NOVITA IN AMBITO EDILIZO. Decreto legge n. 133 del 12 settembre 2014. a cura di Gaetano Noè Con il Decreto Legge 12 settembre 2014, n. 133 pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 212 del 12 settembre 2014, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale del 12 settembre 2014, n. 212, recante Misure urgenti per l apertura dei cantieri, la realizzazione delle opere pubbliche, la digitalizzazione del Paese, la semplificazione burocratica, l emergenza del dissesto idrogeologico e per la ripresa delle attività produttive, noto come decreto sblocca Italia, è necessario registrare diverse novità nel settore edilizio. Molteplici le linee di intervento del Governo con l obiettivo dichiarato di semplificare le procedure in continuità con gli interventi normativi in materia degli ultimi anni. È in vigore dal 13 settembre e dovrà essere convertito in legge entro il 10 novembre. Molte sono le modifiche che l art. 17 apporta al testo unico dell edilizia, il D.P.R. 6 giugno 2011 n. 380, volte a semplificare le procedure per gli interventi edilizi e a ridurre gli oneri burocratici a carico dei privati trasferendoli sullo sportello unico dell edilizia, in linea con altre misure già adottate negli ultimi quattro anni. Non si ritrova nel decreto l annunciato regolamento edilizio standard e nemmeno la norma sulla conciliazione o ravvedimento operoso per gli abusi edilizi che potrebbero trovare spazio in sede di conversione o in un prossimo decreto. Di interesse è inoltre l art. 24 che consente ai Comuni di deliberare sconti od esoneri dalle tasse comunali da riconoscere a cittadini singoli o associati, che presentino progetti per interventi di manutenzione e per il decoro di spazi pubblici. I criteri dovranno essere definiti e deliberati dal Comune. Infine l art. 25 apporta una semplificazione al procedimento per il rilascio dell autorizzazione paesaggistica modificando l art. 146, comma 9, del D.lgs. 42/2004, la quale ripropone un déjà vu di due precedenti decreti legge (D.L. n. 69/2013 art. 39, comma 3 e D.L. n. 83/2014 art. 12, comma 1, lett. b)), poi cassati con la legge di conversione. Amplia le modifiche da apportare con apposito emanando regolamento, al D.P.R. 139/2010 per l autorizzazione paesaggistica semplificata. Dal punto di vista edilizio vengono ampliate le previsioni assoggettate alle forme semplificate della segnalazione certificata di inizio attività a discapito dell ordinaria procedura legata al rilascio del permesso di costruire. Dal punto di vista della vigilanza vi è anche una conseguente sorta di 1
depenalizzazione delle ipotesi che prima erano assoggettate a permesso di costruire ed, ora, assoggettate a semplice segnalazione certificata. Di seguito una analisi articolo per articolo. Manutenzione straordinaria All art. 3, comma 1, lett. b), del TUE viene modificata la definizione di manutenzione straordinaria che ora ricomprende anche il frazionamento o l accorpamento di unità immobiliari con opere e con aumento di carico urbanistico, purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l originaria destinazione d uso. Da evidenziare che con l art. 23 ter del tue introdotto con il decreto legge in esame sono stati definiti i criteri che individuano il mutamento di destinazione d uso di un immobile urbanistico. b) "interventi di manutenzione straordinaria", le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienicosanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso. Nell'ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l'originaria destinazione d'uso; (lettera così modificata dall'art. 17, comma 1, lettera a), decreto-legge n. 133 del 2014) Interventi di conservazione Nel TUE è aggiunto l art. 3-bis interventi di conservazione che consente tramite lo strumento urbanistico, di individuare edifici esistenti non più compatibili con gli indirizzi della pianificazione, per favorirne nel pubblico interesse, la riqualificazione attraverso forme compensative. Nelle more dell attuazione del piano il proprietario può eseguire solo interventi conservativi, esclusa la demolizione o ricostruzione salva che non sia giustificata da improrogabili ragioni di ordine statico od igienico sanitario. Art. 3-bis. Interventi di conservazione (articolo introdotto dall'art. 17, comma 1, lettera b), decreto-legge n. 133 del 2014) 2
1. Lo strumento urbanistico individua gli edifici esistenti non più compatibili con gli indirizzi della pianificazione. In tal caso l'amministrazione comunale può favorire, in alternativa all'espropriazione, la riqualificazione delle aree attraverso forme di compensazione rispondenti al pubblico interesse e comunque rispettose dell'imparzialità e del buon andamento dell'azione amministrativa. Nelle more dell'attuazione del piano, resta salva la facoltà del proprietario di eseguire tutti gli interventi conservativi, ad eccezione della demolizione e successiva ricostruzione non giustificata da obiettive ed improrogabili ragioni di ordine statico od igienico sanitario. Attività edilizia libera All art. 6 Attività edilizia libera del TUE i commi 2 4 5 6 e 7 sono modificati. La modifica al comma 2, lett. a), consente di attuare con CILA, l intervento di manutenzione straordinaria che comporti il frazionamento o l accorpamento di unità immobiliari purché i lavori non riguardino parti strutturali. Se l intervento di aumento o riduzione delle unità immobiliari interessa le strutture è dunque attuabile con SCIA. Si evidenzia la contestuale modifica all art. 17, comma 4, del TUE che inserisce la manutenzione straordinaria tra gli interventi onerosi per la corresponsione del contributo di costruzione commisurato all incidenza delle sole opere di urbanizzazione. Al comma 2, lett. e-bis), è specificato che le modifiche interne ai fabbricati produttivi non possono riguardare le parti strutturali Il comma 4 è sostituito. La nuova formulazione, dispone che la Comunicazione di inizio lavori asseverata è corredata dall asseverazione e dai dati identificativi dell Impresa. È stata cancellata la prescrizione della presentazione degli elaborati progettuali e della relazione tecnica. (Non è dato capire come in assenza di elaborati possa lo Sportello Unico operare i controlli di competenza e dare seguito ai nuovi adempimenti previsti dal successivo comma 5). Il comma 5 come sostituito stabilisce che la comunicazione è valida anche ai fini dell aggiornamento catastale ed è tempestivamente inoltrata da parte del Comune ai competenti uffici dell Agenzia delle entrate. (Un ulteriore adempimento che viene trasferito sullo Sportello Unico per sgravare il privato da adempimenti burocratici). Al comma 6 è inserita la previsione di controlli sulle CILA. Spetta alle Regioni disciplinare le modalità per l effettuazione dei controlli. Dal comma 7 relativo alle sanzioni, in linea con la modifica del comma 4, è stata eliminata la previsione dell applicazione delle sanzioni per la mancata trasmissione della relazione tecnica a 3
corredo della CILA. La sanzione si applica dunque solo per la mancata presentazione della CIL o della CILA. Art. 6 (L) - Attività edilizia libera (articolo così sostituito dall'art. 5 della legge n. 73 del 2010) 1. Fatte salve le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali, e comunque nel rispetto delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell attività edilizia e, in particolare, delle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienicosanitarie, di quelle relative all efficienza energetica nonché delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, i seguenti interventi sono eseguiti senza alcun titolo abilitativo: a) gli interventi di manutenzione ordinaria; b) gli interventi volti all eliminazione di barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di rampe o di ascensori esterni, ovvero di manufatti che alterino la sagoma dell edificio; c) le opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo che abbiano carattere geognostico, ad esclusione di attività di ricerca di idrocarburi, e che siano eseguite in aree esterne al centro edificato; d) i movimenti di terra strettamente pertinenti all esercizio dell attività agricola e le pratiche agro-silvopastorali, compresi gli interventi su impianti idraulici agrari; e) le serre mobili stagionali, sprovviste di strutture in muratura, funzionali allo svolgimento dell attività agricola. (ai sensi dell'art. 17 del decreto legislativo n. 128 del 2006 «L'installazione dei depositi di gas di petrolio liquefatti di capacità complessiva non superiore a 13 mc è considerata, ai fini urbanistici ed edilizi, attività edilizia libera, come disciplinata dall'art. 6 del d.p.r. n. 380 del 2001») 2. Nel rispetto dei medesimi presupposti di cui al comma 1, previa comunicazione, anche per via telematica, dell inizio dei lavori da parte dell interessato all amministrazione comunale, possono essere eseguiti senza alcun titolo abilitativo i seguenti interventi: a) gli interventi di manutenzione straordinaria di cui all articolo 3, comma 1, lettera b), ivi compresa l apertura di porte interne o lo spostamento di pareti interne, sempre che non riguardino le parti strutturali dell edificio, non comportino aumento del numero delle unità immobiliari e non implichino incremento dei parametri urbanistici; (lettera così modificata dall'art. 17, comma 1, lettera c), decreto-legge n. 133 del 2014) b) le opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee e ad essere immediatamente rimosse al cessare della necessità e, comunque, entro un termine non superiore a novanta giorni; c) le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, che siano contenute entro l indice di permeabilità, ove stabilito dallo strumento urbanistico comunale, ivi compresa la 4
realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali tombati; d) i pannelli solari, fotovoltaici, a servizio degli edifici, da realizzare al di fuori della zona A) di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444; (lettera così modificata dall'art. 7, comma 3, d.lgs. n. 28 del 2011) e) le aree ludiche senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici; e-bis) le modifiche interne di carattere edilizio sulla superficie coperta dei fabbricati adibiti ad esercizio d impresa, sempre che non riguardino le parti strutturali, ovvero le modifiche della destinazione d uso dei locali adibiti ad esercizio d impresa. (lettera aggiunte dall'art. 13-bis, comma 1, lettera a), legge n. 134 del 2012, poi così modificata dall'art. 17, comma 1, lettera c), decreto-legge n. 133 del 2014) 3. (comma abrogato dall'art. 13-bis, comma 1, lettera b), legge n. 134 del 2012) 4. Limitatamente agli interventi di cui al comma 2, lettere a) ed e-bis), l interessato, unitamente alla comunicazione di inizio dei lavori, trasmette all amministrazione comunale i dati identificativi dell impresa alla quale intende affidare la realizzazione dei lavori e una relazione tecnica provvista di data certa e corredata degli opportuni elaborati progettuali, a firma di un tecnico abilitato, il quale assevera, sotto la propria responsabilità, che i lavori sono conformi agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti e che per essi la normativa statale e regionale non prevede il rilascio di un titolo abilitativo. Limitatamente agli interventi di cui al comma 2, lettera e-bis), sono trasmesse le dichiarazioni di conformità da parte dell Agenzia per le imprese di cui all articolo 38, comma 3, lettera c), del decreto-legge 25 giugno 2008, n. 112, convertito, con modificazioni, dalla legge 6 agosto 2008, n. 133, relative alla sussistenza dei requisiti e dei presupposti di cui al presente comma. (comma così sostituito dall'art. 13-bis, comma 1, lettera c), legge n. 134 del 2012, poi modificato dall'art. 30, comma 1, lettera b), legge n. 98 del 2013) 4. Limitatamente agli interventi di cui al comma 2, lettere a) ed e-bis), l'interessato trasmette all'amministrazione comunale la comunicazione di inizio dei lavori asseverata da un tecnico abilitato, il quale attesta, sotto la propria responsabilità, che i lavori sono conformi agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti, nonché che non vi è interessamento delle parti strutturali dell'edificio; la comunicazione contiene, altresì, i dati identificativi dell'impresa alla quale si intende affidare la realizzazione dei lavori. (comma così sostituito dall'art. 17, comma 1, lettera c), decreto-legge n. 133 del 2014) 5. Riguardo agli interventi di cui al presente articolo, l interessato provvede, nei casi previsti dalle vigenti disposizioni, alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale nel termine di cui all articolo 34- quinquies, comma 2, lettera b), del decreto-legge 10 gennaio 2006, n. 4, convertito, con modificazioni, dalla legge 9 marzo 2006, n. 80. 5
5. Riguardo agli interventi di cui al comma 2, la comunicazione di inizio dei lavori è valida anche ai fini di cui all'articolo 17, primo comma, lettera b), del regio decreto-legge 13 aprile 1939, n. 652, convertito, con modificazioni, dalla legge 11 agosto 1939, n. 1249, ed è tempestivamente inoltrata da parte dell'amministrazione comunale ai competenti uffici dell'agenzia delle entrate. (lettera così modificata dall'art. 17, comma 1, lettera c), decreto-legge n. 133 del 2014) 6. Le regioni a statuto ordinario: a) possono estendere la disciplina di cui al presente articolo a interventi edilizi ulteriori rispetto a quelli previsti dai commi 1 e 2; b) possono individuare ulteriori interventi edilizi, tra quelli indicati nel comma 2, per i quali è fatto obbligo all interessato di trasmettere la relazione tecnica di cui al comma 4; c) possono stabilire ulteriori contenuti per la relazione tecnica di cui al comma 4, nel rispetto di quello minimo fissato dal medesimo comma. b) disciplinano con legge le modalità per l'effettuazione dei controlli. (le precedenti lettere b) e c) sono state così sostituite dalla presente lettera b), dall'art. 17, comma 1, lettera c), decreto-legge n. 133 del 2014) 7. La mancata comunicazione dell inizio dei lavori ovvero la mancata trasmissione della relazione tecnica, di cui ai commi 2 e 4 del presente articolo, di cui al comma 2, ovvero la mancata comunicazione asseverata dell'inizio dei lavori di cui al comma 4, comportano la sanzione pecuniaria pari a 258 euro. Tale sanzione è ridotta di due terzi se la comunicazione è effettuata spontaneamente quando l intervento è in corso di esecuzione. (comma così modificato dall'art. 17, comma 1, lettera c), decreto-legge n. 133 del 2014) 8. (comma abrogato dall'art. 12, comma 1, lettera f), del d.p.r. n. 151 del 2011) Interventi subordinati a permesso di costruire L intervento di ristrutturazione soggetto a permesso di costruire come definito all art. 10, comma 1, lett. c), del TUE non comprende più l aumento di unità immobiliari. La modifica è in raccordo con la nuova definizione di manutenzione straordinaria che ammette frazionamenti ed accorpamenti attuabili con CILA o con SCIA. Art. 10 (L) - Interventi subordinati a permesso di costruire 1. Costituiscono interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio e sono subordinati a permesso di costruire: 6
a) gli interventi di nuova costruzione; b) gli interventi di ristrutturazione urbanistica; c) gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, dei prospetti o delle superfici, modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni. (lettera modificata dal d.lgs. n. 301 del 2002, poi così modificata dall'art. 30, comma 1, lettera c), legge n. 98 del 2013, poi dall'art. 17, comma 1, lettera d), decreto-legge n. 133 del 2014) 2. Le regioni stabiliscono con legge quali mutamenti, connessi o non connessi a trasformazioni fisiche, dell uso di immobili o di loro parti, sono subordinate a permesso di costruire o a denuncia di inizio attività. 3. Le regioni possono altresì individuare con legge ulteriori interventi che, in relazione all incidenza sul territorio e sul carico urbanistico, sono sottoposti al preventivo rilascio del permesso di costruire. La violazione delle disposizioni regionali emanate ai sensi del presente comma non comporta l applicazione delle sanzioni di cui all articolo 44. Permesso di costruire in deroga agli strumenti urbanistici All art. 14 del TUE è aggiunto il comma 1-bis che ammette il rilascio del permesso di costruire in deroga agli strumenti urbanistici per interventi di ristrutturazione edilizia ed urbanistica in aree industriali dismesse. La deroga può riguardare anche le destinazioni d uso. Spetta al Consiglio Comunale attestare l interesse pubblico alla deroga, su richiesta del privato. La procedura è la stessa che già disciplina gli interventi in deroga per edifici ed impianti pubblici o di interesse pubblico. Art. 14 (L) - Permesso di costruire in deroga agli strumenti urbanistici 1. Il permesso di costruire in deroga agli strumenti urbanistici generali è rilasciato esclusivamente per edifici ed impianti pubblici o di interesse pubblico, previa deliberazione del consiglio comunale, nel rispetto comunque delle disposizioni contenute nel decreto legislativo 29 ottobre 1999, n. 490 (ora decreto legislativo n. 42 del 2004.) e delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell attività edilizia. 1-bis. Per gli interventi di ristrutturazione edilizia e di ristrutturazione urbanistica, attuati anche in aree industriali dismesse, è ammessa la richiesta di permesso di costruire anche in deroga alle destinazioni d'uso, previa deliberazione del Consiglio comunale che ne attesta l'interesse pubblico. (comma introdotto dall'art. 17, comma 1, lettera e), decreto-legge n. 133 del 2014) 7
Efficacia temporale e decadenza del permesso di costruire Il comma 2-bis introdotto all art. 15 dispone che è dovuta la proroga dei termini di inizio e fine dei lavori qualora gli stessi non possano essere iniziati o conclusi per iniziative dell amministrazione o dell autorità giudiziaria rivelatesi poi infondate. Sulla base del combinato disposto dei modificati commi 4 e 5 dell art. 16 Contributo per il rilascio del permesso di costruire, è previsto di differenziare gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria per favorire, nelle aree a maggiore densità del costruito, la ristrutturazione edilizia al fine di incentivare la riduzione del consumo del suolo. Le Regioni dovranno stabilire i criteri nelle tabelle parametriche. In mancanza e fino alla definizione della Regione, i Comuni provvedono in via provvisoria con delibera del Consiglio Comunale. Inoltre, per incentivare il recupero del patrimonio edilizio esistente, il modificato comma 10 dell art. 16, prevede che i Comuni possano deliberare, per gli interventi di ristrutturazione edilizia un costo di costruzione inferiore a quello determinato per le nuove costruzioni. Eliminato il raddoppio dei termini di istruttoria previsti per i Comuni sopra i 100 mila abitanti. Restano maggiori termini per i progetti particolarmente complessi secondo motivata risoluzione del responsabile di procedimento. Art. 15 (R) - Efficacia temporale e decadenza del permesso di costruire 1. Nel permesso di costruire sono indicati i termini di inizio e di ultimazione dei lavori. 2. Il termine per l inizio dei lavori non può essere superiore ad un anno dal rilascio del titolo; quello di ultimazione, entro il quale l opera deve essere completata non può superare i tre anni dall inizio dei lavori. Entrambi i termini possono essere prorogati, con provvedimento motivato, per fatti sopravvenuti estranei alla volontà del titolare del permesso. Decorsi tali termini il permesso decade di diritto per la parte non eseguita, tranne che, anteriormente alla scadenza venga richiesta una proroga. La proroga può essere accordata, con provvedimento motivato, esclusivamente in considerazione della mole dell'opera da realizzare o delle sue particolari caratteristiche tecnico-costruttive, ovvero quando si tratti di opere pubbliche il cui finanziamento sia previsto in più esercizi finanziari. (comma così modificato dall'art. 17, comma 1, lettera f), decreto-legge n. 133 del 2014) (salva diversa disciplina regionale, i termini di inizio e fine lavori sono prorogati di 2 anni per i titoli rilasciati o formatisi prima del 21 agosto 2013, sai sensi dell'art. 30, comma 3, della legge n. 98 del 2013) 8
Interventi subordinati a denuncia di inizio attività L art. 22 del TUE resta rubricato Interventi subordinati a denuncia di inizio attività recepisce l istituto della segnalazione certificata di inizio attività per gli interventi di cui ai primi due commi ed al nuovo comma 2 bis. Tuttavia, l articolo in linea con il suo titolo, continua a ricomprendere al comma 3 gli interventi soggetti a DIA (c.d. Superdia) alternativa al permesso di costruire. Il comma 2-bis aggiunto dispone che le varianti non essenziali al permesso di costruire sono realizzate con SCIA da presentare a fine lavori, fermo l obbligo di acquisire preventivamente le autorizzazioni/atti di assenso prescritti dalle normative di settore e l obbligo di realizzare i lavori nel rispetto delle prescrizioni della strumentazione urbanistica. Mutamento d uso urbanisticamente rilevante Il nuovo art. 23-ter, fatte salve le leggi regionali, definisce che è mutamento d uso rilevante ogni forma di utilizzo dell immobile o di singola u.i. diversa da quella originaria, anche senza la realizzazione di opere, che comporti il passaggio ad una diversa categoria funzionale tra le quattro seguenti: residenziale e turistico - ricettiva; produttiva e direzionale; commerciale; rurale. La destinazione d uso di un fabbricato o di unità immobiliari è quella prevalente in termini di superficie. Il cambio d uso all interno della stessa categoria funzionale è sempre ammesso, salvo diverse previsioni delle leggi regionali e degli strumenti urbanistici comunali. Art. 23-ter. Mutamento d'uso urbanisticamente rilevante (articolo introdotto dall'art. 17, comma 1, lettera n), decreto-legge n. 133 del 2014) 1. Salva diversa previsione da parte delle leggi regionali, costituisce mutamento rilevante della destinazione d'uso ogni forma di utilizzo dell'immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, ancorché non accompagnata dall'esecuzione di opere edilizie, purché tale da comportare l'assegnazione dell'immobile o dell'unità immobiliare considerati ad una diversa categoria funzionale tra quelle sotto elencate: a) residenziale e turistico - ricettiva; b) produttiva e direzionale; c) commerciale; d) rurale. 2. La destinazione d'uso di un fabbricato o di una unità immobiliare è quella prevalente in termini di superficie utile. 9
3. Salva diversa previsione da parte delle leggi regionali e degli strumenti urbanistici comunali, il mutamento della destinazione d'uso all'interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito. Autorizzazione paesaggistica Integrato l art. 12, comma 2 del D.L. 84/2014 convertito con modifiche con L. 106/2014 che prevede l emanazione di un regolamento in modifica al D.P.R. 139/2010 che disciplina l autorizzazione paesaggistica semplificata. L aggiunta dispone che l emanando regolamento preveda tipologie di interventi per i quali l autorizzazione paesaggistica non è richiesta e tipologie di interventi di lieve entità che possono essere regolate con accordi tra Ministero, Regioni ed enti locali. (Il regolamento dovrebbe essere emanato entro il primo dicembre, termine non perentorio) Modificato l art. 146, coma 9, del D.lgs. 42/2004 che ora dispone decorsi inutilmente sessanta giorni dalla ricezione degli atti da parte del soprintendente senza che questi abbia reso il prescritto parere, l amministrazione competente provvede comunque sulla domanda di autorizzazione (la stessa modifica che intende rendere più celere e certo il procedimento con eliminazione della facoltà rimessa all Amministrazione procedente di convocare la conferenza di servizi qualora il Soprintendente non emetta nei termini il parere, era già contenuta sia nel D.L. 69/2013 e sia nel D.L. 83/2014, poi cassata con la rispettiva legge di conversione). 10