La richiesta delle agevolazioni prima casa giurisprudenza approfondita risoluzioni e circolari

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1 La richiesta delle agevolazioni prima casa giurisprudenza approfondita risoluzioni e circolari 1 Lezione - Modulo Advanced Docente: dott. Vittorio Giustianiani Dottore commercialista in Sarzana (SP) 1

2 Argomenti La richiesta delle agevolazioni prima casa 1. giurisprudenza approfondita con esame di alcune sentenze tributarie, 2. eccezioni e particolarità applicative concrete, anche in relazione alle risoluzioni e circolari applicative emanate della Direzione Centrale Normativa e Contenzioso della Agenzia delle Entrate 2

3 Agevolazioni prima casa imposte ipocatastali Il DPR n. 131/1986 (Testo Unico Imposte di Registro) prevede che l immobile in oggetto per fruire dell'agevolazione fiscale sia un immobile non di lusso, ubicato nel territorio del comune in cui l acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l attività` il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l acquirente sia cittadino italiano emigrato all estero, che l immobile sia acquistato come prima casa sul territorio italiano. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall acquirente nell atto di acquisto (o nella dichiarazione di successione); 3

4 Agevolazioni prima casa imposte ipocatastali Il DPR n. 131/1986 (Testo Unico Imposte di Registro) prevede inoltre che per fruire dell'agevolazione fiscale prima casa l acquirente inoltre dichiari di: non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l immobile da acquistare ed infine di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni di cui al presente articolo.. 4

5 Agevolazioni prima casa imposte ipocatastali Nell'ambito successorio con le agevolazioni 1 casa si scontano l imposta ipotecaria e catastale fissa di 200,00 per ciascuna imposta e non più proporzionale rispettivamente al 2% e all'1%. Per usufruirne bisogna essere però in possesso di alcuni requisiti sia soggettivi che oggettivi. 5

6 Requisiti Le agevolazioni prima casa non dipendono dal fatto che l'immobile acquistato sia destinato ad abitazione propria o familiare, infatti, può essere acquistata con tali agevolazioni anche un'abitazione che verrà locata dopo l acquisto. Il primo requisito indispensabile per fruire delle agevolazioni è che l acquisto riguardi una casa di abitazione non di lusso. Per verificare se un immobile è considerato di lusso, occorre far riferimento ai criteri individuati dal decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 agosto 1969 (pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 218 del 27 agosto 1969) (più di 240 mq di superficie, di piscina di almeno 80 mq, di campi da tennis di almeno 650 mq., etc.) sino al Dal 2014 sono considerate abitazioni di lusso quelle accatastate nelle categorie catastali A1 A8 A9 (D.L. 104/2013). 6

7 Requisiti Ciò premesso, i benefici spetteranno solo in presenza di determinate condizioni: (a) l immobile deve essere ubicato nel Comune in cui l acquirente ha la residenza o in cui intende stabilirla entro 18 mesi dalla stipula. Eccezioni: 1) per il personale delle Forze Armate e delle Forze di Polizia non è richiesta la condizione della residenza nel Comune di ubicazione dell immobile acquistato con le agevolazioni prima casa; 2) per i cittadini italiani residenti all estero (iscritti all AIRE) deve trattarsi di prima casa posseduta sul territorio italiano. 7

8 Requisiti L Agenzia delle Entrate, nella circolare 12 agosto 2005 n. 38 chiarisce che il cambio di residenza si considera avvenuto nella stessa data in cui l interessato rende al Comune la dichiarazione di trasferimento della residenza. In sostanza, è sufficiente la presentazione dell istanza di trasferimento della residenza, anche se essa non sortisce esito positivo (Cass. 1 luglio 2009 n ), a meno che la domanda sia respinta ma non venga impugnata dal contribuente (Cass. n /2010). 8

9 Requisiti E' possibile richiedere la agevolazione prima casa anche a nome di un minore di età da parte dei soggetti che esercitano sullo stesso la patria potestà. Naturalmente sarà necessaria l'acquisizione della autorizzazione del giudice competente, essendo coinvolto un minore d'età. Anche un cittadino straniero che risiede all'estero può richiedere le agevolazioni prima casa in Italia, nel momento in cui eredita un immobile abitativo, essendo naturalmente obbligato a portare la residenza nel comune ove sia situato l'immobile stesso. 9

10 Requisiti Nell ordinanza della Cassazione n del , la Corte specifica che il termine di 18 mesi per il trasferimento della residenza avrebbe carattere meramente sollecitatorio e non natura perentoria, sicché al suo decorso non potrebbe ricondursi alcuna decadenza, la quale invece deriverebbe, secondo la Corte, solo dal decorso del termine triennale di cui all art. 76 del DPR 131/86 (in sostanza residenza riconosciuta entro tre anni dalla data di registrazione dell atto di compravendita). 10

11 Eccezioni La agevolazione spetta per l'intero acquisto immobiliare ove uno dei coniugi in comunione legale acquirenti l'immobile non possegga o non abbia trasferito la residenza entro i 18 mesi nel comune relativo, come riconosciuto dalla Cassazione (sentenza n del 2003, sentenza n del 2009); In sostanza, rileva la residenza della famiglia e non singolarmente quella dei singoli coniugi, purché l'abitazione sia destinata alla residenza della famiglia. I coniugi ai fini del diritto di famiglia - non sono tenuti ad una comune residenza ma solo alla coabitazione; pertanto, una interpretazione tributaria conforme ai principi di diritto di famiglia non può imporre al coniuge di porre ai fini fiscali la residenza nell'immobile in cui ha la residenza l'altro coniuge (Cass. ordinanza n /2009). L'Agenzia delle Entrate si oppone a queste interpretazioni giurisprudenziali con la circolare 38 del Ma la giurisprudenza di Cassazione è ormai chiara e consolidata in senso opposto. 11

12 Eccezioni La separazione dei coniugi non può determinare una ipotesi di decadenza della agevolazione prima casa per trasferimento infraquinquennale dell'immobile, in quanto non è una ipotesi di trasferimento a titolo oneroso o gratuito anche se effettuata nei 5 anni dall'acquisto. Lo scioglimento della comunione non determina alcun trasferimento dei beni, piuttosto una trasformazione da comunione legale a comunione convenzionale (Cassazione n del 2006). 12

13 Eccezioni Se il contribuente non trasferisce la propria residenza entro 18 mesi nel comune in cui è ubicato l'immobile acquistato, ma svolga in detto comune la propria attività di volontariato diretto e senza remunerazione nei confronti della suocera invalida, ha comunque diritto al beneficio dell'agevolazione fiscale in esame (comm. Trib. Regionale di Venezia sentenza n. 62 del 2011). In sostanza, il giudice ha accolto l'istanza del contribuente in quanto la suocera faceva parte del nucleo familiare del contribuente e questi prestava attività gratuita presso la stessa e quindi svolgeva la propria attività quotidiana nel comune considerato pur non avendo acquisito nello stesso la residenza anagrafica (vedi anche Circolare n. 1 del 1994). 13

14 Eccezioni Il contribuente non perde i benefici fiscali prima casa se non si trasferisce nell'immobile perché è affittato e l'inquilino non lo libera (Comm. Trib. Lazio sentenza n. 557/14 del 2011). In sostanza, la presenza di una causa di forza maggiore che impedisce al contribuente di effettuare il trasferimento della residenza anagrafica nel comune considerato, sempreché supportata da adeguate circostanze che attestino in modo incontrovertibile la volontà del contribuente (per es. una causa in corso contro l'inquilino ai fini dello sfratto), permettono al contribuente di mantenere inalterato il diritto alla agevolazione. C'è l'opportunità di mantenimento della residenza per almeno 4 anni e sei mesi dalla data di acquisto nell'ambito del Comune considerato per evitare possibili contenziosi. 14

15 Eccezioni Cause di forza maggiore e il ravvedimento dichiarativo. Con la Risoluzione n. 105 del 2011 l Agenzia delle Entrate ha chiarito che, qualora il contribuente ritenga di non poter rispettare il termine dei 18 mesi per il trasferimento della residenza, puòrevocare la dichiarazione contenuta nell'atto di acquisto o nella dichiarazione di successione, prima della scadenza del termine stesso, presentando una apposita istanza all'ufficio presso cui l'atto è stato registrato. L'ufficio poi procederà ad un avviso di liquidazione dell'imposta dovuta e interessi maturati senza applicazione di sanzioni. Attenzione: non si può rinunciare volontariamente alla agevolazione nel caso in cui risultino assenti i requisiti di cui si è dichiarato il possesso al momento della richiesta del beneficio (sarebbe stata una dichiarazione mendace). 15

16 Requisiti (b) l acquirente non deve essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove si trova l immobile da acquistare; Significato interpretativo: - il possesso del 100% della nuda proprietà di un immobile abitativo nell'ambito del Comune considerato non osta all'applicazione della agevolazione - il possesso al 95% della piena proprietà di un immobile abitativo nell'ambito del Comune considerato non osta all'applicazione della agevolazione 16

17 Eccezioni Abitazione inidonea: la Cassazione con la ordinanza n. 100 del 2010, ribadendo quanto detto nella sentenza n del 2009, ha ammesso al beneficio il contribuente che possiede un altro immobile abitativo nel medesimo Comune se questo immobile è inidoneo a soddisfare le esigenze abitative della famiglia; la inidoneità deve essere dimostrata dal contribuente. La norma tributaria, quando richiede l'assenza del possesso esclusivo di altro immobile abitativo nel comune, si riferisce a una disponibilità non solo oggettiva (dimensioni, ubicazione, condizioni dell'immobile) ma anche soggettiva (per es. inidoneità per problemi di salute, etc.). 17

18 Requisiti (c) non bisogna essere titolari, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altra casa di abitazione acquistata, anche dal coniuge in comunione legale, usufruendo delle agevolazioni per l acquisto della prima casa. Pertanto, se avete già utilizzato la agevolazione prima casa per acquisire un immobile che risulti ancora da voi posseduto alla data di apertura della dichiarazione di successione (e non alla data di presentazione della dichiarazione di successione), allora non potete più fruirne in occasione della presentazione del modello

19 Requisiti Le condizioni di cui alle lettere (b) e (c) e l impegno a stabilire la residenza, entro 18 mesi, da parte dell acquirente che non risiede nel Comune dove è situato l immobile che si acquista, devono essere attestate con apposita dichiarazione da allegare alla dichiarazione di successione. 19

20 Caratteristiche immobili Al verificarsi delle condizioni prima elencate, le agevolazioni per la prima casa competono allo stesso modo per l acquisto per successione delle sue pertinenze ma solo per una pertinenza per ciascuna delle seguenti categorie catastali: - C/2 (cantina o soffitta); -C/6 (garage o box auto); -C/7 (tettoia o posto auto). Le unità immobiliari classificate (o classificabili) nelle citate categorie catastali devono godere del principio della accessorietà al bene principale, cioè possono anche trovarsi in prossimità dell abitazione principale (in un palazzo limitrofo nella stessa via, oppure in un palazzo in una via adiacente, ma comunque non in un punto distante o addirittura in un altro Comune) e di fatto, devono essere destinate in modo durevole a servizio della casa di abitazione. 20

21 Caratteristiche immobili E' possibile fruire della agevolazione prima casa in presenza delle condizioni prima elencate - per l acquisto per successione di soli immobili pertinenziali (C2, C6 e C7) alla abitazione principale che sia già in possesso dell'erede alla data di morte del de cuius e che sia stata precedentemente acquisita con la fruizione dei benefici prima casa (Circolare n.31 del 2010). Naturalmente l agevolazione segue l'immobile e non il soggetto che la richiede e pertanto si applica la tassa fissa per le ipocatastali anche quando richiesta da un erede anche di un semplice 1% della titolarità dell'immobile. L'agevolazione può naturalmente essere fruita da più eredi che si trovino nelle condizioni per usufruirne e quindi può essere richiesta potenzialmente per una molteplicità di immobili caduti in successione. 21

22 Caratteristiche immobili Si può fruire dell agevolazione prima casa, in presenza di tutti gli altri requisiti soggettivi e oggettivi previsti dalla legge, anche quando si acquistano quote di un immobile di cui si è già proprietari di una parte. Per esempio la abitazione acquisita al 50% dal padre e al 50% dal figlio con benefici prima casa e caduta in successione per il 50% di proprietà del padre ora de cuius, il figlio nonostante abbia già fruito della agevolazione in occasione dell'atto di acquisto può di nuovo richiederla in successione per il 50% rimanente in quanto trattasi dell'acquisto della stessa unità abitativa agevolata e riconosciuta prima casa della famiglia. 22

23 Ulteriori informazioni Si può fruire dell agevolazione prima casa purché la unità immobiliare sia destinata ad essere utilizzata per il soddisfacimento delle esigenze abitative dell'acquirente. Pertanto un immobile classificato A10 non può godere della agevolazione. Cosa succede se però un immobile abitativo per il quale si è fruito delle agevolazioni prima casa sia adibito ad ufficio senza modificare la destinazione catastale? Quello che rileva (vedi Circolare n. 19 del 2001) sono le risultanze catastali e non l'utilizzo concreto dell'immobile. Questo anche nel caso del possesso di un immobile A10 utilizzato concretamente con abitazione. (In senso contrario, vedi Cassazione n del 2001). 23

24 Ulteriori informazioni L'Agenzia delle Entrate (Risoluzione n. 142 del 2009), modificando il proprio orientamento, ha ammesso che l'agevolazione prima casa spetta anche per l'acquisto di due appartamenti contigui destinati a costituire un'unica abitazione, a condizione che l'abitazione conservi, anche dopo la riunione degli immobili, le caratteristiche non di lusso. Non è più necessario, quindi, procedere alla fusione catastale in un'unica unità immobiliare prima della stipula dell'atto di acquisto. L'agevolazione viene inoltre riconosciuta per l'acquisto di una porzione di fabbricato confinante con la propria abitazione, già in precedenza acquistata come prima casa, se destinata ad ampliare quest'ultima. 24

25 Ulteriori informazioni In caso di morte dell'erede che aveva titolo per applicare l'agevolazione prima casa in relazione alla quota di immobile trasferita per successione, la dichiarazione di presenza dei requisiti agevolativi può essere resa dal figlio, cui si trasmette il diritto di accettare l'eredità per conto del genitore defunto (Risoluzione n. 40 del 2012). Il figlio subentra in quanto successivo chiamato all'eredità ai sensi dell'art. 479 c.c., ed è quindi legittimato a presentare il modello 4 per il genitore morto prima di poter accettare l'eredità ed ad allegare al modello 4 una dichiarazione sostitutiva dell'atto di notorietà (Dpr 445/2000 art. 47) nell'interesse proprio attestante l'esistenza delle condizioni per l'applicazione del beneficio prima casa in capo al genitore. 25

26 Ulteriori informazioni In caso di successione compete l'agevolazione prima casa, per il subentro nel diritto di abitazione di cui all'art. 540 c.2 c.c., al coniuge superstite anche nel caso rinunci all'eredità, sempre che si sia in presenza degli altri requisiti richiesti dalla legge agevolativa. In sostanza viene introdotta una particolarità unica: il coniuge superstite rinuncia all'eredità, e quindi non diviene erede, eppure può richiedere le agevolazioni prima casa ai fini ipocatastali in quanto subentrante in un legato ex lege di cui all'art. 540 c.c. (Risoluzione n. 29 del 2005). 26

27 Ulteriori informazioni La circolare n. 44 del 2001 dell Agenzia Entrate ha chiarito che l'applicazione dell'agevolazione prima casa in occasione della successione ereditaria non preclude la possibilità, in sede di successivo acquisto a titolo oneroso di altra abitazione, di fruire dei benefici previsti dall'articolo 1, comma 1, quinto periodo, della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro DPR 131/1986, per la diversità dei presupposti che legittimano l'acquisto del bene in regime agevolato. Mentre invece in caso di ulteriore acquisizione per successione o donazione, i soggetti che hanno già fruito dell'agevolazione prima casa a seguito di un acquisto non possono goderne nuovamente in occasione della successione, salvo che il trasferimento abbia ad oggetto quote dello stesso bene. 27

28 Ulteriori informazioni In caso di dichiarazione mendace, o di trasferimento a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquisiti con i benefici prima casa prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto, sono dovute le imposte ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una soprattassa pari al 30 per cento delle stesse imposte. Le predette disposizioni non si applicano nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall'alienazione dell'immobile acquistato con i benefici "prima casa", proceda all'acquisto anche a titolo gratuito (donazione/successione) Cassazione sentenza n. 5689/ di altro immobile da adibire a propria abitazione principale. 28