REGOLAMENTO CONTENENTE I CRITERI E LE MODALITÀ APPLICATIVE DELL'ART. 14.1 DEL TESTO COORDINATO DELLE NORME DI P.S.C. - P.O.C. - R.U.E. ALLEGATO A LE MODALITÀ DI CALCOLO DEGLI INCREMENTI DI VALORE DEI TERRENI DI IN APPLICAZIONE ALL'ART. 14.1 DEL TESTO COORDINATO DELLE NORME DI P.S.C. P.O.C. R.U.E. 1 - I PARAMETRI PER LA DETERMINAZIONE DEI VALORI DEI TERRENI 1.1 - Le classi di destinazione urbanistica ed i valori medi degli immobili La determinazione dei valori medi degli immobili è stata effettuata dal Collegio Peritale del Settore Patrimonio del Comune di Modena in collaborazione con il Settore Pianificazione Territoriale. I valori medi indicati per tutte le tipologie di immobili, di cui al presente allegato, sono determinati all'esclusivo scopo di consentire l'effettuazione del calcolo degli incrementi di valore dei terreni, in applicazione dell'art. 14.1 del Testo Coordinato delle norme di P.S.C. - P.O.C. - R.U.E.. Tali valori medi, pertanto, sono indicativi e non utilizzabili a fini diversi, da soggetti diversi ed in ambiti diversi dal presente Regolamento. I valori medi di vendita degli immobili sono riferiti alle superfici commerciali, sono rappresentati in Euro/mq di superficie commerciale e sono stimati in riferimento ad immobili di tipologia media e di nuova costruzione. In particolare i valori medi delle abitazioni sono riferiti ad una palazzina di 8/12 unità. Le destinazioni d uso edilizie sono raggruppate, ai fini della applicazione delle modalità di calcolo, con le seguenti modalità e ad esse sono associate i corrispondenti valori medi. TABELLA 1A Raggruppamento delle destinazioni d uso edilizie in classi di destinazione urbanistica. Classe di destinazione urbanistica Destinazioni d uso edilizie del PRG Residenziale A/0 Tavola n. 1 Direzionale A/10 - D/5 Tavola n. 2 Commerciale C/1 - D/8a - D/8b Tavola n. 3 Produttivo C/2 - C/3 - D/1 - D/7 Tavola n. 4 Cartografia di riferimento 1
TABELLA 1 Res Classi di valore medio degli immobili Residenziali della Tavola n. 1. Residenziale Fascia / mq A 3.350 B 3.050 C 2.650 D 2.250 E 2.100 F 2.000 G 1.900 TABELLA 1 Dir Classi di valore medio degli immobili Direzionali della Tavola n. 2. Direzionale Fascia /mq A 3.050 B 2.600 C 2.300 D 2.050 E 1.850 TABELLA 1 Comm Classi di valore medio degli immobili Commerciali della Tavola n. 3. Commerciale Esercizi di vicinato -Superficie di Vendita inferiore a 250 mq Medie superfici - Superficie di vendita inferiore a 1.500 mq Fascia extra alimentari alimentari A 3.700 3.600 3.800 B 3.400 3.300 3.500 C 2.800 2.750 2.950 D 2.400 2.350 2.550 E 2.150 2.050 2.250 TABELLA 1 Prod Classi di valore medio degli immobili Produttivi della Tavola n. 4. Produttivo Fascia Superficie Utile < 400 mq Superficie Utile > 400 mq A 1.750 B 1.550 C 1.400 1.250 D 1.250 1.100 E 1.000 900 2
TABELLA 1B Valori medi di immobili particolari riferiti all intero territorio comunale. Classe di destinazione urbanistica Destinazioni d uso edilizie del PRG Valori medi riferiti all intero territorio comunale Alberghi - Pensioni D/2 1.950 Edifici sportivi a fine di lucro D/6 2.050 Case di cura D/4 2.050 Teatri, cinematografi, sale per concerti e spettacoli D/3 1.900 1.2 - La conversione della Superficie Utile in Superficie Commerciale TABELLA 2 - Parametri di trasformazione da Superficie Utile a Superficie Commerciale. Classe di destinazione d uso edilizia Parametro per il calcolo della Superficie Commerciale degli immobili Residenziale 1,50 Direzionale 1,15 Commerciale Esercizi di vicinato fino a 250 mq. 1,12 Commerciale Medie sup. da 250 a 1500 mq. 1,07 Produttivo < di 400 mq. di superficie 1,05 Produttivo > di 400 mq. di superficie 1,02 Produttivo industriale 1,02 Alberghi - Pensioni 1,15 Edifici sportivi a fine di lucro 1,15 Case di cura 1,20 Teatri, cinematografi sale per concerti e spettacoli 1,08 3
1.3 - La presenza di edifici Questo parametro si applica alla valutazione del valore medio degli immobili nello stato di fatto e consente di tenere in conto degli oneri derivanti dalla loro demolizione o, viceversa, dalla loro conservazione e recupero. TABELLA 3 Parametri di adeguamento nel caso di presenza di fabbricati Assenza o presenza di rilevanti porzioni edificate Parametro per il calcolo Assenza di edifici 1,00 Presenza di edifici di cui si prevede la demolizione Presenza di edifici di cui si prevede la conservazione 1,00-1,05 con applicazione lineare (*) 1,00-1,20 con applicazione lineare (*) (*) Il limite superiore è costituito dalla mera presenza di un edificato pari o superiore al massimo, in termini di Superficie Utile, consentito dal PRG vigente, indipendentemente da valutazioni sulle caratteristiche, stato di conservazione e/o di utilizzo corrente o futuro di detti edifici. 1.4 - I tempi delle trasformazioni edilizie Questo parametro si applica alla valutazione del valore medio degli immobili nello stato di fatto e nella ipotesi di trasformazione; consente di tenere in conto degli oneri finanziari derivanti dal maggiore tempo di trasformazione edilizia nel caso di obbligo alla formazione di un Piano Urbanistico Attuativo. TABELLA 4 Parametri correttivi rispetto ai tempi di attivazione dell'intervento Tipologia di intervento Parametro Intervento di tipo diretto 1,00 Intervento tramite convenzionamento 0,98 Intervento tramite formazione di un Piano Urbanistico Attuativo 0,94 4
1.5 - L incidenza del terreno sul valore medio finale degli immobili TABELLA 5 Parametri di incidenza del terreno sul valore medio degli immobili Classe di destinazione d uso edilizia Residenziale Direzionale Commerciale Esercizi di vicinato fino a 250 mq di Vendita Commerciale Medie superfici fino a 1500 mq di vendita non alimentari Commerciale Medie superfici fino a 1.500 mq di vendita alimentari Produttivo < di 400 mq di Superficie Utile Produttivo > di 400 mq di superficie Utile 40% Incidenza percentuale valore del terreno e B 35% 40% 38% 42% e B 32% e B 30% Fascia B 38% e D 36% 32% Fascia B e C 38% Fascia B e C 36% Fascia B e C 40% 30% 28% Alberghi - Pensioni 28% Edifici sportivi a fine di lucro 28% Case di cura 27% Fascia E 34% Fascia F e G 33% 31% 34% 32% 36% 28% 26% Teatri, cinematografi, sale per concerti e spettacoli 26% 2 - IL PROCEDIMENTO DI CALCOLO DEI VALORI DEI TERRENI OGGETTO DI RICHIESTA DI TRASFORMAZIONE URBANISTICA Il raffronto tra il valore attuale dei terreni oggetto di richiesta di applicazione dell art. 14.1 del Testo coordinato delle Norme di P.S.C. P.O.C. R.U.E. ed il loro valore nella ipotesi di trasformazione urbanistica proposta avviene applicando i parametri fin qui descritti con le seguenti modalità. 2.1 - Il calcolo del valore attuale Il calcolo del valore attuale viene computato nella ipotesi del massimo utilizzo delle superfici consentite dal P.R.G. vigente con le destinazioni edilizie più remunerative, secondo i valori medi sopra riportati e le zonizzazioni delle Tavole nn. 1, 2, 3 e 4. 5
Le Superfici Utili massime consentite per ciascuna destinazione d uso saranno moltiplicate per: 1. il valore medio corrispondente (Tabelle 1A, 1Res, 1Dir, 1Comm, 1Prod, 1B e Tavole nn. 1, 2, 3 e 4); 2. il parametro di ragguaglio alla Superficie Commerciale (Tabella 2); 3. il parametro per la presenza (eventuale) di edifici (Tabella 3); 4. Il parametro pel l obbligo (eventuale) di formazione di un P.U.A. (Tabella 4); 5. l incidenza del terreno sul valore medio (Tabella 5); il risultato finale sarà costituito dal valore di mercato del terreno nello stato attuale della Pianificazione del mercato. 2.2 - Il calcolo del valore nella ipotesi di trasformazione urbanistica proposta Il calcolo del valore medio dell immobile viene computato nella ipotesi del massimo utilizzo delle superfici proposte nella ipotesi di modifica urbanistica con le destinazioni edilizie più remunerative, secondo i valori medi sopra riportati e le zonizzazioni delle Tavole nn. 1, 2, 3 e 4. Le Superfici Utili massime per ciascuna destinazione d uso saranno moltiplicate per: 1. il valore medio corrispondente (Tabelle 1A, 1Res, 1Dir, 1Comm, 1Prod, 1B e Tavole nn. 1, 2, 3 e 4); 2. il parametro di ragguaglio alla Superficie Commerciale (Tabella 2); 3. il parametro pel l obbligo (eventuale) di formazione di un P.U.A. (Tabella 4); 4. l incidenza del terreno sul valore medio (Tabella 5); il risultato finale sarà costituito dal valore di mercato del terreno nel nuovo assetto urbanistico proposto. 2.3 - Il calcolo dell importo della compensazione economica Il calcolo dell importo della compensazione economica (monetizzazione) dell'art. 14.1 del testo coordinato delle Norme di P.S.C. - P.O.C. - R.U.E., comma 2, avviene dividendo per 2 la differenza dei valori calcolati con le modalità dei precedenti punti 2.3 e 2.2. Nessuna compensazione è dovuta nel caso di importo negativo. Per eventuali casistiche non contemplate ai punti precedenti la valutazione dell incremento dei valori, ai fini perequativi, verrà effettuata con apposita stima del Collegio dei periti del Comune. 2.4 Cartografia Costituiscono parte integrante del presente Allegato A le seguenti Tavole: Tavola n. 1 - le destinazioni residenziali; Tavola n. 2 le destinazioni direzionali; Tavola n. 3 - le destinazioni commerciali; Tavola n. 4 le destinazioni produttive. 6