Il sistema autorizzativo degli interventi edilizi Docente: Prof. Stefano Stanghellini Collaboratore: Arch. Alessandro Mascarello
Modalità di attuazione degli interventi edilizi Gli interventi edilizi devono rispettare le previsioni dello strumento urbanistico generale (P.R.G.) Il P.R.G. si attua mediante interventi urbanistici preventivi (I.U.P.) o interventi edilizi diretti (I.U.D.). Gli I.U.P. possono essere d iniziativa pubblica o privata e vengono redatti quando è necessario predisporre una progettazione urbanistica intermedia tra il P.R.G. e l attuazione degli interventi edilizi diretti. Strumenti attuativi di iniziativa pubblica (I.U.P.) - Piani Particolareggiati (P.P.) - Piani per l edilizia economica e popolare (P.E.E.P.) - Piani per gli insediamenti produttivi (P.I.P.) - Piani di recupero di iniziativa pubblica (P.R.) Strumenti attuativi di iniziativa privata (I.U.P.) - Piani di Lottizzazione (PdL.) - Piani di recupero di iniziativa privata (P.R.)
Riferimenti normativi Testo Unico delle disposizioni di fonte legislativa e regolamentare in materia edilizia: Dpr 380/2001, modificato con il D.Lgs. 301/2002, entrato in vigore il 30 giugno 2003 Leggi regionali: le Regioni esercitano una potestà legislativa concorrente (ex. Regione Veneto L.R.V. n. 61/85 ora L.R.V. n. 11/2004) Il Testo Unico: ricompone in un modo organico e completo le varie disposizioni di legge inerenti l attività edilizia, rendendole complessivamente coerenti introduce alcune innovazioni.
Il Testo Unico sull edilizia I principali contenuti Titoli abilitativi - le competenze delle Regioni - attività edilizia libera (art. 6 e sgg.) e dei Comuni (art. 2) - le definizioni degli interventi - permesso di costruire (art 10 e sgg.) edilizi (art. 3) - i contenuti del regolamento - denuncia di inizio attività (art. 22 e sgg.) edilizio (art.4) - lo sportello unico per l edilizia (art. 5)
Gli interventi edilizi Gli interventi edilizi individuati e disciplinati sono (art.3): Manutenzione ordinaria Manutenzione straordinaria Restauro e risanamento conservativo Ristrutturazione edilizia Nuova costruzione Ristrutturazione urbanistica Si rinvia al Dpr n. 380 per le definizioni, eccetto: Manutenzione straordinaria Ristrutturazione edilizia
Gli interventi edilizi: la manutenzione straordinaria art 3 Sono interventi di manutenzione straordinaria: Le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienicosanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni d uso.
Gli interventi edilizi: la ristrutturazione edilizia art. 3 Sono interventi di ristrutturazione edilizia: Gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell edificio, l eliminazione, la modifica e l inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma di quello preesistente.
L attività edilizia I Comuni: - disciplinano l attività edilizia - decidono se istituire la Commissione Edilizia Il regolamento edilizio (RE) deve contenere la disciplina delle modalità costruttive, avendo rispetto di: - normative tecnico-estetiche - normative igienico-sanitarie - normative per la sicurezza e la vivibilità Il RE indica gli interventi sottoposti al parere della Commissione Edilizia, organo consultivo
Lo sportello unico per l edilizia È l ufficio che cura i rapporti tra il cittadino, il Comune e le altre Amministrazioni. I compiti: - riceve le Dia e le domande per permessi di costruire e ogni altro atto - fornisce informazioni sullo stato della pratica al richiedente - acquisisce pareri e autorizzazioni di altri enti - rilascia i permessi e i certificati
L attività edilizia libera - art. 6 Possono essere eseguiti senza titolo abilitativo i seguenti interventi: manutenzione ordinaria (tra cui l installazione di piccoli impianti eolici e di pannelli solari integrati nei tetti) interventi volti all eliminazione di barriere architettoniche senza alterare la sagoma dell edificio opere temporanee per attivita di ricerca e a carattere geognostico depositi di gas liquefatto e GPL < 13 mc
Il permesso di costruire art. 10 Costituiscono interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia e sono subordinati a permesso di costruire (PdC) gli interventi di: nuova costruzione ristrutturazione urbanistica ristrutturazione edilizia: intervento che porta ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comporta aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, della sagoma e dei prospetti o delle superfici, o limitatamente agli immobili nelle zone A mutamenti delle destinazioni d uso
Il permesso di costruire Le principali caratteristiche del permesso di costruire sono le seguenti: - è rilasciato dal dirigente - è rilasciato al proprietario o a chi ne ha titolo - è trasferibile al successore o agli aventi causa - non comporta limitazione dei diritti di terzi - è subordinato alla esistenza delle opere di urbanizzazione primaria o all impegno a realizzarle - indica il termine per l inizio (entro un anno) e l ultimazione dei lavori (entro tre anni)
Il contributo di costruzione Il rilascio del permesso di costruire comporta la corresponsione del contributo di costruzione, commisurato a: 1. l incidenza degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria 2. il costo di costruzione La prima può essere scomputata in tutto o in parte realizzando direttamente le opere previo convenzionamento con l Amministrazione Comunale competente.
Gli oneri di urbanizzazione art 16 Sono relativi ai seguenti interventi: Urbanizzazione primaria opere a rete strade residenziali, spazi di parcheggio, fognature, rete idrica, energia, elettrica, gas, pubblica illuminazione, verde attrezzato Urbanizzazione secondaria opere puntuali: asili e scuole, strutture per l istruzione superiore, mercati, chiese ed edifici religiosi, centri sociali, attrezzature culturali e sanitarie, delegazioni comunali, impianti sportivi, piste ciclabili ed aree verdi di quartiere
L incidenza degli oneri di urbanizzazione L incidenza degli oneri di urbanizzazione è stabilita con delibera del Consiglio comunale, sulla base di tabelle parametriche che la Regione definisce per classi di Comuni in relazione a: - ampiezza ed andamento demografico dei Comuni - caratteristiche geografiche dei Comuni - destinazioni di zona previste nei Prg vigenti - limiti e rapporti minimi (standard urbanistici, zone territoriali omogenee) fissati dalla legge nazionale e dalle leggi regionali Ogni cinque anni i Comuni provvedono ad aggiornare gli oneri, in relazione ai costi delle opere di urbanizzazione
Il costo di costruzione Il contributo sul costo di costruzione (Cc) varia dal 5% al 20% e viene determinato dalle Regioni in funzione delle caratteristiche e delle tipologie delle costruzioni, della destinazione d uso ed ubicazione. Il costo di costruzione per i nuovi edifici è determinato periodicamente dalle Regioni con riferimento ai costi massimi ammissibili per l edilizia agevolata. Esso è aggiornato annualmente in ragione dell avvenuta variazione dei costi di costruzione accertata dall Istat. Nel caso degli interventi su edifici esistenti il costo di costruzione è determinato in relazione al costo degli interventi stessi (CME). I Comuni possono deliberare che i costi di costruzione non superino i valori determinati per le nuove costruzioni.
La riduzione o l esonero dal contributo di costruzione art 17 Contributo non dovuto: - interventi da realizzare in zone agricole - interventi di ristrutturazione ed ampliamento (max 20%) di edifici unifamiliari - attrezzature di interesse generale - interventi a seguito di pubbliche calamità - impianti relativi al risparmio energetico Contributo commisurato solo all incidenza delle opere di urbanizzazione: - edilizia abitativa convenzionata con il Comune per locazioni e vendite a prezzi convenzionati - interventi da realizzare su immobili di proprietà dello Stato
Il contributo di costruzione per opere non residenziali Per attività industriali o artigianali: Il contributo è pari alla somma di: - incidenza delle opere di urbanizzazione - incidenza delle opere per il trattamento e lo smaltimento dei rifiuti - incidenza delle opere per la risistemazione dei luoghi L incidenza di tali opere è stabilita con delibera di Consiglio comunale in base a parametri definiti dalla Regione Per attività turistiche, commerciali e direzionali: Il contributo è pari alla somma di: - incidenza delle opere di urbanizzazione; - quota (inferiore al 10%) del costo documentato di costruzione, da stabilirsi, per le diverse attività, con delibera del Consiglio comunale.
Procedimento per il rilascio del PdC Soggetto richiedente Domanda per il rilascio. Allegati: - elaborati progettuali - attestazione titolo legittimazione - autocertif. conformità norme ig.san. Integrazione della documentazione entro 10 gg. entro 15 gg. Amministrazione comunale Nomina del responsabile del procedimento Acquisizione dei pareri necessari e valutazione della conformità Eventuale richiesta di modifiche/integr. Proposta di provvedimento entro 60 gg Inizio dei lavori entro 1 anno Adozione del provvedimento finale
Modulistica tipo Permesso di Costruire - 1
Modulistica tipo Permesso di Costruire - 2
La denuncia di inizio attività art 22 Sono realizzabili mediante denuncia di inizio attività (DIA) gli interventi: - non soggetti a permesso di costruire - né relativi ad attività edilizia libera - conformi alla disciplina urbanistico-edilizia Possono essere inoltre realizzati mediante DIA anziché PdC: - gli interventi di ristrutturazione edilizia - gli interventi di nuova costruzione o di ristrutturazione edilizia disciplinati da piani attuativi con precise disposizioni sufficientemente di dettaglio - gli interventi di nuova costruzione in diretta attuazione di strumenti urbanistici generali con precise disposizioni planovolumetriche Si evidenzia che la DIA è facoltativa può essere onerosa (come il PdC) risponde allo stesso regime sanzionatorio (vedi sanzioni penali) del PdC
La denuncia di inizio attività Il proprietario presenta la denuncia almeno 30 giorni prima dell inizio dei lavori, allegando: - relazione di conformità agli strumenti urbanistici e ai regolamenti edilizi asseverata da un progettista abilitato - elaborati progettuali - indicazione dell impresa cui si intende affidare i lavori. Il professionista assume la qualità di persona esercente un servizio di pubblica necessità ai sensi del codice penale. Il termine massimo dell efficacia è di 3 anni Ultimato l intervento, un tecnico abilitato rilascia un certificato di regolare esecuzione collaudo finale allo sportello unico, con cui si attesta la conformità dell opera al progetto presentato
Modulistica tipo della D.I.A. - 1
Modulistica tipo della D.I.A. - 2
Per approfondimenti Dpr 380/2001, reperibile nel sito Web del docente. Cavicchini M. (1997), le norme per la realizzazione degli interventi edilizi, Maggioli Editore, Rimini. Lavitola G. (2003), Denuncia di inizio attività, Cedam, Padova. Basile F. Mantini P. (2004), Testo unico dell edilizia, il sole 24ore, Milano. De Paolis M. Pallottino M., Commentario al testo unico dell ediizia, Maggioli Editore, Rimini. Fonderini D. (2005), La Denuncia di inizio attività, il sole 24ore, Milano.