Tutti i documenti digitali di questo corso (PDF, MP3, QuickTime, MPEG, eccetera) sono firmati con firma digitale e marcatura temporale ufficiali e sono di proprietà dell'autore. Qualsiasi tentativo di copia o duplicazione anche parziale sarà perseguito legalmente. Modulo 1 - Lezione 11 La giusta polizza assicurativa immobiliare parte 2 In questa lezione continuiamo il discorso sulle assicurazioni dedicate agli immobili. Molte delle osservazioni che faremo in questa lezione valgono anche per altri tipi di assicurazione, però ci concentriamo subito sulle assicurazione dedicate agli immobili perché sono le più importanti. Se voi pensate di acquistare un immobile il giorno stesso dell'acquisto voi dovete già avere una polizza attiva come abbiamo visto. Nel caso invece di altre assicurazioni, come per esempio le assicurazioni per le aziende avete un pochino più di tempo per operare la vostra scelta. Ora vediamo in che modo potete scegliere l'assicurazione migliore per le vostre esigenze. Cominciamo col dire che la qualità di una assicurazione dipende sempre dalla solidità della compagnia che la offre, se la compagnia no ha riserve economiche sufficienti e non è in grado di restare sul mercato, la polizza non ha alcun valore. Se la compagnia ha condotto, ad esempio una valutazione erronea nella gestione delle varie polizze e della scelta dei rischi che poteva prendere e si ritrova improvvisamente senza fondi la polizza che avete acquistato non ha alcun valore. Tenete inoltre conto del fatto che il prezzo più basso non corrisponde necessariamente al prodotto più conveniente. Di conseguenza nel momento in cui selezionate un agente che poi vi aiuterà nello scegliere la giusta compagnia assicurativa, nel momento in cui scegliete voi stessi la polizza da sottoscrivere, ci sono 4 aree di valutazioni primarie da tenere in considerazione. La prima cosa da fare consiste nel controllare che la polizza vada bene per i vostri scopi, come abbiamo visto nella lezione precedente, ci sono polizze diverse a Modulo 1 Lezione 11 La giusta polizza assicurativa immobiliare parte 2 - Corso Azienda Pag. 1/7
ristrutturarla e rivenderla, oppure intendiate metterla in affitto. La seconda area riguarda le qualità del servizio e la reputazione della compagnia. Se la compagnia è nota per dare filo da torcere ai propri clienti prima di rispondere alle richieste di risarcimento e in generale offre un servizio scadente è meglio che lasciarla perdere. La terza area da considerare è la stabilità finanziaria della compagnia, per i motivi che abbiamo detto prima. Alla fine, solo come quarto elemento di scelta, viene il costo della polizza vero e proprio. Il valore da assicurare e i vari premi da pagare possono essere calcolati con l'aiuto di un esperto che valuti la casa che state acquistando e si basi anche sulle medie di mercato. A questo riguardo potete benissimo sentire diversi Broker assicurativi e sentire diverse compagnie per fare un confronto tra i vari prezzi e le varie proposte. Ci sono tuttavia due parole chiave che dovete conoscere e a cui dovete fare attenzione in questa ricerca. La prima parola è Actual Cash Value o ACV, e la seconda parola è Replacement Cost o RC. Di solito le compagnie assicurative preferiscono usare l'acv, Actual Cash Value perché questo consente loro di svalutare l'immobile man mano che il tempo passa e quindi di dovere sostenere costi più bassi in caso di risarcimento. In effetti l'actual Cash Value stabilisce qual è il valore attuale della casa, ma poi sottrae la svalutazione dovuta al tempo che passa e al rovinarsi dei vari componenti interni. Il Replacement Cost RC calcola invece quanto costerebbe ricostruire una casa completamente identica con strumenti e materiali moderni, quindi è la formula migliore perché garantisce una copertura reale del valore dell'immobile, anche in futuro. Facciamo un esempio: voi avete una casa vecchia di quarant'anni e questa casa improvvisamente viene distrutta dal fuoco, se voi aveste una polizza ACV, il valore originale della polizza verrebbe ridotto della svalutazione della casa in quarant'anni e la svalutazione della casa è dovuta anche al fatto che in quei quarant'anni lo stato degli oggetti e della casa stessa è decisamente peggiorato. Nel caso invece del Replacement Cost, la compagnia vi darebbe tutto quello che serve per ricostruire una casa esattamente identica usando i materiali che sono disponibili in questo momento in commercio. Questo Modulo 1 Lezione 11 La giusta polizza assicurativa immobiliare parte 2 - Corso Azienda Pag. 2/7
vuol dire che la differenza tra i due risarcimenti potrebbe essere anche molto grande. Quindi cercate sempre di richiedere una polizza che vi garantisca il Replacement Cost, il costo di sostituzione dell'immobile. Tenete conto che negli Stati Uniti purtroppo i danni dovuti al fuoco sono più comuni che non in Italia e questo perché le tecniche costruttive degli impianti elettrici sono più rudimentali e quindi è più facile rispetto a quanto accade in l'italia o in Europa che si sviluppi un incendio di una parte della casa e che si estenda nel resto dell'immobile, questo anche perché i materiali di costruzione sono altamente infiammabili molti degli elementi interni sono in legno anche nelle case che hanno muri esterni di cemento. Quando si parla poi di copertura di danni alle persone, dovete essere particolarmente previdenti, non dovete pensare in questo caso al valore della casa e nemmeno a quanto vi è costata, ma dovete pensare al rischio a cui vi esponete e ai danni possibili che un terzo potrebbe subire e venirvi a chiedere in termini di risarcimento. E' abbastanza comune in questo senso avere una copertura di un massimale che è almeno di un milione di dollari. Facciamo un esempio rifacendoci al fuoco di cui abbiamo parlato prima. Una polizza che copra la proprietà in caso di incendio, nel caso in cui sia del tipo Replacement Cost, vi pagherà tutto quel che serve per ricostruire la vostra casa. Tuttavia nel caso in cui in un immobile ci sia stato un inquilino, o un ospite, o un altra persona, tale polizza certo non vi rimborserà dei danni alla persona di tale individuo. Un rimborso in caso di morte può facilmente superare i diversi milioni di dollari, quindi è necessario disporre di una polizza contro questo tipo di rischi con una copertura adeguata. Tenete a mente che qualunque cosa succeda a chiunque mentre si trova nella vostra proprietà voi siete responsabili e la persona può venirvi a chiedere danni. E' vero che, nel caso in cui voi abbiate inserito la casa all'interno di una società, i danni si limitano ai beni in possesso di tale società, però è anche vero che tale protezione è proporzionale alla qualità della struttura legale che avete dato alla società e anche all'attenzione con cui voi avete tenuto i documenti societari. Modulo 1 Lezione 11 La giusta polizza assicurativa immobiliare parte 2 - Corso Azienda Pag. 3/7
Potete sempre trovare un giudice che cerchi in qualche modo di farvi pagare un po' di più, magari di tasca vostra, nel caso in cui il danno sia veramente molto importante. Questa situazione non si verifica o è molto meno probabile che si verifichi se invece avete una copertura assicurativa, visto che sarà a quel punto l'assicurazione a gestire la causa ed è anche noto che i migliori avvocati lavorano proprio per le compagnie assicuratrici. E' la vostra assicurazione che deve rispondere ed è la vostra assicurazione che si difenderà nei confronti di qualunque richiesta avanzata da terzi, o per lo meno vi aiuterà a difendervi in quelle cause dove voi foste personalmente coinvolti. Facciamo un esempio pratico: voi avete affittato un immobile e in questo immobile si sviluppa un piccolo incendio dovuto a una presa elettrica difettosa. Voi vi trovate immediatamente con una causa da parte del vostro inquilino che vi chiede i danni per le cure mediche che ha dovuto sostenere a seguito di questo piccolo incendio, oltre al trauma emotivo che ha dovuto subire per l'incidente. Voi vi siete procurati una copertura assicurativa che vi garantisce contro i danni alle persone, che come abbiamo visto nella lezione precedente prende il nome di Liability Insurance, sarà quindi l'assicurazione a pagare i danni nei confronti di queste persone e a pagare anche le spese legali, tra l'altro il costo di un' assicurazione di questo tipo non è altissimo e perciò non c'è nessun motivo per non averla, anzi è la priorità numero uno nel momento in cui date in affitto una proprietà negli Stati Uniti. Il momento migliore per scegliere la compagnia di assicurazione è prima di avere acquistato la casa. Avrete tutto il tempo per valutare le diverse opzioni, per analizzare le polizze, per chiedere confronti, per assicurarvi che quello che vi viene offerto fa esattamente al caso vostro anche perché non esiste una polizza che vada bene per tutti. Ogni polizza deve essere fatta su misura e deve essere adattata alle vostre specifiche esigenze in quanto investitore, in particolare dovete valutare che cosa è escluso dalla polizza, tipicamente ci sono aree che non sono coperte nelle polizze standard, ad esempio la copertura contro le alluvioni, la copertura contro gli uragani e la copertura nei confronti di cedimenti di terreno che viene regolamentata comunque dallo Stato in termini di prezzi, la copertura nei confronti di uragani e la copertura di confronti di cedimenti di terreno Modulo 1 Lezione 11 La giusta polizza assicurativa immobiliare parte 2 - Corso Azienda Pag. 4/7
dove la casa si incrina oppure sprofonda parzialmente. Il valore di queste coperture aggiuntive può essere pari o addirittura superiore al prezzo della polizza standard, quindi è importante valutare se vi servono davvero e quanto costano. La copertura contro le alluvioni è obbligatoria se l'immobile si trova in una zona potenzialmente alluvionale. Queste zone si trovano vicino ai corsi d'acqua, vicino ai laghi o vicino al mare. I prezzi di queste polizze sono comunque fissati dallo Stato. Lavorando in Florida è importante valutare le eventuali necessità di copertura contro uragani e questo naturalmente dipende dalla stagione, dipende dal tempo che pensate di tenere la casa e dipende anche dal dato statistico di presenze di uragani nella zona in cui volete comperare l'immobile. In generale chi compra e rivende le case in tempo breve non fa coperture speciali, si limita alle coperture standard contro l'incendio e contro danni tipici, come il fulmine o cose di questo tipo, e sicuramente si tutela nei confronti di danni a terzi e quindi con una Liability Insurance che copra i lavori da fare all'interno della proprietà oppure che copra i danni all'inquilino nel caso di affitto temporaneo. Anche quando voi affittate l'immobile per breve tempo è indispensabile avere una copertura assicurativa contro i danni alle persone, perché, in quanto di padroni di casa, siete responsabili di ogni singola cosa che avviene all'interno dell'immobile. Nel caso in cui voi abbiate creato personalmente o indirettamente una situazione pericolosa all'interno della casa o intorno alla casa, voi sarete direttamente responsabili di qualunque incidente possa verificarsi. Vi faccio un esempio giusto per farvelo capire meglio. Quando una banca acquista una casa che vuole rivendere e tale casa è al momento sfitta, quindi non c'è nessuno, la banca provvede immediatamente a bloccare le aree della casa che potrebbero essere a rischio, ad esempio se c'è una piscina, viene completamente coperta con assi inchiodate e con una rete metallica in modo che nessuno possa accidentalmente caderci dentro. Modulo 1 Lezione 11 La giusta polizza assicurativa immobiliare parte 2 - Corso Azienda Pag. 5/7
Quindi anche nel caso in cui la casa è sfitta c'è il rischio che qualcuno, addentrandosi nella proprietà in modo non autorizzato, si faccia male e qualora si faccia male il rischio di copertura e di risarcimento spetta comunque al proprietario, perciò se le banche spendono soldi, spendono tempo per mettere in sicurezza una proprietà, significa che anche voi in quanto proprietari, in quanto investitori, fareste meglio a tutelarvi da qualunque tipo di rischio in quel senso. Esistono tantissime situazioni in cui possono crearsi incidenti che vanno verificate e prevenute mediante una corretta manutenzione, mediante un'ispezione più o meno regolare dell'immobile. Non ne parliamo qui perché lo scopo di questa lezione è di spiegarvi sull'importanza di scegliere, attivare e mantenere attiva o modificare a secondo dei casi, una polizza assicurativa che possa coprire qualunque tipo di rischio, qualunque tipo di situazione che voi prevediate si verificherà nella vita di quell'immobile fin tanto che ne sarete proprietari. Se invece gestite la proprietà per qualcun altro, questo diventa ugualmente importante perché voi, in quanto gestori, sarete in parte responsabili delle conseguenze che potrebbero verificarsi per una mancata copertura assicurativa. La regola base è quindi di dotarsi di copertura assicurativa non appena avete acquisito l'immobile, di selezionare, prima di acquisire l'immobile, la polizza, la compagnia, il Broker, l'agente, vale a dire il referente che poi vi consiglierà su come cambiare o su come adattare la polizza a vostri bisogni, dopo di che potrete disattivate la polizza non appena avete venduto la casa cosi da non avere costi inutili. Questo richiede un po' di tempo, un po' di cura, ma può essere facilmente delegato a qualcuno del vostro staff oppure un manager (gestore) della proprietà che se ne occupi per il vostro conto. Lo stesso Broker assicurativo, se voi avete un buon rapporto e se avete diversi immobili che assicurate con lui, può farsi carico della manutenzione ordinaria di questi vari aspetti, così da togliervi parecchi problemi. Ricordatevi che i costi dell'assicurazione sono naturalmente deducibili dall'utile dell'azienda e quindi li potrete scontare dalle tasse. Vi ringrazio della vostra attenzione e vi auguro di trovare la compagnia di assicurativa che Modulo 1 Lezione 11 La giusta polizza assicurativa immobiliare parte 2 - Corso Azienda Pag. 6/7
faccia al caso vostro. Roberto Mazzoni Questa pubblicazione ha l obiettivo di fornire informazioni accurate e autorevoli sull argomento trattato basandosi sulle informazioni disponibili al momento della pubblicazione. Gli esempi forniti hanno uno scopo unicamente illustrativo e la pubblicazione viene distribuita con l intesa che né l editore né l autore sono impegnati nel fornire servizi legali, contabili, fiscali o qualsiasi altro tipo di servizio professionale e non si assumono alcuna responsabilità sull uso che ne verrà fatto. Se vi serve assistenza legale, fiscale o qualsiasi altro tipo di assistenza da parte di un esperto, dovrete procurarvi i servizi di un professionista competente. Qualsiasi consiglio di natura fiscale incluso in questa pubblicazione scritta oppure elettronica (incluso qualsiasi file video oppure audio che vi sia collegato) non è stato creato con l intenzione di essere usato, e non può essere usato dal contribuente, al fine di evitare qualsiasi tipo di sanzione che possa essere imposta sul contribuente da qualsiasi autorità o agenzia fiscale governativa. This publication is intended to provide accurate and authoritative information with regard to the subject matter covered based upon information available at the time of publication. Examples given are for illustrative purpose only and the publication is distributed with the understanding that neither the publisher nor the author is engaged in rendering legal, accounting, tax or other professional services and assume no liability whatsoever in connection with its use. If legal, tax or other expert assistance is required, the services of a competent professional should be sought. Any tax advice included in this written or electronic publication (including any video or audio files connected with it) was not intended or written to be used, and it cannot be used by the taxpayer, for the purpose of avoiding any penalties that may be imposed on the taxpayer by any governmental taxing authority or agency. Modulo 1 Lezione 11 La giusta polizza assicurativa immobiliare parte 2 - Corso Azienda Pag. 7/7