MERCATO IMMOBILIARE GENOVA

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1 MERCATO IMMOBILIARE GENOVA Speciale Grandi Città Nel secondo semestre del 2009 le quotazioni delle abitazioni di Genova sono diminuite dello 0,6% e questo ha determinato per l intero anno una discesa dei prezzi del 3,7% % +11.2% +14.9% +11.2% +9.5% + 5.7% -4.5% -7.6% -3,7% In tutte le macroaree della città si sono segnalate diminuzioni dei prezzi, ad eccezione della macroarea di Pegli-Sestri dove si segnala un lieve aumento dell 1,9%, con comportamenti diversi tra i quartieri. Si segnala infatti un incremento delle quotazioni per le abitazioni di Cornigliano legato però più che altro ad un diverso comportamento del mercato immobiliare nel corso dei due semestri dell anno. Infatti la zona ha una parte bassa e una alta che volge verso le zone collinari. Nel secondo semestre dell anno sono state proprio queste ultime a segnalare una movimentazione più dinamica, al contrario della prima parte dell anno dove invece si erano realizzate molte più compravendite nella parte più bassa. Nei mesi precedenti, infatti, il mercato era stato movimentato soprattutto da acquisti realizzati da immigrati e realizzati nella parte bassa della città dove ci sono soprattutto tipologie di tipo popolare, case di pescatori, costruite alla fine del 1800 ed inizi del In questo semestre hanno acquistato per lo più famiglie italiane, che hanno preferito le zone alte e che si sono orientate su tagli come tre-quattro locali e che quasi sempre hanno realizzato una vendita contestuale. Per un buon usato si spendono cifre medie di al mq. La zona è interessata ai lavori per lo smantellamento di una raffineria che porterà alla creazioni di aree verdi e altri servizi. Buona la tenuta anche per il mercato delle locazioni che vede una buona domanda da parte di giovani coppie e immigrati. Diminuiscono ancora le quotazioni delle abitazioni nel quartiere di Prà che, avendo un target di potenziali acquirenti che spesso ricorrono al mutuo per finanziare l acquisto dell immobile, ha subito le conseguenza della stretta creditizia in atto. Le maggiori difficoltà si registrano per le tipologie dal valore superiore a 200 mila. Infatti la disponibilità di spesa della zona oscilla da 100 a 180 mila. L offerta immobiliare del quartiere è di tipo popolare con un centro storico della fine del 1800 ed inizi del 1900 caratterizzato da case tipiche di pescatori che, presentandosi spesso prive di ascensore, sono oggetto di acquisto per lo più da parte di giovani. Le quotazioni medie sono di al mq. Intorno al nucleo storico ci sono poi soluzioni degli anni 60 con quotazioni simili. Meno ambite le abitazioni situate sulle alture del quartiere meno facili da raggiungere e meno servite delle zone centrali. Tra chi ha venduto le motivazioni principali sono state la necessità di cambiare casa e l impossibilità di pagare il mutuo. Si prevedono dei lavori per il miglioramento della viabilità, per la creazione di un centro commerciale e per lo spostamento della linea ferroviaria verso il mare. Diminuiscono i prezzi nel quartiere di Voltri soprattutto per la maggiore difficoltà di accesso al credito da parte dei potenziali acquirenti. Ciò nonostante però si è registrata una ripresa del mercato immobiliare della zona alimentata da quelle famiglie che, avendo capitale da parte, hanno deciso di acquistare o una seconda casa da affittare oppure hanno pensato di migliorare la propria abitazione. La maggiore difficoltà infatti si riscontra per gli immobili dal valore superiore a 200 mila. La zona, che è l ultima di Genova prima dei comuni sulla riviera ligure, offre per lo più appartamenti in complessi del XIX e del XX secolo. La macroarea che ha subito la contrazione dei prezzi più sensibile è stata quella di Sampierdarena dove si registra una calo soprattutto nel quartiere di Oregina. La maggior parte degli acquirenti della zona acquista ricorrendo al finanziamento e di conseguenza la minore disponibilità di spesa, unita al fatto che i prezzi erano cresciuti negli anni addietro, ha contribuito a ridimensionare le quotazioni della zona. La tipologia più richiesta si aggira intorno a mq, per i quali i potenziali acquirenti spendono mila. La zona è eterogenea dal punto di vista immobiliare e presenta un area collinare, con soluzioni di qualità superiore, panoramiche, dotate di parcheggio, costruite negli anni

2 Speciale Grandi Città 60 e valutate mediamente intorno a 2400 al mq. Le quotazioni scendono a 1900 al mq per le abitazioni situate sulla via principale del quartiere, via Napoli. Il quartiere di Sampierdarena ha segnalato stabilità in tutte le sue zone. In diminuzione dell 1,1% le quotazioni delle abitazioni nella macroarea di Certosa-Bolzaneto, in cui si segnala l andamento al ribasso del quartiere di Rivarolo. Nel quartiere negli anni scorsi il mercato immobiliare era stato movimentato dagli acquisti di immigrati che però adesso hanno difficoltà ad ottenere il mutuo. In questa seconda parte dell anno hanno acquistato soprattutto famiglie e si nota un ritorno di piccoli investitori (spesso pensionati) che impiegano capitali di mila per acquistare bilocali, che poi in zona si affittano a 350 al mese. Queste tipologie di immobili si concentrano soprattutto nella parte bassa del quartiere dove ci sono le abitazioni dei primi anni del 1900 che sono trattate a 1500 al mq. Più residenziali le abitazioni disponibili in zona Mezzani e zona Garbo dove ci sono condomini degli anni A cercare in affitto sono Da segnalare i lavori di completamento della strada che collega Sampierdarena e Valpolcevera dal lato mare e che dovrebbe snellire il traffico della zona. La macroarea di Marassi-Nervi ha segnalato una diminuzione dello 0,4%, con comportamenti molto diversi tra i quartieri. Infatti si registra un aumento nei quartieri di S. Eusebio, Gavette e S. Sebastiano. Nella seconda parte del 2009 si è realizzato un numero maggiore di compravendite e i potenziali acquirenti si sono dimostrati più decisi nell acquisto. Si sono compravendute soprattutto abitazioni medio- grandi, acquistate prevalentemente da famiglie e da giovani coppie o come primo acquisto oppure come acquisto migliorativo. S. Sebastiano è la zona più prestigiosa, caratterizzata da case indipendenti costruite negli anni 60 e che in buone condizioni si valutano a prezzi medi di 2300 al mq; S. Eusebio invece è la parte più residenziale, caratterizzata da costruzioni degli anni 80. La presenza di spazi edificabili porterà alla costruzione di nuove abitazioni indipendenti nel prossimo futuro. Gavette invece è la zona più popolare, dove ci sono prevalentemente soluzioni d epoca che sono acquistabili a prezzi più contenuti e appetibili per chi non ha una elevata disponibilità di spesa. Una soluzione in buone condizioni si valuta intorno a al mq. Un aumento delle quotazioni ha interessato anche il quartiere di S.Fruttuoso-V. Torti in seguito alle tipologie compravendute nel semestre. Infatti nella prima parte del 2009 si erano scambiate soprattutto tipologie di qualità inferiore acquistate spesso per uso investimento; nella seconda parte dell anno invece gli appartamenti scambiati sono stati mediamente di qualità superiore, acquistati per lo più da famiglie e la conseguenza è stato un rialzo delle quotazioni. Infatti nella seconda parte dell anno si è notata una maggiore propensione all acquisto da parte delle famiglie rispetto ai primi sei mesi del Oltre alle famiglie consolidate, hanno acquistato anche giovani coppie, spesso aiutate dai parenti prossimi per il reperimento del capitale. Tra gli acquirenti anche persone non residenti a Genova che acquistano l immobile per i figli che studiano medicina; infatti non lontano sorge l Ospedale S. Martino. L offerta immobiliare è diversa a seconda che ci si trovi nella zona collinare o nel centro della città. Sulle colline ci sono appartamenti costruiti tra gli anni 50 e gli anni 60, di metratura intorno ai mq e che per questo motivo sono apprezzati proprio dai più giovani. Nel cuore del quartiere invece acquistano soprattutto le persone più anziane per una maggiore comodità ai servizi. Si prevedono dei lavori in futuro per la nascita di una nuova fermata della metropolitana nel quartiere in luogo dell attuale Scalo di Terralba. Nella seconda parte dell anno sono diminuite le quotazioni degli immobili nella zona di Borgoratti- Tanini in seguito all aumento dell offerta di abitazioni sul mercato. A questo si aggiunge che l offerta abitativa della zona è mediamente vetusta e di conseguenza occorrono spesso lavori di riqualificazione e di conseguenza i potenziali acquirenti chiedono sconti sul prezzo richiesto. Il quartiere presenta una parte signorile, con ville indipendenti con vista mare che non hanno conosciuto ribassi perché l offerta è decisamente scarsa e sono molto richieste. Le quotazioni al mq si aggirano intorno a 3000 al mq ma possono anche salire. Simile il mercato immobiliare nella zona Bavari. E più popolare l offerta che si registra a Borgoratti-Bassa, zona più centrale con condomini di tipo civile e popolare costruiti tra gli anni 60 e gli anni 70. I prezzi al mq oscillano da 1700 a 1800 al mq. La tipologia più compravenduta nella seconda parte dell anno è stata quella

3 Speciale Grandi Città compresa tra 50 e 70 mq e i potenziali acquirenti hanno guardato in particolare allo stato di conservazione dell immobile e del condominio. Tra i lavori in corso sul territorio genovese c è il nuovo villaggio Hi Tech di Marconi-Ericsson sulla collina degli Erzelli. La Collina degli Erzelli è una spianata di oltre mq situata nei pressi dell aeroporto della città e nata per una destinazione industriale mai realizzata. Grazie ad un importante progetto di riqualificazione urbanistica, ospiterà il Parco Tecnologico Scientifico di Genova Erzelli, che doterà la città del più innovativo polo nazionale di alta tecnologia, ricerca, formazione e impresa. Un altro progetto è quello di Ponte Parodi, la banchina portuale interessata dall'opera di riqualificazione, è un'area di metri quadri, da tempo in disuso. Demolito nella primavera del 2002, dopo anni di abbandono, il grande silos granario costruito negli anni '60, Ponte Parodi si trasformerà in una grande piazza sull'acqua con tre poli tematici: - "Musica e Conoscenze" (con un auditorium, una discoteca e altri spazi interattivi, espositivi e di realtàvirtuale); - "Tempo libero e Sport" (con campi da squash, una palestra di free climbing, una piscina, un centro fitness e spazi per altre attività sportive); - "Viaggi e Scoperte" (con un nuovo Terminal Crociere e spazi dedicati ai servizi per la nautica). Ciascun polo funzionale sarà integrato con spazi commerciali e pubblici esercizi (ad esempio agenzie di viaggio, istituti di credito, agenzie di noleggio, ufficio postale, sedi di rappresentanza). Infine la Marina Genova Aeroporto sarà uno dei più importanti porti turistici del Mediterraneo, nonché un nuovo piccolo quartiere affacciato sul mare con vari servizi. Nel Borgo ci sono appartamenti di varie metrature con ampie terrazze e logge, una galleria di negozi e servizi sotto il porticato, una passeggiata collega alle banchine, nonché box auto coperti. Ci saranno inoltre centri sportivi, servizi di ristorazione e negozi di vario genere. La struttura è stata in parte ultimata, in parte sarà completata entro il Un ulteriore progetto riguarda la realizzazione del nuovo Ospedale Galliera. Domanda Monolocali 2 locali 3 locali 4 locali 5 locali Gennaio % 17.6% 34.9% 34.3% 12.4% Luglio % 15.3% 33.8% 35.5% 14.6% L analisi della domanda evidenzia una concentrazione della domanda abbastanza simile per trilocali (34.9%) e quattro locali (34.3%). In aumento quella dei bilocali e dei trilocali. Offerta Monolocali 2 locali 3 locali 4 locali 5 locali Gennaio % 14.2% 30.5% 35.8% 18.4% Luglio % 12.3% 34.5% 30.6% 21.4% L offerta immobiliare a Genova rileva una maggiore concentrazione sui quattro locali (35.8%) e sui trilocali (30.5%). E in aumento sui due locali e sui quattro locali. Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa

4 GENOVA CITTA' Sampierdarena Signorile usato Medio usato Economico usato Signorile nuovo Medio nuovo Economico nuovo OREGINA SAMPIERDARENA SAMPIERDARENA - VIA AVIO SAMPIERDARENA - VIA BURANELLO SAMPIERDARENA - VIA CANTORE SAMPIERDARENA - VIA S.B. DEL FOSSATO SAN TEODORO Pegli-Sestri BORZOLI CORNIGLIANO LUNGOMARE PEGLI PRA' SESTRI PONENTE VOLTRI Certosa-Bolzaneto BOLZANETO CERTOSA Nd Nd PONTEDECIMO RIVAROLO Nd Nd Marassi-Nervi ALBARO BORGORATTI BORGORATTI - TANINI CASTELLETTO FOCE MARASSI - BERTUCCIONI MARASSI - CENTRO MARASSI - STAGLIENO MOLASSANA - SAN GOTTARDO QUARTO MARE QUEZZI QUINTO SAN FRUTTUOSO - PIAZZA MARTINEZ

5 SAN FRUTTUOSO - V.G.TORTI SAN MARTINO SAN SEBASTIANO - GAVETTE - SANT'EUSEBIO STRUPPA - PRATO GENOVA PROVINCIA Zona Signorile usato Medio usato Economico usato Signorile nuovo Medio nuovo Economico nuovo ARENZANO C ARENZANO P BUSALLA C BUSALLA P BUSALLA - ZONA SARISSOLA C BUSALLA - ZONA SARISSOLA P CAMPOMORONE C CAMPOMORONE P CARASCO C CARASCO P CASELLA C CASELLA P CAVI DI LAVAGNA C CAVI DI LAVAGNA P CHIAVARI - CENTRO C CHIAVARI - CENTRO P CHIAVARI - LEVANTE C CHIAVARI - LEVANTE P CHIAVARI - PONENTE C CHIAVARI - PONENTE P CICAGNA C CICAGNA P COGOLETO C COGOLETO P COGORNO C COGORNO P LAVAGNA C LAVAGNA P MASONE - MELE C MOCONESI C

6 MOCONESI P RAPALLO - LEVANTE C RAPALLO - LEVANTE P RAPALLO - MILANO P RAPALLO - PORTO C RAPALLO - SANT'ANNA C RAPALLO - SANT'ANNA P RAPALLO - VIA MAMELI C RAPALLO - VIA MAMELI P RECCO C RECCO P SAN COLOMBANO CERTENOLI C SAN COLOMBANO CERTENOLI P SAVIGNONE C SAVIGNONE P SESTRI LEVANTE C SESTRI LEVANTE - PILA P SESTRI LEVANTE - RIVA TRIGOSO C Legenda C=Centro S=Semicentro P=Periferia Nd=Non disponibile I valori sono espressi in al mq Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa