LE AGEVOLAZIONI FISCALI PER LE RISTRUTTURAZIONI E IL RISPARMIO ENERGETICO
In edilizia per ristrutturazione edilizia si intendono una moltitudine di interventi che nell ambito delle normative sulle agevolazioni fiscali sono stati più volte modificati nel corso degli anni, nonché chiariti dal legislatore stesso. L elenco degli interventi per i quali spetta la detrazione allo stato attuale comprende: i lavori di manutenzione straordinaria, quelli di ristrutturazione, e le opere di restauro e risanamento conservativo eseguiti su singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali, e loro pertinenze; i lavori di manutenzione ordinaria, straordinaria, quelli di ristrutturazione, e le opere di restauro e risanamento conservativo effettuati su tutte le parti comuni degli edifici residenziali; la realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali anche a proprietà comune; gli interventi necessari alla ricostruzione o al ripristino dell'immobile danneggiato a seguito di eventi calamitosi e a condizione che sia stato dichiarato lo stato di emergenza; i lavori finalizzati alla eliminazione delle barriere architettoniche, l'installazione di ascensori e strumenti comunque idonei a favorire la mobilità interna di disabili; 2
gli interventi relativi alla cablatura degli immobili, le opere finalizzate al risparmio energetico, alla sicurezza contro le intrusioni, al contenimento dell inquinamento acustico, all adozione di misure antisismiche, ad evitare gli infortuni domestici (ad esempio il montaggio di vetri antiinfortunio, l'installazione di corrimano, l'installazione di apparecchi di presenza di gas inerti, ecc.); l'acquisto di mobili ed elettrodomestici sia free standing che da incasso di classe non inferiore alla A, nonché A per i forni, per le apparecchiature per le quali sia prevista l etichetta energetica destinati all'abitazione da ristrutturare (la detrazione si applicherà ad una spesa massima di 10.000 euro, tale importo andrà ad aggiungersi al tetto di spesa di 96.000 euro, previsto per per i lavori di ristrutturazione edilizia, il tetto di spesa complessivo sale quindi a 106.000 euro); gli interventi di bonifica dell'amianto; la detrazione spetta anche per l acquisto di immobili situati in edifici interamente interessati da interventi di restauro e risanamento conservativo o di ristrutturazione edilizia eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare o da cooperative edilizie, purché venduti entro sei mesi dalla fine dei lavori, ed è pari al 25% del prezzo risultante dall atto di compravendita o di assegnazione. 3
Oltre alle spese necessarie per l esecuzione dei lavori, ai fini della detrazione è possibile considerare anche gli ulteriori seguenti costi: - progettazione, consulenza, perizie; - acquisto dei materiali; - messa in regola degli impianti elettrici e degli impianti a metano; - relazione di conformità dei lavori; - imposte e altri costi burocratici (Iva, imposta di bollo, concessioni, autorizzazioni e denuncia di inizio lavori); - oneri di urbanizzazione. 4
A titolo esemplificativo, l'agenzia delle Entrate ha pubblicato un elenco dei principali interventi ammessi alla detrazione IRPEF, suddivisi nel caso di intervento su singole unità abitative oppure su parti condominiali. Di seguito l'elenco Interventi sulle singole unità abitative Accorpamenti di locali o di altre unità immobiliari, Allargamento porte, Allargamento porte e finestre esterne, Allarme finestre esterne, Ampliamento con formazione di volumi tecnici, Apertura interna, Ascensore e/o montacarichi, Balconi, Barriere architettoniche, Box auto, Cablatura degli edifici, Caldaia, Caloriferi e condizionatori, Cancelli esterni, Canna fumaria, Cantine, Centrale idrica, Centrale termica, Citofoni, videocitofoni e telecamere, Contenimento dell'inquinamento acustico, Cornicioni, Davanzali finestre e balconi, Facciata, Finestra, Fognatura, Garage, Gradini scale, Grondaie, Impianto di riscaldamento autonomo interno (purché conforme al DM 37/2008 - ex legge 46/90), Impianto elettrico e impianto idraulico, Inferriata fissa, Infissi esterni, Lastrico solare, 5
Locale caldaia, Lucernari, Mansarda, Marciapiede, Muri di cinta, Muri esterni di contenimento, Muri interni, Parapetti e balconi, Pavimentazione esterna, Pensilina protezione autovetture, Persiana, Pianerottolo, Piscina, Porta blindata esterna, Porta-finestra, Porte esterne, Porta blindata interna, Recinzioni, Ricostruzione, Risparmio energetico, Sanitari, Saracinesca, Scala esterna, Scala interna, Serramenti esterni, Sicurezza statica, Solaio, Soppalco, Strada asfaltata privata, Sottotetto, Tetto, Travi (tetto), Veranda, Vespaio, Zoccolo esterno facciata. 6
Interventi sulle parti condominiali Gli interventi di manutenzione ordinaria sono ammessi all agevolazione solo quando riguardano le parti comuni. La detrazione spetterà ad ogni condomino in base alla quota millesimale. Le parti comuni interessate sono quelle indicate dall articolo 1117, numeri 1, 2 e 3 del Codice Civile: il suolo su cui sorge l edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili, tutte le parti dell edificio necessarie all uso comune, i locali per la portineria e per l alloggio del portiere, gli ascensori, i pozzi, le cisterne, le fognature, eccetera. Gli stessi interventi, eseguiti sulle proprietà private o sulle loro pertinenze (garage, cantine, soffitte), non danno diritto ad alcuna agevolazione. Sono esempi di interventi di manutenzione ordinaria: le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici, quelle necessarie a integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti, la sostituzione di pavimenti, infissi e serramenti, la tinteggiatura di pareti, soffitti, infissi interni ed esterni, il rifacimento di intonaci interni, l impermeabilizzazione di tetti e terrazze, la verniciatura delle porte dei garage. 7
INTERVENTI AGEVOLABILI QUADRO RIASSUNTIVO RISPARMIO ENERGETICO 65% Riqualificazione energetica globale TIPOLOGIA DI INTERVENTO (comma 344) TITOLO ABITATIVO Manutenzione straordinaria Ristrutturazione Risanamento conservativo Interventi sull involucro degli edifici esistenti, riguardanti strutture opache orizzontali, verticali, finestre comprensive di infissi (comma 345) Manutenzione ordinaria Manutenzione straordinaria Installazione di pannelli solari per la produzione di acqua calda (comma 346) Sostituzione di impianti di climatizzazione invernale, integrale o parziale, con impianti dotati di caldaie a condensazione o con impianti a pompa di calore ad alta efficienza o con impianti geotermici a bassa entalpia, compresa la sostituzione di scaldacqua tradizionali con scaldacqua a pompa di calore dedicati alla produzione di acqua calda sanitaria S.C.I.A. Permesso di Costruire Attività edilizia libera Manutenzione straordinaria (comma 347) 8
MANUTENZIONE ORDINARIA Questo tipo di interventi di manutenzione rientra nell ambito dell attività di edilizia libera e, come tale, non richiede l ottenimento di particolari titoli edilizi, a meno che gli interventi non interessino l impiantistica(per impianti termici ed elettrici servono apposite certificazioni) o che l edificio non sia sottoposto a un vincolo da parte della SBBCCAA (in tal caso servirà una specifica autorizzazione). Si intende dunque con MANUTENZIONE ORDINARIA: l'insieme delle azioni manutentive che hanno quale unico scopo quello di riportare un sistema (o un suo componente) da uno stato di avaria, allo stato di buon funzionamento precedente l'insorgere del problema, senza modificare o migliorare le funzioni svolte dal sistema, né aumentarne il valore, né migliorarne le prestazioni. 9
MANUTENZIONE STRAORDINARIA Per le opere di manutenzione straordinaria con interventi strutturali, con aumento delle unità immobiliari e con incremento dei parametri urbanistici varichiestalasciaintrodottadallalegge122/2010 (o DIA).Nelcasoincuila manutenzione straordinaria non comprenda queste eccezioni si ricade in attività edilizia libera e va utilizzata una semplice Comunicazione di Inizio lavori asseverata. Costituiscono interventi di MANUTENZIONE STRAORDINARIA: le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso. 10
RESTAURO E RISANAMENTO CONSERVATIVO Gli interventi di restauro e risanamento conservativo sono soggetti alla presentazione della SCIA(o DIA) o alla richiesta di Permesso di Costruire. Nel caso in cui l'edificio interessato sia soggetto a vincolo architettonico o paesaggistico, sarà necessario richiedere il nulla osta preventivo della SBBCCAA di competenza. Sono compresi nella tipologia dei lavori di RESTAURO E RISANAMENTO CONSERVATIVO: gli interventi rivolti a conservare l'immobile (spesso di valore storico ed artistico) e ad assicurarne la funzionalità per mezzo di un insieme di opere che, rispettandone gli elementi tipologici, formali e strutturali, ne consentono destinazioni d'uso con esso compatibili. Esempio: - gli interventi mirati all'eliminazione e alla prevenzione di situazioni di degrado; - l'adeguamento delle altezze dei solai nel rispetto delle volumetrie esistenti; - l'apertura di finestre per esigenze di aerazione dei locali. 11
RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA Per le opere di ristrutturazione edilizia leggera cioè senza modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici e senza mutamento della destinazione d'uso può essere presentata la SCIA. Per le opere che portano a un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, o aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici bisogna richiedere il Permesso di Costruire. Tra gli interventi di RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA: sono compresi quelli rivolti a trasformare un fabbricato mediante un insieme di opere che possono portare ad un fabbricato del tutto o in parte diverso dal precedente. Esempio: - la demolizione e la fedele ricostruzione dell'immobile; - la modifica della facciata; - la realizzazione di una mansarda o di un balcone; - la trasformazione della soffitta in mansarda o del balcone in veranda; - l'apertura di nuove porte e finestre; - la costruzione dei servizi igienici in ampliamento delle superfici e dei volumi esistenti. 12
Le agevolazioni fiscali per le Possibili conseguenze ad interventi ultimati: Variazione della Rendita Catastale dell edificio interessato dall intervento 13