Casa & Leggi. Anno IX n. 3

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1 Casa & Leggi Anno IX n. 3

2 IL CONDOMINIO GIURIDICO ANNO IX N. 3 Direttore Responsabile: Giovanni Caldarone Editore: Il Condominio editrice s.a.s. - Via Thesauro Torino - Tel Per informazioni ed abbonamenti: tel [email protected] Gentile Lettore, Le ricordiamo che l abbonamento alla rivista Condominio Giuridico costa solo 60,00 che potrà pagare in diversi modi, come risulta anche dalla pagina abbonamenti. La rivista si compone di quattro numeri annuali che fanno il punto su tutte le problematiche attuali del condominio alla luce delle novità legislative e regolamentari. Siamo disponibili a ricevere Vs. suggerimenti ed osservazioni. Ci auguriamo di fare al meglio il nostro lavoro per la Vostra piena soddisfazione. Cordiali saluti Il Direttore Responsabile Per qualsiasi informazione, quesiti ed invii di materiale da pubblicare, trasmettere via in formato word a: [email protected] Copyright Il Condominio editrice s.a.s., Torino È vietata la traduzione, l adattamento totale o parziale, la riproduzione con qualsiasi mezzo (compresi i microfilm, i film, le fotocopie), nonché la memorizzazione elettronica, che sono riservati per tutti i Paesi. Stampa: Consorzio AGE - Arti Grafiche Europa S.r.l. - Pomezia (Roma)

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5 INDICE DEGLI ARGOMENTI pagg. Sezione I DottrIna La disciplina nazionale della certificazione energetica - guida operativa 2014, studio di Giovanni Rizzi, approvato dall Area Scientifica Studi Pubblicistici del Consiglio Nazionale del Notariato... Condominio: l eccesso di potere dell assemblea, a cura di Confappi... Fisco, dichiarazioni inquilini utilizzabili se supportate da ulteriori elementi, di Francesco Brandi (FiscoOggi)... Emissioni impianti termici, novità nel decreto taglia-bollette, a cura di Cna Installazione Impianti... Prestito vitalizio ipotecario, ecco cos è il mutuo inverso, a cura di Confappi... Imposta di registro: non c è obbligo di pretenderla prima dall acquirente, a cura di Assonime Sezione II LeggI e circolari Morosità incolpevole del conduttore, spiegato il decreto ministeriale... Cessione a titolo gratuito al Comune di aree con opere di urbanizzazione: l imposta di registro rimane agevolata... Sblocca Italia: bonus fiscale per l acquisto di case da affittare Sezione III Sentenze ed altre utilità Tutto sui contratti d affitto nella nuova guida dell Agenzia delle Entrate... Fisco e casa: successioni e donazioni di immobili... Deve essere invalidata la delibera assembleare con cui la maggioranza scarica sui condòmini dissenzienti le spese legali pagate in conseguenza ad una vertenza contro di loro... Regolamento condominiale di natura contrattuale con clausole che configurano servitù reciproche: la nota di trascrizione deve indicarle con chiarezza... In tema di condominio la natura del sottotetto di un edificio si determina dai titoli... L agevolazione prima casa non decade nel caso in cui l acquirente dell immobile non abbia ottenuto il trasferimento di residenza a causa del mancato rilascio del certificato di abitabilità, imputabile al costruttore-venditore

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7 DOTTRINA LA DISCIPLINA NAZIONALE DELLA CERTIFICAZIONE ENERGETICA - GUIDA OPERATIVA 2014 studio di Giovanni Rizzi, approvato dall Area Scientifica Studi Pubblicistici del Consiglio Nazionale del Notariato 1. LA CERTIFICAZIONE E- NERGETICA: NORMATIVA, SCOPI E FUNZIONI: 1.1. La normativa; 1.2. L adeguamento normativo alla direttiva 2010/31/UE; 1.3. Il rilascio dell attestato di prestazione energetica a partire dal 6 giugno 2013; 1.4. Scopi; 1.5. Funzioni; 1.6. Gli obblighi in materia di certificazione energetica; 2. L OBBLIGO DI DOTAZIONE DELL ATTESTATO DI PRE- STAZIONE ENERGETICA: 2.1. I presupposti; 2.2. Gli edifici da dotare di certificazione energetica a prescindere da un loro trasferimento o locazione (c.d. presupposto oggettivo ); 2.3. Gli edifici da dotare di certificazione energetica in occasione del trasferimento e/o locazione (c.d. presupposto contrattuale ); 2.4. L obbligo di dotazione per gli atti traslativi (dopo il D.L ); 2.5. La locazione; 2.6. Il preliminare e le trattative contrattuali; 2.7. Il trasferimento e la locazione di immobile da costruire; 2.8. Esclusioni oggettive dall obbligo di dotazione; 2.9. Gli immobili soggetti SOMMARIO a vincolo culturale e paesaggistico; 3. L OBBLIGO DI ALLEGA- ZIONE DELL ATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETI- CA: 3.1. La disciplina dopo il D.L. 145/2013; 3.2. L obbligo di allegazione e l obbligo di dotazione; 3.3. L obbligo di allegazione e ruolo del Notaio; 3.4. L allegazione dell attestato di certificazione rilasciato prima del 6 giugno 2013; 3.5. Il riutilizzo di un attestato già allegato a precedente atto; 4. L OBBLIGO DI CONSEGNA DELL ATTESTATO DI PRE- STAZIONE ENERGETICA: 4.1. Sussistenza di un autonomo obbligo di consegna; 5. L OBBLIGO DI INFORMA- TIVA: 5.1. I presupposti; 5.2. La clausola; 6. GLI OBBLIGHI IN MATE- RIA DI CERTIFICAZIONE E- NERGETICA CON RIGUAR- DO ALLE DIVERSE TIPOLO- GIE DI ATTI: 6.1. Gli atti traslativi a titolo oneroso; 6.2. Gli atti traslativi a titolo gratuito; 6.3. Gli atti non traslativi; 6.4. I casi particolari; 6.5. Le locazioni; 6.6. Il ruolo del Notaio; 7. LE SANZIONI: 7.1. Le sanzioni per il caso di violazione dell obbligo di dotazione; 7.2. Le sanzioni per il caso di violazione dell obbligo di allegazione; 7.3. Le sanzioni per il caso di violazione dell obbligo di consegna; 7.4. Le sanzioni per il caso di violazione dell obbligo di dichiarazione di ricevuta informativa; 7.5. La sanzione amministrativa in luogo della nullità; 7.6. Adempimenti successivi all applicazione della sanzione pecuniaria; 8. LA VALIDITÀ TEMPORALE DELL ATTESTATO DI PRE- STAZIONE ENERGETICA: 8.1. Le condizioni di validità dell attestato di prestazione energetica; 8.2. Certificazione energetica e libretti degli impianti; 8.3. Certificazione e- nergetica e decadenza; 9. I SOGGETTI CERTIFICA- TORI: 9.1. I certificatori abilitati; 9.2. I requisiti di indipendenza e imparzialità; 9.3. La disciplina in tema di certificazione; 9.4. La disciplina regionale.

8 8 CONDOMINIO GIURIDICO 1. La certificazione energetica: normativa, ScoPI e FunzIonI 1.1. La normativa L 8 ottobre 2005 è entrato in vigore il decreto legislativo 19 agosto 2005 n (di seguito per brevità d. lgs. 192/2005 ) con il quale è stata data attuazione alla direttiva comunitaria 2002/91/CE relativa al rendimento energetico nell edilizia, il tutto al fine di allineare la legislazione italiana alla normativa europea in materia di efficienza energetica e di contenimento dei consumi. La disciplina dettata dal d. lgs. 192/2005 è stata successivamente modificata dal decreto legislativo 29 dicembre 2006 n. 311 (disposizioni correttive ed integrative al d. lgs. 19 agosto 2005 n. 192 recante attuazione della direttiva 2002/91/CE, relativa al rendimento energetico nell edilizia) 2. Ulteriori modifiche ed integrazioni alla disciplina dettata dal d. lgs. 192/2005 (come modificato dal d. lgs. 311/2006) sono state dettate: i) dal decreto legislativo 30 maggio 2008 n. 115 (da segnalare in particolare la disposizione dell art. 11, per la semplificazione e razionalizzazione delle procedure amministrative e regolamentari al fine di incentivare interventi di riqualificazione energetica e di ricorso ad energie alternative nonché la disposizione dell art. 18, per la disciplina transitoria da applicare nelle more dell emanazione dei decreti previsti dall art. 4 primo comma lett. a), b) e c) del d. lgs. 192/2005); ii) dal decreto legge 25 giugno 2008 n. 112 convertito con legge 6 agosto 2008 n (l art. 35 comma 2 bis di detto decreto legge, nel testo emendato in sede di conversione, ha disposto l abrogazione dei commi terzo e quarto dell art. 6 e dei commi ottavo e nono dell art. 15 del d. lgs. 192/2005 facendo venir meno l obbligo di ALLEGAZIONE dell attestato di certificazione energetica agli atti traslativi a titolo oneroso nonché l obbligo di CONSEGNA e/o MESSA A DISPOSI- ZIONE dell attestato di certificazione energetica a favore del conduttore in caso di locazione, obblighi che erano previsti a pena di nullità del contratto, da far valere esclusivamente dall acquirente o dal conduttore); iii) dal D.P.R. 2 aprile 2009 n (Regolamento di attuazione dell art. 4 primo comma lettere a) e b) del d.lgs. 192/2005); iv) dal Decreto Ministero dello Sviluppo Economico 26 giugno con il quale sono state approvate le Linee Guida nazionali per la certificazione energetica (da segnalare in particolare la disposizione dell art. 6 del decreto suddetto per la disciplina della validità temporale dell attestato di certificazione energetica, la disposizione del paragrafo 2 delle Linee Guida, per la definizione del campo di applicazione dell attestato di certificazione energetica, la disposizione del paragrafo 7.5 delle Linee Guida per la certificazione di appartamenti in condomini, la disposizione del paragrafo 8 per la disciplina della procedura di certificazione energetica); v) dall art. 13 del Decreto legislativo 3 marzo 2011 n che ha modificato la disposizione dell art. 6 del d. lgs. 192/2005, inserendo dopo il comma 2-bis un nuovo comma 2-ter, che prevede uno specifico requisito formale da osservare in occasione della stipula dei contratti di compravendita e di locazione (ossia l inserimento di una clausola con la quale l acquirente o il conduttore diano atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione in ordine alla certificazione energetica degli edifici) ed un nuovo comma 2-quater, che prevede l inserimento del dato energetico anche negli annunci commerciali di vendita e locazione, il tutto finalizzato a garantire un miglior trasferimento delle informazioni in sede di compravendita e locazione ; vi) dal Decreto Ministero dello Sviluppo Economico 22 novembre con il quale sono state apportate modifiche alle Linee Guida nazionali per la certificazione energetica approvate con il precedente decreto ministeriale del 26 giugno 2009; da segnalare, in particolare la disposizione dell art. 2 del decreto suddetto, con la quale è stata riformulata la disposizione del paragrafo 2 delle Linee Guida, ampliando l ambito dei manufatti esclusi dall obbligo di certificazione energetica (in particolare sono stati espressamente esclusi i ruderi e i fabbricati al grezzo, che, peraltro, già si ritenevano esclusi dall ambito di applicazione del d. lgs. 192/2005, sulla base di un interpretazione sistematica della disciplina in materia; sono stati, inoltre, esclusi, con disposizione generica, tutti gli immobili per i quali non è necessario garantire un confort abitativo, disposizione, pertanto, che consente di escludere dall ambito applicativo della certificazione energetica tutti gli edifici e manufatti che non siano destinati alla permanenza e/o all attività di persone) e con la quale è stata espressamente abrogata 1) Il provvedimento è stato pubblicato nella G.U. n. 222 del 23 settembre 2005 supplemento ordinario n. 158 ed è entrato in vigore l 8 ottobre ) Il provvedimento è stato pubblicato nella G.U. n. 26 del 1 febbraio 2007 supplemento ordinario n. 26/L ed è entrato in vigore il 2 febbraio ) La legge di conversione è stata pubblicata nella G.U. n. 195 del 21 agosto 2008 supplemento ordinario n. 196 ed è entrata in vigore il 22 agosto ) Il provvedimento è stato pubblicato nella G.U. n. 132 del 10 giugno 2009 ed è entrato in vigore il 25 giugno ) Il provvedimento è stato pubblicato nella G.U. n. 158 del 10 luglio 2009 ed è entrato in vigore dal 25 luglio ) Il provvedimento è stato pubblicato nella G.U. n. 71 del 28 marzo 2011 (suppl. ordinario n. 81) ed è entrato in vigore il 29 marzo ) Il provvedimento è stato pubblicato nella G.U. n. 290 del 13 dicembre 2012 ed è entrato in vigore dal 28 dicembre 2012.

9 DOTTRINA 9 la disposizione del paragrafo 9 delle Linee Guida che disciplinava la autodichiarazione del proprietario nel caso di edificio di superficie non superiore ai 1000 mq. di scadente qualità energetica (dal 28 dicembre 2012, pertanto, non è più possibile avvalersi della c.d. autodichiarazione di classe G in sostituzione dell attestazione di certificazione energetica) L adeguamento normativo alla direttiva 2010/31/ue La disciplina dettata dal d. lgs. 192/2005, e dai successivi provvedimenti normativi, sopra citati, disciplina finalizzata a dare attuazione alla direttiva comunitaria 2002/91/CE, è stata successivamente modificata ed innovata, in maniera rilevante, con il D.L. 4 giugno 2013 n. 63 8, convertito con Legge 3 agosto 2013 n (di seguito, per brevità, D.L. 63/2013 ), decreto con il quale è stata data attuazione alla nuova direttiva comunitaria in materia di rendimento energetico nell edilizia, ossia alla direttiva 2010/31/UE. Tale modifica, attuata con decreto legge, in via d urgenza, si è resa necessaria per porre termine ad una procedura di infrazione avviata dalla Commissione Europea proprio per il mancato recepimento nel nostro ordinamento della suddetta direttiva 2010/31/UE (procedura che, nonostante tutto, è, comunque, sfociata nel riconoscimento dell infrazione a carico della Repubblica Italiana 10 ) Con tale decreto: - da un lato, viene soppresso l attestato di certificazione energetica, definito come il documento attestante la prestazione energetica ed eventualmente alcuni parametri energetici caratteristici dell edificio, attestato che doveva essere redatto in conformità alle prescrizioni, in tema di calcolo della prestazione energetica, contenute nella direttiva comunitaria 2002/91/CE (recepite nel D.P.R. 2 aprile 2009 n. 59) - dall altro, viene introdotto, in suo luogo, l attestato di prestazione energetica, definito come il documento, redatto e rilasciato da esperti qualificati e indipendenti che attesta la prestazione energetica di un edificio attraverso l utilizzo di specifici descrittori e fornisce raccomandazioni per il miglioramento dell efficienza energetica, attestato che deve essere redatto in conformità alle prescrizioni, in tema di calcolo della prestazione energetica, contenute nella nuova direttiva comunitaria ossia nella direttiva 2010/31/UE. A tal fine, l art. 18 del D.L. 63/2013, prescrive che nel decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192, ovunque ricorrano le parole: «attestato di certificazione energetica» sono sostituite dalle seguenti: «attestato di prestazione energetica» Con il suddetto Decreto legge sono stati, in pratica, riscritti, tra gli altri, i seguenti articoli del d. lgs : i) l art. 1, relativo alle finalità della normativa in oggetto; ii) l art. 2, contenente le definizioni (sono state trasfuse nel corpo del decreto alcune definizioni prima contenute nell Allegato A, come ad es. la definizione dell attestato di qualificazione energetica); iii) l art. 3, relativo all ambito di intervento (sono state trasfuse nel corpo del decreto talune esclusioni, tuttora previste anche nel paragrafo 2 delle Linee Guida Nazionali per la certificazione energetica, che, peraltro, non sono state abrogate dal D.L. 63/2013; da segnalare, in particolare, la precisazione che la certificazione energetica si applica anche ai beni soggetti a vincolo culturale e paesaggistico); iv) l art. 4, che contiene il rinvio ad appositi decreti ministeriali per l adozione dei criteri, della metodologia di calcolo e dei requisiti della prestazione energetica; v) l art. 6, rubricato ora Attestato di prestazione energetica, rilascio e affissione ; in tale norma vengono individuati i presupposti per il rilascio dell attestato di prestazione energetica distinguendo tra fabbricati in corso di costruzione, di nuova costruzione, soggetti a ristrutturazioni importanti ovvero già esistenti (è stata cancellata, in quanto superata, la disciplina già contenuta nel comma 1-bis del previgente art. 6, che prevedeva un entrata in vigore della disciplina in tema di certificazione energetica, graduata nel tempo, per divenire disciplina a regime per tutti i fabbricati, solo a partire dal 1 luglio 2009). Da segnalare, nell ambito dell art. 6 nuovo testo: - il comma 2, che estende (a seguito di emendamento inserito in sede di conversione) l obbligo di dotazione dell attestato di prestazione energetica anche al caso di trasferimento di immobili a titolo gratuito e che prevede l obbligo per il proprietario di rendere disponibile l attestato di prestazione energetica sin dall avvio delle trattative, e quindi di consegnarlo al potenziale acquirente alla chiusura delle stesse, e quindi, ad esempio, anche in 8) Il provvedimento è stato pubblicato nella G.U. n. 130 del 5 giugno 2013 ed è entrato in vigore il 6 giugno ) Il provvedimento è stato pubblicato nella G.U. n. 181 del 3 agosto 2013 ed è entrato in vigore il 4 agosto ) Con sentenza in data 13 giugno 2013, causa C-345/12, la Corte di Giustizia Europea ha infatti dichiarato e statuito quanto segue: La Repubblica italiana, non avendo previsto l obbligo di consegnare un attestato relativo al rendimento energetico in caso di vendita o di locazione di un immobile, conformemente agli articoli 7 e 10 della direttiva 2002/91/CE del Parlamento europeo e del Consiglio, del 16 dicembre 2002, sul rendimento energetico nell edilizia, e avendo omesso di notificare alla Commissione europea le misure di recepimento dell articolo 9 della direttiva 2002/91, è venuta meno agli obblighi ad essa incombenti in forza degli articoli 7, paragrafi 1 e 2, e 10 di detta direttiva, nonché 15, paragrafo 1, della medesima, letti in combinato disposto con l articolo 29 della direttiva 2010/31/UE del Parlamento europeo e del Consiglio, del 19 maggio 2010, sulla prestazione energetica nell edilizia; la Repubblica Italiana è condannata alle spese..

10 10 CONDOMINIO GIURIDICO caso di stipula di un preliminare (innovando alla disciplina precedente che prevedeva la consegna solo al momento della stipula di un atto traslativo a titolo oneroso); nello stesso comma si prevede che, in caso di vendita di un edificio prima della sua costruzione, il venditore debba fornire evidenza della futura prestazione energetica dell edificio e debba produrre l attestato di prestazione energetica entro 15 giorni dalla richiesta di rilascio del certificato di agibilità; - il comma 3, che riproduce la disciplina del precedente comma 2-ter, relativamente al requisito formale da osservare in occasione della stipula dei contratti traslativi e di locazione, estendendola anche agli atti di trasferimento a titolo gratuito (requisito consistente nell inserimento in atto di una clausola con la quale l acquirente o il conduttore diano atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica degli edifici); - il comma 3-bis (inserito in sede di conversione), che sancisce l obbligo di allegazione dell attestato di prestazione energetica al contratto di vendita, agli atti di trasferimento di immobili a titolo gratuito o ai nuovi contratti di locazione, pena la nullità degli stessi contratti ; - il comma 4, relativo all attestato di prestazione energetica riferibile a più unità; - il comma 5, relativo alla durata temporale dell attestato di prestazione energetica (10 anni a condizione che non vengano eseguiti interventi di ristrutturazione e riqualificazione che modifichino la classe energetica e che siano rispettate le prescrizioni per le operazioni di controllo di efficienza energetica dei sistemi tecnici dell edificio, in particolare per gli impianti termici); - il comma 8, che riproduce la disciplina del precedente comma 2-quater, prevedendo l obbligo, nel caso di offerta di vendita o di locazione, che i corrispondenti annunci tramite tutti i mezzi di comunicazione commerciali, riportino gli indici di prestazione energetica dell involucro e globale dell edificio o dell unità immobiliare e la classe energetica corrispondente; - il comma 10, che fa salvi gli attestati di certificazione energetica, rilasciati prima del 6 giugno 2013, in conformità alla direttiva 2002/91/CE, ed in corso di validità; - il comma 11, relativo alla funzione ed al contenuto dell attestato di qualificazione energetica (in pratica è stata trasfusa nel decreto la disciplina prima dettata nel paragrafo 2 dell Allegato A); - il comma 12, che prevede l emanazione di appositi decreti ministeriali: i) per l adeguamento delle Linee Guida nazionali per la certificazione energetica, approvate con D.M. 26 giugno 2009, con riguardo ai nuovi criteri per la definizione delle metodologie di calcolo di cui alla direttiva 2010/31/UE (le vigenti Linee Guida, infatti, si basano sulla precedente direttiva 2002/91/CE); ii) per la definizione di un attestato di prestazione energetica che comprenda tutti i dati relativi all efficienza energetica che consentano ai cittadini di valutare e confrontare edifici diversi; iii) per la definizione di uno schema di annuncio di vendita o locazione, per esposizione nelle agenzie immobiliari, che renda uniformi le informazioni sulla qualità energetica degli edifici fornite ai cittadini; iv) per la definizione di un sistema informativo comune per tutto il territorio nazionale, che comprenda la gestione di un catasto degli edifici, degli attestati di prestazione energetica e dei relativi controlli pubblici. Da segnalare che il D.L. 63/2013 si è limitato, con la norma in commento, a prevedere l emanazione di decreti di adeguamento delle metodologie di calcolo, ma non ha abrogato e/o comunque modificato le Linee Guida nazionali per la certificazione energetica, approvate con il succitato D.M. 26 giugno 2009, che continuano, pertanto a trovare piena applicazione (anche se alcune disposizioni in esse contenute sono state trasfuse nel testo del d. lgs. 192/2005, come sopra già ricordato); vi) l art. 11, che detta una disciplina transitoria, di integrazione della disposizione dell art. 3, c. 1, D.P.R n. 59, (regolamento attuativo del d. lgs ) per adeguamento della stessa alla direttiva UE; vii) l art. 13 bis (inserito in sede di conversione) che ha modificato la c.d. clausola di cedevolezza di cui all art. 17, d. lgs. 192/2005, stabilendo che: - le disposizioni del d. lgs. 192/2005 si applicano solo alle Regioni e Province autonome che non abbiano ancora provveduto ad emanare proprie disposizioni normative volte al recepimento della direttiva 2010/31/UE (nella disposizione previgente si faceva riferimento alla direttiva 2002/91/CE) e ciò fino alla data di entrata in vigore della suddetta normativa di attuazione adottata da ciascuna regione e provincia autonoma; - nel dettare la normativa di attuazione, le regioni e le province autonome sono tenute al rispetto dei vincoli derivanti dall ordinamento europeo e dei princìpi fondamentali desumibili dal d. lgs. 192/2005; viii) l art. 15, che prevede che l attestato di prestazione energetica debba essere reso in forma di dichiarazione sostitutiva dell atto di notorietà e che detta una nuova e più stringente disciplina in tema di sanzioni, prevedendo sanzioni anche per fattispecie che prima del 6 giugno 2013 non erano sanzionate, come ad esempio nei casi: - di violazione dell obbligo di dotazione dell attestato di prestazione energetica nel caso di vendita (il proprietario è punito con la sanzione amministrativa non inferiore a 3.000,00 e non superiore a ,00). - di violazione dell obbligo di dotazione dell attestato di prestazione energetica nel caso di nuovo contratto di locazione (il proprietario è punito con la sanzione amministrativa non inferiore a 300,00 e non superiore ad 1.800,00). - di violazione dell obbligo di riportare i parametri energetici nell annuncio di offerta di vendita o locazione (il responsabile dell annuncio è punito con la sanzione amministrativa non inferiore a 500,00 euro e non superiore a 3000,00). Dopo appena sei mesi e venti giorni dalla sua entrata in vigore, il D.L. 4 giugno 2013 n. 63, ha, a sua volta, subito rilevanti modificazioni, per effetto dell emanazione del D.L. 23 dicembre 2013 n. 145 (c.d. Decreto

11 DOTTRINA 11 destinazione Italia ) 11, convertito, con modificazioni, con legge 21 febbraio 2014 n (di seguito, per brevità, D.L. 145/2013 ). Queste le principali modifiche introdotte dal nuovo provvedimento legislativo: i) esclusione degli obblighi di allegazione, di consegna e di informativa per gli atti traslativi a titolo gratuito; ii) precisazione che gli obblighi di consegna e di informativa riguardano i nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari soggetti a registrazione; iii) limitazione dell obbligo di allegazione ai soli contratti di nuova locazione aventi per oggetto interi edifici, rimanendo escluso tale obbligo oltre che per i contratti non soggetti a registrazione anche per i nuovi contratti di locazione aventi per oggetto singole unità immobiliari; iv) eliminazione della nullità quale sanzione per il caso di violazione dell obbligo di allegazione (con possibilità di sanatoria per i contratti stipulati tra il 4 agosto 2013 e il 23 dicembre 2013, eventualmente nulli per mancata allegazione dell attestato energetico); v) previsione di una sanzione pecuniaria per la violazione dell obbligo di allegazione nonché in caso di mancata documentazione in atto, con l inserimento dell apposita clausola, dell adempimento degli obblighi di informativa e di consegna; vi) previsione (introdotta in sede di conversione) che il pagamento della sanzione amministrativa non esenta comunque dall obbligo di presentare la dichiarazione o la copia dell attestato di prestazione energetica entro 45 giorni Il rilascio dell attestato di prestazione energetica a partire dal 6 giugno 2013 L art. 4 del d. lgs. 192/2005 (così come modificato dall art. 4 del DL n. 63) stabilisce che con uno o più decreti del Ministro dello sviluppo economico, di concerto con il Ministro dell ambiente e della tutela del territorio e del mare, il Ministro delle infrastrutture e dei trasporti e, per i profili di competenza, con il Ministro della salute e con il Ministro della difesa, sono definite le modalità di applicazione della metodologia di calcolo delle prestazioni energetiche e l utilizzo delle fonti rinnovabili negli edifici, in relazione ai paragrafi 1 e 2 dell allegato I della direttiva 2010/31/UE del Parlamento europeo e del Consiglio, del 19 maggio 2010, sulla prestazione energetica nell edilizia. Sostanzialmente l attestato di prestazione energetica deve essere redatto in conformità alle prescrizioni, in tema di calcolo della prestazione energetica, contenute nella direttiva comunitaria 2010/31/UE, e non più sulla base delle prescrizioni contenute nella precedente direttiva 2002/91/CE (recepite nel D.P.R. 2 aprile 2009 n. 59, già emanato in attuazione del previgente art. 4 d. lgs. 192/2005 e sulla cui base dovevano essere redatti gli attestati di certificazione energetica sino a tutto il 5 giugno 2013, ossia prima dell entrata in vigore del DL ). Tuttavia nelle more dell emanazione dei nuovi decreti ministeriali, di recepimento della direttiva 2010/31/UE, i tecnici abilitati potranno comunque rilasciare un attestato di prestazione energetica (così come definito dall art. 2, c. 1, lett. l-bis, d. lgs. 192/2005, nuovo testo), ovviamente utilizzando ancora i criteri di calcolo contenuti nel D.P.R. 2 aprile 2009 n. 59, in quanto: - l art. 16, c. 4-bis, del d. lgs. 192/2005 (nel testo introdotto dall art. 13 D.L. 63/2013) stabilisce che dalla data di entrata in vigore dei decreti di cui all articolo 4, comma 1, è abrogato il decreto del Presidente della Repubblica 2 aprile 2009, n. 59 con la conseguenza che il suddetto D.P.R. 59/2009, contenente i criteri di calcolo sulla base della direttiva 2002/91/CE è tuttora in vigore, e rimarrà in vigore sino a che non siano emanati i nuovi decreti ministeriali di recepimento della direttiva 2010/31/UE, per cui potrà essere ancora utilizzato sino all emanazione dei nuovi decreti; - l art. 11 del d. lgs. 192/2005 (nel testo introdotto dall art. 9 D.L. 63/2013, modificato in sede di conversione) (norma transitoria) stabilisce che nelle more dell aggiornamento delle specifiche norme europee di riferimento per l attuazione della direttiva 2010/31/UE, le metodologie di calcolo delle prestazioni energetiche degli edifici, di cui all articolo 3, comma 1, del decreto del Presidente della Repubblica 2 aprile 2009, n. 59, predisposte in conformità alle norme EN a supporto delle direttive 2002/91/CE e 2010/31/UE, sono quelle di seguito elencate: a) raccomandazione CTI 14/2013 "Prestazioni energetiche degli edifici - Determinazione dell energia primaria e della prestazione energetica EP per la classificazione dell edificio", o normativa UNI equivalente e successive norme tecniche che ne conseguono; b) UNI/TS Prestazioni energetiche degli edifici - Parte 1: Determinazione del fabbisogno di energia termica dell edificio per la climatizzazione estiva e invernale; c) UNI/TS Prestazioni energetiche degli edifici - Parte 2: Determinazione del fabbisogno di energia primaria e dei rendimenti per la climatizzazione invernale, per la produzione di acqua calda sanitaria, la ventilazione e l illuminazione; d) UNI/TS Prestazioni energetiche degli edifici - Parte 3: Determinazione del fabbisogno di energia primaria e dei rendimenti per la climatizzazione estiva; 11) Il provvedimento è stato pubblicato nella G.U. n. 300 del 23 dicembre 2013 ed è entrato in vigore il 24 dicembre ) Il provvedimento è stato pubblicato nella G.U. n. 43 del 21 febbraio 2014 ed è entrato in vigore il 22 febbraio 2014.

12 12 CONDOMINIO GIURIDICO e) UNI/TS Prestazioni energetiche degli edifici - Parte 4: Utilizzo di energie rinnovabili e di altri metodi di generazione per riscaldamento di ambienti e preparazione acqua calda sanitaria; e-bis) UNI EN Prestazione energetica degli edifici Requisiti energetici per l illuminazione Con tale norma viene pertanto, in via transitoria, aggiornato ed integrato l art. 3, c. 1, del suddetto D.P.R. 59/2009 relativo alle metodologie di calcolo della prestazione energetica degli edifici e degli impianti, a conferma che detto decreto è tuttora utilizzabile in attesa dell emanazione dei nuovi decreti di recepimento della direttiva 2010/31/UE. Nello stesso senso si è, anche, pronunciato il Ministero dello Sviluppo Economico, con propria nota n del 7 agosto , nella quale si afferma che... nelle more dell aggiornamento tecnico, le norme transitorie contenute nell art. 9 del decreto legge 63/2013, come convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013 n. 90, per il calcolo delle prestazioni energetiche degli edifici fanno riferimento al D.P.R. 59/2009 e a specifiche norme tecniche (UNI e CTI) già note. Conseguentemente l art. 13 dello stesso decreto legge 63/2013, come convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013 n. 90, prevede che, solo dall entrata in vigore dei decreti di aggiornamento della metodologia di cui all art. 4, sia abrogato il D.P.R. 59/2009; ciò, con l evidente finalità di non creare vuoti normativi e di consentire una applicazione agevole della norma, basandosi su una metodologia che dovrebbe essere già sufficientemente conosciuta, in quanto in vigore da alcuni anni. Pertanto sino all emanazione dei decreti previsti dall art. 4, si adempie alle prescrizioni di cui al decreto legge stesso, come convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013 n. 90, redigendo l APE secondo le modalità di calcolo di cui al D.P.R. 2 aprile 2009 n Scopi Scopo della normativa sull efficienza energetica testé illustrata è di stabilire i criteri, le condizioni e le modalità per: a) migliorare le prestazioni energetiche degli edifici; b) favorire lo sviluppo, la valorizzazione e l integrazione delle fonti rinnovabili negli edifici; c) determinare i criteri generali per la certificazione della prestazione energetica degli edifici e per il trasferimento delle relative informazioni in sede di compravendita e locazione; d) effettuare le ispezioni periodiche degli impianti per la climatizzazione invernale ed estiva al fine di ridurre il consumo energetico e le emissioni di biossido di carbonio; e) sostenere la diversificazione energetica; f) promuovere la competitività dell industria nazionale attraverso lo sviluppo tecnologico; g) coniugare le opportunità offerte dagli obiettivi di efficienza energetica con lo sviluppo di materiali, di tecniche di costruzione, di apparecchiature e di tecnologie sostenibili nel settore delle costruzioni e con l occupazione; h) conseguire gli obiettivi nazionali in materia energetica e ambientale; i) razionalizzare le procedure nazionali e territoriali per l attuazione delle normative energetiche al fine di ridurre i costi complessivi, per la pubblica amministrazione e per i cittadini e per le imprese; l) applicare in modo omogeneo e integrato la normativa su tutto il territorio nazionale; m) assicurare l attuazione e la vigilanza sulle norme in materia di prestazione energetica degli edifici, anche attraverso la raccolta e l elaborazione di informazioni e dati; n) promuovere l uso razionale dell energia anche attraverso l informazione e la sensibilizzazione degli utenti finali. Ruolo di primaria importanza, per il conseguimento degli scopi che si prefigge la suddetta normativa sull efficienza energetica, è stato riconosciuto proprio alla c.d. certificazione energetica, non solo come strumento di controllo ex post del rispetto, in fase di realizzazione degli edifici, delle prescrizioni volte a migliorarne le prestazioni energetiche (art. 8, c. 2, d. lgs. 192/2005), ma soprattutto come strumento di informazione del proprietario o dell acquirente o del conduttore (art. 6 commi 1, 2, 3, 8 d. lgs. 192/2005) ritenendo il legislatore che una preventiva esauriente conoscenza della prestazione energetica dell edificio (attraverso l utilizzo di specifici descrittori) nonché l ottenimento di raccomandazioni per il miglioramento della efficienza energetica, costituiscano presupposti imprescindibili per ottenere un costante e graduale miglioramento delle prestazioni energetiche anche degli edifici già esistenti (sia come incentivo per gli attuali proprietari a migliorare tali prestazioni per rendere l immobile più appetibile sul mercato sia come incentivo per gli acquirenti di orientare gli interventi sul bene acquistato in via prioritaria proprio verso quegli interventi che possano in qualche modo consentire il contenimento dei consumi energetici ) Funzioni La legge, al riguardo, prevede due diversi attestati al fine della certificazione energetica : - l attestato di qualificazione energetica la cui disciplina 13) Con tale nota il Ministero ha confermato, nella sostanza, quanto dallo stesso già comunicato con la precedente Circolare n del 25 giugno 2013.

13 DOTTRINA 13 è stata introdotta a seguito delle modifiche al d.lgs. 192/2005 apportate dal d. lgs. 29 dicembre 2006 n. 311, e confermata, in toto, anche dal D.L. 63/2013; detto attestato è chiamato a svolgere il ruolo di strumento di controllo ex post del rispetto, in fase di costruzione o ristrutturazione degli edifici delle prescrizioni volte a migliorarne le prestazioni energetiche (art. 8, c. 2, d. lgs. 192/2005); l attestato di qualificazione energetica deve essere redatto con i contenuti minimi di cui allo schema riportato nell allegato 5 delle Linee Guida nazionali per la certificazione energetica. Il D.L. 63/2013 non ha modificato la disciplina relativa all attestato di qualificazione energetica, già dettata dal d. lgs. 192/2005, limitandosi a trasferire dall Allegato A al corpo stesso del decreto detta disciplina. La definizione dell attestato di qualificazione energetica e la sua disciplina operativa, già contenute nell art. 2 dell Allegato A al d. lgs. 192/2005, sono ora contenute rispettivamente nell art. 2, c. 1, lett. l-ter e nell art. 6, c. 11, del d. lgs. 192/2005). - l attestato di prestazione energetica, che ha sostituito, a far data dal 6 giugno 2013, il precedente attestato di certificazione energetica, e la cui disciplina è stata introdotta a seguito delle modifiche al d.lgs. 192/2005 apportate dal D.L. 63/2013, a sua volta modificato dal D.L. 145/2013; detto attestato è chiamato a svolgere il ruolo di strumento di "informazione" del proprietario, dell acquirente e/o del locatario (art. 6 commi 1, 2, 3, 8) circa la prestazione energetica ed il grado di efficienza energetica degli edifici. Oltre a fornire all utente raccomandazioni per il miglioramento dell efficienza energetica, con le proposte degli interventi più significativi ed economicamente più convenienti, l attestato di prestazione energetica deve, inoltre, contenere tutti i dati che consentano ai ai cittadini di valutare e confrontare edifici diversi e quindi di poter scegliere l edificio da acquistare o da locare in base alla prestazione energetica. E proprio per consentire tale confronto l attestato di prestazione energetica deve classificare gli edifici e cioè attribuire a ciascun edificio una determinata classe energetica (classe da contraddistinguere con una lettera dell alfabeto dalla A+ che individua gli immobili a maggior efficienza energetica alla lettera G che individua gli immobili di più scadente efficienza energetica). Con l attribuzione di specifiche classi prestazionali, l attestato di prestazione energetica funge da strumento di orientamento del mercato verso gli edifici a migliore rendimento energetico, permettendo ai cittadini di valutare la prestazione energetica dell edificio di interesse e di confrontarla con i valori tecnicamente raggiungibili, in un bilancio costi/benefici. In questo senso si sono pronunciate anche le Linee Guida nazionali per la certificazione energetica (paragrafo 7), dettate con riferimento all attestato di certificazione energetica, ma tuttora applicabili, con i dovuti adeguamenti, anche al nuovo attestato di prestazione energetica (come riconosciuto dall art. 6, c. 12, d. gs. 192/2005 nel nuovo testo introdotto dal D.L. 63/2013). L attestato di prestazione energetica si differenzia dall attestato di qualificazione energetica proprio per la necessità, prevista solo per il primo, dell attribuzione della classe di efficienza energetica. I due attestati si distinguono, inoltre, anche per quanto riguarda le caratteristiche del certificatore: infatti mentre l attestato di qualificazione energetica può essere predisposto ed asseverato da un professionista abilitato alla progettazione o alla realizzazione dell edificio non necessariamente estraneo alla proprietà e quindi non necessariamente terzo, l attestato di prestazione energetica dovrà, invece, essere rilasciato da esperti qualificati e indipendenti o da organismi dei quali dovranno comunque essere garantiti la qualificazione e l indipendenza. I due attestati sono, pertanto, chiamati a svolgere ruoli e funzioni ben distinte e non sono tra loro fungibili 14. Peraltro chi è in possesso di un attestato di qualificazione energetica può utilizzare tale documento per semplificare il rilascio dell attestato di prestazione energetica come espressamente riconosciuto dall art. 6, c. 11, d. lgs. 192/2005 nonché dal paragrafo 8 delle Linee Guida nazionali per la certificazione energetica ove si prevede: i) che il richiedente il servizio di certificazione energetica può richiedere il rilascio dell attestato di prestazione energetica sulla base di un attestato di qualificazione energetica relativo all edificio o alla unità immobiliare oggetto di certificazione, anche non in corso di validità, evidenziando eventuali interventi su edifici ed impianti eseguiti successivamente; ii) che il soggetto certificatore è tenuto ad utilizzare e valorizzare l attestato di qualificazione energetica esibito (ed i dati in essi contenuti); iii) che l attestato di qualificazione energetica, in considerazione delle competenze e delle responsabilità assunte dal firmatario dello stesso, è strumento che favorisce e semplifica l attività del soggetto certificatore e riduce l onere a carico del richiedente. L attestato di certificazione energetica doveva essere redatto con i contenuti minimi di cui agli schemi riportati negli allegati 6 (per gli edifici residenziali) e 7 (per di edifici non residenziali) delle Linee Guida nazionali 14) In questo senso anche le Linee Guida nazionali per la certificazione energetica (paragrafo 8): L attestato di qualificazione energetica degli edifici si differenzia da quello di certificazione (ora prestazione), essenzialmente per i soggetti che sono chiamati a redigerlo e per l assenza dell attribuzione di una classe di efficienza energetica all edificio in esame (solamente proposta dal tecnico che lo redige).

14 14 CONDOMINIO GIURIDICO per la certificazione energetica. Per l attestato di prestazione energetica (a regime) si dovrà attendere l emanazione dei decreti attuativi di cui all art. 4 d. lgs. 192/2005 e dei decreti di adeguamento delle Linee Guida Nazionali, previsti dall art. 6, c. 12, d. lgs. 192/2005, ferma restando la possibilità di redazione di detto attestato, nella fase transitoria, sulla base della disciplina dettata per l attestato di certificazione energetica, così come integrata dalla norma transitoria di cui all art. 11, d. lgs. 192/2005, come sopra già ricordato. Da SegnaLare: l art. 6, c. 10, d. lgs. 192/2005, fa salvi gli attestati di certificazione energetica, rilasciati prima del 6 giugno 2013, in conformità alla direttiva 2002/91/CE, ed in corso di validità; in base alla previgente disciplina, l attestato di certificazione energica aveva validità temporale massima di 10 anni dal suo rilascio, a condizione che fossero rispettate le prescrizioni normative vigenti per le operazioni di controllo di efficienza energetica (art. 6 Decreto Ministero Sviluppo Economico 26 giugno 2009) e salva la necessità di suo aggiornamento ad ogni intervento di ristrutturazione che avesse modificato la prestazione energetica (art. 6, c. 5, d. lgs. 192/2005, vecchio testo); pertanto, per una vendita posta in essere dal 6 giugno 2013, il venditore potrà avvalersi ancora dell eventuale attestato di certificazione energetica rilasciato in data anteriore al 6 giugno 2013, ed ancora in corso di validità (ad es. per una cessione posta in essere nel 2016 potrebbe ancora essere utilizzato l eventuale attestato di certificazione energetica rilasciato nel maggio del 2013 ed in corso di validità). 1.6 gli obblighi in materia di certificazione energetica Dalla normativa in materia di certificazione energetica discendono quattro distinti obblighi, di cui bisogna tener conto nel caso di trasferimento di fabbricati energeticamente rilevanti, ossia di fabbricati che non siano esclusi dal campo di applicazione di detta normativa ai sensi dell art. 3, d. lgs. 192/2005 o del paragrafo 2 delle Linee Guida nazionali per la certificazione energetica 15 : a) l obbligo di DotazIone (che peraltro può prescindere da un evento traslativo, come nel caso di edifici nuovi, di edifici soggetti a ristrutturazioni importanti o di edifici pubblici, come si avrà modo di precisare in appresso); b) l obbligo di allegazione (che è stato reintrodotto dalla legge 4 agosto 2013 n. 90, in sede di conversione del D.L. 4 giugno 2013 n. 63, e per la cui violazione, il D.L. 23 dicembre 2013 n. 145 ha previsto una sanzione pecuniaria in luogo della sanzione della nullità); c) l obbligo di consegna dell attestato energetico (il cui adempimento va documentato con l inserimento in atto di apposita clausola con la quale l acquirente o il conduttore dichiarano di aver ricevuto la documentazione, comprensiva dell attestato, in ordine alla attestazione di prestazione energetica degli edifici, clausola la cui mancanza è pure punita con una sanzione pecuniaria); d) l obbligo di InForMatIVa (il cui adempimento va documentato con l inserimento in atto di apposita clausola con la quale l acquirente o il conduttore dichiarano di aver ricevuto le informazioni in ordine alla attestazione di prestazione energetica degli edifici, clausola la cui mancanza è pure punita con una sanzione pecuniaria). Da segnalare che il D.L. 23 dicembre 2013 n. 145 (convertito con legge 21 febbraio 2014 n. 9) modificando i commi 3 e 3 bis, dell art. 6 del d. lgs. 192/2005, così come erano stati riscritti dall art. 6 del D.L. 4 giugno 2013 n. 63, convertito con Legge 3 agosto 2013 n. 90, ha inciso profondamente sugli obblighi di ALLEGA- ZIONE, di INFORMATIVA e di CONSEGNA, mentre ha lasciato immutata la disciplina vigente in tema di DOTAZIONE (dettata dall art. 6, c. 2, d. lgs. 192/2005). In particolare queste le novità introdotte con decorrenza 24 dicembre 2013: - esclusione degli obblighi di ALLEGAZIONE, di CONSEGNA e di INFORMATIVA per gli atti traslativi a titolo gratuito; - precisazione che gli obblighi di ALLEGAZIONE, di CONSEGNA e di INFORMATIVA riguardano non solo l atto di compravendita ma, anche, in generale, tutti gli atti di trasferimento di immobili a titolo oneroso ; - precisazione che gli obblighi di CONSEGNA e di INFORMATIVA riguardano i nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari soggetti a registrazione; - limitazione dell obbligo di ALLEGAZIONE ai soli contratti di nuova locazione aventi per oggetto interi edifici, rimanendo escluso tale obbligo oltre che per i contratti non soggetti a registrazione anche per i nuovi contratti di locazione aventi per oggetto singole unità immobiliari. 2. L obbligo DI DotazIone DeLL attestato DI PreStazIone energetica 2.1. I presupposti Per il perseguimento degli scopi che la normativa in commento attribuisce alla certificazione energetica, tutti gli edifici che comportino un consumo energetico (esclusi, pertanto, gli edifici il cui consumo energetico sia inesistente o del tutto irrilevante) debbono essere dotati dell attestato di prestazione energetica. Così infatti dispone l art. 6, c. 1 d. lgs. 192/2005 (... 15) Vedasi al riguardo il successivo 2.8.

15 DOTTRINA 15 l attestato di certificazione energetica degli edifici è rilasciato per gli edifici o le unità immobiliari costruiti, venduti o locati ad un nuovo locatario e per gli edifici indicati al comma 6... ). L obbligo di dotazione riguarda sia gli interi edifici che le singole unità immobiliari che li compongono. Da segnalare che secondo le definizioni riportate nell art. 2, c. 1, d. lgs. 192/2005: - per edificio si intende un sistema costituito dalle strutture edilizie esterne che delimitano uno spazio di volume definito, dalle strutture interne che ripartiscono detto volume e da tutti gli impianti e dispositivi tecnologici che si trovano stabilmente al suo interno; la superficie esterna che delimita un edificio può confinare con tutti o alcuni di questi elementi: l ambiente esterno, il terreno, altri edifici; il termine può riferirsi a un intero edificio ovvero a parti di edificio progettate o ristrutturate per essere utilizzate come unità immobiliari a sé stanti ; - per unità immobiliare si intende la parte, piano o appartamento di un edificio progettati o modificati per essere usati separatamente. L art. 6, c. 4. d. lgs. 192/2005 consente di riferire l attestato di prestazione energetica a una o più unità immobiliari facenti parte di un medesimo edificio. L attestato di prestazione energetica, peraltro, può essere riferito a più unità immobiliari solo se sussistono le seguenti condizioni: i) che le unità certificate abbiano la medesima destinazione d uso, la medesima situazione di contorno, il medesimo orientamento e la medesima geometria; ii) che le unità certificate siano servite dal medesimo impianto termico destinato alla climatizzazione invernale e, qualora presente, dal medesimo sistema di climatizzazione estiva. Diversi sono i presupposti fissati dall art. 6, commi 1 e 2, d. lgs. 192/2005 per il sorgere dell obbligo di dotazione. Si può distinguere tra: - presupposto di carattere oggettivo (legato a specifiche caratteristiche degli edifici inerenti l epoca di costruzione o ristrutturazione, la natura pubblica del soggetto proprietario o detentore dell immobile, ecc.) - presupposto di carattere contrattuale (legato al trasferimento a titolo oneroso e/o gratuito dell edificio o alla sua locazione) gli edifici da dotare di certificazione energetica a prescindere da un loro trasferimento o locazione (c.d. presupposto oggettivo ) Alcuni edifici debbono essere dotati della certificazione energetica a prescindere da un loro trasferimento, sia a titolo oneroso che a titolo gratuito, o da un nuovo contratto di locazione; si tratta in particolare: A) dei NUOVI EDIFICI: ossia degli edifici costruiti in forza di permesso di costruire o di denuncia di inizio attività rispettivamente richiesto o presentata DOPO l 8 ottobre 2005 (in caso di permesso di costruire è alla data della richiesta e non alla data del rilascio che bisogna fare riferimento); detti edifici debbono essere dotati dell attestato di prestazione energetica prima del rilascio del certificato di agibilità. L attestato, in questo caso, è prodotto a cura del costruttore, sia esso committente della costruzione o società di costruzione che opera direttamente (art. 6, c. 1, d. lgs. 192/2005) ) Ai sensi dell art. 6, c. 1, d. lgs. 192/2005 l attestato di prestazione energetica deve essere richiesto per gli edifici di nuova costruzione, tali dovendosi considerare, giusta quanto disposto dall art. 2, c. 1, lett. b) d. lgs. 192/2005, gli edifici per i quali la richiesta del permesso di costruire o la denuncia di inizio attività (ovviamente per gli interventi di cui all art. 22, c. 3, D.P.R. 380/2001 Testo Unico in materia edilizia), sia stata presentata successivamente alla data di entrata in vigore del d. lgs. 192/2005 (ossia dopo l 8 ottobre 2005). Nessun particolare problema sembra porsi per l individuazione degli immobili di nuova costruzione, fermo restando che è al primo titolo edilizio (quello in base al quale è stata autorizzata ab origine la costruzione) che bisogna fare riferimento. Del tutto irrilevanti, ai fini della disciplina in commento, sono invece le varianti al progetto originario. Pertanto, qualora dopo la richiesta originaria fossero state presentate richieste di varianti in corso d opera si dovrà far sempre riferimento alla data della presentazione del progetto originario. Ovviamente qualora si fosse trattato, più che di una variante in corso d opera, della presentazione di un nuovo progetto, radicalmente diverso dal progetto originario, e sostitutivo del progetto originario, si dovrà, invece, fare riferimento alla data della nuova richiesta. In base a consolidato orientamento giurisprudenziale, la variante viene distinta dal nuovo progetto qualora comporti variazioni quantitative e/o qualitative rispetto al progetto originario, senza peraltro stravolgere il progetto originario e quindi senza toccare quelle che sono le caratteristiche sostanziali del progetto originario stesso: in sostanza si è in presenza di una variante quando la costruzione, nonostante le variazioni e le modifiche apportate in corso d opera, può ancora ricondursi al progetto originario e, pertanto, ritenersi regolata dal primo titolo edilizio. Non prevedendo, poi, la normativa in commento, eccezioni di sorta, deve ritenersi la regola in questione applicabile anche in caso di abusi edilizi, ossia di costruzioni realizzate in assenza di titolo edilizio o in totale difformità. Pertanto se, a seguito di un abuso "totale", la richiesta del rilascio del titolo edilizio in sanatoria fosse stata successiva alla data dell 8 ottobre 2005, benché i lavori di costruzione fossero iniziati (abusivamente) o fossero stati eseguiti in totale difformità, in data precedente, l edificio così realizzato dovrà considerarsi nuovo edificio (con conseguente obbligo di dotazione dell attestato di prestazione energetica). Ovviamente se si trattasse non tanto di un abuso totale (costruzione in assenza di titolo edilizio o in totale difformità) bensì di un abuso minore (ossia una variante a progetto debitamente e regolarmente autorizzato eseguita in assenza di titolo edilizio ovvero in totale difformità) tornerà applicabile la disciplina sopra illustrata per tutte le varianti in corso d opera: sarà sempre alla data di presentazione del primo progetto che si dovrà fare riferimento per determinare l applicabilità o meno dell obbligo di dotazione.

16 16 CONDOMINIO GIURIDICO B) degli EDIFICI RISTRUTTURATI: deve trattarsi, peraltro, di ristrutturazioni importanti, tali essendo definiti, dall art. 2, c. 1, lett. l-viciesquater, d. lgs , gli interventi edilizi, in qualunque modo denominati (a titolo indicativo e non esaustivo: manutenzione ordinaria o straordinaria, ristrutturazione e risanamento conservativo) che insistono su oltre il 25 per cento della superficie dell involucro dell intero edificio, comprensivo di tutte le unità immobiliari che lo costituiscono; in particolare detti interventi consistono, a titolo esemplificativo e non esaustivo, nel rifacimento di pareti esterne, di intonaci esterni, del tetto o dell impermeabilizzazione delle coperture. Da segnalare che secondo la definizione ricavabile dall Allegato A al d. lgs. 192/2005 (paragrafo 18) per involucro edilizio si intende l insieme delle strutture edilizie esterne che delimitano un edificio. Detti edifici debbono essere dotati dell attestato di prestazione energetica prima del rilascio del certificato di agibilità. Si ritiene, anche, in analogia con la disciplina dettata per i nuovi edifici, che l attestato debba essere prodotto a cura del costruttore, sia esso committente della ristrutturazione importante o società di costruzione che opera direttamente. Benché non espressamente previsto nella normativa vigente, deve ritenersi, in analogia con la disciplina dettata per gli edifici di nuova costruzione, che debbano considerarsi rilevanti, ai fini della dotazione dell attestato di prestazione energetica, solo le ristrutturazioni importanti realizzate in forza di permesso di costruire o di denuncia di inizio attività o di segnalazione certificata di inizio attività, rispettivamente richiesto o presentate dopo l 8 ottobre Sul punto, rilevanti sono le modifiche apportate dal D.L. 63/2013 rispetto alla disciplina previgente; infatti, mentre in base all attuale disciplina l obbligo di dotazione sorge in presenza di una ristrutturazione importante, che può consistere in qualsiasi intervento di recupero edilizio che comunque riguardi oltre il 25% della superficie dell involucro dell intero edificio, comprensivo di tutte le unità immobiliari che lo costituiscono, e quindi anche per interventi (quali la manutenzione o il risanamento) diversi dalla ristrutturazione edilizia, così come definita dal T.U. in materia edilizia, in base alla disciplina previgente l obbligo di dotazione sorgeva esclusivamente con riguardo ad edifici di superficie utile superiore a 1000 mq. che fossero stati oggetto dei seguenti interventi: a) ristrutturazione integrale degli elementi edilizi costituenti l involucro; b) la demolizione e ricostruzione. Con le modifiche apportate dal D.L. 63/2013, quindi, si è ampliata la platea degli interventi rilevanti ai fini energetici, non essendo più prevista la limitazione ai soli edifici di superficie utile di mq ed avendo ricompreso anche interventi non rientranti nella definizione di ristrutturazione edilizia fornita dal D.P.R. 380/2001 (T.U. in materia edilizia), quali ad esempio la manutenzione ordinaria e straordinaria ed il risanamento conservativo. La figura della ristrutturazione rilevante ai fini energetici è quindi diversa dalla figura della ristrutturazione rilevante ai fini urbanistici ed edilizi. Addirittura si può verificare che, interventi edilizi (quali, ad esempio, gli interventi di ordinaria manutenzione, riguardanti oltre il 25% della superficie dell involucro dell intero edificio) totalmente liberi sotto il profilo edilizio (l art. 6, c. 1, D.P.R. 380/2001, T.U. in materia edilizia, infatti, per gli interventi di ordinaria manutenzione, non richiede alcun titolo abilitativo né impone l obbligo di comunicazioni di sorta al Comune), una volta eseguiti, facciano, invece, sorgere l obbligo di dotare l edificio dell attestato di prestazione energetica. C) degli EDIFICI PUBBLICI : al riguardo l attuale disciplina distingue tra: - edificio adibito ad uso pubblico : edificio, non necessariamente di proprietà pubblica, nel quale si svolge, in tutto o in parte, l attività istituzionale di enti pubblici (in quanto detenuto dall ente pubblico ad es. a titolo di locazione o comodato) (art. 2, c. 1, lett. l-sexies, d. lgs. 192/2005); - edificio di proprietà pubblica : edificio di proprietà dello Stato, delle regioni o degli enti locali, nonchè di altri enti pubblici, anche economici ed occupati dai predetti soggetti (art. 2, c. 1, lett. l-septies, d. lgs. 192/2005). A sua volta l art. 6 d. lgs. 192/2005 (ai commi 6, 7, 9) stabilisce quanto segue: - nel caso di edifici utilizzati da pubbliche amministrazioni e aperti al pubblico con superficie utile totale superiore a 500 mq., ove l edificio non ne sia già dotato, è fatto obbligo al proprietario o al soggetto responsabile della gestione, di produrre l attestato di prestazione energetica entro 120 giorni dalla data di entrata in vigore del D.L. 63/2013. A partire dal 9 luglio 2015, la soglia di 500 mq. è abbassata a 250 mq. Per gli edifici scolastici tali obblighi ricadono sugli enti proprietari; - per gli edifici aperti al pubblico, con superficie utile totale superiore a 500 mq, per i quali sia stato rilasciato l attestato di prestazione energetica, è fatto obbligo, al proprietario o al soggetto responsabile della gestione dell edificio stesso, di affiggere con evidenza tale attestato all ingresso dell edificio o in altro luogo chiaramente visibile al pubblico; - tutti i contratti, nuovi o rinnovati, relativi alla gestione degli impianti termici o di climatizzazione degli edifici pubblici (sia che si tratti di edifici adibiti ad uso pubblico che di edifici di proprietà pubblica), o nei quali figura come committente un soggetto pubblico, devono prevedere la predisposizione dell attestato di prestazione energetica dell edificio o dell unità immobiliare interessati. Il previgente art. 6, c. 1 quater, d. lgs. 192/2005, stabiliva che, a decorrere dal 1 luglio 2007, tutti i contratti, nuovi o rinnovati, relativi alla gestione degli impianti termici o di climatizzazione relativi a edifici pubblici ovvero nei quali figura comunque come committente un soggetto pubblico, debbono prevedere la predisposizione dell attestato di certificazione energetica dell edificio o dell unità immobiliare interessata entro i primi sei mesi di vigenza contrattuale, con predisposizione ed esposizione al pubblico della targa energetica. Queste

17 DOTTRINA 17 due ultime prescrizioni (relative al termine di sei mesi ed alla targa energetica) non sono state riproposte nella norma attualmente in vigore, disciplinante la medesima fattispecie, e di cui all art. 6, c. 9, d. lgs. 192/2005. Il D.L. 63/2013 non ha invece confermato, nel testo attuale dell art. 6 d. lgs. 192/2005, la previgente disposizione contenuta nel comma 1ter, che prescriveva l obbligo di dotazione della certificazione energetica nel caso di edifici sui quali fossero stati eseguiti, successivamente al 1 gennaio 2007, interventi finalizzati al miglioramento delle prestazioni energetiche per i quali si intendesse accedere agli incentivi ed alle agevolazioni di qualsiasi natura, sia come sgravi fiscali o contributi a carico di fondi pubblici o della generalità degli utenti. Ovviamente rimangono ferme le norme specifiche, ad esempio la legge 27 dicembre 2006 n. 296, che subordinano la concessione di agevolazioni e/o sgravi fiscali alla produzione della certificazione energetica gli edifici da dotare di certificazione energetica in occasione del trasferimento e/o della locazione (c.d. presupposto contrattuale ) L art. 6, c. 2, d. lgs. 192/2005 stabilisce che Nel caso di vendita, di trasferimento di immobili a titolo gratuito o di nuova locazione di edifici o unità immobiliari, ove l edificio o l unità non ne sia già dotato, il proprietario è tenuto a produrre l attestato di prestazione energetica di cui al comma 1.. Debbono, pertanto, essere dotati della certificazione energetica in occasione di un trasferimento sia a titolo oneroso che gratuito o di un nuovo contratto di locazione (per cui detto trasferimento o la nuova locazione costituiscono il presupposto stesso dell obbligo di dotazione) i c.d. fabbricati esistenti : ossia tutti gli edifici (a prescindere dall epoca di costruzione) che comportino un consumo energetico e che non siano riconducibili a quelli di cui al precedente paragrafo (per i quali opera il cd. presupposto oggettivo ); pertanto, tutti i c.d. fabbricati esistenti, comportanti un consumo energetico (ad eccezione dei fabbricati esclusi dall ambito di applicazione della certificazione energetica di cui in appresso, sub 2.8), debbono essere dotati dell attestato di prestazione energetica in occasione di un atto di trasferimento sia a titolo oneroso che a titolo gratuito ovvero di un nuovo contratto di locazione L obbligo di dotazione per gli atti traslativi (dopo il D.L. 145/2013) Con riguardo all obbligo di dotazione, va, innanzitutto, sottolineato che l art. 1, c. 7, D.L. 145/2013 si è limitato a modificare i commi 3 e 3-bis dell art. 6 d. lgs. 192/2005, nel testo vigente dopo le variazioni apportate con la legge 90/2013, ma non ha invece modificato anche il comma 2, che cosi dispone: Nel caso di vendita, di trasferimento di immobili a titolo gratuito o di nuova locazione di edifici o unità immobiliari, ove l edificio o l unità non ne sia già dotato, il proprietario è tenuto a produrre l attestato di prestazione energetica di cui al comma Il mancato adeguamento anche del comma 2, pone non pochi problemi di coordinamento, con il successivo comma 3, nuovo testo, in quanto per gli atti traslativi a titolo gratuito mentre, da un lato, deve ritenersi tuttora sussistente l obbligo di dotazione, dall altro, invece, non sono più sussistenti gli obblighi di allegazione, di informativa e di consegna. E lo stesso dicasi per i nuovi contratti di locazione non soggetti a registrazione (ipotesi quest ultima, peraltro, del tutto marginale per l attività notarile e meno problematica rispetto a quella ben più ricorrente dell atto gratuito). Per gli atti traslativi a titolo oneroso, benché il comma 2, relativo all obbligo di dotazione, faccia ancora riferimento alla sola vendita, valgono, comunque, le considerazioni già svolte in passato circa l applicabilità di detto obbligo a tutti gli atti traslativi a titolo oneroso. Queste le argomentazioni a favore dell estensibilità a tutti gli atti traslativi a titolo oneroso della disciplina in materia di certificazione energetica: - una limitazione dell applicabilità delle prescrizioni in materia di certificazione energetica al solo atto di vendita appare poco coerente con quelli che sono gli scopi che si intendono perseguire; - sicuramente se ne deve ammettere l applicazione all atto di permuta, quanto meno argomentando ex art c.c. (le norme stabilite per la vendita si applicano alla permuta, in quanto con questa compatibili); - per quanto riguarda gli altri atti traslativi a titolo oneroso, in relazione a quella che pare essere la ratio della disciplina in materia di efficienza energetica, più che in relazione al dato testuale, sembra più opportuno fare riferimento all effetto economico del negozio avente per oggetto edifici energeticamente rilevanti, per cui si deve ritenere plausibile la sussistenza dell obbligo di dotazione in occasione della stipula di tutti quegli atti che comportino l immissione nel mercato immobiliare e la successiva commercializzazione di edifici comportanti un consumo energetico; - il legislatore ha, in realtà, utilizzato il medesimo termine ( vendita ) che si rinviene nella Direttiva comunitaria 2010/31/UE. Ma si può fondatamente ritenere, in relazione a quella che è la ratio della normativa in 17) Per le problematiche connesse all applicabilità o meno della certificazione energetica alle procedure esecutive si rinvia allo studio CNN n. 12/2011/E Certificazione energetica ed espropriazione forzata approvato dal Gruppo Esecuzioni Immobiliari il 20 gennaio 2012 (estensore E. GASBARRI- NI).

18 18 CONDOMINIO GIURIDICO commento, che, sia nell uno (direttiva) che nell altro caso (legge attuativa), il termine vendita sia stato utilizzato in senso lato, quale sinonimo di alienazione, comprensivo, pertanto, di ogni atto traslativo a titolo oneroso. - è quindi opportuno procedere, quanto meno in via prudenziale, alla dotazione dell attestato di prestazione energetica in occasione della stipula di tutti gli atti inter vivos comportanti il trasferimento, a titolo oneroso di edifici 18. Tale interpretazione si impone, ora, anche per motivi di coerenza di sistema: l obbligo di dotazione, infatti, è funzionale agli obblighi di allegazione e di informativa, obblighi che il successivo comma 3 prescrive, ora, espressamente, oltre che per la compravendita anche per gli atti di trasferimento di immobili a titolo oneroso. Per quanto riguarda, invece, gli atti traslativi a titolo gratuito, è lecito chiedersi quale senso abbia imporre la dotazione dell attestato di prestazione energetica se poi non è previsto né l obbligo di sua allegazione né l obbligo di informativa. È vero che ci sono altri casi in cui vi è obbligo di dotazione ma non anche obbligo di allegazione; si pensi al caso del preliminare (vedi in appresso sub 2.6); ma è anche vero che nel caso degli atti gratuiti non vi sono delle trattative durante le quali vi sia la necessità di mettere a disposizione l attestato o alla cui chiusura l attestato debba essere consegnato all acquirente e che ben giustificano l obbligo di dotare l immobile dell attestato, in caso di stipula di un preliminare, benché non vi sia anche l obbligo di allegazione. Non vi è una ragione plausibile perché si debba costringere, ad esempio, un donante a dotare l immobile che vuole donare al proprio figlio dell attestato di prestazione energetica, se poi non è previsto un conseguenziale obbligo di allegazione o di consegna o di informativa. Peraltro la lettera della norma (art. 6, c. 2, d. lgs. 195/2005) è chiara nel mantenere l obbligo di dotazione anche per gli atti traslativi a titolo gratuito. Dal generico riferimento agli atti a titolo gratuito, consegue che la disciplina in esame dovrà intendersi riferita non solo alla donazione o alle liberalità donative, ma anche ad ogni altro negozio nel quale anche senza spirito di liberalità vi sia trasferimento di immobile a titolo gratuito. Pertanto, la disciplina in esame troverà applicazione in tutti quei casi in cui, a fronte del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale su un immobile da una della parti contrattuali a favore dell altra, quest ultima non sopporti alcun sacrificio, non essendo tenuta né a corrispondere un corrispettivo in denaro o in natura, né ad obbligarsi ad un determinato comportamento. Ne restano esclusi, invece, gli atti a titolo gratuito privi di effetti traslativi. L obbligo di dotazione dell attestato di prestazione energetica, in caso di atto traslativo a titolo gratuito, è operativo dal 4 agosto 2013, ossia dalla data di entrata in vigore della legge 90/2013 di conversione del D.L. 63/2013 che ha modificato sul punto l art. 6, c.2, d. lgs. 192/2005. In base alla disciplina previgente (in vigore sino al 3 agosto 2013), infatti, era escluso l obbligo di dotazione per tutti gli atti a titolo gratuito. L AUTODICHIARAZIONE classe G Il paragrafo 9 delle Linee Guida nazionali per la certificazione energetica (approvate con D.M. 26 giugno 2009) prevedeva una sorta di semplificazione, consistente in un autodichiarazione: in pratica si riconosceva al proprietario la possibilità di rilasciare, in sostituzione dell attestato di certificazione energetica, un apposita dichiarazione attestante che l immobile apparteneva alla peggiore delle classi energetiche previste dal sistema di certificazione nazionale (la classe G ) e che, conseguentemente, i costi di gestione energetica dell edificio erano molto alti. La disposizione in commento poneva, peraltro, delle condizioni per avvalersi della autodichiarazione: - doveva necessariamente trattarsi di fabbricati costruiti o radicalmente ristrutturati in base a titolo edilizio richiesto prima dell 8 ottobre 2005; - doveva trattarsi di edifici di superficie utile inferiore o uguale a 1000 mq. Detta disposizione è stata espressamente abrogata dal Decreto Ministero dello Sviluppo Economico 22 novembre 2012 (art. 2, comma quarto). Pertanto, con decorrenza 28 dicembre 2012, non è più possibile avvalersi dell autodichiarazione di classe G. Le ragioni che hanno indotto il Ministero a prevedere l abrogazione del paragrafo 9 delle Linee Guida nazionali per la certificazione energetica, vanno ricercate nella procedura di infrazione che è stata instaurata nei confronti dell Italia dalla Commissione Europea , di cui al parere motivato del 29 settembre 2011; all Italia si è contestata, in sede comunitaria, la mancata completa attuazione della Direttiva 2002/91/CE, avendo, per l appunto il nostro Paese, previsto la possibilità dell autodichiarazione (ed il 19 luglio 2012 è stato presentato il conseguente ricorso alla Corte di Giusti- 18) In questo senso anche lo Studio CNN 432/2006/C approvato dalla Commissione Studi civilistici in data 14 luglio 2006 Il d. lgs. 192/2005 e riflessi sull attività notarile. Prime considerazioni (estensore G. RIZZI), in Studi e Materiali 2006, 2, p. 1443); da segnalare, infatti, che anche nel testo originario del d. lgs. 192/2005 si faceva riferimento solo alla compravendita dell intero immobile o della singola unità immobiliare. Solo a seguito delle modifiche apportate con il d. lgs. 311/2006 l espressione compravendita dell intero immobile o della singola unità immobiliare venne sostituita dall espressione trasferimento a titolo oneroso dell intero immobile o della singola unità immobiliare.

19 DOTTRINA 19 zia dell Unione Europea con richiesta di condanna dell Italia). La normativa statale si è quindi adeguata alle richieste della Commissione Europea La locazione Il D.L. 63/2013 ha innovato anche la disciplina applicabile in caso di locazione, stabilendo che l obbligo di dotazione dell attestato di prestazione energetica sorga nel caso di stipula di un contratto di locazione. Peraltro deve trattarsi di una nuova locazione come si evince dall art. 6, c. 2, d. lgs. 192/2005 ( Nel caso di vendita, di trasferimento di immobili a titolo gratuito o di nuova locazione di edifici o unità immobiliari, ove l edificio o l unità non ne sia già dotato, il proprietario è tenuto a produrre l attestato di prestazione energetica di cui al comma 1... ) e dall art. 6, c. 1 d. lgs. 192/2005 ("... l attestato di prestazione energetica degli edifici è rilasciato per gli edifici o le unità immobiliari costruiti, venduti o locati ad un nuovo locatario... ). Non sorge, pertanto, l obbligo di dotazione se non si è in presenza di una nuova locazione (ad esempio in presenza di un contratto che rinnova, proroga o reitera un precedente rapporto di locazione). Nel caso di attestazione della prestazione degli edifici esistenti, l attestato è prodotto a cura del proprietario dell immobile. L obbligo di dotazione dell attestato di prestazione energetica, peraltro, sorge prima della stipula del contratto di locazione. Infatti: - da un lato l art. 6, c. 2, d. lgs. 192/2005, così dispone in tutti i casi, il proprietario deve rendere disponibile l attestato di prestazione energetica al potenziale acquirente o al nuovo locatario all avvio delle rispettive trattative e consegnarlo alla fine delle medesime ; - dall altro l art. 6, c. 8, d. lgs. 192/2005 così dispone nel caso di offerta di vendita o di locazione, i corrispondenti annunci tramite tutti i mezzi di comunicazione commerciali riportano gli indici di prestazione energetica dell involucro e globale dell edificio o dell unità immobiliare e la classe energetica corrispondente. Pertanto, in forza delle suddette disposizioni, non si può attendere il momento della stipula del contratto di locazione per dotare l immobile dell attestato di prestazione energetica; il proprietario è, infatti, tenuto a dotare l immobile nel momento stesso in cui decide di concederlo in locazione, al fine di poter rispettare gli obblighi di legge, e ciò, a prescindere dal fatto che, per pubblicizzare la propria intenzione, ricorra o meno ad annunci commerciali. Infatti egli: - dovrà rendere disponibile l attestato di prestazione energetica al nuovo locatario sin dall avvio delle trattative, e quindi ben prima della stipula del contratto di locazione; - nel caso si avvalga di annunci commerciali, a prescindere dal mezzo di comunicazione utilizzato (giornali, radio, televisione, annunci presso agenzie immobiliari, internet, ecc.), dovrà riportare negli annunci medesimi l indice di prestazione energetica dell involucro edilizio e globale dell edificio o dell unità immobiliare e la classe energetica corrispondente (desumibili, evidentemente da un attestato di prestazione energetica già predisposto); - dovrà consegnare l attestato medesimo alla fine delle trattative, ossia, al momento della stipula di un eventuale contratto preliminare o una volta raggiunto l accordo per la stipula del contratto definitivo. Si ritiene, inoltre, applicabile, in via estensiva, la disciplina dettata per la locazione e quale testé illustrata anche ai seguenti contratti, per affinità con la figura della locazione (e sempre che si tratti di nuovi contratti): - il leasing (avente per oggetto un edificio comportante consumo energetico); - l affitto di azienda (qualora il complesso aziendale comprenda anche edifici comportanti consumo energetico). Prima delle modiche normative apportate dal D.L. 63/2013, non era previsto alcun obbligo di dotazione della certificazione energetica nel caso di locazione di edifici, posto che tale obbligo di dotazione sorgeva solo in caso di trasferimento a titolo oneroso e non anche nel caso di locazione Il preliminare e le trattative contrattuali Il D.L. 63/2013 ha totalmente innovato la disciplina applicabile alle trattative di vendita e di conseguenza anche al preliminare. Ora si può fondatamente sostenere che l obbligo di dotazione dell attestato di prestazione energetica sussista anche in occasione della stipula di un preliminare di vendita. Tale conclusione si fonda: - sul seguente inciso del secondo comma dell art. 6 d. lgs. 192/2005, come introdotto dal D.L. 63/2013: in tutti i casi, il proprietario deve rendere disponibile l attestato di prestazione energetica al potenziale acquirente o al nuovo locatario all avvio delle rispettive trattative e consegnarlo alla fine delle medesime ; - sulla disposizione dell art. 6, c. 8, d. lgs. 192/2005 la quale stabilisce che nel caso di offerta di vendita o di locazione, i corrispondenti annunci tramite tutti i mezzi di comunicazione commerciali riportano gli indici di prestazione energetica dell involucro e globale dell edificio o dell unità immobiliare e la classe energetica corrispondente (tale disposizione, al contrario di quella precedente, non costituisce, peraltro, una novità assoluta, ma una sostanziale conferma della previgente disposizione dell art. 6, c. 2-quater, d. lgs. 192/2005, introdotta dal d. lgs. 3 marzo 2011 n. 28). Pertanto, in forza delle suddette disposizioni, non si potrà più attendere il momento della stipula dell atto traslativo per dotare l immobile dell attestato di prestazione energetica, come invece era ritenuto possibile in precedenza (salvo l obbligo, dal 1 gennaio 2012, nel caso di offerta di trasferimento a titolo oneroso di riportare negli annunci commerciali l indice di prestazione energetica).

20 20 CONDOMINIO GIURIDICO Il proprietario, ora è tenuto a dotare l immobile dell attestato energetico nel momento stesso in cui decide di metterlo in vendita, al fine di poter rispettare gli obblighi di legge, e ciò, a prescindere dal fatto che, per pubblicizzare la propria intenzione, ricorra o meno ad annunci commerciali. Infatti egli: - dovrà rendere disponibile l attestato di prestazione energetica al potenziale acquirente sin dall avvio delle trattative, e quindi ben prima della stipula del preliminare, che nella maggior parte dei casi chiude le trattative medesime, ovvero della stipula dell atto traslativo (qualora le parti decidano di bypassare la fase del preliminare); - nel caso si avvalga di annunci commerciali, a prescindere dal mezzo di comunicazione utilizzato (giornali, radio, televisione, annunci presso agenzie immobiliari, internet, ecc.), dovrà riportare negli annunci medesimi gli indici di prestazione energetica dell involucro e globale dell edificio o dell unità immobiliare e la classe energetica corrispondente (desumibili, evidentemente da un attestato di prestazione energetica già predisposto); - dovrà consegnare l attestato medesimo alla fine delle trattative, ossia, al momento della stipula del preliminare o, in mancanza di un preliminare, una volta raggiunto l accordo per addivenire alla stipula dell atto definitivo. Date queste premesse, è fortemente consigliabile che già dal preliminare risulti con apposita clausola: - che l edificio oggetto di cessione è già stato dotato di attestato di prestazione energetica; - che detto attestato è stato messo dal promittente venditore a disposizione del promissario acquirente sin dall inizio delle trattative che hanno condotto alla stipula del preliminare medesimo; - qualora il promittente venditore si sia avvalso di annunci commerciali, a prescindere dal mezzo di comunicazione utilizzato, che sono stati debitamente riportati, negli annunci medesimi, l indice di prestazione energetica dell involucro edilizio e globale dell edificio o dell unità immobiliare e la classe energetica corrispondente; - che l attestato di prestazione energetica è stato consegnato dal promittente venditore al promissario acquirente contestualmente alla stipula del preliminare che chiude le trattative tra gli stessi intercorse; - che il promissario acquirente ha, pertanto, ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica degli edifici (anticipando, in sostanza, la dichiarazione che dovrà rendere l acquirente anche nel rogito definitivo). Potrà essere, anche, opportuno allegare al preliminare così concluso l attestato di prestazione energetica a tal fine predisposto e ciò al fine di documentare materialmente l avvenuto rispetto di tutti gli obblighi da osservare nella fase delle trattative, fermo restando che non vi è alcun obbligo di allegazione, con la conseguenza che la mancata allegazione (che, ribadiamo può essere opportuna, ma non è assolutamente obbligatoria) non determina l applicazione della sanzione pecuniaria 19 ; al preliminare, infatti, in quanto contratto privo di effetti traslativi, non si applica la disciplina dettata dall art. 6, c. 3, d. lgs. 192/2005. Si rammenta che a seguito dell introduzione, ad opera del d. lgs. 3 marzo 2011 n. 28, nell art. 6 del d. lgs. 192/2005, del nuovo comma 2-quater, che così disponeva: Nel caso di offerta di trasferimento a titolo oneroso di edifici o di singole unità immobiliari, a decorrere dal 1 gennaio 2012 gli annunci commerciali di vendita riportano l indice di prestazione energetica contenuto nell attestato di certificazione energetica, si era giunti ad affermare, in via interpretativa, che l obbligo di dotazione della certificazione energetica sorgesse anche nel caso di stipula di un preliminare in quanto se, dal 1 gennaio 2012, vi era l obbligo di inserire negli annunci commerciali di vendita l indice di prestazione energetica contenuto nell attestato di certificazione energetica, sarebbe stato, quantomeno, incongruo se gli stessi dati non dovessero essere inseriti anche nel contratto preliminare che fosse stato stipulato a seguito delle trattative avviate con l annuncio stesso Il trasferimento e la locazione di immobile da costruire Nel caso di trasferimento e/o di locazione di edificio prima della sua costruzione, l alienante e/o il locatore 21 dovranno: - fornire evidenza, in contratto, della futura prestazione energetica (in pratica dare atto di quella che sarà la classe di prestazione energetica di appartenenza dell edificio e delle caratteristiche di rendimento energetico); - produrre l attestato di prestazione energetica entro 15 giorni dalla richiesta di rilascio del certificato di agibilità. Così dispone l art. 6, c. 2, d. lgs. 192/2005 (benché, non previsto dalla norma, si ritiene vi sia un obbligo a carico dell alienante e/o del locatore di consegna all ac- 19) per la disciplina delle sanzioni per il caso di violazione dell obbligo di dotazione vedasi ) In questo senso anche lo studio CNN n. 342/2011/C, Certificazione energetica degli edifici. Il comma 2 ter dell art. 6 del d. lgs. 19 agosto 2005 n. 42, approvato dalla Commissione studi civilistici l 8 giugno 2011 (estensore A. VALERIANI). 21) Nella disposizione dell art. 6, c. 2, d. lgs. 192/2005, vi è un evidente errore di formulazione: infatti l obbligo di fornire evidenza della futura prestazione energetica e di produrre l attestato di prestazione energetica entro 15 giorni dalla richiesta di rilascio del certificato di agibilità viene posto, testualmente, a carico del locatario. È evidente che tale obbligo invece non può che far carico al locatore e non al locatario, che invece è colui che deve beneficiarie delle attività previste da tale disposizione.

21 DOTTRINA 21 quirente e/o al conduttore dell attestato di prestazione energetica, non appena lo stesso venga prodotto, e cioè entro i 15 giorni dalla richiesta di rilascio del certificato di agibilità, in ossequio a quella che è la ratio della normativa in commento) esclusioni oggettive dall obbligo di dotazione Non tutti i fabbricati debbono essere dotati dell attestato di prestazione energetica. Sono previsti molteplici casi di esclusione oggettiva (sulla base, cioè, delle caratteristiche del fabbricato) dall obbligo di dotazione, esclusioni discendenti dalla normativa vigente (d. lgs. 192/2005 o Linee Guida Nazionali per la Certificazione Energetica) ovvero ricavabili dal sistema. i) Le esclusioni per espressa previsione di legge e/o delle Linee Guida Nazionali per la Certificazione Energetica - i fabbricati isolati con una superficie utile totale inferiore a 50 metri quadrati, e ciò stante l espressa esclusione disposta dall art. 3, c. 3, lett. d) d. lgs. 192/ i fabbricati industriali e artigianali quando gli ambienti sono riscaldati per esigenze del processo produttivo o utilizzando reflui energetici del processo produttivo non altrimenti utilizzabili e ciò stante l espressa esclusione disposta dall art. 3, c. 3, lett. b) d. lgs. 192/2005. Si ritiene al riguardo: - da un lato che l esclusione debba essere estesa anche ai fabbricati industriali e artigianali che, in relazione all uso cui sono destinati, non debbano essere neppure riscaldati (e quindi siano privi di impianti di qualsiasi genere), benché tale ipotesi non sia stata considerata dalla norma in commento. Infatti sarebbe incongruo ritenere tali edifici esclusi dall obbligo di certificazione nel caso di ambienti riscaldati per esigenze del processo produttivo o utilizzando reflui energetici del processo produttivo ma non anche quando tali ambienti non siano affatto riscaldati, in quanto non richiesto in relazione alla specifica loro destinazione (si pensi ad un fabbricato destinato a deposito di materiali o prodotti); a sostegno di tale ricostruzione si può richiamare, in primis, la disposizione dell art. 3, d. lgs. 192/2005 (nel testo modificato dal D.L. 63/2013) laddove esclude l obbligo di dotazione per i fabbricati il cui utilizzo standard non prevede l installazione e l impiego di sistemi tecnici di climatizzazione e, inoltre, la disposizione del paragrafo 2 delle Linee Guida nazionali per la certificazione energetica (nel testo modificato con D.M. 22 novembre 2012), laddove l esclusione dall obbligo di dotazione ricomprende, in generale, tutti gli edifici equiparabili a quelli espressamente elencati (tra i quali ad es. i depositi) nei quali non sia necessario garantire un confort abitativo (ovvero non sia prevista una permanenza o un attività di persone, dovendosi, nel caso di specie, il termine abitativo, intendersi in senso ampio); - dall altro, che l esclusione debba essere limitata ai soli ambienti destinati all attività produttiva industriale e artigianale che non siano riscaldati, ovvero che siano riscaldati per esigenze del processo produttivo o utilizzando reflui energetici del processo produttivo, non riguardando, invece, quelle porzioni del maggior fabbricato produttivo eventualmente adibite a laboratori, uffici, alloggio del custode, mensa, servizi e assimilabili, qualora siano dotate di autonomi impianti di riscaldamento o raffrescamento ovvero siano scorporabili agli effetti dell isolamento termico (la certificazione energetica, quindi, sarebbe comunque necessaria per gli ambienti ove è prevista un attività o comunque la permanenza di persone, e per i quali debba essere assicurato un adeguato confort abitativo ). Sotto il profilo operativo sarà opportuno (tenuto conto delle sanzioni pecuniarie previste per il caso di mancata dotazione e di mancata allegazione dell attestato energetico 22 ) documentare materialmente in atto la sussistenza di tale causa di esclusione, allegando allo stesso apposita relazione, rilasciata da tecnico abilitato (non necessariamente asseverata con giuramento), attestante che si tratta di fabbricati industriali e artigianali che sono riscaldati per esigenze del processo produttivo o utilizzando reflui energetici del processo produttivo non altrimenti utilizzabili ovvero che, in relazione all uso cui sono destinati, non debbono neppure essere riscaldati. - i fabbricati agricoli non residenziali, sprovvisti di impianti di climatizzazione e ciò stante l espressa esclusione disposta dall art. 3, c. 3, lett. c) d. lgs. 192/2005 (si fa presente che quando nel d. lgs. 192/2005 si parla di climatizzazione si fa riferimento sia alla climatizzazione invernale che alla climatizzazione estiva e quindi sia gli impianti di riscaldamento che agli impianti di condizionamento d aria). In passato per i fabbricati agricoli era dettata una disciplina del tutto analoga a quella dettata per i fabbricati industriali ed artigianali. L esclusione dall obbligo di dotazione era, pertanto prevista per i fabbricati rurali riscaldati per esigenze del processo produttivo o utilizzando reflui energetici del processo produttivo non altrimenti utilizzabili; a seguito delle modifiche apportate all art. 3 del d. lgs. 192/2005 dal D.L. 63/2013, invece, per i fabbricati rurali, non residenziali, e quindi strumentali all esercizio delle attività agricole, è stata dettata una diversa disciplina; ora resta escluso l obbligo di dotazione per il sol fatto che il fabbricato sia sprovvisto di impianti di climatizzazione (si pensi ad una stalla, ad un fienile, ad un deposito per attrezzi agricoli, ecc.). - gli edifici che risultano non compresi nelle categorie di edifici classificati sulla base della destinazione d uso di cui all articolo 3, D.P.R , n. 412, il cui uti- 22) Vedasi successivo 7.

22 22 CONDOMINIO GIURIDICO lizzo standard non prevede l installazione e l impiego di sistemi tecnici di climatizzazione, quali box, cantine, autorimesse, parcheggi multipiano, depositi, strutture stagionali a protezione degli impianti sportivi, e ciò stante l espressa esclusione disposta dall art. 3, c. 3, lett. e) d. lgs. 192/2005 (l attestato di prestazione energetica è, peraltro, richiesto con riguardo alle porzioni eventualmente adibite ad uffici e assimilabili, purché scorporabili ai fini della valutazione di efficienza energetica; art. 3, c. 3-ter, d. lgs. 192/2005). La disposizione in commento, innanzitutto, esclude tutti quegli edifici non compresi nelle categorie di edifici, classificati sulla base della destinazione d uso, e di cui all articolo 3, D.P.R , n. 412, ossia gli edifici non rientranti nelle seguenti categorie: - abitazioni adibite a residenza con carattere continuativo, quali abitazioni civili e rurali, collegi, conventi, case di pena, caserme; - abitazioni adibite a residenza con occupazione saltuaria, quali case per vacanze, fine settimana e simili; - edifici adibiti ad albergo, pensione ed attività similari; - edifici adibiti a uffici e assimilabili: pubblici o privati, indipendenti o contigui a costruzioni adibite anche ad attività industriali o artigianali, purché siano da tali costruzioni scorporabili agli effetti dell isolamento termico; - edifici adibiti a ospedali, cliniche o case di cura e assimilabili ivi compresi quelli adibiti a ricovero o cura di minori o anziani nonché le strutture protette per l assistenza ed il recupero dei tossico-dipendenti e di altri soggetti affidati a servizi sociali pubblici; - edifici adibiti ad attività ricreative, associative o di culto e assimilabili: quali cinema e teatri, sale di riunione per congressi; quali mostre, musei e biblioteche, luoghi di culto; quali bar, ristoranti, sale da ballo; - edifici adibiti ad attività commerciali e assimilabili: quali negozi, magazzini di vendita all ingrosso o al minuto, supermercati, esposizioni; - edifici adibiti ad attività sportive: piscine, saune e assimilabili; palestre e assimilabili; servizi di supporto alle attività sportive; - edifici adibiti ad attività scolastiche a tutti i livelli e assimilabili; - edifici adibiti ad attività industriali ed artigianali e assimilabili. Tutti gli edifici, pertanto, che non rientrano nell ambito di una delle suddette categorie (in relazione alla propria destinazione d uso), ed il cui utilizzo standard non prevede l installazione e l impiego di sistemi tecnici di climatizzazione, sono esclusi dall obbligo di dotazione dell attestato di prestazione energetica; la norma al riguardo fa delle esemplificazioni, precisando, pertanto, che sono certamente escluse dall obbligo di dotazione le seguenti tipologie di edificio: i box auto (ai quali vanno parificati, per affinità, i posti auto coperti), le cantine, le autorimesse, i parcheggi multipiano, i depositi, le strutture stagionali a protezione degli impianti sportivi (si tratta infatti di immobili, non rientranti in una delle categorie sopra elencate, per il cui utilizzo standard, per prassi ricorrente, non è richiesta l installazione di sistemi tecnici di climatizzazione. Per l esclusione di simili immobili, quindi, non bisogna verificare se nel caso di specie siano stati o meno installati sistemi tecnici di climatizzazione, ma bisogna aver riguardo a quello che è il loro utilizzo standard (quindi rimarrebbe esclusa dall obbligo di dotazione, ad esempio, anche la cantina eventualmente dotata di impianto di riscaldamento). - gli edifici in cui non è necessario garantire un confort abitativo (la certificazione è peraltro richiesta con riguardo alle porzioni eventualmente adibite ad uffici e assimilabili, purché scorporabili agli effetti dell isolamento termico) (paragrafo 2 delle Linee Guida nazionali per la certificazione energetica, nel testo modificato con D.M. 22 novembre 2012; disposizione non modificata dal D.L. 63/2013). La disposizione esordisce statuendo che sono esclusi dall obbligo di dotazione i box, le cantine, le autorimesse, i parcheggi multipiano, i depositi, le strutture stagionali a protezione degli impianti sportivi; tale esclusione è stata ora trasfusa nell art. 3, c. 3, lett. e, d. lgs. 192/2005, giusta quanto disposto dall art. 3 D.L. 63/2013, come sopra precisato al precedente paragrafo d). La disposizione del paragrafo 2 delle Linee Guida, che non è stata esplicitamente abrogata dal D.L. 63/2013, prosegue statuendo, anche, che sono esclusi dall obbligo di dotazione gli altri edifici ad essi equiparabili in cui non è necessario garantire un confort abitativo. Quest ultima disposizione, pertanto, è tuttora in vigore, anche se non trasfusa nel corpo del d.lgs. 192/2005. Essa consente di escludere dall ambito applicativo della certificazione energetica tutti gli edifici e manufatti che non siano destinati alla permanenza e/o all attività di persone; l espressione confort abitativo contenuta nell inciso finale della disposizione in commento va, infatti, interpretata in senso ampio (oltre il tenore letterale dell espressione), non riferita esclusivamente a edifici a destinazione residenziale, ma a qualsiasi edificio nel quale sia prevista un attività o comunque la permanenza di persone, alle quali deve, pertanto, essere assicurato un adeguato confort. In sostanza si può ben sostenere, alla luce di questa disposizione, che l obbligo dell attestato di prestazione energetica vada escluso per tutti quegli edifici destinati a ricovero di beni materiali o di animali (come, per l appunto, i garages, i depositi, le cantine, espressamente contemplati, o come centrali termiche, locali contatori, legnaie, stalle, riconducibili alla disposizione generale di esclusione). - gli edifici adibiti a luoghi di culto e allo svolgimento di attività religiose, e ciò stante l espressa esclusione disposta dall art. 3, c. 3, lett. f) d. lgs. 192/2005. È questa dell esclusione degli edifici adibiti a luogo di culto una novità, introdotta nel d. lgs. 192/2005 dal D.L. 63/ iruderi, purché tale stato venga espressamente dichiarato nell atto notarile (paragrafo 2 delle Linee Guida nazionali per la certificazione energetica, nel testo modificato con D.M. 22 novembre 2012; disposizione non modificata dal D.L. 63/2013).

23 DOTTRINA 23 La disposizione non fornisce la definizione di rudere ai fini dell esclusione dall obbligo della certificazione energetica. Al riguardo, ci si può rifare alla definizione contenuta nell art. 6, c. 1, lett. c) del Decreto Ministro delle Finanze 2 gennaio 1998 n. 28 (Regolamento recante norme in tema di costituzione del catasto dei fabbricati e modalità di produzione ed adeguamento della nuova cartografia catastale) 23 che così individua le costruzioni di scarsa rilevanza cartografica e censuaria (le c.d. unità collabenti ): le costruzioni non abitabili o agibili e comunque di fatto non utilizzabili, a causa di dissesti statici, di fatiscenza o inesistenza di elementi strutturali e impiantistici, ovvero delle principali finiture ordinariamente presenti nella categoria catastale, cui l immobile è censito o censibile, ed in tutti i casi nei quali la concreta utilizzabilità non è conseguibile con soli interventi edilizi di manutenzione ordinaria o straordinaria costruzioni caratterizzate da l assenza di allacciamento alle reti dei servizi pubblici dell energia elettrica, dell acqua e del gas. Si è avuto, anche, modo di osservare, ad altri fini (e più precisamente ai fini dell applicabilità della normativa in materia di conformità catastale ai sensi del D.L. 20 maggio 2010 n. 78), ed in linea con la definizione contenuta nell art. 6, c. 1, lett.c) del Decreto Ministro delle Finanze 2 gennaio 1998 n. 28 sopra riportata, che lo status di rudere è associabile a fabbricati che presentino crolli delle strutture orizzontali e/o verticali il cui recupero prevede la totale demolizione mentre non riguarda i fabbricati attualmente inagibili, ma recuperabili con interventi di straordinaria manutenzione o ristrutturazione 24. In sostanza si potrà parlare di rudere solo in presenza di manufatti oramai compromessi nella loro struttura edilizia, che non possono essere recuperati attraverso semplici interventi di restauro e/o manutenzione ordinaria o straordinaria. Non dovrebbero esserci dubbi circa la qualificazione in termini di rudere, a fini della disciplina in commento, per tutti quei fabbricati che siano catastalmente identificati come unità collabenti, in categoria fittizia F/2, in quanto per questi fabbricati già sono state accertate e documentate le condizioni previste dall art. 6, c. 1, lett. c) del Decreto Ministro delle Finanze 2 gennaio 1998 n , sopra richiamato, che costituiscono, per l appunto il presupposto per la attribuzione alla categoria F/2. Condizione per l esclusione dall obbligo dell attestato di prestazione energetica è che lo status di rudere venga espressamente dichiarato nell atto notarile di trasferimento della proprietà ; al riguardo si osserva: - la dichiarazione va resa dalla parte alienante (a cui carico è posto l obbligo, in caso contrario, di dotazione dell attestato di prestazione energetica); se l alienante, in presenza di un rudere, vuole sottrarsi all obbligo di dotazione (e al conseguente obbligo di allegazione) dovrà, pertanto, rendere nell atto la prescritta dichiarazione, assumendosi tutte le responsabilità connesse a tale dichiarazione. Nessun onere, al riguardo, può essere posto a carico dell acquirente; - deve escludersi che, per detta dichiarazione, sia necessaria la forma della dichiarazione sostitutiva dell atto di notorietà in quanto non richiesta dalla disposizione in commento (e quando per determinate dichiarazioni è stata prescritta la forma della dichiarazione sostitutiva dell atto di notorietà il legislatore lo ha richiesto in maniera espressa; né potrebbe richiamarsi al riguardo la disposizione dell art. 15, c. 1. d. lgs. 192/2005, che prescrive la forma della dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà per l attestato di prestazione energetica e per l attestato di qualificazione energetica, ma non anche per le dichiarazioni negative, relative alla sussistenza delle condizioni di esonero dall obbligo di dotazione); - la dichiarazione dell alienante deve essere recepita nel corpo dell atto traslativo, e può trattarsi solo di atto notarile (secondo il tenore letterale della disposizione in commento); - si ritiene che per avvalersi della esclusione in commento, la dichiarazione debba riguardare tutti gli atti traslativi per i quali vi sia, altrimenti, l obbligo di dotazione e di allegazione dell attestato energetico (e quindi anche gli atti aventi per oggetto diritti reali di godimento e non solo quelli comportanti il trasferimento della proprietà, come si potrebbe ricavare da un interpretazione letterale della disposizione in commento); - si ritiene sia possibile, per l alienante, avvalersi, a supporto della dichiarazione da rendere in atto, di un apposita relazione descrittiva redatta da tecnico abilitato (non necessariamente da asseverare con giuramento) e da allegare quindi all atto notarile. Anzi in taluni casi, può essere opportuno (tenuto conto delle sanzioni pecuniarie previste per il caso di mancata dotazione e di mancata allegazione dell attestato energetico 26 ) se non addirittura indispensabile (si pensi al caso dell alienante che non conosce il bene) fondare la dichiarazione, da rendere in atto, su una relazione di carattere tecnico. 23) Definizione recepita anche nella nota dell Agenzia delle Entrate Direzione Centrale Catasto e Cartografia - prot del 30 luglio 2013 in tema di dichiarazioni in catasto di Unità Collabenti (categoria F/2). 24) Vedasi la Circolare CNN del 6 dicembre 2010, La legge 30 luglio 2010 n. 122 di conversione del D.L. 30 maggio 2010 n. 78 in materia di circolazione immobiliare novità e aspetti controversi, a cura di M. LEO, A. LOMONACO, G. MONTELEO- NE, A. RUOTOLO. 25) A norma dell art. 6, c. 1, lett. c) del Decreto Ministro delle Finanze 2 gennaio 1998 n. 28 alla denuncia deve essere allegata una apposita autocertificazione attestante l assenza di allacciamento alle reti dei servizi pubblici dell energia elettrica, dell acqua e del gas. 26) Vedasi successivo 7.

24 24 CONDOMINIO GIURIDICO - i fabbricati al grezzo purché tale stato venga espressamente dichiarato nell atto notarile (paragrafo 2 delle Linee Guida nazionali per la certificazione energetica, nel testo modificato con D.M. 22 novembre 2012; disposizione non modificata dal D.L. 63/2013). In particolare la disposizione in commento fa riferimento: - agli immobili venduti nello stato di scheletro strutturale, cioè privi di tutte le pareti verticali esterne o di elementi dell involucro edilizio; - agli immobili venduti al rustico, cioè privi delle rifiniture e degli impianti tecnologici. Con la disposizione in commento si è voluto chiarire, al di fuori di ogni possibile dubbio, che non solo il grezzo primario (ossia l immobile privo di tutte le pareti verticali esterne o di elementi dell involucro edilizio) ma anche il c.d. grezzo avanzato (fabbricato già realizzato nel suo involucro esterno ma privo delle finiture e degli impianti) rimane escluso dall obbligo della certificazione energetica. In realtà, sarebbe stata, di per sé, sufficiente la sola previsione dell immobile nello stato di grezzo avanzato, in quanto assorbente anche la fattispecie dell immobile nello stato di "scheletro strutturale. L esclusione prevista nelle Linee Guida nazionali per la certificazione energetica riguarda l obbligo di dotazione, e quindi il conseguente obbligo di allegazione, dell attestato di prestazione energetica in caso di atto traslativo. Resta fermo, come peraltro precisato nella disposizione in commento, l obbligo di presentazione, prima dell inizio dei lavori di completamento, di una nuova relazione tecnica di progetto attestante il rispetto delle norme per l efficienza energetica degli edifici in vigore alla data di presentazione della richiesta del permesso di costruire, o denuncia di inizio attività, comunque denominato, che, ai sensi dell art. 28, comma 1, della legge 9 gennaio 1991, n. 10, il proprietario dell edificio, o chi ne ha titolo, deve depositare presso le amministrazioni competenti contestualmente alla denuncia dell inizio dei lavori. Condizione per l esclusione dall obbligo dell attestato di prestazione energetica è che lo status di immobile al grezzo (nel senso specificato dalla disposizione in commento) venga espressamente dichiarato nell atto notarile di trasferimento della proprietà ; al riguardo si osserva: - la dichiarazione va resa dalla parte alienante (a cui carico è posto l obbligo, in caso contrario, di dotazione dell attestato di prestazione energetica); se l alienante, in presenza di un fabbricato al grezzo, vuole sottrarsi all obbligo di dotazione (e al conseguente obbligo di allegazione) dovrà, pertanto, rendere nell atto la prescritta dichiarazione, assumendosi tutte le responsabilità connesse a tale dichiarazione. Nessun onere, al riguardo, può essere posto a carico dell acquirente; - deve escludersi che, per detta dichiarazione, sia necessaria la forma della dichiarazione sostitutiva dell atto di notorietà in quanto non richiesta dalla disposizione in commento (e quando per determinate dichiarazioni è stata prescritta la forma della dichiarazione sostitutiva dell atto di notorietà il legislatore lo ha richiesto in maniera espressa; né potrebbe richiamarsi al riguardo la disposizione dell art. 15, c. 1. d. lgs. 192/2005, che prescrive la forma della dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà per l attestato di prestazione energetica e per l attestato di qualificazione energetica, ma non anche per le dichiarazioni negative, relative alla sussistenza delle condizioni di esonero dall obbligo di dotazione); - la dichiarazione dell alienante deve essere recepita nel corpo dell atto traslativo, e può trattarsi solo di atto notarile (secondo il tenore letterale della disposizione in commento); - si ritiene che per avvalersi della esclusione in commento, la dichiarazione debba riguardare tutti gli atti traslativi per i quali vi sia, altrimenti, l obbligo di dotazione e di allegazione dell attestato energetico (e quindi anche gli atti aventi per oggetto diritti reali di godimento e non solo quelli comportanti il trasferimento della proprietà, come si potrebbe ricavare da un interpretazione letterale della disposizione in commento); - si ritiene sia possibile, per l alienante, avvalersi, a supporto della dichiarazione da rendere in atto, di un apposita relazione descrittiva redatta da tecnico abilitato (non necessariamente da asseverare con giuramento) e da allegare quindi all atto notarile. Anzi in taluni casi, può essere opportuno (tenuto conto delle sanzioni pecuniarie previste per il caso di mancata dotazione e di mancata allegazione dell attestato energetico 27 ) se non addirittura indispensabile (si pensi al caso dell alienante che non conosce il bene) fondare la dichiarazione, da rendere in atto, su una relazione di carattere tecnico. ii) Le esclusioni per interpretazione sistematica della normativa vigente (dovendosi in particolare escludere la necessità dell attestato di prestazione energetica per tutti quegli edifici o manufatti che non comportino consumi energetici ovvero i cui consumi energetici siano del tutto irrilevanti, in relazione alle loro caratteristiche o destinazioni d uso ovvero in quanto non ancora o non più utilizzabili per l uso cui sono destinati). - gli edifici marginali, ossia gli edifici che non comportano un consumo energetico in relazione alle loro caratteristiche tipologiche e/o funzionali (ad esempio: portici, pompeiane, legnaie); per questi edifici l esclusione può fondarsi anche sul disposto dell art. 3, c. 3, lett. e, d. lgs. 192/2005, che esclude tutti i fabbricati non compresi nelle categorie di edifici classificati sulla base della destinazione d uso di cui all articolo 3, D.P.R , n. 412, il cui utilizzo standard non prevede l installazione e l impiego di sistemi tecnici di climatizzazione, ovvero 27) Vedasi successivo 7.

25 DOTTRINA 25 anche sul disposto del paragrafo 2, secondo comma, delle Linee Guida nazionali per la certificazione energetica, nel testo modificato con D.M. 22 novembre 2012), posto che l elencazione degli immobili esclusi dall obbligo di certificazione è espressamente indicata come effettuata a titolo esemplificativo e non esaustivo e riguardando, l esclusione prevista in tale disposizione, tutti gli edifici equiparabili a quelli elencati per i quali non sia necessario garantire un confort abitativo (ovvero, come sopra già chiarito, non siano destinati alla permanenza e/o all attività di persone). - gli edifici inagibili o comunque non utilizzabili in nessun modo e che, come tali, non comportino un consumo energetico (ad esempio fabbricati in disuso, dichiarati inagibili o comunque non utilizzati né utilizzabili, con impianti dimessi o addirittura senza impianti); vero è che le Linee Guida nazionali per la certificazione energetica, nel testo modificato con D.M. 22 novembre 2012 hanno espressamente escluso l obbligo della certificazione energetica solo per i ruderi, ossia per quei manufatti oramai compromessi nella loro struttura edilizia, che non possono essere recuperati attraverso semplici interventi di restauro e/o manutenzione ordinaria o straordinaria; ma è altrettanto vero che per un fabbricato che non può essere utilizzato in alcun modo per l uso cui è destinato, se non previ radicali interventi di ristrutturazione e risanamento e per il quale non si pone nemmeno un problema di consumo energetico, la dotazione e la successiva allegazione all atto traslativo dell attestato di prestazione energetica appaiono infatti del tutto superflue in relazione agli scopi alle stesse riconosciuti dalla Linee Guida Nazionali per la certificazione energetica. Sotto il profilo operativo sarà opportuno (tenuto conto delle sanzioni pecuniarie previste per il caso di mancata dotazione e di mancata allegazione dell attestato energetico 28 ) documentare materialmente in atto la sussistenza di tale causa di esclusione, allegando allo stesso: - o copia del provvedimento di inagibilità dell edificio rilasciato dal Comune - ovvero, qualora non sia intervenuta formale dichiarazione di inagibilità, apposita relazione, rilasciata da tecnico abilitato (non necessariamente asseverata con giuramento), attestante la inagibilità di fatto dell edificio e la impossibilità di un suo utilizzo per un attività o, comunque, per la permanenza di persone - i manufatti, comunque, non riconducibili alla definizione di edificio dettata dall art. 2 lett. a) del d. lgs. 192/2005 (manufatti cioè non qualificabili come sistemi costituiti dalle strutture edilizie esterne che delimitano uno spazio di volume definito, dalle strutture interne che ripartiscono detto volume e da tutti gli impianti e dispositivi tecnologici che si trovano stabilmente al suo interno ) (ad esempio: una piscina, una serra non realizzata con strutture edilizie, ecc.) gli immobili soggetti a vincolo culturale e paesaggistico In relazione al disposto dell art. 3, c. 3, lett. a) del d. lgs. 192/2005, nel caso di immobili soggetti al vincolo culturale o paesaggistico, la dotazione (e conseguentemente l allegazione all atto traslativo) dell attestato di prestazione energetica sono sempre necessarie (verificandosi, ovviamente, i presupposti di cui all art. 6 commi 1 e 2 d. lgs. 192/2005); infatti, l esclusione dall ambito di applicazione del d. lgs. 192/2005, sancita dal succitato art. 3, c. 3, lett. a) del d. lgs. 192/2005 non riguarda gli edifici soggetti a detti vincoli, ma riguarda, piuttosto, gli interventi edilizi finalizzati al miglioramento del rendimento energetico da eseguirsi su detti edifici, interventi che potrebbero portare ad una alterazione sostanziale del loro carattere o aspetto, con particolare riferimento ai profili storici, artistici e paesaggistici. Il successivo comma 3 bis del suddetto art. 3, d. lgs. 192/2005, stabilisce, infatti, che: - le disposizioni del d. lgs. 192/2005 si applicano, con riguardo ai beni soggetti a vincolo culturale e paesaggistico, limitatamente alle disposizioni concernenti l attestazione della prestazione energetica degli edifici di cui all articolo 6 ; - le disposizioni del d. lgs. 192/2005 non si applicano, invece, con riguardo ai beni soggetti a vincolo culturale e paesaggistico, nel caso in cui, previo giudizio dell autorità competente al rilascio dell autorizzazione ai sensi del Codice dei beni culturali (d. lgs n. 42) il rispetto delle prescrizioni poste da detto decreto implichi una alterazione sostanziale del loro carattere o aspetto, con particolare riferimento ai profili storici, artistici e paesaggistici (disposizione quest ultima inserita dalla legge 90/2013 in sede di conversione del D.L. 63/2013) In base alla norma in vigore prima dell entrata in vigore del D.L. 63/2013, era esclusa l applicazione del d. lgs. 192/2005 per gli edifici soggetti a vincolo culturale e per gli edifici soggetti a vincolo paesaggistico, solo nei casi in cui il rispetto delle prescrizioni di detto decreto potesse implicare una alterazione inaccettabile del carattere o dell aspetto di detti immobili con particolare riferimento ai caratteri storici o artistici. Una simile alterazione, peraltro, non era neppure ipotizzabile nel caso di applicazione delle disposizioni in tema di certificazione energetica. Che alterazione avrebbe potuto mai derivare ad un edificio dall adempimento dell obbligo di dotazione dell attestato di certificazione energetica? Pertanto, già in passato, si era ritenuto che per gli immobili soggetti a vincolo culturale o paesaggistico fosse sempre necessaria la certificazione energetica, ricorrendone le condizioni d legge. Questa interpretazione ha trovato oggi con- 28) Vedasi successivo 7.

26 26 CONDOMINIO GIURIDICO forto nella disposizione dell art. 3, c. 3bis, del d. lgs. 192/2005 introdotta dall art. 3 del D.L. 63/ L obbligo DI allegazione DeLL attestato DI PreStazIone energetica 3.1. La disciplina dopo il D.L. 145/2013 La normativa in vigore (dopo le modifiche apportate con il D.L. 145/2013) prevede l obbligo di allegazione per i seguenti atti: - la compravendita; - gli atti di trasferimento a titolo oneroso; - i nuovi contratti di locazione soggetti a registrazione, con esclusione di quelli che hanno per oggetto singole unità immobiliari. Non è, invece, più previsto l obbligo di allegazione per gli atti traslativi a titolo gratuito. La legge 90/2013, di conversione del D.L. 63/2013, aveva disposto che l attestato di prestazione energetica dovesse essere allegato al contratto di vendita, agli atti di trasferimento di immobili a titolo gratuito e ai nuovi contratti di locazione. Con il successivo D.L. 145/2013, da un lato, sono stati espressamente assoggettati all obbligo di allegazione gli atti di trasferimento a titolo oneroso (comunque già ritenuti soggetti a tale obbligo, in base ad una interpretazione prudenziale della norma previgente, come ricordato al precedente 2.4), mentre, dall altro, sono stati esclusi dall obbligo di allegazione gli atti traslativi a titolo gratuito (non più contemplati nel comma 3, art. 6, d. lgs. 192/2005, così come riscritto per l appunto dal D.L. 145/2013). L art. 6, c. 3, d. lgs. 192/2005, nel testo riscritto dal D.L. 145/2013, stabilisce testualmente che copia dell attestato di prestazione energetica deve essere altresì allegata al contratto. Si ritiene che l espressione copia utilizzata nel caso di specie dal legislatore equivalga a quella di esemplare. L attestato, in realtà, viene generato attraverso un programma informatico. Per cui il vero originale è costituito dal file generato dal software utilizzato dal certificatore. Si ritiene, pertanto, che copie, nel senso della norma in commento, siano tutti gli esemplari, in formato cartaceo, che il certificatore può rilasciare sulla base del file così creato. Per essere allegate, queste copie dovranno, comunque, recare la firma in originale del certificatore (che equivale ad una sorta di riconoscimento da parte dello stesso della corrispondenza della copia rilasciata in forma cartacea all originale generato informaticamente). Fermo restando che la lettera della norma non pone limitazioni di sorta (per cui ben può sostenersi anche la legittimità dell allegazione di una semplice copia fotostatica di un attestato energetico) si consiglia, per i motivi di cui sopra ed in attesa di maggiori approfondimenti (e chissà magari di una più felice futura formulazione della norma) di allegare all atto uno degli esemplari firmati in originale dal certificatore o la copia dichiarata conforme di un esemplare firmato in originale. Nessun dubbio, ovviamente, sulla possibilità di allegare copia autentica (rilasciata da Notaio o da altro pubblico ufficiale a ciò legittimato) di attestato recante la firma del certificatore in originale (ad esempio la copia dichiarata conforme all originale di attestato allegato a precedente atto; vedasi successivo 3.5). Ovviamente la copia dichiarata conforme dovrà scontare l imposta di bollo, al contrario della copia con firma originale del certificatore e destinata all allegazione, esentata da tale carico fiscale, alla luce di quanto disposto nella Risoluzione dell Agenzia delle Entrate n. 83/E del 22 novembre Se si utilizza una copia dichiarata conforme all originale si sarà, sicuramente in questo caso, esentati dall obbligo della firma marginale ai sensi dell art. 51 n. 12 Legge notarile L obbligo di allegazione e l obbligo di dotazione C è subito da osservare che l obbligo di allegazione è strettamente collegato all obbligo di dotazione della certificazione energetica, alla cui disciplina è stato dedicato il capitolo che precede. Anzi, l obbligo di dotazione, in occasione di un atto traslativo a titolo oneroso o di nuova locazione, può ritenersi funzionale proprio all osservanza dell obbligo di allegazione. Ne discende che non sussiste obbligo di allegazione laddove sia escluso (in base alla vigente disciplina) l obbligo di dotazione (vedi il precedente 2.8 relativo ai casi di esclusione oggettiva dell obbligo di dotazione). L obbligo di allegazione riguarda, innanzitutto, la compravendita immobiliare e gli atti traslativi a titolo oneroso. Tuttavia l art. 6, c. 3, d.lgs. 192/2005, nel testo riscritto dal D.L. 145/2013, nel prescrivere l obbligo di allegazione dell attestato di prestazione energetica ai contratti di compravendita e di trasferimento di immobili a titolo oneroso, non precisa quale deve essere il diritto oggetto di trasferimento. Nel silenzio del legislatore al riguardo, deve ritenersi applicabile la normativa in tema di allegazione della certificazione energetica (e quindi, per il collegamento esistente tra i due obblighi, anche la normativa in tema di dotazione): - nel caso di trasferimento sia dell intera proprietà che di una quota di comproprietà; - nel caso di trasferimento sia della piena o della nuda proprietà che di altro diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione); - nel caso di costituzione di diritti reali di godimento (usufrutto, uso, abitazione). Deve ritenersi sussistente l obbligo di allegazione (nonché l obbligo di dotazione) anche nei seguenti casi: -nel caso di affrancazione di fabbricati oggetto di enfiteusi; l art. 971, ultimo comma, c.c., stabilisce infatti che l affrancazione si opera mediante il pagamento di una somma risultante dalla capitalizzazione del canone annuo sulla base dell interesse legale, per cui può ben farsi

27 DOTTRINA 27 rientrate tra gli atti traslativi a titolo oneroso, costituenti il presupposto per il sorgere degli obblighi di dotazione ed allegazione dell attestazione di prestazione energetica. Per gli stessi motivi debbono ritenersi sussistenti gli obblighi di dotazione e allegazione anche nel caso di acquisto diretto del dominio, verso pagamento di un corrispettivo a favore del proprietario concedente. - nel caso di trasferimento della proprietà superficiaria di edificio già costruito (comportante consumo energetico ); va invece escluso tale obbligo nel caso di costituzione del diritto di superficie, non sussistendo ancora in questo momento un edificio per il quale possa essere rilasciata la certificazione energetica. Le parti comuni condominiali: per quanto riguarda le parti comuni condominiali vanno esclusi gli obblighi di allegazione e di dotazione dell attestato di prestazione energetica. Si osserva, al riguardo, che le parti comuni condominiali non possono costituire oggetto di autonoma cessione. Benché l art. 1117, c. 1, c.c., stabilisca che detti enti immobiliari sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell edificio non si tratta di una comunione ordinaria, con conseguente libera disponibilità da parte dei condomini della quota loro spettante, ma di una comunione vincolata, caratterizzata: - da un vincolo di destinazione a servizio dell intero condominio che solo i condomini con una maggioranza qualificata possono modificare, giusta il disposto dell art ter c.c. (introdotto dalla legge 11 dicembre 2012 n. 220); - da un vincolo di indivisibilità (come si ricava dall art. 1119, c.c.). La quota di comproprietà sulle parti condominiali, pertanto, segue le vicende circolatorie della singola unità immobiliare: detta quota può essere trasferita solo unitamente alla singola unità immobiliare facente parte del condominio; per converso, il trasferimento della singola unità facente parte di un edificio condominiale, porta con sé anche il trasferimento della quota suddetta. Né l acquirente di un unità immobiliare facente parte di un edificio condominiale potrebbe rinunciare all acquisto della pertinente quota millesimale di comproprietà sulle parti comuni o su uno o più degli enti comuni (come può anche argomentarsi dall art. 1118, c. 2, c.c.). Come si è già avuto modo di osservare, gli obblighi di dotazione/allegazione sorgono con la stipula di un atto traslativo (c.d. presupposto contrattuale ) e quindi non possono che riguardare i beni che le parti intendono trasferire e non anche enti immobiliari il cui trasferimento avviene ex lege, a prescindere da qualsiasi manifestazione di volontà delle parti (beni che potrebbero anche non essere identificati e descritti in contratto, come anche confermato dalla interpretazione ministeriale 29 del D.L. 31 maggio 2010 n. 78, laddove si esclude l applicabilità di detta normativa alle parti comuni condominiali, e quindi si esclude la necessità, a pena di nullità, per i beni condominiali, di riportare in atto l identificativo catastale, il riferimento alla planimetria e la dichiarazione di conformità allo stato di fatto). Inoltre sarebbe assurdo sanzionare con una pena pecuniaria un atto al quale sia stato debitamente allegato l attestato relativo al bene principale (quello che verrà abitato e/o utilizzato dall acquirente) ma, al quale, non sia stato, invece, allegato l attestato relativo ad es. all alloggio del custode (sulla cui eventuale riqualificazione energetica la parte cessionaria è priva di autonomia decisionale, dovendo decidere l intero condominio). Per la gran parte delle parti comuni la esclusione dagli obblighi di dotazione e allegazione, discende, in ogni caso, dal complesso delle norme in vigore (art. 3, c. 3, d. lgs. 192/2005 e paragrafo 2 delle Linee guida nazionali per la certificazione energetica ): infatti buona parte dei beni condominiali consistono in enti immobiliari, nei quali non è prevista una permanenza o un attività umana, e per i quali non deve, pertanto, essere assicurato un confort abitativo, ovvero il cui utilizzo standard non prevede l installazione e l impiego di sistemi tecnici di climatizzazione (ad es. il vano scale, il vano ascensore, il locale contatori, la centrale termica, ecc.) o per i quali l art. 3, c. 3, d. lgs. 192/2005 ed il paragrafo 2 delle Linee Guida nazionali per la certificazione energetica suddetti escludono espressamente l obbligo di dotazione e quindi di allegazione (ad es. autorimesse condominiali, locali deposito condominiali, ecc.). Un esclusione espressa non sussiste, invece, per quei beni condominiali, nei quali sia, al contrario, prevista una permanenza o un attività umana, e per i quali debba, comunque, essere assicurato un confort abitativo ovvero il cui utilizzo standard preveda l installazione e l impiego di sistemi tecnici di climatizzazione (ad es. l alloggio del custode); tuttavia pur non rientrando queste fattispecie tra i casi di esclusione oggettiva di cui all art. 3, c. 3, d. lgs. 192/2005 e di cui al paragrafo 2 delle Linee Guida nazionali per la certificazione energetica, deve, comunque, escludersi, per i motivi sopra esposti, la sussistenza degli obblighi di dotazione e allegazione. Tuttavia, a detti beni, tornerà ad essere applicabile la normativa in commento (con conseguenti obblighi di dotazione e di allegazione) se cessa la loro destinazione a servizio del condominio e se vengono a costituire oggetto di autonomo trasferimento da parte di tutti i condomini (si pensi al caso dei condomini che tutti, congiuntamente, trasferiscono ad un terzo la piena ed esclusiva proprietà dell unità già adibita ad alloggio del custode). Per quanto riguardo il contratto di locazione, a seguito delle modifiche apportate dal D.L. 145/2013 al comma 29) Circolare Agenzia del Territorio n. 3/10 del 10 agosto 2010.

28 28 CONDOMINIO GIURIDICO 3 dell art. 6, d. lgs. 192/2005, è venuta mena la coincidenza tra ambito applicativo dell obbligo di dotazione ed ambito applicativo dell obbligo di allegazione, essendo il secondo divenuto più ristretto rispetto al primo (fermo, invece, restando che laddove è escluso l obbligo di dotazione deve ritenersi escluso anche l obbligo di allegazione). Infatti: - da un lato l obbligo di dotazione coinvolge tutti i nuovi contratti di locazione di edifici o di unità immobiliari (art. 6, c. 2, d. lgs. 192/2005); - dall altro l obbligo di allegazione coinvolge sempre i nuovi contratti di locazione, ma con esclusione di quelli non soggetti a registrazione (in pratica i soli contratti che non superano i 30 giorni complessivi nell anno) e di quelli che hanno per oggetto singole unità immobiliari (art. 6, c. 3, d. lgs. 192/2005). Perché sorga l obbligo di allegazione deve trattarsi di una nuova locazione così come previsto per l obbligo di dotazione. Non si applica la disciplina in commento, pertanto, se non si è in presenza di una nuova locazione (ad esempio un contratto che rinnova, proroga o reitera un precedente rapporto di locazione, ovvero in caso di cessione di un contratto di locazione o di subentro in un simile contratto ex art c.c.). Trova, invece, applicazione la disciplina in materia di certificazione energetica, in caso di sub-locazione, che altro non è che un nuovo, autonomo, contratto di locazione; contratto di locazione e contratto di sub-locazione hanno in comune tra di loro: - la causa ( far godere un bene per un dato tempo verso un determinato corrispettivo ); - il bene oggetto della prestazione dedotta in contratto, che, per entrambe, è la cosa locata (art c.c.... il conduttore... ha facoltà di sublocare la cosa locatagli... ) 30. Si ritiene inoltre applicabile, in via estensiva, la disciplina dettata per la locazione ai seguenti contratti, per affinità con la figura della locazione (e sempre che si tratti di nuovi contratti): - il leasing (avente per oggetto un edificio comportante consumo energetico); - l affitto di azienda (qualora il relativo contratto comprenda anche l affitto di edifici comportanti consumo energetico); ribadendo quanto già affermato in precedenza, relativamente all obbligo di dotazione (vedi 2.5). attenzione: si è detto che l obbligo di dotazione sussiste ogni qualvolta vi sia l obbligo di allegazione, in quanto il primo è funzionale al secondo; non è vera, invece, l affermazione contraria, e cioè si possono avere dei casi in cui sussiste l obbligo di dotazione ma non anche quello di allegazione: si pensi al caso degli atti a titolo gratuito, al caso di nuova locazione di singole unità immobiliari, al caso del preliminare (per i quali sussiste l obbligo di dotazione ma non quello di allegazione) L obbligo di allegazione e ruolo del notaio Quali sono le incombenze poste a carico del Notaio in occasione della stipula di un atto al quale deve essere allegato l attestato di prestazione energetica? i) i controlli: il Notaio, ovviamente, non è tenuto a fare alcun controllo sul contenuto tecnico e sul merito dell attestato (ad esempio circa i criteri utilizzati per il calcolo della prestazione energetica, circa la correttezza del procedimento di calcolo eseguito, ecc.). Il controllo al quale è chiamato il Notaio avrà carattere puramente formale. Il Notaio dovrà verificare che il documento che gli viene esibito abbia quel contenuto minimo che, in base alla normativa vigente, lo possa qualificare come attestato di prestazione energetica (o come attestato di certificazione energetica se si allega questo documento in corso di validità) ed in particolare: i) l indicazione della classe di prestazione energetica; ii) la data di rilascio ed il termine di validità (sia l APE che i vecchi ACE hanno durata decennale); iii) gli elementi idonei a collegare l attestato all immobile negoziato (i dati di identificazione catastale, le generalità del proprietario, l indirizzo dell immobile); Un eventuale errore materiale nella trascrizione di uno dei dati identificativi dell immobile (dato catastale, generalità del proprietario, indirizzo dell immobile) non inficia la validità dell attestato energetico, qualora, sulla base degli altri dati, sia, comunque possibile riferire, con sufficiente certezza, l attestato stesso all immobile negoziato (salvo quanto previsto in eventuali disposizioni delle leggi regionali che facciano dipendere la validità dell attestato dall esatta esposizione dell identificativo catastale). iv) la sottoscrizione del tecnico che lo ha redatto (con le precisazioni, circa la necessità o meno che si tratti di sottoscrizione in originale, sopra svolte al precedente 3.1). v) la dichiarazione di indipendenza da parte del certificatore (come specificato in appresso al 9.2). La mancanza della dichiarazione di indipendenza non inficia la validità dell attestato di prestazione energetica, qualora, effettivamente, in capo al certificatore sussistano tutti i requisiti di indipendenza ed imparzialità, ora disciplinati dall art. 3, D.P.R.. 16 aprile 2013, n. 75. La normativa, infatti, non subordina la validità della certificazione alla presenza di tale dichiarazione, ma all effet- 30) In questo senso CNN risposta a quesito n /C (estensore A. VALERIANI).

29 DOTTRINA 29 tiva indipendenza ed imparzialità del certificatore; l art. 2, c. 1, lett. l-bis, d. lgs. 192/2005, infatti, dispone che l attestato di prestazione energetica è rilasciato da esperti qualificati ed indipendenti, mentre l art. 3, D.P.R.. 16 aprile 2013, n. 75, prescrive la dichiarazione di indipendenza e imparzialità, da inserire nel corpo dell attestato, al fine di assicurare, ossia di documentare, la sussistenza di detti requisiti. Nel caso sia stato rilasciato un attestato privo della suddetta dichiarazione, lo stesso potrà, comunque, essere utilizzato ed allegato all atto traslativo, qualora l imparzialità e l indipendenza del certificatore, possano essere, in qualsiasi altro modo, accertate, anche, eventualmente, con distinta ed autonoma dichiarazione del soggetto certificatore (della quale, peraltro, non si ritiene necessaria la allegazione unitamente all attestato energetico). Si rammenta che anche l attestato di certificazione energetica doveva essere rilasciato, in base alla normativa previgente, da soggetti dei quali doveva essere assicurata la qualificazione e l indipendenza, tant è che il modello di attestato approvato con le Linee Guida Nazionali per la Certificazione Energetica contemplava un apposito spazio destinato proprio alla dichiarazione di indipendenza. ii) l attestato e la forma di dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà: si ritiene che nessuna particolare formalità debba essere osservata in relazione al disposto dell art. 15, c. 1, d. lgs. 192/2005, come modificato dal DL 63/2013 che così stabilisce: l attestato di prestazione energetica di cui all articolo 6, il rapporto di controllo tecnico di cui all articolo 7, la relazione tecnica, l asseverazione di conformità e l attestato di qualificazione energetica di cui all articolo 8, sono resi in forma di dichiarazione sostitutiva di atto notorio ai sensi dell articolo 47, del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di documentazione amministrativa, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445 ; si ritiene, infatti che scopo di detta norma sia quello di elevare l attestato di prestazione energetica a dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà al fine di assoggettare i tecnici redattori alle sanzioni penali previste per il caso di false attestazioni (non per nulla non è stato riproposto il precedente comma 2 dell art. 15 che prevedeva sanzioni amministrative in caso di rilascio di attestati energetici non veritieri). Pertanto l attestato rilasciato nel rispetto delle norme vigenti è considerato a tutti gli effetti dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà (il richiamo all art. 47 D.P.R. 445/2000 deve intendersi come specificazione della qualificazione giuridica da attribuire all attestato di prestazione energetica, in termini di dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà; deve escludersi che all attestato si applichino invece le specifiche modalità per l invio e la sottoscrizione delle istanze e dichiarazioni da presentare alla pubblica amministrazione o ai gestori di pubblici servizi, di cui all art. 38 D.P.R. 445/2000, pur richiamato dall art. 47, primo comma, trattandosi di figura non riconducibile a queste fattispecie). In ogni caso, anche ove si ritenga necessario che la dichiarazione resa dal tecnico rispetti il formalismo delle dichiarazioni sostitutive di notorietà, nessuna sanzione è prevista per il mancato rispetto di quel formalismo. iii) l abilitazione dei tecnici: per la verifica dell abilitazione del soggetto che ha redatto l attestato energetico bisogna distinguere a seconda che l immobile: a) si trovi in Regioni che abbiano legiferato in materia, dotandosi di appositi Albi o Registri di tecnici accreditati al rilascio della certificazione energetica; b) si trovi in Regioni che, al contrario, non abbiano legiferato in materia, per le quali vale la disciplina attualmente dettata dal D.P.R. 16 aprile 2013 n. 75 (pubblicato nella G.U. n. 149 del 27 giugno 2013) (e ciò nelle more dell emanazione dei decreti previsti dall art. 4, c. 1-bis, d. lgs. 195/2005, nel testo introdotto dal D.L. 63/2013). Nel primo caso (sub a) la verifica è agevole, essendo sufficiente consultare l apposito Albo o Registro regionale dei certificatori accreditati (di norma consultabile on-line). Nel secondo caso la verifica è, invece, tutt altro che agevole, in quanto l abilitazione del tecnico può dipendere da vari fattori (titolo di studio, iscrizione all Ordine, abilitazione alla progettazione, frequenza di un corso di formazione, ecc. ecc.) 31. Al riguardo, a conferma di quanto in precedenza già affermato 32, si ritiene che il Notaio non sia tenuto a fare alcun accertamento sulla abilitazione del tecnico redattore dell attestato, accertamento che nella maggior parte dei casi sarebbe di difficile attuazione (in quanto, come sopra ricordato non tutte le Regioni si sono dotate di apposto Albo e/o Registro dei soggetti certificatori accreditati e raramente il Notaio ha contatti diretti con il tecnico certificatore per poter svolgere eventuali indagini sui titoli abilitanti). Spetta, pertanto, al proprietario del bene (alienante e/o locatore) verificare che il tecnico, al quale intende affidare l incarico, sia in possesso dei requisiti prescritti dalla vigente normativa per la redazione dell attestato di prestazione energetica (eventualmente consultando gli appositi Albi e/o Registri regionali ove esistenti). iv) la validità temporale dell attestato ed i libretti degli impianti: l attestato di prestazione energetica, giusta quanto disposto dall art. 6, c. 5, d. lgs. 192/2005, ha una validità temporale massima di dieci anni, a condizione che: a) non siano stati eseguiti, nel frattempo, interventi di ristrutturazione o riqualificazione tali da modificare la classe energetica dell edificio e che ne rendano obbligatorio l aggiornamento; 31) Vedasi sul punto quanto riportato al successivo 9. 32) Allegazione dell APE a pena di nullità segnalazione di novità normativa a cura del Settore Studi Pubblicistici del Consiglio Nazionale del Notariato, in CNN Notizie, n. 149 del 2 agosto 2013.

30 30 CONDOMINIO GIURIDICO b) che siano rispettate le prescrizioni per le operazioni di controllo di efficienza energetica dei sistemi tecnici dell edificio, in particolare per gli impianti termici, comprese le eventuali necessità di adeguamento, previste dalle normative vigenti. Al fine di consentire il controllo circa la sussistenza di quest ultima condizione (sub b) l art. 6, c. 5, d. lgs. 192/2005 prescrive che i libretti di impianto debbano essere allegati, in originale o in copia, all attestato di prestazione energetica 33. Al riguardo si ritiene che il Notaio non sia tenuto a fare alcun accertamento sulla sussistenza delle condizioni (sopra riportate sub a e sub b) alle quali è subordinata la validità di un attestato energetico, dovendo, invece, limitarsi a controllare la data di rilascio ed il rispetto del termine decennale di validità. Tale accertamento, infatti, richiede competenze e conoscenze tecniche (circa l incidenza di interventi di riqualificazione sulla classe energetica ovvero circa la tipologia di controlli sull efficienza energetica da effettuare con riguardo ai diversi impianti e circa le relative scadenze) che il Notaio non possiede. Spetterà al proprietario (alienante o locatore) dichiarare e garantire in atto che non si è verificata nessuna delle condizioni incidenti sulla validità dell attestato energetico prodotto, in relazione a quanto prescritto dall art. 6, c. 5, d. lgs Sul piano operativo si consiglia di inserire in atto apposita dichiarazione in tal senso dell alienante e/o del locatore (una sorta di dichiarazione di vigenza simile a quella prevista dalla legge per il caso di allegazione del certificato di destinazione urbanistica) L allegazione dell attestato di certificazione rilasciato prima del 6 giugno 2013 L art. 6, c. 3, d. lgs. 192/2005 (nel testo attualmente in vigore) stabilisce che copia dell attestato di prestazione energetica deve essere allegato al contratto di compravendita immobiliare, agli atti di trasferimento di immobili a titolo oneroso e ai nuovi contratti di locazione soggetti a registrazione, pena la applicazione di una sanzione pecuniaria. Si può adempiere a tale obbligo allegando copia di un attestato di certificazione energetica rilasciato prima del 6 giugno 2013, in presenza di una norma che fa riferimento esclusivamente a copia dell attestato di prestazione energetica? Si ritiene di sì; l art. 6, c. 10, d. lgs. 192/2005 fa salvi gli attestati di certificazione energetica, rilasciati prima del 6 giugno 2013, in conformità alla direttiva 2002/91/CE, ed in corso di validità; in base alla previgente disciplina, l attestato di certificazione energica aveva validità temporale massima di 10 anni dal suo rilascio, a condizione che fossero rispettate le prescrizioni normative vigenti per le operazioni di controllo di efficienza energetica (art. 6 Decreto Ministero Sviluppo Economico 26 giugno 2009) e salva la necessità di suo aggiornamento ad ogni intervento di ristrutturazione che avesse modificato la prestazione energetica (art. 6, c. 5, d. lgs. 192/2005, vecchio testo); pertanto, per una vendita posta in essere dal 6 giugno 2013, il venditore potrà avvalersi ancora dell eventuale attestato di certificazione energetica rilasciato in data anteriore al 6 giugno 2013, ed ancora in corso di validità. Se ciò vale sicuramente per l obbligo di dotazione posto a carico del venditore, non può che valere anche per l obbligo di allegazione, altrimenti si finirebbe per svuotare di contenuto l art. 6, c. 10, d. lgs. 192/2005 (non avrebbe senso che un venditore, in possesso di un attestato di certificazione energetica ante 6 giugno 2013, sia dispensato dall obbligo di dotazione di un nuovo attestato ma non possa procedere all allegazione dell attestato in suo possesso). Per l accertamento delle condizioni di validità dell attestato di certificazione energetica valgono le medesime considerazioni sopra svolte con riguardo all attestato di prestazione energetica (vedi 3.3.) Il riutilizzo di un attestato già allegato a precedente atto Nel caso di ritrasferimento di immobile già oggetto di atto traslativo cui è stato allegato l attestato energetico, può, in luogo dell allegazione, essere semplicemente richiamato il documento già allegato al titolo di provenienza? Al quesito si ritiene di dover dare risposta in senso negativo 34. Infatti se scopo della norma è quello di garantire una completa informazione dell acquirente in ordine al rendimento energetico dell edificio, appare funzionale al perseguimento di tale scopo l allegazione materiale all atto dell attestato in questione. La mera relatio formale non sembra in grado di garantire lo scopo di informazione cui è preordinata la norma in commento. È invece possibile, nei limiti temporali di validità dell attestato originario, allegare all atto di ritrasferimento copia conforme per estratto autentico dell attestato originario suddetto (conformemente a quanto si ritiene per i certificati di destinazione urbanistica). Ovviamente non devono essere trascorsi più di dieci anni dal rilascio di detto attestato, tale essendo il limite di validità temporale, e sempre che, nel frattempo, siano state rispettate tutte le altre condizioni cui è subordinata la validità dell attestato (ossia mancata esecuzione di interventi di ristrutturazione e riqualificazione tali da modificare la classe energetica e rispetto delle prescrizioni per le operazioni di controllo di efficienza energetica dei sistemi tecnici dell edificio, in particolare per gli impianti termici). Per l accertamento delle condizioni di validità dell attestato energetico originario valgono le considerazioni sopra svolte al ) Su tale aspetto si rinvia alla segnalazione pubblicata su CNN Notizie del 9 settembre ) Nello stesso senso, con riguardo alla disciplina in tema di nullità per mancata allegazione dell attestato energetico dettata dagli originari artt. 6, c. 3, e 15 c. 8, dal d. lgs. 192/2005, lo Studio CNN 432/2006/C approvato dalla Commissione Studi Civilistici in data 14 luglio 2006, Il d. lgs. 192/2005 e riflessi sull attività notarile. Prime considerazioni (estensore G. RIZZI), in Studi e Materiali 2006, 2, p

31 DOTTRINA L obbligo DI consegna DeLL attestato DI PreStazIone energetica 4.1. Sussistenza di un autonomo obbligo di consegna L art. 6, c. 3, d. lgs. 192/2005 prescrive (per le compravendite immobiliari, gli atti traslativi a titolo oneroso e le nuove locazioni di interi edifici) l obbligo di allegazione dell attestato energetico. Al riguardo, è lecito chiedersi se debba, comunque, ritenersi sussistente a carico dell alienante e/o del locatore un obbligo di consegna all acquirente e/o al nuovo conduttore dell attestato di prestazione energetica, autonomo e distinto rispetto all obbligo di allegazione e da adempiere prima che si verifichi il presupposto stesso per l allegazione (ossia prima della stipula dl contratto traslativo e/o di nuova locazione). A tale quesito si ritiene di dare risposta affermativa, sulla base: - del disposto dell art. 6, c. 2, d. lgs. 192/2005 (nel testo modificato dal D.L. 63/2013 e rimasto immutato) ove si prescrive che in tutti i casi, il proprietario deve rendere disponibile l attestato di prestazione energetica al potenziale acquirente o al nuovo locatario all avvio delle rispettive trattative e consegnarlo alla fine delle medesime ; e, di norma, sia l atto traslativo definitivo che il contratto di locazione definitivo vengono formalmente sottoscritti dalle parti in un momento successivo alla chiusura delle trattative, ossia dopo che si è formato il consenso sulla conclusione del contratto e sulle condizioni più rilevanti (a prescindere dal fatto che tale conclusione delle trattative sia stata o meno formalizzata con la stipula di un contratto preliminare). Pertanto vi è un momento (quello della conclusione delle trattative) in cui l alienante e/o il locatore debbono consegnare all acquirente e/o al conduttore l attestato di prestazione energetica, fermo, restando, poi l obbligo per l alienante e/o il locatore di provvedere all allegazione al contratto definitivo; - del disposto del citato art. 6, c. 3, d. lgs. 192/2005, nel testo attualmente in vigore, ove si prescrive che l acquirente e/o il conduttore debbono dare atto di aver ricevuto... la documentazione, comprensiva dell attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica degli edifici ; tale previsione sarebbe, altrimenti, del tutto inutile, stante l obbligo di allegazione dell attestato all atto traslativo e/o di locazione; attraverso l allegazione materiale all atto, infatti, sarebbe sempre garantita l acquisizione, da parte dell acquirente e/o del conduttore, dell attestato; una loro dichiarazione di avvenuta ricezione sarebbe del tutto superflua. La disposizione, invece, ha una sua ragion d essere se si ritiene sussistente un obbligo di consegna di un esemplare dell attestato, autonomo e distinto rispetto all obbligo di allegazione e precedente rispetto a quest ultimo, cosicché la dichiarazione da rendere in atto si riferirebbe all adempimento del primo obbligo e non del secondo. Si rammenta che in base alla nuova disciplina introdotta dal D.L. 63/2012 vi è anche un altro obbligo, precedente a quello di consegna, che incombe sul proprietario, ed è l obbligo di messa a disposizione dell attestato di prestazione energetica. Il succitato art. 6, c. 2, d. lgs. 192/2005 (nel testo modificato dal D.L. 63/2013) stabilisce, infatti, che... il proprietario deve rendere disponibile l attestato di prestazione energetica al potenziale acquirente o al nuovo locatario all avvio delle rispettive trattative.... In pratica l immobile deve essere dotato dell attestato energetico nel momento stesso in cui il proprietario intende o trasferirlo o locarlo (a prescindere dalla circostanza che si avvalga di mezzi di comunicazione commerciale), in quanto detto attestato deve essere messo a disposizione del potenziale acquirente e/o conduttore sin dal momento in cui vengono avviate le trattative. Un autonomo obbligo di consegna deve, poi, essere ammesso per i nuovi contratti di locazione di singole unità immobiliari, per i quali è previsto l obbligo di inserimento della clausola con la quale il conduttore dichiari di aver ricevuto... la documentazione, comprensiva dell attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica degli edifici, ma per i quali è invece escluso l obbligo di allegazione. 5. L obbligo DI InForMatIVa 5.1. I presupposti L art. 6, c. 3, d. lgs. 192/2005, nel testo riscritto dal D.L. 145/2013, stabilisce anche che nei contratti di compravendita immobiliare, negli atti di trasferimento di immobili a titolo oneroso e nei nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari soggetti a registrazione è inserita apposita clausola con la quale l acquirente o il conduttore dichiarano di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica degli edifici (disposizione introdotta dal D.L. 63/2013, e successivamente modificata dal D.L. 145/2013). La norma del D.L. 63/2013 ripropone, nella sostanza la disciplina già dettata, in passato, dall art. 13 d.lgs. 28/2001 (che aveva introdotto nell art. 6 del d. lgs. 192/2005 il nuovo comma 2-ter); si segnala al riguardo: i) nella norma, in prima battuta introdotta dal D.L. 63/2013, si faceva riferimento oltre che alla vendita anche agli atti di trasferimento di immobili a titolo gratuito (nel precedente comma 2-ter invece non venivano presi in considerazione gli atti a titolo gratuito); con la modifica portata dal D.L. 145/2013 si è ritornati alla situazione precedente (quella del comma 2-ter) con esclusione dall obbligo di informativa per gli atti traslativi a titolo gratuito; ii) con la modifica portata dal D.L. 145/2013 si fa ora riferimento ai nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari soggetti a registrazione (nella norma, in prima battuta introdotta dal D.L. 63/2013, si faceva riferimento, ai nuovi contratti di locazione, senza alcun riferimento all obbligo di registrazione, mentre nel precedente comma 2-ter si parlava più genericamente di contratti di locazione, senza riferimento al carattere della novità ); con il D.L. 145/2013 l ambito di applicazione

32 32 CONDOMINIO GIURIDICO dell obbligo di informativa è stato, pertanto, ristretto con riguardo ai contratti di locazione. L obbligo di informativa, in sostanza, riguarda i seguenti atti: - la compravendita immobiliare e gli atti traslativi a titolo oneroso in genere; - i nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari soggetti a registrazione. Con riguardo alla compravendita ed agli atti traslativi a titolo oneroso si precisa quanto segue: - la disciplina dell art. 6, c. 3, d. lgs. 192/2005, relativa all obbligo di informativa, trova applicazione solo se oggetto di trasferimento sia un fabbricato per il quale sussista l obbligo di dotazione dell attestato di prestazione energetica, in relazione a quanto disposto dall art. 6 c. 2, medesimo d. lgs. 192/2005; - che, pertanto, si rimane al di fuori dell ambito di applicazione di detta norma ogni qualvolta si sia in presenza di fabbricato per il quale sia escluso l obbligo di dotazione della certificazione energetica (ad esempio per le esclusioni di carattere oggettivo di cui al precedente 2.8). In pratica si deve ritenere che l obbligo di informativa sia strettamente collegato con l obbligo di dotazione, con la conseguenza che: - l obbligo di inserire la dichiarazione di avvenuta informativa sussiste per tutti quegli atti che (in quanto aventi oggetto un fabbricato esistente) costituiscono il presupposto stesso per la dotazione dell attestato di prestazione energetica; - l obbligo di inserire la dichiarazione di avvenuta informativa non sussiste invece in tutti quei casi nei quali, per qualsiasi ragione (atti privi di effetti traslativi, beni esclusi sotto il profilo oggettivo, ecc. ecc.) non vi sia l obbligo di dotazione. Per quanto riguarda i contratti di locazione, si precisa che sono esclusi dall obbligo di informativa oltre i contratti che non possano considerarsi nuove locazioni (proroghe, cessioni di contratto, subentri ex art c.c., ecc.) anche i nuovi contratti non soggetti a registrazione (in pratica i soli contratti che non superano i 30 giorni complessivi nell anno). L ambito di applicazione dell obbligo di informativa, per i contratti di locazione, è quindi più ristretto rispetto all obbligo di dotazione (sono esclusi i contratti non soggetti a registrazione), ma più ampio rispetto all obbligo di allegazione (essendovi ricompresi anche le locazioni di singole unità immobiliari, escluse, invece, dall obbligo di allegazione) In passato (prima dell entrata in vigore del D.L. 63/2013) la disciplina in tema di dichiarazione di avvenuta informativa di cui al previgente comma 2-ter, art. 6, d. lgs. 192/2005 si applicava solo ai contratti di locazione aventi per oggetto edifici che fossero già stati dotati della certificazione energetica (ad esempio gli edifici di nuova costruzione, ossia costruiti in forza di titolo edilizio richiesto dopo l 8 ottobre 2005, ovvero per edifici già esistenti che fossero già stati oggetto di un precedente trasferimento a titolo oneroso a seguito del quale il fabbricato fosse stato dotato della certificazione energetica); rimanevano esclusi, invece, i contratti di locazione aventi per oggetto fabbricati esistenti, non ancora dotati di certificazione energetica. La disciplina in materia, con l entrata in vigore del D.L. 63/2013 (e quindi con decorrenza 6 giugno 2013) è stata profondamente modificata: ora tutti i fabbricati, anche già esistenti, se costituiscono oggetto di un nuovo contratto di locazione debbono, comunque, essere dotati dell attestato di prestazione energetica, e di conseguenza detto attestato dovrà essere allegato al contratto e nel contratto dovrà essere inserita la dichiarazione di ricevuta informativa La clausola L adempimento dell obbligo di informativa deve essere debitamente documentato nel contratto di compravendita ovvero nei contratti traslativi a titolo oneroso ovvero nei nuovi contratti di locazione soggetti a registrazione, mediante l inserimento in detti contratti di una apposita clausola con la quale l acquirente o il conduttore dichiarino di aver ricevuto: i) le informazioni in ordine alla attestazione della prestazione energetica degli edifici. Si ritiene che debba trattarsi non tanto di informazioni generiche, circa la disciplina dettata in materia di certificazione energetica, quanto di informazioni specifiche, concernenti in particolare la prestazione energetica dell edificio trasferito o locato, quali desumibili dall attestato di prestazione energetica del quale l edificio deve essere dotato (dati relativi all efficienza energetica, valori di riferimento ed in particolare la classe di prestazione energetica di appartenenza, raccomandazioni circa gli interventi da eseguire per migliorare il rendimento energetico, ecc. ecc.); in atto sarà sufficiente riportate la dichiarazione dell interessato che ha ricevuto le informazioni, senza dover esplicitare, nel dettaglio, il tipo e la qualità delle informazioni ricevute; ii) la documentazione, comprensiva dell attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica degli edifici. Si tratterà, in sostanza, dell attestato di prestazione energetica del quale deve essere dotato l edificio (non essendo più possibile, dal 28 dicembre 2012, sostituire tale attestato con la c.d. autodichiarazione di classe G ). Tale previsione sembrerebbe superata, a seguito dell introduzione, per effetto del D.L. 63/2013 (in sede di sua conversione), successivamente modificato sul punto dal D.L. 145/2013, dell obbligo di allegazione dell attestato al contratto stipulato; attraverso l allegazione materiale all atto, infatti, sarebbe sempre garantita l acquisizione, da parte dell interessato, dell attestato; una loro dichiarazione di avvenuta ricezione apparirebbe, quindi, del tutto superflua. La disposizione, invece, trova una sua giustificazione, accedendo alla tesi, sopra sostenuta (vedasi sopra sub 4.1), dell esistenza di un obbligo di consegna di un esemplare dell attestato, autonomo e distinto rispetto all obbligo di allegazione e precedente rispetto a quest ultimo, così che la dichiarazione da rendere in atto si riferirebbe all adempimento del primo obbligo e non del secondo. In sostanza con la clausola de quo viene documentato

33 DOTTRINA 33 oltre che l obbligo di informativa anche l obbligo di consegna dell attestato di prestazione energetica di cui al precedente 4. iii) la clausola cui si riferisce la norma in commento consiste, sostanzialmente, in una dichiarazione di parte da recepire nel corpo del contratto; non è necessario che detta dichiarazione sia resa nella forma di dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà in quanto ciò non è richiesto dalla norma; quando il legislatore ha richiesto che determinate dichiarazioni debbano essere rese nella forma di dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà lo ha detto espressamente (si pensi all art. 40 della legge 28 febbraio 1985 n. 47 circa la dichiarazione di avvenuta costruzione in data anteriore al 1 settembre 1967, ovvero all art. 35 comma 22 Legge 4 agosto 2006 n. 248 di conversione del Decreto legge 4 luglio 2006 n. 223 circa la dichiarazione sulle modalità di pagamento del prezzo e della fruizione dell attività di mediazione); vedasi, al riguardo anche l art. 15, c. 1, dello stesso d. lgs. 192/2005. La dichiarazione deve essere resa: - dall acquirente/cessionario nel caso di compravendita o di atto traslativo a titolo oneroso - dal conduttore nel caso di nuovo contratto di locazione; ovvero dai rispettivi rappresentanti legali o volontari. 6. gli obblighi In MaterIa DI certificazione energetica con riguardo alle DIVerSe tipologie DI atti Nei precedenti paragrafi sono stati esaminati i quattro distinti obblighi discendenti dalla normativa in materia di certificazione energetica e cioè: - l obbligo di DotazIone (al quale è dedicato il 2); - l obbligo di allegazione(al quale è dedicato il 3); - l obbligo di consegna (al quale è dedicato il 4); - l obbligo di InForMatIVa (al quale è dedicato il 5). Ora si procederà all esame di detti obblighi in relazione alle diverse tipologie di atti gli atti traslativi a titolo oneroso Gli atti traslativi a titolo oneroso sono soggetti a tutti gli obblighi previsti dalla disciplina in materia di certificazione energetica, e quindi sono soggetti: - all obbligo di DotazIone (art. 6, c. 2, d. lgs. 192/2005; per gli atti traslativi a titolo oneroso, benché il comma 2, faccia ancora riferimento alla sola vendita, valgono, comunque, le considerazioni già svolte in passato circa l applicabilità di detto obbligo a tutti gli atti traslativi a titolo oneroso; considerazioni che oggi trovano ulteriore conforto nel nuovo testo del successivo comma 3, che prevede gli obblighi di allegazione e di informativa anche per gli atti di trasferimento di immobili a titolo oneroso); - all obbligo di allegazione (art. 6, c. 3, d.lgs. 192/2005); - all obbligo di consegna (art. 6, c. 2 e c. 3, d. lgs. 192/2005); - all obbligo di InForMatIVa (art. 6, c. 3, d. lgs. 192/2005). A titolo esemplificativo, la disciplina de quo (applicazione degli obblighi di dotazione, allegazione, consegna ed informativa) si applica ai seguenti contratti: Compravendita Permuta Assegnazioni di alloggi da cooperative edilizie ai propri soci Datio in solutum Transazione Conferimento di edifici in società Assegnazione di edifici da società (a seguito di liquidazione, di recesso di socio, ecc.) Costituzione di rendita vitalizia e vitalizio "alimentare" Cessione o conferimento in società di azienda Quando oggetto di vendita sia un edificio che comporti consumo energetico. Quando tra i beni permutati vi sia un edificio che comporti consumo energetico. Essendo previsto a carico dei soci l obbligo di versamenti di somme a favore della cooperativa a titolo di corrispettivo per l assegnazione, l operazione va ricondotta, agli effetti della disciplina sulla certificazione energetica, nella categoria degli atti traslativi a titolo oneroso; diversa è la soluzione se si accede alla tesi della natura divisionale di tale atto. Quando in adempimento dell obbligazione viene trasferito un edificio che comporti consumo energetico. Se per comporre o per prevenire la controversia si trasferisca un edificio che comporti consumo energetico. Sia in sede di costituzione della società che in sede di liberazione in natura di un aumento del capitale. Diversa, invece, è la soluzione se si accede alla tesi della natura divisionale dell atto di liquidazione a seguito di scioglimento, argomentando ex art c.c. Se a fronte della costituzione della rendita o dell assunzione dell obbligo di assistenza si trasferisca un edificio che comporti consumo energetico. Se si tratta di azienda comprendente tra i beni aziendali degli edifici che comportino consumo energetico.

34 34 CONDOMINIO GIURIDICO 6.2. gli atti traslativi a titolo gratuito Gli atti traslativi a titolo gratuito sono soggetti al solo obbligo di DotazIone (art. 6, c. 2, d. lgs. 192/2005; il D.L. 145/2013 ha modificato solo il comma 3 dell art. 6 del d. lgs. 192/2005, sottraendo gli atti a titolo gratuito dagli obblighi di allegazione, consegna e informativa, ma non ha anche modificato il comma 2 dell art. 6 del d. lgs. 192/2005, che tuttora prevede l obbligo di dotazione per gli atti gratuiti). Gli atti traslativi a titolo gratuito nonsono, invece soggetti agli obblighi di allegazione, di consegna e di InForMatIVa (art. 6, c. 3, d. lgs. 192/2005; la circostanza che non sia più previsto l obbligo per il beneficiario di atti a titolo gratuito di dichiarare in atto di aver ricevuto la documentazione... comprensiva dell attestato di prestazione energetica, porta a ritenere che sia escluso per tali atti anche l obbligo di consegna dell attestato). Per quanto riguarda l attività del Notaio, nessuna particolare formalità, pertanto, è attualmente richiesta in occasione della stipula di un atto traslativo a titolo gratuito: - né l allegazione all atto dell attestato (espressamente limitata dal comma 3 alla sola compravendita, agli atti di trasferimento a titolo oneroso ed ai nuovi contratti di locazione soggetti a registrazione, tranne che nei casi di locazione di singole unità immobiliari); - né l introduzione in atto della dichiarazione del donatario e/o beneficiario di aver ricevuto le informazioni e la documentazione comprensiva dell attestato, in ordine all attestazione della prestazione energetica (espressamente limitata dal comma 3 alla sola compravendita, agli atti di trasferimento a titolo oneroso ed ai nuovi contratti di locazione soggetti a registrazione). Il comma 2 dell art. 6 del d. lgs. 192/2005 (relativo all obbligo di dotazione, unico obbligo sopravvissuto per gli atti a titolo gratuito) non impone alcuna menzione in atto circa l avvenuta dotazione dell attestato. Pertanto con riguardo agli atti traslativi a titolo gratuito può concludersi nel senso che: - permane a carico del proprietario (donante/alienante) l obbligo di dotazione; la violazione di tale obbligo, peraltro, non comporta l applicazione di alcuna sanzione, posto che l art. 15, c. 8, d.lgs. 192/2005 limita l applicazione della sanzione pecuniaria, dallo stesso prevista per il caso di mancata dotazione, al solo caso della vendita, esclusi, pertanto, gli atti traslativi a titolo gratuito (vedi successivo 7.1); - non vi è alcuna formalità da rispettare né alcuna menzione da inserire nell atto. A titolo esemplificativo, la disciplina de quo (applicazione del solo obbligo di dotazione) si applica ai seguenti contratti: Donazione Quando oggetto di donazione sia un edificio che comporti consumo energetico. Patto di famiglia Quando con il patto di famiglia si trasferisca un azienda comprendente edifici che comportino consumo energetico ovvero nel quale sia prevista la liquidazione dei legittimari in natura, mediante il trasferimento di edifici che comportino consumo energetico. Fondo patrimoniale (con trasferimento della proprietà di edificio comportante consumo energetico ) La disciplina in commento si applica solo nel caso in cui la costituzione del fondo patrimoniale determini anche il trasferimento a favore dei coniugi o tra i coniugi di un edificio che comporti un consumo energetico. Assoggettamento di edificio al regime della comunione legale dei beni (art. 210 c.c.) Quando oggetto della convenzione sia un edificio che comporti consumo energetico. La convenzione comporta il trasferimento di diritti a favore dell altro coniuge che diviene titolare, in regime di comunione legale dei beni, di un bene in precedenza di proprietà esclusiva dell altro coniuge. Adempimento di obbligazione naturale L atto con il quale viene trasferito un edificio che comporti consumo energetico, in adempimento di un dovere morale e sociale (senza corrispettivo alcuno, pertanto, a carico dell acquirente, ma anche senza alcun spirito di liberalità in capo all alienante), va qualificato come atto a titolo gratuito, e come tale va assoggettato all obbligo di allegazione. Trust (non autodichiarato) Anche il Trust rientra nell ambito di applicazione della normativa in tema di allegazione, sia per quanto riguarda il trasferimento dal disponente al trustee (che avviene a titolo fiduciario senza corrispettivo e quindi a titolo gratuito) sia per quanto riguarda il trasferimento dal trustee a favore dei beneficiari finali (che avviene in attuazione degli scopi del trust senza corrispettivo alcuno a carico dei beneficiari e quindi, sempre, a titolo gratuito.

35 DOTTRINA gli atti non traslativi Non si applica la disciplina in tema di certificazione energetica agli atti senza effetti traslativi, mancando in questo caso la sollecitazione del mercato immobiliare. Tali atti, pertanto, non sono soggetti né all obbligo di DOTAZIONE, né all obbligo di ALLEGAZIONE né all obbligo di CONSEGNA e né all obbligo di INFOR- MATIVA. Trattasi, a titolo esemplificativo, dei seguenti atti: Fondo patrimoniale (senza trasferimento di immobili) Comodato Trust (autodichiarato) Vincolo di destinazione ex art ter c.c. Divisione Identificazione catastale Costituzione di ipoteche Costituzione di servitù (e relative rinunce) Fusione e scissione societaria Si tratta di convenzione matrimoniale comportante la costituzione di un vincolo di destinazione (a far fronte ai bisogni della famiglia) e come tale non è riconducibile alla categoria degli atti traslativi. Trattasi di contratto privo di effetti traslativi. Trattasi di atto privo di effetti traslativi, in quanto è lo stesso disponente a svolgere le funzioni di trustee; con tale negozio viene impresso un vincolo di destinazione con riguardo ad un immobile, determinandone la segregazione senza che si determini un qualsiasi trasferimento che possa determinare l applicazione della normativa in materia di certificazione energetica. Ovviamente detta normativa tornerà applicabile nella fase successiva del trasferimento dal trustee ai beneficiari finali in attuazione degli scopi del trust. Trattasi di atto privo di effetti traslativi, con il quale viene impresso un vincolo di destinazione con riguardo ad un immobile, determinandone la segregazione (così che detto immobile potrà costituire oggetto di esecuzione solo per debiti contratti per lo scopo di destinazione) 35. È da escludere l applicabilità della disciplina in materia di certificazione energetica per le divisioni, data la natura dichiarativa e non costitutiva della divisione (secondo la ricostruzione della dottrina e della giurisprudenza prevalenti). Si ritiene che questa conclusione debba valere per qualsiasi atto di divisione e quindi anche: - per la divisione di masse plurime (qualificata alla stregua di una permuta solo ai fini fiscali); - per la divisione con conguagli (non necessariamente nei limiti del 5%, trattandosi anche in questo caso di limitazione posta per finalità esclusivamente fiscali); deve trattarsi, peraltro, di veri e propri conguagli, con funzione riequilibratrice dei diversi valori assegnati ai condividenti. Maggior attenzione e cautela si impone, invece, nel caso di divisioni con conguagli di importo particolarmente rilevante, sì che l operazione appaia più correttamente qualificabile come divisione parziale (c.d. stralcio quota) con collegata cessione di quota (piuttosto che come divisione con conguagli). Atto non riconducibile per le sue finalità alla categoria degli atti traslativi a titolo oneroso. L ipoteca ha funzione solo di garanzia e l eventuale trasferimento a terzi della proprietà non é legato alla volontà delle parti ma ad una azione giudiziaria di esecuzione. Deve ritenersi esclusa l applicabilità della normativa in materia di certificazione energetica nel caso di atto costitutivo di servitù, non trattandosi di atto ad effetti traslativi, comportante sollecitazione del mercato immobiliare. Con la servitù, infatti, viene imposto un peso a carico di un immobile a servizio di altro immobile. Manca, invece, l immissione nel mercato di un immobile, a fronte del quale deve essere garantito il diritto dell acquirente ad una completa informazione dello status energetico dell edificio. Deve essere escluso l applicabilità della normativa in materia di certificazione energetica nel caso della fusione e della scissione, pur in presenza di edifici nel patrimonio dell incorporata o nel patrimonio destinato alla beneficiaria. La riforma del diritto societario ha definitivamente confermato la non riconducibilità ai negozi traslativi delle operazioni di fusione e scissione, risolvendosi le stesse in vicende meramente evolutive e modificative degli enti societari, che conservano la loro identità, pur in un nuovo assetto organizzativo 36. Segue a pag ) In questo senso si è pronunciato lo studio CNN - 357/2012/C, approvato dalla Commissione studi civilistici in data ) In questo senso anche Cass. Sez. Unite 8 febbraio 2006 n e Commissione orientamenti in materia societaria del Comitato Notarile Triveneto, orientamento L.A. 15).

36 36 CONDOMINIO GIURIDICO Continua da pag. 35 Trasformazioni societarie Cessioni di azioni, quote e partecipazioni di società proprietarie di immobili Non vi è alcun dubbio che simili operazioni attengono alla disciplina dell organizzazione e della struttura societaria, e non hanno assolutamente effetti traslativi (qualche dubbio potrebbe sussistere con riguardo alla trasformazione eterogenea da/in comunione di azienda; tuttavia se si accede alla tesi prevalente, che riconosce anche a questa operazione la natura di trasformazione vera e propria, deve ritenersi escluso, anche per questa fattispecie, l applicabilità della normativa in materia di certificazione energetica). In questo caso l atto traslativo ha per oggetto le azioni, le quote o le partecipazioni societarie e non gli immobili (beni di secondo grado ) I casi particolari Si procede, di seguito, ad esaminare ulteriori fattispecie contrattuali, in relazione alla sussistenza o meno degli obblighi di dotazione ed allegazione dell attestato energetico. Preliminare Può essere opportuno allegare al preliminare l attestato di prestazione energetica predisposto nella fase delle trattative, al fine di documentare materialmente l avvenuto rispetto di tutti gli obblighi da osservare in detta fase, a norma dell art. 6, c. 2, d.lgs. 192/2005, fermo restando che non vi è alcun obbligo di allegazione; pertanto la mancata allegazione (che, può essere opportuna, ma non è assolutamente obbligatoria) non determina l applicabilità di alcuna sanzione. Obbligo di dotazione: SI Obbligo di allegazione: NO (peraltro l allegazione appare opportuna) Obbligo di consegna: SI (è previsto l obbligo di consegna alla conclusione delle trattative) Obbligo di informativa: NO (peraltro la documentazione delle ricevuta informativa appare opportuna) Trasferimento di immobile in esecuzione di verbale di separazione consensuale omologato o in esecuzione di sentenza di divorzio Si tratta di atto traslativo, che trova la propria causa ed occasione, nella sistemazione dei rapporti patrimoniali tra coniugi, in conseguenza della crisi del rapporto matrimoniale. Di norma non è previsto un corrispettivo a carico dell acquirente. In tale caso, appare ragionevole estendere a questi atti la disciplina dettata per gli atti a titolo gratuito; pertanto: Obbligo di dotazione: SI Obbligo di allegazione: NO Obbligo di consegna: NO Obbligo di Informativa: NO Qualora, invece, sia prevista una prestazione patrimoniale a carico del cessionario, quale contro partita della cessione immobiliare, appare più fondato estendere a questi atti la disciplina dettata per gli atti traslativi a titolo oneroso; pertanto: Obbligo di dotazione: SI Obbligo di allegazione: SI Obbligo di consegna: SI Obbligo di informativa: SI Rinuncia abdicativa Si ritiene non applicabile la disciplina in tema di certificazione energetica nel caso di rinuncia c.d. abdicativa (a diritti reali di godimento ovvero ad una quota di comproprietà); detta rinuncia, posta in essere senza corrispettivo, nell interesse esclusivo del rinunciante, non produce effetti diretti ma solo riflessi nei confronti del titolare della proprietà o nei confronti degli altri comproprietari; si tratta di atto unilaterale non recettizio che si perfeziona a prescindere dal consenso dei beneficiari e da qualsiasi comunicazione ai medesimi; il beneficio a loro favore si produce ipso iure, in forza del principio di elasticità della proprietà, dovendosi escludere qualsiasi effetto traslativo connesso a tale atto. Pertanto: Obbligo di dotazione: NO Obbligo di allegazione: NO Obbligo di consegna: NO Obbligo di informativa: NO Al contrario, deve ritenersi applicabile la disciplina in materia di certificazione energetica nel caso di: Segue a pag. 37

37 DOTTRINA 37 Continua da pag. 36 i) rinuncia a titolo oneroso (ossia a fronte di un corrispettivo); in questo caso si applicherà la disciplina propria degli atti a titolo oneroso: Obbligo di dotazione: SI Obbligo di allegazione: SI Obbligo di consegna: SI Obbligo di informativa: SI ii) rinuncia posta in essere a titolo donativo (ossia posta in essere con l intenzione di beneficiare di una donazione un determinato soggetto, come nel caso di rinuncia a quota di comproprietà a favore solo di un determinato comproprietario e non di tutti gli altri comproprietari); in questo caso si applicherà la disciplina relativa agli atti a titolo gratuito: Obbligo di dotazione: SI Obbligo di allegazione: NO Obbligo di consegna: NO Obbligo di informativa: NO Risoluzione per mutuo consenso Sulla qualificazione giuridica della risoluzione per mutuo dissenso si sta ancora molto discutendo. Se si dovesse accogliere la tesi del contrarius actus, l atto in questione rientrerebbe nell ambito di applicazione della normativa in materia di certificazione energetica (dovendo riconoscere a tale atto un effetto traslativo): pertanto: i) se l atto da risolvere è un atto traslativo a titolo oneroso: Obbligo di dotazione: SI Obbligo di allegazione: SI Obbligo di consegna: SI Obbligo di informativa: SI ii) se l atto da risolvere è un atto traslativo a titolo gratuito: Obbligo di dotazione: SI Obbligo di allegazione: NO Obbligo di consegna: NO Obbligo di informativa: NO Se si dovesse accogliere, invece, la tesi del negozio risolutorio ad efficacia retroattiva, (tesi questa che sembra da preferire avendo ricevuto l avvallo anche da parte della Cassazione 37 ), l atto in questione rimarrebbe, invece, escluso dall ambito di applicazione della normativa in tema di certificazione energetica (dovendosi escludere qualsiasi effetto traslativo); pertanto: Obbligo di dotazione: NO Obbligo di allegazione: NO Obbligo di consegna: NO Obbligo di informativa: NO Cessione o conferimento in società di azienda (qualora gli immobili utilizzati per l attività d impresa siano detenuti in forza di contratto di locazione) Nel caso di specie trova applicazione l art. 36 della Legge 27 luglio 1978 n. 392 che così dispone: il conduttore può sublocare l immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l azienda, dandone comunicazione al locatore.... Pertanto si possono verificare le seguenti ipotesi: a) le parti ricorrono ad una sub-locazione b) le parti ricorrono alla cessione del contratto, cessione che deve ritenersi operante anche in mancanza di una espressa manifestazione di volontà delle parti, in applicazione del disposto dell art c.c., a norma del quale, se non è pattuito diversamente l acquirente dell azienda subentra nei contratti stipulati per l esercizio dell azienda.... Ai fini della disciplina in commento: Segue a pag ) Cassazione, Sezione V, 6 ottobre 2011, n Vedasi anche F. ALCARO, Il Mutuo Dissenso, studio n. 343/2012 approvato dalla Commissione studi Civilistici del CNN in data 17 gennaio 2013.

38 38 CONDOMINIO GIURIDICO Continua da pag nell ipotesi di cui sub a) deve ritenersi applicabile la disciplina in materia di certificazione energetica; la sub locazione costituisce un nuovo ed autonomo contratto di locazione; pertanto: Obbligo di dotazione: SI Obbligo di allegazione: SI (salvo si tratti di locazione di singole unità immobiliari) Obbligo di consegna: SI Obbligo di informativa: SI - nell ipotesi di cui sub b) deve ritenersi non applicabile la disciplina in materia di certificazione energetica; in questo caso non si dà vita ad un nuovo rapporto di locazione, ma si verifica il mero subentro nel contratto di locazione in essere, che consente al cessionario o alla conferitaria di poter disporre del fabbricato strumentale 38 ; pertanto: Obbligo di dotazione: NO Obbligo di allegazione: NO Obbligo di consegna: NO Obbligo di informativa: NO La stessa soluzione vale, anche, per l ipotesi di affitto di azienda con immobili utilizzati per l attività d impresa detenuti in forza di contratto di locazione. Mandato ad alienare Al mandato ad alienare (con o senza rappresentanza), in quanto contratto privo di effetti traslativi, non si applica la disciplina in materia di certificazione energetica; pertanto: Obbligo di dotazione: NO Obbligo di allegazione: NO Obbligo di consegna: NO Obbligo di informativa: NO A diversa soluzione deve pervenirsi, invece, nel caso di mandato senza rappresentanza, con riguardo: a) all atto con il quale il mandante trasferisca al mandatario la proprietà del bene da alienare, in relazione a quanto disposto dall art c.c., a norma del quale il mandante... è tenuto a somministrare al mandatario i mezzi necessari per l esecuzione del mandato... b) all atto di ritrasferimento al mandante dei beni somministrati al mandatario e dallo stesso non alienati, una volta sopravvenuta una causa di estinzione del mandato. Si tratta di atti con effetti traslativi, ai quali appare ragionevole applicare la disciplina dettata per gli atti a titolo gratuito (visto che per tali atti non è previsto un corrispettivo, trovando la loro causa nel mandato); pertanto: Obbligo di dotazione: SI Obbligo di allegazione: NO Obbligo di consegna: NO Obbligo di informativa: NO 38) In questo senso CNN risposta a quesito n /C (estensore A. VALERIANI).

39 DOTTRINA Le locazioni Nuove locazioni soggette a registrazione Se aventi per oggetto interi edifici: Obbligo di dotazione: SI Obbligo di allegazione: SI Obbligo di consegna: SI Obbligo di informativa: SI Se aventi per oggetto singole unità immobiliari: Obbligo di dotazione: SI Obbligo di allegazione: NO Obbligo di consegna: SI Obbligo di informativa: SI Si ritiene inoltre applicabile, in via estensiva, la medesima disciplina anche ai seguenti contratti: - il leasing (avente per oggetto un edificio comportante consumo energetico); - l affitto di azienda (qualora il relativo contratto comprenda anche l affitto di edifici comportanti consumo energetico). Nuove locazioni NON soggette a registrazione Si tratta di contratti che non superano i 30 giorni complessivi nel corso dell anno: Obbligo di dotazione: SI Obbligo di allegazione: NO Obbligo di consegna: NO Obbligo di informativa: NO 6.6. Il ruolo del notaio Il Notaio, se espressamente richiesto dalle parti, può ricevere un atto in violazione delle prescrizioni dell art. 6, c. 3, d. lgs. 192/2005 (ad esempio un atto di compravendita privo dell attestato di prestazione energetica e/o della dichiarazione di ricevuta informativa)? ll Notaio deve, senza dubbio, garantire il rispetto della disposizione de quo, al fine di evitare la applicazione delle previste sanzioni pecuniarie, e quindi deve: - in primis, informare le parti delle prescrizioni che discendono dall art. 6, c. 3, d. lgs. 192/2005 e delle conseguenze previste in caso di loro violazione; - invitare, conseguentemente, l alienante/locatore a produrre l attestato di prestazione energetica da allegare all atto e l acquirente/conduttore a rendere in atto la dichiarazione di ricevuta informativa. A fronte della reiterata richiesta delle parti, debitamente informate, di ricevere l atto, pur in violazione delle prescrizioni che discendono dall art. 6, c. 3, d. lgs. 192/2005, si ritiene che il Notaio non possa, comunque, rifiutare il proprio ministero, in relazione al disposto dell art. 27 della legge notarile, posto che l atto in violazione non è né nullo né comunque invalido e posto che non sono, neppure, previste sanzioni per il Notaio (le sanzioni pecuniarie previste dalla norma de quo si applicano solo alle parti, in solido e in parti uguali tra di loro 39 ). Sarà opportuno, ovviamente, inserire in atto una apposita clausola che dia atto della specifica richiesta delle parti e ciò per evitare responsabilità sul piano civile e azioni di rivalsa nei confronti del Notaio. 7. Le SanzIonI 7.1. Le sanzioni per il caso di violazione dell obbligo di dotazione Con le modifiche apportate dal D.L. 63/2013, sono state ampliate le ipotesi sanzionatorie già previste dall art. 15 del d. lgs. 192/2005, ed in particolare sono state previste nuove sanzioni per il caso di violazione dell obbligo di dotazione dell attestato di prestazione energetica. L art. 15, d.lgs. 192/2005, nel testo modificato dal D.L. 63/2013, prevede, in particolare, le seguenti sanzioni: - in caso di violazione dell obbligo di dotare di un attestato di prestazione energetica gli edifici di nuova costruzione e quelli sottoposti a ristrutturazioni importanti, il costruttore o il proprietario sono puniti con la sanzione amministrativa non inferiore a ,00 e non superiore a ,00; - in caso di violazione dell obbligo di dotare di un attestato di prestazione energetica gli edifici o le unità immobiliari nel caso di vendita, il proprietario è punito con la sanzione amministrativa non inferiore a 3.000,00 e non superiore ad ,00. Da segnalare: non è, invece, prevista alcuna sanzione 39) Vedasi sub 7.

40 40 CONDOMINIO GIURIDICO per la mancata dotazione in occasione di un trasferimento di immobile a titolo gratuito, e non è chiaro se tale differente disciplina dipenda da una scelta consapevole del legislatore o da una sua dimenticanza. - in caso di violazione dell obbligo di dotare di un attestato di prestazione energetica gli edifici o le unità immobiliari nel caso di nuovo contratto di locazione, il proprietario è punito con la sanzione amministrativa non inferiore a 300,00 e non superiore ad 1.800,00; - in caso di violazione dell obbligo di riportare i parametri energetici nell annuncio di offerta di vendita o locazione, il responsabile dell annuncio è punito con la sanzione amministrativa non inferiore a 500,00 e non superiore a 3.000,00 (la sanzione, in questo caso colpisce il responsabile dell annuncio, ovvero il proprietario se lo stesso ha provveduto in proprio a pubblicizzare l offerta di vendita ovvero il mediatore, se a lui è stata affidata la trattativa). Si rammenta, inoltre, che per gli edifici di nuova costruzione e per quelli sottoposti a ristrutturazioni importanti, la certificazione energetica è condizione per il rilascio del certificato di agibilità 40 (se ed in quanto prescritto in relazione all intervento edilizio posto in essere). Per queste tipologie edilizie, pertanto, la mancata dotazione comporta ulteriori conseguenze negative, ovvero, oltre alla applicazione della sanzione amministrativa, anche il mancato rilascio dell agibilità Le sanzioni per il caso di violazione dell obbligo di allegazione Per effetto delle modifiche apportate dal D.L. 145/2013, la violazione dell obbligo di allegazione comporta l applicazione di una sanzione amministrativa pecuniaria da 3.000,00 ad ,00; per i contratti di locazione di durata inferiore ai tre anni la sanzione è ridotta a metà (art. 6, c. 3, d. lgs. 192/2005 nel testo attualmente in vigore). non è più prevista, pertanto, la nullità dell atto, quale sanzione per la violazione dell obbligo di allegazione, sanzione che era stata introdotta, con effetto dal 4 agosto 2013, dal D.L. 63/2013 in sede di sua conversione disposta con legge 90/2013; la sanzione della nullità è stata, pertanto, eliminata con decorrenza dalla data di entrata in vigore del D.L. 145/2013, ossia a partire dal 24 dicembre La norma in commento (art. 6, c. 3, d. lgs. 192/2005) indica anche quale è l autorità preposta all accertamento ed alla contestazione della violazione: si tratta della Guardia di Finanza, ovvero, all atto della registrazione del contratto, dell Agenzia delle Entrate. Tali soggetti dovranno, inoltre, presentare rapporto al Prefetto ai sensi dell art. 17 legge 24 novembre 1981 n E fuori dubbio che il Notaio che ha ricevuto un atto traslativo a titolo oneroso o un contratto di locazione di interi edifici, al quale non sia stato allegato l attestato energetico: i) non sia soggetto ad alcuna sanzione di carattere pecuniario, posto che la norma pone tale sanzione esclusivamente a carico delle parti del contratto (alienante e acquirente ovvero locatore e conduttore) in solido ed in parti uguali tra di loro; ii) non sia soggetto ad alcuna attività di accertamento né sia obbligato a effettuare direttamente contestazioni alle parti ovvero denunciare l omissione alla Guardia di Finanza o all Agenzia delle Entrate, non essendo tali incombenze previste dalla norma. Si ritiene, comunque, che il Notaio abbia il dovere di informare le parti (sia alienante che acquirente ovvero 40) Art. 2, c. 282, legge 24 dicembre 2007, n. 244: Per le nuove costruzioni che rientrano fra gli edifici di cui al decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192, e successive modificazioni, il rilascio del certificato di agibilità al permesso di costruire è subordinato alla presentazione della certificazione energetica dell edificio. 41) Così dispone l art. 17, legge 24 novembre 1981, n. 689: Qualora non sia stato effettuato il pagamento in misura ridotta, il funzionario o l agente che ha accertato la violazione, salvo che ricorra l ipotesi prevista nell articolo 24, deve presentare rapporto, con la prova delle eseguite contestazioni o notificazioni, all ufficio periferico cui sono demandati attribuzioni e compiti del Ministero nella cui competenza rientra la materia alla quale si riferisce la violazione o, in mancanza, al prefetto. Deve essere presentato al prefetto il rapporto relativo alle violazioni previste dal testo unico delle norme sulla circolazione stradale, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 15 giugno 1959, n. 393, dal testo unico per la tutela delle strade, approvato con regio decreto 8 dicembre 1933, numero 1740, e dalla legge 20 giugno 1935, numero 1349, sui servizi di trasporto merci. Nelle materie di competenza delle regioni e negli altri casi, per le unzioni amministrative ad esse delegate, il rapporto è presentato all ufficio regionale competente. Per le violazioni dei regolamenti provinciali e comunali il rapporto è presentato, rispettivamente, al presidente della giunta provinciale o al sindaco. L ufficio territorialmente competente è quello del luogo in cui è stata commessa la violazione. Il funzionario o l agente che ha proceduto al sequestro previsto dall articolo 13 deve immediatamente informare l autorità amministrativa competente a norma dei precedenti commi, inviandole il processo verbale di sequestro. Con decreto del Presidente della Repubblica, su proposta del Presidente del Consiglio dei ministri, da emanare entro centottanta giorni dalla pubblicazione della presente legge, in sostituzione del decreto del Presidente della Repubblica 13 maggio 1976, n. 407, saranno indicati gli uffici periferici dei singoli Ministeri, previsti nel primo comma, anche per i casi in cui leggi precedenti abbiano regolato diversamente la competenza. Con il decreto indicato nel comma precedente saranno stabilite le modalità relative alla esecuzione del sequestro previsto dall articolo 13, al trasporto ed alla consegna delle cose sequestrate, alla custodia ed alla eventuale alienazione o distruzione delle stesse; sarà altresì stabilita la destinazione delle cose confiscate. Le regioni, per le materie di loro competenza, provvederanno con legge nel termine previsto dal comma precedente..

41 DOTTRINA 41 sia locatore che conduttore) circa l obbligo di allegazione dell attestato energetico e della sanzione prevista per il caso di violazione di tale obbligo. L informazione va rivolta ad entrambe le parti del contratto in virtù della responsabilità in solido ed in parti uguali fissata dalla legge. Con la norma in commento, benché l obbligo di dotazione dell attestato energetico sia posto solo a carico del proprietario (alienante o locatore), il legislatore ha voluto responsabilizzare anche l acquirente e/o il conduttore, che debbono, pertanto, pretendere la allegazione all atto dell attestato energetico, pena la comminatoria, anche a loro carico, della sanzione pecuniaria, in ragione di una metà ed in solido Le sanzioni per il caso di violazione dell obbligo di consegna Una volta ritenuto sussistente l obbligo di consegna dell attestato di prestazione energetica, quale obbligo autonomo e distinto dall obbligo di allegazione (vedasi il precedente 4), occorre chiedersi quali sanzioni siano applicabili nel caso di violazione di tale obbligo. L omessa consegna può considerarsi inadempimento di non scarsa importanza (stante gli interessi pubblici sottesi alla normativa dettata dal d. lgs. 192/2005) tale da legittimare, ad esempio, la richiesta di risoluzione dell eventuale contratto preliminare che sia stato stipulato a chiusura delle trattative? Si ritiene di dover dare a tale quesito una risposta in senso negativo. Qui non è in discussione un obbligo di adeguamento degli immobili ai parametri di contenimento dei consumi energetici e non è, quindi, in discussione una qualità essenziale dell edificio che viene trasferito e/o locato, ma si tratta, più semplicemente, di adempiere ad un obbligo di informazione posto che l attestato di prestazione energetica si limita a fotografare quello che è lo status energetico dell edificio (con eventuali suggerimenti e/o raccomandazioni per il miglioramento delle prestazioni energetiche). Una simile certificazione la si può ottenere in qualsiasi momento, anche successivamente alla chiusura delle trattative (e prima della stipula dell atto, al quale dovrà, comunque, essere allegato). L acquirente e/o il conduttore, pertanto, potranno ottenere, in proprio, l attestato di prestazione energetica non consegnato dall alienante e/o dal locatore, con diritto al rimborso delle spese a tal fine sostenute e salvo sempre il risarcimento dei danni subiti. Al riguardo può farsi riferimento alla giurisprudenza formatasi in relazione alla fattispecie della mancata consegna all acquirente del certificato di agibilità: per la Cassazione, infatti, la vendita di un immobile abitativo privo del certificato di abitabilità non è risolubile, anche se il venditore abbia assunto, pur implicitamente, l obbligo di curare il rilascio del certificato, qualora sia dimostrato che l immobile presenta tutte le caratteristiche necessarie per l uso che gli è proprio e che il certificato possa essere agevolmente ottenuto, per cui l inadempimento debba considerarsi di scarsa importanza e benché la mancata consegna del certificato integri pur sempre una inadempienza suscettibile di fondare un diritto al risarcimento del danno, in considerazione della ridotta commerciabilità dell edificio 42. Ovviamente l attestato in questione non potrà mancare in occasione della stipula del contratto definitivo (traslativo e/o di nuova locazione), in quanto lo stesso deve essere materialmente allegato a detto contratto, pena l applicazione della sanzione pecuniaria di cui al precedente 7.2. L art. 15, c. 7, d. lgs. 192/2005, nel testo in vigore sino all entrata in vigore del D.L. 63/2013, prevedeva che il costruttore che non consegna al proprietario, contestualmente all immobile, l originale della certificazione energetica di cui all articolo 6, comma 1, è punito con la sanzione amministrativa non inferiore a 5.000,00 e non superiore a ,00. Il nuovo testo dell art. 15, c. 7, così come modificato dal D.L. 63/2013, prevede ora una sanzione a carico del costruttore/proprietario, da 3.000,00 a ,00, solo per il caso di violazione dell obbligo di dotazione, e non anche per il caso di violazione dell obbligo di consegna. Anche i successivi commi 8 e 9 sanzionano il venditore o il locatore solo per il caso di mancata dotazione, ma non anche nel caso di mancata consegna. Diverso dal caso della mancata consegna è quella, invece, della mancata documentazione in atto della avvenuta consegna e cioè del mancato inserimento in atto della clausola con la quale l acquirente e/o il conduttore debbono dare atto di aver ricevuto... la documentazione, comprensiva dell attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica degli edifici ; per la violazione di tale formalità è prevista, ora, la medesima sanzione amministrativa pecuniaria prevista per la violazione dell obbligo di allegazione (per cui si rinvia a quanto sopra esposto al precedente 7.2, con la precisazione che la sanzione va applicata nella misura ridotta da 1.000,00 ad 4.000,00 nel caso di nuove locazioni di singole unità immobiliari, per le quali non è previsto l obbligo di allegazione) (art. 6, c. 3, d. lgs. 192/2005) Le sanzioni per il caso di violazione dell obbligo di dichiarazione di ricevuta informativa Nella normativa in materia di certificazione energetica, sino all entrata in vigore del D.L. 145/2013 (ossia sino al 24 dicembre 2013), non era prevista alcuna sanzione per il caso di mancato rispetto dell obbligo di 42) In questo senso Cass. 3687/1995, Cass. 8445/2000, Cass. 8800/2000.

42 42 CONDOMINIO GIURIDICO riportare in atto la dichiarazione di ricevuta informativa (omissione integrale della clausola, ovvero dichiarazione solo parziale ovvero dichiarazione non veritiera). Il D.L. 145/2013 ha colmato tale lacuna, prevedendo la medesima sanzione amministrativa pecuniaria prevista per la violazione dell obbligo di allegazione (per cui si rinvia a quanto sopra esposto al precedente 7.2, con la precisazione che la sanzione va applicata nella misura ridotta da 1.000,00 ad 4.000,00 nel caso di nuove locazioni di singole unità immobiliari, per le quali non è previsto l obbligo di allegazione) (art. 6, c. 3, d. lgs. 192/2005). La nuova disciplina sanzionatoria introdotta dal D.L. 145/2013, dà maggior peso all obbligo di informativa ed al requisito formale dell attestazione ad opera dell acquirente e del conduttore dell avvenuto suo adempimento, requisito la cui mancanza, in precedenza, era ritenuta priva di qualsiasi sanzione La sanzione amministrativa in luogo della nullità L art. 1, c. 8, D.L. 145/2013 prevede la possibilità di una sorta di sanatoria per gli atti, stipulati tra il 4 agosto 2013 e il 24 dicembre 2013, nulli, per mancata allegazione dell attestato energetico. La sanatoria può essere richiesta da una delle parti del contratto o da un loro avente causa. Per sanare la nullità deve essere pagata la sanzione pecuniaria prevista per il caso di mancata allegazione (vedi supra sub 7.2). Condizione per ottenere la sanatoria è che non sia ancora stata dichiarata la nullità del contratto con sentenza passata in giudicato. La norma non precisa le modalità per procedere alla sanatoria. L avvenuto pagamento della sanzione impedirà future possibili declaratorie di nullità (sarà opportuno nei successivi atti di trasferimento dare atto dell intervenuta sanatoria della nullità relativamente al titolo di provenienza, citando gli estremi dell avvenuto pagamento della sanzione pecuniaria). 7.6 adempimenti successivi all applicazione della sanzione pecuniaria La legge di conversione del D.L. 145/2013 (legge 90/2013) ha inserito nel comma 3 dell art. 6 del d. lgs. 192/2005, già modificato dal suddetto decreto legge, la seguente prescrizione: Il pagamento della sanzione amministrativa non esenta comunque dall obbligo di presentare la dichiarazione o la copia dell attestato di prestazione energetica entro 45 giorni.. La disposizione fa riferimento: - alla dichiarazione di ricevuta informativa (prevista nel medesimo comma 3, dichiarazione che deve essere resa dall acquirente o dal conduttore); - alla copia dell attestato di prestazione energetica (alla quale pure si riferisce il medesimo comma 3, che ne prescrive l allegazione all atto di compravendita, o all atto traslativo a titolo oneroso o al contratto di locazione di interi edifici). Ma cosa significa presentare la dichiarazione o la copia dell attestato di prestazione energetica? E a chi bisogna presentare tutto ciò? La disposizione richiede uno sforzo interpretativo di non poco conto al fine di riconoscerne una concreta operatività. Ci si chiede, innanzitutto, come possa essere presentata una dichiarazione. La disposizione deve essere, comunque, letta nel suo contesto, tenuto conto della sequenza di obblighi delineata nel terzo comma dell art. 6 del d. lgs. 192/2005: i) nell atto traslativo o di locazione deve essere inserita la clausola con la quale acquirente e/o conduttore dichiarano di aver ricevuto le opportune informazioni e la prescritta documentazione; ii) all atto traslativo o di locazione deve essere allegata la copia dell attestato di prestazione energetica; iii) se non si adempie o l uno o l altro o entrambi gli obblighi di cui sopra si applica la sanzione amministrativa (vedi paragrafi precedenti); iv) il pagamento della sanzione non esenta, comunque, dall obbligo di presentare la dichiarazione o la copia dell attestato di prestazione energetica entro 45 giorni. Se il non esenta va letto nel senso che, comunque, vanno osservate le prescrizioni il cui inadempimento è stato sanzionato con la pena pecuniaria, ne deriva che la sanzione, di fatto, punisce il ritardo ma non esclude che comunque gli obblighi previsti dalla legge debbano essere adempiuti. L adempimento ritardato, quindi, non potrà che avvenire nelle stesse forme previste per quello che è mancato e che è stato sanzionato. In pratica dovrà essere posto in essere, tra le parti, un atto integrativo dell atto traslativo o del contratto di locazione atto integrativo: - nel quale dovrà essere inserita l apposita clausola con la quale l acquirente o il conduttore dichiarano di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica degli edifici; - ed al quale dovrà essere allegata copia dell attestato di prestazione energetica. Detto atto dovrà rivestire la medesima forma dell atto da integrare (ad es. nel caso di compravendita sarà necessaria la forma di atto scritto ex art c.c.). L atto, invece, non deve essere trascritto, in quanto non vi è un interesse né una necessità di rendere opponibili a terzi le informazioni integrative che esso contiene (dichiarazione di ricevuta informativa ed avvenuta allegazione dell attestato di prestazione energetica). Né quest atto integrativo ha una funzione sanante dell atto originario, tale da richiedere un riscontro anche nei RR.II., in quanto l atto originario, benché posto in essere in violazione dei precetti dell art. 6, c. 3, d. lgs. 192/2005, è e rimane valido ed efficace, anche in mancanza del pagamento della sanzione pecuniaria e anche in mancanza del nuovo adempimento imposto in sede in conversione. Ne

43 DOTTRINA 43 consegue che non è necessaria la forma dell atto pubblico o della scrittura privata autenticata, dovendosi ritenere sufficiente la mera forma scritta. C è anche da chiedersi (stante il silenzio del legislatore al riguardo) a chi debba essere presentato l atto integrativo così formato. Al Notaio che ha ricevuto l atto integrato certamente no. Si ribadisce come l atto originario ricevuto dal Notaio sia valido ed efficace anche se posto in essere in aperta violazione dei precetti dell art. 6, c. 3, d. lgs. 192/2005; il Notaio, quindi, non ha alcun interesse a ricevere un simile atto. Alla Pubblica Autorità che ha comminato la sanzione pecuniaria (Guardia di Finanza o Agenzia delle Entrate) neppure. Una volta irrogata la sanzione detti organi hanno esaurito la loro funzione. Tant è vero che non è prevista una riduzione della sanzione in caso di avvenuta presentazione nei 45 giorni, così come non è prevista alcuna ulteriore sanzione per il caso in cui nei 45 giorni successivi non si provveda alla presentazione. L atto integrativo rimane un atto di parte, ad uso e consumo di venditore/acquirente o locatore/conduttore. L acquirente o il conduttore renderanno la dichiarazione di ricevuta informativa a esclusivo vantaggio del venditore e/o locatore (come una sorta di liberatoria per il venditore e/o locatore in ordine agli obblighi di informativa imposti dalla vigente normativa, in tema di prestazione energetica). Il venditore e/o il locatore procederanno all allegazione all atto integrativo della copia dell attestato di prestazione energetica a esclusivo vantaggio dell acquirente e/o conduttore, che potranno disporre materialmente di tale documento, utilizzabile in occasione di una successiva rivendita (se posta in essere nei dieci anni dal rilascio dell attestato e purché siano osservate tutte le prescrizioni cui la validità decennale è subordinata; vedi successivo 8). Si osserva e si ribadisce come la nuova disposizione imponga un ben determinato adempimento, da espletare in un termine fisso (45 gg..), ma non preveda alcuna sanzione per il caso in cui nei 45 gg. nulla venga fatto dalle parti. Né sembra possibile pensare, in mancanza di una previsione in tal senso, ad un reiterazione della sanzione pecuniaria. 8. La VaLIDItà temporale DeL L attestato DI PreStazIone energetica 8.1. Le condizioni di validità dell attestato di prestazione energetica Gli attestati di prestazione energetica, giusta quanto disposto dall art. 6, c. 5, d. lgs. 192/2005, hanno una validità temporale massima di dieci anni, e sono aggiornati a ogni intervento di ristrutturazione o riqualificazione che modifichi la classe energetica dell edificio o dell unità immobiliare. La validità massima dell attestato di prestazione energetica di un edificio è, peraltro, subordinata al rispetto delle prescrizioni per le operazioni di controllo di efficienza energetica dei sistemi tecnici dell edificio, in particolare per gli impianti termici, comprese le eventuali necessità di adeguamento, previste dalle normative vigenti. Nel caso di mancato rispetto delle predette disposizioni l attestato di prestazione energetica decade il 31 dicembre dell anno successivo a quello in cui è prevista la prima scadenza non rispettata per le predette operazioni di controllo di efficienza energetica; a tal fine i libretti di impianto sono allegati, in originale o in copia, all attestato di prestazione energetica; tale disposizione, già dettata dal D.M. 26 giugno 2009 di approvazione delle Linee guida Nazionali, è stata ora trasfusa anche nel testo dell art. 6, c. 5, d.lgs. 192/2005, per effetto delle modifiche apportate dal D.L. 63/2013. Il suddetto D.M. 26 giugno 2009 di approvazione delle Linee guida Nazionali per la certificazione energetica all art. 6 ha, inoltre, così disciplinato la validità della certificazione energetica (ora definita attestato di prestazione energetica): - la validità non viene inficiata dall emanazione di provvedimenti di aggiornamento delle linee guida nazionali e/o introduttivi della certificazione energetica di ulteriori servizi quali, a titolo esemplificativo, la climatizzazione estiva e l illuminazione. - la certificazione energetica è aggiornata ad ogni intervento di ristrutturazione, edilizio e impiantistico, che modifica la prestazione energetica dell edificio nei termini seguenti: a) ad ogni intervento migliorativo della prestazione energetica a seguito di interventi di riqualificazione che riguardino almeno il 25% della superficie esterna dell immobile; b) ad ogni intervento migliorativo della prestazione energetica a seguito di interventi di riqualificazione degli impianti di climatizzazione e di produzione di acqua calda sanitaria che prevedono l istallazione di sistemi di produzione con rendimenti più alti di almeno 5 punti percentuali rispetto ai sistemi preesistenti; c) ad ogni intervento di ristrutturazione impiantistica o di sostituzione di componenti o apparecchi che, fermo restando il rispetto delle norme vigenti, possa ridurre la prestazione energetica dell edificio; d) facoltativo in tutti gli altri casi certificazione energetica e libretti degli impianti Al fine di consentire il controllo circa la sussistenza di una delle condizioni cui è subordinata la validità dell attestato di prestazione energetica (ossia il rispetto delle prescrizioni per le operazioni di controllo di efficienza energetica dei sistemi tecnici dell edificio, in particolare per gli impianti termici, comprese le eventuali necessità di adeguamento, previste dalle normative vigenti) l art. 6, c. 5, d. lgs. 192/2005 prescrive che i libretti di impianto debbano essere allegati, in originale o in copia, all at-

44 44 CONDOMINIO GIURIDICO testato di prestazione energetica. Si è già avuto modo di osservare 43 che: - detta condizione opera, peraltro, al di fuori dell attestato di prestazione energetica quale documento e determina il perdurare nel tempo della sua validità senza che possa tuttavia affermarsi che tale allegazione costituisce una modifica o integrazione anche documentale dell attestato, deve piuttosto ritenersi che costituisca una documentazione tecnica di corredo ; - che a conferma di quanto sopra rilevato pare utile evidenziare che negli allegati tecnici al d. lgs. 192/2005 i libretti degli impianti sono riportati unicamente fra la documentazione tecnica di corredo ; - che il termine allegati (mutuato come detto da analoga disposizione di norme regionali e delle Linee Guida nazionali) inserito nell illustrato contesto normativo, si ritiene quindi che possa essere stato usato dal legislatore in senso atecnico (cioè non nel senso che i libretti devono essere uniti all attestato materialmente in modo da formare un unico documento), dovendo, invece, intendersi che, nel tempo, l attestato deve essere accompagnato dai documenti ( documentazione tecnica di corredo ) necessari affinché possa essere verificata una delle condizioni cui è subordinata la validità dell attestato di prestazione energetica; tale necessità si ritiene che sorga comunque solo a decorrere dal 31 dicembre dell anno successivo al rilascio dell attestato; - che l attestato, una volta che sia stato rilasciato e che quindi sia nato come documento, non si ritiene che possa essere modificato con allegazioni, ovviamente successive, dei libretti che consentano la verifica della sua validità (infatti non sarebbero certo i libretti aggiornati alla data del rilascio che "dovrebbero essere allegati", ma quelli del tempo del suo utilizzo successivo). Si rammenta, anche, che, come si è già avuto modo di precisare al precedente 4, bisogna, al riguardo, distinguere tra: - l esemplare dell attestato di prestazione energetica destinato alla consegna; - e l esemplare dell attestato di prestazione energetica destinato all allegazione all atto traslativo e/o di nuova locazione, dovendosi ritenere l obbligo di consegna del tutto autonomo e distinto dall obbligo di allegazione; in particolare l obbligo di consegna deve essere adempiuto alla chiusura della trattative, chiusura che, di norma, precede il momento in cui viene sottoscritto l atto traslativo e/o di locazione e nel quale sorge l obbligo di allegazione. E i libretti di impianto (in originale o in copia) dovranno essere uniti esclusivamente all esemplare destinato alla consegna, in quanto l acquirente e/o il conduttore debbono essere messi nelle condizioni di verificare la validità dell attestato esibito prima della stipula del contratto definitivo (si rammenta che detto attestato deve essere messo a disposizione dell acquirente e/o del conduttore sin dall avvio delle trattative); inoltre i libretti di impianto debbono rimanere nella loro materiale disponibilità per l effettuazione dei successivi adempimenti, cosa che non sarebbe possibile se detti libretti fossero allegati all attestato destinato, a sua volta, ad essere allegato al contratto definitivo (che, se soggetto a trascrizione, rimane nella raccolta degli atti del Notaio rogante e/o autenticante). Non appare quindi neppure ipotizzabile (per motivi di ordine pratico, di successivo accesso ed utilizzo di detti libretti di impianti) una loro allegazione all attestato destinato all allegazione all atto definitivo. A detto atto sarà allegato il secondo esemplare di attestato (quello, per l appunto, destinato all allegazione) che l alienante e/o il conduttore avranno cura di farsi rilasciare dal tecnico certificatore unitamente al primo esemplare, quello destinato alla consegna alla controparte, un secondo ed ulteriore esemplare, che dovrà, invece, essere consegnato al Notaio (qualora l atto definitivo debba rivestire la forma di atto pubblico o di scrittura privata autenticata ai fini della trascrizione). La prescrizione sull allegazione dei libretti di impianto all attestato energetico non è nuova, ma era già contenuta nel D.M. 26 giugno 2009 di approvazione delle Linee guida Nazionali in materia di certificazione energetica degli edifici, ed è stata ora trasfusa nel corpo del d. lgs. 192/2005 (all art. 6, c. 5) per effetto delle modifiche apportate dal D.L. 63/2013; si rileva, al riguardo, che, anche in passato, nel vigore del citato D.M., mai si è ritenuto che essa prevedesse una ipotesi di "allegazione materiale di detti libretti all attestato di certificazione energetica. In definitiva, da quanto illustrato, si ritiene che l art. 6, c. 5, d. lgs. 192/2005, nel testo in vigore, non disponga che l attestato di prestazione energetica da allegare agli atti, debba avere materialmente allegati i libretti di impianto 44. Si segnala che la disciplina specifica, relativa ai libretti di impianto ed ai controlli di efficienza energetica, è contenuta nel D.P.R. 16 aprile 2013 n. 74 pubblicato in Gazzetta Ufficiale n. 149 del 27 giugno 2013 (emanato in attuazione dell art. 4, primo comma, lettere a) e c), d. lgs. 192/2005, nel testo in vigore prima dell entrata in vigore del D.L. 63/2013); in particolare: 43) CNN, Ulteriori Note in materia di allegazione dell attestato di prestazione energetica, segnalazione di novità normativa, (estensori M.L. CENNI, A. VALERIANI, P. SBORDONE) in CNN Notizie n. 165 del 9 settembre ) È questa la conclusione cui perviene CNN, in Ulteriori note in materia di allegazione dell attestato di prestazione energetica, segnalazione di novità normativa, (estensori M.L. CENNI, A. VALERIANI, P. SBORDONE), in CNN Notizie, n. 165 del 9 settembre 2013.

45 DOTTRINA 45 - l art. 7, c. 1, di detto D.P.R. dispone che le operazioni di controllo ed eventuale manutenzione dell impianto devono essere eseguite da ditte abilitate ai sensi del decreto del Ministro dello sviluppo economico 22 gennaio 2008, n. 37, conformemente alle prescrizioni e con la periodicità contenute nelle istruzioni tecniche per l uso e la manutenzione rese disponibili dall impresa installatrice dell impianto ai sensi della normativa vigente, ovvero in caso di mancanza o indisponibilità di tali istruzioni, conformemente alle prescrizioni e con la periodicità contenute nelle istruzioni tecniche relative allo specifico modello elaborate dal fabbricante ai sensi della normativa vigente. - l art. 7, c. 5 di detto D.P.R. dispone che gli impianti termici per la climatizzazione o produzione di acqua calda sanitaria devono essere muniti di un Libretto di impianto per la climatizzazione e che in caso di trasferimento a qualsiasi titolo dell immobile o dell unità immobiliare i libretti di impianto devono essere consegnati all avente causa, debitamente aggiornati, con gli eventuali allegati. - l art. 8, c. 5 di detto D.P.R. dispone che al termine delle operazioni di controllo, l operatore che effettua il controllo provvede a redigere e sottoscrivere uno specifico Rapporto di controllo di efficienza energetica. Una copia del Rapporto è rilasciata al responsabile dell impianto, che lo conserva e lo allega ai libretti di cui al comma 5 dell articolo 7; una copia è trasmessa a cura del manutentore o terzo responsabile all indirizzo indicato dalla Regione o Provincia autonoma competente per territorio. - l art. 7, c. 6 di detto D.P.R. dispone che i modelli dei libretti di impianto di cui al comma 5 e dei rapporti di efficienza energetica di cui all articolo 8, comma 5, nelle versioni o configurazioni relative alle diverse tipologie impiantistiche, sono aggiornati, integrati e caratterizzati da una numerazione progressiva che li identifica, con decreto del Ministro dello sviluppo economico, entro il 1 luglio 2013, ferma restando la facoltà delle Regioni e Province autonome di apportare ulteriori integrazioni. I predetti rapporti di efficienza energetica prevedono una sezione, sotto forma di check-list, in cui riportare i possibili interventi atti a migliorare il rendimento energetico dell impianto in modo economicamente conveniente. Si precisa, con riguardo a quest ultima disposizione, che i modelli dei libretti di impianto e dei rapporti di efficienza energetica, da utilizzare a partire dal 1 giugno 2014, sono stati approvati con D.M. 10 febbraio 2014, pubblicato in G.U. 7 marzo 2014 n certificazione energetica e decadenza Il mancato rispetto delle prescrizioni per le operazioni di controllo di efficienza energetica non determina l immediata caducazione dell attestato di prestazione energetica: la norma, infatti, dispone che lo stesso decade il 31 dicembre dell anno successivo a quello in cui è prevista la prima scadenza non rispettata per le predette operazioni di controllo di efficienza energetica. Ne consegue che: - se entro il termine suddetto del 31 dicembre dell anno successivo a quello in cui si è verificata la scadenza non rispettata, il proprietario regolarizza la situazione, procedendo ai prescritti controlli ed agli eventuali necessari adeguamenti, si deve ritenere rimossa la causa di decadenza: l attestato già rilasciato, rimasto nel frattempo valido (ed utilizzabile anche ai fini dell allegazione) non decade e mantiene la sua efficacia e validità sino alla successiva scadenza; si ritiene, infatti, che il termine di decadenza previsto dalla norma in questione debba essere inteso come termine ultimo, oltre il quale il mancato rispetto delle prescrizioni per le operazioni di controllo di efficienza energetica, rende inutilizzabile l attestato di prestazione energetica; in caso contrario non si spiegherebbe il motivo per il quale il legislatore abbia previsto un periodo di tolleranza tra la data di scadenza delle operazioni di controllo e la data di decadenza dell attestato; in sostanza, un attestato rilasciato non oltre l anno precedente a quello in cui si stipula l atto traslativo o di nuova locazione, è sempre valido ed utilizzabile ai fini dell allegazione (a meno che sull immobile siano stati eseguiti interventi di ristrutturazione o riqualificazione che modifichino la classe energetica dell edificio); - se, invece, il proprietario regolarizza la situazione, procedendo ai prescritti controlli ed agli eventuali necessari adeguamenti, oltre il termine suddetto del 31 dicembre dell anno successivo a quello in cui si è verificata la scadenza non rispettata, l attestato di prestazione energetica, ormai decaduto, non potrà più essere utilizzato ed in caso di trasferimento o locazione, si dovrà procedere con la formazione di un nuovo attestato. 9. I SoggettI certificatori 9.1. I certificatori abilitati Sono abilitati al rilascio dell attestato di prestazione energetica, e quindi riconosciuti come soggetti certificatori, giusta quanto disposto nell art. 2 del Decreto del Presidente della Repubblica 16 aprile 2013 n. 75, pubblicato in Gazzetta Ufficiale n. 149 del 27 giugno 2013 (emanato in attuazione dell art. 4, primo comma, lett. c), d. lgs. 192/2005, nel testo in vigore prima dell entrata in vigore del D.L. 63/2013) e successivamente modificato dall art. 1, comma 8-ter, D.L. 23 dicembre 2013 n. 145, convertito con modificazioni con L. 21 febbraio 2014 n. 9: - i tecnici abilitati (ossia i tecnici operanti, sia in veste di dipendenti di enti e organismi pubblici o di società di servizi pubbliche o private, comprese le società di ingegneria, che in veste di professionisti liberi od associati); - gli Enti pubblici e gli organismi di diritto pubblico operanti nel settore dell energia e dell edilizia, che esplicano l attività con un tecnico, o con un gruppo di tecnici abilitati, in organico; - gli organismi pubblici e privati qualificati a effettuare

46 46 CONDOMINIO GIURIDICO attività di ispezione nel settore delle costruzioni edili, opere di ingegneria civile in generale e impiantistica connessa, accreditati presso l organismo nazionale italiano di accreditamento di cui all articolo 4, comma 2, della legge 23 luglio 2009, n. 99, o altro soggetto equivalente in ambito europeo, sulla base delle norme UNI CEI EN ISO/IEC 17020, criteri generali per il funzionamento dei vari tipi di organismi che effettuano attività di ispezione, sempre che svolgano l attività con un tecnico, o con un gruppo di tecnici abilitati, in organico; - le società di servizi energetici (ESCO) che operano conformemente alle disposizioni di recepimento e attuazione della direttiva 2006/32/CE del Parlamento europeo e del Consiglio, concernente l efficienza degli usi finali dell energia e i servizi energetici sempre che svolgano l attività con un tecnico, o con un gruppo di tecnici abilitati, in organico. Ma quando un soggetto può considerarsi tecnico abilitato e ritenersi quindi abilitato al rilascio della certificazione energetica, sia che esso agisca quale dipendente di enti e organismi pubblici o di società di servizi pubbliche o private, comprese le società di ingegneria, sia che esso agisca quale professionista libero od associato? a) innanzitutto sono tecnici abilitati i soggetti, in possesso di uno dei titoli di studio elencati al comma 3 dell art. 2 del D.P.R. 75/2013 che siano iscritti ai relativi ordini e collegi professionali, ove esistenti, ed abilitati all esercizio della professione relativa alla progettazione di edifici ed impianti, asserviti agli edifici stessi, nell ambito delle competenze ad essi attribuite dalla legislazione vigente. In questo caso, peraltro, il tecnico abilitato opera all interno delle proprie competenze. Ove il tecnico non sia competente in tutti i campi richiesti (o nel caso che alcuni di essi esulino dal proprio ambito di competenza), egli deve operare in collaborazione con altro tecnico abilitato in modo che il gruppo costituito copra tutti gli ambiti professionali su cui è richiesta la competenza. Per questi tecnici, il possesso del titolo di studio (ad es. laurea in ingegneria, laurea in architettura, diploma di perito industriale nei settori edilizia, elettronica, meccanica, termotecnica, aeronautica, energia nucleare, metallurgica, navalmeccanica, metalmeccanica, diploma di geometra, ecc.) congiuntamente all iscrizione al relativo ordine professionale ed all abilitazione all esercizio della professione relativa alla progettazione di edifici ed impianti, asserviti agli edifici stessi, sono requisiti sufficienti per la legittimazione al rilascio della certificazione energetica. b) sono, inoltre, tecnici abilitati i soggetti, in possesso di uno dei titoli di studio elencati al comma 4 dell art. 2 del D.P.R. 75/2013 e di un attestato di frequenza, con superamento dell esame finale, relativo a specifici corsi di formazione per la certificazione energetica degli edifici. In questo caso i soggetti sono tecnici abilitati esclusivamente in materia di certificazione energetica degli edifici. I corsi di formazione per la certificazione energetica degli edifici e i relativi esami sono svolti: - a livello nazionale: da università, da organismi ed enti di ricerca, e da consigli, ordini e collegi professionali, autorizzati dal Ministero dello sviluppo economico; - a livello regionale: da regioni e province autonome, e da altri soggetti di ambito regionale con competenza in materia di certificazione energetica autorizzati dalle predette da regioni e province autonome. Per questi tecnici, il possesso del titolo di studio (ad es. laurea in ingegneria, laurea in architettura, diploma di perito industriale nei settori edilizia, elettronica, meccanica, termotecnica, diploma di geometra, ecc. ecc.), in mancanza dell iscrizione al relativo ordine professionale ed all abilitazione all esercizio della professione relativa alla progettazione di edifici ed impianti, asserviti agli edifici stessi, non è requisito sufficiente all abilitazione al rilascio della certificazione energetica. Necessita, pertanto, la frequenza, con superamento dell esame finale, di specifici corsi di formazione per la certificazione energetica degli edifici I requisiti di indipendenza e imparzialità Al fine di assicurare indipendenza ed imparzialità di giudizio, i tecnici abilitati, all atto di sottoscrizione dell attestato di prestazione energetica, debbono dichiarare: a) nel caso di certificazione di edifici di nuova costruzione, l assenza di conflitto di interessi (da intendere come non coinvolgimento diretto o indiretto nel processo di progettazione e realizzazione dell edificio da certificare o con i produttori dei materiali e dei componenti in esso incorporati, nonché rispetto ai vantaggi che possano derivarne al richiedente, che in ogni caso non può essere né il coniuge né un parente fino al quarto grado); b) nel caso di certificazione di edifici esistenti, l assenza di conflitto di interessi (da intendere come non coinvolgimento diretto o indiretto con i produttori dei materiali e dei componenti in esso incorporati, nonché rispetto ai vantaggi che possano derivarne al richiedente, che in ogni caso non può essere né il coniuge né un parente fino al quarto grado). Qualora il tecnico abilitato sia dipendente e operi per conto di enti pubblici ovvero di organismi di diritto pubblico operanti nel settore dell energia e dell edilizia, il requisito di indipendenza previsto dalla legge si intende superato dalle finalità istituzionali di perseguimento di obiettivi di interesse pubblico proprie di tali enti e organismi La disciplina in tema di certificazione Entro quindici giorni dalla consegna al richiedente dell attestato di prestazione energetica, il soggetto certificatore deve trasmettere copia dell attestato suddetto al competente Ufficio della Regione o della Provincia autonoma competente per territorio. Nel caso di edifici di nuova costruzione o di ristrutturazioni totali, la nomina del soggetto certificatore deve avvenire prima dell inizio dei lavori.

47 DOTTRINA 47 Nei medesimi casi, qualora fossero presenti, a livello regionale o locale, incentivi legati alla qualità energetica dell edificio (bonus volumetrici, ecc.), la richiesta della certificazione energetica può essere resa obbligatoria prima del deposito della richiesta di autorizzazione edilizia. Per gli edifici già dotati di attestato di certificazione e/o prestazione energetica, sottoposti ad adeguamenti impiantistici, compresa la sostituzione del generatore di calore, l eventuale aggiornamento dell attestato di prestazione energetica, può essere predisposto anche da un tecnico abilitato dell impresa di costruzione ovvero installatrice incaricata dei predetti adeguamenti. Si ritiene che gli eventuali attestati rilasciati da meno di dieci anni e prima dell entrata in vigore del D.P.R.. 75/2013 (e quindi in conformità ai criteri ed alle prescrizioni poste, in via transitoria, dal paragrafo 2 dell allegato III del d. lgs. 30 maggio 2008 n. 115), non debbano essere sostituiti o aggiornati, in relazione alle nuove prescrizioni introdotte dal suddetto D.P.R. 75/2013; infatti l art. 6, comma 5, del d. lgs. 192/2005, stabilisce che l attestato energetico ha una validità temporale massima di dieci anni a partire dal suo rilascio ed è aggiornato ad ogni intervento di ristrutturazione o riqualificazione che modifichi la classe energetica dell edificio o dell unità immobiliare ; la necessità di aggiornamento, posta dalla norma in commento, discende esclusivamente da un intervento di ristrutturazione che incida sulla prestazione energetica e non da eventuali modifiche della normativa in materia di certificazione energetica. L attestazione rilasciata in conformità alle norme e prescrizioni in vigore al momento del suo rilascio mantiene pertanto la sua validità decennale, in mancanza di interventi che possano modificare la prestazione energetica La disciplina regionale Le disposizioni D.P.R. 75/2013 si applicano per le regioni e province autonome che non abbiano ancora provveduto ad adottare propri provvedimenti e comunque sino alla data di entrata in vigore dei predetti provvedimenti regionali. Da segnalare che molte Regioni hanno provveduto a dettare specifiche norme in ordine ai requisiti dei soggetti certificatori ed a istituire appositi Albi o Registri di tecnici accreditati. L art. 4 del D.P.R. 75/2013, comunque, stabilisce che per promuovere la tutela degli interessi degli utenti attraverso una disciplina omogenea in materia su tutto il territorio nazionale, le regioni e le province autonome possono: - adottare un sistema di riconoscimento dei soggetti abilitati a svolgere le attività di certificazione energetica degli edifici, nel rispetto delle norme comunitarie in materia di libera circolazione dei servizi; - riconoscere, quali soggetti certificatori, i soggetti che dimostrino di essere in possesso di un attestato di frequenza, con superamento dell esame finale, di specifico corso di formazione per la certificazione energetica degli edifici, attivato precedentemente alla data di entrata in vigore del D.P.R. 75/2013 e comunque conforme ai contenuti minimi definiti nel decreto medesimo; - promuovere iniziative di informazione e orientamento dei soggetti certificatori e degli utenti finali; - promuovere attività di formazione e aggiornamento dei soggetti certificatori; - monitorare l impatto del sistema di certificazione degli edifici in termini di adempimenti burocratici, oneri e benefici per i cittadini; - predisporre, nell ambito delle funzioni delle regioni e degli enti locali, un sistema di accertamento della correttezza e qualità dei servizi di certificazione, direttamente o attraverso enti pubblici ovvero organismi pubblici o privati di cui sia garantita la qualificazione e indipendenza, e assicurare che la copertura dei costi avvenga con una equa ripartizione tra tutti gli utenti interessati al servizio; - promuovere la conclusione di accordi volontari ovvero di altri strumenti al fine di assicurare agli utenti prezzi equi di accesso a qualificati servizi di certificazione energetica degli edifici.

48 CONDOMINIO: L ECCESSO DI POTERE DELL ASSEMBLEA a cura di Confappi Si sente sempre più spesso parlare di eccesso di potere in condominio, molte volte anche a sproposito. Ma di che si tratta esattamente? La questione può così sintetizzarsi: può il giudice sindacare, per esempio, un appalto in materia di opere edilizie condominiali, entrando nel merito della congruità dei prezzi, dell affidabilità dell appaltatore e così via? È noto che il sindacato del giudice, in sede di impugnativa delle delibere assembleari, attiene solo alla legittimità di queste (e quindi alla violazione della legge o del regolamento), con preclusione dell esame del merito e cioè delle ragioni di opportunità e di convenienza che possono avere determinato l assemblea a provvedere in un modo piuttosto che in un altro. E, tuttavia, il contenuto di convenienza e di opportunità può essere sindacato dall autorità giudiziaria, quando l assemblea abbia deliberato con eccesso di potere (Cass. 27 giugno 1978, n. 3177). La nozione di eccesso di potere è di origine strettamente amministrativa, appartenendo essa al campo del diritto pubblico, che la conosce, nell ambito dei vizi di legittimità dell atto amministrativo. Nel campo del diritto civile condominiale, l eccesso di potere è invece frutto di elaborazione giurisprudenziale, non essendo previsto espressamente da alcuna norma. In particolare, la sentenza della Cassazione 11 giugno 1968, n ha statuito: non può essere mai allegato a motivo di annullamento della deliberazione l apprezzamento di fatto da parte della maggioranza delle questioni trattate in assemblea, salvo che la conseguente decisione maggioritaria sia viziata da eccesso di potere e cioè quando la causa del provvedimento adottato sia falsamente derivata dal suo normale modo di essere. La richiamata sentenza n. 3177/1978 della Cassazione ha anche affermato che non può essere dedotto a motivo di annullamento di una delibera assembleare l apprezzamento di fatto, da parte della maggioranza, delle questioni trattate in assemblea, salvo che la decisione maggioritaria sia viziata da eccesso di potere e cioè quando la causa del provvedimento adottato sia falsamente deviata dal suo normale modo di essere. La nozione di eccesso di potere non è, però, ben definita nei suoi contorni neanche in giurisprudenza, e tanto meno in dottrina, dove le elaborazioni sono ancora più scarse. Secondo la tesi prevalente, l eccesso di potere, in una delibera assembleare, si ricollega a una grave lesione dell interesse della comunione, alla stregua dell art. 1109, n. 1, c.c. ( se la deliberazione è gravemente pregiudizievole alla cosa comune ). Sicché, quando la delibera assembleare violi la legge, l eccesso di potere non si configura come vizio autonomo, identificabile con una falsa deviazione della causa del provvedimento, ma si identifica con la violazione di legge. Parlare di eccesso di potere come di un vizio che inficia la validità di una delibera assembleare di condominio può quindi dirsi corretto alla condizione che la terminologia venga usata in senso atecnico. In condominio, l assemblea eccede dai poteri riconosciuti dalla legge quando la delibera superi i limiti che all esercizio dei detti poteri la legge ha posto anche alla stregua dell art. 1109, n. 1, c.c., che recita: ciascuno dei componenti la maggioranza dissenziente può impugnare davanti all autorità giudiziaria (art. 1107) le deliberazioni della maggioranza: 1) nel caso previsto dal secondo comma dell art. 1105, se la deliberazione è gravemente pregiudizievole alla cosa comune. E, dunque, tutte le volte in cui l atto deliberativo dell assemblea crei un pregiudizio grave all amministrazione della cosa comune, sussisterà il vizio di eccesso di potere. Occorre però dare la prova concreta del pregiudizio o del danno grave per il condominio, attraverso - per esempio, nel caso di appalto - la disamina anche comparativa dei prezzi e delle prestazioni offerte con i prezzi e le prestazioni di altri appaltatori. In tema di eccesso di potere, Cassazione 20 aprile 2001, n. 5889, ha puntualizzato che il sindacato dell Autorità giudiziaria sulle delibere delle assemblee condominiali non può estendersi alla valutazione del merito e al controllo del potere discrezionale che l assemblea esercita quale organo sovrano della volontà dei condomini, ma deve limitarsi al riscontro della legittimità che, oltre ad avere riguardo alle norme di legge o del regolamento condominiale, deve comprendere anche l eccesso di potere, ravvisabile quando la decisione sia deviata dal suo modo di essere, perché in tal caso il giudice non controlla l opportunità o la convenienza della soluzione adottata dalla delibera impugnata, ma deve stabilire solo che essa sia o meno il risultato del legittimo esercizio del potere discrezionale dell organo deliberante. Per il Tribunale di Busto Arsizio, , il sindacato dell autorità giudiziaria sulle delibere dell assemblea di condominio non può estendersi alla valutazione del merito e al controllo della discrezionalità di cui dispone l assemblea, ma deve limitarsi al riscontro della legittimità. Tale riscontro, oltre ad avere riguardo alle norme di legge o del regolamento condominiale, si estende anche all eccesso di potere, ravvisabile quando la causa della deliberazione sia falsamente deviata dal

49 DOTTRINA 49 suo modo di essere, trattandosi, in tal caso, di stabilire se la delibera sia o meno il risultato del legittimo esercizio del potere discrezionale dell assemblea (nella specie è stata respinta un impugnativa con la quale si contestava l opportunità della scelta operata dall assemblea condominiale per avere approvato un preventivo di spesa per lavori straordinari in luogo di altro preventivo asseritamente più vantaggioso). Per la giurisprudenza più recente si veda, Cass , n. 6853, e Cass , n

50 FISCO, DICHIARAZIONI INQUILINI UTILIZZABILI SE SUPPORTATE DA ULTERIORI ELEMENTI di Francesco Brandi (FiscoOggi) Con la pronuncia n del 16 luglio 2014, la Cassazione è tornata a occuparsi dell utilizzabilità nonché della valenza probatoria delle dichiarazioni rese da terzi in sede extra-processuale, ribadendo il consolidato principio per cui le stesse hanno valenza meramente indiziaria, insufficiente a sorreggere la motivazione di un avviso di accertamento se non supportate da altri elementi idonei a conferirne quei caratteri di gravità, precisione e concordanza richiesti dall articolo 2729 del codice civile in relazione alle presunzioni semplici. Il tutto, nonostante il divieto di prova testimoniale di cui all articolo 7, comma 4, del D. lgs 546/1992, che ha la funzione di limitare i poteri del giudice (attraverso la diretta assunzione in udienza della prova per testi), ma non l operato degli organi di verifica. La vicenda processuale L Agenzia delle Entrate proponeva ricorso per cassazione avverso una sentenza della Ctr delle Marche che, a conferma della decisione di primo grado, aveva annullato quattro avvisi di accertamento relativi a diverse annualità con i quali erano stati recuperati maggiori redditi di fabbricati derivanti dalla locazione di immobili a un canone superiore rispetto a quello risultante dai relativi contratti. Secondo la Ctr, per scardinare e rettificare i redditi fondiari dichiarati (basati sulla conformità rispetto agli importi contenuti nei contratti di locazione), gli accertamenti avrebbero dovuto basarsi su elementi gravi, precisi e concordanti, ai sensi dell articolo 2729 del codice civile, non potendo considerare le sole dichiarazioni degli inquilini (tra l altro nemmeno totalmente terzi in quanto direttamente interessati) raccolte in sede di processo verbale di constatazione, da sole insufficienti. Con il primo motivo di ricorso, l Agenzia denunciava violazione e falsa applicazione dell articolo 38 del Dpr 600/1973 e dell articolo 2697 del codice civile, avendo i giudici tributari attribuito alle dichiarazioni rese dai terzi, in sede di verifica fiscale, valenza meramente indiziaria, insufficiente a sorreggere un avviso di accertamento, mentre l ufficio aveva fornito anche altri elementi, quali l irrisorietà dei canoni di locazione dichiarati rispetto ai valori di mercato, l esistenza di altri contratti stipulati dalla contribuente per appartamenti siti nello stesso stabile e corrispondenti all effettivo prezzo di mercato, eccetera. Con l altro motivo, denunciava il vizio di omessa motivazione. La Ctr infatti non si era pronunciata sul motivo di appello con cui era stata censurata la pronuncia di primo grado, per aver erroneamente ritenuto che gli avvisi di accertamento si basavano esclusivamente sulle dichiarazioni dei terzi. La pronuncia della Cassazione La pronuncia della Cassazione La Corte suprema, con la pronuncia in oggetto, ha accolto il ricorso presentato dall Agenzia delle Entrate, cassando con rinvio la sentenza impugnata. Secondo consolidata giurisprudenza, infatti (cfr. ex multis, Cassazione e del 2014, 8369/2013, 9876/2011), nel processo tributario, le dichiarazioni del terzo, acquisite dalla G.d.F. e trasfuse nel processo verbale di constatazione, a sua volta recepito dall avviso di accertamento, hanno valore indiziario, concorrendo a formare il convincimento del giudice unitamente ad altri elementi. Si dà così vita a presunzioni semplici, qualificate (ovvero dotate dei requisiti di gravità, precisione e concordanza), generalmente ammissibili nel contenzioso tributario, nonostante il divieto di prova testimoniale. Infatti, la disposizione contenuta nell articolo 7, comma 4, D. lgs 546/1992 ( non sono ammessi il giuramento e la prova testimoniale ) limita i poteri dei giudici tributari e non pure i poteri degli organi di verifica. Pertanto, come costantemente ribadito in sede di legittimità (cfr Cassazione 21812/2012 e 20032/2011), la limitazione vale soltanto per la diretta assunzione, da parte del giudice stesso, della narrazione dei fatti della controversia compiuta da un terzo, ovverosia per quella narrazione che, in quanto richiedente la formulazione di specifici capitoli e la prestazione di un giuramento da parte del terzo assunto quale teste, acquista un particolare valore probatorio. Le dichiarazioni, invece, dei terzi, raccolte da verificatori o finanzieri e inserite, anche per riassunto, nel processo verbale di constatazione, hanno natura di mere informazioni acquisite nell ambito di indagini amministrative e sono, pertanto, pienamente utilizzabili quali elementi di convincimento. Alla luce di questi principi, è stata cassata la pronuncia di secondo grado, in quanto i giudici di merito non hanno esaminato tutti gli indizi forniti dai verificatori (le risposte degli inquilini, nonché i riscontri relativi al valore di mercato dei canoni di locazione ovvero i prezzi praticati dalla stessa contribuente per altri appartamenti similari ubicati nello stesso stabile), limitandosi ad affermare che gli avvisi di accertamento erano basati esclusivamente sulle dichiarazioni rese dagli affittuari senza essere supportati da altri elementi, quali verifiche bancarie o investimenti mobiliari della contribuente.

51 DOTTRINA 51 La parola passerà ora ad altra sezione della Com-missione tributaria regionale che dovrà riesaminare i fatti alla luce dei principi fissati dalla Cassazione. Ulteriori osservazioni In relazione alle dichiarazione rese da terzi in sede extra-processuale, la Cassazione, sin dal 2002, con la sentenza 903, ha precisato che la limitazione probatoria della inammissibilità della prova testimoniale nel processo tributario non comporta di per sé l inutilizzazione, in sede processuale, delle dichiarazioni di terzi eventualmente raccolte dall Amministrazione nella fase procedimentale. Il valore proprio di tali dichiarazioni (e non può essere altrimenti vista la peculiarità della materia e del processo tributario che si caratterizza per essere un processo di tipo documentale ) è quello degli elementi indiziari i quali, mentre possono concorrere a formare il convincimento del giudice, non sono idonei a costituire, da soli, il fondamento della decisione. La limitazione posta dal legislatore con l articolo 7, comma 4, del Dlgs 546/1992 ha solo valenza processuale, riguardando la sola narrazione dei fatti resa da un terzo previo giuramento e come tale idonea ad acquisire un particolare valore probatorio. Di contro, le dichiarazioni rese nell ambito di un attività istruttoria assurgono a meri indizi suscettibili di valutazione da parte del giudice. La disposizione de qua ha avuto anche l avallo della Corte costituzionale (cfr sentenza 18/2000), che ha chiarito che il divieto di prova testimoniale non comporta l inutilizzabilità, in sede processuale, delle dichiarazioni di terzi eventualmente raccolte dall Amministrazione nella fase procedimentale e che tali attestazioni rappresentano elementi indiziari, i quali mentre possono concorrere a formare il convincimento del giudice, non sono idonei a costituire, da soli il fondamento della decisione. Inoltre, secondo la Cassazione (cfr /2012), le dichiarazioni rese da un terzo per essere utilizzate in sede di giudizio non devono essere rese necessariamente in contraddittorio con il contribuente, essendo in presenza di indizi che possono concorrere a formare il convincimento del giudice, salva la concreta verifica di attendibilità del dichiarante. L assenza di contraddittorio non pregiudica, infatti, il diritto di difesa del contribuente che può sempre contestare la veridicità delle dichiarazioni dei terzi poste a base della pretesa impositiva nonché (in virtù del principio della parità delle armi processuali sancito dall articolo 111 della Costituzione) introdurre a sua volta controdichiarazioni di analoga natura, parimenti soggette al prudente apprezzamento delle commissioni tributarie (cfr. Corte costituzionale 18/2000). La possibilità di utilizzare dichiarazioni di terzi soggetti (nella specie, si trattava di alcuni fornitori) è stata ritenuta legittima anche per dimostrare l inesistenza di un operazione. A questo proposito, si ricorda la recente sentenza 15331/2014, con cui la Cassazione ha ribadito il seguente principio di diritto: In tema di Iva, spetta all Amministrazione fornire la prova della pretesa inesistenza di un operazione commerciale. Tale prova può essere fornita anche attraverso elementi presuntivi, tra i quali vanno annoverate le dichiarazioni dei terzi, purché inserite o trascritte nel processo verbale di constatazione, ovvero allegate all avviso di rettifica notificato.

52 EMISSIONI IMPIANTI TERMICI, NOVITÀ NEL DECRETO TAGLIA-BOLLETTE a cura di Cna Installazione Impianti Alcune importanti novità sulla gestione delle emissioni in atmosfera degli impianti termici civili, sono contenute nel decreto legislativo taglia bollette , pubblicato sulla Gazzetta ufficiale il 24/06/2014. Per quanto concerne gli impianti con potenza termica nominale superiore a 0,035 MW (art. 284 comma 2 del D. Lgs. 152/06), in esercizio al 29/04/2006, il libretto di centrale doveva essere integrato da parte del responsabile dell esercizio e della manutenzione entro il 31/12/2012 allegando: una dichiarazione di rispetto delle caratteristiche tecniche e dei valori limite di emissione; l elenco delle manutenzioni ordinarie e straordinarie necessarie ad assicurare il rispetto dei valori limite di emissione. Tale scadenza è stata prorogata (se gli adempimenti non sono già stati espletati) al 25/12/2014. Le integrazioni devono essere inviate, entro 30 giorni dalla loro redazione, da parte del responsabile dell esercizio all autorità competente, che sono definite da ogni Regione o Provincia autonoma. Per gli impianti termici con potenza termica nominale superiore a 0,035 MW, è sostituito l art. 285 del D. Lgs. 152/06 ( Caratteristiche tecniche ), prevedendosi ora che gli impianti termici civili di potenza termica nominale superiore a 0,035 MW devono rispettare le caratteristiche tecniche previste dalla parte II dell allegato IX alla Parte V del D. Lgs. 152/06, pertinenti al tipo di combustibile utilizzato. I piani e i programmi di qualità dell aria previsti dalla vigente normativa possono imporre ulteriori caratteristiche tecniche, ove necessarie al conseguimento e al rispetto dei valori e degli obiettivi di qualità dell aria. È previsto inoltre che gli impianti termici civili che sono stati autorizzati all emissione in atmosfera ai sensi del titolo I, Parte V del D. Lgs. 152/06 (come gli impianti produttivi) prima del 25/6/2014 e che, a partire da questa data, ricadono nel successivo titolo II (impianti termici civili), devono essere adeguati alle disposizioni del titolo II entro il 1 settembre 2017, purché sui singoli terminali vengano dotati di elementi utili al risparmio energetico, vale a dire installando valvole termostatiche e/o ripartitori di calore. Le dichiarazioni di conformità alle caratteristiche tecniche e di rispetto dei valori limite, devono essere elaborate nei 90 giorni successivi all adeguamento. Il titolare dell autorizzazione è equiparato all installatore ai fini dell applicazione delle sanzioni. Inoltre, la norma (art. 5 comma 2 D. Lgs. 108/2013) che ha introdotto le sanzioni per la non corretta gestione delle sostanze lesive dell ozono prevedeva che entro il 12/04/2014 dovessero essere eliminati i sistemi antincendio contenenti sostanze controllate, come ad esempio l hallo. All art. 11 comma 5 lettere a) e b) questo termine è stato prorogato sino al 12/01/2015, solo per i detentori che invieranno una comunicazione, entro il 30/09/2014 (Allegato I al D.L. 91/2014), ai Ministeri dell Ambiente e dello Sviluppo Economico, indicando l ubicazione dell impianto, la natura e la quantità della sostanza. Chi non rispetta tale obbligo è soggetto alla pena dell arresto fino a 1 anno e dell ammenda fino a Euro.

53 PRESTITO VITALIZIO IPOTECARIO, ECCO COS È IL MUTUO INVERSO Proposta di legge approvata in prima lettura dal Senato a cura di Confappi Il 10 luglio 2014 il Senato ha approvato, in prima lettura, la proposta di legge (presentata dal Pd) relativa al cosiddetto prestito vitalizio ipotecario, un finanziamento a lungo termine molto diffuso nei paesi anglosassoni, attraverso il quale il proprietario di una casa può cederla in garanzia alla banca e ottenere un prestito. In Italia tale disciplina è regolata dall art. 11-quaterdecies, comma 12 del d. legs del 2005, ma fino ad oggi, a causa di una formulazione poco definita, non ha trovato applicazione. Le elaborazioni in materia presentate dall ABI e da alcune associazioni di consumatori, nonché una serie di dati sul reddito degli over 65, che va riducendosi drasticamente (a fronte dell esigenza sempre più crescente di ottenere immediate disponibilità economiche), hanno riproposto al centro dell attenzione il prestito vitalizio ipotecario. Essenzialmente, si tratta di un contratto tra il proprietario di un immobile di età superiore a 60 anni e una banca o intermediari finanziari, con il quale il proprietario ottiene un finanziamento che viene garantito dall ipoteca iscritta sulla casa. Il finanziamento, pari a una parte del valore di mercato della casa stabilito da una perizia, è erogato in un unica soluzione. Il proprietario continua a vivere nella sua l abitazione e il rimborso integrale avviene in unica soluzione alla scadenza. È prevista la capitalizzazione annuale di interessi e spese. Rispetto al meccanismo della nuda proprietà, quindi, non si perde la proprietà della casa, cosicché gli eredi hanno la possibilità di recuperare l immobile dato in garanzia, rimborsando il credito della banca ed estinguendo l ipoteca. La proposta di legge firmata dal Pd, si pone l obiettivo di modificare alcuni punti che fino ad oggi hanno frenato l applicazione del finanziamento, fra cui l esplicitazione degli eventi che possono dare vita al rimborso integrale del debito in un unica soluzione (ad esempio la morte del soggetto finanziato) o la possibilità di concordare, al momento della stipulazione del contratto, modalità di rimborso graduale della quota di interessi e delle spese. E ancora, eventuali agevolazioni fiscali previste per le operazioni di credito a medio o lungo termine o la possibilità, per gli eredi del beneficiario di scegliere tra l estinzione del debito nei confronti della banca, la vendita dell immobile ipotecato oppure l affidamento della vendita alla banca mutuataria per rimborsare il credito. Nel Regno Unito il mutuo inverso ha attivato uno stock di 5 miliardi di sterline di credito bancario per le famiglie e il 30% di queste risorse è stato utilizzato dalle persone più anziane per aiutare figli e nipoti nell acquisto della casa, oppure per favorire l inserimento nel mondo del lavoro.

54 IMPOSTA DI REGISTRO: NON C È OBBLIGO DI PRETENDERLA PRIMA DALL ACQUIRENTE a cura di Assonime Nessun dubbio sull esattezza della pronuncia della Corte regolatrice del diritto in commento (n ) sull assenza di alcun vincolo, per l ufficio finanziario, in ordine alla scelta del soggetto passivo da escutere ai fini della riscossione dell imposta di registro, né della necessità della previa escussione del soggetto precedentemente raggiunto dalla notifica dell avviso di accertamento prima e dell eventuale provvedimento di riscossione, poi. Infatti, il primo comma dell articolo 57 della legge di registro approvata con il Dpr n. 131 del 1986 dispone che (oltre ai pubblici ufficiali, che hanno redatto, ricevuto o autenticato l atto, e ai soggetti nel cui interesse fu richiesta la registrazione) sono solidalmente obbligati al pagamento dell imposta le parti contraenti, le parti in causa, coloro che hanno sottoscritto o avrebbero dovuto sottoscrivere le denunce di cui agli articoli 12 e 19 e coloro che hanno richiesto i provvedimenti di cui agli articoli 633, 796, 800 e 825 del codice di procedura civile. Pertanto, sono responsabili in solido tra loro per l adempimento dell obbligazione derivante dalla redazione dell atto soggetto a registrazione non soltanto le parti sostanziali, ma anche i rappresentanti delle parti stesse che sono intervenuti in tale loro qualità ai fini sia dell imposta principale e di quella suppletiva, atteso che il secondo comma del citato articolo 57 dispone che la responsabilità non si estende al pagamento delle imposte complementari e suppletive soltanto nei riguardi dei pubblici ufficiali. Il principio affermato dal Supremo collegio dalla decisione in rassegna non è certamente nuovo, in quanto pacificamente accolto dalla giurisprudenza unanime di legittimità, ma viene arricchito dall esclusione di alcun obbligo per l Amministrazione finanziaria di giustificare la sostituzione del soggetto passivo della riscossione nel corso del procedimento di esazione del tributo di registro, come invece ammesso dalla Commissione tributaria regionale. Infatti, nella relativa sentenza era stata eccepita la presunta necessità da parte dell Amministrazione finanziaria non soltanto di valutare e indicare nella motivazione dell atto le specifiche circostanze che avrebbero impedito la riscossione del tributo presso l obbligato principale, ma anche il venir meno del vincolo di solidarietà ove l imposta non risulti riscossa presso il debitore principale per fatto imputabile a tale Amministrazione (quale - nel caso di specie - il vizio di notificazione della cartella esattoriale, ancorché già accertato giudizialmente). Il regime legale dettato dalla citata legge di registro trova la sua ragione giustificatrice nel fatto che tale coobbligazione solidale - espressiva nell ambito tributario della solidarietà passiva di diritto comune - esprime una garanzia a favore del creditore d imposta, in quanto il vincolo solidale è diretto a rendere più sicura e più agevole la realizzazione del diritto alla percezione del tributo, e la decisione in commento ricorda che all Amministrazione finanziaria fino a quando non abbia conseguito l adempimento, non gli è preclusa la facoltà di esigere il pagamento dai singoli condebitori e di agire anche separatamente nei loro confronti. Per completezza di informazione, possiamo ricordare come la Corte costituzionale, con ordinanza 19 giugno 2000, n. 215, ha dichiarato la manifesta infondatezza della questione di legittimità costituzionale - sollevata in riferimento agli articoli 3 e 24 della Costituzione - del combinato disposto degli articoli 57, comma 1, e 58, comma 1, il quale ultimo disciplina la surrogazione in tutte le ragioni, azioni e privilegi spettanti all amministrazione finanziaria a favore dei notai, ufficiali giudiziari, segretari o delegati della pubblica amministrazione e gli altri pubblici ufficiali intervenuti negli atti da essi redatti, ricevuti o autenticati, e dei cancellieri e segretari per le sentenze, i decreti e gli altri atti degli organi giurisdizionali alla cui formazione hanno partecipato nell esercizio delle loro funzioni. Infine, è da evidenziare come il legislatore fiscale abbia ampliato il novero dei soggetti coobbligati aggiungendo, con l articolo 1, comma 46, lettera b), della legge 27 dicembre 2006, n. 296 (con effetto a decorrere dal 1 gennaio 2007), al citato articolo 57 il comma 1-bis, prevedendo che gli agenti immobiliari di cui all articolo 10, comma 1, lettera d-bis), sono solidalmente tenuti al pagamento dell imposta per le scritture private non autenticate di natura negoziale stipulate a seguito della loro attività per la conclusione degli affari. Successivamente, con l articolo 1, comma 15, lettera a), n. 1, della legge 13 dicembre 2010, n. 220, è stato aggiunto (con effetto a decorrere dal 1 gennaio 2011) il comma 1-ter, secondo il quale l utilizzatore dell immobile concesso in locazione finanziaria è solidalmente obbligato al pagamento del tributo per l immobile, anche da costruire o in corso di costruzione, acquisito dal locatore per la conclusione del contratto.

55 LEGGI E CIRCOLARI MOROSITÀ INCOLPEVOLE DEL CONDUTTORE, SPIEGATO IL DECRETO MINISTERIALE di Corrado Sforza Fogliani presidente Confedilizia Pubblicato in Gazzetta Ufficiale il decreto ministeriale sulla morosità incolpevole. Dopo la ripartizione dei fondi disponibili (20 milioni, per quest anno) fra Regioni e Province autonome (art. 1), il decreto definisce anzitutto (art. 2 comma 1) la morosità incolpevole, specificando che si intende per tale la situazione di sopravvenuta impossibilità a provvedere al pagamento del canone locativo a ragione della perdita o consistente riduzione della capacità reddituale del nucleo familiare (il riferimento alla morosità sopravvenuta in precedenza mancava). Al comma 2 dello stesso articolo il decreto interministeriale stabilisce poi le specifiche cause di morosità incolpevole: perdita di lavoro per licenziamento; accordi aziendali o sindacali con consistente riduzione dell orario di lavoro; cassa integrazione ordinaria o straordinaria che limiti notevolmente la capacità reddituale; mancato rinnovo di contratti a termine o di lavoro atipici; cessazioni di attività libero-professionali o di imprese registrate, derivanti da cause di forza maggiore o da perdita di avviamento in misura consistente; malattia grave, infortunio o decesso di un componente del nucleo familiare che abbia comportato o la riduzione del reddito complessivo del nucleo medesimo o la necessità dell impiego di parte notevole del reddito per fronteggiare rilevanti spese mediche e assistenziali. I criteri per l accesso ai contributi (art. 3, comma 1) prevedono che i comuni verifichino che i richiedenti: a) abbiano un reddito Isee non superiore ad euro 35mila o un reddito Isee da regolare attività lavorativa non superiore a 26 mila euro; b) siano destinatari di atti di intimazione di sfratto per morosità, con citazione per la convalida; c) siano titolari di contratti di locazione registrati e risiedano in alloggi (non delle categorie catastali A1, A8 e A9) oggetto di procedure di rilascio, da almeno un anno; d) abbiano cittadinanza italiana o di un Paese europeo ovvero siano in possesso di titolo di soggiorno. Le regioni non potranno stabilire eventuali altri requisiti, come si prevedeva nelle prime versioni del decreto in rassegna. Si prevede poi (stesso articolo, comma 2) che i comuni verifichino che i richiedenti non siano titolari nella provincia di residenza di diritti reali (proprietà ecc.) su immobili fruibili ed adeguati alle esigenze dei loro nuclei familiari. La presenza, nel nucleo familiare, di un ultrasettantenne, di un minore, ovvero di persone con invalidità accertata per almeno il 74 per cento, o in carico ai servizi sociali o alle ASL, costituirà titolo preferenziale (stesso articolo, comma 3) per la concessione dei contributi. L articolo 4 del decreto è stato completamente riformulato, a richiesta della Conferenza Regioni-Province autonome, rispetto al testo precedente. Prevede ora che l importo massimo di contributo concedibile per sanare la morosità incolpevole accertata non può superare l importo di euro 8mila. Precisazione di grande importanza, specie con riferimento al fatto che il contributo deve servire a sanare la morosità incolpevole accertata. Nell articolo 5, comma 1, del decreto è stabilito che i provvedimenti comunali di cui al presente decreto sono destinati alla concessione di contributi in favore di: a) inquilini destinatari di provvedimento di rilascio esecutivo per morosità incolpevole, che sottoscrivano con il proprietario dell alloggio un nuovo contratto a canone concordato ; b) inquilini la cui ridotta capacità economica non consenta il versamento di un deposito cauzionale per stipulare un nuovo contratto di locazione, con la precisazione che in questi casi i comuni devono prevedere le modalità per assicurare che i contributi siano versati contestualmente alla consegna degli immobili; c) inquilini ai fini del ristoro, anche parziale, dei proprietari degli alloggi, che dimostrino la disponibilità di questi ultimi a consentire il differimento dell esecuzione dei provvedimenti di rilascio. A proposito di questa norma, è anzitutto importante notare il pieno coinvolgimento (inizialmente previsto in forme inequivoche) delle proprietà, ed anche ad evitare abusi, in differenti casi già verificatisi, così che il problema si ripresentava poi irrisolto agli enti locali l espressa previsione di controlli sulla destinazione finale dei contributi. Ugualmente, è importante che il decreto parli di provvedimenti di rilascio esecutivi per morosità incolpevole. Ma di importanza fondamentale avanti il confuso testo della legge 123/ 13, di conversione è soprattutto che all inizio del comma si precisi

56 56 CONDOMINIO GIURIDICO che i provvedimenti comunali devono riguardare esclusivamente la concessione dei contributi (e non altro, come si poteva invece da alcuno sostenere sulla base del citato testo di legge): emerge chiaro dal fatto che opportunamente, nella prima frase sempre dello stesso comma, è stato eliminato l avverbio anche (si diceva prima: I provvedimenti comunali di cui al presente decreto sono destinati anche alla concessione di contributi ). L articolo 6 del decreto in rassegna è poi fondamentale, e servirà a porre fine anche a prassi disinvolte variamente (e insolitamente) dispiegatesi in alcune sedi, sulla base di ragguardevoli doti inventive. La norma prevede infatti che I comuni adottano le misure necessarie per comunicare alla Prefettura-Uffici territoriali del Governo l elenco dei soggetti richiedenti che abbiano i requisiti per l accesso al contributo, per le valutazioni funzionali all adozione delle misure di graduazione programmata dell intervento della forza pubblica nell esecuzione dei provvedimenti di sfratto. L intervento dei Prefetti è dunque previsto (e, quindi, dovrà avvenire) solo dopo la comunicazione in parola riguardante i richiedenti contributi ed in stretta correlazione con l assegnazione di questi. Ancora, gli interventi dei Prefetti dovranno essere funzionali (programmazione disponibilità forza pubblica ecc.) agli interventi previsti e quindi generali e non certo di esame, e conseguente graduazione, di singoli casi (riservata all Autorità giudiziaria, come stabilito su ricorso della Confedilizia dalla Corte costituzionale con sentenza n. 321/98). In sostanza, non è concesso alcun potere ai Prefetti di graduazione degli sfratti, neppure surrettiziamente tramite la graduazione della concessione della forza pubblica. Graduazione quest ultima che deve essere programmata solo in linea generale, in funzione della disponibilità della stessa per periodi determinati, nel loro complesso considerati. L ultimo articolo del decreto attiene al solo monitoraggio sull utilizzo dei fondi, che viene affidato alle Regioni secondo specifiche definite dal Ministero infrastrutture (da ritenersi secondo specifiche direttive definite ). IL testo DeL Decreto (omissis) MINISTERO DELLE INFRASTRUTTURE E DEI TRASPORTI DECRETO 14 maggio Attuazione dell articolo 6, comma 5, del decreto-legge 31 agosto 2013, n. 102, convertito, con modificazioni dalla legge 28 ottobre 2013, n Morosità incolpevole. Art. 1 Riparto della dotazione assegnata per l anno La disponibilità del Fondo destinato agli inquilini morosi incolpevoli di cui all articolo 6, comma 5, del decretolegge 31 agosto 2013, n. 102, convertito, con modificazioni, dalla legge 28 ottobre 2013, n. 124, pari per l annualità 2014 a 20 milioni di euro è ripartita, in proporzione al numero di provvedimenti di sfratto per morosità emessi, registrato dal Ministero degli interni al 31 dicembre 2012, per il 30% tra le regioni Piemonte, Lombardia, Liguria, Emilia Romagna, Toscana, Marche e Campania e per il restante 70% tra tutte le regioni e le province autonome, come riportato nella seguente tabella:

57 LEGGI E CIRCOLARI 57 Regioni e province autonome Provvedimenti di sfratto per morosità emessi Coefficiente % di riparto Riparto 70% Fondo Provvedimenti di sfratto per morosità emessi Coefficiente % di riparto Riparto 30% Fondo Piemonte , , , ,95 Valle d Aosta 170 0, ,60 Lombardia , , , ,91 P.A. Trento 194 0, ,80 P.A. Bolzano 72 0, ,40 rese indisponibili in fase di gestione ai sensi del comma 109 dell art. 2 della legge 23 dicembre 2009, n. 191 rese indisponibili in fase di gestione ai sensi del comma 109 dell art. 2 della legge 23 dicembre 2009, n. 191 Veneto , ,20 Friuli V.Giulia , ,20 Liguria , , , ,14 Emilia- Romagna , , , ,11 Toscana , , , ,60 Umbria , ,40 Marche , , , ,71 Lazio , ,00 Abruzzo 714 1, ,20 Molise 116 0, ,00 Campania , , , ,68 Puglia , ,20 Basilicata 89 0, ,20 Calabria 792 1, ,00 Sicilia , ,40 Sardegna 633 1, ,20 Totale , , , ,00 2. Le regioni individuano i comuni ad alta tensione abitativa, di cui alla delibera CIPE n. 87 del 13 novembre 2003, ivi compresi i comuni capoluogo di provincia non inclusi nella predetta delibera, cui sono destinate le risorse del Fondo disponibili unitamente ad eventuali stanziamenti regionali. Qualora le regioni adottino linee guida da seguire da parte degli organismi comunali incaricati delle attività di cui al presente decreto ne danno comunicazione alle Prefetture competenti per territorio e al Ministero delle infrastrutture e dei trasporti. Art. 2 Criterio di definizione di morosità incolpevole 1. Per morosità incolpevole si intende la situazione di sopravvenuta impossibilità a provvedere al pagamento del canone locativo a ragione della perdita o consistente riduzione della capacità reddituale del nucleo familiare. 2. La perdita o la consistente riduzione della capacità reddituale di cui al comma 1 possono essere dovute ad una delle seguenti cause: perdita del lavoro per licenziamento; accordi aziendali o sindacali con consistente riduzione dell orario di lavoro; cassa integrazione ordinaria o straordinaria che limiti notevolmente la capacità reddituale; mancato rinnovo di contratti a termine o di lavoro atipici; cessazioni di attività libero-professionali o di imprese registrate, derivanti da cause di forza maggiore o da perdita di avviamento in misura consistente; malattia grave, infortunio o decesso di un componente del nucleo familiare che abbia comportato o la consistente riduzione del reddito complessivo del nucleo medesimo o la necessità dell im-

58 58 CONDOMINIO GIURIDICO piego di parte notevole del reddito per fronteggiare rilevanti spese mediche e assistenziali. Art. 3 Criteri per l accesso ai contributi 1. Il comune, nel consentire l accesso ai contributi di cui al presente decreto, nei limiti delle disponibilità finanziarie, verifica che il richiedente: a) abbia un reddito I.S.E. non superiore ad euro ,00 o un reddito derivante da regolare attività lavorativa con un valore I.S.E.E. non superiore ad euro ,00; b) sia destinatario di un atto di intimazione di sfratto per morosità, con citazione per la convalida; c) sia titolare di un contratto di locazione di unità immobiliare ad uso abitativo regolarmente registrato (sono esclusi gli immobili appartenenti alle categorie catastali Al, A8 e A9) e risieda nell alloggio oggetto della procedura di rilascio da almeno un anno; d) abbia cittadinanza italiana, di un paese dell UE, ovvero, nei casi di cittadini non appartenenti all UE, possieda un regolare titolo di soggiorno. 2. Il comune verifica inoltre che il richiedente, ovvero un componente del nucleo familiare, non sia titolare di diritto di proprietà, usufrutto, uso o abitazione nella provincia di residenza di altro immobile fruibile ed adeguato alle esigenze del proprio nucleo familiare. 3. Costituisce criterio preferenziale per la concessione del contributo la presenza all interno del nucleo familiare di almeno un componente che sia: ultrasettantenne, ovvero minore, ovvero con invalidità accertata per almeno il 74%, ovvero in carico ai servizi sociali o alle competenti aziende sanitarie locali per l attuazione di un progetto assistenziale individuale. Art. 4 Dimensionamento dei contributi 1. L importo massimo di contributo concedibile per sanare la morosità incolpevole accertata non può superare l importo di euro 8.000,00. Art. 5 Priorità nella concessione dei contributi 1. I provvedimenti comunali di cui al presente decreto sono destinati alla concessione di contributi in favore: a) di inquilini, nei cui confronti sia stato emesso provvedimento di rilascio esecutivo per morosità incolpevole, che sottoscrivano con il proprietario dell alloggio un nuovo contratto a canone concordato; b) di inquilini la cui ridotta capacità economica non consenta il versamento di un deposito cauzionale per stipulare un nuovo contratto di locazione. In tal caso il comune prevede le modalità per assicurare che il contributo sia versato contestualmente alla consegna dell immobile; c) di inquilini, ai fini del ristoro, anche parziale, del proprietario dell alloggio, che dimostrino la disponibilità di quest ultimo a consentire il differimento dell esecuzione del provvedimento di rilascio dell immobile. Art. 6 Graduazione programmata dell intervento della forza pubblica 1. I comuni adottano le misure necessarie per comunicare alle Prefetture - Uffici territoriali del Governol elenco dei soggetti richiedenti che abbiano i requisiti per l accesso al contributo, per le valutazioni funzionali all adozione delle misure di graduazione programmata dell intervento della forza pubblica nell esecuzione dei provvedimenti di sfratto. Art. 7 Monitoraggio 1. Le regioni assicurano il monitoraggio sia sull utilizzo dei fondi di cui al presente decreto che degli eventuali stanziamenti regionali, secondo specifiche definite dal Ministero delle infrastrutture e dei trasporti. Il presente decreto, successivamente alla registrazione da parte degli Organi di controllo, sarà pubblicato nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica italiana. Roma, 14 maggio 2014

59 CESSIONE A TITOLO GRATUITO AL COMUNE DI AREE CON OPERE DI URBANIZZAZIONE: L IMPOSTA DI REGISTRO RIMANE AGEVOLATA La cessione a titolo gratuito di aree sulle quali sono state realizzate opere di urbanizzazione, a favore di un Comune, può continuare a beneficiare del trattamento di favore (imposta di registro in misura fissa ed esenzione dalle imposte ipotecaria e catastale) anche se stipulata a partire dall 1 gennaio L operazione, infatti, non è riconducibile nell ambito degli atti costitutivi o traslativi, a titolo oneroso, di immobili, interessati dalla norma di soppressione delle agevolazioni di cui all articolo 10, comma 4, del Dlgs n. 23 del La precisazione è arrivata dall Agenzia delle Entrate con la risoluzione di seguito pubblicata. AGENZIA DELLE ENTRATE Risoluzione n. 68/E del 3 luglio 2014 Oggetto: Istanza di Interpello - Cessioni a titolo gratuito al Comune, di aree ed opere di urbanizzazione - Applicabilità dell articolo 32 del DPR n. 601 del 1973 Con l interpello in esame, concernente l interpretazione dell articolo 32 del DPR n. 601 del 1973, è stato esposto il seguente: QUESITO Il Comune di deve procedere all acquisizione a titolo gratuito di aree comprese nell ambito delle convenzioni relative a piani di lottizzazione o di urbanizzazione, disciplinati dalla legge 27 gennaio 1977, n. 10. Su tali aree, le ditte lottizzanti avevano realizzato le o- pere di urbanizzazione primaria, quali strade, marciapiedi, parcheggi e aree verdi, in forza di una originaria convenzione stipulata tra il comune e le ditte proprietarie degli immobili compresi nell ambito del piano di lottizzazione. Nella convenzione era, inoltre, prevista espressamente la cessione gratuita di dette aree al Comune entro trenta giorni dalla data di collaudo. Gli atti di cessione da stipulare indicheranno che si tratta di trasferimento a titolo gratuito, senza erogazione di un corrispettivo, in quanto l obbligo è stato assunto dalla ditta lottizzante in sede di convenzione. Il Comune precisa che la convenzione è stata stipulata ai sensi dell articolo 28 della legge 17 agosto 1942, n Tale disposizione prevede che l autorizzazione comunale è subordinata alla stipula di una convenzione, soggetta a trascrizione, che stabilisca, tra l altro, la cessione gratuita al Comune, entro determinati termini, delle aree necessarie per le opere di urbanizzazione, a prescindere dallo scomputo degli oneri di urbanizzazione relativi. Il dubbio interpretativo sorge in quanto l articolo 10 del d. lgs. 14 marzo 2011, n. 23, ha introdotto, a decorrere dal 1 gennaio 2014, rilevanti novità nel regime impositivo applicabile, ai fini delle imposte indirette, agli atti, a titolo oneroso, traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari. In particolare, il comma 4 dell articolo 10 del d. lgs. n. 23 del 2011 ha previsto la soppressione di tutte le esenzioni e agevolazioni tributarie relative ad atti di trasferimento immobiliari, altrimenti soggetti ad imposta di registro in misura proporzionale. Alla luce delle modifiche normative introdotte, il Comune istante chiede di conoscere se gli atti in esame, aventi ad oggetto la cessione, a titolo gratuito, al Comune, delle aree con relative opere di urbanizzazione,

60 60 CONDOMINIO GIURIDICO possa ancora beneficiare del trattamento di favore previsto dall articolo 32 del dpr n. 601 del SOLUZIONE INTERPRETATIVA PROSPETTATA DALL ISTANTE L interpellante fa presente che, con circolare n. 2 del 2014, è stato precisato che restano applicabili le agevolazioni tributarie riferite ad atti non riconducibili tra quelli a titolo oneroso di cui all articolo 1 della Tariffa. La cessione delle opere di urbanizzazione, relativa alla fattispecie in esame, in quanto effettuata a titolo gratuito, non rientra tra gli atti a titolo oneroso di cui all articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al TUR. Pertanto, in relazione a tale cessione, non troverebbe applicazione la previsione di soppressione recata dal comma 4 dell articolo 10 del d. lgs. n. 23 del L interpellante ritiene, pertanto, che, in relazione a tale cessione torni applicabile il trattamento fiscale previsto dall articolo 32 del dpr n. 601 del 1973 (ovvero imposta di registro in misura fissa ed esenzione dalle imposte ipotecaria e catastale). PARERE DELL AGENZIA DELLE ENTRATE L articolo 10 del d. lgs. 14 marzo 2011, n. 23, ha apportato rilevanti modifiche alla disciplina applicabile, ai fini dell imposta di registro, agli atti costitutivi o traslativi di diritti reali immobiliari. In particolare, il comma 1 dell articolo 10 ha riformulato l articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al TUR (che reca la disciplina, ai fini dell imposta di registro, degli atti traslativi o costitutivi di diritti reali su immobili), al fine di prevedere l applicazione di tre sole aliquote dell imposta di registro, stabilite nella misura del 9, del 2 e del 12 per cento. Per effetto di tale riformulazione, è stato, quindi, abrogato l impianto normativo dettato dalla citata disposizione, nella formulazione in vigore fino al 31 dicembre 2013, che prevedeva aliquote di imposta differenziate e, in taluni casi, l applicazione dell imposta di registro in misura fissa, in considerazione del bene oggetto del trasferimento o dei soggetti a favore dei quali veniva effettuato il trasferimento. L articolo 10, comma 4 del d. lgs. n. 23 del 2011 ha, inoltre, disposto che, con riferimento agli atti costitutivi o traslativi di diritti reali su immobili a titolo oneroso, sono soppresse tutte le esenzioni e agevolazioni tributarie, anche se previste in leggi speciali. La dizione utilizzata dal legislatore è ampia, tale da ricomprendere, come chiarito da questa Agenzia con circolare 21 febbraio 2014, n. 2, tutte le agevolazioni relative ad atti costitutivi o traslativi di diritti reali su immobili a titolo oneroso in genere, riconducibili nell ambito applicativo dell articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al TUR. Pertanto, dal 1 gennaio 2014, non trovano più applicazione quelle previsioni normative che stabiliscono misure agevolate dell imposta di registro intese quali riduzioni di aliquote, imposte fisse o esenzioni dall imposta. Restano, invece, applicabili le agevolazioni tributarie riferite ad atti non riconducibili nell ambito dell articolo 1 della Tariffa, ovvero atti che non sono traslativi o costitutivi di diritti reali su immobili, che non sono posti in essere a titolo oneroso. Trovano, inoltre, applicazione quelle disposizioni che non stabiliscono misure agevolate dell imposta di registro, intese quali riduzioni di aliquote, esenzioni dall imposta o imposta fissa. Con particolare riferimento alla norma agevolativa oggetto del presente quesito, si rammenta che l articolo 32 del dpr 29 settembre 1973, n. 601, stabilisce che per gli atti di trasferimento della proprietà di aree destinate ad insediamenti produttivi, per gli atti di concessione del diritto di superficie sulle stesse aree, per gli atti di cessione a titolo gratuito delle aree a favore dei comuni o loro consorzi, nonché per gli atti e i contratti relativi all attuazione dei programmi pubblici di edilizia residenziale di cui al titolo IV della legge 22 ottobre 1971, n. 865, l imposta di registro si applica in misura fissa e non sono dovute le imposte ipotecaria e catastale. Il trattamento di favore recato dall articolo 32 del dpr n. 601 del 1973 si applica anche ai provvedimenti, alle convenzioni e agli atti di obbligo previsti dall articolo 20 della legge 28 gennaio 1977, n. 10. In considerazione della previsione introdotta dal citato articolo 10, comma 4, con la circolare n. 2 del 2014, è stato chiarito, tra l altro, che le agevolazioni previste dall articolo 32 del dpr n. 601 del 1973, e le agevolazioni previste nell ambito delle convenzioni di lottizzazione o di urbanizzazione e per gli atti di obbligo di cui all articolo 20 della legge n. 10 del 1977, non trovano più applicazione, a partire dal 1 gennaio 2014, in relazione agli atti traslativi o costitutivi di diritti reali su immobili posti in essere a titolo oneroso. Le richiamate agevolazioni restano, invece, applicabili anche per gli atti stipulati a partire dal 1 gennaio 2014 qualora posti in essere a titolo gratuito. Con particolare riferimento alla fattispecie in esame, l interpellante Comune di intende acquisire a titolo gratuito aree comprese in un piano di lottizzazione, sulle quali le ditte lottizzanti avevano realizzato le opere di urbanizzazione primaria, sulla base di una convenzione, stipulata ai sensi dell articolo 28 della legge urbanistica 17 agosto 1942, n. 1150, tra l ente e le ditte proprietarie degli immobili compresi nell ambito del piano di lottizzazione. Il richiamato articolo 28 stabilisce che l autorizzazione del Comune alla lottizzazione dei terreni a scopo edilizio è subordinata alla stipula di una convenzione che preveda, tra l altro, la cessione gratuita entro termini prestabiliti, delle aree necessarie alle opere di urbanizzazione primaria, nonché la cessione gratuita delle aree necessarie alla realizzazione delle opere di urbanizzazione secondaria. La circostanza che il legislatore qualifichi espressamente le cessioni in argomento come a titolo gratuito

61 LEGGI E CIRCOLARI 61 esclude, a parere della scrivente, che detti trasferimenti possano essere ricondotti nell ambito degli atti costitutivi o traslativi, a titolo oneroso, di immobili, interessati dalla norma di soppressione delle agevolazioni di cui all articolo 10, comma 4, del d. lgs. n. 23 del Per gli atti di cessione a titolo gratuito ai Comuni della aree necessarie alle opere di urbanizzazione continuano, dunque, ad applicarsi le previsioni recate dall articolo 32 del dpr 29 settembre 1973, n Pertanto con riferimento al caso rappresentato, si precisa che l atto avente ad oggetto la cessione a titolo gratuito di aree sulle quali sono state realizzate opere di urbanizzazione a favore del Comune di, deve essere assoggettato, ai sensi dell articolo 32 del dpr n. 601 del 1973, al pagamento dell imposta di registro in misura fissa, con esenzione dalle imposte ipotecaria e catastale.

62 SBLOCCA ITALIA: BONUS FISCALE PER L ACQUISTO DI CASE DA AFFITTARE Se date in locazione per un periodo di almeno otto anni Deduzione Irpef dal reddito complessivo, pari al 20% del prezzo di acquisto risultante dall atto di compravendita, nel limite massimo di spesa di 300mila euro (per una deduzione massima, quindi, di 60mila euro). È l incentivo, da ripartire in otto quote annuali di pari importo (al massimo euro all anno), che l articolo 21 del decreto legge n. 133/2014 ( Sblocca Italia ) riserva a chi, negli anni , acquista immobili abitativi, nuovi o ristrutturati, da imprese di costruzione o ristrutturazione, da cooperative e- dilizie o dalle ditte che hanno effettuato gli interventi edilizi. L agevolazione spetta anche in caso di costruzione in appalto di un abitazione su un area edificabile già posseduta, in riferimento alle relative spese per le prestazioni di servizi rese dall impresa che esegue i lavori. In entrambe le ipotesi (acquisto o costruzione), il beneficio spetta solo se si tratta di persona fisica non esercente attività commerciale Queste le condizioni richieste dalla norma perché scatti il diritto alla deduzione: l immobile, entro sei mesi dall acquisto o dal termine dei lavori di costruzione, deve essere dato in locazione per almeno otto anni continuativi (tuttavia, il beneficio non si perde nel caso in cui la locazione si interrompa precedentemente per motivi non imputabili al locatore ed entro un anno venga stipulato un nuovo contratto); l immobile deve avere destinazione residenziale, non appartenere alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, non essere ubicato nelle zone omogenee classificate E ai sensi del Dm 1444/1968 (ossia, parti del territorio destinate ad usi agricoli), conseguire prestazioni energetiche certificate in classe A o B; la locazione deve essere a canone concordato; tra locatore e locatario non devono sussistere rapporti di parentela entro il primo grado. Il decreto contiene altre due misure fiscali in materia immobiliare: 1) Niente imposte di registro e di bollo per la registrazione dell atto con cui proprietario e inquilino si accordano per la riduzione del canone di un contratto di locazione ancora in essere (articolo 19). 2) Rientrano nell ambito degli interventi di manutenzione straordinaria anche quelli che consistono nel frazionamento o accorpamento di unità immobiliari, anche se variano le superfici delle singole unità immobiliari, purché però non venga modificata la volumetria complessiva degli edifici e sia mantenuta l originaria destinazione d uso (articolo 17). DECRETO-LEGGE 12 settembre 2014, n. 133 Misure urgenti per l apertura dei cantieri, la realizzazione delle opere pubbliche, la digitalizzazione del Paese, la semplificazione burocratica, l emergenza del dissesto idrogeologico e per la ripresa delle attività produttive. In GU Serie Generale n. 212 del Entrata in vigore del provvedimento: (omissis) capo V MISure Per IL rilancio DeLL edilizia Art. 17 Semplificazioni ed altre misure in materia edilizia l. Al fine di semplificare le procedure edilizie e ridurre gli oneri a carico dei cittadini e delle imprese, nonché di assicurare processi di sviluppo sostenibile, con particolare riguardo al recupero del patrimonio edilizio esi-

63 LEGGI E CIRCOLARI 63 stente e alla riduzione del consumo di suolo, al testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, sono apportate le seguenti modificazioni: a) all articolo 3 (L), comma 1, lettera b): 1) le parole: "i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari" sono sostituite dalle seguenti: "la volumetria complessiva degli edifici"; 2) è aggiunto, in fine, il seguente periodo: "Nell ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l originaria destinazione d uso;"; b) dopo l articolo 3 (L), è inserito il seguente: «Art.3 bis. (Interventi di conservazione) 1. Lo strumento urbanistico individua gli edifici esistenti non più compatibili con gli indirizzi della pianificazione. In tal caso l amministrazione comunale può favorire, in alternativa all espropriazione, la riqualificazione delle aree attraverso forme di compensazione rispondenti al pubblico interesse e comunque rispettose dell imparzialità e del buon andamento dell azione amministrativa. Nelle more dell attuazione del piano, resta salva la facoltà del proprietario di eseguire tutti gli interventi conservativi, ad eccezione della demolizione e successiva ricostruzione non giustificata da obiettive ed improrogabili ragioni di ordine statico od igienico sanitario.»; c) all articolo 6 (L): 1) al comma 2: a) alla lettera a), le parole da: ", non comportino", fino alla fine della lettera, sono soppresse; b) alla lettera e-bis), dopo le parole: "sulla superficie coperta dei fabbricati adibiti ad esercizio d impresa," sono inserite le seguenti: "sempre che non riguardino le parti strutturali,"; 2) il comma 4, è sostituito dal seguente: "4. Limitatamente agli interventi di cui al comma 2, lettere a) ed e-bis), l interessato trasmette all amministrazione comunale la comunicazione di inizio dei lavori asseverata da un tecnico abilitato, il quale attesta, sotto la propria responsabilità, che i lavori sono conformi agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti, nonché che non vi è interessamento delle parti strutturali dell edificio; la comunicazione contiene, altresì, i dati identificativi dell impresa alla quale si intende affidare la realizzazione dei lavori."; 3) il comma 5 è sostituito dal seguente: "5. Riguardo agli interventi di cui al comma 2, la comunicazione di inizio dei lavori è valida anche ai fini di cui all articolo 17, primo comma, lettera b), del regio decreto-legge 13 aprile 1939, n. 652, convertito, con modificazioni, dalla legge 11 agosto 1939, n. 1249, ed è tempestivamente inoltrata da parte dell amministrazione comunale ai competenti uffici dell Agenzia delle entrate."; 4) al comma 6, le lettere b) e c), sono sostituite dalla seguente: "b) disciplinano con legge le modalità per l effettuazione dei controlli."; 5) al comma 7 le parole: "ovvero la mancata trasmissione della relazione tecnica, di cui ai commi 2 e 4 del presente articolo" sono sostituite dalle seguenti: "di cui al comma 2, ovvero la mancata comunicazione asseverata dell inizio dei lavori di cui al comma 4,"; d) all articolo 10 (L), comma 1, lettera c), le parole: "aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, dei prospetti o delle superfici," sono sostituite dalle seguenti: "modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti,"; e) all articolo 14 (L): 1) dopo il comma 1, è inserito il seguente: "1-bis. Per gli interventi di ristrutturazione edilizia e di ristrutturazione urbanistica, attuati anche in aree industriali dismesse, è ammessa la richiesta di permesso di costruire anche in deroga alle destinazioni d uso, previa deliberazione del Consiglio comunale che ne attesta l interesse pubblico."; 2) al comma 3, dopo la parola: "ed esecutivi," sono inserite le seguenti: "nonché, nei casi di cui al comma 1-bis, le destinazioni d uso,"; f) all articolo 15 (R): 1) al comma 2, la parola "esclusivamente" è soppressa; 2) dopo il comma 2, è inserito il seguente: "2-bis. La proroga dei termini per l inizio e l ultimazione dei lavori è comunque accordata qualora i lavori non possano essere iniziati o conclusi per iniziative dell amministrazione o dell autorità giudiziaria rivelatesi poi infondate."; g) all articolo 16 (L): 1) al comma 1, sono aggiunte, in fine, le seguenti parole: "e fatte salve le disposizioni concernenti gli interventi di trasformazione urbana complessi di cui al comma 2-bis."; 2) al comma 2-bis è aggiunto, in fine, il seguente periodo: "Fermo restando quanto previsto dall articolo 32, comma 1, lettera g), del decreto legislativo 12 aprile 2006, n. 163, per gli interventi di trasformazione urbana complessi, come definiti dall allegato IV alla Parte Seconda, numeri 7 e 8, del decreto legislativo 3 aprile 2006, n. 152, lo strumento attuativo prevede una modalità alternativa in base alla quale il contributo di cui al comma 1 è dovuto solo relativamente al costo di costruzione, da computarsi secondo le modalità di cui al presente articolo e le opere di urbanizzazione, tenendo comunque conto dei parametri definiti ai sensi del comma 4, sono direttamente messe in carico all operatore privato che ne resta proprietario, assicurando che, nella fase negoziale, vengano definite modalità atte a garantire la corretta urbanizzazione, infrastrutturazione ed insediabilità degli interventi, la loro sostenibilità economico finanziaria, le finalità di interesse generale delle opere realizzate e dei relativi usi.";

64 64 CONDOMINIO GIURIDICO 3) al comma 4, dopo la lettera d), è aggiunta la seguente: "d-bis) alla differenziazione tra gli interventi al fine di incentivare, in modo particolare nelle aree a maggiore densità del costruito, quelli di ristrutturazione edilizia di cui all articolo 3, comma 1, lettera d), anziché quelli di nuova costruzione."; 4) al comma 5, sono aggiunte, in fine, le seguenti parole: ", secondo i parametri di cui al comma 4."; 5) al comma 10, il secondo periodo è sostituito dal seguente: "Al fine di incentivare il recupero del patrimonio edilizio esistente, per gli interventi di ristrutturazione edilizia di cui all articolo 3, comma 1, lettera d), i comuni hanno comunque la facoltà di deliberare che i costi di costruzione ad essi relativi siano inferiori ai valori determinati per le nuove costruzioni."; h) all articolo 17 (L): 1) al comma 4, dopo le parole: "di proprietà dello Stato", sono inserite le seguenti: ", nonché per gli interventi di manutenzione straordinaria di cui all articolo 6, comma 2, lettera a),"; 2) dopo il comma 4, è aggiunto il seguente: "4-bis. Al fine di agevolare gli interventi di densificazione edilizia, per la ristrutturazione, il recupero e il riuso degli immobili dismessi o in via di dismissione, il contributo di costruzione è ridotto in misura non inferiore al venti per cento rispetto a quello previsto per le nuove costruzioni. I comuni definiscono, entro novanta giorni dall entrata in vigore della presente disposizione, i criteri e le modalità applicative per l applicazione della relativa riduzione."; i) all articolo 20 (R), il comma 7 è sostituito dal seguente: «7. I termini di cui ai commi 3 e 5 sono raddoppiati nei soli casi di progetti particolarmente complessi secondo la motivata risoluzione del responsabile del procedimento.»; l) al Capo III, Titolo II, Parte I la rubrica è sostituita dalla seguente: " SEGNALAZIONE CERTIFICATA DI INIZIO ATTIVITÀ E DENUNCIA DI INIZIO ATTIVITÀ"; m) all articolo 22 (L), sono apportate le seguenti modificazioni: 1) ai commi 1 e 2 le parole: "denuncia di inizio attività" sono sostituite dalle seguenti: "segnalazione certificata di inizio attività" e le parole "denunce di inizio attività" sono sostituite dalle seguenti: "segnalazioni certificate di inizio attività"; 2) dopo il comma 2, è inserito il seguente: "2-bis. Sono realizzabili mediante segnalazione certificata d inizio attività e comunicate a fine lavori con attestazione del professionista, le varianti a permessi di costruire che non configurano una variazione essenziale, a condizione che siano conformi alle prescrizioni urbanistico-edilizie e siano attuate dopo l acquisizione degli eventuali atti di assenso prescritti dalla normativa sui vincoli paesaggistici, idrogeologici, ambientali, di tutela del patrimonio storico, artistico ed archeologico e dalle altre normative di settore."; n) dopo l articolo 23-bis, è inserito il seguente: «Art. 23-ter (Mutamento d uso urbanisticamente rilevante) 1. Salva diversa previsione da parte delle leggi regionali, costituisce mutamento rilevante della destinazione d uso ogni forma di utilizzo dell immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, ancorché non accompagnata dall esecuzione di opere edilizie, purché tale da comportare l assegnazione dell immobile o dell unità immobiliare considerati ad una diversa categoria funzionale tra quelle sotto elencate: a) residenziale e turistico-ricettiva; b) produttiva e direzionale; c) commerciale; d) rurale. 2. La destinazione d uso di un fabbricato o di una unità immobiliare è quella prevalente in termini di superficie utile. 3. Salva diversa previsione da parte delle leggi regionali e degli strumenti urbanistici comunali, il mutamento della destinazione d uso all interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito.»; o) all articolo 24, comma 3, dopo le parole "il soggetto che ha presentato" sono inserite le seguenti: "la segnalazione certificata di inizio attività o"; p) all articolo 25 (R), comma 5-ter, le parole: "per l attuazione delle disposizioni di cui al comma 5-bis e" sono soppresse; q) dopo l articolo 28, è inserito il seguente: "Art. 28-bis (Permesso di costruire convenzionato) 1. Qualora le esigenze di urbanizzazione possano essere soddisfatte, sotto il controllo del Comune, con una modalità semplificata, è possibile il rilascio di un permesso di costruire convenzionato. 2. La convenzione specifica gli obblighi, funzionali al soddisfacimento di un interesse pubblico, che il soggetto attuatore si assume ai fini di poter conseguire il rilascio del titolo edilizio, il quale resta la fonte di regolamento degli interessi. 3. Sono, in particolare, soggetti alla stipula di convenzione: a) la cessione di aree anche al fine dell utilizzo di diritti edificatori; b) la realizzazione di opere di urbanizzazione fermo restando quanto previsto dall articolo 32, comma 1, lettera g), del decreto legislativo 12 aprile 2006, n. 163; c) le caratteristiche morfologiche degli interventi; d) la realizzazione di interventi di edilizia residenziale sociale. 4. La convenzione può prevedere modalità di attuazione per stralci funzionali, cui si collegano gli oneri e le opere di urbanizzazione da eseguire e le relative garanzie. 5. Il termine di validità del permesso di costruire convenzionato può essere modulato in relazione agli stralci funzionali previsti dalla convenzione. 6. Il procedimento di formazione del permesso di co-

65 LEGGI E CIRCOLARI 65 struire convenzionato è quello previsto dal Capo II del Titolo II del presente decreto. Alla convenzione si applica altresì la disciplina dell articolo 11 della legge 7 agosto 1990, n. 241.". 2. Le espressioni «denuncia di inizio attività» ovunque ricorra nel decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, ad eccezione degli articoli 22, 23 e 24, comma 3, è sostituita dalla seguente: «segnalazione certificata di inizio attività». 3. Le regioni, con proprie leggi, assicurano l attivazione del potere sostitutivo allo scadere dei termini assegnati ai comuni per l adozione da parte degli stessi dei piani attuativi comunque denominati in base alla normativa statale e regionale. 4. All articolo 28 della legge 17 agosto 1942, n. 1150, dopo il sesto comma, è inserito il seguente: "L attuazione degli interventi previsti nelle convenzioni di cui al presente articolo ovvero degli accordi similari comunque denominati dalla legislazione regionale, può avvenire per stralci funzionali e per fasi e tempi distinti. In tal caso per ogni stralcio funzionale nella convenzione saranno quantificati gli oneri di urbanizzazione o le opere di urbanizzazione da realizzare e le relative garanzie purché l attuazione parziale sia coerente con l intera area oggetto d intervento." 5. Dall attuazione del presente articolo non devono derivare nuovi o maggiori oneri per la finanza pubblica. (omissis) Art. 19 Esenzione da ogni imposta degli accordi di riduzione dei canoni di locazione 1. La registrazione dell atto con il quale le parti dispongono esclusivamente la riduzione del canone di un contratto di locazione ancora in essere è esente dalle imposte di registro e di bollo. (omissis) Art. 21 Misure per l incentivazione degli investimenti in abitazioni in locazione 1. Per l acquisto, effettuato dal 1 gennaio 2014 al 31 dicembre 2017, di unità immobiliari a destinazione residenziale, di nuova costruzione od oggetto di interventi di ristrutturazione edilizia di cui all articolo 3, comma 1, lettere d), del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, cedute da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie o da quelle che hanno effettuato i predetti interventi è riconosciuta all acquirente, persona fisica non esercente attività commerciale, una deduzione dal reddito complessivo pari al 20 per cento del prezzo di acquisto dell immobile risultante dall atto di compravendita nel limite massimo complessivo di spesa di euro. 2. La deduzione di cui al comma 1 spetta, nella medesima misura e nel medesimo limite massimo complessivo, anche per le spese sostenute dal contribuente persona fisica non esercente attività commerciale per prestazioni di servizi, dipendenti da contratti d appalto, per la costruzione di un unità immobiliare a destinazione residenziale su aree edificabili già possedute dal contribuente stesso prima dell inizio dei lavori o sulle quali sono già riconosciuti diritti edificatori. Ai fini della deduzione le predette spese di costruzione sono attestate dall impresa che esegue i lavori. 3. Fermo restando il limite massimo complessivo di euro, la deduzione spetta anche per l acquisto o realizzazione di ulteriori unità immobiliari da destinare alla locazione. 4. La deduzione spetta a condizione che: a) l unità immobiliare acquistata o costruita su aree edificabili già possedute dal contribuente prima dell inizio dei lavori o sulle quali sono già riconosciuti diritti edificatori sia destinata, entro sei mesi dall acquisto o dal termine dei lavori di costruzione, alla locazione per almeno otto anni e sempreché tale periodo abbia carattere continuativo, il diritto alla deduzione, tuttavia, non viene meno se, per motivi non imputabili al locatore, il contratto di locazione si risolve prima del decorso del suddetto periodo e ne viene stipulato un altro entro un anno dalla data della suddetta risoluzione del precedente contratto; b) l unità immobiliare medesima sia a destinazione residenziale, e non sia classificata o classificabile nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9; c) l unità immobiliare non sia ubicata nelle zone omogenee classificate E, ai sensi del Decreto ministeriale 2 aprile 1968, n. 1444; d) l unità immobiliare consegua prestazioni energetiche certificate in classe A o B, ai sensi dell allegato 4 delle Linee Guida nazionali per la classificazione energetica degli edifici di cui al Decreto Ministeriale 26 giugno 2009, ovvero ai sensi della normativa regionale, laddove vigente; e) il canone di locazione non sia superiore a quello definito ai sensi dell art. 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, ovvero a quello indicato nella convenzione di cui all art. 18 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, ovvero a quello stabilito ai sensi dell art. 3, comma 114, della legge 24 dicembre 2003, n. 350; f) non sussistano rapporti di parentela entro il primo grado tra locatore e locatario. 5. La deduzione è ripartita in otto quote annuali di pari importo, a partire dal periodo d imposta nel quale avviene la stipula del contratto di locazione e non è cumulabile con altre agevolazioni fiscali previste da altre disposizioni di legge per le medesime spese. 6. Le ulteriori modalità attuative del presente articolo sono definite con decreto del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti e del Ministero dell economia e delle finanze.

66 66 CONDOMINIO GIURIDICO 7. All onere derivante dal presente articolo, pari a 10,1 milioni di euro per l anno 2015, a 19,2 milioni di euro per l anno 2016,a 31,6 milioni di euro per l anno 2017, a 47,7 milioni di euro per l anno 2018, a 45,5 milioni di euro per l anno 2019, a 43,0 milioni di euro per gli anni 2020 e 2021, a 43,6 milioni di euro per l anno 2022, a 24,9 milioni di euro per l anno 2023, a 13,9 milioni di euro per l anno 2024 e a 2,9 milioni di euro per l anno 2025, si provvede, rispettivamente: a) quanto a 10,1 milioni di euro per l anno 2015, a 19,2 milioni di euro per l anno 2016, a 1,6 milioni di euro per l anno 2017, a 27,7 milioni di euro per l anno 2018, a 45,5 milioni di euro per l anno 2019, a 43,0 milioni di euro per gli anni 2020 e 2021, a 43,6 milioni di euro per l anno 2022, a 24,9 milioni di euro per l anno 2023, e a 13,9 milioni di euro per l anno 2024 e a 2,9 milioni per l anno 2025 mediante riduzione dell autorizzazione di spesa di cui all articolo 10, comma 5, del decreto-legge 29 novembre 2004, n. 282, convertito, con modificazioni, dalla legge 27 dicembre 2004, n. 307, relativa al Fondo per interventi strutturali di politica economica; b) quanto a 30 milioni di euro per l anno anni 2017 e quanto a 20 milioni per l anno 2018, mediante riduzione dell autorizzazione di spesa di cui all articolo 2, comma 3, del decreto-legge 28 dicembre 1998, n. 451, convertito, con modificazioni, dalla legge 26 febbraio 1999, n. 40, e successive modificazioni."

67 SENTENZE ED ALTRE UTILITÀ TUTTO SUI CONTRATTI D AFFITTO NELLA NUOVA GUIDA DELL AGENZIA DELLE ENTRATE Nuovo vademecum delle Entrate dal titolo Fisco e Casa: le locazioni che parte dalla registrazione del contratto fino ad arrivare alle detrazioni per gli inquilini e fornisce, con esempi e tabelle, una panoramica completa delle ultime novità fiscali sulle locazioni e di tutte le informazioni utili ai cittadini per registrare un contratto di locazione o rimediare a eventuali errori. AGENZIA DELLE ENTRATE Fisco e Casa: le locazioni aggiornamento maggio 2014 IntroDuzIone Registrare un contratto di locazione è oggi molto semplice. Non è più necessario recarsi agli sportelli degli uffici dell Agenzia delle Entrate, né in banca o in un ufficio postale per il pagamento delle imposte dovute. Si può fare tutto agevolmente da casa. L Agenzia mette a disposizione, gratuitamente, tutto il software occorrente, nonché un adeguato servizio di assistenza tecnica necessaria per il suo utilizzo. Inoltre, registrare un contratto di locazione è vantaggioso, sia perché obbliga entrambe le parti al rispetto degli impegni assunti, sia perché sono riconosciuti considerevoli benefici fiscali a favore dei proprietari e degli inquilini. In ogni caso, la registrazione dei contratti di locazione è un obbligo per entrambe le parti: «I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati» (articolo 1, comma 346, della legge 311/2004, Finanziaria 2005). In questa guida esamineremo le regole principali che governano la registrazione del contratto di locazione a uso abitativo fra privati (soggetti, cioè, che non agiscono nell esercizio di impresa, arte o professione), dedicando un capitolo a parte alle procedure da seguire quando si sceglie il regime fiscale della cedolare secca. In sintesi, la registrazione dei contratti di locazione a uso abitativo: è obbligatoria, qualunque sia l ammontare del canone pattuito, tranne nei casi in cui la durata del contratto, non formato per atto pubblico o scrittura privata autentica, non superi i 30 giorni complessivi nell anno; può essere richiesta, indifferentemente, dal locatore (proprietario) o dal conduttore (inquilino) dell immobile, anche tramite intermediario o delegato; va obbligatoriamente effettuata utilizzando i servizi telematici dell Agenzia, quando si posseggono almeno 10 immobili; va fatta entro 30 giorni dalla data di stipula del contratto o, se anteriore, dalla sua decorrenza. L Agenzia delle Entrate ha emanato, a inizio 2014, due importanti provvedimenti riguardanti: il modello di versamento - F24 elementi identificativi (F24 elide) - che, a partire dal 1 febbraio 2014, va utilizzato per pagare tutto quanto è connesso ai contratti di locazione e affitto di beni immobili (imposta di registro, tributi speciali e compensi, imposta di bollo, sanzioni e interessi); il prodotto rli richiesta di registrazione e adempimenti successivi - contratti di locazione e affitto di immobili (software, ambiente web e modello), che ha semplificato il panorama dei vari applicativi informatici utilizzati per la registrazione dei contratti di locazione (Siria, Iris, Contratti di locazioni), per i pagamenti e per

68 68 CONDOMINIO GIURIDICO gli adempimenti successivi, prendendo, inoltre, il posto anche del modello 69. Di fatto, utilizzando RLI è possibile (direttamente per chi è abilitato ai canali Fisconline e Entratel, con il software o fruendo dell applicazione web, oppure con il modello da presentare in ufficio): registrare i contratti di locazione e affitto di immobili; comunicare eventuali proroghe, cessioni o risoluzioni; esercitare l opzione e la revoca della cedolare secca; comunicare i dati catastali dell immobile oggetto di locazione o affitto. Il software e l applicazione web consentono, inoltre, di trasmettere anche la copia del contratto, e di effettuare i pagamenti (per la registrazione, la proroga, la cessione, ecc.) mediante addebito su c/c. Anche il contribuente che registra il contratto in ufficio può adesso effettuare il pagamento con addebito sul c/c. Attestazione della prestazione energetica degli edifici (Ape) Nei contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari soggetti a registrazione va inserita una clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione sull attestazione della prestazione energetica degli edifici (Ape), comprensiva dell attestato stesso. Inoltre, una copia dell attestato deve essere allegata al contratto, tranne che nei casi di locazione di singole unità immobiliari (Dl 145/2013, articolo 1, comma 7). 1. La registrazione Senza cedolare Secca Le imposte da pagare Quando non è possibile (o non si desidera) scegliere il regime fiscale della cedolare secca, per la registrazione dei contratti di locazione a uso abitativo sono dovute: l imposta di registro, pari al 2% del canone annuo, moltiplicato per le annualità previste; l imposta di bollo, che è pari, per ogni copia da registrare, a 16 euro ogni 4 facciate scritte del contratto e, comunque, ogni 100 righe. Se le parti decidono di stipulare un contratto pluriennale, possono scegliere di pagare l imposta di registro: in un unica soluzione, per l intera durata del contratto (2% del corrispettivo complessivo). In questo caso, l imposta da versare non può essere inferiore a 67 euro. L opzione permette, però, di usufruire di una detrazione dall imposta dovuta, in misura percentuale, pari alla metà del tasso di interesse legale (dal 1 gennaio 2014, l 1%) moltiplicato per il numero delle annualità: DURATA CONTRATTO (IN ANNI) DETRAZIONE (DURATA X 0,50) 4 2% 3 1,5% 2 1% annualmente (2% del canone relativo a ciascuna annualità, tenendo conto degli aumenti Istat), entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità. In questo caso, l imposta per le annualità successive può anche essere di importo inferiore a 67 euro. Per i contratti di locazione a canone concordato, riguardanti immobili che si trovano in uno dei Comuni ad elevata tensione abitativa, è prevista una riduzione del 30% della base imponibile sulla quale calcolare l imposta di registro. In sostanza, per il calcolo dell imposta di registro va considerato il 70% del canone annuo. Come registrare il contratto Il contratto di locazione può essere registrato telematicamente, attraverso Fisconline o Entratel, oppure presso qualsiasi ufficio dell Agenzia. In entrambi i casi, il prodotto di riferimento è rli : software o ambiente web, per la registrazione telematica; modello, per la presentazione in ufficio. Per la registrazione è possibile anche incaricare un intermediario abilitato (professionisti, associazioni di categoria, Caf, eccetera) o un delegato. La registrazione telematica: rli SoFtWare e WeB I contribuenti registrati ai servizi telematici dell Agenzia delle Entrate (Entratel o Fisconline) possono utilizzare l applicazione contratti di locazione e affitto di immobili (RLI), gratuita, in versione software o in versione web. Con RLI (software e web) è possibile: registrare il contratto di locazione; pagare, contestualmente, l imposta di registro e l imposta di bollo. L applicazione calcola automaticamente le imposte da versare e richiede l indicazione degli estremi del conto corrente acceso presso una delle banche convenzionate o presso Poste Italiane Spa allegare una copia del contratto sottoscritto dalle parti e gli eventuali ulteriori documenti (scritture private, inventari, mappe, planimetrie e disegni), il tutto in unico file in formato TIF e/o TIFF e PDF/A (PDF/A-1a o PDF/A-1b).

69 SENTENZE ED ALTRE UTILITÀ 69 L allegazione del contratto è facoltativa in presenza, contemporaneamente, di: un contratto di locazione a uso abitativo (codici L1 o L2), stipulato tra persone fisiche che non agiscono nell esercizio di un impresa, arte o professione; un numero di locatori e di conduttori, rispettivamente, non superiore a tre; una sola unità abitativa e un numero di pertinenze non superiore a tre; immobili tutti censiti con attribuzione di rendita; un contratto contenente, esclusivamente, la disciplina del rapporto di locazione senza ulteriori pattuizioni. La registrazione In ufficio Per registrare il contratto di locazione in ufficio, occorre presentare: la richiesta di registrazione effettuata sul modello RLI, scaricabile dal sito internet dell Agenzia delle Entrate o reperibile in ufficio; almeno due originali - o un originale e una copia con firma in originale - del contratto da registrare. Qualora i contratti da registrare fossero più di uno, occorrerà compilare anche il modello RR; le attestazioni di pagamento delle imposte di registro e di bollo (o il contrassegno telematico per l imposta di bollo con data di emissione non successiva alla data di stipula). Questo, a meno che non si richieda direttamente all ufficio il pagamento delle imposte di registro e di bollo, compilando l apposito modello per la richiesta di addebito sul proprio conto corrente bancario o postale. Quando non si sceglie di pagarle con addebito su c/c, le imposte dovute possono essere versate: con il modello F24 Elide oppure, fino al 31 dicembre 2014, con il modello F23, l imposta di registro; con il modello F24 Elide oppure con contrassegno telematico, l imposta di bollo. Nelle tabelle seguenti sono elencati i codici tributo da indicare sui modelli di versamento. PagaMentI tramite F24 VerSaMentI con elementi IDentIFIcatIVI (elide) DESCRIZIONE CODICE Imposta di registro per prima registrazione 1500 Imposta di registro per annualità successive 1501 Imposta di registro per cessioni del contratto 1502 Imposta di registro per risoluzioni del contratto 1503 Imposta di registro per proroghe del contratto 1504 Imposta di bollo 1505 Tributi speciali e compensi 1506 Sanzioni da ravvedimento per tardiva prima registrazione 1507 Interessi da ravvedimento per tardiva prima registrazione 1508 Sanzioni da ravvedimento per tardivo versamento di annualità e adempimenti successivi 1509 Interessi da ravvedimento per tardivo versamento di annualità e adempimenti successivi 1510 Imposta di registro avviso di liquidazione dell imposta irrogazione delle sanzioni Imposta di bollo avviso di liquidazione dell imposta - irrogazione delle sanzioni Sanzioni avviso di liquidazione dell imposta irrogazione delle sanzioni Interessi avviso di liquidazione dell imposta irrogazione delle sanzioni A135 A136 A137 A138

70 70 CONDOMINIO GIURIDICO PagaMentI tramite F23 (ammessi fino al 31 dicembre 2014) DESCRIZIONE CODICE Imposta di registro cessioni Imposta di registro per contratti di locazione fabbricati annualità successive Imposta di registro per contratti di locazione fabbricati intero periodo Imposta di registro per contratti di locazione fabbricati prima annualità Imposta di registro per proroghe (contratti di locazione e affitti) Imposta di registro per risoluzioni (contratti di locazione e affitti) Sanzione pecuniaria imposta di registro 110T 112T 107T 115T 114T 113T 671T 2. La registrazione con cedolare Secca La cedolare secca La cedolare secca è una modalità di tassazione dei canoni d affitto alternativa a quella ordinaria e che, a certe condizioni, può essere scelta dal locatore. Essa consiste nell applicare al canone annuo di locazione un imposta fissa, in sostituzione dell Irpef e delle relative addizionali, dell imposta di registro e dell imposta di bollo. IMPoSte DoVute con IL regime DeLLa cedolare Secca TIPO DI CONTRATTO per i contratti di locazione a canone libero IMPOSTA SOSTITUTIVA 21% del canone annuo stabilito dalle parti IMPOSTE NON DOVUTE Irpef Addizionale regionale e Addizionale comunale (per la parte derivante dal reddito dell immobile) Imposta di registro (compresa quella su risoluzione e proroga del contratto di locazione) Imposta di bollo (compresa quella, se dovuta, sulla risoluzione e sulle proroghe) per i contratti di locazione a canone concordato e relativi alle abitazioni che si trovano: nei Comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe) nei Comuni con carenze di disponibilità abitative (*) nei Comuni per i quali è stato deliberato, nei 5 anni precedenti il 28 maggio 2014 (data di entrata in vigore della legge di conversione del Dl 47/2014), lo stato di emergenza a seguito del verificarsi di eventi calamitosi 10% del canone annuo per il quadriennio % dal 2018 Resta l obbligo di versare l imposta di registro per la cessione del contratto di locazione (*) Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e comuni confinanti; gli altri comuni capoluogo di provincia. L imposta sostitutiva si applica sul totale del canone annuo di locazione, senza considerare le riduzioni forfetarie previste nel regime ordinario di tassazione.

71 SENTENZE ED ALTRE UTILITÀ 71 ATTENZIONE Scegliendo la cedolare secca il locatore rinuncia, per un periodo corrispondente alla durata dell opzione, alla facoltà di chiedere l aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto, a qualsiasi titolo (incluso quello per adeguamento Istat). La rinuncia alla facoltà di aggiornamento deve essere comunicata al conduttore, con lettera raccomandata. È esclusa la validità della raccomandata consegnata a mano, anche con ricevuta sottoscritta dal conduttore. In caso di più conduttori, l opzione va comunicata a ciascuno di essi. Per i contratti di locazione di durata complessiva nell anno inferiore a trenta giorni (per i quali non vige l obbligo di registrazione) e per quelli in cui è indicata espressamente la rinuncia, a qualsiasi titolo, all aggiornamento del canone, non è necessario inviare al conduttore alcuna comunicazione. contribuenti e IMMoBILI IntereSSatI La cedolare secca è riservata alle persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di diritto reale di godimento sulle unità immobiliari locate (usufrutto, uso, abitazione), che non locano l immobile nell esercizio di attività di impresa o di arti e professioni. Non possono aderire le società, le associazioni e gli enti non commerciali. Gli immobili per i quali si può scegliere il regime della cedolare sono le unità locate per fini abitativi appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l A10 - uffici o studi privati) e quelle per le quali sia stata presentata domanda di accatastamento in una di queste categorie. Sono esclusi, quindi, gli immobili che, pur avendo i requisiti di fatto per essere destinati ad uso abitativo, sono iscritti in una categoria catastale diversa (per esempio, fabbricati accatastati come uffici o negozi). Così come sono fuori dall applicazione della cedolare secca i contratti di locazione di immobili accatastati come abitativi, ma locati per uso ufficio o promiscuo. La cedolare può essere scelta anche per le pertinenze locate congiuntamente all abitazione, oppure con contratto separato e successivo, ma a condizione che locatore e locatario siano le stesse persone e che nel contratto di locazione della pertinenza si faccia riferimento a quello di locazione dell immobile abitativo, evidenziando la sussistenza del vincolo pertinenziale con l abitazione già locata. Non è possibile scegliere la cedolare per i contratti di locazione di immobili situati all estero e per i contratti di sublocazione. In entrambi i casi, infatti, i relativi redditi rientrano nella categoria dei redditi diversi e non fra i redditi fondiari. Con riferimento all attività esercitata dal locatario e all utilizzo dell immobile locato, il regime della cedola- re non può essere applicato ai contratti di locazione conclusi con locatari che agiscono nell esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti. In pratica, la cedolare secca può essere scelta solo se entrambe le parti agiscono da privati. Può essere esercitata l opzione, invece, per i contratti di locazione conclusi con soggetti che non agiscono nell esercizio di imprese, arti o professioni (compresi quelli con enti pubblici o privati non commerciali, purché risulti dal contratto di locazione la destinazione dell uso abitativo dell immobile). L opzione può essere esercitata anche per le unità immobiliari abitative locate nei confronti di cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro, purché sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei Comuni, con rinuncia all aggiornamento del canone di locazione o assegnazione (DL 47/ Misure urgenti per l emergenza abitativa, per il mercato delle costruzioni e per Expo 2015). QuanDo ScegLIere La cedolare L opzione può essere esercitata: alla registrazione del contratto; nelle annualità successive, nel termine previsto per il versamento dell imposta di registro, cioè entro 30 giorni dalla scadenza di ciascuna annualità; in caso di proroga, anche tacita, del contratto di locazione. Anche in questo caso, l opzione va esercitata nel termine previsto per il versamento dell imposta di registro, cioè entro 30 giorni dalla proroga. Quando non c è l obbligo di registrazione in termine fisso (contratti la cui durata non superi i trenta giorni complessivi nell anno), il locatore può applicare la cedolare secca nella dichiarazione dei redditi - relativa all anno nel quale il reddito è prodotto - oppure esercitare l opzione alla registrazione, in caso d uso o volontaria. Il limite di durata dei trenta giorni deve essere determinato computando tutti i rapporti di locazione, di durata anche inferiore a trenta giorni, intercorsi nell anno con il medesimo locatario. Durata DeLL opzione e revoca L opzione per la cedolare secca comporta che il locatore applichi il regime scelto per l intero periodo di durata del contratto (o della proroga) o, nei casi in cui l opzione sia esercitata nelle annualità successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto. Il locatore ha comunque la facoltà di revocare l opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui la stessa è stata esercitata. La revoca deve essere effettuata entro il termine previsto per il pagamento dell imposta di registro relativa all annualità di riferimento e comporta il versamento della stessa imposta. È sempre possibile esercitare l opzione nelle annua-

72 72 CONDOMINIO GIURIDICO lità successive, rientrando nel regime della cedolare secca. In ogni caso, le imposte di registro e bollo già versate non possono essere rimborsate. effetti DeLLa cedolare SuL reddito Il reddito assoggettato a cedolare secca, pur non rientrando nel reddito complessivo per il calcolo dell Irpef e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito fondiario), deve essere considerato nel computo di quello in base al quale: è determinata la condizione di familiare fiscalmente a carico o la misura di deduzioni e detrazioni (come, per esempio, quella per erogazioni liberali in favore di associazioni senza scopo di lucro, che spettano nel limite massimo del 2 per cento del reddito complessivo); sono calcolate le detrazioni per carichi di famiglia, le altre collegate al tipo di reddito posseduto e quelle per canoni di locazione; è stabilita la spettanza o la misura di benefici, fiscali e non, collegati al possesso di requisiti reddituali (quali, in particolare, l Isee). In ogni caso, i dati dell immobile locato e gli estremi di registrazione del contratto vanno riportati in dichiarazione (sezione I, quadro B del modello sezione I, quadro RB del modello Unico e Unico mini). La registrazione del contratto e la scelta della cedolare Il contratto di locazione può essere registrato telematicamente, attraverso Fisconline o Entratel, oppure presso qualsiasi ufficio dell Agenzia, anche quando si sceglie il regime della cedolare secca contestualmente alla richiesta di registrazione. Il prodotto di riferimento da utilizzare per la registrazione è RLI : software o ambiente web, per la registrazione telematica; modello, per la presentazione in ufficio (nel qual caso, non essendo dovute le imposte di registro e di bollo, è sufficiente portare con sé il modello RLI e le copie del contratto). Anche per registrare i contratti con opzione per la cedolare secca è possibile ricorrere a un intermediario abilitato (professionisti, associazioni di categoria, Caf, eccetera) o a un delegato. Con RLI, software, ambiente web o modello in ufficio, è possibile anche esercitare la revoca o optare per la cedolare secca nei casi in cui la scelta sia fatta: in un annualità successiva (entro 30 giorni dalla scadenza dell annualità precedente); in fase di proroga, anche tacita, del contratto di locazione (entro 30 giorni dal momento della proroga). Il pagamento dell imposta sostitutiva Per il pagamento dell imposta sostitutiva, scadenze e modalità (acconto e saldo) sono le stesse dell Irpef. È possibile anche compensare l imposta dovuta con eventuali crediti. A cambiare è la misura dell acconto, pari al 95% dell imposta dovuta per l anno precedente. acconto In generale, l acconto non è dovuto nel primo anno di esercizio dell opzione per la cedolare secca, poiché manca la base imponibile di riferimento, cioè l imposta sostitutiva dovuta per il periodo precedente. Il pagamento dell acconto è dovuto se l importo dell imposta sostitutiva dovuta per l anno precedente supera i 51,65 euro. In questo caso, il versamento dell acconto va effettuato: in un unica soluzione, entro il 30 novembre, se l importo è inferiore a 257,52 euro; in due rate, se l importo dovuto è superiore a 257,52 euro: la prima, pari al 38% (40% del 95%) dell imposta dell anno precedente, entro il 16 giugno (o il 16 luglio, con la maggiorazione dello 0,40%) la seconda, del restante 57% (60% del 95%), entro il 30 novembre. ATTENZIONE La prima rata dell acconto può essere versata anche a rate. Sugli importi rateizzati sono dovuti gli interessi, secondo le medesime disposizioni previste per la rateazione dell Irpef. Versamento a saldo Anche per il saldo dell imposta sostitutiva si applicano le stesse regole previste per l Irpef: il versamento va effettuato entro il 16 giugno dell anno successivo a quello cui si riferisce, o entro il 16 luglio, con la maggiorazione dello 0,40%. Per il versamento dell imposta sostitutiva con il modello F24 vanno utilizzati i seguenti codici tributo: Cedolare secca locazioni Acconto prima rata Cedolare secca locazioni Acconto seconda rata o unica soluzione Cedolare secca locazioni Saldo Casi particolari contratto DI LocazIone DI PIÙ IMMoBILI Se il contratto di locazione riguarda più unità immobiliari, è possibile scegliere la cedolare anche solo per alcune di esse. In questo caso, l imposta di registro deve essere calcolata sui canoni degli immobili senza cedolare. Qualora sia indicato un canone unitario, l imposta di registro è dovuta sulla quota di canone imputabile agli immobili per i quali non trova applicazione il regime della cedolare secca, determinata in misura proporzionale alla rendita catastale.

73 SENTENZE ED ALTRE UTILITÀ 73 Esempio Contratto di un anno per tre immobili, con un corrispettivo contrattuale complessivo annuo di euro. Gli immobili oggetto del contratto sono: A) immobile abitativo di categoria catastale A1, rendita euro B) immobile abitativo di categoria catastale A2, rendita 900 euro C) immobile non abitativo di categoria catastale C1, rendita catastale euro. Il locatore sceglie la cedolare secca solo per l immobile A. L imposta di registro deve essere corrisposta solo sul corrispettivo riferibile agli immobili B e C, determinato in proporzione alla rendita catastale degli stessi Rendita B / Rendita totale = 900/4.000 x 100 = 22,5% Rendita C / Rendita totale = 2.000/4.000 x 100 = 50,0% Corrispettivo riferibile agli immobili B e C = x 72,5% = L imposta di registro da corrispondere, solidalmente dalle parti contraenti, alla registrazione del contratto, è pari a 652,50 euro ( x 2%). Sul contratto di locazione deve essere, comunque, corrisposta l imposta di bollo nella misura ordinaria. È possibile scegliere la cedolare anche quando l immobile abitativo è locato con lo stesso contratto con il quale si affitta anche un fabbricato strumentale. In questo caso, la quota riferibile all immobile per il quale si intende applicare la cedolare secca (l immobile abitativo) va determinato in proporzione alla rendita catastale dei fabbricati. PreSenza DI PIÙ LocatorI Se ci sono più locatori, ognuno di loro può scegliere di applicare la cedolare o meno. Se non tutti optano per la cedolare: deve essere pagata l imposta di bollo; i locatori che non applicano la cedolare devono pagare - in solido con il conduttore - l imposta di registro, calcolata sulla parte del canone che corrisponde alla propria quota di possesso; la rinuncia agli aggiornamenti del canone ha effetto per tutti i locatori. LocazIone ParzIaLe È possibile scegliere la cedolare secca anche se si affitta una singola camera dell abitazione. Tuttavia, va considerato che, nel caso siano locate - con diversi contratti - più porzioni di un unità abitativa con un unica rendita (per esempio, più stanze della stessa abitazione), tutti i redditi di locazione debbono essere tassati allo stesso modo. Quindi, la scelta per l applicazione della cedolare per un contratto di locazione di una camera obbliga il locatore all esercizio dell opzione anche per il reddito derivante dalla contemporanea locazione di altre porzioni della stessa abitazione. comproprietario non risultante DaL contratto Nel caso di un immobile in comproprietà, il contratto di locazione stipulato da uno solo dei proprietari ha effetti anche nei confronti di quello non presente nell atto. Ne consegue che anche quest ultimo ha la possibilità di optare per la cedolare secca (nel quel caso, anche lui deve comunicare preventivamente al conduttore, tramite lettera raccomandata, la rinuncia a esercitare la facoltà di chiedere l aggiornamento del canone a qualsiasi titolo). trasferimento DI IMMoBILe Locato L opzione per la cedolare secca cessa di avere efficacia con il trasferimento dell immobile locato, mentre continua ad avere effetto fino al termine dell annualità contrattuale per l imposta di registro e di bollo. Non sussistendo l obbligo di stipulare un nuovo contratto, i nuovi titolari potranno optare per la cedolare secca entro trenta giorni dalla data del subentro. 3. ProrogHe, risoluzioni e cessioni Comunicazioni e pagamento delle imposte Le proroghe, le risoluzioni e le cessioni dei contratti di locazione vanno comunicate utilizzando RLI (software, ambiente web o modello). Nel caso ciò venga fatto in via telematica, le imposte (registro e, se c è un atto, il bollo) sono pagate direttamente utilizzando l applicativo, con addebito sul proprio c/c. Qualora, invece, l adempimento successivo sia comunicato mediante la presentazione del modello in ufficio (che va fatta entro i 20 giorni successivi al versamento), le modalità di pagamento sono le stesse previste per la registrazione, utilizzando il modello F24 Elide oppure, fino al 31 dicembre 2014, il modello F23 (l imposta di bollo, se dovuta, può essere assolta con F24 Elide oppure con contrassegno telematico). L imposta di registro - nei casi di risoluzione o proroga - non è dovuta quando si sceglie la cedolare secca, a condizione che (rispettivamente): alla data della risoluzione anticipata sia in corso l annualità per la quale è esercitata l opzione; si eserciti l opzione per il periodo di durata della proroga. Termini di versamento dell imposta di registro I termini di versamento dell imposta di registro e il relativo importo sono riassunti nella tabella seguente.

74 74 CONDOMINIO GIURIDICO PROROGHE entro 30 giorni dall evento annualmente o in una tranche unica, nella misura del 2% dei canoni annui RISOLUZIONI di contratti di locazione o sublocazioni di immobili urbani di durata pluriennale entro 30 giorni dall evento in unica soluzione nella misura fissa di 67 euro Nel caso in cui sia già stato versata l imposta di registro per l intera durata del contratto, si ha diritto al rimborso delle annualità successive a quella in corso CESSIONI SENZA CORRISPETTIVO di contratti di locazione o sublocazioni di immobili urbani di durata pluriennale entro 30 giorni dall evento in unica soluzione nella misura fissa di 67 euro CESSIONI CON CORRISPETTIVO di contratti di locazione o sublocazioni di immobili urbani di durata pluriennale entro 30 giorni dall evento in unica soluzione 2% del corrispettivo pattuito per la cessione e del valore delle prestazioni ancora da eseguire (con minimo di 67 euro) Qualora la cessione (con o senza corrispettivo) riguardi un contratto di locazione di immobile urbano di durata pluriennale, per il quale l imposta di registro non è stata pagata per l intera durata dello stesso, oltre all imposta dovuta per la cessione del contratto è necessario assolvere l imposta di registro per le annualità residue. 4. errori e rimedi Violazioni e sanzioni L omessa registrazione del contratto di locazione, il parziale occultamento del corrispettivo e l omesso o tardivo versamento dell imposta di registro sono delle violazioni per le quali è prevista l applicazione di una sanzione amministrativa. Queste, in sintesi, le violazioni relative all imposta di registro con le sanzioni applicabili: VIOLAZIONE Omessa o tardiva registrazione del contratto Occultamento, anche parziale, del canone Tardivo pagamento dell imposta SANZIONE dal 120% al 240% dell imposta di registro dovuta dal 200% al 400% della differenza tra l imposta di registro dovuta e quella già applicata in base al corrispettivo dichiarato 30% dell imposta versata in ritardo Anche l omessa indicazione nella dichiarazione dei redditi dei canoni di locazione, o l indicazione degli stessi in misura inferiore a quella effettiva, costituisce una violazione di carattere fiscale. Se nella dichiarazione dei redditi il canone derivante dalla locazione di immobili a uso abitativo non è indicato, si applica la sanzione nella misura dal 240 al 480 per cento dell imposta dovuta, con un minimo di 516 euro; è indicato in misura inferiore a quella effettiva, si applica la sanzione nella misura dal 200 al 400 per cento dell imposta dovuta. Inoltre, per i redditi derivanti dalla locazione di immobili a uso abitativo, nel caso di accertamento con adesione o di acquiescenza, le sanzioni si applicano senza riduzioni. In caso di omessa registrazione del contratto di locazione di immobili, si presume, salva documentata prova contraria, l esistenza del rapporto di locazione anche per i quattro periodi d imposta antecedenti a quello nel corso del quale è accertato il rapporto stesso; ai fini della determinazione del reddito si presume, quale importo del canone, il 10% del valore catastale dell immobile (Rendita x 1,05 x 120). Il ravvedimento Il ravvedimento è lo strumento con il quale il contribuente può rimediare, spontaneamente ed entro termini ben precisi, alle violazioni tributarie commesse a seguito di omissioni o errori (pagamenti insufficienti o non eseguiti, redditi non dichiarati, dichiarazioni non presentate, contratti non registrati, ecc.). È uno strumento di carattere generale ed è utilizzabile,

75 SENTENZE ED ALTRE UTILITÀ 75 in linea di principio, per la regolarizzazione di qualsiasi violazione tributaria che comporta una sanzione. Principale effetto del ravvedimento è la riduzione della sanzione amministrativa connessa alla violazione. Perché il ravvedimento sia valido è necessario che ricorrano le seguenti condizioni: la violazione non deve essere già stata constatata (non deve, cioè, essere già stata portata a conoscenza dell autore o dei soggetti solidalmente obbligati); non devono essere iniziati accessi, ispezioni e verifiche; non devono essere iniziate altre attività amministrative di accertamento (notifica di inviti a comparire, richieste di esibizione di documenti, invio di questionari, eccetera), delle quali l autore o i soggetti solidalmente obbligati abbiano avuto formale conoscenza. Le modalità, i termini e l ammontare della riduzione della sanzione sono diversi a seconda della violazione da sanare e del momento in cui si regolarizza la stessa. In generale, in caso di ravvedimento la sanzione è ridotta: a 1/10 del minimo, nei casi di mancato pagamento del tributo o di un acconto, se esso viene eseguito nel termine di trenta giorni dall omissione; a 1/8 del minimo, se la regolarizzazione degli errori e delle omissioni avviene entro il termine per la presentazione della dichiarazione relativa all anno nel corso del quale è stata commessa la violazione oppure, quando non è prevista dichiarazione periodica, entro un anno dall omissione o dall errore; a 1/10 del minimo di quella prevista per l omissione della presentazione della dichiarazione, se questa viene presentata con ritardo non superiore a novanta giorni. Questa disposizione riguarda anche l imposta di registro, in quanto l espressione dichiarazione usata nella specie dal legislatore va intesa in senso lato e, quindi, comprensiva anche della nozione di atto o denuncia (circolare n. 192/E del 1998). Inoltre, i contribuenti che regolarizzano gli omessi o i tardivi versamenti di imposte e di ritenute con un ritardo non superiore a quindici giorni hanno la possibilità di ridurre ulteriormente la misura della sanzione. In questo caso, infatti, la sanzione è pari allo 0,2% per ogni giorno di ritardo. Il ravvedimento si perfeziona solo quando sono stati eseguiti tutti gli adempimenti necessari alla rimozione della violazione (correzione dell errore, esecuzione dell adempimento omesso, versamento dell imposta, della sanzione e degli interessi), anche se effettuati separatamente e in momenti diversi, purché entro il termine ultimo previsto dalla legge. Con specifico riferimento ai contratti di locazione, il ravvedimento consente di regolarizzare: l omessa o tardiva registrazione del contratto di locazione; il tardivo pagamento dell imposta di registro relativa alle annualità successive alla prima; il tardivo pagamento dell imposta di registro dovuta a seguito di proroga, risoluzione o cessione del contratto. Le SanzIonI ridotte applicabili In caso DI ravvedimento Omessa registrazione di un contratto di locazione Termine per la regolarizzazione Entro 90 giorn Entro un anno Termine per la regolarizzazione Sanzione applicabile 12% dell imposta di registro dovuta (1/10 del 120%) 15% dell imposta di registro dovuta (1/8 del 120%) Esempio Contratto di locazione annuale stipulato il 30 dicembre 2013, i cui termini di registrazione sono decorsi il 29 gennaio Canone annuale pari a euro. Si regolarizza l omissione effettuando la registrazione il 31 luglio In questo caso, essendo trascorsi 183 giorni dal termine ultimo del 29 gennaio, si può optare per il ravvedimento lungo (entro un anno). Il contribuente dovrà versare: a) imposta di registro (2% del canone) = x 2% = 200 euro b) sanzione per l imposta di registro = 200 x 120% x 1/8 = 30 euro c) interessi sull imposta di registro = 200 x 1 (tasso legale dal 1/12/014) x 183 : = 1 euro. In caso di tardiva registrazione di un contratto per il quale si sceglie la cedolare secca, non andrà versata l imposta di registro, ma la sanzione (che è possibile ridurre ricorrendo al ravvedimento, come visto nell esempio) è commisurata alla stessa imposta, calcolata sul corrispettivo pattuito per l intera durata del contratto. Omessi o carenti pagamenti dell imposta (es: Registro per annualità successive) entro 15 giorni dalla scadenza entro 30 giorni dalla scadenza entro 1 anno dalla scadenza Sanzione applicabile 0,2% per ogni giorno di ritardo 3% dell imposta dovuta (1/10 del 30%) 3,75% dell imposta dovuta (1/8 del 30%)

76 76 CONDOMINIO GIURIDICO Esempio Supponiamo che il proprietario di un immobile abbia registrato regolarmente un contratto di locazione di durata pluriennale ma che, per errore, abbia effettuato in misura insufficiente il versamento dell imposta di registro della seconda annualità. Ipotizziamo che: - la scadenza del pagamento fosse il 18 aprile 2014; - l importo dovuto era di 500 euro; - il versamento che è stato effettuato è di 300 euro. RAVVEDIMENTO BREVISSIMO. Se la regolarizzazione avviene il 23 aprile 2014 (quindi, entro 15 giorni), il contribuente dovrà versare: a) la differenza di imposta (200 euro); b) una sanzione di 2 euro (1% - 0,2% per ogni giorno di ritardo - di 200 euro); c) interessi per 0,03 euro (200 x 1 x 5 : 36500). RAVVEDIMENTO BREVE. Se la regolarizzazione avviene il 18 maggio 2014 (cioè entro 30 giorni successivi alla scadenza del pagamento), il contribuente dovrà versare: a) la differenza di imposta (200 euro); b) una sanzione di 6 euro (3% di 200 euro); c) interessi per 0,16 euro (200 x 1 x 30 : 36500). RAVVEDIMENTO LUNGO. Se la regolarizzazione avviene oltre i 30 giorni ma entro un anno (supponiamo, per esempio, il 18 novembre 2014, con 214 giorni di ritardo dalla scadenza originaria del pagamento), il contribuente dovrà versare: a) la differenza di imposta (200 euro); b) una sanzione di 7,5 euro (3,75% di 200 euro); c) interessi per 1,17 euro (200 x 1 x 214 : 36500). Le regole generali DeLLa remissione IN BONIS Per usufruire della remissione in bonis è necessario, innanzitutto, che la violazione non sia stata constatata o non siano iniziati accessi, ispezioni, verifiche o altre attività amministrative di accertamento delle quali l autore dell inadempimento abbia avuto formale conoscenza. Quindi, è possibile attivarsi soltanto in assenza di attività di accertamento avviate da parte dell Amministrazione finanziaria e conosciute dal contribuente. Occorre, poi, che il contribuente, alla data originaria di scadenza del termine normativamente previsto per la trasmissione della comunicazione o per l assolvimento dell adempimento di natura formale, abbia i requisiti sostanziali prescritti dalle norme di riferimento. La comunicazione o l adempimento mancanti vanno fatti entro la data di presentazione della prima dichiarazione dei redditi (modello Unico) il cui termine scade successivamente a quello previsto per effettuare la comunicazione o eseguire l adempimento. Per finire, contestualmente alla presentazione tardiva della comunicazione o all adempimento tardivo, occorre versare la sanzione di 258 euro con F24 (codice tributo 8114), senza possibilità di compensare con crediti eventualmente disponibili. remissione IN BONIS e cedolare Secca La tardiva presentazione del modello RLI per la scelta della cedolare secca può rientrare, in determinati casi, nel campo di applicazione della remissione in bonis. Occorre, però, che il tardivo assolvimento dell obbligo di presentazione del modello non sia configurabile come un mero ripensamento. Facciamo, di seguito, un esempio, ricordando che: l opzione per la cedolare secca può essere esercitata sin dall inizio, oppure in un annualità successiva, entro il termine previsto per il pagamento dell imposta di registro (ossia, entro 30 giorni dalla scadenza dell annualità precedente); l esercizio dell opzione (con il modello RLI) oltre questo termine determina l impossibilità di accedere al regime della cedolare secca per quell annualità e produce effetti soltanto in quelle successive. La remissione in bonis per la cedolare secca Come regola generale, quando per la fruizione di agevolazioni fiscali o per l accesso a regimi fiscali è previsto l obbligo di presentare una comunicazione preventiva, o eseguire un altro adempimento di natura formale, il contribuente che non lo ha effettuato tempestivamente ha l opportunità, a determinate condizioni, di non perdere il beneficio, presentando la comunicazione o eseguendo l adempimento formale entro il termine ordinario di presentazione della prima dichiarazione dei redditi utile. Questa è la cosiddetta remissione in bonis e può essere fruita anche in relazione alla mancata scelta del regime fiscale della cedolare secca. Esempio Contratto di locazione quadriennale, con efficacia dal 1 gennaio 2014 (anno n) al 31 dicembre 2017 (anno n + 3), stipulato il 1 gennaio 2014 e registrato, nei termini, il 15 gennaio 2014, senza esercitare l opzione per la cedolare secca. L imposta di registro è stata pagata per tutte e quattro le annualità. Ipotesi 1: presentazione in data 15 febbraio 2014 di un nuovo modello RLI per la scelta della cedolare secca. In tale situazione l opzione non produce effetto per il 2014 (anno per il quale doveva essere esercitata entro il termine di prima registrazione, ossia 31 gennaio 2014), ma solo a partire dal 2015 (anno n +1), senza applicazione di alcuna sanzione e senza diritto al rimborso dell imposta di registro versata. Ipotesi 2: presentazione in data 15 febbraio 2015 di un nuovo modello RLI per la scelta della cedolare secca. In questo caso l opzione non produce effetto per il 2015 (anno per il quale doveva essere esercitata entro il 31 gennaio 2015), ma solo a partire dal 2016 (anno n +2), senza applicazione di alcuna sanzione e senza diritto al rimborso dell imposta di registro versata.

77 SENTENZE ED ALTRE UTILITÀ 77 Le situazioni indicate nelle due ipotesi non sono sanabili con la remissione in bonis, al fine di ottenere la decorrenza del regime della cedolare secca, rispettivamente, già dal 2014 (ipotesi 1) e dal 2015 (ipotesi 2). Non può essere ammesso a fruire della sanatoria, infatti, chi ha effettuato il versamento dell imposta di registro (anche se in un unica soluzione) prima di esercitare l opzione per il regime della cedolare secca. Il pagamento dell imposta di registro è indice di un comportamento non coerente con la volontà di optare per il regime della cedolare secca che, come noto, non presuppone il versamento del tributo. Allo stesso modo, non è possibile beneficiare della remissione in bonis per l anno in corso, nei casi in cui il contribuente che paghi annualmente l imposta di registro abbia già versato, nei termini previsti, il tributo annuale sull ammontare del canone. La remissione in bonis può produrre, invece, effetti qualora si verifichino situazioni come questa: contratto di locazione quadriennale con efficacia dal 1 gennaio 2014 al 31 dicembre 2017, stipulato il 1 gennaio 2014, registrato nei termini il 15 gennaio 2014, senza optare per la cedolare secca, con il versamento dell imposta di registro dovuta per la sola prima annualità. successivo modello RLI presentato il 15 febbraio 2015, per scegliere la cedolare. In tal caso, l opzione non produrrebbe effetti per il 2015 (anno per il quale doveva essere presentata entro il 31 gennaio 2015), ma solo per il In questa ipotesi è però possibile avvalersi della remissione in bonis e ottenere la decorrenza dal 2015 (evitando la sanzione per omesso/tardivo versamento dell imposta di registro), considerando che, fermo restando il rispetto delle altre condizioni necessarie per accedere al regime, l imposta di registro annuale non è stata pagata. La remissione in bonis deve essere effettuata entro il termine di presentazione della prima dichiarazione dei redditi utile, successiva alla scadenza del termine ordinario (nell esempio, 30 settembre 2015). Per il suo perfezionamento occorre versare 258 euro, con il modello F24, utilizzando il codice tributo La LocazIone e L IrPeF I canoni di locazione rappresentano un reddito tassabile per il locatore e, a determinate condizioni, un onere detraibile per l inquilino. Locatore fra Irpef e cedolare secca Per l immobile concesso in locazione il locatore ha la possibilità di scegliere di non far cumulare il canone annuo agli altri suoi redditi (sul cui totale andrà calcolata l Irpef), optando per il regime fiscale della cedolare secca. Se questa scelta non è stata fatta, il reddito da tassare sarà costituito dal maggiore fra i due seguenti importi: rendita catastale rivalutata del 5% (per gli immobili riconosciuti di interesse storico o artistico va considerato il 50% della rendita catastale rivalutata); canone annuo, ridotto del 5% (25%, per i fabbricati situati nella città di Venezia centro e nelle isole della Giudecca, Murano e Burano; 35%, se l immobile è riconosciuto di interesse storico o artistico). Se il fabbricato si trova in un Comune ad alta densità abitativa, ed è locato a canone concordato, in base agli accordi territoriali definiti tra le organizzazioni dei proprietari e degli inquilini più rappresentative a livello nazionale, è prevista un ulteriore riduzione del 30% del canone. I canoni derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo non percepiti per morosità dell inquilino non devono essere dichiarati solo se, entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi, si è concluso il procedimento di convalida di sfratto per morosità. In questo caso deve essere comunque dichiarata la rendita catastale. Le detrazioni per l inquilino Le detrazioni legate ai canoni d affitto pagati sono diverse e hanno differenti potenziali beneficiari, che vanno dai giovani o dagli studenti universitari fuori sede, ai dipendenti che si trasferiscono per motivi di lavoro. DetrazIone D IMPoSta Per gli InQuILInI a BaSSo reddito Per i contratti di locazione di unità immobiliari adibite ad abitazione principale, stipulati o rinnovati a norma della legge 9 dicembre 1998, n. 431 (Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo), spetta all inquilino una detrazione complessivamente pari a: 300 euro, se il reddito complessivo non supera ,71 euro; 150 euro, se il reddito complessivo è superiore a ,71 ma non a ,41 euro. Se il reddito complessivo è superiore a ,41 euro non spetta alcuna detrazione. Nella determinazione del reddito complessivo va compreso anche quello dei fabbricati locati assoggettato a cedolare secca. DetrazIone Per I giovani che VIVono In affitto I giovani di età compresa tra i 20 e i 30 anni, che stipulano un contratto di locazione ai sensi della legge 9 dicembre 1998, n. 431, per l unità immobiliare da destinare a propria abitazione principale, hanno diritto a una detrazione pari a 991,60 euro. Il beneficio spetta per i primi tre anni e a condizione che: l abitazione locata sia diversa dall abitazione principale dei genitori o di coloro cui sono affidati; il reddito complessivo non superi ,71 euro. Nella determinazione del reddito complessivo va compreso anche il reddito dei fabbricati locati assoggettato a cedolare secca. Il requisito dell età è soddisfatto qualora ricorra anche per una parte del periodo d imposta in cui si intende fruire della detrazione.

78 78 CONDOMINIO GIURIDICO DetrazIone D IMPoSta Per I contratti DI LocazIone a canone convenzionato Ai contribuenti intestatari di contratti di locazione stipulati sulla base di appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative a livello nazionale (cosiddetti contratti convenzionali ai sensi della legge del 9 dicembre 1998 n. 431) spetta una detrazione di: 495,80 euro, se il reddito complessivo non supera ,71 euro; 247,90 euro, se il reddito complessivo è superiore a ,71 euro ma non a ,41 euro. Se il reddito complessivo è superiore a quest ultimo importo, non spetta alcuna detrazione. Nella determinazione del reddito complessivo va compreso anche il reddito dei fabbricati locati assoggettato a cedolare secca. In nessun caso la detrazione spetta per i contratti di locazione intervenuti tra enti pubblici e contraenti privati (ad esempio, i contribuenti titolari di contratti di locazione stipulati con gli Istituti case popolari non possono beneficiare della detrazione). DetrazIone Per trasferimento Per MotIVI DI LaVoro A favore del lavoratore dipendente che ha trasferito la propria residenza nel comune di lavoro o in un comune limitrofo e ha stipulato un contratto di locazione, è prevista una detrazione di: 991,60 euro, se il reddito complessivo non supera i ,71 euro; 495,80 euro, se il reddito complessivo supera i ,71 euro ma non i ,41 euro. La detrazione spetta a condizione che: il nuovo comune si trovi ad almeno 100 chilometri di distanza dal precedente e comunque al di fuori della propria regione; la residenza nel nuovo comune sia stata trasferita da non più di tre anni dalla richiesta della detrazione. Nella determinazione del reddito complessivo va compreso anche il reddito dei fabbricati locati assoggettato a cedolare secca. La detrazione può essere fruita nei primi tre anni in cui è stata trasferita la residenza. Ad esempio, se il trasferimento della residenza è avvenuto nel 2013 può essere operata la detrazione in relazione ai periodi d imposta 2013, 2014 e L agevolazione non spetta per i redditi assimilati a quelli di lavoro dipendente (per esempio, borse di studio). ATTENZIONE Le diverse detrazioni per gli inquilini devono essere ragguagliate al periodo dell anno in cui ricorrono le condizioni richieste e non possono essere cumulate. DetrazIonI FIScaLI IrPeF Per IL conduttore DI alloggi SocIaLI Per il triennio , ai titolari di contratti di locazione di alloggi sociali (definiti dal Dm attuativo dell articolo 5, legge n. 9/2007) adibiti a propria abitazione principale, spetta una detrazione complessivamente pari a: 900 euro, se il reddito complessivo non supera , 71 euro; 450 euro, se il reddito complessivo supera i ,71 ma non i ,41. ATTENZIONE Per i contratti finora esaminati, se la detrazione risulta superiore all imposta lorda, diminuita delle detrazioni per carichi di famiglia e delle altre detrazioni relative a particolari tipologie di reddito, spetta un credito pari alla quota della detrazione che non ha trovato capienza nell Irpef. contratti DI LocazIone Per StuDentI universitari FuorI SeDe Anche il contratto di locazione stipulato dagli studenti iscritti ad un corso di laurea presso una università ubicata in un Comune diverso da quello di residenza permette di fruire di un agevolazione fiscale. In particolare, la detrazione spetta nella misura del 19%, calcolabile su un importo non superiore a euro. Gli immobili oggetto di locazione devono essere situati nello stesso comune in cui ha sede l università o in comuni limitrofi, distanti almeno 100 Km da quello di residenza e, comunque, devono trovarsi in una diversa provincia. I contratti di locazione devono essere stipulati o rinnovati ai sensi della legge 9 dicembre 1998, n La detrazione si applica anche ai canoni relativi ai contratti di ospitalità, nonché agli atti di assegnazione in godimento o locazione, stipulati con enti per il diritto allo studio, università, collegi universitari legalmente riconosciuti, enti senza fine di lucro e cooperative. Per i contratti di sublocazione, la detrazione non è ammessa. La detrazione spetta anche se le spese sono state sostenute per i familiari fiscalmente a carico. ATTENZIONE A partire dal 2012, la detrazione spetta anche per i canoni delle locazioni derivanti da contratti stipulati dagli studenti fuori sede iscritti a corsi di laurea presso università estere, con sede presso uno Stato dell Unione europea o in uno dei Paesi aderenti all Accordo sullo spazio economico europeo.

79 FISCO E CASA: SUCCESSIONI E DONAZIONI DI IMMOBILI Un focus su donazioni e successioni. Nella nuova guida dell Agenzia delle Entrate dedicata alla fiscalità sulla casa sono spiegati tutti i passi da seguire per dichiarare, calcolare e versare le imposte relative agli immobili ricevuti in seguito a una successione o una donazione. Fari accesi, in particolare, sulle agevolazioni previste per la prima casa e sui limiti al di sotto dei quali l imposta non è dovuta. AGENZIA DELLE ENTRATE Fisco e Casa: Successioni e Donazioni (aggiornamento maggio 2014) Le IMPoSte SugLI IMMoBILI ereditati L imposta di successione Le persone che ricevono in eredità beni immobili e diritti reali immobiliari hanno l obbligo di presentare la dichiarazione di successione e pagare, se dovuta, l imposta di successione. L imposta di successione è calcolata dall ufficio, in base alla dichiarazione presentata e previa correzione di eventuali errori materiali e di calcolo commessi dal dichiarante nella determinazione della base imponibile. L importo eventualmente dovuto è notificato al contribuente attraverso un avviso di liquidazione. BaSe IMPonIBILe Per gli immobili di proprietà la base imponibile per il calcolo dell imposta è costituita dalla loro rendita catastale (rivalutata del 5%) moltiplicata per uno dei seguenti coefficienti: 110, per la prima casa 120, per i fabbricati appartenenti ai gruppi catastali A e C (esclusi quelli delle categorie A/10 e C/1) 140, per i fabbricati appartenenti al gruppo catastale B 60, per i fabbricati delle categorie A/10 (uffici e studi privati) e D 40,8, per i fabbricati delle categorie C/1 (negozi e botteghe) ed E. Per i terreni non edificabili il valore imponibile si determina, invece, moltiplicando per 90 il reddito dominicale già rivalutato del 25%. aliquote Sono previste aliquote di tassazione diverse, a seconda del grado di parentela intercorrente tra la persona deceduta e l erede. In particolare, sul valore complessivo dell eredità si applicano le seguenti aliquote: 4%, per il coniuge e i parenti in linea retta (genitori e figli), da calcolare sul valore eccedente, per ciascun erede, di euro 6%, per fratelli e sorelle, da calcolare sul valore eccedente, per ciascun erede, euro 6%, da calcolare sul valore totale (cioè senza alcuna franchigia), per gli altri parenti fino al quarto grado, affini in linea retta nonché affini in linea collaterale fino al terzo grado 8%, da calcolare sul valore totale (cioè senza alcuna franchigia), per le altre persone. ATTENZIONE Se a beneficiare del trasferimento è una persona portatrice di handicap grave, riconosciuta tale ai sensi della legge n. 104/1992, l imposta si applica sulla parte del valore della quota che supera euro. Gli importi esenti dall imposta (la franchigia) sono aggiornati ogni quattro anni, in base all indice del costo della vita. Ai soli fini dell applicazione della franchigia, sulla quota devoluta all erede si deve tener conto del valore delle donazioni in vita fatte dalla persona deceduta a favore del medesimo erede.

80 80 CONDOMINIO GIURIDICO Le imposte ipotecaria e catastale Quando nell attivo ereditario ci sono beni immobili e diritti reali immobiliari, sono dovute le imposte ipotecaria e catastale. Queste, sono pari, rispettivamente, al 2% e all 1% del valore degli immobili, con un versamento minimo di 200 euro per ciascuna imposta (168 euro fino al 31 dicembre 2013). Le imposte ipotecaria e catastale devono essere pagate prima della presentazione della dichiarazione di successione. Per il versamento va utilizzato il modello F23, nel quale vanno indicati i codici tributo 649T per l imposta ipotecaria, 737T per l imposta catastale. agevolazioni PrIMa casa Le imposte ipotecaria e catastale sono dovute nella misura fissa di 200 euro per ciascuna imposta (168 euro fino al 31 dicembre 2013), indipendentemente dal valore dell immobile caduto in successione, quando il beneficiario (o, nel caso di immobile trasferito a più beneficiari, almeno uno di essi) ha i requisiti necessari per fruire dell agevolazione prima casa. In questo caso è necessario attestare nella dichiarazione di successione l esistenza delle condizioni che la legge richiede. requisiti prescritti per beneficiare delle agevolazioni prima casa Le agevolazioni fiscali sono concesse se chi eredita l immobile: non è titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove si trova l immobile ereditato non è titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altra casa di abitazione acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l acquisto della prima casa. Questi due requisiti devono sussistere entrambi. Inoltre, l immobile deve trovarsi nel Comune in cui l erede ha la propria residenza o in cui intende stabilirla entro diciotto mesi (salvo alcuni casi particolari in cui tale requisito non è richiesto, come per esempio per il personale delle forze di polizia). Decadenza dall agevolazione La risoluzione dell Agenzia delle Entrate n. 33/2011 fornisce importanti chiarimenti sulla decadenza dall agevolazione nei casi in cui uno degli eredi abbia reso una falsa dichiarazione o quando egli non trasferisca la residenza nel Comune in cui si trova l immobile ereditato nel termine di diciotto mesi. Nel primo caso, la mendacità della dichiarazione determinerà la decadenza del beneficio non solo per chi ha dichiarato di possedere i requisiti per poterne fruire, ma anche per gli altri coeredi (la sanzione sarà però applicata solo all autore della dichiarazione mendace). Anche nel secondo caso si avrà la decadenza dal beneficio. Tuttavia, il recupero dell imposta e della relativa sanzione interesserà interamente ed esclusivamente il soggetto che non ha rispettato l impegno assunto, cioè il trasferimento della residenza. Analoghe considerazioni vanno fatte per l ipotesi in cui il beneficiario-dichiarante rivenda l immobile entro cinque anni dall acquisizione, senza procedere entro un anno al riacquisto di altro immobile da adibire a prima casa. Infatti, anche in questo caso si avrà la decadenza per intero del beneficio, con recupero dell imposta e applicazione delle relative sanzioni in capo al solo dichiarante. Invece, la rivendita infraquinquennale dell immobile oggetto dell agevolazione da parte di un coerede non dichiarante non comporta alcuna decadenza dal beneficio, neanche in capo al soggetto che ha ceduto l immobile. Va ricordato che il regime di favore riguarda esclusivamente l applicazione in misura fissa delle imposte ipotecaria e catastale, non anche il riconoscimento di alcun beneficio legato all imposta sulle successioni e donazioni, che segue il regime ordinario. IMPOSTE DI SUCCESSIONE, IPOTECARIA E CATASTALE SUGLI IMMOBILI EREDITATI GRADO DI PARENTELA CONIUGI E PARENTI IN LINEA RETTA FRATELLI E SORELLE ALTRI PARENTI FINO AL 4 GRADO E AFFINI FINO AL 3 GRADO ALTRE PERSONE IMPOSTE imposta di successione 4% sulla quota ereditata eccedente 1 milione di euro imposta ipotecaria (2%) e catastale (1%) (200 euro* per ciascuna imposta, se per l erede è prima casa) imposta di successione 6% sulla quota ereditata eccedente 100 mila euro imposta ipotecaria (2%) e catastale (1%) (200 euro* per ciascuna imposta, se per l erede è prima casa) imposta di successione 6% sulla quota ereditata (senza alcuna franchigia) imposta ipotecaria (2%) e catastale (1%) (200 euro* per ciascuna imposta, se per l erede è prima casa) imposta di successione 8% sulla quota ereditata (senza alcuna franchigia) imposta ipotecaria (2%) e catastale (1%) (200 euro* per ciascuna imposta, se per l erede è prima casa) ALL EREDE PORTATORE DI HANDICAP GRAVE SPETTA UNA FRANCHIGIA DI 1,5 MILIONI DI EURO * 168 euro fino al 31 dicembre 2013

81 SENTENZE ED ALTRE UTILITÀ 81 La dichiarazione di successione La dichiarazione deve essere presentata entro dodici mesi dalla data di apertura della successione, che coincide, generalmente, con la data del decesso del contribuente. È necessario compilare l apposito modulo (modello 4), reperibile presso ogni ufficio territoriale o sul sito dell Agenzia ( e successivamente presentarlo all ufficio territoriale dell Agenzia nella cui circoscrizione era fissata l ultima residenza del defunto. In caso di utilizzo di modello differente, la dichiarazione risulta nulla. Se il defunto non aveva la residenza in Italia, la denuncia di successione deve essere presentata all ufficio nella cui circoscrizione era stata fissata l ultima residenza italiana. Se non si è a conoscenza di quest ultima, la denuncia va presentata all Agenzia delle Entrate - Direzione provinciale di Roma II Ufficio territoriale Roma 6, Via Canton 20 - CAP Quando nell attivo ereditario è presente un immobile, prima di presentare la dichiarazione di successione occorre calcolare e versare le imposte ipotecaria, catastale e di bollo, la tassa ipotecaria, i tributi speciali e i tributi speciali catastali. Inoltre, entro trenta giorni dalla presentazione della dichiarazione di successione, è necessario presentare la richiesta di voltura degli immobili agli uffici dell Agenzia Territorio. chi DeVe PreSentare La DIcHIarazIone Sono obbligati a presentare la dichiarazione di successione: i chiamati all eredità e i legatari, o i loro rappresentanti legali gli immessi nel possesso dei beni, in caso di assenza o di dichiarazione di morte presunta gli amministratori dell eredità i curatori delle eredità giacenti gli esecutori testamentari i trustee. Se più persone sono obbligate alla presentazione della dichiarazione, è sufficiente che la stessa sia presentata da una sola di esse. Alla dichiarazione non occorre più allegare gli estratti catastali degli immobili caduti in successione (risoluzione n. 11/E del 13 Febbraio 2013). Dichiarazione rettificativa La dichiarazione di successione può essere modificata entro la scadenza del termine di presentazione. Con la risoluzione n. 8/E del 13 gennaio 2012 l Agenzia delle Entrate ha precisato che è possibile rettificare la dichiarazione anche oltre questo termine, purché le modifiche siano dichiarate prima della notifica dell avviso di rettifica e di liquidazione della maggiore imposta o, in mancanza, entro il termine previsto per la notifica del medesimo atto (due anni dal pagamento dell imposta principale). Le IMPoSte SuLLe DonazIonI DI IMMoBILI Anche le donazioni e gli atti di trasferimento a titolo gratuito degli immobili sono soggetti a imposizione. Le aliquote Le aliquote da utilizzare per determinare l imposta sono le stesse previste per le successioni e variano in funzione del rapporto di parentela intercorrente tra il donante e il beneficiario: 4%, per il coniuge e i parenti in linea retta, da calcolare sul valore eccedente, per ciascun beneficiario, di euro 6%, per fratelli e sorelle, da calcolare sul valore eccedente, per ciascun beneficiario, euro 6%, da calcolare sul valore totale (cioè senza alcuna franchigia), per gli altri parenti fino al quarto grado, affini in linea retta, affini in linea collaterale fino al terzo grado 8%, da calcolare sul valore totale (cioè senza alcuna franchigia), per le altre persone. ATTENZIONE Se a beneficiare del trasferimento è una persona portatrice di handicap grave, riconosciuta tale ai sensi della legge n. 104/1992, l imposta si applica sulla parte del valore della quota che supera euro. Gli importi esenti dall imposta (la franchigia) sono aggiornati ogni quattro anni, in base all indice del costo della vita. Le imposte ipotecaria e catastale Sulle donazioni di un bene immobile o di un diritto reale immobiliare sono dovute, inoltre: l imposta ipotecaria, nella misura del 2% del valore dell immobile l imposta catastale, nella misura dell 1% del valore dell immobile. Per le donazioni di prima casa valgono le stesse agevolazioni concesse per le successioni. In sostanza, invece che applicare le citate percentuali sul valore dell immobile, il beneficiario pagherà le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna. L agevolazione prima casa fruita per l acquisto di immobili a titolo di donazione non preclude la possibilità di chiedere nuovamente il regime di esenzione in caso di successivo, eventuale acquisto a titolo oneroso di altro immobile (soggetto ad imposta di registro). Al contrario, l agevolazione prima casa fruita per l acquisto di immobili per donazione preclude ulteriori acquisti agevolati a titolo gratuito, salvo che tali acquisti abbiano per oggetto quote dello stesso immobile. Con la circolare n. 44/E del 7 ottobre 2011, l Agenzia delle Entrate ha precisato che per la registrazione di un atto di donazione, se di valore inferiore ai limiti stabiliti per le franchigie, non è dovuta imposta di registro.

82 DEVE ESSERE INVALIDATA LA DELIBERA ASSEMBLEARE CON CUI LA MAGGIORANZA SCARICA SUI CONDÒMINI DISSENZIENTI LE SPESE LEGALI PAGATE IN CONSEGUENZA AD UNA VERTENZA CONTRO DI LORO In caso di lite tra Condominio e condomino non trova applicazione, nemmeno in via analogica, la disposizione dell art c.c., che disciplina la materia delle spese processuali del condomino che abbia ritualmente dissentito dalla deliberazione di promuovere una lite o di resistere ad una domanda rispetto ad un terzo estraneo e neppure l art c.c., richiamato dall art c.c.. Nell ipotesi di controversia tra condòmini, l unità condominiale viene a scindersi di fronte al particolare oggetto della lite, per dare vita a due gruppi di partecipanti al Condominio in contrasto tra loro, con la conseguenza che il giudice, nel dirimere la controversia provvede anche definitivamente sulle spese del giudizio, determinando, secondo i principi di diritto processuale, quale delle due parti in contrasto debba sopportarle, nulla significando che nel giudizio il gruppo dei condòmini, costituenti la maggioranza, sia stato rappresentato dall amministratore. CORTE DI CASSAZIONE Sez. II civ., sent , n SVOLGIMENTO DEL PROCESSO Con atto di citazione notificato il 7 giugno 1995 D.E.V. e M.A., quali proprietari di unità immobiliari site nel fabbricato di (omissis) (n. 3 appartamenti, n. 2 locali a piano terra ed un locale seminterrato adibito a videopub-bar e paninoteca), evocavano, dinanzi al Tribunale di Salerno, il Condominio del medesimo stabile esponendo che l assemblea condominiale in data (verbale comunicato l ) aveva approvato il rendiconto delle spese ordinarie e straordinarie al senza che agli attori, per deliberato ostruzionismo, fosse stato consentito di prendere visione della documentazione a supporto dei costi di bilancio e, pur dichiarando di riservare ulteriori e più puntuali contestazioni all esito dell esibizione in giudizio degli atti invano richiesti, deducevano che non erano da loro dovute le spese legali indicate in L , perché maturare nella vertenza promossa contro di loro, relative ad acconti all avv B.R.D.L., nonché le spese legali dell avv. M., indicate in L , e le spese legali versate all ing. V., in quanto pagamenti oggetto di precedente impugnativa, delle quali era già stato investito il Tribunale di Salerno; aggiungevano i condòmini che nella medesima adunanza il Condominio aveva approvato il bilancio di previsione con un aumento del 10% rispetto alla precedente previsione di spesa, autorizzando l amministratore ad applicare le tabelle correnti, salvo che per la spesa di manutenzione del depuratore che aveva suddiviso per l 85% a carico di tutti i condomini da ripartirsi secondo la tabella A ed il restante 15% unicamente a carico del locale paninoteca di proprietà degli attori, criterio che doveva ritenersi arbitrario, in quanto sprovvisto di motivazione, non creando peraltro alcun aggravio all impianto l attività svolta dagli attori; proseguivano che quanto ai punti 5) e 8) dell o.d.g. - pagamento alla ditta E. ed alla ditta A. - dette voci avevano già costituito oggetto di impugnazione avanti al medesimo ufficio (con atti di citazione notificati il ed il ) e conseguentemente, nel riportarsi alle difese ivi esposte, chiedevano la riunione del giudizio a quelli già pendenti tra le stesse parti per evidenti ragioni di connessione soggettiva ed oggettiva; infine, concludevano chiedendo l annullamento della delibera del e per l effetto dichiarare che gli attori non erano tenuti alla contribuzione della spesa relativa alle competenze pro-

83 SENTENZE ED ALTRE UTILITÀ 83 fessionali dell avv. M., dell ing. V. e dell avv. B.R.D.L., disponendo la modifica in tal senso del bilancio consuntivo; dichiarare illegittimo il criterio di ripartizione della spesa per la manutenzione dell impianto di depurazione ed indicare, se del caso, quello corretto; accogliere le richieste di cui agli atti di citazione notificati il ed il Instaurato il contraddittorio, nella resistenza del Condominio, il giudice adito accoglieva la domanda attorea per quanto di ragione e per l effetto annullava la delibera assembleare del in ordine al rendiconto ed al preventivo approvati nei limiti specificati in motivazione. In virtù di rituale appello interposto dal Condominio, con il quale censurava la sentenza di primo grado sotto molteplici profili, la Corte di appello di Salerno, nella resistenza degli appellati, comunicato all udienza di precisazione delle conclusioni dal difensore di questi ultimi che era stato definitivamente rimosso l impianto fognario per cui era controversia, essendo stato creato un allaccio diretto alla fogna comunale, dichiarava cessata la materia del contendere quanto al riparto dei costi di manutenzione del depuratore, accoglieva il gravame per il resto e per l effetto rigettava le domande proposte dai coniugi D.E. e M. con citazione del A sostegno della decisione adottata la corte territoriale evidenziava che quanto alla spesa di L di cui alle fatture emesse dall avv. B.R.D.L., la n. 46/93 per L atteneva al ricorso al TAR da parte del Condominio contro il Comune di Cava de Tirreni avverso l ordinanza di sospensione ad horas della immissione dei liquami condominiali nel torrente ( ), la n. 15/94 per L riguardava spese generali e competenze del professionista quale amministratore, la n. 44/94 per L concerneva la copertura di spese generali e le funzioni di amministratore per il primo semestre 1994 e la n. 61/94 per L riguardava il giudizio definito avanti alla Corte di appello con sentenza n. 98/94, nel quale il Condominio aveva agito contro l assicurazione Milano che non intendeva garantire il Condominio per il crollo di un muro condominiale, che aveva danneggiato l autovettura dei D.E.; la somma corrisposta all avv. M. di L era relativa alle spese liquidate dalla sentenza predetta, nella quale era stato ribadito che non era operante la copertura assicurativa del Condominio per il danno pagato al veicolo degli attori; la somma di L atteneva al compenso dovuto all ing. V. per l espletato accertamento tecnico preventivo depositato nel giudizio avanti al TAR. Tanto illustrato, concludeva che si trattava di costi che attenevano alla cosa comune, di cui erano comproprietari anche gli attori, per cui gravavano anche sugli stessi. Per la cassazione della sentenza della Corte di appello di Salerno agisce il D.E., sulla base di otto motivi (seppure diversamente numerati), non sviluppate difese dagli intimati Condominio e M.. MOTIVI DELLA DECISIONE Con il primo motivo il ricorrente denuncia omessa o comunque insufficiente motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio, per non essere stato specificato che tutti i costi condominiali esposti con riferimento al giudizio definito con la sentenza n. 98/1994 della Corte di appello di Salerno attenevano a controversia introdotta dallo stesso condomino ricorrente, tant è che anche nel grado di appello, proposto dall assicurazione evocata, il D.E. si è costituito come parte processuale autonoma e distinta dal Condominio intimato. Il secondo motivo, con il quale è dedotta la violazione dell art c.c., pone il seguente quesito di diritto: Dica la Suprema Corte se il principio di diritto ricavato dall art c.c. -secondo cui le spese sostenute dal Condominio in un giudizio promosso da un condomino, o nei confronti di un condomino, non possono essere ripartite pro quota anche tra il suddetto condomino - operi anche per le spese sostenute dal Condominio in grado di appello per resistere al gravame proposto dal terzo chiamato in causa per negare di essere tenuto a prestare la garanzia invocata da detto Condominio. Con il terzo motivo è denunciata contraddittoria ed omessa motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio, in particolare con riferimento alla somma pagata dal Condominio per l avv. M., difensore dell assicurazione nel giudizio indicato alle censure 1 e 2, nonostante per quanto attiene l appellato D.E. le spese del grado fossero state compensate. Con il quarto motivo è lamentata la violazione degli artt c.c. e 92 c.p.c, giacché argomentando come ha fatto il giudice del gravame quanto alle spese processuali liquidate in favore dell assicurazione, il Condominio verrebbe a ripetere nei confronti del condomino antagonista le spese dovute al terzo chiamato in garanzia nel medesimo giudizio. A conclusione della censura viene formulato il seguente quesito di diritto: Dica la Suprema Corte se, nel giudizio per risarcimento dei danni promosso da un condomino nei confronti del Condominio, il Condominio convenuto - qualora abbia chiamato in garanzia il proprio assicuratore e, dopo essersi visto accogliere dal primo giudice la domanda di garanzia, abbia subito l appello dell assicuratore, l accoglimento del gravame da questo proposto e la condanna al pagamento delle spese del doppio grado in favore dell appellante - possa poi ripetere le spese pagate al procuratore dell assicuratore, pro quota, nei confronti del condomino antagonista, nonostante la compensazione giudiziale delle spese, operata dal giudice di secondo grado, tra il detto condomino e l assicuratore. I motivi da uno a quattro del ricorso sono da trattare congiuntamente, in quanto tutti attengono alle spese processuali, pretese dal Condominio per onorari corrisposti a due difensori, in riferimento al medesimo giudizio introdotto dal ricorrente e conclusosi avanti alla Corte di appello di Salerno. Essi sono fondati. Secondo risalente orientamento di questa Corte, cui il Collegio ritiene di dare continuità, nella specie di lite tra Condominio e condomino non trova applicazione, nemmeno in via analogica, la disposizione dell art c.c., che disciplina la materia delle spese processuali del con-

84 84 CONDOMINIO GIURIDICO domino che abbia ritualmente dissentito dalla deliberazione di promuovere una lite o di resistere ad una domanda rispetto ad un terzo estraneo e neppure l art c.c., richiamato dall art c.c. (così Cass. 25 marzo 1970 n. 801). Prosegue la pronuncia nel ritenere che nell ipotesi di controversia tra condomini, l unità condominiale viene a scindersi di fronte al particolare oggetto della lite, per dare vita a due gruppi di partecipanti al Condominio in contrasto tra loro, con la conseguenza che il giudice, nel dirimere la controversia provvedere anche definitivamente sulle spese del giudizio, determinando, secondo i principi di diritto processuale, quale delle due parti in contrasto debba sopportare, nulla significando che nel giudizio il gruppo dei condomini, costituenti la maggioranza, sia stato rappresentato dall amministratore. In altri termini, la ripartizione delle spese legali, affrontate per una causa che si è persa, o per la quale il giudice ha deciso di compensare le spese affrontate, ha criteri propri rispetto al motivo della causa stessa. Ne consegue che non avendo fatto la sentenza impugnata applicazione di detto principio, non invalidando la delibera assembleare che ha posto a carico del condomino D.E. le spese processuali dal Condominio sopportate per il compenso del proprio difensore nel giudizio introdotto dal primo, la relativa statuizione va cassata. Eguali considerazioni valgono per quanto attiene alle spese di lite che il Condominio ha rifuso all assicurazione, dal medesimo chiamata in garanzia (nel predetto giudizio), che per espressa previsione di cui alla sentenza invocata, sono state compensate fra il condomino D.E. e l assicurazione. Con il quinto motivo viene denunciata omessa e contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio, in particolare per avere il giudice del gravame addossato al condomino le spese dell A.T.P. nonostante la stessa fosse stata espletata con riferimento a giudizio risarcitorio introdotto dal Condominio nei confronti del ricorrente, mentre l utilizzazione postuma di detto atto avanti al TAR non aveva comportato alcuna spesa aggiuntiva per il Condominio. Il sesto motivo - con cui è dedotta la violazione degli artt c.c., 91, 92 e 696 c.p.c., con riferimento all esborso enunciato nel quinto mezzo - pone il seguente quesito di diritto: Dica la Suprema Corte se il principio di diritto ricavato dall art c.c. - secondo cui le spese sostenute dal Condominio in un giudizio contro condomino non possono essere ripartite pro quota anche tra il suddetto condomino - operi anche per le spese di accertamento tecnico preventivo sostenute dal Condominio in funzione di un eventuale successivo giudizio contro detto condomino. Anche detti motivi - che per la evidente connessione che li astringe vanno esaminati congiuntamente - sono meritevoli di accoglimento. Premesso che va riaffermato il principio secondo il quale tra le spese che devono esser regolate in seguito alla definizione del processo sono ricomprese quelle che la parte abbia sostenuto anteriormente all inizio del medesimo e ad esso collegate da un nesso di pertinenza e rilevanza, tra cui quelle, di ufficio e di parte, sostenute nella fase di accertamento tecnico preventivo, acquisito al processo di merito (cfr. Cass. n del 2000), emerge che anche con riferimento a detto esborso - incontestato che sia stato sostenuto con riferimento a giudizio in cui il condomino era controparte - trova applicazione il criterio di ripartizione sopra riportato con riguardo alla soccombenza, con la conseguenza che è da ritenere erronea la statuizione che ne confermato la regolazione prevedendo una quota anche in capo al D.E.. (omissis) Conclusivamente in accoglimento del ricorso per quanto di ragione nei termini sopra precisati, la sentenza impugnata deve essere cassata, con rinvio alla Corte di appello di Napoli, che si atterrà ai principi di diritto innanzi enunciati e regolerà anche le spese del giudizio di Cassazione. P.Q.M. La Corte, accoglie il ricorso; cassa e rinvia, anche per le spese del giudizio di Cassazione, alla Corte di appello di Napoli.

85 REGOLAMENTO CONDOMINIALE DI NATURA CONTRATTUALE CON CLAUSOLE CHE CONFIGURANO SERVITÙ RECIPROCHE: LA NOTA DI TRASCRIZIONE DEVE INDICARLE CON CHIAREZZA CORTE DI CASSAZIONE Sez. II civ., sent , n SVOLGIMENTO DEL PROCESSO N.H.W., nella qualità di amministratore del Condominio (omissis), conveniva davanti al Tribunale di Ancona la Q. s.a.s. di N.F. & C, chiedendo che venisse dichiarata l illegittimità dell opera eseguita dalla convenuta di trasformazione del portico di sua proprietà esclusiva in unità abitativa, con condanna alla demolizione di quanto eseguito, deducendo, a sostegno della domanda, che tale opera era vietata dal regolamento condominiale. La società convenuta si costituiva ed eccepiva che l azione non rientrava tra quelle che l amministratore era legittimato ad esperire senza autorizzazione dell assemblea; nel merito contestava il fondamento della domanda, che veniva accolta con sentenza in data 25 maggio 2001 dal Tribunale di Ancona. La Q. s.a.s. di N.F. & C. proponeva appello, che veniva rigettato dalla Corte di appello di Ancona con sentenza del 13 ottobre 2007,in base alla seguente motivazione: La doglianza relativa alla carenza del potere di N.H.W. di rappresentare il Condominio in quanto la procura ad litem apposta a margine dell atto di citazione non reca l indicazione della veste di amministratore condominiale è infondata. Infatti la qualità di amministratore condominiale è chiaramente indicata nell epigrafe dell atto di citazione e la carenza di detta indicazione nella procura non determina alcuna invalidità del mandato defensionale né comporta la riferibilità alla persone fisica che l ha sottoscritto dell attività processuale (cfr., per il principio Cassazione 5 agosto 2002 n , la quale ha precisato che la procura alle liti è valida anche se la persona fisica che la conferisce non indichi espressamene la qualità di rappresentante della persona giuridica per la quale agisce, purché tale qualità risulti dall intestazione o anche dal contesto dell atto cui inerisce, in considerazione del collegamento materiale dei due atti ed attesa la possibilità che nel conferimento della procura alle liti la spendita del nome assuma forme implicite). Parimenti infondato è il motivo del gravame relativo alla carenza in capo all amministratore del potere di esercitare l azione in assenza di delibera dell assemblea condominiale. Infatti l amministratore del Condominio è legittimato a far valere in giudizio, a norma degli artt e 1131 c.c., le norme del regolamento condominiale, anche se si tratta di clausole che disciplinano l uso delle parti del fabbricato di proprietà individuale, purché siano rivolte a tutelare l interesse generale al decoro, alla tranquillità ed all abitabilità dell intero edificio (Cass. 29 aprile 2005 n. 8883). Situazione quest ultima ravvisabile nella concreta fattispecie, in cui la clausola regolamentare di cui si assume la violazione, che vieta le modifiche di destinazione delle singole unità immobiliari, è chiaramente diretta anche a perseguire gli interessi sopra evidenziati, impedendo mutamenti della situazione di fatto che potrebbero riflettersi in danno degli stessi. Deve inoltre evidenziarsi, in punto di fatto, che parte attrice ha prodotto nel corso del giudizio di primo grado, il verbale dell assemblea straordinaria del 25 settembre 1994, dal quale risulta che l assemblea aveva conferito all amministratore il mandato ad iniziare azioni giudiziarie volte a negare il diritto di costruire qualsiasi struttura immobiliare nei portici e quello di assumere le iniziative giudiziarie urgenti per la demolizione di quanto già costruito od in corso di costruzione. La Corte di appello in ordine alla eccezione della Q. s.a.s. di N.F. & C. relativa alla mancata trascrizione del regolamento di condominio, così motivava:... l attrice aveva prodotto, unitamente all atto di citazione, il regolamento di condominio e l atto di assegnazione da parte della Cooperativa a r.l. H.S. a vari soggetti a rogito notaio G.B. del 3 marzo 1978 e poi, con le note difensive autorizzate alla prima udienza, due note di trascrizione relative al trasferimento della Cooperativa H.S. ad assegnatari. Nell atto di assegnazione del notaio G.B. è contenuto un espresso richiamo al regolamento di condominio, che è da ritenere trascritto in quanto allegato all atto e che è stato anche richiamato nelle note di trascrizione prodotte, mentre è rimasta indimostrata la circostanza della trascrizione del regolamento di condominio presso la Conservatoria dei registri immobiliari di Verona. Il regolamento di condominio, predisposto dall originario unico proprietario dell intero edificio, ove sia

86 86 CONDOMINIO GIURIDICO accettato dagli iniziali acquirenti dei singoli appartamenti e regolarmente trascritto nei registri immobiliari assume carattere convenzionale e vincola tutti i successivi acquirenti non solo per le clausole che disciplinano l uso od il godimento dei servizi o delle parti comuni, ma anche per quelle che restringono i poteri e le facoltà dei singoli condomini sulle loro proprietà esclusive venendo a creare per queste ultime una servitù reciproca; dal che consegue ulteriormente che tale regolamento convenzionale, anche se non materialmente inserito nel testo del successivo contratto di compravendita dei singoli appartamenti dell edificio, fa corpo con esso quando sia stato regolarmente trascritto nei registri immobiliari, rientrando le sue clausole, per relationem, nel contenuto dei singoli contratti (Cass. n /2001). Nella specie, sebbene non risulti che il regolamento di condominio sia stato anche richiamato nell atto di acquisto originario dei soggetti che avevano acquistato l unità immobiliare poi pervenuta in proprietà a Q. s.a.s. di N.F. & C, recando gli atti prodotti l indicazione di unità immobiliari diverse da quella acquistata dall appellante, va tuttavia evidenziato che quest ultima non ha prodotto una specifica contestazione od eccezione al riguardo, essendosi limitata a negare l avvenuta trascrizione del regolamento che, invece, deve ritenersi dimostrata sulla base della documentazione prodotta. A ciò è da aggiungere che, trattandosi di assegnazioni di alloggi in cooperativa, è da presumere che le stesse siano avvenute sulla base di contratti aventi un contenuto standardizzato e che, dunque, anche nell originario atto di acquisto dell unità immobiliare poi ceduta a Q. s.a.s., fosse prevista l accettazione del regolamento condominiale e che lo stesso fosse stato trascritto unitamente all atto di vendita. Significativa, in tal senso, è la circostanza che l atto di acquisto stipulato tra Q. s.a.s. (acquirente) e Santa Teresa s.r.l. (venditrice), avente ad oggetto l unità immobiliare interessata alla variazione di destinazione, contenga un riferimento all atto di assegnazione autenticato del notaio G.B. di Ancona, cioè dello stesso professionista che ha rogato gli atti prodotti dall attrice. Contro tale decisione ha proposto ricorso per cassazione la Q. s.a.s., con quattro motivi, illustrati da memoria. Resiste con controricorso il condominio. MOTIVI DELLA DECISIONE Con il primo motivo si deduce testualmente: Si ribadisce che il sig. N. ha conferito al difensore mandato a difenderlo personalmente ( Delego a rappresentarmi e difendermi... ); solo nel testo della citazione viene dichiarato che egli non agisce in proprio, ma bensì nella sua qualità di amministratore condominiale. L azione è stata dunque proposta in carenza di mandato a rappresentare il condominio e dunque la citazione è inesorabilmente nulla, al pari di tutti gli atti della procedura. Non è condivisibile al riguardo la difforme opinione espressa sul punto dalla Corte d appello di Ancona, per richiamo alla inconferente sentenza di codesta ecc.ma Corte n /02, con la quale è stato affermato il principio per il quale non è necessaria nella procura la indicazione della qualità di Legale Rappresentante della persona giuridica per la quale è conferito mandato; nel caso che ci occupa, invece, il sig. N. ha espressamente ed inequivocamente dichiarato che egli ha delegato il suo difensore a rappresentarlo e difenderlo, e non già a difendere il Condominio. Non è successo che l attore non ha indicato la sua qualità di amministratore condominiale ma bensì che non ha conferito alcun incarico di difendere il Condominio; Egli ha incaricato il suo difensore di rappresentare e difendere se medesimo personalmente. Il motivo è infondato alla luce del principio affermato dalla decisione di questa S.C. invocata nella sentenza impugnata e riaffermato dalla sentenza di questa S.C. 19 dicembre 2011 n , secondo il quale la circostanza che la persona fisica titolare della rappresentanza della società che agisce in giudizio abbia, nel sottoscrivere la procura a margine della citazione, omesso di menzionare la sua qualità di rappresentante, non è causa di invalidità della procura stessa, ove del potere rappresentativo sia stata fatta menzione nelle premesse dell atto introduttivo. Con il secondo del ricorso si deduce testualmente: Si ribadisce inoltre che comunque l azione promossa esorbitava dai poteri dell amministratore. È inconferente al riguardo la giurisprudenza richiamata con la sentenza della Corte d Appello, secondo la quale l amministratore sarebbe legittimato a proporre senza bisogno di specifico mandato dell assemblea azioni giudiziali relative "alle parti del fabbricato di proprietà individuale, purché siano rivolte a tutelare l interesse generale al decoro, alla tranquillità ed all abitabilità dell intero edificio". Anche stavolta il richiamo giurisprudenziale è inconferente, poiché non è in questione che l iniziativa assunta dalla società convenuta non lede il decoro dell edificio, non menoma la tranquillità dei condomini, e non pregiudica in alcun modo l utilizzabilità degli ambienti comuni né di quelli privati. Altrettanto inconferente è il richiamo ad una delibera assembleare generica, non riguardante espressamente la società convenuta, e con la quale si vorrebbe inibire l adibizione dei portici ad uso abitativo, e non già ad uso diverso all abitazione come nel caso che si occupa; oltretutto trattasi di delibera risalente a tre anni prima rispetto alla notifica della citazione. Il motivo è infondato. In base all art n. 1 cod. civ. tra i compiti dell amministratore rientra quello di far rispettare il regolamento di condomino, ed in base all art. 1131, primo comma, cod. civ. non ha bisogno di autorizzazione dell assemblea per esperire le relative azioni giudiziali. Nella specie, l amministratore aveva agito in base ad una disposizione del regolamento condominiale e sulla sua legittimazione non incideva, evidentemente, la infondatezza dell azione, secondo le asserzioni della

87 SENTENZE ED ALTRE UTILITÀ 87 attuale società ricorrente. Con il terzo motivo la società ricorrente contesta la conclusione della sentenza impugnata in ordine alla opponibilità nei suoi confronti della clausola del regolamento di condominio posta a fondamento della domanda, in assenza di una specifica trascrizione. La doglianza è fondata. Va, in primo luogo, rilevato che la Corte di appello di Ancona è incorsa in confusione in ordine alla individuazione della disciplina giuridica applicabile alla fattispecie. Inizialmente ha affermato che l amministratore del Condominio è legittimato a far valere in giudizio, a norma degli artt e 1131 c.c. le norme del regolamento condominiale, anche se si tratta di clausole che disciplinano l uso delle parti del fabbricato di proprietà individuale, purché siano rivolte a tutelare l interesse generale al decoro, alla tranquillità ed all abitabilità dell intero edificio e che tale situazione era ravvisabile nella concreta fattispecie, in cui la clausola regolamentare di cui si assumeva la violazione, che vietava le modifiche di destinazione delle singole unità immobiliari, era chiaramente diretta anche a perseguire gli interessi sopra evidenziati, impedendo mutamenti della situazione di fatto che avrebbero potuto riflettersi in danno degli stessi. In tale prospettiva, se la clausola della cui applicazione si discuteva lecitamente rientrava nel contenuto tipico del regolamento di condominio, un problema di opponibilità o meno ricollegabile alla sua trascrizione non era configurabile. Successivamente, però, ha inquadrato tale clausola come costitutiva di una servitù reciproca, conseguentemente di natura negoziale, per la cui opponibilità agli aventi causa dagli originari stipulanti sarebbe stata necessaria la trascrizione. Sotto tale profilo va ricordato che l art. 2659, comma 1, n. 2, c.c., secondo cui nella nota di trascrizione devono essere indicati il titolo di cui si richiede la trascrizione e la data del medesimo, va interpretato in collegamento con il successivo art il quale stabilisce che l omissione o l inesattezza delle indicazioni richieste nella nota non nuoce alla validità della trascrizione eccetto che induca incertezza sulle persone, sul bene o sul rapporto giuridico a cui si riferisce l atto. Ne consegue che dalla nota deve risultare non solo l atto in forza del quale si domanda la trascrizione ma anche il mutamento giuridico, oggetto precipuo della trascrizione stessa, che quell atto produce in relazione al bene. Pertanto, in caso di regolamento di condominio c.d. contrattuale, non basta indicare il medesimo ma occorre indicare le clausole di esso incidenti in senso limitativo sui diritti dei condomini sui beni condominiali o sui beni di proprietà esclusiva (Cass. 15 dicembre 1986 n. 7515). In altri termini ai fini della opponibilità delle servitù reciproche costituite con il regolamento di condominio c.d. contrattuale, è necessaria una trascrizione specifica ed autonoma del vincolo. Nella specie la Corte di appello di Ancona non si è attenuta a tali principi, avendo affermato che negli atti originari di assegnazione della Cooperativa H.S. a vari soggetti era contenuto un espresso richiamo al regolamento di condominio il quale era da ritenere trascritto in quanto allegato all atto e che è stato anche richiamato dalle originarie note di trascrizione prodotte. La Corte di appello sembra, poi, avere (confusamente) invocato il principio affermato da questa S.C. secondo il quale le clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale sono vincolanti per gli acquirenti dei singoli appartamenti qualora, indipendentemente dalla trascrizione, nell atto di acquisto si sia fatto riferimento al regolamento di condominio, dimostrando di esserne a conoscenza e di accettarne il contenuto (Cass. 31 luglio 2009 n ; Cass. 3 luglio 2003 n ). Ha però dimenticato che tale opponibilità alla soc. Q. presupponeva il richiamo al regolamento dei condominio contenuto nell atto di acquisto della stessa e che non era sufficiente la semplice presunzione tale richiamo fosse contenuto negli atti di acquisto dei suoi danti causa. Il quarto motivo con il quale si censura la affermazione della sentenza impugnata, secondo la quale il divieto di modificazioni previsto nel regolamento di condominio non si estendeva agli avancorpi, viene ad essere assorbito. In definitiva, vanno rigettati il primo ed il secondo motivo, mentre va accolto il terzo, con assorbimento del quarto. In relazione al motivo accolto la sentenza impugnata va cassata, con rinvio, per un nuovo esame, alla Corte di appello di Bologna, che provvederà anche in ordine alle spese del giudizio di legittimità. P.Q.M. La Corte rigetta il primo ed il secondo motivo del ricorso; accoglie il terzo; dichiara assorbito il quarto; cassa e rinvia alla Corte di appello di Bologna anche per le spese del giudizio di legittimità.

88 IN TEMA DI CONDOMINIO LA NATURA DEL SOTTOTETTO DI UN EDIFICIO SI DETERMINA DAI TITOLI CORTE DI CASSAZIONE Sez. II civ., sent , n SVOLGIMENTO DEL PROCESSO Con atto di citazione ritualmente notificato, gli attuali controricorrenti citavano in giudizio dinnanzi al tribunale di Bercellona P.G., G.C. e Bo.An., deducendo che ciascuno di essi attori era proprietario di una singola unità immobiliare ubicata nel complesso edilizio sito in (omissis), da essi acquistato dal costruttore ed originario proprietario del complesso - nella persona del convenuto G. - con inclusi: vano cantina, garage e posto auto scoperto; che prima della stipula del rogito, il venditore aveva comunicato ad alcuni di essi che non sarebbe stata loro trasferita anche la proprietà dei sottotetti, se non versando l ulteriore somma di L ; che alcuni di essi, non essendo in grado di sopportare ulteriori oneri economici, avevano rilasciato, in sede di preliminare, una dichiarazione di rinuncia all acquisto del sottotetto; che dopo l acquisto delle rispettive unità immobiliari, essi avevano preso conoscenza però della natura condominiale dei sottotetti, di talché avevano invano chiesto al G. il rilascio delle relative chiavi di accesso ai predetti vani; che questi non aveva accondisceso a tale loro richiesta ed aveva anzi precisato di aver venduto una porzione di sottotetto a Bo.An.; ciò premesso e ribadita la natura condominiale dei vani sottotetto utilizzabili dai condomini come depositi o stenditoi ovvero per altro servizio di comune interesse, gli attori chiedevano che l adito Tribunale dichiarasse che i sottotetti di cui ai corpi di fabbrica A, B e D fossero di proprietà comune dei proprietari degli appartamenti sottostanti, con la condanna del G. all immediata consegna in loro favore delle relative chiavi d accesso, oltre ai risarcimento del danno per mancato uso dei predetti locali. Si costituiva il G. contestando la natura condominiale dei sottotetti, che invece dovevano ritenersi di sua proprietà esclusiva, così come risultava del resto dai dati catastali e dal regolamento condominiale (nel quale ai vani stessi era attribuita una millesimazione autonoma), rilevando infine che nessuna menzione di tali locali era dato rinvenire negli atti notarili che erano stati stipulati. Anche il Bo. si costituiva precisando di non essere proprietario del sottotetto, che catastalmente apparteneva al G.. L adito Tribunale, con sentenza n. 24/05, accoglieva la domanda e dichiarava la natura condominale dei sottotetti, rigettando però la richiesta di diretta consegna delle chiavi di accesso ad essi attori, nonché la domanda di risarcimento danni anche ex art. 96 c.p.c.. Avverso la pronuncia proponevano appello gli originari attori per la parte in cui non era stata accolta la loro domanda di consegna delle chiavi di accesso ai sottotetti, nonché per la mancata condanna del Bo. alle spese legali in favore degli attori T., C. e P.. Resistevano il G. ed il Bo., che insistevano per il rigetto dell impugnazioni, formulando il primo anche appello incidentale; l adita Corte d Appello di Messina, con sentenza n. 358/07 depositata in data , rigettava le impugnazioni e confermava la sentenza impugnata con la sola variazione di ordinare al G. di consegnare le chiavi all amministratore del condominio, disponendo la compensazione delle spese del grado. La Corte peloritana confermava la natura condominale dei sottotetti, attesa la loro idoneità ad essere destinati per i servizi condominiali (lavatoio, stenditoio, deposito ecc), in mancanza di riserva di proprietà del costruttore ovvero di idonea indicazione dai titoli d acquisto. Riteneva che nessuna rilevanza poteva attribuirsi in specie, alla dichiarazione contenuta in alcuni preliminari ( clausola n. 5 : preso atto dell impossibilità di avanzare diritti ai in ordine ai sottotetti ), trattandosi di una mera dichiarazione di scienza ricognitiva di una situazione. Le chiavi però dovevano consegnarsi solo all amministratore del condominio, che doveva assicurarne il godimento a tutti i condomini. Era peraltro giustificata anche la compensazione delle spese tra il Bo. e i tre condomini T., C. e P. attesa la carenza di prova contro il medesimo. Per la cassazione di tale sentenza ricorre il G. sulla base di n. 4 mezzi; resistono con controricorso T., C. e P., Gi., L., M., B. e Ba., formulando altresì ricorso incidentale; gli altri intimati non hanno svolto difese. Quindi la Corte, con ordinanza in data ha disposto il rinnovo della notifica del ricorso agli intimati T., M. e Bo.. MOTIVI DELLA DECISIONE 1 - Ricorso principale. Preliminarmente occorre riunire il ricorso principale e quello incidentale ai sensi dell art. 335 c.p.c.. Con il primo motivo del ricorso principale il ricorrente G.C. denuncia l omessa insufficiente e contraddittorietà della motivazione circa un fatto controverso decisivo per il giudizio; omesso od incompleto esame di decisivi elementi di prova.

89 SENTENZE ED ALTRE UTILITÀ 89 Sostiene che la corte territoriale non ha esaminato convenientemente il materiale istruttorio che aveva a disposizione per ritenere che esso G. non fosse l esclusivo proprietario dei sottotetti e che gli stessi non avessero natura di beni condominiali. La motivazione della sentenza in ogni caso si presenta inadeguata e viziata da un incompleto, frammentario ed inconferente esame di tutti gli elementi (plurimi e convergenti) offerti dal G. a supporto della proprietà dei sottotetti de quibus. Evidenzia il ricorrente che la Corte territoriale ha in primo luogo escluso che nella fattispecie i titoli pubblici d acquisto e gli altri documenti prodotti (ovvero i contratti preliminari, l atto costitutivo del condominio e le risultanze ipocatastali) potessero essere utili a determinare la natura e la proprietà dei sottotetti... Ciò in quanto, in assenza di esplicito riferimento ai sottotetti, negli atti d acquisto degli immobili e nel regolamento di condominio ad essi allegato, non sarebbe possibile, né ritenere inclusi detti locali tra le parti condominiali, né ritenere operata un effettiva riserva di proprietà degli stessi in favore del venditore. Inoltre, secondo il giudice di 2 grado, nessun valore negoziale potrebbe attribuirsi, per superare il silenzio dei titoli, alle dichiarazioni effettuate da alcuni promittenti acquirenti in sede di contratto preliminare (art. 4) in quanto esse sarebbero semplici dichiarazioni di scienza, mentre le risultanze catastali non avrebbero alcuna valenza probante, come pure l attribuzione autonoma di millesimi ai vani sottotetti. Quindi il ricorrente lamenta - con riguardo alla menzionata clausola n. 4 contenuta in alcuni preliminari - come il giudice distrettuale non abbia valutato nella sua interezza la dichiarazione contenuta in alcuni preliminari ( preso atto dell impossibilità di avanzare diritti in ordine ai sottotetti ) ignorando del tutto la parte finale del testo ( in quanto di ciò se ne è tenuto conto nella determinazione del prezzo ). Si tratta infatti chiaramente di una vera e propria pattuizione correlata al prezzo d acquisto dell unità immobiliare, che non includeva quindi i sottotetti nella compravendita. 2 - Con il 2 motivo l esponente denuncia la violazione dell art c.c. lamentando la violazione dei canoni esegetici dettati in tema d interpretazione del contratto, con riferimento alle suddetta clausola n. 4, erroneamente ritenuta priva di valore negoziale in quanto mera dichiarazione di scienza e dunque non idonea a fornire la prova della riserva di proprietà dei sottotetti. In tal caso il giudice nell interpretazione del contratto, dopo avere ritenuto i titoli d acquisto non espliciti in ordine all avvenuto trasferimento anche della proprietà dei sottotetti, non ha considerato e valutato, nella ricerca dell effettiva volontà delle parti, il significativo comportamento complessivo (antecedente e successivo) di queste e degli acquirenti in particolare, che era stato concludente nel senso della riserva di proprietà dei sottotetti in capo al G Con il terzo motivo il ricorrente denuncia il vizio di motivazione della sentenza: sottolinea che tali sottotetti, per le loro caratteristiche, sono locali con una loro ben precisa autonomia e struttura funzionale, suscettibili di uso e godimento esclusivo, che sono e costituiscono vani autonomi, con una estensione pari agli appartamenti dei piani sottostanti. 4 - Con il 4 motivo infine il ricorrente denuncia la violazione e falsa applicazione dell art c.c. atteso che la corte distrettuale ha ritenuto erroneamente di fatto operante, in relazione a tali sottotetti, la presunzione di comunione prevista da tale norma. Ciononostante, l art c.c. non include il sottotetto tra le parti comuni, nonostante i titoli e le pattuizioni intercorse tra le parti e gli altri elementi documentali acquisiti. 5 - Ad avviso del Collegio le censure di cui sopra - unitariamente esaminate in quanto strettamente connesse - sono fondate. Invero non può negarsi l incongruità e la palese contraddittorietà della motivazione della sentenza impugnata, frutto in effetti di una valutazione del materiale istruttorie del tutto frammentaria, incoerente ed illogica. La corte distrettuale ritiene infatti che basandosi sulle caratteristiche fisiche dei sottotetti (costituenti locali del tutto autonomi, dotati anche di un portoncino blindato, in tutto e per tutto simile a quelli degli altri appartamenti), debba escludersi, da un lato, che essi costituiscano una pertinenza degli appartamenti dell ultimo piano immediatamente ad essi sottostante (lo sarebbero stati se avessero avuto la mera funzione di creare una camera d aria a loro beneficio) e, dall altro, che essi rappresentino (così come vorrebbe il G.) dei veri e propri appartamenti utilizzabili autonomamente e dei quali egli si sarebbe riservato la proprietà. Infatti, le descritte caratteristiche e la loro conseguente idoneità ad essere destinati anche solo potenzialmente a servizio dei condomini (come deposito, stenditoi di biancheria, luogo di riunioni condominiali od altro) implicano necessariamente che si tratti di locali condominiali (tertium non datur essendo del tutto sfornita di fondamento la tesi che vorrebbe attribuire loro natura privata di bene autonomamente negoziabile, anche per la semplice considerazione che non si sarebbe trattato di sottotetti ma di appartamenti in tutto e per tutto identici a quelli dei piani sottostanti). Da questa premessa, appare viziato sotto il profilo logico il ragionamento della corte territoriale, che in buona sostanza, in contrasto con le premesse da cui parte, ha ritenuto condominiali i vani in questione solo per una loro generica quanto astratta idoneità ad essere destinati anche solo potenzialmente a servizio dei condomini, trascurando di valutare nel giusto modo anche gli altri elementi convergenti verso l opposta soluzione di vani autonomamente negoziabili. Al riguardo si è così espressa questa S.C.: In tema di condominio, la natura del sottotetto di un edificio è, in primo luogo, determinata dai titoli e, solo in difetto di questi ultimi, può ritenersi comune, se esso risulti in concreto, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, oggettivamente destinato (anche solo potenzialmente) all uso comune o all esercizio di un servizio di interesse comune. Il sottotetto può considerarsi, invece, pertinenza dell appartamento sito all ultimo piano solo quando assolva alla esclusiva funzione di isolare e proteggere l appartamento medesimo dal caldo, dal freddo

90 90 CONDOMINIO GIURIDICO e dall umidità, tramite la creazione di una camera d aria e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l utilizzazione come vano autonomo (Cass. Ordinanza n del 12/08/2011). Alla luce di tali considerazioni, non appare conforme a logica e non può condividersi la valutazione della Corte circa la menzionata dichiarazione dei promissari acquirenti, contenuta nella clausola n. 4 di alcuni preliminari ( preso atto dell impossibilità di avanzare diritti in ordine ai sottotetti ) estraendola arbitrariamente dal restante contesto del periodo, del seguente testuale tenore: in quanto di ciò se ne è tenuto conto nella determinazione del prezzo ), che invece è stato totalmente ignorato. In effetti, letta nel modo corretto (preso atto dell impossibilità di avanzare diritti in ordine ai sottotetti in quanto di ciò se ne è tenuto conto nella determinazione del prezzo ), è davvero difficile ritenere - come fa la corte distrettuale - che si tratti di una chiara dichiarazione di scienza ricognitiva (di cui però non si comprenderebbe la funzione) e non invece di una vera e propria pattuizione correlata al prezzo d acquisto dell unità immobiliare, da cui appare logico dedurre che il preliminare escludesse i sottotetti nella compravendita. Sotto tale profilo può apparire certamente significativa anche la circostanza ricordata dagli gli stessi intimati, secondo cui prima della stipula del rogito, il venditore aveva comunicato ad alcuni degli acquirenti che non sarebbe stata loro trasferita anche la proprietà dei sottotetti, se non versando l ulteriore somma di L ; tutto ciò sembrerebbe sicuro indice della non condominialità dei vani di cui si discute o quanto meno dell intenzione del costruttore di procedere ad un vendita separata dagli appartamenti, come peraltro manifestato ad alcuni degli acquirenti. In altri termini, il ragionamento della corte per stabilire la natura dei locali sottotetto potrebbe valere per entrambe le soluzioni in esame e soprattutto non sembra persuasivo per affermare la prescelta natura condominiale di tali locali. 6 - L accoglimento del ricorso principale comporta l assorbimento di quello incidentale formulato da P., C., Gi., L., B. e Ba.. Il ricorso incidentale riguarda la violazione dell art. 360 n. 5 c.p.c. in riferimento alla posizione del convenuto originario Bo.An., (del quale era stata esclusa dalla Corte distrettuale la legittimazione passiva) nonché la violazione dell art. 91 c.p.c.. P.Q.M. Riunisce i ricorsi e li accoglie entrambi; cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese di questo giudizio, ad altra sezione della Corte d Appello di Messina.

91 L AGEVOLAZIONE PRIMA CASA NON DECADE NEL CASO IN CUI L ACQUIRENTE DELL IMMOBILE NON ABBIA OTTENUTO IL TRASFERIMENTO DI RESIDENZA A CAUSA DEL MANCATO RILASCIO DEL CERTIFICATO DI ABITABILITÀ, IMPUTABILE AL COSTRUTTORE-VENDITORE Il mancato trasferimento della residenza nel termine di diciotto mesi dalla data di acquisto dell immobile non determina la perdita dell agevolazioni prima casa se il contribuente ha presentato la domanda al Comune ampiamente nei termini: deve considerarsi causa di forza maggiore la mancata concessione della residenza, ascrivibile al mancato rilascio del certificato di abitabilità imputabile al costruttore-venditore. CORTE DI CASSAZIONE Sez. tributaria, sent , n RITENUTO IN FATTO 1. Con avviso di liquidazione ed irrogazione sanzioni, emesso a seguito del disconoscimento del diritto all agevolazione c.d. prima casa ai fini dell imposta di registro, di cui all art. 1, nota II bis, della Tariffa parte I, allegata al d.p.r. n. 131 del conseguente all inadempimento dell obbligo, gravante sull acquirente, di trasferimento della residenza, nel termine di diciotto mesi dall atto, nel Comune in cui si trova l immobile acquistato - l Ufficio recuperava la maggiore imposta dovuta da C.P., in relazione all atto di compravendita stipulato il Rilevava, invero, l Amministrazione finanziaria che il contribuente aveva trasferito la residenza dal Comune di Perugia a quello di Foligno, nel quale si trova l immobile acquistato come prima abitazione, solo in data , ossia ben oltre il termine per poter fruire dell agevolazione in questione. 2. L atto veniva impugnato da C.P. dinanzi alla CTP di Perugia, che respingeva il ricorso. 3. Il gravame proposto dal contribuente veniva, tuttavia, accolto dalla CTR dell Umbria con sentenza n. 71/03/2008, depositata il , con la quale il giudice di appello, in riforma della decisione di primo grado, riteneva che il tardivo trasferimento di residenza fosse imputabile all illegittimo rifiuto del Comune di Foligno - motivato con la mancanza del certificato di abitabilità dell immobile, a sua volta ascrivibile al costruttore-venditore - di dare corso alla domanda di trasferimento presentata dal C. fin dal settembre Per la cassazione della sentenza n. 71/03/2008 ha proposto, quindi, ricorso l Agenzia delle entrate affidato a due motivi. L intimato non ha svolto attività difensiva. CONSIDERATO IN DIRITTO 1. Con il primo motivo di ricorso, l Agenzia delle entrate denuncia la violazione dell art. 1, nota II bis, della Tariffa parte I, allegata al d.p.r. n. 131 del 1986, in relazione all art. 360, comma primo, n. 3 c.p.c Avrebbe errato la CTR - a parere della ricorrente - nel ritenere che costituisca causa di forza maggiore il tardivo trasferimento nel Comune in cui si trova l immobile acquistato come prima casa, in considerazione del fatto che tale ritardo sarebbe ascrivibile al diniego del Comune, a sua volta dovuto alla mancanza del certificato di abitabilità dell immobile, imputabile a fatto

92 92 CONDOMINIO GIURIDICO del costruttore-venditore L applicazione del regime ordinario, in luogo di quello agevolato c.d. prima casa, conseguirebbe, invero, secondo l Amministrazione finanziaria, al solo fatto del mancato trasferimento della residenza nel Comune in cui si trova l immobile acquistato, giacché, in tal modo, verrebbe meno la finalità abitativa, costituente la ragione giustificativa del regime fiscale di favore. L esclusione di tale agevolazione, dunque, non avrebbe natura sanzionatoria di una condotta dell acquirente, solo rispetto alla quale potrebbe assumere rilievo l esimente della forza maggiore, erroneamente, pertanto, applicata - nel caso di specie dal giudice di seconde cure Il motivo è infondato La norma di cui all art. 1, nota II bis, della Tariffa parte I, allegata al d.p.r. n. 131 del 1986 prevede, infatti, quale circostanza costitutiva del diritto alla fruizione del trattamento fiscale agevolato, in caso di acquisto di immobile in altro Comune, che il compratore abbia o vi stabilisca entro diciotto mesi dall acquisto la propria residenza. Orbene, si è rilevato al riguardo - già con riferimento al disposto dell art. 2 del d.l. n. 12 del 1985, convertito nella legge n. 118 del 1985, precedente il d.p.r. n. 131 del 1986 in esame - che a tali fini, ferma restando, quanto alla determinazione della residenza, la prevalenza del dato anagrafico sulle risultanze fattuali, il principio dell unicità del procedimento amministrativo inteso al mutamento dell iscrizione anagrafica, sancito anche dall art. 18, comma secondo, del d.p.r. n. 223 del 1989 (contenente il regolamento anagrafico della popolazione residente), nel comportare la necessità della saldatura temporale tra la cancellazione dall anagrafe del comune della precedente residenza e l iscrizione in quella del comune di nuova residenza, postula che la decorrenza del trasferimento in questione è quella della dichiarazione di trasferimento resa dall interessato nel comune di nuova residenza. Ne discende, pertanto, che il beneficio fiscale della prima casa spetta a coloro che, pur avendone ne fatto formale richiesta, al momento dell acquisto dell immobile, non abbiano ancora ottenuto il traferimento della residenza nel Comune in cui è situato l immobile stesso (Cass. nn /2002; 15412/2008) La giurisprudenza successiva, emessa con riferimento all agevolazione prima casa di cui al d.p.r. n. 131 del 1986, si è posta, nella sostanza, sulla stessa linea interpretativa delle decisioni succitate. Si è - per vero - affermato, in proposito, che il trasferimento nel Comune diverso da quello di residenza in cui sia ubicato l immobile acquistato, elemento costitutivo del beneficio richiesto e provvisoriamente accordato, rappresenta un obbligo del contribuente verso il fisco. E tuttavia, non può non tenersi conto, al riguardo, di eventuali ostacoli nell adempimento di tale obbligazione, caratterizzati dalla non imputabilità alla parte obbligata e dall inevitabilità ed imprevedibilità dell evento ostativo a detto trasferimento (Cass. nn /2013; 7067/2014). In siffatte ipotesi, invero, dal momento che il compimento dell attività amministrativa esula dal potere di controllo del contribuente, non può che aversi riguardo - ai fini di stabilire la tempestività dell adempimento dell obbligo in questione - all unica attività che il medesimo può, e deve, compiere nel termine di diciotto mesi, stabilito dall art. 1 del decreto cit., ossia alla formale dichiarazione di trasferimento, presentata presso il Comune della nuova residenza Ebbene, nel caso di specie, avendo il contribuente presentato domanda di trasferimento nel Comune in cui si trova l immobile acquistato fin dal settembre 2004, ossia ampiamente nei diciotto mesi dall acquisto della prima casa, avvenuto il , deve ritenersi che il termine in questione sia stato rispettato, essendo da considerarsi causa di forza maggiore la mancata concessione della residenza, ascrivibile al mancato rilascio del certificato di abitabilità imputabile al costruttore- venditore D altro canto, come dianzi detto, il fatto che il contribuente, pur avendolo richiesto tempestivamente, non abbia ottenuto il trasferimento della residenza nel Comune in cui è ubicato l immobile acquistato, per fatto del Comune e/o di terzi, non può tradursi nella perdita del beneficio fiscale c.d. prima casa, ostandovi il succitato principio di unicità del procedimento amministrativo inteso al mutamento dell iscrizione anagrafica. Tale principio, infatti, nell esigere una saldatura temporale tra la cancellazione dall anagrafe del comune di precedente iscrizione ed inserimento in quella del comune di nuova residenza, comporta che la decorrenza del trasferimento di residenza va stabilita con riferimento alla dichiarazione di trasferimento resa dall interessato nel comune di nuova residenza, dandosi la prevalenza, ai fini in discorso, al dato fattuale su quello a- nagrafico, decisivo, invece, quando si tratta di stabilire, ad altri fini, l effettiva residenza del soggetto La censura in esame va, di conseguenza, disattesa. 2. Con il secondo motivo di ricorso, l Agenzia delle entrate denuncia l insufficiente e contraddittoria motivazione su fatti decisivi della controversia, in relazione all art. 360, comma primo, n. 5 c.p.c La motivazione dell impugnata sentenza non terrebbe, invero, adeguatamente conto, a parere della ricorrente, di quanto dedotto dall ufficio nelle controdeduzioni all appello proposto dal C Il motivo è inammissibile L Amministrazione ricorrente ha, invero, del tutto omesso di formulare un indicazione riassuntiva e sintetica, ai sensi dell art. 366 bis, co. 2, c.p.c. (applicabile alla fattispecie ratione temporis), a tenore del quale la formulazione della censura ai sensi dell art. 360 n. 5 c.p.c. deve contenere un momento di sintesi omologo del quesito di diritto, che costituisca un quid pluris rispetto all illustrazione del motivo operata dalla parte ricorrente (cfr., ex plurimis, Cass. 8897/08; 2652/08;

93 SENTENZE ED ALTRE UTILITÀ 93 Cass.S.U /08; 16528/08). E ciò anche quando l indicazione del fatto decisivo controverso sia rilevabile dal complesso della formulata censura, o dalle sue conclusioni, attesa la ratio che sottende la disposizione indicata, associata alle esigenze deflattive del filtro di accesso alla Suprema Corte, la quale deve essere posta in condizione di comprendere, dalla lettura del solo quesito, quale sia l errore commesso dal giudice di merito (Cass. n /2011) Nel caso di specie- per contro, l Agenzia delle Entrate si è limitata ad esporre le ragioni per le quali la motivazione dell impugnata sentenza sarebbe, a suo parere, affetta dal vizio motivazionale dedotto, con la mera indicazione del fatto controverso, ma senza operare la sintesi richiesta dalla norma succitata La censura in questione, pertanto, per le ragioni suesposte, non può trovare accoglimento. 3. Per tutte le ragioni suesposte, pertanto, il ricorso proposto dall Agenzia delle Entrate deve essere rigettato, senza alcuna statuizione sulle spese, attesa la mancata costituzione in giudizio dell intimato. P.Q.M. Rigetta il ricorso.

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95 LA TARGA AMMINISTRATORE È DIVENTATA OBBLIGATORIA Ci hai già pensato? Chiedi un preventivo personalizzato. Il Condominio editrice - tel [email protected] PER I NOSTRI ABBONATI PER I NON ABBONATI Cosa dice la Legge 11 dicembre 2012, n. 220, art. 9: Art. 9 - Sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l indicazione delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell amministratore. In mancanza dell amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell amministratore.

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