MERCATO IMMOBILIARE GENOVA Nel primo semestre del 2008 le quotazioni immobiliari di Genova sono diminuite del 4.5 % con una distribuzione uniforme su tutto il territorio cittadino. 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 I sem. 2008 +10.3% +4.5% +11.2% +14.9% +11.2% +9.5% + 5.7% -4.5% -4.5% La macroarea che ha segnalato la contrazione maggiore dei prezzi è stata Sampierdarena con -4.9%. Tra i quartieri che hanno segnalato la riduzione maggiore ci sono Lagaccio e la zona intorno a corso Magellano, via Fanti e Ospedale-Villa Scassi. A Lagaccio la riduzione dei prezzi è dovuta soprattutto alla presenza di acquirenti stranieri che facendo ampio ricorso al mutuo hanno ridotto notevolmente la disponibilità di spesa. Infatti cercano trilocali e quattro locali a cui destinare un investimento medio di 100-130 mila. Acquistano soprattutto nell area popolare ed ultrapopolare a ridosso della stazione di Genova-Principe. Ci sono prevalentemente immobili costruiti ante 1967 che, negli ultimi tempi, sono sottoposti ad interventi di recupero delle facciate. Per un usato in buono stato si spendono mediamente 1500 al mq. Soluzioni più signorili si possono trovare al confine con Oregina (2000 al mq) e al confine con Castelletto, questi ultimi, costruiti nei primi anni del 1900, offrono anche vista panoramica sulla città. La diminuzione delle quotazioni in corso Magellano, via Fanti e Ospedale-Villa Scassi è da attribuire alla presenza di stranieri, in particolare ecuadoriani. La zona si divide in una parte alta ed in una parte bassa: la parte bassa offre soluzioni popolari ed ultrapopolari dei primi anni del 1900, spesso da ristrutturare; nella parte alta acquistano anche cittadini italiani ma la maggioranza degli acquirenti sono stranieri. Ci sono anche abitazioni degli anni 60 che sono valutate 1600-1800 al mq se da ristrutturare. In controtendenza l area di Sampierdarena-Fillak che ha registrato un aumento delle quotazioni nei primi sei mesi dell anno. Precisiamo che la motivazione è da attribuirsi al fatto che le compravendite realizzate si sono concentrate soprattutto in alcune strade dove ci sono immobili di migliore qualità e rifiniture. Si tratta infatti di soluzioni degli anni 70, alcune con terrazzo al piano o balconi, all interno di strade private e quindi tranquille e senza problemi di parcheggi. Questi comforts sono stati dunque premiati dagli acquirenti anche perché l offerta è decisamente scarsa. Non a caso ad acquistare sono state soprattutto persone che avevano un altro immobile nella zona e che hanno comprato per se stessi o per figli. Mercato diverso invece per la parte bassa del quartiere che si sviluppa lungo la via Fillak dove si concentrano le compravendite di stranieri, soprattutto sudamericani che si orientano sulle tipologie più popolari avendo una disponibilità di spesa media di 90 mila per un trilocale e di 120 mila per un quattro locali. Da segnalare immobili di nuova costruzione in via Campasso immessi sul mercato a 2800 al mq. Si prevedono anche lavori di miglioramento per la zona Fillak con il recupero di vecchie strutture da cui ricavare luoghi di aggregazione. A seguire la macroarea di Certosa-Bolzaneto e Marassi-Nervi con una riduzione delle quotazioni del 4.6%. Nella prima macroarea si registrano performance negative sui quartieri di Rivarolo e Pontedecimo. In ribasso le quotazioni degli immobili a Pontedecimo, nei primi sei mesi dell anno. Si è registrata una diminuzione della domanda abitativa, coloro che cercano sono fondamentalmente interessati all acquisto. Il maggior numero di compravendite infatti è stato realizzato da chi aveva già un capitale iniziale a disposizione, ottenuto o tramite permuta oppure con l aiuto della famiglia di origine (questo soprattutto per le giovani coppie al primo acquisto). La tipologia più richiesta è il trilocale. L offerta immobiliare è abbastanza eterogenea. Ci sono immobili più quotati e con finiture di qualità situati in via Di Cesino e via Percile che arrivano a costare anche 2000 al mq se già ristrutturati e quelli più popolari degli anni 70 situati in via Anfossi e via Beta Chiara, apprezzati soprattutto per la posizione centrale e comoda per raggiungere le altre zone di Genova. Si sono riscontrate difficoltà nella vendita delle soluzioni indipendenti e
semindipendenti nella zona di San Biagio, che si è sviluppata alcuni anni fa. Anche a Rivarolo le quotazioni sono diminuite e si assiste ad una redistribuzione della domanda con la scomparsa degli stranieri, ad acquistare infatti sono stati soprattutto italiani. Ad averne risentito, quindi, sono state le tipologie più popolari, in particolare quelle situate nel centro storico di Rivarolo dove ci sono palazzi della fine del 1800 ed inizi del 1900 che, da ristrutturare, sono compravenduti a prezzi medi di 800-1000 al mq. Si stanno registrando anche casi di stranieri che desiderano vendere la loro abitazioni ma non riescono a trovare acquirenti perché le tipologie sono di edilizia popolare. Al contrario si sono realizzate compravendite soprattutto sulle abitazioni di tipo residenziale, con caratteristiche di media qualità e la presenza dell ascensore o del posto auto. Molte vendite hanno visto protagonisti giovani coppie al primo acquisto e coloro che avevano già un capitale a disposizione e che hanno fatto ricorso a mutui di importo più basso. Tra le zone più richieste quindi si sono inserite quelle di Cambiaso e Mezzani dove si concentrano condomini degli anni 70 che, in buone condizioni, si trattano a 1800 al mq. Nella macroarea di Marassi-Nervi si sono registrate performance negative soprattutto nelle aree di Quinto, San Sebastiano, Gavette e S. Eusebio dove in questo semestre hanno acquistato soprattutto stranieri oppure italiani che non percepiscono redditi elevati. Alcuni di essi hanno un atteggiamento più riflessivo verso l acquisto grazie anche alla maggiore offerta presente sul territorio. La tipologia maggiormente richiesta è il trilocale, la cui offerta sul mercato è limitata. Non si sono realizzate molte permute nella prima parte dell anno ma molti acquisti di prima casa da parte di acquirenti che erano in una situazione d affitto oppure vivevano nella famiglia d origine. Il mercato immobiliare della zona è molto eterogeneo, infatti a S.Eusebio ci sono prevalentemente case in edilizia convenzionata, costruite a partire dagli anni 80 ed altre degli anni 2000. Si tratta di piccoli contesti condominiali. La posizione collinare la rende una zona tranquilla. Un buon usato si vende anche oltre i 2000 al mq. Più contenute le quotazioni di Gavette e S. Sebastiano. Gavette è una zona popolare risalente ai primi anni del 1900 le cui abitazioni necessitano spesso di interventi di ristrutturazione. La presenza di un parco immobiliare non troppo recente e la presenza di una discarica determina prezzi di 1500 al mq per una tipologia usata. A San Sebastiano ci sono abitazioni popolari degli anni 60-70. Da segnalare i lavori per il recupero dell ex area dismessa Ditta Moltini dove si realizzeranno delle abitazioni residenziali. In diminuzione del 10% le quotazioni immobiliari di Quinto uno dei quartieri più richiesti ma anche più residenziali della città. L offerta non è molto alta perché chi abita difficilmente lascia la zona. Il ridimensionamento dei prezzi è stato abbastanza generalizzato a tutte le tipologie immobiliari, ad eccezione di quelle di particolare pregio. Ad acquistare sono spesso persone del posto che decidono di cambiare l abitazione e tra le richieste prevalgono soprattutto quelle da parte di famiglie. Le tipologie più richieste sono il bilocale ed il trilocale. Gli immobili presenti nella zona sono soprattutto condomini degli anni 60-70 a cui poi si sono aggiunte alcune costruzioni degli anni 80-90 in edilizia convenzionata che sopperiscono alla media qualità delle rifiniture con il fatto che offrono una bella vista sul Golfo e sull intera città. Per un buon usato si spendono cifre medie di 4000 al mq. Tra le abitazioni più ambite quelle situate sul lungomare di via Quinto dove per un buon usato si possono arrivare a spendere anche 5200-6000 al mq. In controtendenza il quartiere Quezzi che ha segnalato un lieve aumento delle quotazioni dal momento che si sono compravenduti soprattutto tagli piccoli da 60-70 mq perché sui tagli più grandi ci sono maggiori difficoltà. La zona presenta immobili di tipologia medio-popolare, la maggioranza sono condomini costruiti negli anni 60. Presente una minima parte di soluzioni indipendenti e semindipendenti che rappresentano un mercato abbastanza chiuso in cui si realizzano poche compravendite. Le quotazioni degli immobili vanno da 1600 a 2000 al mq per le tipologie usate e da 2000 a 2600 al mq per quelle di nuova costruzione. Nella prima parte dell anno hanno acquistato prevalentemente persone residenti nel quartiere, che hanno deciso di acquistare la prima casa, passando da una situazione di affitto oppure lasciando la famiglia di origine. Quasi sempre hanno fatto ricorso ad un finanziamento medio di 100-120 mila. Il quartiere al momento è interessato da una serie di lavori per la messa in sicurezza e la copertura del torrente Fereggiano con la creazione di una strada più ampia e di parcheggi che porteranno ad un miglioramento della viabilità e della vivibilità della zona. In diminuzione anche i
prezzi della macroarea di Pegli-Sestri dove si registra un ribasso del 3.4%. Tra i quartieri in contrazione segnaliamo Borzoli, dove si registra un calo delle richieste di chi cerca la prima casa. Si tratta sia di stranieri che di persone che arrivano da una precedente situazione d affitto e che non dispongono di un capitale iniziale a disposizione. Restano sul mercato le coppie giovani e le famiglie che cercano soprattutto trilocali, in discrete condizioni di conservazione e che non necessitino di importanti interventi di ristrutturazione. Tra le caratteristiche dell abitazione che fanno la differenza ci sono sicuramente la presenza del posto auto, dello spazio esterno e dell ascensore. L offerta abitativa della zona è molto eterogenea: sono presenti delle case popolari ex Iacp, condomini degli anni 60 e nuove costruzioni. Soluzioni degli anni 65-70 inserite in contesto residenziali sono disponibili al quartiere Piscine a prezzi medi di 2200 al mq. Positivo l andamento del mercato delle locazioni alimentato soprattutto da persone separate e giovani trasferisti che spesso dividono l appartamento con altri colleghi. La zona è anche interessata dal progetto relativo agli Erzelli. La collina degli Erzelli si appresta ad ospitare il nuovo villaggio Hi Tech di Marconi-Ericsson. Un opportunità enorme per la ricerca e lo sviluppo delle telecomunicazioni. Genova avrebbe così un polo tecnologico a livello europeo per la banda larga. La Collina degli Erzelli è una spianata di oltre 400.000 mq situata nei pressi dell aeroporto della città e nata per una destinazione industriale mai realizzata. Grazie ad un importante progetto di riqualificazione urbanistica, ospiterà il Parco Tecnologico Scientifico di Genova Erzelli, che doterà la città del più innovativo polo nazionale di alta tecnologia, ricerca, formazione e impresa. Domanda Monolocali 2 locali 3 locali 4 locali 5 locali Luglio 08 1.9% 13.3% 38.3% 33.0% 13.5% Luglio 07 1.4% 13.6% 42.4% 31.0% 11.6% In aumento la domanda di monolocali (+0.5%), quattro locali (+2.0%), cinque locali (+1.9%). In diminuzione le richieste di bilocali (-0.3%), trilocali (-4.1%). Offerta Monolocali 2 locali 3 locali 4 locali 5 locali Luglio 08 1.2% 12.3% 34.5% 30.6% 21.4% Luglio 07 2.7% 11.1% 33.5% 30.3% 22.4% In diminuzione l offerta immobiliare su monolocali (-1.5%) e sui cinque locali (-1%). In aumento la presenza sul mercato di bilocali (+1.2%), trilocali (+1%) e quattro locali (+0.3%). Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa
GENOVA CITTA' Sampierdarena Signorile usato Medio usato Economico usato Signorile nuovo Medio nuovo Economico nuovo CORSO MAGELLANO 1500 1400 1300 1900 1700 1600 DI NEGRO - SAN TEODORO 1800 1600 1400 2500 1700 1600 LAGACCIO 1900 1600 1400 2400 1900 1700 OREGINA 2600 2300 200 2700 2400 2250 OSPEDALE - VIL. SCASSI 1400 1200 1100 1600 1400 1200 SAMPIERDARENA 1200 1000 900 1300 1100 1000 SAMPIERDARENA - FILLAK 1900 1700 1500 2100 1900 1700 SAMPIERDARENA - MONTI 1600 1500 1400 2000 1700 1600 SAMPIERDARENA - VIA AVIO 1500 1400 1200 1800 1600 1400 SAMPIERDARENA - VIA CANTORE 1600 1400 1200 1900 1700 1500 SAMPIERDARENA - VIA S.B. DEL FOSSATO 1300 1100 900 1600 1400 1200 SAN TEODORO 2700 2400 2000 3000 2700 2100 VIA FANTI 1400 1300 1200 1600 1400 1300 VIA VASCO DA GAMA 1600 1400 1200 1900 1700 1500 Pegli - Sestri BORZOLI 1890 1530 1350 2400 2000 1700 CORNIGLIANO 1600 1400 1200 1800 1650 1500 LUNGOMARE 3000 2700 2500 3500 2900 2700 PEGLI 3000 2000 1600 3200 2400 1900 PRA' 1900 1700 1500 2100 1800 1600 SESTRI PONENTE 2000 1800 1500 2500 2100 1900 SESTRI ALTURE - VIA MERANO 2200 1700 1200 2700 2200 1700 VOLTRI 2500 2200 2000 2900 2600 2300 Certosa - Bolzaneto BOLZANETO 1750 1550 1400 2200 1900 1600 CERTOSA Nd 1450 1150 Nd 1850 1650 PONTEDECIMO 1600 1200 800 2000 1600 1400 RIVAROLO Nd 1250 1000 Nd 1700 1500 Marassi - Nervi ALBARO 3800 3300 3000 5000 4500 4000 BORGORATTI 2800 2400 2000 3300 3000 2800 BORGORATTI - TANINI 2500 2100 1750 2750 2200 2000 CASTELLETTO 2600 2100 1600 3000 2500 2300 FOCE 3200 2300 1900 4000 3000 2500
MARASSI - BERTUCCIONI 2000 1750 1500 2500 1850 1700 MARASSI - CENTRO 2200 2000 1800 2500 2300 2000 MARASSI - STAGLIENO 2200 2000 1750 2700 2250 2100 MOLASSANA - SAN GOTTARDO 1900 1700 1600 2300 2000 1800 QUARTO MARE 4000 3700 3000 6000 5000 4000 QUEZZI 2000 1700 1600 2600 2200 2000 QUINTO 4200 3500 3200 4700 4200 3500 SAN FRUTTUOSO - PIAZZA MARTINEZ 2200 1900 1750 2500 2300 2000 SAN FRUTTUOSO - VIA G.TORTI 1950 1800 1700 2350 2100 1900 SAN MARTINO 3000 2600 2300 3500 3000 2700 SAN SEBASTIANO - GAVETTE - SANT' EUSEBIO 2000 1700 1400 2300 1950 1700 STRUPPA - PRATO 2100 1830 1500 2400 2070 1750 STURLA - MARE 3800 3000 2800 4500 3800 3500 STURLA - VIA ISONZO 3500 3000 2800 3800 3500 3200 GENOVA PROVINCIA Zona Signorile usato Medio usato Economico usato Signorile nuovo Medio nuovo Economico nuovo ARENZANO C 6500 4500 3000 9000 7000 5000 ARENZANO P 5000 3500 2000 7500 5500 4000 CAMPOMORONE C 1800 1500 1300 2300 1900 1500 CAMPOMORONE P 1400 1100 1000 1800 1500 1200 CARASCO C 3000 2500 2000 3500 3000 2500 CARASCO P 1900 1500 1200 2200 2000 1500 CHIAVARI C 5000 4000 3500 7000 5000 4500 CHIAVARI P 4000 3500 3000 5500 5000 4500 CHIAVARI - LEVANTE C 3700 3300 2700 4500 3900 3500 CHIAVARI - LEVANTE P 3400 2700 2300 4100 3600 3000 CHIAVARI - PONENTE C 5000 4500 4000 6500 5500 4500 CHIAVARI - PONENTE P 4500 3500 3000 6000 5000 4500 CICAGNA C 1400 1300 1200 2100 2000 1900 CICAGNA P 1500 1400 1300 2100 2000 1900 COGOLETO C 4500 4000 3500 5500 4800 4000 COGOLETO P 3500 3000 2400 3700 3300 2500 COGORNO C 3500 3000 2500 4500 3700 3200 COGORNO P 3000 2500 2000 4000 3200 2200 LAVAGNA C 4100 3100 2900 5950 4650 3550 LAVAGNA P 3400 3000 2700 4200 3600 3100
MASONE - MELE C 1400 1200 1000 1800 1650 1300 MOCONESI C 1600 1300 1100 2100 1900 1700 MOCONESI P 1500 1400 1100 2200 1900 1700 RAPALLO - LEVANTE C 3900 3450 2950 4450 3900 3450 RAPALLO - LEVANTE P 2950 2750 2500 3300 3000 2800 RAPALLO - MILANO P 3000 2700 2300 3200 3000 2500 RAPALLO - PORTO C 4600 4200 3800 5300 4500 4000 RAPALLO - SANT'ANNA C 4000 3700 3300 4300 4000 3700 RAPALLO - SANT'ANNA P 3700 3300 3000 4000 3700 3300 RAPALLO - VIA MAMELI C 3000 2800 2600 3300 3000 2700 RAPALLO - VIA MAMELI P 2800 2600 2500 3000 2800 2600 RECCO C 4700 3600 3300 5900 4800 4300 RECCO P 5500 3600 2700 6800 4700 3500 SAN COLOMBANO CERTENOLI C 2200 1950 1750 2700 2500 2300 SAN COLOMBANO CERTENOLI P 2150 1950 1800 2650 2450 2250 SANTA MARGHERITA LIGURE C 8000 5500 4500 9500 7500 5000 SANTA MARGHERITA LIGURE P 4500 4000 3500 5000 4500 4000 SESTRI LEVANTE C 4800 4200 3800 7500 5500 4500 SESTRI LEVANTE - PILA P 4000 3200 2800 4500 4000 3500 SESTRI LEVANTE - RIVA TRIGOSO C 5000 4300 3800 6500 6000 4500 ZONA BUSALLA C 1900 1650 1400 2100 1800 1500 ZONA BUSALLA P 1900 1650 1400 2100 1800 1500 Legenda C=Centro S=Semicentro P=Periferia Nd=Non disponibile I valori sono espressi in al mq Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa