Giustizia & Sentenze Il commento alle principali sentenze

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1 Giustizia & Sentenze Il commento alle principali sentenze N Prima casa. L immobile dev essere abitato Se manca il trasferimento nell immobile l acquirente decade dal beneficio fiscale prima casa Categoria: Immobili Sottocategoria: Agevolazione prima casa Nel caso di vendita infraquinquennale seguita dall acquisto di altra abitazione entro l anno, il contribuente mantiene i benefici fiscali prima casa solo se va a vivere nel nuovo appartamento. Non rileva la potenzialità del secondo immobile, per le sue caratteristiche oggettive, ad essere adibito ad abitazione, ma l effettivo trasferimento dell abitazione principale. È quanto emerge dalla 9 ottobre 2013, n , della Corte di Cassazione Sezione Tributaria Civile. Presupposti per l agevolazione L'agevolazione fiscale cosiddetta prima casa si applica in presenza di determinati requisiti indicati nella nota II-bis, dell art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R. n. 131 del I detti requisiti si riferiscono: a. alla natura dell immobile (deve trattarsi di immobile a uso abitativo e non avente le caratteristiche di lusso, secondo quanto previsto dal D.M. del 2 agosto 1969); b. all ubicazione dell immobile (deve trattarsi di immobile sito nel territorio del Comune in cui l acquirente ha o stabilisca entro 18 mesi la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l acquirente svolge la propria attività lavorativa); c. alla novità nel godimento dell agevolazione da parte dell acquirente (il compratore non deve essere titolare o comproprietario di altra abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa. Il medesimo non deve essere titolare, neanche in comunione col coniuge, di altra 1

2 casa nello stesso Comune). Ulteriori casi in cui è possibile usufruire delle agevolazioni fiscali prima casa sono stati individuati di volta in volta dalla giurisprudenza e dai documenti di prassi. Per esempio, spettano i benefici fiscali in parola: o nel caso di immobili non destinati a uso abitativo, se sussiste un atteggiamento oggettivo e concreto dell acquirente del bene volto all utilizzo dell immobile come abitazione, anche in un momento successivo ovvero attraverso una ristrutturazione; o nel caso di immobili a uso abitativo locati a terzi (C.M n. 1/E); o nel caso di ampliamento della casa di abitazione o acquisto di una porzione abitativa da incorporare nell immobile già assoggettato al regime di prima casa, purché l unità immobiliare derivante dall accorpamento non presenti le caratteristiche dimensionali di lusso (risoluzioni n. 19/E/2001 e n. 25/E/2005); o nel caso di acquisto della nuda proprietà da parte del titolare del diritto di usufrutto, uso o abitazione o viceversa (circ. n. 38/E/2005); o nel caso acquisto di due unità abitative contigue destinate a costituire un unica dimora, purché dopo la riunione degli immobili l abitazione conservi le caratteristiche di abitazione non di lusso (ris. n. 25/E/2005 e circ. n. 38/E/2005); o nel caso di chi abbia già acquistato un altra abitazione nello stesso Comune di residenza, a condizione che l immobile precedentemente acquistato, seppure accatastato come abitazione di tipo civile, sia effettivamente destinato a un uso diverso, per esempio, uso studio (Cassazione, n /2012 e C.T.P. Treviso, 24/09/2013); o nel caso di acquisto - anche con atto separato - delle pertinenze dell immobile, ad esempio, un lastrico solare. Infatti, il terzo comma della nota II bis, modificata dall art. 3, comma 131, L. n. 549/95, specifica che sono ricomprese tra le pertinenze, limitatamente a una per ciascuna categoria, le unità immobiliari classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, che siano destinate a servizio della casa abitazione oggetto dell acquisto agevolato. Dal tenore letterale della norma si ricava che l ultimo inciso serve a ricomprendere tra le varie pertinenze, sulla base della nozione civilistica di pertinenze dell immobile, di cui all art. 817 Cod. civ., ai fini fiscali, anche le unità immobiliari ivi specificate, senza alcuna esclusione della categoria generale. Detto inciso, quindi, non ha valore esaustivo delle pertinenze cui può essere estesa l agevolazione prima casa, ma ha valenza complementare alla categoria generale di pertinenza di rilievo civilistico, ricomprendente i beni destinati in 2

3 modo durevole al servizio e ornamento di altro immobile, tra cui va ricompreso anche il lastrico solare di proprietà esclusiva dell'acquirente (Cassazione, n del 2013). La richiesta di fruizione del beneficio in questione costituisce implicita dichiarazione della sussistenza delle condizioni a cui la legge ricollega il diritto all agevolazione fiscali; cosicché, laddove tali condizioni in effetti non sussistano, la stessa richiesta di fruizione deve considerarsi dichiarazione mendace, sanzionabile ai sensi del comma 4 della nota II bis all articolo 1 della Parte Prima della Tariffa allegata al D.P.R. n. 131/86 (Cassazione, n del 2013). Per dichiarazione mendace deve intendersi ogni e qualsiasi richiesta di fruizione del beneficio in difetto delle condizioni, soggettive e oggettive, previste dalla legge. In particolare va evidenziato che l'applicazione dell aliquota ridotta non costituisce un obbligo del venditore (né tanto meno dell'ufficio), ma un diritto soggettivo dell acquirente la cui fruizione è subordinata alla manifestazione (espressa nell atto di acquisto) della sua volontà di beneficiare di quella riduzione: tale richiesta, pertanto, suppone necessariamente la dichiarazione dell'acquirente (contribuente) della sussistenza di tutte le condizioni contemplate dalle specifiche norme per godere dell agevolazione (cfr. Cassazione, sentenze n del 2010 e n del 2012). Cause di decadenza La giurisprudenza tributaria di legittimità ha precisato che: o la decadenza dai benefici fiscali prima casa interviene in caso di contrasto con la situazione anagrafica, attuale o futura, e nel caso non sia rispettata la condizione attinente al luogo di svolgimento dell'attività lavorativa poiché si tratta di norma di stretta interpretazione (Cassazione, sentenze n e n. 5570del 2011); o decade dall agevolazione fiscale il contribuente che non stabilisce entro 18 mesi dell acquisto della prima casa la residenza nel Comune in cui è ubicato l immobile (Cassazione, n del La Sezione Tributaria ha respinto il ricorso di un uomo che a causa delle asserite lungaggini burocratiche dovute anche al suo status di cittadino extracomunitario non era riuscito a trasferire nel termine di legge la propria residenza nel Comune in cui sorgeva l immobile acquistato come prima casa, perdendo così i relativi benefici fiscali); o i benefici fiscali per l'acquisto della prima casa spettano unicamente a chi possa dimostrare, in base alle risultanze anagrafiche, di risiedere o di lavorare nel Comune dove ha acquistato l'immobile senza che a tal fine possano essere prese in considerazioni situazioni di fatto 3

4 o contrastanti con le dette risultanze. Si tratta di un principio che ha una chiara funzione antielusiva, per la considerazione che un beneficio fiscale deve essere ancorato a un dato certo, certificativo della situazione di fatto enunciata nell'atto d acquisto; donde la manifesta infondatezza dei riferimenti a presunte violazioni di disposizioni costituzionali (Cassazione, n del 2012); decade dalle agevolazioni fiscali prima casa il proprietario di un immobile che supera i 240 mq., contando anche parte della superficie non calpestabile, come muri perimetrali e divisori (Cassazione, n del 2013 la Sezione Tributaria ha chiarito che l articolo 6 del D.M. 2 agosto 1969 qualifica abitazioni di lusso - escluse dal beneficio fiscale di cui al D.P.R. n. 131 del 1986, tariffa I, art. 1, nota II bis-, le unità immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a mq. 240 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine), e tale norma va interpretata nel senso di dover escludere dal dato quantitativo globale della superficie dell immobile indicata nell atto di acquisto [in essa compresi, dunque, i muri perimetrali e quelli divisori] solo i predetti ambienti e non l intera superficie non calpestabile). Trasferimento effettivo nel nuovo immobile Il tema della decadenza dai benefici fiscali prima casa è stato affrontato anche nella 9 ottobre 2013, n in esame laddove la Sezione Tributaria della Cassazione ha precisato che, nel caso di vendita infraquinquennale seguita dall acquisto di altra abitazione entro l anno, il contribuente mantiene i benefici fiscali prima casa solo se va a vivere nel nuovo appartamento. Non rileva la potenzialità del nuovo immobile, per le sue caratteristiche oggettive, a essere adibito ad abitazione, ma l effettivo trasferimento dell abitazione principale. Donazione del primo immobile Gli Ermellini hanno respinto il ricorso del contribuente. Quest ultimo si è opposto all avviso di liquidazione delle ordinarie imposte di registro, ipotecaria e catastale emesso a seguito della revoca dell agevolazione prima casa in quanto l immobile, acquistato il 2 febbraio del 2001, era stato ceduto (con atto di donazione) il 30 gennaio del 2002, senza che ne fosse stato acquistato, entro un anno, un altro adibito ad abitazione principale. Il ricorrente ha dedotto inutilmente di aver comprato un altra abitazione il 15 novembre del 2002 in cui aveva effettivamente vissuto per alcuni mesi (precisamente dall aprile all ottobre del 2003). 4

5 Orientamento consolidato La Sezione Tributaria del Palazzaccio, nel confermare la di secondo grado favorevole all Ufficio, ha osservato che, secondo giurisprudenza costante, (tra le altre: Cass. SS.UU. n. 1196/2000, Cass. n /2004 e 13491/2008) i benefici fiscali sono subordinati al raggiungimento dello scopo per il quale sono concessi. Pertanto, in caso di vendita infraquinquennale di un immobile comprato con le agevolazioni cosiddette prima casa, il mantenimento dell agevolazione è accordato se il contribuente entro il successivo anno procede all acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione. La dichiarazione di volontà dell acquirente di voler spostare la propria abitazione non è riferita a una qualità astratta del bene, né costituisce una mera dichiarazione di intenti, ma comporta l assunzione di un vero e proprio obbligo verso il Fisco, cioè quello di adibire la casa acquistata a propria abitazione principale. Realizzazione dell intento dichiarato Si deve conseguentemente ritenere che il beneficio fiscale, concesso al momento della registrazione dell'atto in base alla sola dichiarazione di volontà, può essere conservato solo se il contribuente realizzi l'intento dichiarato entro il termine triennale di decadenza fissato per l'esercizio del potere di accertamento dell Amministrazione Finanziaria (cfr. Cass. SS.UU. n del 2000 cit.). Ciò vale sia nel caso di vendita infraquinquennale seguita dall'acquisto di altra abitazione entro l'anno (come nella fattispecie) sia nel diverso caso disciplinato dal primo comma della norma in esame, tenuto conto del fatto che l'agevolazione collegata all'acquisto della prima casa è volta a incentivare l'acquisto di una unità immobiliare da destinare ad abitazione del compratore nel Comune di residenza o (se diverso) in quello ove lo stesso svolge la propria attività lavorativa. L agevolazione è pure subordinata alla non possidenza di altro immobile idoneo a essere destinato a tale uso. Corte di Cassazione Sezione Tributaria Civile 9 ottobre 2013, n Nel caso di vendita infraquinquennale seguita dall acquisto di altra abitazione entro l anno, il La massima contribuente mantiene i benefici fiscali prima casa solo se va a vivere nel nuovo appartamento. Non rileva la potenzialità del nuovo immobile, per le sue caratteristiche oggettive, a essere adibito ad abitazione, ma l effettivo trasferimento dell abitazione principale. 5

6 Cass. sez. trib. n /13 Cass. sez. trib. n /13 Altre massime Il mancato stabilimento nel termine di legge (18 mesi) della residenza nel Comune ove è ubicato l'immobile acquistato con l'agevolazione prima casa non comporta la decadenza dall'agevolazione qualora tale evento sia dovuto a una causa di forza maggiore, sopraggiunta in un momento successivo rispetto a quello di stipula dell atto di acquisto dell'immobile stesso. La S.C. spiega che la realizzazione dell'impegno di trasferire la residenza, che rappresenta un elemento costitutivo per il conseguimento del beneficio richiesto e solo provvisoriamente concesso dalla legge al momento della registrazione dell'atto, costituisce un vero e proprio obbligo del contribuente verso il Fisco, nella cui valutazione non può, però, non tenersi conto - proprio perché non inerente a un suo comportamento - della sopravvenienza di un caso di forza maggiore, cioè di un ostacolo all'adempimento dell'obbligazione, caratterizzato dalla non imputabilità alla parte obbligata, e dall'inevitabilità e imprevedibilità dell'evento. Nel caso di cessione dell immobile prima del termine di cinque anni dal suo acquisto, la decadenza dall agevolazione prima casa non può essere inflitta se, entro un anno dall alienazione, si acquista, anche a titolo gratuito (donazione), un altra abitazione principale (i giudici di legittimità sconfessano l Amministrazione Finanziaria, la quale ritiene che il mancato riacquisto a titolo oneroso dell immobile da parte del contribuente configuri l ipotesi di decadenza dall agevolazione prima casa [v. circolare n. 6/E del 26 gennaio 2001 e risoluzione n. 125/E del 3 aprile 2008]. A questa linea interpretativa l Ufficio finanziario si è attenuto anche nel caso deciso dalla n /13, sostenendo che il mantenimento del beneficio da parte del contribuente sarebbe stato possibile solo laddove l acquisto della seconda abitazione fosse avvenuto a titolo oneroso, e non già a causa di un atto di liberalità nei suoi confronti). 6

7 Cass. sez. trib. n /13 Cass. sez. trib. n /13 Cass. sez. trib. n /13 Gli scantinati serviti da WC possono determinare la revoca dei benefici fiscali cosiddetti prima casa. Essi rientrano nel calcolo della superficie utile, col rischio che l immobile risulti di lusso contrariamente a quanto dichiarato dal contribuente al momento dell acquisto. In tema di imposta di registro, per stabilire se un'abitazione sia di lusso, quindi sia esclusa dai benefici per l'acquisto della prima casa, occorre fare in ogni caso riferimento ai requisiti fissati dal D.M. lavori pubblici 2 agosto In virtù delle disposizioni ministeriali, infatti, sono da considerare di lusso le case composte di uno o più piani costituenti un unico alloggio padronale aventi superficie utile complessiva superiore a mq. 200 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine) e aventi come pertinenza un'area scoperta della superficie di oltre sei volte l area coperta. Nel calcolo della superficie utile si legge in - deve computarsi ogni volume a eccezione di quelli specificamente esclusi, ancorché privi dell abilitazione o della regolarità edilizia (nella fattispecie, il contribuente è decaduto dal beneficio prima casa in quanto l abitazione è risulta corredata da una piscina e un ampio terreno. L esistenza di una piscina è sembrata incompatibile con un abitazione monofamiliare non di lusso). Ai fini del mantenimento dei benefici fiscali prima casa, un locale munito di accesso proprio e con passo carrabile deve ritenersi un garage non abitabile e non un locale di sgombero. Il garage non contribuisce a far aumentare la superficie utile con il rischio che l immobile sia considerato di di lusso. - Riproduzione riservata - 7