VARIANTE AL PIANO REGOLATORE INTERCOMUNALE NUOVO QUARTIERE CORNAREDO

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1 Via Zurigo 19 CH Lugano tel fax info@sasa.ch COMUNI DI CANOBBIO LUGANO - PORZA PR-NQC VARIANTE AL PIANO REGOLATORE INTERCOMUNALE NUOVO QUARTIERE CORNAREDO COMPENSO AGRICOLO PROCEDURA D APPLICAZIONE DELLA COMPENSAZIONE PECUNIARIA (Art. 13 LTAgr) Operatori: Gianmario Medici Febbraio 2015 [Compenso agricolo PR-NQC]

2 INDICE 1. OGGETTO SITUAZIONE PIANIFICATORIA PIANO REGOLATORE COMUNALE PROGETTO DI GALLERIA VEDEGGIO CASSARATE CONCLUSIONI STATO ATTUALE DEI FONDI / VALORE DI REDDITO DEL SUOLO CONTRIBUTO PECUNIARIO SOSTITUTIVO / RIPRISTINO DEI TERRENI ALLEGATI Studi Associati SA, Lugano 2

3 1. OGGETTO In riferimento alla variante di adeguamento del Piano regolatore intercomunale del Nuovo Quartiere di Cornaredo (PR-NQC) dei comuni di Canobbio, Lugano e Porza, è stato allestito il presente documento in conformità alla Direttiva per la procedura d applicazione della compensazione pecuniaria secondo l art. 13 LTAgr, emanata dal Dipartimento del territorio (29 luglio 2003). La suddetta variante prevede l attribuzione alla zona AP-EP dell area denominata Pratone di Trevano, attualmente adibita a vari usi (stand di tiro, agricolo, piazzale, zona naturalistica, rilevato per protezione fonica). Studi Associati SA, Lugano 3

4 2. SITUAZIONE PIANIFICATORIA 2.1 PIANO REGOLATORE COMUNALE Il PR attualmente in vigore indica nel Piano del paesaggio l intera superficie del Pratone di Trevano come zona agricola, mentre che nel Piano delle zone, la stessa è considerata come zona per attrezzature pubbliche (AP 15). Questa ambiguità pianificatoria è stata risolta dalla decisione del CdS del 30 giugno 2010 (n 3370) inerente il PR-NQC che, di fatto, ripristina per questo comparto le precedenti attribuzioni dei piani regolatori di Porza e Canobbio: AP-EP per la porzione su territorio di Porza e zona agricola per quella su Canobbio (cfr. fig. 1). Fig. 1: estratto dall allegato 1 della decisione del CdS (n 3370) che indica la superficie attribuita alla zona agricola Ne consegue che, stando alla medesima decisione, qualora i Comuni intendessero ampliare l'attribuzione della superficie ad uso esclusivo AP 15 anche dovranno giustificare la loro scelta e adottare le necessarie misure di compensazione, intendendo con ciò la necessità di dover procedere alla compensazione in base alla LTAgr. Studi Associati SA, Lugano 4

5 Stando a quanto sopra, la procedura di compenso giusta LTAgr deve essere limitata alla sottrazione di terreno agricolo su territorio di Canobbio. 2.2 PROGETTO DI GALLERIA VEDEGGIO CASSARATE Aspetti pianificatori generali Successivamente alla crescita in giudicato del Piano generale della galleria stradale Vedeggio Cassarate (settembre 2002), è stato dato avvio al progetto esecutivo del Comparto Vedeggio secondo procedura strade nazionali e al progetto definitivo del comparto galleria a Cassarate, secondo procedura strade cantonali. La pubblicazione dei due progetti è avvenuta tra giugno e ottobre 2003 e l approvazione da parte dell UFAM nell aprile Queste procedure di ordine superiore devono essere tenute in linea di conto nella misura in cui esplicano ricadute pianificatorie che possono in qualche modo influire sulla procedura di compenso agricolo giusta LTAgr. Nell incarto relativo al comparto Vedeggio, vi sono riferimenti espliciti a modifiche di destinazione coordinate con il progetto. Al cap. 9.6 del rapporto d impatto ambientale si afferma che pur non essendo compito di questo lavoro definire il futuro azzonamento dell area di studio, esso dovrà prevedere l adattamento dei PR comunali agli elementi vincolanti previsti dal progetto per cui dovrà prevedere l inserimento: delle aree di compenso agricolo in zona agricola, delle aree di compensazione naturalistica in zone di protezione della natura e del paesaggio, delle aree di compensazione forestale in zona boschiva. Nell incarto del progetto definitivo del progetto stradale relativo al comparto Cassarate non si accenna esplicitamente a necessità di mutazioni dei contenuti pianificatori nel settore del Pratone di Trevano. Si citano però (RIA cap ) interventi a carattere definitivo che riguardano il recupero del corso d acqua e di uno stagno, come pure il recupero di una discreta superficie agricola grazie alla bonifica di circa 3000 mq oggi adibiti a deposito di materiale inerte. Anche se non esplicitato nel rapporto, va da sé che analogamente al comparto Vedeggio, trattandosi di elementi vincolanti previsti dal progetto, il loro statuto dovrebbe o avrebbe dovuto essere assicurato pianificatoriamente. Da rilevare infine la stretta interdipendenza dei due comparti di progetto, visto che la compensazione della perdita di terreno agricolo nel settore del pratone di Trevano risultante dall allacciamento della galleria a via Sonvico e dalle compensazioni naturalistiche sul lato Cassarate, è resa possibile grazie alla creazione ex novo di un comparto agricolo di oltre 2 ha sul lato Vedeggio. Studi Associati SA, Lugano 5

6 La sistemazione finale del comparto Vedeggio che comprende anche le compensazioni agricole del lato Cassarate, così come prevista dal progetto stradale, è illustrata nella figura all allegato Compensazione agricola In base al RIA del comparto Cassarate: sul lato Cassarate l impatto sull agricoltura è da ritenersi importante, con la scomparsa di una superficie aperta di 20'075 mq. ( ) Le compensazioni di territorio agricolo proposte, sono per lo più situate sul lato Vedeggio e permettono un recupero reale di quasi tutta la superficie persa. Un compenso reale sul lato Cassarate ( ) viene proposto tramite il recupero di un area attualmente non gestita a scopo agricolo. Dalla figura all allegato si constata che parte della zona agricola in territorio di Canobbio avrebbe dovuto essere utilizzata per le compensazioni naturalistiche, mentre la parte restante sarebbe stata solo occupata provvisoriamente dal cantiere. Per contro, la bonifica agricola prevista dal progetto avrebbe dovuto comportare sì la creazione di suoli agricoli, ma esternamente alla zona agricola, in territorio di Porza. Per quanto attiene alle caratteristiche pedologiche dei terreni, il RIA indica che sia le nuove superfici sia quelle temporaneamente occupate dovranno possedere le caratteristiche morfologiche prescritte dalla LTAgr per le zone SAC. Un profilo tipo per la ricostituzione di terreno arabile è allegato al RIA (cfr. allegato). A tutt oggi, si constata che i citati interventi (cfr. allegato 2) di recupero di superfici utili in territorio di Porza ( Area di bonifica agricola (3070 mq) cfr.) e di ricoltivazione delle superfici occupate temporaneamente situate prevalentemente in territorio di Canobbio ( Area occupazione temporanea (12540 mq) ), non sono ancora stati eseguiti. 2.3 CONCLUSIONI Ai sensi della presente valutazione va ritenuto quanto segue: - La zona agricola nel comparto oggetto della variante è limitata al territorio di Canobbio, così come indicato nella decisione CdS n Dalla documentazione relativa al progetto di galleria Vedeggio Cassarate, risulta che tale zona agricola sarebbe stata occupata in parte definitivamente (a scopi naturalistici) e in parte temporaneamente (cantieristica). - Per le aree agricole definitivamente occupate dalle misure naturalistiche (12'845 mq), il progetto prevedeva la compensazione reale sul lato Vedeggio nonché la bonifica di 3'070 mq nello stesso comparto del Pratone, in territorio di Porza. Studi Associati SA, Lugano 6

7 - Per le aree ad uso agricolo temporaneamente occupate dalla cantieristica (12'540 mq), il progetto prevedeva il loro ripristino in loco. - Per tutte le superfici agricole da ricostituire ex novo (bonifica) o da ripristinare (zona cantiere), il progetto prevedeva una ricostituzione di un profilo pedologico volto a garantire il mantenimento dell attitudine precedente (terre arabili). - Nel comparto di Cassarate, il progetto non da indicazioni circa la necessità di adattamenti pianificatori. Nel comparto Vedeggio, invece, indica quali debbano essere i futuri azzonamenti. - A tutt oggi, nessun intervento di sistemazione / bonifica è stato intrapreso. In ottica LTAgr, questo significa che le occupazioni definitive così come indicate nei piani del progetto di Galleria, possono dirsi già realmente compensate. Rimangono quindi da compensare, tramite compenso pecuniario, le superfici appartenenti alla zona agricola di Canobbio che sono state solo temporaneamente occupate dal cantiere. La zona agricola da compensare è stimabile in ca. 12'000 mq (cfr. figura in allegato). Studi Associati SA, Lugano 7

8 3. STATO ATTUALE DEI FONDI / VALORE DI REDDITO DEL SUOLO Valore di reddito dei terreni in loco Di principio, il valore di reddito del suolo avviene tramite valutazione sul terreno applicando le direttive contenute nella Guide pour l estimation de la valeur de rendement agricole (Appendice I all Ordinanza sul diritto fondiario rurale (ODFR) del 4 ottobre 1993). Al momento del sopralluogo, avvenuto nel gennaio 2015, nel comparto agricolo del Pratone di Trevano in territorio di Canobbio si rileva la presenza di un ampio piazzale sul quale è stato distribuito su buona parte della superficie materiale pietroso drenante per permettere il transito di automezzi. Non si osserva la presenza di terreni che possano dirsi in qualche modo agricoli. La situazione in cui si presenta attualmente il comparto, è illustrata dalle fotografie in allegato. Attualmente, quindi, il valore di reddito del suolo è nullo. Anche la prevista bonifica agricola di ca. 3'000 mq in territorio di Porza non è stata effettuata (al suo posto c è la strada di accesso alle infrastrutture tecniche della galleria). Normalmente, nel caso in cui i terreni dovessero risultare diminuiti nel loro potenziale produttivo a seguito di manomissioni abusive, si adotta la prassi che vuole l estrapolazione del valore di reddito originario facendo capo a informazioni provenienti delle carte d idoneità agricola redatte dalla Sezione dell agricoltura o, sempre che ve ne sia la disponibilità, da studi pedologici pregressi. In altre parole, per la determinazione del valore di reddito e quindi del compenso si dà precedenza ad una sorta di situazione giuridica che prevale sullo stato di fatto. Nel caso specifico, la situazione di degrado dei terreni agricoli è dovuta al fatto che si sia voluto attendere i risultati della pianificazione locale prima di procedere ad un investimento (il ripristino delle potenzialità pedologiche) che avrebbe potuto risultare conflittuale con la pianificazione in divenire. Questa decisione appare sensata anche dal punto di vista agronomico, tenuto conto del contesto territoriale del comparto del tutto avulso da qualsiasi logica agricola. Dal punto di vista dell applicazione della LTAgr, è sensato ritenere che tale situazione corrisponda ad uno stato provvisorio che prelude al ripristino delle superfici e che, stando alle indicazioni di progetto, tale ripristino debba condurre alla creazione di terreni arabili. Detto altrimenti, lo stato di riferimento dei terreni sarà quello dei terreni originali appartenenti alla classe 21 d idoneità secondo il catasto cantonale (terreni molto idonei alla campicoltura) cfr. allegato. Studi Associati SA, Lugano 8

9 Per la determinazione del punteggio del suolo si è tenuto conto delle indicazioni di progetto (cfr. allegato), ipotizzando una ricostituzione dei suoli con substrati non ideali (substrati leggermente pietrosi e struttura poco coesa derivante dalle manipolazioni), ma effettuata secondo le regole dell arte. Il valore di reddito corrispondente, ricavato applicando i coefficienti indicati alle tabelle del cap. 3.4 dell Appendice, è indicato nella tabella seguente: Altitudine dei terreni: ca. 300 m Zona d attitudine climatica: A6 Punteggio del suolo (note): 1,2,3,1 Nota traffico: 4 Area agricola soggetta a compenso (mq) Punteggio di base (medio) Deduzioni pendenza Deduzione per grandezza e forma Deduzioni margine boschivo Valore di reddito di base (fr. / ha) Valore di reddito (Fr./mq) Studi Associati SA, Lugano 9

10 4. CONTRIBUTO PECUNIARIO SOSTITUTIVO / RIPRISTINO DEI TERRENI Il calcolo del contributo pecuniario sostitutivo ai sensi del RLTAgr compete al Consiglio di Stato e, quindi, non dovrebbe essere oggetto del presente documento. Tuttavia, vista la particolarità della situazione, si ritiene utile qualche riflessione in merito. Tenuto conto della futura destinazione del comparto (AP-EP ad uso estensivo, senza edificazione), è legittimo ritenere che il compenso pecuniario che verrà deciso dal CdS per i 12'000 mq di zona agricola, si aggirerà attorno ai 350'000.- fr. (=29.40 fr./mq) 1. D altro canto, assodato lo statuto di provvisorietà della situazione illustrato al capitolo 3, c è da ritenere che, per tener fede a quanto pubblicato, il progetto stradale abbia ancora in sospeso: - il ripristino di ca. 12'000 mq di terreno agricolo temporaneamente occupato - la ricostituzione, tramite bonifica, di ca mq di terreno agricolo. Da una valutazione sommaria dei costi stimabili per la posa di un suolo secondo le regole dell arte, comprendente: - lo scavo, il carico, il trasporto con autocarro e la messa in discarica, con relativa tassa di deposito, di ca cm di terreno superficiale attualmente sul posto; - la creazione di una plania con eventuale posa di strato drenante; - la fornitura franco cantiere di orizzonte B (10.- fr./mc) e di orizzonte A (30.- fr./mc); - la sistemazione con scavatore degli orizzonti A e B (profondità orizzonti come da profilo tipo cfr. allegato); i costi unitari si aggirerebbero attorno ai 30.- fr./mq (ca. 450'000.- fr. per 15'000 mq di terreno agricolo). In conclusione, fermo restando che le ipotesi adottate per il calcolo del compenso pecuniario siano valide, si può ipotizzare che il compenso pecuniario giusta LTAgr possa essere interamente coperto dai crediti di ripristino dei terreni agricoli stanziati nell ambito del progetto della galleria stradale. 1 Trattandosi di una AP-EP a carattere estensivo e senza edificazione, per l applicazione dell art. 3 RLTAgr si presuppone un coefficiente di 60 corrispondente al valore commerciale della zona edificabile più basso (<100 fr./mq) Studi Associati SA, Lugano 10

11 5. ALLEGATI Allegato 1: Strade nazionali svizzere, Piano di pubblicazione, RIA (allegato cap. 9), : azzonamenti futuri nel comparto Vedeggio Allegato 2: Strada principale A 399, Progetto definitivo, RIA (allegato 14.3), : occupazione aree agricole in fase di esercizio nel comparto Cassarate Allegato 3: Strada principale A 399, Progetto definitivo, RIA (allegato 14.4), : ricostruzione del profilo pedologico Allegato 4: Pratone di Trevano, zona agricola da compensare Allegato 5: documentazione fotografica dello stato attuale (gennaio 2015) Allegato 6: DFE, Sezione dell agricoltura, catasto delle idoneità agricole Studi Associati SA, Lugano 11

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13 ALLEGATO 2

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16 ALLEGATO 5

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18 ALLEGATO 6