 2 componenti sono il 26,8% del totale, con una percentuale che decresce all aumentare del numero degli occupanti. Tabella 20 - Numero di alloggi per numero occupanti Numero occupanti Non TOTALE Oltre 5 occupato Agazzano Alseno Bettola Bobbio Borgonovo Val Tidone Cadeo Calendasco Caorso Carpaneto Piacentino Castell'arquato Castel San Giovanni Castelvetro Piacentino Coli Cortemaggiore Fiorenzuola D'arda Gossolengo Gragnano Trebbiense Lugagnano Val D'arda Monticelli D'ongina Piacenza Piozzano Podenzano Ponte Dell'olio Pontenure Rivergaro Rottofreno San Giorgio Piacentino Sarmato Vigolzone Provincia Regione Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati delle Aziende Casa dell Emilia Romagna Nella Tabella 21 troviamo, per ogni provincia, il numero di assegnatari E.R.P. al 1 settembre 2003 in relazione al numero di famiglie residenti, le relative incidenze, il rapporto tra nuclei familiari assegnatari e totale delle famiglie e il canone medio ERP: i metodi di rilevazione di quest ultima tabella tuttavia non comprendono gli assegnatari entrati ed usciti dal patrimonio tra pag. 38

41 Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo O.R.S.A. il 1 settembre 2003 ed il 31 dicembre Dal confronto coi dati regionali possiamo notare come l incidenza dei nuclei familiari assegnatari in provincia sia del 4,8%, valore decisamente inferiore al peso percentuale del numero delle famiglie residenti sul totale regionale (6,7%), determinando quindi un rapporto tra famiglie assegnatarie di un alloggio E.R.P. sul totale delle famiglie provinciali tra i più bassi a livello regionale: mentre la media regionale si attesta sul 2,6%, il rapporto provinciale con l 1,9% presenta un dato che è superiore soltanto alle province di Rimini e Reggio Emilia. Prendendo in considerazione il canone medio provinciale E.R.P. osserviamo come la provincia di Piacenza presenti uno tra i valori più bassi a livello regionale, superiore solo alla provincia di Ravenna. Tabella 21 Numero di assegnatari ERP, totale famiglie residenti ed incidenze relative, canone medio ERP in regione Anno 2004 Totale Incidenza Famiglie Incidenza Rapporto Canone medio Piacenza , ,7 1,9 102,46 Parma , ,4 2,8 109,78 Reggio Emilia , ,2 1,7 125,00 Modena , ,2 2,1 135,00 Bologna , ,2 3,6 120,00 Ferrara , ,5 3,6 113,05 Ravenna , ,8 2,6 96,00 Forlì Cesena , ,5 2,5 113,00 Rimini , ,5 1,4 120,42 Regione ,6 116,95 Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati delle Aziende Casa dell Emilia Romagna e ISTAT, al 31/12/2004 Nota: in questa tabella non sono considerati gli assegnatari entrati ed usciti dal patrimonio dopo il 1 settembre 2003 Nella Tabella 22, dove gli assegnatari sono suddivisi per fasce di appartenenza previste dalla L.R. 24/2001, osserviamo che l 88,8% di essi appartiene alla fascia di accesso e addirittura il 55,7% degli assegnatari ricade nella cosidetta fascia di protezione. Le due fasce indicano una situazione economica ISEE rispettivamente inferiori ai euro nel primo caso e ai euro nel secondo. Ricordiamo che l indicatore di situazione economica equivalente (ISEE) permette un analisi sia della situazione reddituale che patrimoniale del soggetto richiedente, considerando congiuntamente anche la composizione del nucleo famigliare cui lo stesso soggetto appartiene, sia in termini di numerosità sia di caratteristiche, si tratta di uno strumento rappresentativo del benessere della famiglia, che consente di effettuare confronti diretti anche tra nuclei famigliari diversi per composizione e caratteristiche. È evidente che la risposta E.R.P. ai fabbisogni abitativi si rivolge quasi unicamente ai casi sociali, cioè a quelle situazioni di pag. 39

42 Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo estrema indigenza. Ciò d altronde è anche evidenziato dalle graduatorie delle domende di assegnazione, di cui non disponiamo dei dati, che a detta degli operatori consultati risultano sempre più ampie. Tornando ai dati esposti nella Tabella 22, ricordiamo che l area denominata Permanenza riguarda quegli assegnatari la cui situazione economica ISEE risulta superiore ai euro, la sotto classe denominata Inadempienti riguarda i nuclei che non anno prodotto la documentazione reddituale e che in base a quanto stabilito dalla delibera del Consiglio regionale n. 485/03, sono provvisoriamente collocati nell area della Permanenza. L area denominata Decadenza, infine, riguarda quelle situazioni reddituali che producono la perdita dei diritti di assegnazione (ISEE maggiore di euro). Altro dato davvero significativo, rilevabile dalla tabella, è quello dei canoni medi mensili che nel caso della Fascia di protezione rappresentano una somma simbolica ma per tutte le altrea fasce è interessante operare un confronto con i canoni del libero mercato riportati nelle pagine seguenti. Tabella 22 Tabella di distribuzione del numero di assegnatari ERP per aree di appartenenza e canone medio in provincia Numero assegnatari per fasce Aree al 31/12/2004 Totale Incidenza (%) Canone medio mensile in Accesso Fascia protezione ,7 56,76 Altre fasce accesso ,1 135,14 Permanenza Permanenza adempimenti 211 9,4 230,39 Permanenza inadempimenti 23 1,0 237,62 Decadenza 18 0,8 254,25 Totale assegnatari Canone medio ACER 102,46 Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati dell ACER di Piacenza Nota: in questa tabella non sono considerati gli assegnatari entrati ed usciti dal patrimonio dopo il 1 settembre 2003 pag. 40

43 Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo O.R.S.A. IV. IL COMPARTO DELLE LOCAZIONI E GLI SFRATTI IV.1. I CONTRATTI DI LOCAZIONE Il presente capitolo tratta due temi centrali dell Osservatorio del Sistema Abitativo che, da un lato suscitano un elevato interesse e richiesta di informazioni, dall altro risultano poco presidiati dal punto di vista del monitoraggio e della raccolta di dati. Proprio per tale ragione, il programma di ricerca dell Osservatorio parte dalle statistiche ufficiali dell agenzia delle Entrate (Tabelle 23 e 24) per poi consultare operatori locali, associazioni di proprietari ed inquilini, funzionari e tecnici delle Amministrazioni Locali, associazioni di categoria ed altri soggetti, per integrare le informazioni mancanti e aumentarne il livello di dettaglio, quantomeno in termini qualitativi. Inoltre a queste valutazioni si aggiungono le risultanze scaturite durante la somministrazione di un focus group a testimoni privilegiati del territorio provinciale i cui risultati sono integrati nel testo. La legge 431 del 1998 introduce i contratti si locazione concordati, che, a fronte di alcuni benefici fiscali e la possibilità di stipulare contratti di durata inferiore a quella prevista per i canoni liberi, presentano canoni di valore inferiore alle quotazioni di mercato, precedentemente concordati tra le organizzazioni della proprietà edilizia e quelle dei conduttori, conformemente a quanto previsto dal Decreto Ministeriale del 30 dicembre 2002 del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti (entrato in vigore il 30 aprile 2003). Pertanto nella Provincia di Piacenza tra la fine del 2003 e la prima metà del 2004 si sono siglati gli accordi per la ridefinizione di suddetti canoni. Nella Tabella 23 per le province dell Emilia Romagna, sono riportati il numero totale dei contratti di locazione e di questi quanti di tipo concordato nel corso degli anni 2003 e 2004, la fonte è la Direzione Regionale dell Agenzia delle Entrate la quale precisa che i contratti di locazione, così come qualsiasi altra scrittura privata, possono essere registrati in qualsiasi ufficio dell Ente ovunque ubicato sul territorio nazionale mentre i dati forniti provengono dai soli uffici competenti sul territorio della regione. Relativamente ai soli contratti concordati la direzione regionale segnala alcuni problemi di rappresentatività dovuti principalmente al fatto che al momento della registrazione non viene specificata la natura del contratto. Nel 2004, il numero totale dei contratti in provincia di Piacenza (pari a 7.087) rappresenta il 6,54% dei contratti d affitto dell intera regione (pari a ). Di questi 232 contratti pari all 3,27% è di tipo concordato, valore percentualmente inferiore all 8,93% (9.686 contratti) regionale. pag. 41

44 Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo Nel 2004, rispetto all anno precedente, la totalità dei contratti d affitto in provincia è aumentata del 6,06% (6.682 contratti nel 2003) valore percentuale inferiore al valore regionale, dove l aumento è risultato pari al 12,8% ( contratti nel 2003). La percentuale di contratti concordati per Piacenza è tra le più basse a livello regionale e decisamente inferiore a quanto riportato dalle dichiarazioni delle associazioni di inquilini e proprietari (come riferito nel capitolo IV.2): occorre tuttavia precisare che questo dato potrebbe essere probabilmente sottostimato, come sopra citato, sia perché è possibile registrare il contratto in una provincia differente da quella cui il contratto di locazione si riferisce, sia perché al momento della registrazione può avvenire che non sia segnalato il tipo di contratto stipulato. Tabella 24 Contratti di affitto, concordati e loro incidenza sul totale. Anni Contratti di affitto Contratti concordati Incidenza % concordati Contratti di affitto Contratti concordati Incidenza % concordati Piacenza , ,27 Parma , ,68 Reggio Emilia , ,67 Modena , ,86 Bologna , ,61 Ferrara , ,91 Ravenna , ,81 Forlì - Cesena , ,96 Rimini , ,09 Regione , ,93 Fonte dati: Direzione Regionale dell Agenzia delle Entrate dell Emilia Romagna Tabella 25 Contratti concordati (L. 431/98) per provincia serie storica Piacenza Parma Reggio Emilia Modena Bologna Ferrara Ravenna Forlì - Cesena Rimini Regione Variazione % annua - 205,00-2,30-25,40 139,70 Fonte dati: Direzione Regionale dell Agenzia delle Entrate dell Emilia Romagna pag. 42

45 Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo O.R.S.A. Nella Tabella 26, viene presentata la serie storica del numero dei contratti di locazione concordati registrati in Emilia Romagna tra il 2000 ed il 2004: nell ultimo anno disponibile, questi ammontano a 9.686, di cui 232 in Provincia di Piacenza con un aumento rispetto all anno precedente del 26,09%. Tale crescita è probabilmente influenzata dalla recente ridefinizione del valore del canone di locazione: infatti dopo un consistente incremento di questa tipologia di contratto nel 2001, si assiste ad un costante calo dovuto presumibilmente all accentuato differenziale tra valori dei canoni concordati e valori di mercato. IV.2. INDAGINE CON LE RAPPRESENTANZE DI PROPRIETARI ED INQUILINI IV.2.1. Andamento generale del mercato delle locazioni In questa sezione del testo vengono proposti i risultati dell indagine sul mercato delle locazioni svolta con la collaborazione delle rappresentanze di proprietari ed inquilini (indagine svolta nel 2005 su andamenti del 2004). L indagine si articola su due livelli territoriali, i comuni capoluogo e altri quattro comuni di minori dimensioni per ogni provincia selezionati, in accordo con il Comitato di Gestione dell Osservatorio, per rappresentatività dei fenomeni in atto nei rispettivi territori: nella Provincia di Piacenza i comuni selezionati sono quelli di Fiorenzuola d Arda, Castel San Giovanni, Gossolengo, Rottofreno. Gli stessi risultati, poi, sono integrati dalle considerazioni scaturite nell ambito dei focus group provinciali che hanno visto il coinvolgimento di un più ampio numero di soggetti comunque legati al settore, quali le associazioni dei costruttori, le cooperative di abitazione, le associazioni degli intermediatori immobiliari, le A.C.E.R., gli ordini professionali, ed altri ancora tra cui funzionari di enti ed aziende pubbliche. Il primo tema dell indagine (Grafico 10) riguarda l andamento del mercato delle locazioni in relazione alle forme contrattuali introdotte dalla legge 431 del Secondo le dichiarazioni dei rappresentanti dei proprietari e degli inquilini contattati nel 2005 in provincia di Piacenza, la ripartizione del numero dei contratti di locazione per le diverse tipologie corrisponde, percentualmente, a quanto rappresentato nel grafico sottostante: i contratti liberi ammonterebbero al 59,0% del totale, i contratti concordati al 35,3%, mentre la quota restante sarebbe costituita da altre forme di contratto. Tuttavia è opportuno rilevare che l opinione degli operatori è piuttosto divergente rispetto a questi dati, in conseguenza del differente universo di riferimento: occorre, infatti considerare che a seguito della legge 431/98 viene a mancare pag. 43

46 Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo l obbligo dell assistenza delle associazioni di proprietari ed inquilini nella stipula dei contratti di locazione, con la conseguenza che queste hanno visto ridursi drasticamente la dimensione del campione di riferimento. Si può inoltre ipotizzare che a seguito del suddetto intervento normativo coloro che vi si rivolgono sono in prevalenza soggetti che intendono avvalersi della consulenza delle associazioni per redigere controversie in fase di stipula o, più frequentemente per usufruire delle nuove forme contrattuali. In altre parole il numero di contratti concordati visti dalle associazioni risulta maggiore proprio a causa dell attività condotta dalle associazioni stesse. Grafico 10 - Stima della ripartizione percentuale dei contratti in essere anno ,7% 35,3% 59,0% contratto libero contratto concordato altre forme Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati forniti dalle Associazioni di proprietari ed inquilini operanti sul territorio regionale Nelle Tabelle 25 e 26 vengono invece riportate le dichiarazioni degli intervistati che consistono in una valutazione sull andamento congiunturale rispetto al periodo precedente: sono restituiti i saldi delle dichiarazioni di aumento, stabilità e diminuzione fornite dagli operatori in riferimento alle diverse forme contrattuali ed alle due differenti ripartizioni territoriali. I saldi sono determinati dalla differenza tra le dichiarazioni di aumento e quelle di diminuzione. Relativamente al comune capoluogo, in riferimento alla totalità dei contratti, il saldo della totalità delle dichiarazioni è positivo, pari al 33,3%, per i contratti liberi si rileva un saldo superiore, pari a 66,7%, mentre i contratti concordati presentano una situazione di sostanziale stabilità e le altre forme di contratto presentano un saldo negativo del 33,3%. Per i comuni di minori dimensioni la ripartizione delle dichiarazioni fornite dagli operatori è rappresentata nella Tabella 26 in cui si osserva una dinamica differente: per la totalità dei pag. 44

47 Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo O.R.S.A. contratti, si rileva un saldo negativo, denotato tuttavia da una maggioranza di intervistati propensi per un andamento stabile, i contratti a canone libero mostrano invece un saldo positivo (pur con un 66,7% di intervistati che si esprime per un andamento stabile). Per quanto concerne i contratti di tipo concordato le dichiarazioni degli operatori propendono in maggior parte per la stabilità (66,7%), ma con un saldo negativo del 16,7%, le altre forme contrattuali mostrano un calo del 33,3%. Va tuttavia ricordato che la rilevazione si fonda sulle dichiarazioni di aumento, stabilità e diminuzione del numero dei contratti fornite dai testimoni privilegiati (rappresentanti delle organizzazioni sindacali di proprietari ed inquilini) e non provenienti da operatori di mercato in senso stretto. Tabella 25 Saldo delle dichiarazioni sull andamento dei contratti di locazione nel comune capoluogo - anno 2004 su 2003 Contratto Libero Contratto Concordato Altre forme di contratto Totalità dei contratti Diminuzione 0,0% 0,0% 33,3% 0,0% Stabilità 33,3% 100,0% 66,7% 66,7% Aumento 66,7% 0,0% 0,0% 33,3% Non Esiste 0,0% Totale 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% Saldo 66,7% 0,0% -33.3% 33,3% Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati forniti dalle Associazioni di proprietari ed inquilini operanti sul territorio regionale Tabella 26 - Saldo delle dichiarazioni sull andamento dei contratti di locazione nei comuni minori - anno 2004 su 2003 Contratto Libero Contratto Concordato Altre forme di contratto Totalità dei contratti Diminuzione 0,0% 25,0% 33,3% 33,3% Stabilità 66,7% 66,7% 66,7% 58,3% Aumento 33,3% 8,3% 0,0% 8,3% Non Esiste 0,0% Totale 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% Saldo 33,3% -16,7% -33,3% -25,0% Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati forniti dalle Associazioni di proprietari ed inquilini operanti sul territorio regionale pag. 45

48 Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo IV.2.2 Domanda e offerta di alloggi Il secondo tema affrontato nell indagine sul mercato delle locazioni riguarda la disponibilità e la richiesta di alloggi per la locazione in ordine a quattro fasce dimensionali: fino a 45 mq, tra 45 e 60 mq, tra 60 e 80 mq, oltre 80 mq. I Grafici 11 e 12 rappresentano la disponibilità di offerta e domanda relativamente al solo comune capoluogo mentre i Grafici 13 e 14 sono riferiti all insieme dei comuni di minori dimensioni inseriti nel campione (Fiorenzuola d Arda, Castel San Giovanni, Gossolengo e Rottofreno). Nel comune capoluogo la domanda si concentra prevalentemente sulle fasce dimensionali comprese tra 45 a 60 mq e tra i 60 e gli 80 mq (33%), mentre l offerta sembra essere inferiore al necessario in queste due fasce e sopradimensionata nelle restanti (Tabella 27). Questo squilibrio del rapporto tra domanda ed offerta è probabilmente il risultato di recenti trasformazioni socioeconomiche provinciali: come emerso anche in sede di Focus Group, infatti Piacenza, pur conoscendo una tensione abitativa ed un livello dei canoni e dei prezzi inferiori a diverse province limitrofe ed alla maggior parte delle province dell Emilia Romagna (infatti presenta una domanda percentualmente meno elevata per gli alloggi di metratura inferiore), conosce in questi ultimi anni una trasformazione dei fabbisogni e dei canoni locativi. A spingere verso la ricerca di alloggi di metratura inferiore vi è senza dubbio il crescente aumento dei canoni di locazione, ma anche la trasformazione dei fabbisogni: precisamente si assiste, ad una diminuzione del numero medio dei componenti dei nuclei familiari (come mostrato precedentemente nel par II.4) ed all ingresso nel mercato delle locazioni di una quota sempre più rilevanti di studenti ed immigrati. Da non sottovalutare inoltre è l evoluzione del mercato del lavoro che, sia per la crescente flessibilizzazione contrattuale che per la congiuntura stagnante dell economia, porta ad una riduzione delle aspettative e conseguentemente alla ricerca di canoni di locazione inferiori. Per quanto riguarda i restanti comuni oggetto del campione emerge una tendenza del tutto simile, pur denotata da una domanda maggiormente concentrata sugli alloggi da 45 a 60 mq (37,5%), a fronte di un offerta che si distribuisce in modo quasi uniforme nelle varie fasce dimensionali. pag. 46

49 Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo O.R.S.A. Tabella 27 - Confronto della composizione percentuale di domanda ed offerta di alloggi in rapporto alla dimensione degli alloggi anno2004 fino a 45 mq da 45 a 60 mq da 60 a 80 mq oltre 80 mq Domanda Offerta Domanda Offerta Domanda Offerta Domanda Offerta Comune capoluogo 12,5% 21,5% 33,0% 26,0% 33,0% 23,0% 21,5% 29,5% Comuni minori 17,0% 26,5% 37,5% 24,6% 27,0% 25,4% 18,5% 23,5% Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati forniti dalle Associazioni di proprietari ed inquilini operanti sul territorio regionale Grafico 11 Ripartizione della domanda di alloggi in rapporto alla dimensione nel comune capoluogo anno ,5% 12,5% 33,0% 33,0% fino a 45 mq da 45 a 60 mq da 60 a 80 mq oltre 80 mq Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati forniti dalle Associazioni di proprietari ed inquilini operanti sul territorio regionale Grafico 12 Ripartizione dell offerta di alloggi in rapporto alla dimensione nel comune capoluogo anno ,5% 21,5% 23,0% 26,0% fino a 45 mq da 45 a 60 mq da 60 a 80 mq oltre 80 mq Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati forniti dalle Associazioni di proprietari ed inquilini operanti sul territorio regionale pag. 47

50 Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo Grafico 13 Ripartizione della domanda di alloggi in rapporto alla dimensione nei comuni minori anno ,5% 17,0% 27,0% 37,5% fino a 45 mq da 45 a 60 mq da 60 a 80 mq oltre 80 mq Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati forniti dalle Associazioni di proprietari ed inquilini operanti sul territorio regionale Grafico 14 Ripartizione dell offerta di alloggi in rapporto alla dimensione nei comuni minori anno ,5% 26,5% 25,4% 24,6% fino a 45 mq da 45 a 60 mq da 60 a 80 mq oltre 80 mq Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati forniti dalle Associazioni di proprietari ed inquilini operanti sul territorio regionale IV.2.3. Valori dei canoni liberi L indagine del comparto delle locazioni non può esimersi dal prendere in considerazione il valore dei canoni di locazione: per tale scopo si è deciso di utilizzare dei valori medi che, se da un lato non risultano utili come riferimento per la locazione degli immobili ma allo stesso tempo possono essere efficacemente utilizzati come indicatori degli andamenti del mercato. Ci preme pag. 48

51 Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo O.R.S.A. sottolineare ancora una volta che le cifre riportate nel testo non possono essere assunte come valori di riferimento nella stipula dei contratti di locazione, poiché l indagine campionaria è progettata allo scopo di individuare fenomeni e tendenze del mercato e deriva da indicazioni soggettive di testimoni privilegiati spontaneamente partecipanti alla rilevazione. Nella Tabella 28 sono indicate le medie dei canoni liberi dichiarati dagli operatori, i cui valori sono articolati per classi dimensionali di alloggi, per zone di città e distinti tra canoni minimi e massimi. In riferimento ai comuni di minori dimensioni (Tabella 29) i canoni medi sono stati articolati solo per classi dimensionali di alloggi. Confrontando i valori medi dei canoni del comune capoluogo con l analogo valore medio per i comuni minori emerge che questi ultimi costituiscono all incirca il 60%-65% del valore del capoluogo a seconda della fascia dimensionale considerata. I testimoni privilegiati in sede di Focus Group hanno dichiarato che a Piacenza attualmente i prezzi dei canoni sono più elevati, stimando anche un aumento del 20%. Tabella 28 - Valori medi dei canoni liberi per fasce dimensionali degli alloggi e ubicazione nel comune capoluogo (Euro/mese) Zona di pregio Centro/ Semicentro Periferia/Frazioni Minimo Massimo Minimo Massimo Minimo Massimo Valori medi fino a 45 mq da 45 a 60 mq da 60 a 80 mq oltre 80 mq Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati forniti dalle Associazioni di proprietari ed inquilini operanti sul territorio regionale Tabella 29 - Valori medi dei canoni liberi per fasce dimensionali degli alloggi e ubicazione nei comuni minori (Euro/mese) Minimo Massimo Valori medi fino a 45 mq ,5 da 45 a 60 mq da 60 a 80 mq oltre 80 mq Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati forniti dalle Associazioni di proprietari ed inquilini operanti sul territorio regionale pag. 49

52 Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo IV.3. ALIQUOTE DELL IMPOSTA COMUNALE SUGLI IMMOBILI In questo paragrafo viene presentata un analisi comparativa sulle aliquote dell Imposta Comunale sugli Immobili, adottate dalle Amministrazioni Comunali della provincia di Piacenza. Nella Tabella 30 sono riportati i valori dell aliquota ordinaria, dell aliquota per abitazione principale e le detrazioni per l abitazione principale, per gli anni 2004 e Ricordiamo che con Delibera CIPE 13 novembre 2003, n.87 Aggiornamento Comuni ad alta tensione abitativa, il CIPE ha redatto il nuovo elenco dei comuni ad alta tensione abitativa conformemente a quanto definito nella Legge 431/1998, per i comuni della provincia è indicata l appartenenza al nuovo elenco. L aliquota media (non ponderata) nel 2005 in Provincia di Piacenza è del 5,94 per quella ordinaria, del 5,03 per quella principale, con una detrazione media per l abitazione principale pari a circa 104. Confrontando questi valori con quelli dell anno precedente emerge un aumento della tassazione sulla casa: l aliquota media (non ponderata) è del 5,78 per quella ordinaria, del 4,98 per quella principale, mentre la detrazione media rimane pressoché invariata. Nel 2005 l aliquota ordinaria più elevata è del 7 adottata da 6 dei 48 comuni della provincia, quella inferiore del 4,5 adottata dal comune di San Pietro in Cerro. Per quanto riguarda l aliquota per l abitazione principale la più elevata è del 6,5 adottata dal comune di Vernasca quella inferiore è del 4 adottata da 4 comuni, mentre la detrazione per abitazione principale più elevata è di 113,62 a Fiorenzuola d Arda, a fronte di 103,29 per quella inferiore vigente in 32 comuni. Occorre inoltre considerare che diversi comuni adottano aliquote ICI specifiche per determinate situazioni, cercando con tassazioni mirate di incentivare o disincentivare alcune modalità di utilizzo del patrimonio abitativo. Nella Tabella 31 viene riportata l analisi comparativa delle aliquote ridotte per contratti concordati e maggiorate per alloggi sfitti adottate dalle Amministrazioni Comunali nei comuni della provincia che compongono il campione dell Osservatorio. In base a quanto sancito nell art.2 della Legge 431/1998 per favorire l applicazione dei canoni concordati i comuni possono deliberare aliquote dell imposta comunale sugli immobili (I.C.I.) più favorevoli per i proprietari che concedono in locazione a titolo di abitazione principale immobili alle condizioni definite dagli accordi territoriali. Limitando l esame ai soli comuni campione possiamo osservare che Piacenza e Fiorenzuola d Arda pag. 50

53 Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo O.R.S.A. prevedano una aliquota ICI agevolata per le unità abitative destinate alla locazione concordata, inoltre nel comune di Piacenza è applicata una maggiorazione dell aliquota per gli alloggi sfitti. Tabella 30 Aliquote dell Imposta Comunale sugli Immobili per Comune anno 2004 e 2005 Comune Comune ad alta tensione abitativa Aliquota ordinaria Anno 2004 Anno 2005 Aliquota abitazione principale Detrazione per abitazione principale Aliquota ordinaria Aliquota abitazione principale Detrazione per abitazione principale SI' NO ( ) ( ) (Euro) ( ) ( ) (Euro) Agazzano X 6,50 5,00 103,29 6,75 5,50 103,29 Alseno X 5,80 4,40 103,29 5,80 4,40 103,29 Besenzone X 4,75 4,75 103,29 4,75 4,75 103,29 Bettola X 6,50 6,00 103,29 6,50 6,00 103,29 Bobbio X 5,50 4,60 103,29 6,50 5,50 103,29 Borgonovo Val Tidone X 6,30 4,90 103,30 6,30 4,90 103,30 Cadeo X 6,25 4,00 103,29 6,25 4,00 103,29 Calendasco X 4,00 4,00 103,29 5,00 4,50 103,29 Caminata X 5,00 5,00 103,29 5,00 5,00 103,29 Caorso X 6,00 5,20 103,29 6,00 5,20 103,29 Carpaneto Piacentino X 5,50 4,75 103,30 5,50 4,75 103,30 Castell'Arquato X 6,00 5,00 103,29 6,00 5,00 103,29 Castel San Giovanni X 6,75 5,00 104,00 6,75 5,00 104,00 Castelvetro Piacentino X 5,50 5,00 103,29 5,50 5,00 103,29 Cerignale X 6,00 5,50 103,29 7,00 5,50 103,29 Coli X 6,00 6,00 103,29 6,00 6,00 103,29 Corte Brugnatella X 5,50 5,50 103,29 5,50 5,50 103,29 Cortemaggiore X 5,00 4,50 108,00 5,00 4,50 108,00 Farini X 5,00 5,00 103,29 5,00 5,00 103,29 Ferriere X 5,50 5,00 103,29 5,50 5,00 103,29 Fiorenzuola d'arda X 7,00 4,70 113,62 7,00 4,70 113,62 Gazzola X 6,50 4,70 103,29 6,50 4,70 103,29 Gossolengo X 6,20 5,50 103,30 6,80 5,50 103,30 Gragnano Trebbiense X 6,00 5,00 113,62 6,50 5,00 113,62 Gropparello X 6,60 4,00 103,29 6,60 4,00 103,29 Lugagnano Val d'arda X 6,50 5,50 125,00 6,50 5,50 125,00 Monticelli d'ongina X 5,40 4,70 103,29 5,40 4,70 103,29 Morfasso X 6,00 5,50 103,29 7,00 5,50 103,29 Nibbiano X 6,50 4,80 103,29 6,50 4,80 103,29 Ottone X 5,00 5,00 103,29 5,00 5,00 103,29 Pecorara X 6,00 5,00 103,29 6,00 4,00 103,29 Piacenza X 6,50 4,95 103,30 7,00 4,80 103,30 Pianello Val Tidone X 6,50 5,20 103,29 6,50 5,20 103,29 Piozzano X 6,50 5,50 103,30 6,50 5,50 103,30 Podenzano X 6,00 4,00 103,30 6,00 4,00 103,30 Ponte dell'olio X 6,50 5,80 103,29 7,00 5,80 103,29 Pontenure X 5,60 5,60 103,29 5,60 5,60 103,29 Rivergaro X 4,70 4,70 104,00 4,70 4,70 104,00 Rottofreno X 7,00 5,00 103,30 7,00 5,00 103,30 San Giorgio Piacentino X 5,00 4,50 103,29 5,00 4,50 103,29 San Pietro in Cerro X 4,50 4,50 103,29 4,50 4,50 103,29 Sarmato X 5,20 5,20 103,29 5,50 5,50 103,29 Travo X 5,00 5,00 103,29 5,00 5,00 103,29 Vernasca X 5,50 5,50 103,29 6,50 6,50 103,29 Vigolzone X 5,00 5,00 103,29 5,00 5,00 103,30 Villanova sull'arda X 5,00 4,50 105,00 5,00 4,50 105,00 Zerba X 5,00 5,00 103,29 5,00 5,00 103,29 Ziano Piacentino X 7,00 6,00 103,30 7,00 6,00 103,30 Fonte dati: Consorzio ANCI - CNC Note alla tabella precedente: (1) detrazione d imposta dovuta per l abitazione principale, come previsto dall art.3, comma 55/2, della L. 662/96, è elevata per categorie particolari (definite singolarmente nelle delibere comunali, a titolo indicativo tali categorie sono: pensionati di età superiore a 65 anni con solo reddito da pensione; famiglie di 6 o più persone; portatori di handicap;ecc.) pag. 51

54 Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo Tabella 31 Aliquote ridotte per contratti concordati e maggiorate per alloggi sfitti nei comuni campione anno Comune Aliquota ridotta per locazioni con contratto concordato (1) ( ) Aliquota maggiorata per immobili sfitti (2) ( ) Piacenza 4,35 9,00 Fiorenzuola D Arda 5,20 - Castel San Giovanni - - Fonte dati: Consorzio ANCI - CNC Note alla tabella precedente: (1) aliquota ICI da applicare ad unità immobiliari in locazione a titolo di abitazione principale con contratto stipulato ai sensi dei c.3-4 art.2 Legge 431/98; (2) aliquota ICI da applicare a tutte le unità immobiliari non locate; (3) aliquota ICI da applicare alle unità immobiliari non locate, per le quali non risultano essere stati registrati contratti di locazione da almeno 2 anni. Altri comuni hanno adottato particolari misure in merito all aliquota dell imposta Comunale sugli immobili, in questa tabella sono stati considerati i soli comuni campione dell osservatorio pag. 52

55 Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo O.R.S.A. IV.4. GLI SFRATTI Il presente paragrafo propone alcune considerazioni in merito all andamento delle procedure di rilascio degli immobili ad uso abitativo. Gli sfratti, infatti, rappresentano da un lato una misura della tensione abitativa espressa dai cittadini (le richieste di sfratto presentate all Autorità giudiziaria) e dall altro una quota del reale fabbisogno di abitazioni (gli sfratti eseguiti). I dati presentati nella Tabella 32 provengono dalle rilevazioni statistiche ufficiali del Ministero dell Interno e contengono la serie storica a partire dal 1983 fino al 2004, ultimo anno disponibile, per i provvedimenti esecutivi di rilascio di immobili ad uso abitativo emessi dall Autorità Giudiziaria, per le richieste di esecuzione presentate all Ufficiale Giudiziario e per gli sfratti eseguiti con l intervento dell Ufficiale Giudiziario. E doveroso precisare che le tre serie rappresentate non sono confrontabili tra loro, infatti i provvedimenti emessi, le richieste di esecuzione e gli sfratti eseguiti coincidono con tre fasi del provvedimento di rilascio degli immobili che non risultano necessariamente conseguenti nel tempo e né, tanto meno, procedono con la medesima velocità. All emissione del provvedimento può non seguire una richiesta di rilascio così come a quest ultima può non succedere un esecuzione. Le esecuzioni poi vengono eseguite dall Ufficiale Giudiziario in autonomia e pertanto può verificarsi che in un dato anno il numero delle esecuzioni sia superiore al numero delle richieste. Passando ad esaminare la serie storica dei provvedimenti vediamo che il loro numero complessivo è generalmente costante e compreso tra le 150 e le 250 unità, mentre ciò che varia nel tempo è la causa del provvedimento: se i provvedimenti per necessità del locatore rappresentano sempre una percentuale minima o nulla del totale, quelli per finita locazione risultano in calo, soprattutto per quanto concerne gli ultimi anni della serie, mentre i provvedimenti per morosità crescono sensibilmente e negli ultimi anni rappresentano quasi l unica causa di emissione degli sfratti. Le richieste di esecuzione, invece, mostrano un andamento altalenante ma comunque in crescita coi valori massimi negli ultimi 2 anni, in cui assistiamo a variazioni percentuali dell 87,80% e del 4,55% nell ultimo anno. Gli sfratti eseguiti, pur avendo mantenuto un andamento altalenante nel corso della serie evidenziano anch essi, negli ultimi 2 anni, una crescita rilevante che porta a raggiungere i valori più elevati della serie. I dati appena esposti evidenziano un aumento della tensione abitativa nel territorio provinciale: anche in sede di Focus Group è emersa l opinione, sostanzialmente condivisa da tutti gli pag. 53

56 Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo operatori, di aumento degli sfratti e del fabbisogno abitativo, sia per l ingresso di nuove fasce deboli nel territorio provinciale dovute all immigrazione, sia per le mutate condizioni del mercato del lavoro che per un sostanziale aumento del costo reale dei canoni locativi rispetto alle retribuzioni medie, portando anche fasce precedentemente benestanti in una situazione di maggiore criticità abitativa (pensionati, giovani coppie, lavoratori precari ecc.). Tabella 32 - Andamento delle procedure di sfratto in Provincia di Piacenza Provvedimenti di sfratto emessi Richieste di esecuzione Sfratti eseguiti Anni Necessità Finita Morosità locatore locazione altra causa Totale Variaz.% Totale Variaz.% Totale Variaz.% , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,68 Fonte dati: Ministero dell Interno Nella Tabella 33 vengono invece presentati i dati relativi agli sfratti nell intero territorio Regionale compresi tra gli anni 1983 e Come si può osservare anche attraverso il Grafico 15 a fronte di un andamento altalenante del numero complessivo degli sfratti, che raggiunge il suo punto minimo nel 1999 per poi mostrare un andamento crescente, ciò che mostra una tendenza consolidata è la variazione della causa del provvedimento: anche a livello regionale i provvedimenti per necessità del locatore sono una percentuale minima del totale, i pag. 54

57 Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo O.R.S.A. provvedimenti per finita locazione risultano in costante riduzione, soprattutto per quanto concerne gli ultimi anni della serie, mentre i provvedimenti per morosità crescono sensibilmente e negli ultimi anni rappresentano la prevalente causa di emissione degli stessi. Le richieste di esecuzione non mostrano alcuna variazione significativa all interno della serie (fatta eccezione per un picco tra il 1990 ed il 1994), sono in aumento pressoché costante gli sfratti eseguiti che mostrano i valori massimi negli ultimi tre anni della serie. Tabella 33 - Andamento delle procedure di sfratto in Emilia Romagna Provvedimenti di sfratto emessi Richieste di esecuzione Sfratti eseguiti Anni Necessità Finita Morosità locatore locazione altra causa Totale Variaz.% Totale Variaz.% Totale Variaz.% , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,76 Fonte dati: Ministero dell Interno pag. 55

58 Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo Grafico 15 - Andamento delle procedure di sfratto in Emilia - Romagna Anni Necessità locatore Finita locazione Morosità Totale Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati del Ministero dell Interno pag. 56

59 Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo O.R.S.A. V. ATTIVITÀ EDILIZIA ED URBANISTICA V.1. DENUNCE DI INIZIO ATTIVITÀ E PERMESSI DI COSTRUIRE Obiettivo specifico di questo canale di ricerca è quello di raccogliere dati su dimensione e caratteristiche dell attività edilizia abitativa nuova e di rinnovo, espressa in regione. I ricercatori avvalendosi della collaborazione delle Amministrazioni Comunali hanno raccolto informazioni sui titoli abilitativi rilasciati dalle amministrazioni comunali del comune capoluogo e dei comuni assunti come campione da parte dell Osservatorio. Di seguito si riportano i dati di dettaglio relativi ai permessi di costruire ed alle denuncie di attività rilasciati dai comuni di Piacenza, Castel San Giovanni e Fiorenzuola d Arda, da cui si estrapolano gli interventi di tipo residenziale ed il numero di alloggi ad esso afferenti. Tabella 34 Tabella riassuntiva dei PdC e delle DIA nei comuni campione Anno 2004 Comuni Permessi di Costruire Permessi di Costruire a destinazione residenziale Alloggi Dichiarazioni Inizio Attività Dichiarazioni Inizio Attività a destinazione residenziale Piacenza np np np np np Castel San Giovanni Fiorenzuola d'arda np Fonte: elaborazione NuovaQuasco su dati delle Amministrazioni Comunali Tabella 35 Tabella riassuntiva dei PdC e delle DIA nei comuni campione 1 semestre 2005 Comuni Permessi di Costruire Permessi di Costruire a destinazione residenziale Alloggi Dichiarazioni Inizio Attività Dichiarazioni Inizio Attività a destinazione residenziale Piacenza np np np np np Castel San Giovanni Fiorenzuola d'arda np Fonte: elaborazione NuovaQuasco su dati delle Amministrazioni Comunali Pur nella sinteticità del dato possiamo rilevare come il comune di Castel San Giovanni sia interessato nel I semestre 2005 da un netto calo dell attività edilizia: il numero di permessi di costruire rilasciati nel primo semestre evidenzia una diminuzione del numero totale di tale titolo abilitativo che in prospettiva sarà concesso nell intero anno, infatti la stima sull intero anno a partire dal dato del singolo semestre si attesta su 38,78% per il totale dei permessi di costruire e su 36,17% per quelli a destinazione residenziale, evidenziando tuttavia un lieve aumento (2,7%) pag. 57

60 Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo del numero degli alloggi. Analogamente si rivela una sostanziale stabilità delle denunce di attività e un rilevante aumento degli alloggi afferenti (42,57%). Nel comune di Fiorenzuola d Arda in prospettiva, invece, possiamo dedurre un lieve aumento dei permessi di costruire del 2,7% sul totale e del 12,0% per quelli a destinazione residenziale, mentre si assiste ad un deciso calo delle denuncie di attività (-45,57%). pag. 58

61 Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo O.R.S.A. V.2. LE POLITICHE ABITATIVE Nei paragrafi seguenti proponiamo una breve rassegna delle principali azioni intraprese in Provincia di Piacenza in riferimento a politiche abitative ed al fabbisogno abitativo: laddove è stato possibile abbiamo cercato di quantificare in modo puntuale il numero di alloggi previsti o di nuclei familiari beneficiari di ogni determinata misura. V abitazioni in affitto La Legge 8 febbraio 2001, n. 21 Misure per ridurre il disagio abitativo ed interventi per aumentare l offerta di alloggi in locazione, predispone a livello nazionale l elaborazione di un: Programma sperimentale di edilizia residenziale. Il programma, i cui interventi sono preferibilmente localizzati nei Comuni ad alta tensione abitativa e nelle aree soggette a recupero urbano, è finalizzato ad incrementare l offerta di alloggi da destinare permanentemente alla locazione a canone convenzionato o da assegnare alle condizioni determinate in base alle leggi regionali in materia di edilizia residenziale pubblica, prioritariamente per rispondere alle esigenze abitative di categorie sociali deboli e di nuclei familiari soggetti a provvedimenti esecutivi di sfratto. Per tale programma è autorizzato un limite di impegno quindicennale di 70 miliardi di Lire a decorrere dall anno 2000 e di 11 miliardi di Lire a decorrere dall anno Successivamente il Decreto Ministeriale del 27 dicembre 2001, n Programma sperimentale di edilizia residenziale denominato: abitazioni in affitto, fissa i parametri e le condizioni generali del programma, da attuare con risorse attivate da Comuni, IACP comunque denominati, Imprese e Cooperative edilizie d abitazione e rispettivi consorzi, con il concorso finanziario dello Stato, al fine di realizzare alloggi da concedere in locazione a canone convenzionato per periodi stabiliti dalla regione ed in ogni modo non inferiori a 8 anni. Viene inoltre definito che non meno del 55% delle risorse è finalizzato alla locazione permanente e non più del 15% alla locazione per un periodo non inferiore a 8 anni. La Regione Emilia Romagna con D.C.R. del 6 marzo 2003, n. 463 Legge 21/2001 e L.R. 24/2001: programma regionale di interventi pubblici per le politiche abitative. Primo provvedimento, premettendo che non era ancora nota la disponibilità delle risorse statali, stabilisce un cofinanziamento regionale pari a ,00 Euro e demanda a successivi provvedimenti della Giunta Regionale, dopo il parere della competente commissione consiliare, l adozione del Piano Operativo del Programma. pag. 59

62 Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo Con D.G.R. del 26 maggio 2003, n. 925 Legge 21/01 e DM 27 dicembre 2001, n Approvazione del bando per la selezione delle proposte di intervento da inserire nel piano operativo regionale del programma sperimentale di edilizia residenziale denominato abitazioni in affitto la Regione approva il bando per le proposte di intervento finalizzate ad incrementare l offerta di alloggi di edilizia agevolata convenzionata da concedere in locazione. I tipi di finanziamento previsti nel bando sono: Locazione permanente: contributo massimo concedibile pari al 50% del costo parametrico dell intervento. Locazione a termine per un periodo minimo di 10 anni: contributo massimo concedibile pari al 30% del costo parametrico dell intervento, finalizzato ad una riduzione minima del 20% del canone rispetto al valore medio definito dal regime concordato. In seguito, a livello nazionale, il Decreto Ministeriale del 29 dicembre 2003, n Ripartizione fondi per abitazioni in affitto, ripartisce tra le regioni la quota totale stanziata. Il riparto del finanziamento per l Emilia Romagna è pari a ,48 Euro. A tale riguardo la Giunta Regionale ha deliberato la graduatoria delle proposte ammissibili (D.G.R. 1970/2003), successivamente integralmente sostituito con D.G.R. 1534/2004. La D.G.R. dell 11 ottobre 2004, n Rimodulazione programma sperimentale di edilizia residenziale pubblica denominato abitazioni in affitto e localizzazione dei finanziamenti. Approvazione procedure, destina 73 milioni di Euro, di cui 61 milioni provengono dal bilancio regionale e 12 dallo Stato, per la costruzione di nuove abitazioni, in totale alloggi in affitto a canone concordato di cui destinati alla locazione permanente e 401 a quella a termine per un periodo di anni. Gli interventi sono suddivisi in tre distinte tabelle: locazione permanente soggetti proponenti pubblici e assimilati locazione permanente soggetti proponenti privati locazione a termine soggetti proponenti privati Da esse si desume che del totale di alloggi, 997 verranno realizzati da soggetti pubblici e 807 da soggetti privati. Per alcune proposte giudicate ammissibili è stato ridotto il numero di alloggi finanziabili, stabilendo che eventuali revoche, rinunce od economie di programma derivanti dall attuazione degli interventi finanziati con tale provvedimento, saranno impegnate tramite scorrimento della graduatoria delle proposte giudicate ammissibili (Allegato A D.G.R. 1534/04) che viene pag. 60

63 Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo O.R.S.A. mantenuta valida fino al 31 dicembre Stabilisce, inoltre, che gli interventi localizzati nel I stralcio devono pervenire all inizio dei lavori entro l 8 dicembre 2005 (13 mesi dalla data di pubblicazione della presente delibera che è avvenuta sul B.U. n 151 dell 8 novembre 2004). Con D.G.R. del 31 gennaio 2005, n. 142 Programma sperimentale di edilizia residenziale pubblica denominato abitazioni in affitto. Attivazione del secondo stralcio, si avvia il secondo stralcio le cui risorse necessarie ammontano a ,94 Euro. Anche in questa delibera è stabilito che eventuali revoche, rinunce od economie di programma derivanti dall attuazione degli interventi finanziati con tale provvedimento, saranno impegnate tramite scorrimento della graduatoria delle proposte giudicate ammissibili (Allegato A D.G.R. 1534/04) che viene mantenuta valida fino al 31 dicembre La delibera stabilisce, inoltre, che gli interventi localizzati nel II stralcio devono pervenire all inizio dei lavori entro il 16 marzo 2006 (13 mesi dalla data di pubblicazione della presente delibera che è avvenuta sul B.U. n 25 del 16 febbraio 2005). In base al progetto gli alloggi in Provincia di Piacenza saranno 219, suddivisi come riportato nelle tabelle seguenti: Tabella 36 - Locazione permanente Soggetti proponenti pubblici e assimilati N. PROV. COMUNE Soggetto proponente Area o immobile All. N. Contributo ammissibile ( ) Punti 1 PC PIACENZA Ospizi Civili di Piacenza Via G. Landi, 4/ , PC PIACENZA Opera Pia Collegio maschile Morigi Palazzo Scotti , PC PONTENURE Comune PEEP Via Berviglieri - Via Pertini ,00 41 TOTALE REGIONALE I STRALCIO ,56 36 PC PIACENZA Xenia coop. soc. a r.l. Strada Franesiana ,20 40 TOTALE REGIONALE II STRALCIO ,70 Totale regionale ,26 Tabella 37 - Locazione permanente Soggetti proponenti privati N. PROV. COMUNE Soggetto proponente Area o immobile All. N. Contributo ammissibile ( ) Punti 5 PC PIACENZA ATI Abicoop Piacenza e altri loc. Giarona ,40 82 TOTALE REGIONALE I STRALCIO ,55 - PC TOTALE REGIONALE II STRALCIO ,94 Totale regionale ,49 pag. 61

64 Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo Tabella 38 - Locazione a termine Soggetti proponenti privati N. PROV. COMUNE Soggetto proponente Area o immobile All. N. Contributo ammissibile ( ) Punti 11 PC CASTEL SAN GIOVANNI Opere Edili Pighi Area n. 5 Via Silvio Pellico , PC PIACENZA Piacenza 74 Loc. Giarona , PC ROTTOFRENO Piacenza 74 San Nicolò , PC CAORSO Piacenza 74 Peep C ,00 51 TOTALE REGIONALE I STRALCIO ,14 - PC TOTALE REGIONALE II STRALCIO ,30 Totale regionale ,44 In riferimento alla precedente delibera, la D.G.R. del 31 gennaio 2005, n. 142, l avvio al II stralcio del programma sperimentale abitazioni in affitto fissa per la realizzazione di tale programma ,52 Euro ed ,42 Euro per la realizzazione di interventi nel settore delle politiche abitative. Sancisce, inoltre, che la graduatoria delle proposte giudicate ammissibili (Allegato A D.G.R. 1534/04) viene mantenuta valida fino al 31 dicembre 2006 e il termine per l inizio dei lavori degli interventi localizzati nel II stralcio corrisponde a 13 mesi dalla data di pubblicazione sul B.U.R. della presente delibera (B.U. n 25 del 16 febbraio 2005). V.2.2. Alloggi in affitto per gli anziani degli anni 2000 Parallelamente al programma sperimentale di edilizia residenziale abitazioni in affitto, con Decreto Ministeriale del 27 dicembre 2001, n Programma sperimentale di edilizia residenziale denominato: alloggi in affitto per gli anziani degli anni 2000, è stato definito un programma a livello nazionale per la realizzazione o il recupero di alloggi e condomini sperimentali e attrezzati di servizi da concedere in locazione permanente a canone agevolato ad utenti anziani, rientrante nel programma sperimentale di edilizia residenziale introdotto dalla L. 21/01. Con Decreto del 29 dicembre 2003 sono state pubblicate le proposte considerate ammissibili (114 interventi distribuiti su tutto il territorio nazionale) e rinviato ad un successivo provvedimento l elenco dei soggetti a cui attribuire il finanziamento. Con nota dell 8 marzo 2004, la Ragioneria generale dello Stato ha provveduto all eliminazione contabile del limite di impegno dei ,938 euro, in altri termini ha congelato il lavoro fin qui svolto. pag. 62

65 Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo O.R.S.A. Tabella 39 Tabella riassuntiva della proposta di alloggi in affitto per gli anziani degli anni 2000 Indicazioni generali Localizzazione Quartiere San Giuseppe Soggetto proponente Azienda Casa Emilia Romagna della provincia di Piacenza Partner pubblici e privati coinvolti nella fase attuativa Comune di Piacenza Partner pubblici e privati coinvolti nel programma di accompagnamento sociale Amministrazione Comunale, cooperative convenzionate ACER Dimensionamento dell intervento 27 alloggi per gli anziani Costi e finanziamenti Costo globale dell intervento Finanziamento richiesto Comune di Piacenza ACER di Piacenza Calcolato al 4,5% del costo globale a mq di superficie utile Canone dell alloggio. Per un alloggio di 55 mq il canone annuo ammonta a Costo di gestione 566 /anno per riscaldamento, acqua potabile e acqua sanitaria Costi condominiali 284 /anno per alloggio Il costo varia in relazione al reddito. Per la fascia di reddito da 516 a Costo assistenza domiciliare 774 /mese il contributo per l assistenza è pari a 108 /mese Fonte dati: Elaborazione NuovaQuasco su dati della rivista AeA, Abitare e Anziani L ACER di Piacenza ha formulato una proposta sperimentale relativa ad un intervento di nuova costruzione nell ambito del piano di recupero integrato del quartiere San Giuseppe. L intervento propone la realizzazione di appartamenti protetti per anziani soli o in coppia, in condizioni di ridotta autonomia anche di grado severo, accompagnati da una vasta gamma di servizi sociali e sanitari. L edificio proposto è parte di un complesso in cui verranno realizzati alloggi di edilizia residenziale pubblica, uffici, negozi, attrezzature sia a uso esclusivo dei residenti che pubblico, zone a verde e parcheggi. V.2.3. Edilizia sovvenzionata convenzionata - agevolata A livello nazionale le condizioni generali per l edilizia sovvenzionata ed agevolata furono fissate dalla Legge del 5 agosto 1978, n. 457 Norme per l edilizia residenziale. Successivamente la Legge finanziaria del 2005, del 30 dicembre 2004, n. 311 Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato, consente la modifica in aumento del limite numerico degli alloggi per dipendenti da amministrazioni dello Stato da realizzare nell ambito di programmi straordinari di edilizia residenziale pubblica e per l anno 2005 istituisce un fondo per il sostegno, fissato in 10 milioni di Euro, alle giovani coppie all acquisto pag. 63

66 Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo di unità immobiliari da adibire ad abitazione principale in regime di edilizia convenzionata da cooperative edilizie, aziende territoriali di edilizia residenziale pubblica ed imprese private. A livello regionale con Delibera del Consiglio Regionale del 23 settembre 2003, n. 501, viene approvato l allegato A: Programma regionale di interventi pubblici per le politiche abitative L.R. 24/2001. Interventi sul patrimonio comunale di E.R.P.. La delibera individua i due stralci (I stralcio 62,489% e II stralcio 37,511%) di cui si compone il programma ripartendo le risorse complessive di 110 milioni di Euro e demanda al Tavolo provinciale di concertazione la localizzazione degli interventi. Per la provincia di Piacenza la ripartizione finanziaria corrisponde a: Tabella 40 Ripartizione finanziaria del programma regionale di interventi per le politiche abitative provincia e regione 1 stralcio (62,489%) 2 stralcio (37,511%) Piacenza , ,61 Emilia - Romagna , ,36 In applicazione alle disposizioni della legge finanziaria del 2005, con delibera della G.R. del 7 febbraio 2005, n. 174 Orientamenti propedeutici al programma di edilizia agevolata alloggi in affitto e in proprietà, la Regione approva l allegato A contenente gli orientamenti propedeutici per la definizione di un programma di edilizia agevolata per la realizzazione di alloggi per l affitto e la prima casa di proprietà su tutto il territorio regionale, destinati alle fasce più deboli (giovani coppie, anziani, famiglie a basso reddito con figli, immigrati). Il programma prevede la realizzazione di alloggi destinati all affitto (60-70%), sia alla locazione a termine sia alla locazione permanente, che alla proprietà (30-40%) e in entrambi i casi a prezzi inferiori a quelli di mercato. I cittadini che vorranno accedere a tali alloggi dovranno essere in possesso di determinati requisiti di reddito. Gli alloggi verranno realizzati in tutte le province dell Emilia Romagna, a partire dalle aree ad alta intensità abitativa e dai Comuni particolarmente svantaggiati e saranno previsti anche interventi di recupero di vecchi alloggi nei centri storici. La Regione metterà a disposizione contributi in conto interesse per mutui agevolati il cui importo non potrà superare i Euro. Si prevede che tale cifra potrà coprire per la gran parte i costi di realizzazione degli appartamenti, che saranno di piccole e medie dimensioni. Inoltre i Comuni pag. 64

67 Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo O.R.S.A. saranno chiamati a collaborare al contenimento dei costi, mettendo a disposizione aree di loro proprietà o intervenendo sugli oneri di urbanizzazione. V.2.4. Fondo sociale La Legge del 9 dicembre 1998, n. 431 Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo, all articolo 11 sancisce che presso il Ministero dei lavori pubblici è istituito il Fondo Nazionale per il sostegno all accesso alle abitazioni in locazione, la cui dotazione annua è determinata dalla legge finanziaria. Il Decreto Ministeriale del 18 novembre 2004 Riparto delle risorse del Fondo nazionale per il sostegno dell accesso delle abitazioni in locazione relative al 2004, ai sensi della Legge 9 dicembre 1998, n.431, definisce la disponibilità del Fondo nazionale di sostegno per l accesso delle abitazioni in locazione (complessivi Euro ,46) e la relativa ripartizione tra le Regioni, le quali a loro volta ripartiscono la quota di propria spettanza a norma del c. 7 dell art. 11 della L. 431/1998. I Comuni, sulla base delle risorse loro assegnate, definiscono la graduatoria tra i soggetti in possesso dei requisiti minimi. Per la regione Emilia Romagna la percentuale di riparto nazionale è pari al 12,8025%, corrispondente a ,89 Euro. A livello regionale la Legge quadro dell 8 agosto 2001, n. 24 Disciplina generale dell intervento pubblico nel settore abitativo, in base alle disposizioni della L. 431/98 istituisce il Fondo per l acceso all abitazione in locazione, per assicurare un sostegno finanziario al reddito dei nuclei meno abbienti, così da favorire il loro accesso al mercato della locazione. La delibera del C.R. del 16 novembre 2004, n. 615 Programma annuale degli interventi e dei criteri di ripartizione delle risorse ai sensi dell art. 47, comma 3, della legge regionale 12 marzo 2003, n.2. Stralcio Piano Regionale degli interventi e dei Servizi Sociali ai sensi dell art. 27 L.R. 2/2003 approva il programma annuale degli interventi e dei criteri di ripartizione delle risorse per le politiche sociali, la quota destinata alle politiche sociali dell anno 2004 è pari a Euro ,73, altresì la somma complessiva programmata per l anno 2004 ammonta a Euro ,87. Con Delibera della G. R. del 14 febbraio 2005, n. 269 Fondo regionale per l accesso alle abitazioni in locazione di cui all art. 38 della L.R. 24/2001. Criteri attuativi anno 2005, la regione approva l allegato A: Disposizioni per il funzionamento e l erogazione del Fondo per il sostegno all accesso alle abitazioni in locazione. Anno 2005 e l allegato B: Criteri applicativi del dispositivo e dell allegato A. La quota di partecipazione dei Comuni al Fondo regionale è pag. 65

68 Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo determinata in una percentuale del contributo erogabile non inferiore al 15%. Il contributo è calcolato sulla base dell incidenza del canone annuo, al netto degli oneri accessori, sul valore ISE (Indicatore della Situazione Economica): Fascia A: il contributo è tale da ridurre l incidenza al 14% per un massimo di Euro 3.100,00 Fascia B: il contributo è tale da ridurre l incidenza al 24% per un massimo di Euro 2.325,00 Nel caso di canone di locazione mensile, al netto degli oneri accessori, superiore ai limiti di seguito indicati, l incidenza sarà calcolata assumendo come base di calcolo l importo del canone massimo mensile: Comune Canone massimo mensile (Euro) Inferiore a abitanti 580,00 Compreso tra e abitanti 680,00 Superiore a abitanti e Comuni capoluogo di Provincia 850,00 Viene, inoltre, deliberato che i bandi comunali dovranno essere aperti entro e non oltre il 30 marzo 2005 e chiusi entro e non oltre il 30 maggio Nella Tabella 41 vengono riportati i dati relativi alle domande valide di accesso al fondo sociale per l affitto tra gli anni 2001 e 2005: si può osservare come presentino un incremento tanto che nel 2005 vi è un aumento di 686 domande rispetto al primo anno della serie. All interno dei comuni campione le domande passano da 828 a 902 per Piacenza, mentre a Castel San Giovanni e Fiorenzuola d Arda le domande sono presenti solo nell anno 2002 e passano rispettivamente da 122 a 125 e da 71 domande valide a 123. Nella Tabella 42 vengono presentati i dati relativi alle domande valide di accesso al fondo sociale per l affitto nel 2005, il contributo teorico, il contributo reale e la percentuale di di copertura del fabbisogno provinciale. La copertura del fabbisogno è del 39,9%: in Provincia di Piacenza rimane quindi un fabbisogno non soddisfatto del 60,1% relativo a nuclei familiari. pag. 66

69 Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo O.R.S.A. Tabella 42 Serie storica delle domande valide di accesso al fondo sociale, anni N domande valide N domande valide N domande valide N domande valide N domande valide Agazzano Alseno Bettola Bobbio Borgonovo Val Tidone Cadeo Calendasco Caorso Carpaneto Piacentino Castell' Arquato Castel S. Giovanni Castelvetro Piacentino 8 13 Ferriere 1 1 Fiorenzuola d'arda Gazzola Gossolengo Gragnano Trebbiense Gropparello Lugagnano Val d'arda Monticelli d' Ongina Nibbiano Piacenza Pianello Val Tidone Piozzano Podenzano Ponte dell'olio Pontenure Rivergaro Rottofreno San Giorgio Piacentino Sarmato Travo Vernasca 6 4 Vigolzone Villanova sull' Arda Ziano Piacentino Provincia Fonte dati: Regione Emilia - Romagna pag. 67

70 Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo Tabella 43 - Contributo teorico, contributo erogato, copertura del fabbisogno alle domande valide di accesso al fondo sociale per l affitto relative per gli anni Quota teorica Quota reale N domande valide 2005 Copertura del fabbisogno (%) Agazzano , , ,9 Alseno , , ,9 Bettola , , ,9 Bobbio 635,97 253, ,9 Borgonovo Val Tidone , , ,9 Cadeo , , ,9 Caorso , , ,9 Carpaneto Piacentino , , ,9 Castell' Arquato , , ,9 Castel S. Giovanni , , ,9 Castelvetro Piacentino , , ,9 Ferriere 178,60 71, ,9 Fiorenzuola d'arda , , ,9 Gazzola , , ,9 Gossolengo , , ,9 Gragnano Trebbiense , , ,9 Gropparello 4.994, , ,9 Lugagnano Val d'arda , , ,9 Monticelli d' Ongina , , ,9 Nibbiano , , ,9 Piacenza , , ,9 Pianello Val Tidone , , ,9 Piozzano 1.667,70 665, ,9 Podenzano , , ,9 Ponte dell'olio , , ,9 Pontenure , , ,9 Rivergaro , , ,9 Rottofreno , , ,9 San Giorgio Piacentino , , ,9 Sarmato , , ,9 Travo 9.865, , ,9 Vigolzone , , ,9 Villanova sull' Arda 9.264, , ,9 Ziano Piacentino 3.322, , ,9 Provincia , , , Fonte dati: Elaborazione nuova Quasco su dati Acer Piacenza V.2.5. Buoni casa Con delibera D.G.R. del 24 novembre 2003, n Ripartizione e assegnazione ai Comuni a tensione abitativa (Allegato A D.G.R. 2235/2002) della quota del Fondo Nazionale politiche sociali a favore della famiglia di nuova costituzione per l acquisto della prima casa. Attuazione D.C.R. 514/2003, la Regione Emilia Romagna da attuazione all intervento rientrante nel pag. 68

71 Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo O.R.S.A. Fondo Nazionale per le Politiche Sociali a favore della famiglia di nuova costituzione per l acquisto della prima casa e approva il riparto della quota a favore dei 39 Comuni ad alta tensione abitativa definendo a fianco di ciascun Comune il numero dei buoni casa e gli importi complessivi arrotondati. Il valore dei buoni casa è pari ad 5.198,12 Euro cadauno, per un totale di Euro ,00 Euro corrispondenti a 900 buoni casa. Per la provincia di Piacenza l assegnazione dei Buoni casa è riportata nella tabella seguente: Tabella 43 Assegnazione dei buoni casa in provincia e in regione Comuni Popolazione al 31/12/2002 n. buoni Importi Piacenza ,68 Fiorenzuola d'arda ,60 Regione ,00 V.2.6. Programma triennale dei lavori pubblici per interventi di edilizia abitativa La Legge 11 febbraio 1994, n. 109 e le successive modificazioni ed integrazioni disciplinano le opere e i lavori pubblici, intendendo per lavori pubblici le attività di costruzione, demolizione, recupero, ristrutturazione, restauro e manutenzione di opere e di impianti. La disciplina fondamentale della Programmazione è data dall articolo 14 che prevede come l attività di realizzazione dei lavori pubblici di singolo importo superiore a Euro debba essere svolta sulla base di un Programma Triennale e dei suoi Aggiornamenti Annuali. In relazione al contenuto dei documenti di programmazione deve essere quindi predisposto ed approvato l Elenco Annuale dei lavori da realizzare nell esercizio finanziario successivo. In altri termini l Elenco costituisce una specificazione del Programma Triennale. L obiettivo della Programmazione triennale dei lavori pubblici è quello di definire, in modo coordinato, gli interventi che Enti ed Amministrazioni intendono realizzare nel periodo considerato dal Programma. I soggetti sottoposti all obbligo di programmazione dei lavori pubblici sono esclusivamente i seguenti: - Amministrazioni dello Stato anche ad ordinamento autonomo; - Enti pubblici ed Enti pubblici economici; - Enti ed Amministrazioni locali; pag. 69

72 Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Associazioni e Consorzi di enti ed amministrazioni locali; - Altri organismi di diritto pubblico. Tabella 44 - Elenco degli interventi di edilizia abitativa Programma Triennale Ente Anno intervento Comune Descrizione intervento Tipo opera Costo totale COMUNE DI CALENDASCO 2005 Calendasco Sicurezza edificio scolastico Rist ,00 COMUNE DI CORTEMAGGIORE 2005 Cortemaggiore Urbanizzazione P.P.I.P. 1 stralcio NC ,00 COMUNE DI CORTEMAGGIORE 2006 Cortemaggiore Piano Particolareggiato di iniziativa pubblica 2 stralcio NC ,00 Fonte dati: Elaborazione NuovaQuasco su dati dell Osservatorio Regionale Lavori Pubblici Sitar Emilia Romagna (Sistema Informativo Telematico Appalti Regione Emilia Romagna) (*)Apporto di capitale privato pari a Euro (**) Apporto di capitale privato pari a Euro Legenda Nuova costruzione NC Ristrutturazione Rist Nella Tabella 44 è riportato l elenco degli interventi di edilizia abitativa del Programma Triennale della Provincia di Piacenza, per i singoli lavori pubblici è indicato l Ente, l anno d intervento, la localizzazione del lavoro, una breve descrizione, la tipologia dell opera, il suo costo totale e l eventuale apporto di capitale privato: vengono programmati 3 interventi per un totale di , di cui per interventi di nuova costruzione e per opere di ristrutturazione. IV.2.6. Aggiudicazioni e bandi di appalto per interventi di edilizia abitativa Nelle tabelle che seguono (Tabelle 45 e 46) troviamo i bandi di appalti per lavori di edilizia residenziale censiti in provincia di Piacenza dall Osservatorio Regionale dei Lavori Pubblici, gestito da NuovaQuasco per conto del SITAR, il Sistema Informativo Telematico Appalti Regione Emilia Romagna. I bandi sono riferiti a due diversi periodi, gli ultimi due semestri disponibili. pag. 70

73 Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo O.R.S.A. Tabella 45 - Elenco dei bandi di appalti di lavori di edilizia residenziale Anno 2004 Ente ACER PROVINCIA DI PIACENZA ACER PROVINCIA DI PIACENZA ACER PROVINCIA DI PIACENZA ACER PROVINCIA DI PIACENZA ACER PROVINCIA DI PIACENZA Descrizione intervento Costruzione di un edificio in Via Martiri della Resistenza a Piacenza per complessivi n. 24 alloggi, n. 30 autorimesse oltre ad uffici ubicati al piano terra ed interrato, destinati ad accogliere la nuova sede dell ACER della provincia di Piacenza Ristrutturazione di complessivi n. 11 alloggi in Piacenza quartiere Corneliana 2 lotto Ristrutturazione palalazzina 11 del quartiere Torricelle in Piacenza per complessivi n. 10 alloggi Adeguamento degli impianti termici alle normative di sicurezza vigenti dei fabbricati ACER di Piacenza, Via Capra 13/15, Piazzale Roma angolo Via Capra in Fiorenzuola Via Foscolo 30/32 e in Lugagnano Via Kennedy 9/11 Programma Regionale DGR n. 670 del adeguamento statico e impermeabilizzazioni in Piacenza Via.R. Tedeschi stralcio Gara d'appalto Tipo d'opera Aggiudicazione Importo base d'asta Asta pub NC SI Asta pub NC SI Asta pub Rist SI Asta pub Rist SI Asta pub Rist Fonte dati: Elaborazione NuovaQuasco su dati dell Osservatorio Regionale Lavori Pubblici Sitar Emilia Romagna Tabella 46 - Elenco dei bandi di appalti di lavori di edilizia residenziale 1 semestre 2005 Ente ACER PROVINCIA DI PIACENZA ACER PROVINCIA DI PIACENZA ACER PROVINCIA DI PIACENZA ACER PROVINCIA DI PIACENZA ACER PROVINCIA DI PIACENZA ACER PROVINCIA DI PIACENZA ACER PROVINCIA DI PIACENZA Descrizione intervento Programma Regionale DGR n. 670 del Adeguamento imp. riscaldamento in Alseno Cortemaggiore Programma Regionale DGR n. 670 del Adeguamento impianti autonomi di riscaldamento nei Comuni di Caorso Monticelli Castelvetro (PC) 1 Stralcio Programma Regionale DGR n. 670 del Adeguamento impianti autonomi di riscaldamento nel Comune di Castelsangiovanni (PC) 1 Stralcio Programma Regionale DGR n. 670 del Adeguamento impianti autonomi e centralizzati di riscaldamento nei Comuni di Rivergaro Gossolengo PontedellOlio Podenzano (PC) 1 Stralcio Programma Regionale DGR n. 670 del Manutenzione straordinaria edificio in Gossolengo (PC) Via Grandi 6 1 Stralcio Programma Regionale 2003/2004 DGR n. 670 Adeguamneto impianti di riscaldamento autonomi nei Comuni di Gragnano Borgonovo Rottofreno Sarmato. Primo Stralcio Programma Regionale 2003/2004 DGR n. 670 Manutenzione straordinaria di n. 10 all. di ERP nel Comune di Fiorenzuola 1 stralcio 1 lotto Parte A Gara d'appalto Tipo d'opera Importo (base+sicurezza) Data scadenza Asta pub Rist , Asta pub Rist , Asta pub Rist , Asta pub Rist , Asta pub Rist , Asta pub Rist , Asta pub Rist , Fonte dati: Elaborazione NuovaQuasco su dati dell Osservatorio Regionale Lavori Pubblici Sitar Emilia Romagna Le tabelle successive, Tabelle 47 e 48, riportano invece le aggiudicazioni di appalto per lavori di edilizia residenziale censiti nel territorio piacentino nel corso del 2004 e nel primo semestre del In questo caso si tratta di lavori già affidata la cui realizzazione dovrebbe, quindi, essere già avviata. pag. 71

74 Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo Tabella 47 - Elenco delle aggiudicazioni di appalti di lavori di edilizia residenziale Anno 2004 Ente ACER PROVINCIA DI PIACENZA ACER PROVINCIA DI PIACENZA ACER PROVINCIA DI PIACENZA ACER PROVINCIA DI PIACENZA ACER PROVINCIA DI PIACENZA ACER PROVINCIA DI PIACENZA ACER PROVINCIA DI PIACENZA ACER PROVINCIA DI PIACENZA ACER PROVINCIA DI PIACENZA ACER PROVINCIA DI PIACENZA ACER PROVINCIA DI PIACENZA ACER PROVINCIA DI PIACENZA ACER PROVINCIA DI PIACENZA ACER PROVINCIA DI PIACENZA ACER PROVINCIA DI PIACENZA ACER PROVINCIA DI PIACENZA Descrizione intervento Appalti annuali manutenzione ordinaria inf ,00 Opere da tinteggiatore esercizio 2005 Appalti annuali manutenzione ordinaria inf ,00 Opere da elettricista esercizio 2005 Appalti annuali manutenzione ordinaria inf ,00 Opere da falegname esercizio 2005 Appalti annuali manutenzione ordinaria inf ,00 Opere da fabbro esercizio 2005 Appalto annuale manutenzione ordinaria inf ,00 Sistemazione alloggi vuoti esercizio 2005 Gara d'appalto Tipo opera Importo contrattuale Data aggiudicazione Trat Priv NC , Trat Priv Rist , Trat Priv Rist , Trat Priv Rist , Trat Priv Rist , Appalto annuale opere da termoidraulico Trat Priv Rist , Appalto annuale opere murarie Trat Priv Rist , Programma Reg.le DGR n. 670 del Adeguamento impianti di riscaldamento Carpaneto P.no San Giorgio P.no e Pontenure (PC) 1 Stralcio Programma Reg.le DGR n. 670 del Adeguamento impianti di riscaldamento inf. Euro Stralcio Programma Reg.le 2003/2004 DGR n. 670 Manutenzione straordinaria di n. 10 all. di ERP nel Comune di Fiorenzuola - 1 stralcio 1 lotto Parte A Programma Reg.le DGR n. 670 del Adeguamento impianti autonomi e centralizzati di riscaldamento nei Comuni di Rivergaro Gossolengo Ponte dellolio Podenzano (PC) - 1 Stralcio Programma Reg.le 2003/2004 DGR n. 670 Adeguamneto impianti di riscaldamento autonomi nei Comuni di Gragnano Borgonovo Rottofreno Sarmato. - 1 Stralcio Programma Reg.le DGR n. 670 del Manutenzione straordinaria edificio in Gossolengo (PC) Via Grandi 6-1 Stralcio Programma Reg.le DGR n. 670 del Adeguamento impianti autonomi di riscaldamento nei Comuni di Caorso Monticelli Castelvetro (PC) - 1 Stralcio Programma Reg.le DGR n. 670 del Adeguamento impianti autonomi di riscaldamento nel Comune di Castelsangiovanni (PC) - 1 Stralcio Programma Reg.le DGR n. 670 del Adeguamento imp. riscaldamento in Alseno Cortemaggiore Trat Priv Rist , Trat Priv Rist , Asta pub Rist , Asta pub Rist , Asta pub Rist , Asta pub Rist , Asta pub Rist , Asta pub Rist , Asta pub Rist , Programma Regionale DGR n. 670 del ACER PROVINCIA DI Adeguamento statico e impermeabilizzazioni in Piacenza Asta pub Rist , PIACENZA Via.R. Tedeschi stralcio. Fonte dati: Elaborazione NuovaQuasco su dati dell Osservatorio Regionale Lavori Pubblici Sitar Emilia Romagna pag. 72

75 Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo O.R.S.A. Tabella 48 - Elenco delle aggiudicazioni di appalti di lavori di edilizia residenziale 1 semestre 2005 Ente ACER PROVINCIA DI PIACENZA ACER PROVINCIA DI PIACENZA ACER PROVINCIA DI PIACENZA Descrizione Intervento Nuova realizzazione di n 24 alloggi di ERP, n 32 autorimesse e nuova sede ACER Piacenza Ristrutturazione di complessivi n. 11 alloggi in Piacenza quartiere Corneliana 2 lotto. Lavori in economia procedura negoziata ai sensi dell'art 88 lett. b del dpr n. 554/99 manutenzione ordinaria -pronto intervento- a compimento es opere da termoidraulico Gara d'appalto Tipo Opera Importo aggiudicazione Data aggiudicazione Asta pub NC Asta pub NC Trat Priv Rist ACER PROVINCIA DI PIACENZA ACER PROVINCIA DI PIACENZA Ristrutturazione di palazzina n. 11, in q.re Via Torricelle, in Piacenza Contratto di Quartiere S. Giuseppe "baia del re" - recupero di n. 12 alloggi di ERP nel quartiere la Corneliana in Piacenza- 20 lotto Asta pub Rist Asta pub Rist ACER PROVINCIA DI PIACENZA Adeguamento degli impianti termici alle normative di sicurezza vigenti dei fabbricati ACER di Piacenza, Via Capra 13/15, Piazzale Roma angolo Via Capra in Fiorenzuola Via Foscolo 30/32 e in Lugagnano Via Kennedy 9/11 Asta pub Rist Fonte dati: Elaborazione NuovaQuasco su dati dell Osservatorio Regionale Lavori Pubblici Sitar Emilia Romagna Legenda Nuova costruzione Recupero Ristrutturazione/ Manutenzione Ordinaria/ Manutenzione Straordinaria NC Rec Rist Trattativa Privata/ Lavori in economia/ Procedure Negoziate Licitazione Privata Asta Pubblica Trat Priv Lic Priv Asta pub V.2.6. Programmi di riqualificazione urbana I Programmi di Riqualificazione Urbana rappresentano strumenti in grado di incidere positivamente sul processo di trasformazione di ambiti urbani degradati. Le loro fondamentali caratteristiche sono: La dimensione, la scala urbana L oggetto, i tessuti urbani consolidati e degradati Lo strumento, l integrazione fra le risorse e le azioni dell Amministrazione e quelle dei privati pag. 73

76 Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo L obiettivo, l equilibrio tra le diverse esigenze dei due attori del processo (interessi pubblici ed interessi privati). A livello nazionale i programmi complessi per la trasformazione di parti di città compaiono per la prima volta, in modo strutturato, con la Legge 17 febbraio 1992, n. 179 Norme per l edilizia residenziale pubblica, che, oltre all avvio dei Programmi di Edilizia Residenziale Pubblica, introduce i Programmi di Riqualificazione Urbana ed i Programmi Integrati di Intervento e con il D.L. 398/93 convertito con modificazioni dalla Legge 4 dicembre 1993, n. 493, che introduce i Programmi di Recupero Urbano, interventi da realizzare prevalentemente al servizio del patrimonio di E.R.P. con il concorso di risorse pubbliche e private. Il bando per i programmi è emanato con D.M. 21 dicembre 1994, seguito da un affinamento e da una doppia proroga per la trasmissione degli atti da parte dei comuni al Ministero dei Lavori Pubblici. I programmi di riqualificazione urbana sono finanziati con le risorse di cui all art. 2, comma 2, della L. 179/92, pari a mld 288 di lire. A tali risorse si vanno ad aggiungere: mld 300 di lire di cui all art. 2, comma 63, lett a) della L. 662/96 eventuali somme non utilizzate per contributi sui programmi ed interventi previsti dall art. 18 del D.L. 152/91, convertito con modificazioni dalla L. 203/91 mld 120 di lire di risorse comunitarie per i programmi presentati dai comuni inseriti nell elenco di cui all obiettivo 1, aree depresse del mezzogiorno, e all obiettivo 2, zone in declino industriale. La Regione, attraverso la Legge del 3 luglio 1998, n. 19 Norme in materia di riqualificazione urbana, ha disciplinato il procedimento per la predisposizione e l approvazione dei Programmi di Riqualificazione Urbana, promuovendo la riqualificazione delle città attraverso il risanamento delle aree degradate e il riuso delle aree dismesse e definendo i criteri e le modalità di finanziamento dei programmi da parte della Regione. Promuovendo, inoltre il coinvolgimento degli operatori pubblici e privati attraverso procedure concorsuali di evidenza pubblica, e garantendo forme trasparenti di concertazione basate sull istituto dell accordo di programma. Il Sindaco del Comune interessato al PRU promuove un accordo di programma con la Regione e gli altri Enti pubblici interessati, nonché con i soggetti privati che partecipano all attuazione del programma, al fine di approvare il PRU e definire le modalità di attuazione degli interventi ammessi a finanziamento regionale. Occorre precisare che pag. 74

77 Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo O.R.S.A. l intervento pubblico non supera circa il 20% del programma, infatti rispetto ad un investimento complessivo di quasi 1 miliardo di Euro calcolato come costo totale degli interventi previsti nei PRU, le quote regionali, comunali e private sono rispettivamente dell ordine del 7%, del 13% e dell 80%. Per la provincia di Piacenza la tabella di seguito riportata, suddivisa in tre diverse tipologie di intervento prevalente, evidenzia quegli ambiti dei PRU interessanti per lo studio attuato dall Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo, in particolare il numero totale di alloggi distinti tra quelli con finanziamento regionale (finanziati con la L.R.19/98 che fanno parte dell accordo di programma), quelli ERP e gli alloggi in locazione permanente o a termine, inoltre la suddivisione include anche gli alloggi costruiti in edilizia libera, quelli recuperati e le nuove costruzioni. Nelle ultime colonne della tabella è indicata l eventuale corrispondenza del PRU con i Contratti di Quartiere, analizzati nel paragrafo successivo, e la data di scadenza dell inizio lavori di ogni singolo programma. Inoltre in una colonna sono riportati il numero di buoni casa rientranti nei programmi in esame. Tabella 49 - Programmi di Riqualificazione Urbana Totale alloggi Finanziamento regionale Edilizia libera E.R.P. Loc. perm. Loc. a termine Buoni casa Recuperati Tipologia di intervento prevalente: AREE DISMESSE Nuova Costruzione CdQ (DGR 1425/03) Inizio lavori Tipologia di intervento prevalente: CENTRI URBANI MINORI Sarmato apr-04 Castelvetro lug-05 Monticelli D Ongina Travo mar-04 mar-04 Tipologia di intervento prevalente: QUARTIERI RESIDENZIALI di ERP Piacenza X gen-04 Fonte dati: Regione Emilia Romagna Servizio Riqualificazione Urbana Per la realizzazione del PRU di Piacenza il contributo regionale assegnato in parte viene utilizzato per opere di urbanizzazione propedeutiche alle trasformazioni urbane nelle aree interessate dagli interventi. pag. 75

78 pag. 76 Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo

79 Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo O.R.S.A. Tabella 50 - Quadro finanziario del PRU di Piacenza, Asse di Via Colombo Tipologia interventi Risorse Regionali Pubbliche locali Private Totali Edilizia residenziale pubblica , ,35 Locazione permanente Locazione a termine Buoni casa , ,00 Urbanizzazioni , , ,20 Opere di interesse pubblico , ,00 Opere private Totali , , , ,55 Fonte dati: Regione Emilia Romagna Servizio Riqualificazione Urbana (*) la Regione contribuisce in questo caso sia con fondi della L.R: 19/98 sia con fondi della L.R. 30/96 (Programmi speciali d area). Il contributo finanziario della L.R. 30/96 è a copertura dell intero costo delle urbanizzazioni e della maggior parte del costo dell edilizia residenziale pubblica. Tabella 51 - Quadro finanziario del PRU di Sarmato Tipologia interventi Risorse Regionali Pubbliche locali Private Totali Edilizia residenziale pubblica Locazione permanente Locazione a termine Buoni casa , ,07 Urbanizzazioni , , ,28 Opere di interesse pubblico , ,30 Opere private , ,00 Totali , , , ,65 Fonte dati: Regione Emilia Romagna Servizio Riqualificazione Urbana Tabella 52 - Quadro finanziario del PRU di Castelvetro Piacentino Tipologia interventi Risorse Regionali Pubbliche locali Private Totali Edilizia residenziale pubblica , ,07 Locazione permanente Locazione a termine Buoni casa Urbanizzazioni , , ,98 Opere di interesse pubblico Opere private , ,93 Totali , , , ,98 Fonte dati: Regione Emilia Romagna Servizio Riqualificazione Urbana pag. 77

80 Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo Tabella 53 - Quadro finanziario del PRU di Monticelli D Ongina Tipologia interventi Risorse Regionali Pubbliche locali Private Totali Edilizia residenziale pubblica , ,35 Locazione permanente Locazione a termine Buoni casa , ,94 Urbanizzazioni , , ,70 Opere di interesse pubblico , ,97 Opere private , ,28 Totali , , , ,24 Fonte dati: Regione Emilia Romagna Servizio Riqualificazione Urbana Tabella 54 - Quadro finanziario del PRU di Travo Tipologia interventi Risorse Regionali Pubbliche locali Private Totali Edilizia residenziale pubblica Locazione permanente Locazione a termine Buoni casa Urbanizzazioni , , ,13 Opere di interesse pubblico , ,42 Opere private Totali , , , ,55 Fonte dati: Regione Emilia Romagna Servizio Riqualificazione Urbana Nota: per il Programma speciale d area recupero edilizio case Maffei sono utilizzati ,83 Euro fondi della Legge 6/2001. V.2.7. I Contratti di Quartiere La Legge 8 febbraio 2001, n. 21, predispone a livello nazionale l elaborazione di un Programma innovativo in ambito urbano. Il programma è finalizzato prioritariamente ad incrementare, con la partecipazione di investimenti privati, la dotazione infrastrutturale dei quartieri degradati di comuni e città a più forte disagio abitativo ed occupazionale e prevede, al contempo, misure ed interventi per incrementare l occupazione, per favorire l integrazione sociale e l adeguamento dell offerta abitativa. Per tale programma è autorizzata la spesa di 30 miliardi di lire per ciascuno degli anni 2000, 2001 e Successivamente, con il Decreto Ministeriale del 27 dicembre 2001, n. 2522, lo Stato promuove la seconda realizzazione dei Contratti di Quartiere, individuando le risorse finanziarie e stabilendo le procedure per la loro attuazione. I Contratti di Quartiere (CdQ) sono strumenti che si inseriscono nel quadro finanziario e tecnico-procedurale dei Programmi di Riqualificazione pag. 78

81 Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo O.R.S.A. Urbana, quelli di prima generazione si sono concretizzati con le disposizioni del Decreto Ministeriale 22 ottobre Con il successivo D.M. del 30 dicembre 2002, Modifiche al D.M. 27 dicembre 2001, relativo ai programmi innovativi in ambito urbano denominati Contratti di Quartiere II, la contribuzione finanziaria delle regioni è stabilita in misura pari al 35% del complessivo apporto Stato/Regioni. Viene anche sancita la ripartizione delle risorse per il programma, per l Emilia Romagna l apporto è pari a: Totale apporto Statale Totale apporto Regionale ,32 Euro ,79 Euro La Circolare Ministeriale del 4 luglio 2003, n. 851 Contratti di quartiere II Circolare esplicativa DD.MM e , definisce che il finanziamento delle opere di urbanizzazione non può superare il 40% del complessivo finanziamento pubblico ed il restante 60% rappresenta la quota destinata all intervento sperimentale residenziale ed alle annesse urbanizzazioni a corredo dell organismo abitativo. A livello regionale la delibera di G. R. del 21 luglio 2003, n approva il bando di gara per la realizzazione dei programmi, fissa la scadenza entro la quale i Comuni promotori dei programmi devono presentare le domande di accesso al finanziamento e definisce che con propria successiva delibera adotterà il testo dell Accordo di Programma quadro con il Ministero delle Infrastruture e dei Trasporti per disciplinare gli impegni di cofinanziamento dei due enti erogatori. Allo stato attuale è stata stilata la graduatoria regionale definitiva dei CdQ II, conseguente al Bando, che comprende 45 proposte di interventi, di cui le prime 12 cofinanziate dalla regione. Occorre però precisare, che i progetti attualmente presentati sono elaborati preliminari, pertanto esistono ancora delle aleatorietà che rendono provvisoria l attuale graduatoria. Per la consegna dei progetti definitivi in regione, da parte dei dodici comuni inclusi nell elenco dei finanziamenti, occorre attendere la firma dell accordo quadro tra Regione e Ministero dalla cui data partiranno i 150 giorni previsti per la consegna. Per la provincia di Piacenza i Contratti di Quartiere II, rientranti nelle prime 12 proposte di intervento, sono riportati nella tabella seguente: Tabella 56 - Contratti di Quartiere II finanziati dalla Regione Emilia Romagna Comune - Programma Interventi di edilizia Punti Contributo ERP Barriera Roma PIACENZA Barriera Roma ERP Barriera Farnense ERP Molino degli orti ERP Torricelle Fonte dati: Regione Emilia Romagna Servizio Riqualificazione Urbana ,00 pag. 79

82 Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo V.3. ATTIVITÀ URBANISTICA In questa sezione presentiamo i dati relativi ai piani particolareggiati provenienti dalle amministrazioni comunali dei comuni campione dell Osservatorio (ricordiamo che per la Provincia di Piacenza sono: il comune capoluogo ed i comuni di Fiorenzuola d Arda e di Castel San Giovanni). I piani particolareggiati sono strumenti di pianificazione attraverso i quali è data applicazione alle scelte urbanistiche contenute nei piani regolatori generali, disciplinando nel dettaglio l edificazione nel territorio. Nel comune di Piacenza ad ottobre 2005 sono presenti 39 piani particolareggiati, per un edificabilità totale di mq e mc, con un edificabilità residua di mq e mc. Di questi: 2 sono a destinazione commerciale per mq, 13 a destinazione mista per mq, 8 a destinazione produttiva per mq, 15 a destinazione residenziale per mq e mc e 2 a destinazione terziaria per mq. Nel periodo compreso tra la precedente rilevazione (maggio 2004) e quella attuale (ottobre 2005) si sono realizzati mq a destinazione commerciale, mq a destinazione mista, mq a destinazione produttiva, mq e mc a destinazione residenziale, mentre non vi è stato nessun incremento nelle quote a destinazione terziaria. Rimangono pertanto mq di edificazione residua a destinazione commerciale, mq a destinazione mista, mq a destinazione produttiva, mq e mc a destinazione residenziale e a destinazione terziaria. COMUNE DI PIACENZA: PIANI PARTICOLAREGGIATI APPROVATI NON PRESENTI NELLA PRECEDENTE RILEVAZIONE E NON ESAURITI (aggiornati ad ottobre 2005) Denominazione del Piano Destinazione Iniziativa Data di approvazione Edificazione prevista APP7 (VEGGIOLETTA) Produttiva Privata Mq. 0 AL19 (BENI STABILI) Mista Privata Mq. 30 AID26 (BAGAROTTI) Mista Privata Mq. 30 AID27 (FARNESIANA) Mista Privata Mq. 0 ALf3 (LA VERZA) Residenziale Privata Mq. 0 AL2 (PARADISO) Residenziale Privata Mq. 0 AID22 (GUAZZO) Mista Privata Mq. 0 AL23 (SILVA) Mista Privata Mq. 0 ALf2 (QUARTO) Mista Privata Mq. 0 ALf4 (LA VERZA) Residenziale Privata Mq. 0 ALf34 (VALLERA) Residenziale Privata Mq. 0 Fonte dati: Amministrazione comunale di Piacenza % real. pag. 80

83 Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo O.R.S.A. COMUNE DI PIACENZA: PIANI PARTICOLAREGGIATI APPROVATI E NON ESAURITI GIA PRESENTI Denominazione del Piano NELLA PRECEDENTE RILEVAZIONE (aggiornati ad ottobre 2005) Destinazione Iniziativa Data di approvazione Edificazione prevista % real. maggio 2004 % real. Ottobre PEEP MORTIZZA Residenziale Pubblica 27-set mq Diff. Mag. MONTIPO' IVACCARI Residenziale Privata 21-giu mq ott VALLERA ULTREST Residenziale Privata 30-mar mc SANSONE IMMOBILIARE Residenziale Privata 5-ott mq ,25 IMMOBILIARE RESIDENCE VELLEIA Residenziale Privata 2-mar mq PIACENZA CENTRO SRL Mista Privata 26-feb mq BENI STABILI Terziario Privata 7-nov mq PROG. UNITARIO LA MADONNINA Terziario Privata 30-mar mq MANDELLI INDUSTRIALE SPA Produttivo Privata 20-mar mq Ospizi civili di Piacenza Mista Privata 18-dic mq ASTRA VEICOLI industriali s.p.a. Produttiva Privata 08-mag mq TIMAF S.N.C. Produttiva Privata 08-mag mq ,25 DOSSARELLI P.P. PUBBLICO Produttiva Privata 15-mag mq COOP CONSUMATORI NORDEST SCRL Commerciale Privata mq UNICEM Mista Privata mq ABAZIA SRL Produttivo Privata mq AL15 (SPINAZZI) Mista Privata mq AL4_BORGOTREBBIA Residenziale Privata mq ,3 AID18_ARBOS Mista Privata mq ALf22_IVACCARI Residenziale Privata mq ,5 Alf8 (PITTOLO) Residenziale Privata mq ,5 AL12 MALCHIODA Residenziale Privata mq ,5 Alf15 (MUCINASSO) Residenziale Privata mq AID28 (FIERA) Mista Privata mq AP3 (POLO LOGISTICO) Produttivo Privata mq ,6 Fonte dati: Amministrazione comunale di Piacenza 2005 COMUNE DI PIACENZA: PIANI PARTICOLAREGGIATI APPROVATI E ESAURITI (aggiornamento ottobre2005) Data di Denominazione del Piano Destinazione Iniziativa approvazione Edificazione % real. prevista maggio 2004 % real. Diff. Mag. Ottobre 2004 ott P.I.P. LE MOSE Produttivo Mista mq AL32_PONCHIELLI Mista Privata mq AC1_CONCILIAZIONE Commerciale Privata mq Fonte dati: Amministrazione comunale di Piacenza Nel comune di Castel San Giovanni a maggio 2004 sono presenti 32 piani particolareggiati, per un edificabilità totale di ,22 e mc, con un edificabilità residua di ,22 e ,29 mc. Di questi: 1 a destinazione alberghiera per 4.091,80 mq, 4 a destinazione mista per ,60 mq e 9.066,00, 10 a destinazione produttiva per ,82 mq, 14 a destinazione residenziale per ,20 mc e 3 a destinazione terziaria per ,00 mq e 1.890,15 mc. pag. 81

84 Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo Rimangono pertanto 4.091,80 mq di edificazione residua a destinazione alberghiera, ,10 mq a destinazione mista, ,12 mq a destinazione produttiva, ,29 mc a destinazione residenziale e 3.343,20 mq a destinazione terziaria. COMUNE DI CASTEL SAN GIOVANNI: PIANI APPROVATI E NON ESAURITI (aggiornamento maggio 2004) Denominazione del Piano Destinazione Iniziativa Edificazione prevista % real. Aurora 2 Residenziale Privata ,00 Mc 0 Cà dei Sassi Residenziale Privata ,75 Mc 0 Le Fontane Residenziale Privata 9.222,00 Mc 43 Olimpo Residenziale Privata 7.920,00 Mc 48 Peschiera-Pellegrini Residenziale Privata ,00 Mc 90 Poggio Salvini Residenziale Privata ,00 Mc 80 San Bernardino Residenziale Privata ,00 Mc 80 Area Nord A21-2 Produttiva Privata ,49 Mq 0 Barianella Produttiva Privata ,00 Mq 30 Comparto PC1 Produttiva Pubblica ,00 Mq 50 Comparto PC3 Produttiva Pubblica ,00 Mq 0 Piano Insediamenti Produttivi Produttiva Pubblica ,00 Mq 90 Romea Produttiva Privata 5.605,43 Mq 0 Tecnoforge 2 Produttiva Privata ,40 Mq 50 Campo Sportivo Terziaria Privata 5.572,00 Mq 40 Cà Nuova Fabbrica Mista Privata ,00 Mq 25 Petrol Mista Privata ,00 Mq 90 La Gatta Costruzioni Mista Privata 4.725,00 Mq 50 Area Nord A21 1 Alberghiera Privata 4.091,80 Mq 0 Fonte dati: Amministrazione comunale di Castel San Giovanni COMUNE DI CASTEL SAN GIOVANNI: PIANI APPROVATI ED ESAURITI (aggiornamento maggio 2004) Denominazione del piano Destinazione Iniziativa Edificazione prevista % realiz. Aurora Residenziale Privata 9.436,50 Mc 100 PEEP Poggio Salvini Coop. Nuovo Abitare Residenziale Pubblica 6.461,34 Mc 100 PEEP Poggio Salvini Coop. Piacenza 74 Residenziale Pubblica ,00 Mc 100 PEEP San Bernardino Coop. Piacenza 74 Residenziale Pubblica 4.666,00 Mc 100 Villa Brughieri Residenziale Privata ,50 Mc 100 Pellegrini Fusini e Terzoni Residenziale Privata 7.786,11 Mc 100 PEEP Campo Piscina Residenziale Pubblica 4.800,00 Mc 100 Comparto PC2 Produttiva Pubblica ,00 Mq 100 Casa Bernini Produttiva Privata 6.016,50 Mq 100 Tecnoforge 1 Produttiva Privata ,00 Mq 100 Ex Consorzio Agrario Terziaria Pubblica 1.890,15 Mc 100 Urania Terziaria Privata ,00 Mq 100 Ex Mulino Tosca Mista Pubblica 9.066,00 Mc 100 Fonte dati: Amministrazione comunale di Castel San Giovanni pag. 82

85 Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo O.R.S.A. Nel comune di Fiorenzuola d Arda ad ottobre 2005 sono presenti 17 piani particolareggiati, di questi: 4 a destinazione produttiva per mq e 13 a destinazione residenziale per mc. Nel periodo compreso tra la precedente rilevazione (maggio 2004) e quella attuale (ottobre 2005) si sono realizzati mq a destinazione produttiva e mc a destinazione residenziale. Rimangono pertanto mq di edificazione residua a destinazione produttiva e mc a destinazione residenziale. COMUNE DI FIORENZUOLA: PIANI PARTICOLAREGGIATI APPROVATI E NON ESAURITI (aggiornamento ott. 2005) Denominazione del piano Destinazione Data di Edificazione prevista approvazione % realiz. DORDONI Residenziale Approvato mc 20 MARAZZI Residenziale Approvato mc 40 MULINETTO 3 Residenziale Approvato mc 0 QUERCETO 3 Residenziale Approvato mc 90 RODA B Residenziale Approvato mc 20 TORCHINA 1 Residenziale Approvato mc 60 TORCHINA 2 Residenziale Approvato mc 20 FORNACE MOY Produttiva Approvato mq 50 RODA A Produttiva Approvato mq 50 RODA C Produttiva Approvato mq 60 S. BERNARDINO Produttiva Approvato mq 70 Fonte dati: Amministrazione comunale di Fiorenzuolad Arda COMUNE DI FIORENZUOLA: PIANI PARTICOLAREGGIATI APPROVATI E ESAURITI (aggiornamento ott. 2005) Data di Denominazione del piano Destinazione approvazione Edificazione prevista % realiz. CANALE Residenziale Approvato mc 100 CAPPUCCINI Residenziale Approvato mc 100 CATI Residenziale Approvato mc 100 FOLLO (NON PRESENTE L ANNO SCORSO) Residenziale Approvato mc 100 QUERCETO 1 Residenziale Approvato mc 100 QUERCETO 2 (NON PRESENTE L ANNO SCORSO) Residenziale Approvato mc 100 Fonte dati: Amministrazione comunale di Fiorenzuolad Arda pag. 83

86 Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo VI. DATI SUL MERCATO IMMOBILIARE VI.1. IL MERCATO IMMOBILIARE ITALIANO: L EVOLUZIONE RECENTE Negli ultimi due anni (2004 e 2005) il mercato residenziale in Italia ha proseguito il suo trend di crescita il cui inizio risale al In questi anni è proprio il mercato della casa che ha contribuito a dare l intonazione positiva al mercato immobiliare nazionale, al contrario degli altri segmenti le cui performance si sono attestate su livelli medio-bassi. Nel corso del 2005 gli operatori immobiliari interpellati su livelli di offerta, di domanda e di quantità scambiate nei maggiori mercati italiani parlano tendenzialmente di stabilità del mercato residenziale: cresce la convergenza di opinioni circa la stabilità del mercato a scapito del giudizio di crescita, la cui percentuale si riduce ulteriormente rispetto al In particolare si riduce sensibilmente la valutazione che fossero aumentate il numero di compravendite e di locazioni rispetto all anno precedente. Prosegue la crescita dei prezzi di compravendita delle abitazioni a tassi decrescenti a partire dal secondo semestre del 2004; in media si è registrato un aumento del 3% con una variabilità alta, compresa tra il +1,2% di Bari e il +5,2% di Roma. Complessivamente nel 2005 i prezzi delle abitazioni sono cresciuti in media del 7,2% nominale (che equivale ad un +5,2% reale) sintesi di un +7,8% medio dei mercati centrali e +6,7% medio dei mercati periferici. In generale, è dalla seconda metà del 1997 che il mercato immobiliare italiano delle grandi città, dopo cinque anni di prezzi reali declinanti, porta avanti un ciclo di crescita dei valori che, almeno a giudicare dagli ultimi dati congiunturali, ancora non si è compiuto. Se confrontiamo l andamento cumulato dei prezzi delle abitazioni nelle 13 grandi città con quello delle così dette città intermedie e poi con quello degli altri 77 capoluoghi di provincia, otteniamo una fotografia che mostra gli incrementi registrati dai valori nel periodo : Tabella 56 - Variazione percentuale dei prezzi delle abitazioni nuove nel periodo Variazione % prezzi nominali Variazione % prezzi reali 13 aree urbane 81,2 52,7 13 città intermedie (1) 49,4 26,3 Resto d Italia (2) 52,4 29,8 (1) Feb. 2005/Feb (2) Giu. 2005/Giu Fonte dati: Nomisma pag. 84

87 Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo O.R.S.A. Al contrario, i canoni di locazione hanno subito una battuta di arresto con incrementi pressoché nulli, fatto nuovo all interno dell attuale ciclo immobiliare (a Firenze si è registrato un decremento nominale con un -1,5% su base semestrale). I rendimenti da locazione, di conseguenza, si sono ridimensionati, anche se di poco, posizionandosi attorno al 5,3% lordo annuo, valore compreso tra gli estremi di Torino e Milano, con un 4,8% e, di Roma, con un 6,4%. I tempi medi delle transazioni crescono, raggiungendo i 4,1 mesi per l acquisto e se si considera che gli sconti praticati rispetto al prezzo inizialmente domandato sono rimasti pressoché costanti, si può dedurre che è diffusa la preferenza ad attendere qualche settimana in più per il perfezionamento della transazione, piuttosto che cedere sul prezzo. In prospettiva, nel primo semestre del 2006, non dovrebbero manifestarsi cambiamenti di rilievo sul mercato delle abitazioni: le attese sui prezzi espressi dalla maggioranza degli interpellati (62%) risultano improntate verso la stabilità, così come quelle sul numero di scambi (62%). Tuttavia i giudizi pessimistici formulati sui prezzi risultano in crescita rispetto allo scorso semestre (sono passati dal 17% al 29%); mentre le percezioni negative sul numero di scambi non subiscono, in quota, variazioni di rilievo. VI.2 IL MERCATO ABITATIVO NELLA PROVINCIA DI PIACENZA La congiuntura del mercato abitativo piacentino ha mostrato anche in questa rilevazione segnali tutto sommato positivi, nonostante luci ed ombre inizino a pervadere il mercato. Infatti mentre continua a crescere il mercato della locazione, con domanda, offerta numero di scambi e valori che mostrano, ancora oggi, andamenti positivi, meno felice appare la congiuntura sul mercato della compravendita, dove i prezzi continuano a crescere costantemente, ma domanda, offerta e numero di contratti stipulati vedono prevalere i giudizi di stabilità, mostrando un mercato in stallo. Stessa dinamica si ravvisa sui tempi medi di vendita e di locazione, dove i primi subiscono un allungamento mentre i secondi si mantengono pressoché invariati rispetto al passato. Questo diverso andamento tra compravendita e locazione favorisce il rafforzamento dei rendimenti lordi da locazione. Le previsioni formulate dagli operatori interpellati mostrano una generale stabilità in tutto il territorio, eccezion fatta per il mercato abitativo del comune di Fiorenzuola D Arda in cui si potrebbero registrare incrementi sia nei volumi di scambio che nei valori. pag. 85

88 Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo VI.2.1 Il mercato immobiliare a Piacenza Tabella 57 - Le tendenze nel mercato delle compravendite e delle locazioni di abitazioni nell ultimo anno Domanda Offerta Numero di contratti Prezzi/canoni Tempi di vendita e locazione (mesi) Divario prezzo richiesto/effettivo (%) Divario prezzo abitazione libera/occupata (%) Fonte dati: Nomisma Compravendite Locazioni / / / / / / 5,2 2,4 8,9-25,0 - Nel 2005, il mercato della compravendita di abitazioni piacentino si connota per una stabilità della domanda, mentre vengono rilevati in leggera crescita sia l offerta che i prezzi, in particolar modo nelle zone periferiche della città; diverso andamento emerge nel numero di contratti stipulati percepiti in lieve flessione e il mercato della locazione sembra mostrare una maggiore vivacità: l offerta è in aumento, così come domanda, numero di contratti e canoni anch essi osservati in crescita ma con un intensità lievemente inferiore. L incertezza che caratterizza il mercato piacentino si rispecchia nell aumento sia degli scambi, sia dei tempi medi di vendita e di locazione. Tabella 58 - Prezzi e loro variazioni rispetto alla primavera 2003 (ORSA I), canoni e rendimenti di abitazioni usate Mercato compravendite Mercato locazioni Prezzi ( /mq) Variazioni % Canoni ( /mq/anno) Rendimenti (%) Zona di pregio ,5 98 4,2 Centro ,1 78 4,1 Semicentro ,4 65 4,4 Periferia ,7 59 4,7 Media ,4 66 4,5 Fonte dati: Nomisma Nel complesso i prezzi e i canoni sono aumentati, rispetto all ultima rilevazione, rispettivamente del 13,4% e del 17%. Entrando nel dettaglio delle zone rilevate si osserva come un sensibile pag. 86

89 Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo O.R.S.A. incremento si sia registrato nelle zone più pregiate della città in entrambe le voci monitorate, infine, per quanto riguarda i canoni, anche nelle zone periferiche. Gafico 16 - Serie storica dei prezzi medi e dei canoni medi di abitazioni usate Grafico 17 - Numero di transazioni di unità abitative nel comune capoluogo Euro al mq Prezzi Canoni Euro al mq per anno mar-97 nov-98 apr-00 mag-01 mag-03 ott * * Stima Nomisma Fonte dati: Nomisma Fonte: Elaborazione Nomisma su dati Agenzia del Territorio. Tabella 59 - Previsioni per il 2006 Compravendite Locazioni Numero Valori Fonte dati: Nomisma Le previsioni formulate dagli operatori interpellati per i prossimi mesi fanno pensare ad una generale stazionarietà del mercato. VI.2.2 Il mercato abitativo a Castel San Giovanni Tabella 60 - Le tendenze nel mercato delle compravendite e delle locazioni di abitazioni nell ultimo anno Compravendite Locazioni Numero di contratti Prezzi/canoni Tempi di vendita e locazione (mesi) 3,8 1,3 Divario prezzo abitazione libera/occupata (%) 22,5 - Prezzo medio abitazione usata ( /mq) Canone medio di locazione ( /mq/anno) - 53 Variazione rispetto ORSA I (1) (%) 19,2 8,8 Rendimento medio lordo annuo (%) 4,7 (1) Primavera 2003 pag. 87

90 Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo Fonte dati: Nomisma Nel 2005, il mercato abitativo di Castel San Giovanni non evidenzia rilevanti mutamenti; si nota, infatti, come prevalgano i giudizi di stabilità sia sul mercato della compravendita che su quello delle locazione, fatta eccezione per un incremento del numero di contratti d acquisto ed un lieve aumento dell offerta. Questa dinamica sembra essere confermata dall analisi dei tempi medi di vendita e di locazione, pressoché invariati rispetto all ultima rilevazione. I prezzi appaiono in crescita con un intensità maggiore rispetto ai canoni. Incrementi rispettivamente pari al 19,2% e all 8,8% rispetto all ultima rilevazione; per questo i rendimenti subiscono un significativo ridimensionamento. Tabella 61 - Previsioni per il 2006 Compravendite Locazioni Numero / Valori Fonte dati: Nomisma Le previsioni, espresse dagli operatori immobiliari interpellati, non segnalano, per i prossimi mesi, mutamenti tangibili, se non per un lieve rallentamento del numero di contratti di compravendita stipulati. VI.2.3 Il mercato abitativo a Fiorenzuola D Arda Tabella 62 - Le tendenze nel mercato delle compravendite e delle locazioni di abitazioni nell ultimo anno Compravendite Locazioni Numero di contratti Prezzi/canoni Tempi di vendita e locazione (mesi) 3,2 1,3 Divario prezzo abitazione libera/occupata (%) 17,0 - Prezzo medio abitazione usata ( /mq) Canone medio di locazione ( /mq/anno) - 58 Variazione rispetto ORSA I (1) (%) 14,2 19,1 Rendimento medio lordo annuo (%) 4,8 (1) Primavera 2003 Fonte dati: Nomisma pag. 88

91 Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo O.R.S.A. Il mercato abitativo di Fiorenzuola D Arda ha fatto registrare, anche in questa rilevazione, andamenti positivi nel complesso degli indicatori monitorati; si segnala esclusivamente una stabilità nel numero di contratti di locazione stipulati. Per quanto riguarda tempi e divari non si registrano significative differenze rispetto al passato; i tempi medi di vendita risultano essere lievemente superiori ai tre mesi, mentre quelli di locazione appaiono superiori a un mese. Prezzi e canoni evidenziano un rafforzamento della propria tendenza al rialzo, registrando incrementi positivi rispettivamente di 14,2 e di 19,1 punti percentuali. Di particolare interesse la dinamica dei canoni che favorisce un consolidamento dei rendimenti potenziali da locazione (attualmente al 4,8%). Tabella 63 - Previsioni per il 2006 Compravendite Locazioni Numero / Valori / Fonte dati: Nomisma Le previsioni per i prossimi mesi, secondo le percezioni formulate dagli operatori interpellati, sembrano orientate ad un generale ottimismo per quanto riguarda le possibili tendenze future del mercato. Si mostrano tutto sommato stabili i giudizi espressi sui valori e sul numero di scambi nel mercato della compravendita, mentre entrambi risultano in crescita nel versante locativo. VI.3. NUMERO DI TRANSAZIONI ED INTENSITÀ DEL MERCATO IMMOBILIARE Nelle Tabelle 64 e 65 vengono invece presentati i dati dell Osservatorio Immobiliare dell Agenzia delle Entrate, definendo l indicatore d intensità del mercato immobiliare (IMI), dato dal rapporto tra il numero delle transazioni normalizzate NTN (in cui ogni transazione viene conteggiata in base alla quota di proprietà trasferita) e l intero stock abitativo e costituisce un indice della vivacità del mercato. Nella Provincia di Piacenza il numero di transazioni immobiliari avvenute nel 1 semestre 2005 ammonta a 2.411,10 mostrando un andamento lievemente superiore all anno precedente e costituendo insieme agli ultimi due anni, il valore più alto della serie considerata. Se passiamo ad analizzare l indice IMI osserviamo come il mercato provinciale sia vivace, con valori medi superiori alla media nazionale (2,90% nel 2004 contro un valore di 2,75% a livello nazionale), ma inferiore a quella regionale (di 3,31%) ed un andamento inferiore all anno precedente, ma superiore a quello dei restanti anni. pag. 89

92 Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo Risultano maggiormente sostenute le compravendite di Edilizia Ordinaria dove si registra un IMI pari a 3,03% contro il 2,79% della media nazionale ed un 3,44% regionale, mentre per la Edilizia di Pregio i volumi delle compravendite riconoscono un valore dell indicatore dell 1,81% superiore all analogo indice regionale (1,6%), ma inferiore a quello medio nazionale (pari 2,03%). I dati relativi ai soli comuni capoluogo esposti nella Tabella 65 mostrano dinamiche simili. Tabella 64 Numero di transazioni (NTN) ed intensità del mercato immobiliare (IMI) (dati provinciali) sem 2005 Dati provinciali NTN IMI (%) NTN IMI (%) NTN IMI (%) NTN IMI (%) NTN IMI (%) NTN Piacenza 213,94 1,47 248,64 1,68 279,96 1,85 292,77 1,89 287,28 1,81 114,82 Pregio Regione 1.970,96 1, ,08 1, ,79 1, ,51 1, ,88 1, ,20 Italia ,25 1, ,89 1, ,47 2, ,09 1, ,47 2, ,61 Piacenza 3.465,70 2, ,52 2, ,34 2, ,08 3, ,38 3, ,28 Ordinaria Regione ,80 3, ,58 3, ,15 3, ,47 3, ,72 3, ,78 Italia ,83 2, ,36 2, ,70 2, ,78 2, ,19 2, ,14 Piacenza 3.679,64 2, ,16 2, ,30 2, ,85 3, ,66 2, ,10 Totale Regione ,76 3, ,66 2, ,94 3, ,98 3, ,60 3, ,98 Italia ,08 2, ,25 2, ,17 2, ,87 2, ,66 2, ,75 Fonte dati: Elaborazione NuovaQuasco su dati Agenzia del Territorio Tabella 65 Numero di transazioni (NTN) ed intensità del mercato immobiliare (IMI) dati capoluogo) Dati Capoluogo NTN IMI (%) NTN IMI (%) NTN IMI (%) NTN IMI (%) NTN IMI (%) Pregio Ordinaria Piacenza 17,25 0,99 18,00 1,03 19,11 1,09 32,78 1,86 20,47 1,15 Regione 292,58 1,23 314,24 1,3 423,25 1,72 348,74 1,39 339,84 1,34 Italia 4.888,08 1, ,53 1, ,35 2, ,23 1, ,71 2,06 Piacenza 1.426,14 2, ,79 2, ,65 2, ,19 3, ,00 3,01 Regione ,16 3, ,00 3, ,46 3, ,29 3, ,92 3,33 Italia ,55 2, ,11 2, ,04 2, ,51 2, ,48 2,94 Piacenza 1.443,39 2, ,79 2, ,76 2, ,97 3, ,47 2,94 Totale Regione ,74 3, ,24 2, ,71 3, ,03 3, ,76 3,2 Italia ,63 2, ,64 2, ,39 2, ,74 2, ,19 2,74 Fonte dati: Elaborazione Nuova Quasco su dati Agenzia del Territorio Legenda Edilizia di Pregio = Categorie catastali A1, A7, A8, A9 Edilizia ordinaria = Categorie catastali A2, A3, A4, A5, A6, A11 pag. 90

93 Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo O.R.S.A. NTN = n. di transazioni di unità immobiliari normalizzate (Le compravendite dei diritti di proprietà sono "contate" relativamente a ciascuna unità immobiliare tenendo conto della quota di proprietà oggetto di transazione; ciò significa che se di una unità immobiliare é compravenduta una frazione di quota di proprietà, per esempio il 50%, essa non è contata come una transazione, ma come 0,5 transazioni) Il NTN relativo agli anni 2002 e 2003 è al netto del numero di transazioni dovute alla cartolarizzazione degli immobili dello stato, tramite la società Scip. IMI = indicatore di Intensità del Mercato Immobiliare = rapporto tra NTN/stock di unità immobiliari VI.4. PREZZI DI COMPRAVENDITA E VARIAZIONI NEL COMUNE DI PIACENZA E IN ALCUNI COMUNI DELLA PROVINCIA In questa sezione del documento vengono riportate le quotazioni del mercato immobiliare provenienti da altre fonti. Nelle tabelle che seguono sono rappresentati gli andamenti dei prezzi registrati a Piacenza (e le relative variazioni provinciali) per alloggi nuovi o ristrutturati, in buono stato o abitabili e da ristrutturare, articolati in dettaglio per zona o quartiere di città e distinti tra prezzi minimi e massimi provenienti dall Osservatorio Immobiliare della Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali (F.I.A.I.P.). Per quanto concerne le case nuove o ristrutturate (Tabelle 66 e 67) osserviamo che, nel primo semestre del 2005, il valore medio oscilla tra i /mq ed i /mq con variazioni sul semestre precedente corrispondenti rispettivamente a 0,61% e 5,71%. Da un punto di vista congiunturale si manifestano i rialzi maggiori per il prezzo massimo della Estrema periferia est/ovest (12,50%) e del centro (8,57%), mentre in genere i valori minimi rimangono stazionari o mostrano aumenti di lieve entità. Nel medesimo periodo le abitazioni in buono stato o abitabili (Tabelle 68 e 69) hanno segnato un prezzo medio variabile tra il minimo di /mq ed il massimo di /mq, con variazioni nulle per i valori minimi e con un aumento del 1,25% per i massimi, causati esclusivamente da un aumento della zona Centro e Semicentro. Le ultime tabelle (Tabelle 70 e 71) riguardano le abitazioni da ristrutturare il cui prezzo medio complessivo varia tra 860 /mq ed i /mq, evidenziano una crescita nel primo semestre del 2005 del 13,16% per il valore minimo e del 2,7% per il valore massimo. Tabella 66 - Prezzi di compravendita di case nuove o ristrutturate nel comune di Piacenza Quartiere I sem II sem I sem II sem I sem II sem I sem min mas min mas min mas min mas min mas min mas min mas Centro Semicentro Periferia Estrema periferia est/ovest pag. 91

94 Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo Estrema periferia sud Valore medio Fonte dati: Osservatorio F.I.A.I..P. Tabella 67 - Variazione percentuale dei prezzi di compravendita di case nuove o ristrutturate nel comune di comune di Piacenza Quartiere I sem II sem I sem II sem I sem II sem I sem min mas min mas min mas min min mas min mas min mas min Centro ,75 6,67 5,26 9,38 0 8,57 Semicentro 0 4, ,90 3,85 0 5,56 2,86 5,26 Periferia 0 4, ,90 9,09 0 4, Estrema periferia est/ovest ,69 10, ,50 Estrema periferia sud 0 3, ,11 12, ,78 Valore medio 0 2, ,72 7,83 1,23 4,70 0,61 5,71 Fonte dati: Osservatorio F.I.A.I..P. Tabella 68 - Prezzi di compravendita di case in buono stato abitabili nel comune di Piacenza Quartiere I sem II sem I sem II sem I sem II sem I sem min mas min mas min mas min min mas min mas min mas min Centro Semicentro Periferia Estrema periferia est/ovest Estrema periferia sud Valore medio Fonte dati: Osservatorio F.I.A.I..P. Tabella 69- Variazione percentuale dei prezzi di compravendita di case in buono stato abitabili nel comune di Piacenza Quartiere I sem II sem I sem II sem I sem II sem I sem min mas min mas min mas min min mas min mas min mas massimo Centro 4, , ,00 10, ,27 Semicentro 0 3,57 0 3, ,64 13, ,94 Periferia 5,26 8, ,00 16, Estrema periferia est/ovest 5,88 9, ,11 4, Estrema periferia sud 10,00 4, ,09 12, Valore medio 4,90 4,44 0 2, ,21 11, ,25 Fonte dati: Osservatorio F.I.A.I..P. pag. 92

95 Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo O.R.S.A. Tabella 70- Prezzi di compravendita di case da ristrutturare nel comune di Piacenza Quartiere I sem II sem I sem II sem I sem II sem I sem min mas min mas min mas min min mas min mas min mas min Centro Semicentro Periferia Estrema periferia est/ovest Estrema periferia sud Valore medio Fonte dati: Osservatorio F.I.A.I..P. Tabella 71 - Variazione percentuale dei prezzi di compravendita di case da ristrutturare nel comune di Piacenza Quartiere I sem II sem I sem II sem I sem II sem I sem min mas min mas min mas min min mas min mas min mas min Centro 6, ,50 6,90 11,11 3,23 10,00 0 Semicentro , ,33 20, ,76 0 Periferia 0 3, ,33 12, ,38 5,56 Estrema periferia est/ovest 7,14 23, ,33 12, ,38 5,56 Estrema periferia sud 0 7, ,33 26, ,38 5,26 Valore medio 2,76 5,09 0 1, ,45 14,58 2,70 0,91 13,16 2,70 Fonte dati: Osservatorio F.I.A.I..P. Nelle Tabelle da 72 a 77 sono invece presentati gli andamenti dei prezzi registrati nelle Province dell Emilia Romagna dal I semestre 2002 al II semestre Per quanto concerne le case nuove o ristrutturate (Tabelle 72 e 73) osserviamo che, nel secondo semestre del 2004, il valore medio calcolato per la regione oscilla tra i /mq ed i /mq con variazioni sul semestre precedente corrispondenti rispettivamente a -0,2% e 1,0%. In riferimento ai diversi capoluoghi si evidenziano Forlì e Ferrara in cui si manifestano i rialzi maggiori, pari rispettivamente a 7,4% per il prezzo minimo e a 3,7% per quello massimo a Forlì e 3,7% sul prezzo minimo e 4,3% su quello massimo a Ferrara. Per contro, si osservano flessioni anche importanti su diversi capoluoghi: Modena -8,2% min e -3,4% max, Ravenna -6,2% min e 1,1% max, ed altri di minore intensità a Reggio Emilia e Bologna. I prezzi oscillano tra i minimi di Ferrara (min /mq e max /mq) ed i massimi di Bologna (min /mq e max /mq), con un divario di oltre il 100%. Nel secondo semestre del 2004 le abitazioni in buono stato o abitabili (Tabelle 74 e 75) hanno segnato un prezzo medio variabile tra il minimo di /mq ed il massimo di /mq, con variazioni sul semestre precedente dell ordine dello 0,9% per il prezzo minimo e del -0,2% per il pag. 93

96 Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo prezzo massimo. Le variazioni rilevate risultano meno intense di quelle relative alle case nuove, tuttavia si evidenziano Ferrara (7,4% min e 0,5% max) e Rimini (4,0% min e 2,3% max) per i rialzi dei prezzi, Modena per la contrazione dei prezzi massimi (-7,3%), Ravenna e Forlì per la flessione dei prezzi minimi (rispettivamente -4,7% e -0,9%). In generale i prezzi delle case in buono stato oscillano tra il valore minimo di 929 /mq a Ferrara ed il valore massimo di /mq a Bologna. I prezzi in provincia di Piacenza appaiono inferiori alla media regionale. Le Tabelle 76 e 77 riguardano invece le abitazioni da ristrutturare il cui prezzo medio complessivo varia tra i /mq ed i /mq, nel secondo semestre del 2004 il valore minimo ha evidenziato una crescita pari al 4,5% mentre il valore massimo è rimasto invariato. Nei capoluoghi tali valori oscillano tra 807 /mq del prezzo minimo a Ferrara ed i /mq del prezzo massimo di Bologna. Tra le variazioni registrate nel secondo semestre del 2004, si segnala la singolarità di Modena, che segna un aumento del 22,6% del prezzo minimo. Per gli altri capoluoghi si segnalano Ferrara con aumenti del 10,8% del valore minimo e del 4,5% del valore massimo e Ravenna dove invece si registrano contrazioni del -3,0% del valore minimo e del -2,9% di quello massimo. Tabella 72- Prezzi di compravendita di case nuove o ristrutturate in regione I sem II sem I sem II sem I sem II sem Provincia min max min max min max min max min max min max Piacenza Parma Reggio Emilia Modena Bologna Ferrara Ravenna Forlì Rimini Media regione Fonte dati: Osservatorio F.I.A.I..P. pag. 94

97 Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo O.R.S.A. Tabella 73 - Variazione percentuale dei prezzi di compravendita di case nuove o ristrutturate in regione I sem II sem I sem II sem I sem II sem Provincia min max min max min max min max min max min max Piacenza - - 0,0 2,4 0,0 0,0 0,0 0,0 11,7 7,8 1,2 4,7 Parma - - 8,4 12,3 7,5 8,0-2,2 1,7 1,6-1,2 1,6 2,0 Reggio Emilia - - 0,0 0,0 3,3 3,6 3,9 4,0 1,0 1,7-1,1-1,8 Modena - - 3,8 2,8 5,6 6,7 3,8 1,0-2,9-1,0-8,2-3,4 Bologna - - 0,0 0,7 5,9 2,4 2,2 2,3 5,9 8,3-0,5-0,5 Ferrara - - 5,1 5,0 1,1 1,1 0,0 1,8 1,6 2,7 3,7 4,3 Ravenna ,6-4,3 0,0 0,0-6,2 1,1 Forlì - - 0,1 0,0 6,2 12,8 6,1 4,5-6,0-4,7 7,4 3,7 Rimini - - 8,0 8,0 8,6 9,2 2,6 2,4 2,2 1,4 1,1 1,6 Media regione - - 3,2 3,9 4,5 3,2 0,8 1,6 1,8 1,8-0,2 1,0 Fonte dati: Osservatorio F.I.A.I..P. Tabella 74- Prezzi di compravendita di case in buono stato abitabili in regione I sem II sem I sem II sem I sem II sem Provincia min max min max min max min max min max min max Piacenza Parma Reggio Emilia Modena Bologna Ferrara Ravenna Forlì Rimini Media regione Fonte dati: Osservatorio F.I.A.I..P. Tabella 75 - Variazione percentuale dei prezzi di compravendita di case in buono stato abitabili in regione I sem II sem I sem II sem I sem II sem Provincia min max min max min max min max min max min max Piacenza - - 4,9 4,4 0,0 2,1 0,0 0,0 11,2 11,1 0,0 0,0 Parma - - 5,6 6,9 4,8 5,4 1,4 1,9 0,4 0,4 0,6 0,7 Reggio Emilia - - 0,0 0,0 0,6 2,2 3,2 3,6 1,5 1,9 0,8 0,3 Modena - - 5,8 3,7 10,0 12,0 9,7 10,9-4,9-7,4 1,6-7,3 Bologna - - 0,2 0,5 3,5 2,2 3,9 4,0 1,3 5,1 0,1-0,4 Ferrara - - 4,9 5,1 0,7 0,9 1,8 0,0 6,1 0,5 7,4 0,5 Ravenna ,4-8,2 0,0 0,0-4,7 2,6 Forlì ,3-0,1 4,8 10,2 1,8 0,5-1,8-0,9-0,9 0,7 Rimini - - 7,9 8,0 9,1 10,5 1,1 2,2 2,3 2,8 4,0 2,3 Media regione - - 3,4 3,5 3,6 4,2 2,0 2,1 1,3 1,3 0,9-0,2 Fonte dati: Osservatorio F.I.A.I..P. pag. 95

98 Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo Tabella 76- Prezzi di compravendita di case da ristrutturare in regione I sem II sem I sem II sem I sem II sem Provincia min max min max min max min max min max min max Piacenza Parma Reggio Emilia Modena Bologna Ferrara Ravenna Forlì Rimini Media regione Fonte dati: Osservatorio F.I.A.I..P. Tabella 77 - Variazione percentuale dei prezzi di compravendita di case da ristrutturare in regione I sem II sem I sem II sem I sem II sem Provincia Min max min max min max min max min max min max Piacenza - - 2,8 5,1 0,0 1,1 0,0 0,0 10,4 14,6 2,7 0,9 Parma ,2 4,2 4,8 7,1-0,5-1,0 4,2-0,7 1,9 0,8 Reggio Emilia ,2-0,1-12,0 0,7 2,6 2,8 7,0 1,4 2,1 0,4 Modena - - 3,6 1,4 9,8 4,2-9,6-12,6-1,5-1,7 22,6-6,7 Bologna ,6-0,5-0,9-3,4 7,4 7,4 1,0 2,2-1,0-0,8 Ferrara - - 4,8 5,0 0,8-1,6 0,0 0,0 8,5 5,6 10,8 4,5 Ravenna ,9-3,0 0,0 0,0-3,0-2,9 Forlì - - 0,1-0,6-13,1 11,6 0,8-2,1-1,5 1,4 3,8 1,4 Rimini - - 7,9 7,3 11,2 10,4 1,2 1,4 4,3 1,7 4,7 2,8 Media regione - - 1,3 2,5-4,4-1,1 0,4-0,9 3,1 2,1 4,5 0,0 Fonte dati: Osservatorio F.I.A.I..P. Nella Tabella 78 sono presentati i dati pubblicati da Il Sole 24 ore nell allegato Casa & Case del mese di ottobre 2005, in cui vengono rappresentati oltre ad i valori medi degli immobili residenziali suddivisi per zona e tipologia dell immobile, indicazioni sugli andamenti congiunturali della domanda e dell offerta e sui tempi medi di vendita. La domanda e l offerta paiono oscillare tra aumento e stabilità, con tempi di vendita di 7-8 mesi. pag. 96

99 Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo O.R.S.A. Tabella 78 Andamento della domanda e dell offerta per quartiere e prezzi medi al mq per tipologia di abitazione e tempi medi di durata delle trattative di compravendita (ottobre 2005) Domanda Offerta Signorile usato Medio usato Signorile nuovo o ristrutturato Medio nuovo o ristrutturato Tempi medi di vendita CENTRO Centro Storico = = mesi Piazza Cavalli = = mesi SEMICENTRO Clinica Piacenza/Via Veneto = mesi (Sud Ovest) Stadio/Besurica/ Via Manfredi/Quartiere 2000 = mesi (Sud Est) Viale Dante = mesi Farnesiana = mesi PERIFERIA (Ovest) Borgo Trebbia/Infrangibile/Sant Antonio mesi (Sud Est) San Lazzaro/Montale mesi Capitolo = mesi Veggioletta = mesi Fonte: Sole 24 ore VI.5. MERCATO IMMOBILIARE E LOCAZIONI NELLA PRIMAVERA DEL 2005 Dalle indicazioni del Consulente Immobiliare del Il Sole 24 ore, il mercato nazionale rispecchia le anomalie di un mercato ancora influenzato dai bassi tassi di interesse sia pure in misura minore rispetto ai semestri precedenti e dallo scarso potere di acquisto della moneta europea. Nelle grandi città, per le abitazioni nuove o ristrutturate e comunque libere da inquilini, la spinta al rialzo dei prezzi verificatasi nei semestri precedenti si sta consolidando ai livelli più elevati, nonostante una diminuzione delle transazioni e un sensibile allungamento dei tempi di conclusione degli affari. Nei centri di piccola e media grandezza, le quotazioni delle abitazioni della predetta qualità registrano, invece, movimenti solo parziali con differenze assai sensibili derivanti soprattutto dai limiti quantitativi delle contrattazioni. Secondo importanti operatori le previsioni risultano: - numero di compravendite di alloggi condominiali o villette a schiera, nei prossimi mesi: 15% stabile, 5% in aumento, 20% in ribasso, rimanente incerto; pag. 97

100 Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - tempi di vendita degli immobili abitativi esistenti: 20% entro 80 giorni, 20% entro 120 giorni, rimanente incerto; - tempi di vendita di immobili condominiali o villette a schiera di nuova costruzione: 10% entro 90 giorni dall inizio delle vendite sulla carta, 10% per ciascuno dei trimestri successivi sino al sesto e il rimanente entro 18 mesi dall utilizzazione della costruzione. VI.5.1. Quotazioni medie indicative di compravendite e locazioni in Emilia - Romagna Le quotazioni in unità di per mq delle compravendite, indicate nella Tabella 79, sono medie dei prezzi rilevati nel I semestre 2005, e riguardano alloggi liberi in case nuove, o alloggi liberi in case recenti (max 35 anni). Tutte le superfici si intendono commerciali, calcolando i muri perimetrali e metà muri sul confine. Dalla tabella emerge che i prezzi in provincia di Piacenza sono inferiori alla media regionale, con un divario che tuttavia si riduce man mano che dal centro si procede verso la periferia: per quanto riguarda le abitazioni nuove i valori del capoluogo di Piacenza è l 88,92% della media regionale per il centro, l 89,99% per il semicentro ed il 92,76% per la periferia. Nel caso delle abitazioni recenti invece il valore del capoluogo è il 90,71% della media regionale per il centro, l 81,38% per il semicentro ed il 94,73% per la periferia. Degno di nota inoltre è l incidenza del costo dell area sul costo totale dell abitazione che è invece superiore al valore medio regionale: l incidenza è infatti del 45% in centro, del 35% in semicentro e del 29% in periferia, contro le medie regionali di 40%, 31% e 24%. Tabella 79 - Quotazioni medie di compravendite in unità di per mq commerciale nei capoluoghi dell Emilia Romagna I semestre 2005 Abitazioni nuove Abitazioni recenti Comune % centro i.a. semicentro % i.a periferia % i.a centro semicentro periferia Bologna Ferrara Forlì Modena Parma Piacenza Ravenna Reggio Emilia Rimini Regione Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Il Sole 24 Ore Consulente Immobiliare pag. 98

101 Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo O.R.S.A. Note alla tabella precedente: - Tutte le superfici si intendono commerciali, calcolando i muri perimetrali e metà muri sul confine. - Con % i.a. si intende percentuale di incidenza area. - Correzione delle definizioni di centro per alcune città: Bologna: zona pregiata precollinare = quotazione centro + 10% Rimini: zona pregiata turistico-balneare = quotazione centro + 10% Nella Tabella 80 vengono presentati i dati relativi alle quotazioni delle locazioni di abitazioni, che si intendono riferite a canoni in unità di per mq/anno, spese escluse. Tali quotazioni sono riferite ad alloggi fra i 60 e i 120 mq, di costruzione non nuova, ma moderni o, comunque, in buono stato di manutenzione e dotati di tutti i servizi localmente in uso. Per gli alloggi di superficie inferiore a mq 60 va applicato un aumento del 15% e per quelle inferiori a mq 45 va applicato un aumento del 20%. Per gli alloggi di superficie superiore a mq 120, va applicato un ribasso dal 15% al 20% sulla superficie eccedente, a seconda dell entità di tale maggior superficie. Infine, le quotazioni delle locazioni di abitazioni vanno aumentate di circa il 10%, qualora si tratti di alloggi di nuova costruzione. L intestazione libere è riferita alla locazione di alloggi liberi, cioè alle prime locazioni, mentre la colonna con l intestazione proroghe è riferita ai rinnovi di locazioni al medesimo inquilino, conclusi ai sensi dell art. 2, comma 1, legge 431/1998. Il comune di Piacenza si conferma anche in questo caso come una città tra le meno care a livello regionale, con valori superiori che rappresentano il 72% della media regionale per le abitazioni libere in centro, il 73,68% per il semicentro, e il 79,49% per le abitazioni in periferia; anche per le proroghe si evidenzia una dinamica analoga. Tabella 80 - Quotazioni medie di locazioni in unità di per mq commerciale I semestre 2005 Comune Libere Proroghe centro semicentro periferia centro semicentro periferia Bologna Ferrara Forlì Modena Parma Piacenza Ravenna Reggio Emilia Rimini Regione Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Il Sole 24 Ore Consulente Immobiliare Note alla tabella precedente: - Tutte le superfici si intendono commerciali, calcolando i muri perimetrali e metà muri sul confine. pag. 99

102 Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Correzione delle definizioni di centro per alcune città: Bologna: zona pregiata precollinare = quotazione centro + 10% Rimini: zona pregiata turistico-balneare = quotazione centro + 10% VI.5.2. Quotazioni medie indicative di compravendite e locazioni in provincia di Piacenza Nella Tabella 81 sono riportate le quotazioni medie di compravendite e locazioni, in particolare nella colonna delle compravendite sono indicate le quotazioni in unità di per mq commerciale di abitazioni nuove o integralmente ristrutturate: il primo valore è riferito alle zone pregiate del comune considerato, il secondo ai semicentri e il terzo alle periferie, mentre nella colonna delle locazioni sono indicate le quotazioni delle locazioni abitative in unità di per mq/anno in edifici moderni di buona qualità per le zone centrali o comunque più pregiate, per i semicentri e per le periferie. Tabella 81 - Quotazioni medie di compravendite e locazioni in unità di per mq commerciale I semestre 2005 Compravendite Locazioni Comune Abitazioni nuove o interamente ristrutturate Edifici moderni di buona qualità zone pregiate semicentro periferia zone pregiate semicentro periferia Bettola Bobbio Castel San Giovanni nq nq Fiorenzuola D Arda Gropparello Ponte dell Olio Vernasca Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Il Sole 24 Ore Consulente Immobiliare Dai dati riportati emerge come i comuni con i valori più elevati sia per le compravendite che per le locazioni siano quelli di Fiorenzuola d Arda e Bobbio, mentre i comuni nei quali si riscontrano i valori meno elevati sono quelli di Vernasca e Gropparello. pag. 100

103 Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo O.R.S.A. VII. RIEPILOGO E PROSPETTIVE A partire dal l Italia, con una dinamica comune a quasi tutti i paesi industrializzati, ha conosciuto un lungo ciclo di crescita del settore immobiliare, per quanto riguarda il numero delle transazioni, il valore dei prezzi, e l attività edilizia. La domanda di abitazioni è cresciuta notevolmente negli ultimi anni e i prezzi delle case sono aumentati con una dinamica che, seppur inferiore a quella di numerosi paesi europei, non ha precedenti storici. Occorre altresì evidenziare come il periodo di massimo sviluppo del settore dell edilizia sia contestuale alla fase di stagnazione che l economia italiana attraversa: il bene casa si conferma sia per grandi investitori, sia per piccoli risparmiatori che per semplici consumatori un bene rifugio cui ricorrere: a causa del calo del rendimento degli investimenti in altri settori, del cattivo rendimento dei mercati finanziari o più semplicemente come reazione all aumento di incertezza e di precarietà sia per quanto riguarda il regime pensionistico, il mercato del lavoro ed il potere d acquisto dei salari della classe media. Tuttavia altre cause hanno contribuito alla dinamica del settore immobiliare, prima tra tutte il basso livello dei tassi d interesse che ha generato un aumento esponenziale dei prestiti concessi dalle banche alle famiglie finalizzati all acquisto dell abitazione. Come riportato nel paragrafo II.6, le consistenze dei prestiti per l acquisto dell abitazione in Italia sono aumentate da ,816 milioni di euro nel 1997 a ,211 milioni di euro nel 2004 con un indebitamento medio pro capite che è variato dai 721,324 euro ai 2.643,67 euro. Altre cause, inoltre, possono aver contribuito a spingere il mercato immobiliare all interno di questo ciclo. Sono sicuramente da ricordare il calo di fiducia nell investimento borsistico conseguente alle recenti vicende del mercato azionario, la norma sul rimpatrio di capitali dall estero, che avrebbe attirato capitali in parte riversatisi sul settore immobiliare, gli incentivi fiscali alle ristrutturazioni e soprattutto per alcune aree del Paese, l ingresso di un considerevole numero di immigrati. I cittadini stranieri dopo una prima fase di assestamento tendono a radicarsi nel territorio, ricongiungendo nuclei familiari precedenti o formandone di nuovi ed accedono al mercato della casa di proprietà, anche a causa della diffusa riluttanza da parte dei proprietari degli alloggi ad affittare agli extracomunitari. Si consolida, infatti il ruolo dei lavoratori immigrati nel mercato immobiliare italiano: nel corso del 2005, secondo le stime di Scenari Immobiliari, 116mila lavoratori stranieri extracomunitari avranno acquistato un'abitazione nel nostro Paese, investendo circa 11,9 miliardi di euro. pag. 101

104 Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo Rispetto allo scorso anno gli acquisti sono aumentati del 5,4 per cento e rappresentano ormai il 14,4 per cento del totale del mercato. Nel corso di cinque anni gli acquisti di case da parte di lavoratori extracomunitari sono più che quadruplicati, aprendo prospettive nuove sia per il mercato immobiliare che per i processi di integrazione sociale e di trasformazione urbana. Infatti, come evidenziato nel succitato studio e dagli operatori territoriali intervistati nell ambito del presente Osservatorio, l acquisto di una casa si scontra con scarsa offerta e prezzi alti, tale andamento fa sì che quasi il 90% degli immigrati compratori nel corso del 2005 si sia orientato verso case di livello medio-basso (case rustiche o popolari), mentre solo l'8,2% verso il livello medio, insediandosi perlopiù in determinate zone del territorio che si connotano sempre più marcatamente in senso etnico. I cittadini stranieri, cercano un alloggio da acquistare, soprattutto nelle zone periferiche delle città ma, non trovandolo, si orientano verso i centri minori. È interessante notare come si stia creando una geografia variabile, con molti immigrati che si trasferiscono a vivere in aree "abbandonate" dagli italiani (è il caso ad esempio dell'appennino emiliano). Tutti questi fattori hanno spinto il mercato immobiliare ad un espansione sempre maggiore, come emerge anche dall analisi degli andamenti degli indici NTN ed IMI dell Agenzia del Territorio. Dal lato dell offerta si è verificato un intenso aumento dell attività edilizia e quindi degli investimenti, tale da provocare una trasformazione della struttura industriale del settore (con una polverizzazione crescente della struttura produttiva ed una proliferazione di intermediatori immobiliari), questo trend ha sviluppato timori sempre più frequenti di sovradimensionamento dell offerta: la maggior parte degli osservatori è infatti concorde nella considerazione di un rallentamento del ciclo immobiliare e di una sostanziale stabilità del mercato residenziale. Resta tuttavia da verificare se, in prospettiva, si possa parlare della cosiddetta bolla immobiliare o piuttosto si sia assistito in questi anni ad un cambiamento strutturale nella composizione della ricchezza delle famiglie, sia per le mutate condizioni di sicurezza delle fonti di reddito (riforme dei sistemi pensionistici e del mercato del lavoro), sia per la caduta di fiducia su forme di investimento finanziario alternative agli immobili. Ovviamente la risposta a tale quesito è oltremodo complessa e ha ripetutamente ingannato svariati operatori del settore che, più volte hanno diagnosticato per imminente l esaurimento del ciclo immobiliare, salvo poi verificarne il perdurante allungamento. Numerosi fattori possono ovviamente influenzare il comportamento della bolla: l eccessiva pag. 102

105 Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo O.R.S.A. offerta di abitazioni potrebbe generare un processo tale da produrre una caduta dei prezzi ed una eventuale crisi del settore dare origine a serie conseguenze occupazionali. L aumento dei tassi di interesse potrebbe provocare un impoverimento delle famiglie e, nel caso di correzioni significative delle quotazioni, portare a una situazione di razionamento del credito da parte delle banche. Inoltre l eccessivo indebitamento da parte di alcuni debitori potrebbe provocare un aumento dei casi di insolvenza relativi ai mutui per l acquisto dell abitazione, anche in relazione alla trasformazione del mercato del lavoro, alla più generale tenuta economica del paese e, stante il progressivo invecchiamento della popolazione, alla tenuta del sistema pensionistico e del sistema di Welfare. Non da ultimo è presente il timore da parte degli investitori di inasprimenti fiscali tali da originare un blocco nello sviluppo del mercato. E anche in virtù di queste considerazioni che nei paragrafi precedenti abbiamo tenuto conto, oltre che degli indici e dei dati immobiliari ed abitativi, delle principali trasformazioni socioeconomiche del territorio, che nel loro insieme potrebbero influenzare anche significativamente, le tendenze del mercato immobiliare e conseguentemente la forma e la dimensione del fabbisogno abitativo provinciale. La provincia di Piacenza dopo un lungo periodo di decrescita demografica mostra, a partire dal 1999, una continua crescita e assume una dinamica sempre più positiva: le proiezioni al 2023 indicano una popolazione oscillante tra le e le persone residenti. Al contempo il numero delle famiglie è considerevolmente aumentato ( famiglie con un incremento rispetto al 1981 pari al 16,55%), anche in considerazione delle mutate caratteristiche nella struttura dei nuclei familiari, che conducono ad una riduzione del numero medio dei componenti (da 2,7 a 2,3 tra il 1981 ed il 2005). L aumento demografico è dovuta principalmente alla crescente presenza di immigrati residenti ( cittadini al 1 gennaio 2005) che con un incremento del 21,51% solo nell ultimo anno porta ad un incidenza sul totale della popolazione del 6,83% valore superiore alla media nazionale (4,11%) e regionale (6,27%). Come abbiamo visto precedentemente e confermato anche durante l attività di ricerca compiuta nell ambito dell Osservatorio, gli immigrati rappresentano una quota significativa del fabbisogno abitativo, soprattutto in riferimento al mercato delle locazioni ma in misura sempre crescente anche al mercato dell acquisto, oltre a ciò a Piacenza pongono nuove problematiche abitativa relative sia a fenomeni di ghettizzazione che di collocazione nei segmenti più bassi del mercato abitativo. Anche in provincia la domanda di abitazioni è stata sostenuta da fattori economico-finanziari: pag. 103

106 Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo primo tra tutti il basso livello dei tassi di interesse, associato alle recenti delusioni del mercato azionario sostenuto da un buon livello occupazionale e reddituale (imponibile IRPEF nel 2001 di euro, appena inferiore alla media regionale, di euro), nonché da altri fattori secondari già citati (incentivo alle ristrutturazioni, abolizione dell INVIM). Analizzando l andamento delle consistenze e delle erogazioni dei prestiti alle famiglie consumatrici per l acquisto dell abitazione, in provincia di Piacenza emerge una dinamica positiva ed un indebitamento medio pro capite notevolmente superiore al valore nazionale, ma inferiore a quello regionale. L indebitamento medio pro capite provinciale relativo alle consistenze è pari a 3.107,27 euro, contro un valore di 3.889,82 euro per l Emilia Romagna e di 2.643,67 euro per l Italia, mentre per quanto riguarda le erogazioni il dato provinciale è pari a 969,24 euro pro capite, a fronte di 1.306,40 euro in regione di 841,431 euro in Italia. Ha così luogo anche in provincia di Piacenza un aumento delle transazioni immobiliari residenziali, che tuttavia conosce un rallentamento nel 2004: il numero di transazioni normalizzate (NTN) provinciali cresce quasi costantemente tra il 2000 ed il 2003 (da 3.679,64 a 4.643,85, stimandone tuttavia una lieve flessione per il 2005) con un indice IMI (indicatore di Intensità del Mercato Immobiliare) superiore alla media nazionale, ma inferiore a quella regionale. Il numero totale degli alloggi, nel periodo intercensuario, aumenta del 5,06% con una dinamica inferiore sia al valore regionale (10,57%) che nazionale (9,04%), scontando il decremento demografico registratosi fino alla metà degli anni novanta. Occorre tuttavia precisare che se la popolazione piacentina nel 1981 era superiore a quella attuale ( residenti contro gli attuali ) il numero delle famiglie, per effetto della riduzione del numero medio di componenti nello stesso periodo è passato dalle del 1981 alle attuali. Tuttavia, prendendo in considerazione i dati riportati nel presente studio provenienti da fonti diverse e le considerazioni confluite dai testimoni privilegiati del settore nel territorio, possiamo affermare che, soprattutto in riferimento al comune capoluogo, vi sia stato un consistente aumento dell offerta che pare tuttora perdurare, a fronte di una domanda che invece appare oggi stabile od addirittura in lieve calo. Emergono perciò alcune criticità relative al futuro mercato immobiliare piacentino, che potrebbe essere connotato da un eccesso di alloggi a prezzi elevati a cui non corrisponda una sufficiente domanda. Ciò non significa tuttavia che non rimanga una quota di fabbisogno abitativo che appare in aumento, pur non essendo la provincia connotata da fenomeni di particolare emergenza abitativa pag. 104

107 Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo O.R.S.A. (anche per il minore livello dei prezzi e dei canoni sia rispetto alla media regionale che alla confinante provincia di Parma). Emergono numerosi segnali di crisi, dovuti all ingresso di nuove fasce di popolazione potenzialmente deboli, alla crescita dei canoni di locazione e dei valori immobiliari, nonché al rallentamento dell economia associato all aumento dell indebitamento delle famiglie. Assistiamo infatti, all aumento delle domande di accesso al fondo sociale per l affitto che passano da nel 2001 a nel 2.005, mentre nel contempo i fondi ad esso destinati sono diminuiti, così da coprire nell ultimo anno una percentuale stimata del 39,9% del fabbisogno abitativo. Analogamente si registra un aumento degli sfratti per morosità che passano dai 48 del 1983 ai 156 del Accade così che, se per alcuni versi assistiamo ad un eccesso di offerta rispetto alla domanda, soprattutto nel comune capoluogo, allo stesso tempo si assista anche ad una crescita del fabbisogno abitativo derivante da una parte della popolazione che non riesce a far fronte all aumento dei prezzi, incrementando il numero di coloro che necessitano di interventi pubblici per l accesso all abitazione. La politica abitativa pubblica interviene sul fabbisogno abitativo provinciale su diversi fronti: - l edilizia residenziale pubblica è costituita di alloggi occupati, pari all 1,9% dei nuclei familiari provinciali (mentre in provincia si conta una quota di famiglie in affitto corrispondente al 21,6%), - il già menzionato Fondo Sociale per l affitto coinvolge circa nuclei familiari (1,53% delle famiglie) ed stata prevista l erogazione di 44 buoni casa del valore di 5.198,12 euro cadauno, - diversi interventi di edilizia pubblica sono stati programmati, nell ambito del programma alloggi in affitto a Piacenza si prevede la realizzazione di 171 alloggi da porre a locazione permanente e 48 in locazione a termine a canone convenzionato; - l A.C.E.R. di Piacenza ha proposto la realizzazione di 27 alloggi nel comune capoluogo da porre in locazione a canone concordato ad anziani in condizioni di ridotta autonomia, - a livello regionale, è stato inoltre predisposto un programma di interventi di manutenzione straordinaria sul patrimonio di edilizia residenziale pubblica del valore di 110 milioni di, di cui destinati alla provincia di Piacenza. pag. 105

108 Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - nel programma triennale dei lavori pubblici per interventi di edilizia abitativa sono programmati 3 interventi per un totale di euro, di cui euro per interventi di nuova costruzione e euro per opere di ristrutturazione, - nei vari Programmi di Riqualificazione Urbana è prevista la costruzione di 40 nuovi alloggi ed il recupero di altri é inoltre in previsione, sulla base di una delibera regionale di orientamento, la realizzazione su tutto il territorio dell Emilia Romagna di alloggi destinati sia all affitto (60-70%), in locazione a termine e in locazione permanente, sia alla proprietà (30-40%), da assegnare alle fasce più deboli (giovani coppie, anziani, famiglie a basso reddito con figli, immigrati). Nel breve periodo si può quindi supporre un assestamento del mercato immobiliare, soprattutto nel comune capoluogo, con un incremento dei tempi di permanenza degli immobili sul mercato ed un rallentamento della crescita dei prezzi, mentre continua a crescere il mercato delle locazioni, con domanda, offerta, numero di scambi in aumento e valori che potrebbero cominciare a segnare lievi flessioni. Il fabbisogno abitativo provinciale, pur non configurando eccessivi fenomeni di tensione abitativa e nonostante le misure precedentemente elencate, appare in aumento, soprattutto in relazione alla crescita della porzione di popolazione meno abbiente. pag. 106

109 Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo O.R.S.A. pag. 107