LA NUOVA PROCEDURA PER L ESPROPRIAZIONE IMMOBILIARE

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2 La nuova procedura per l espropriazione immobiliare L esecuzione immobiliare è una procedura che rientra nell ambito dell esecuzione forzata, intesa come azione diretta a sottrarre dei beni di proprietà del debitore, attraverso la vendita dell immobile pignorato, qualora egli non voglia spontaneamente onorare il debito contratto. La necessità di semplificare il procedimento e migliorare l efficienza delle procedure espropriative ha avviato un ammodernamento delle forme di pubblicità, l istituzione di un portale delle vendite pubbliche, ma soprattutto la modifica dei criteri di aggiudicazione dei beni ed una significativa riduzione dei termini stabiliti per il compimento di adempimenti procedurali. In questa nuova prospettiva il Decreto Legge n. 83/2015, convertito nella Legge n. 132/2015, ha introdotto nel panorama dell espropriazione forzata diverse ed importanti novità. In primo luogo, l art.12 del d.l. 83/2015 ha aggiunto al Codice Civile un nuovo articolo, il 2929-bis dedicato a quella che è stata definita la c.d. revocatoria semplificata. Il nuovo istituto prevede che in caso di costituzione di un vincolo di indisponibilità o di alienazione, che ha ad oggetto beni immobili o mobili iscritti in pubblici registri, compiuto a titolo gratuito successivamente al sorgere del credito, il creditore può procedere munito di titolo all esecuzione forzata ancor prima di aver ottenuto la c.d. revocatoria, ossia la sentenza di inefficacia dell atto, se provvede a trascrivere il pignoramento entro un anno dalla trascrizione dell atto pregiudizievole. Quando, invece, il pregiudizio deriva da un atto di alienazione, il creditore promuove l azione esecutiva nelle forme dell espropriazione contro il terzo proprietario. È evidente, dunque, in tale prospettiva la volontà del Legislatore di accelerare l iter espropriativo di procedure che, diversamente, richiederebbero tempi molto lunghi. Passiamo ora ad analizzare le innovazioni apportate dalla Riforma al Codice di rito. La prima novità riguarda l atto di precetto, quale atto prodromico del processo esecutivo. La nuova formulazione del comma 2 dell art. 480 c.p.c. esige che il creditore, avverta il debitore della possibilità di concludere con i creditori un accordo di composizione della crisi o proporre un piano del consumatore, con l'ausilio di un organismo di composizione della crisi o di un professionista nominato dal giudice. Si tratta, com'è evidente, di una previsione concepita sia a vantaggio del debitore, che potrà cercare di porre rimedio, alla situazione di sovraindebitamento, potendo trovare una soluzione che gli consenta di pagare i propri debiti, sia a vantaggio del creditore che, grazie all'aiuto di un professionista o di un organismo ad hoc, ha maggiori possibilità di vedere soddisfatte le proprie istanze.

3 Il cuore della riforma, però, in relazione all esecuzione immobiliare riguarda l istanza di vendita (ex 567 cpc), in particolare: la determinazione del valore dell immobile (art. 568 cpc) ed il provvedimento per l autorizzazione della vendita (art. 569 cpc ) su cui la riforma ha inciso con modifiche più rilevanti. La prima novità riguarda la richiesta di assegnazione o di vendita: decorsi 10 giorni dalla data del pignoramento, il creditore, stante la disposizione generale di cui all art. 497 cpc, deve richiedere l assegnazione o la vendita entro 45 giorni (non più entro 90): in mancanza, il pignoramento diventa inefficace ed il giudice dell esecuzione, con ordinanza di estinzione del processo, dispone la cancellazione della trascrizione. Analogamente e con specifico riferimento alla istanza di vendita, una fondamentale novità è contenuta, ancora una volta, nella tempistica per il deposito della documentazione che il creditore procedente deve presentare: questo termine, che antecedentemente alla riforma era di 120 giorni, è stato oggi dimezzato e ridotto a 60 giorni. La norma di cui all art. 567 cpc, che specificatamente regola la materia, prevede infatti che il creditore debba depositare l estratto del catasto, i certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all immobile effettuate nei 20 anni anteriori alla trascrizione del pignoramento, in un termine inferiore (60 giorni appunto), mentre rimane invariata la possibilità che tale documentazione possa essere sostituita da un equivalente certificato notarile che attesti le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari (567 co. 2 c.p.c.). Tale termine può essere prorogato una sola volta su istanza dei creditori o dell esecutato, per giusti motivi e per una durata non superiore ad ulteriori sessanta giorni. Qualora il creditore procedente non depositi la prescritta documentazione nei termini stabiliti, il Giudice dell esecuzione, anche d ufficio, dichiara l inefficacia del pignoramento e l estinzione del processo. Altrettanto importante e strettamente connessa alla modifica dell art. 567 cpc, risulta essere la modifica apportata all art. 568 c.p.c. in tema di determinazione del valore dell immobile. Fino all entrata in vigore della variazione infatti la stima dell immobile da vendere avveniva sulla base delle rendite catastali degli immobili che, sebbene periodicamente aggiornate, non garantiva che tali valori, così come indicati in catasto, fossero realmente proporzionati all effettivo valore economico degli immobili sottoposti ad espropriazione. E stato dunque definitivamente statuito quella che ormai era prassi, ovvero l ausilio di un esperto per valutare il reale valore di mercato dell immobile, attraverso la determinazione di precisi criteri su cui fondare la stima dell immobile: l esperto procede al calcolo della superficie dell immobile, specificando quella commerciale, del valore per metro quadro e del valore

4 complessivo, esponendo analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, ivi compresa la riduzione del valore di mercato praticata per l assenza della garanzia per vizi del bene venduto, e precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo, nonché per le eventuali spese condominiali insolute (art. 568 cpc). Anche il successivo art. 569 cpc è stato interessato dalla riforma in oggetto: la norma prevede che entro i 15 giorni successivi (non più 30) dal deposito della documentazione, il giudice dell esecuzione nomini l esperto fissando poi udienza per la comparizione delle parti e dei creditori, di cui all articolo 498, che non siano intervenuti. Tra la data del provvedimento e la data fissata per l udienza non possono decorrere più di novanta giorni (a dispetto dei precedenti 120). A tale udienza le parti possono fare osservazioni circa il tempo e le modalità della vendita e debbono proporre, a pena di decadenza, le opposizioni agli atti esecutivi, se non sono già decadute dal diritto di proporle. È opportuno sottolineare che il comma 3 dell art. 569 cpc prevede che, in assenza di opposizione, il giudice possa procedere alla vendita fissando un termine non inferiore a 90 gg e non superiore a 120 entro il quale è possibile per gli offerenti proporre le loro offerte di acquisto. Nel secondo periodo dell art. 569, comma 3, il giudice con la medesima ordinanza fissa: le date di deliberazione sulle offerte presunte; le modalità con cui deve essere prestata la cauzione; se la vendita è fatta in uno o più lotti; il prezzo base determinato a norma dell articolo 568; il termine, non superiore a centoventi giorni dall aggiudicazione, entro il quale il prezzo deve essere depositato, con le modalità del deposito; l udienza per la deliberazione sull offerta e per la gara tra gli offerenti, di cui all articolo 573, nel giorno successivo alla scadenza del termine. Ulteriore elemento di novità introdotto dalla riforma riguarda la pubblicità delle vendite dei beni pignorati. In particolare, sono stati introdotti nuovi strumenti per pubblicizzare i beni pignorati e messi in vendita o all asta. La pubblicità degli avvisi nell'ambito delle procedure di espropriazione forzata, oggi affidata all'albo dell'ufficio giudiziario davanti al quale si svolge il procedimento, è sostituita dalla pubblicazione sul sito internet del Ministero della giustizia, in un'area pubblica denominata "portale delle vendite pubbliche; parallelamente, la pubblicazione dell'avviso sui quotidiani non è più

5 obbligatoria, ma rimessa alla valutazione del giudice, su istanza dei creditori o anche in assenza dell'istanza di parte. La mancata pubblicità sul portale determina l'estinzione della procedura esecutiva, sanzione che si applica solo se l'omissione è imputabile al creditore. La riforma, inoltre, inserisce l'art. 161-quater delle Disposizioni di attuazione del Codice di procedura civile, che detta la disciplina di dettaglio delle modalità di pubblicazione sul portale delle vendite pubbliche. La pubblicazione è di regola effettuata da un professionista delegato in conformità di specifiche tecniche da adottare con decreto del Ministero della giustizia; gli avvisi di vendita sul portale vanno inviati mediante PEC a chi ne ha fatto richiesta e si è registrato; il portale archivia e gestisce i dati sulle vendite. Viene fissato in 100 euro il contributo che, nell'ambito della procedura di esecuzione forzata, deve pagare il creditore procedente per dare idonea pubblicità alla vendita di un bene immobile o mobile registrato. Per quanto riguarda poi, la vendita del bene pignorato è opportuno distinguere: a) la vendita senza incanto (ex art. 571, 572 e 573 c.p.c.). A riguardo, la riforma prevede che siano respinte le offerte inferiori di oltre un quarto al prezzo stabilito. L'offerta dovrà essere accolta se pari o superiore al valore dell'immobile determinato ai sensi dell'art. 568 (prima dell'entrata in vigore del D.L. 83/2015 era richiesto che l'offerta fosse superiore di un quinto rispetto al valore dell'immobile). Se invece l'offerta è inferiore al valore fissato, ma in misura non superiore a un quarto, il giudice può procedere alla vendita se ritiene che non vi sia modo di conseguire un prezzo più alto; se vi sono invece più offerte, si consente la vendita a favore del miglior offerente solo se il giudice ritiene che con una nuova vendita non sia possibile conseguire un prezzo più alto e non sono state presentate istanze di assegnazione. In caso di presentazione di istanze di assegnazione del bene da parte dei creditori, il giudice procede all'assegnazione anziché alla vendita se il prezzo indicato nella migliore offerta è inferiore al valore dell'immobile. Il pagamento del prezzo può essere rateale, previa fideiussione, ma il mancato pagamento anche di una sola rata costituisce inadempimento dell'aggiudicatario. b) la vendita con incanto (ex art. 591-bis c.p.c). Sul punto è opportuno precisare che se il primo tentativo di vendita non ha avuto esito, il giudice dell'esecuzione può procedere con l'incanto solo se ritiene che con tale modalità sarà possibile vendere il bene a un prezzo superiore della metà del valore determinato a norma dell'art. 568.

6 Il giudice può decidere di ribassare il prezzo di vendita fino a un quarto; se fallisce anche il secondo tentativo di vendita, il giudice assegna il bene al creditore o ai creditori richiedenti, fissando il termine entro il quale l'assegnatario deve versare l'eventuale conguaglio. Giova precisare che le operazioni di vendita dovranno essere delegate dal giudice ad un notaio o ad un professionista, salvo che il giudice stesso non ritenga che gli interessi delle parti siano meglio tutelati da una vendita diretta. Da ultimo, è bene ricordare che la L.83/2015 ha introdotto delle novità anche in riferimento alla conversione del pignoramento. Erssa consiste nella possibilità per il debitore, prima che sia disposta la vendita o l assegnazione, di chiedere d sostituire alle cose o ai crediti pignorati una somma di denaro pari, oltre alle spese di esecuzione, all importo del capitale, degli interessi e delle spese. La conversione, dunque, opera una modificazione dell oggetto dello stesso. La riforma ha previsto la possibilità che il giudice disponga che il debitore versi la somma per la conversione del pignoramento, invece che in un unica soluzione, a rate mensili nel termine massimo di 36 mesi (anziché 18).