ALLEGATO A 1 PARAMETRI PER LA DETERMINAZIONE DEI VALORI DEI TERRENI Classi di destinazione urbanistica e valori medi degli immobili

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1 ALLEGATO A MODALITÀ DI CALCOLO DEGLI INCREMENTI DI VALORE DEI TERRENI IN APPLICAZIONE ALL'ART DEL TESTO COORDINATO DELLE NORME DI P.S.C. P.O.C. R.U.E. 1 PARAMETRI PER LA DETERMINAZIONE DEI VALORI DEI TERRENI Classi di destinazione urbanistica e valori medi degli immobili La determinazione dei valori medi degli immobili è stata effettuata dal Collegio Peritale del Servizio Patrimonio del Comune di Modena in collaborazione con il Settore Pianificazione Territoriale Trasporti e Mobilità. I valori medi indicati per tutte le tipologie di immobili, di cui al presente allegato, sono determinati all'esclusivo scopo di consentire l'effettuazione del calcolo degli incrementi di valore dei terreni, in applicazione dell'art del Testo coordinato delle Norme di PSC POC RUE. Tali valori medi, pertanto, sono indicativi e non utilizzabili a fini diversi da soggetti diversi ed in ambiti diversi dal presente regolamento. I valori medi di vendita degli immobili sono riferiti alle superfici commerciali, sono rappresentati in /mq di superficie commerciale e sono stimati in riferimento ad immobili di tipologia media e di nuova costruzione. In particolare i valori medi delle abitazioni sono riferiti ad una palazzina di 8/12 unità. Le destinazioni d uso edilizie sono raggruppate, ai fini della applicazione delle modalità di calcolo, con le seguenti modalità e ad esse sono associate i corrispondenti valori medi. Ai sensi dell art. 5, comma 2 del Regolamento i valori medi degli immobili di cui alle Tabelle 1, 1B e alle Tavole 1, 2, 3, 4 sono stati approvati con deliberazione della Giunta Comunale n. 463 del 15/10/2013. TABELLA 1A - Raggruppamento destinazioni d uso edilizie in classi di destinazione urbanistica Destinazione urbanistica Destinazioni d uso edilizie Cartografia di riferimento Residenziale A/0 Tavola n. 1 Direzionale A/10 - D/5 Tavola n. 2 Commerciale C/1 - D/8a - D/8b Tavola n. 3 Produttivo C/2 - C/3 - D/1 - D/7 Tavola n. 4 1

2 TABELLA 1 Residenziale - Classi di valore medio degli immobili Residenziali della Tavola n. 1 Residenziale / mq A B C D E F G H TABELLA 1 Direzionale - Classi di valore medio degli immobili Direzionali della Tavola n. 2 Direzionale /mq A B B C D E TABELLA 1 Commerciale - Classi di valore medio degli immobili Commerciali della Tavola n. 3 Commerciale Esercizi di vicinato SV < 250 mq. Medio-piccole strutture di vendita 250 mq. < SV < mq. Medio-grandi strutture di vendita mq. < SV < mq. Non alimentare Alimentare Non alimentare A B C D E

3 TABELLA 1 Produttivo - Classi di valore medio degli immobili Produttivi della Tavola n. 4 Produttivo ed artigianato diffuso Ex Zone territoriali omogenee B-C Produttivo Produttivo ed artigianato Ex Zone territoriali omogenee D Non appartenente ad ambito V Produttivo specializzato Ex Zone territoriali omogenee D appartenente ad ambito V A B C D E TABELLA 1B - Valori medi di immobili particolari riferiti all intero territorio comunale Destinazione urbanistica Destinazioni d uso edilizie Valori medi tutto il territorio comunale Alberghi - Pensioni D/ Edifici sportivi a fine di lucro D/ Case di cura D/ Teatri, cinematografi, sale per concerti e spettacoli D/ Conversione della Superficie Utile in Superficie Commerciale Per ogni immobile la superficie utile di riferimento per il calcolo della compensazione economica dovrà essere computata così come prescritto all art Testo coordinato delle Norme di PSC POC RUE, ad eccezione degli edifici esistenti in aree soggette a disciplina confermativa, per i quali, al solo fine del calcolo della compensazione economica: - la conversione in Superficie Utile del Volume, calcolato nel modo di cui all art commi 1 e 2 Testo coordinato delle Norme di PSC POC RUE, si effettua moltiplicando il Volume per il coefficiente 3/10 (ragguaglio del Volume alla Superficie Utile); 3

4 TABELLA 2 - Parametri di trasformazione da SU a Superficie Commerciale Destinazione d uso edilizia Parametro ragguaglio a Superficie Commerciale Residenziale 1,60 Direzionale 1,25 Commerciale Esercizi di vicinato 1,15 Commerciale Medio piccole superfici di vendita alimentare e non alimentare Commerciale Medio grandi superfici di vendita alimentare e non alimentare Produttivo ed artigianato diffuso Ex Zone territoriali omogenee B - C Produttivo ed artigianato Ex Zone territoriali omogenee D - Non appartenente ad ambito V Produttivo specializzato Ex Zone territoriali omogenee D - appartenente ad ambito V Alberghi - Pensioni 1 Edifici sportivi a fine di lucro 1,15 Case di cura 1,20 Teatri, cinematografi, sale per concerti e spettacoli 1 1,1 1, Presenza di edifici Questo parametro si applica alla valutazione del valore medio degli immobili nello stato attuale e consente di tenere conto degli oneri derivanti dalla demolizione di edifici esistenti. Il parametro consente altresì di tenere conto degli oneri derivanti dalla conservazione e recupero unicamente di edifici esistenti soggetti a vincolo conservativo. TABELLA 3 - Parametri di adeguamento nel caso di presenza di fabbricati Assenza o presenza di rilevanti porzioni edificate Parametro per il calcolo Assenza di edifici 1,00 Presenza di edifici di cui si prevede la demolizione Presenza di edifici di cui si prevede la conservazione ( 1 ) 1,00-1,05 con applicazione lineare (*) 1,00-1,20 con applicazione lineare (*) 4

5 (*) Il limite superiore è costituito dalla mera presenza di un edificato pari o superiore al massimo, in termini di Superficie Utile, consentito dal vigente POC-RUE, indipendentemente da valutazioni sulle caratteristiche, stato di conservazione e/o di utilizzo corrente o futuro di detti edifici. ( 1 ) Da valutare unicamente per edifici soggetti a vincolo conservativo I tempi delle trasformazioni edilizie Questo parametro si applica alla valutazione del valore medio degli immobili nello stato attuale e nella ipotesi di trasformazione; consente di tenere in conto degli oneri finanziari derivanti dal maggiore tempo di trasformazione edilizia nel caso di obbligo alla definizione di Permesso di costruire convenzionato o alla formazione di un Piano Urbanistico Attuativo (PUA). TABELLA 4 - Parametri correttivi rispetto ai tempi di attivazione dell'intervento Tipologia di intervento Parametro Intervento di tipo diretto 1,00 Intervento tramite convenzionamento 0,98 Intervento tramite formazione di un Piano Urbanistico Attuativo 0, Incidenza del terreno sul valore medio finale degli immobili TABELLA 5 - Parametri di incidenza del terreno sul valore medio degli immobili Destinazione d uso edilizia Residenziale Direzionale A 33% A 31% Incidenza percentuale valore del terreno B 29% B 28% C 25,50% D 23,50% B1 26% E 22% C F D G H 19% E Commerciale Esercizi di vicinato A 32% B C D E Commerciale Medio-piccole strutture di vendita NON ALIMENTARE A 32% B C D E Commerciale Medio-piccole strutture di vendita ALIMENTARE A 32% B C D E 5

6 Commerciale Medio-grandi strutture di vendita NON ALIMENTARE A 32% B C D E Produttivo ed artigianato diffuso ex ZTO B C A 30% B C 24% D 22% E Produttivo ed artigianato ex ZTO D non appartenente ad ambito V A 28% B 26% C D 22% E Produttivo specializzato ex ZTO D appartenente ad ambito V A 26% B 24% C 22% D E Alberghi-Pensioni 28% Edifici sportivi a fine di lucro 28% Case di cura Teatri, cinematografi, sale per concerti e spettacoli 26% 2 PROCEDIMENTO DI CALCOLO DEL VALORE DEI TERRENI E DELLA COMPENSAZIONE ECONOMICA Il raffronto tra il valore attuale dei terreni oggetto di richiesta di applicazione dell art del Testo coordinato delle Norme di PSC POC RUE ed il loro valore nella ipotesi di trasformazione urbanistica proposta avviene applicando i parametri fin qui descritti con le seguenti modalità Calcolo del valore attuale Il calcolo del valore attuale viene computato nella ipotesi del massimo utilizzo delle superfici consentite dal POC-RUE vigente con le destinazioni edilizie più remunerative, secondo i valori medi sopra riportati e le zonizzazioni delle Tavole nn. 1, 2, 3 e 4. Le Superfici Utili massime consentite per ciascuna destinazione d uso saranno moltiplicate per: 1. il valore medio corrispondente (Tabelle 1A, 1 Residenziale, 1 Direzionale, 1 Commerciale, 1 Produttivo, 1B e Tavole nn. 1, 2, 3 e 4); 2. il parametro di ragguaglio alla Superficie Commerciale (Tabella 2); 3. il parametro per la presenza (eventuale) di edifici (Tabella 3); 4. Il parametro correttivo rispetto ai tempi di attivazione dell'intervento (Tabella 4); 5. l incidenza del terreno sul valore medio degli immobili (Tabella 5); 6

7 il risultato finale sarà costituito dal valore di mercato del terreno nello stato attuale della pianificazione del mercato Calcolo del valore della trasformazione urbanistica proposta Il calcolo del valore medio dell immobile viene computato nella ipotesi del massimo utilizzo delle superfici proposte dalla modifica urbanistica con le destinazioni edilizie più remunerative, secondo i valori medi sopra riportati e le zonizzazioni delle Tavole nn. 1, 2, 3 e 4. Le Superfici Utili massime per ciascuna destinazione d uso saranno moltiplicate per: 1. il valore medio corrispondente (Tabelle 1A, 1 Residenziale, 1 Direzionale, 1 Commerciale, 1 Produttivo, 1B e Tavole nn. 1, 2, 3 e 4); 2. il parametro di ragguaglio alla Superficie Commerciale (Tabella 2); 3. Il parametro correttivo rispetto ai tempi di attivazione dell'intervento (Tabella 4); 4. l incidenza del terreno sul valore medio degli immobili (Tabella 5); il risultato finale sarà costituito dal valore di mercato del terreno nel nuovo assetto urbanistico proposto Calcolo della compensazione economica La compensazione economica (monetizzazione) di cui all'art. 14.1, comma 2, del Testo coordinato delle Norme di PSC POC RUE, è di norma commisurata ad ½ del maggior valore economico derivante dal raffronto del valore attuale e del valore della trasformazione urbanistica proposta, calcolati con le modalità di cui ai precedenti punti 2.1 e 2.2. La compensazione economica è comunque dovuta a prescindere dall'effettivo utilizzo della maggior potenzialità edificatoria o delle più vantaggiose destinazioni d uso edilizio, rispetto alle precedenti previsioni di POC-RUE, generate dalla proposta di accordo; Nessuna compensazione è dovuta nel caso di importo negativo. Per gli immobili, o parti di immobili, con destinazione residenziale, già consentita dal vigente POC-RUE, ai soli fini del calcolo della compensazione economica, trovano altresì applicazione i criteri e le modalità di seguito riportate. 1. il valore attuale e il valore della trasformazione urbanistica proposta, di cui ai precedenti punti 2.1 e 2.2, sono determinati: - sulla base di 150 mq per ogni abitazione ammessa dal vigente POC-RUE, per il calcolo del valore attuale, e 150 mq per ogni ulteriore abitazione prevista, rispetto al vigente POC-RUE, per il calcolo del valore della trasformazione urbanistica proposta, ove la capacità insediativa residenziale è espressa in abitazioni/ha; - sulla base dell effettiva superficie utile ammessa nelle aree soggette a prescrizione specifica; 7

8 2. Qualora la proposta di accordo preveda il solo aumento del numero delle abitazioni, senza incremento di Superficie Utile, il maggior valore economico generato da tali modifiche corrisponde al 15% del valore della Superficie Utile interessata dal frazionamento delle unità, da assumere convenzionalmente pari a mq 150 per ogni abitazione in aumento, calcolato come indicato al precedente punto 2.2. La compensazione economica dovuta, di cui all'art. 14.1, comma 2, del Testo coordinato delle Norme di PSC POC RUE è pertanto commisurata ad ½ del maggior valore economico come sopra calcolato. 3. Qualora la proposta di accordo preveda l aumento delle unità abitative associato ad un incremento di Superficie Utile, la compensazione economica dovuta, di cui all'art. 14.1, comma 2, del Testo coordinato delle Norme di PSC POC RUE è commisurata ad ½ del somma dei seguenti valori: - valore della trasformazione urbanistica proposta, corrispondente al valore della Superficie Utile in aumento, calcolata come indicato al precedente punto 2.2. All'incremento di Superficie Utile sarà associato un numero di abitazioni corrispondente all'intero più vicino derivante dal rapporto: Superficie Utile in aumento/75; - maggior valore economico generato dal solo aumento del numero delle abitazioni, calcolato come indicato al precedente punto 2. Per eventuali casistiche non contemplate dal presente Regolamento il maggior valore economico generato dalla proposta di accordo verrà determinato con apposita stima del Collegio dei periti del Comune. 3 CARTOGRAFIA Tavola n. 1 destinazioni residenziali; Tavola n. 2 destinazioni direzionali; Tavola n. 3 destinazioni commerciali; Tavola n. 4 destinazioni produttive. 8