MERCATO IMMOBILIARE LAGHI ITALIANI estate 2010

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1 MERCATO IMMOBILIARE LAGHI ITALIANI estate 2010 Le principali località italiane sul lago hanno segnalato una lieve contrazione delle quotazioni (-0,9%), nella seconda parte del 2009 Gli immobili dei comuni sul lago di Garda hanno perso mediamente l 1,5% del loro valore. In particolare sulla sponda veronese si è registrato un ribasso dei prezzi del 2,7%, con diminuzioni a Garda, Peschiera del Garda e Torri del Benaco, mentre sulla sponda trentina il calo si è attestato al 2,4%. Più contenuta la diminuzione delle quotazioni sulla sponda bresciana dove i prezzi sono scesi dello 0,5%. Valori in lieve contrazione anche per le località posizionate sul lago Maggiore, nella seconda parte dell anno si è registrato un calo del 2,4%, con ribassi dei valori segnalati nelle aree di Pallanza-Suna e di Arona. Le località sul lago Trasimeno hanno registrato una diminuzione delle quotazioni pari al 2,2%. LAGO DI GARDA Sponda bresciana Non si registrano variazioni dei prezzi immobiliari a Salò, nella seconda parte del Le richieste di seconda casa arrivano da Brescia e provincia, ma anche da Bergamo e da Milano. Complessivamente in diminuzione la domanda da parte di turisti stranieri, soprattutto quelli inglesi e lieve ripresa delle richieste da parte di turisti tedeschi. Chi vuole acquistare seconde case si concentra nella ricerca di soluzioni con vista lago. Il lungolago Zanardelli è sempre molto richiesto ma, l offerta di immobili in vendita è bassa ed i prezzi sono elevati. Più dinamico il mercato immobiliare che si sviluppa alle spalle del lungolago dove si possono acquistare soluzioni storiche ristrutturate a prezzi compresi tra 4000 e 4500! al mq. Allontanandosi dal Centro storico si trovano complessi all avanguardia con le nuove tecnologie finalizzate al risparmio energetico, con quotazioni comprese tra 3000 e 3500! al mq. Gli acquisti di prima casa sono ben distribuiti su tutto il territorio dove si trovano anche soluzioni usate che vanno da 1800 a 2500! al mq. Nelle frazioni di Villa e Campoverde si possono acquistare nuove soluzioni dal valore compreso tra 2500 e 3000! al mq. Sponda veronese Nel secondo semestre del 2009 a Bardolino si è registrato un lieve incremento dei prezzi immobiliari (+2,4%), soprattutto nell area del Centro storico, sempre molto apprezzato dagli acquirenti di seconda casa. A comprare sono prevalentemente turisti provenienti da Verona e provincia, alla ricerca di trilocali con vista lago e dotati di posto auto o box. Da segnalare un aumento delle richieste da parte di famiglie provenienti da Trento e da Bolzano, ben collegate con Bardolino. Ad acquistare anche turisti tedeschi i quali preferiscono però soluzioni indipendenti, in particolare nelle zone di Monte Felice e Calmasino dove si possono acquistare villette da mq con giardino, a partire da 300 mila!. Il Centro storico di Bardolino è un borgo adiacente al lago, caratterizzato da ex case di pescatori affiancate, ma anche da qualche casa del 700 e da qualche villa del 900. Un appartamento in buone condizioni senza vista lago si acquista con una spesa di 2800! al mq, mentre per una soluzione con vista lago la spesa parte da 3500! al mq in su. Valutazioni in calo a Garda (-6,9%) dove, negli ultimi anni, si è costruito poco e l offerta di immobili in vendita è bassa. L area più apprezzata è quella a nord di Garda, verso Punta San Vigilio, dove si sviluppa una zona verde e panoramica, caratterizzata da ville ed appartamenti di prestigio e da case d epoca. Prezzi in ribasso anche a Torri del Benaco (-6,2%) dove si registra un lieve calo della domanda. L area è apprezzata per la presenza di verde, per i paesaggi e la vista lago. Qui si possono acquistare ville prestigiose con prezzi a partire da 800 mila! ed appartamenti signorili a 4000! al mq. Gli acquirenti sono prevalentemente veronesi e tedeschi, ma anche turisti in arrivo da Trento e da Bolzano. Ad Albisano, frazione di Torri del Benaco, sono in fase di realizzazione appartamenti in residence con piscina e vista lago. Il prezzo di queste nuove soluzioni è di 3800! al mq. Si

2 registrano nell area centrale del paese alcuni interventi di riqualificazione, il costo di una tipologia ristrutturata è di 3500! al mq. Sponda trentina Sempre molto attivo il mercato delle seconde case a Riva del Garda. I turisti, in genere, provengono dal Veneto, dalla Lombardia, dall Emilia Romagna e dall Alto Adige. Si registra invece un calo di richieste da parte di turisti stranieri, prevalentemente inglesi e irlandesi. Le richieste si concentrano su bilocali e trilocali situati nei pressi del lago e dotati di spazi esterni. La spesa complessiva è mediamente compresa tra 200 e 300 mila!. Tra le zone maggiormente richieste per l acquisto di case vacanza da segnalare l area di viale dei Tigli, via Vannetti e via Carducci, adiacente al lago ed al centro storico. L acquisto di una soluzione ristrutturata in questa zona comporta una spesa di 3000! al mq. Meno centrale ma sempre adiacente al lago si sviluppa l area di Restel de Fer, residenziale e molto apprezzata dai turisti. Negli ultimi anni sono stati realizzati numerosi condomini e le quotazioni del nuovo si attestano su 3000! al mq. Sono presenti anche villette degli anni 70 ma l offerta in vendita di queste tipologie è molto bassa. Prezzi leggermente inferiori si possono trovare nel Centro storico di Riva del Garda, dove una soluzione ristrutturata si acquista a 2800! al mq. LAGO DI COMO Nel secondo semestre del 2009 sono stabili le quotazioni immobiliari di Cernobbio, dove si segnala un mercato immobiliare molto dinamico con numerose richieste sia di prima casa che di casa vacanza. Gli acquirenti di seconde case sono in prevalenza milanesi, americani, olandesi e russi. Gli stranieri cercano contesti d epoca con vista lago, mentre gli italiani acquistano soluzioni più recenti. Tra le aree maggiormente richieste da segnalare il Centro storico di Cernobbio, caratterizzato da case e ville d epoca con soffitti alti, travi in legno a vista e mattoni in pietra a vista, ma anche condomini signorili degli anni 70, alcuni con grandi parchi condominiali. I prezzi per soluzioni ristrutturate in questa zona sono compresi tra 2800 e 3500! al mq. Molto prestigiosa e richiesta l area che si sviluppa lungo la strada che collega Cernobbio al comune collinare di Rovenna. Si tratta di una zona esposta a sud molto soleggiata, caratterizzata da ville d epoca signorili con vista lago. I prezzi partono da 500 mila!. Stesse quotazioni e stesse tipologie si possono acquistare sulla collinetta di Piazza Santo Stefano, dove sono all opera alcuni cantieri per la realizzazione di nuovi appartamenti valutati 3500! al mq. Una buona parte del mercato residenziale di Mandello del Lario si concentra sulla compravendita di seconde case. Gli acquirenti provengono in genere da Milano e provincia, con una piccola percentuale di acquirenti stranieri, principalmente inglesi, ed acquistano piccoli tagli nei pressi del lago per una spesa media compresa tra 130 e 140 mila!. Acquistare un appartamento medio usato costa circa 1800! al mq, mentre i prezzi del nuovo oscillano tra 2800 e 3300! al mq. Si registra inoltre una buona richiesta di immobili in locazione nei mesi estivi. Da segnalare infine che nel 2009 sono stati completati i lavori di riqualificazione del Giardino nell area del Lido di Mandello. LAGO MAGGIORE In lieve ribasso i prezzi immobiliari ad Arona (-3,2%) nella seconda parte del 2009, dove le richieste di acquisto di seconda casa si concentrano prevalentemente in alcuni comuni limitrofi come Meina, Lesa e nell Alto Vergante. I turisti provengono da Milano e hinterland, si tratta in genere di famiglie alla ricerca di un bilocale con un budget di spesa media di 100 mila!. Anche ad Arona si registrano compravendite da parte di clienti provenienti da Milano orientati però sulle prime case, grazie al buon collegamento ferroviario con Milano e a prezzi competitivi rispetto al capoluogo lombardo. Acquistare un appartamento medio usato ad Arona costa tra 1350 e 1750! al mq. Meina è un comune che sorge a ridosso del lago ed è caratterizzato da case storiche affiancate o in corte, quasi sempre ristrutturate. La parte centrale del paese è sempre molto richiesta anche grazie alla presenza della spiaggia. Un appartamento in buone condizioni si vende a 1500!al mq.

3 L Alto Vergante è invece una zona collinare che spesso gode della vista lago ed è dotata di soluzioni residenziali con spazi esterni come terrazzi e giardini. Si tratta di palazzine realizzate negli anni 80 e vendute in buone condizioni a 1500! al mq. LAGO D ISEO Nella parte alta del lago D Iseo si sviluppano i comuni di Lovere, Castro e Riva di Solto. Nel secondo semestre del 2009 in questa area si è registrato un lieve ribasso delle quotazioni ed una diminuzione delle richieste. Il mercato residenziale di Lovere e Castro è movimentato prevalentemente da acquisti di prima casa e da sporadiche richieste di seconde case in acquisto ed in affitto, mentre a Riva di Solto e nelle sue frazioni le richieste si concentrano sulle case vacanza. I turisti provengono in gran parte da Milano ed hinterland, mentre sono rare le richieste da parte di stranieri. La scelta ricade prevalentemente su bilocali e trilocali con una buona esposizione e con vista lago, per una spesa media di 120 mila!. Il lungolago di Riva di Solto è caratterizzato da soluzioni cielo-terra affiancate e realizzate tra gli anni 70 e gli anni 80. Una soluzione ristrutturata fronte lago costa tra 1800 e 2000! al mq. Da segnalare che è stata da poco completata la riqualificazione del lungolago di Riva di Solto. Il tratto centrale è stato ripavimentato in porfido ed è diventato zona pedonale grazie ad un tunnel che devia il traffico automobilistico alle spalle del centro abitato. E stato inoltre ricostruito ed ampliato il marciapiede e sono state aggiunte nuove panchine. Prettamente turistiche sono le frazioni collinari e panoramiche di Zorzino e di Gargarino, dove negli ultimi dieci anni sono stati realizzati alcuni residence (ed altri sono ancora in fase di realizzazione), a volte dotati di piscina. Un appartamento in residence ha un prezzo di 2500! al mq. Nella seconda parte del 2009 sono stabili le quotazioni immobiliari dei comuni di Sulzano, Sale Marasino e Marone, dove circa la metà delle compravendite riguarda il mercato della seconda casa. La maggior parte dei turisti proviene da Brescia ed hinterland, ma non mancano richieste da parte di turisti provenienti da Milano e da Bergamo. Da segnalare anche sporadici acquisti da parte di turisti inglesi, irlandesi e scozzesi. Sulzano è uno dei comuni maggiormente apprezzati perché adiacente ad Iseo e ben servito. In particolare le richieste di casa vacanza si concentrano nelle zone collinari di Martignago e del Dosso, dove si possono acquistare soluzioni in palazzine di nuova costruzione con vista lago ed a pochi chilometri dallo stesso. Un bilocale nuovo con terrazzo e vista lago ha un prezzo compreso tra 2000 e 2200! al mq. Le quotazioni possono raggiungere anche 2500! al mq per soluzioni nuove di particolare qualità e con terrazzi molto ampi. In questa area continuano i lavori per la realizzazione di nuovi appartamenti. Stesse tipologie e stessi prezzi si possono trovare nell area collinare di Maspiano, che si trova nel comune di Sale Marasino ed a pochi minuti di macchina dal lago. Sempre nei pressi del lago si trova la zona collinare di Gandane, nel comune di Marone, dove acquistare un appartamento usato vista lago costa ! al mq. Monte Isola è un isola che si trova all interno del lago d Iseo ed è caratterizzata dalla presenza di residence spesso dotati di piscine e di strutture sportive. Nella seconda parte dell anno in questa zona si è registrato un lieve rialzo delle quotazioni, determinato da una buona richiesta da parte di turisti. Acquistare una soluzione usata degli anni 80 costa circa ! al mq mentre il nuovo è valutato ! al mq. Da segnalare che, nel tratto del lungolago che collega Iseo a Marone, sono stati realizzati nuovi parcheggi con panchine, nuove rotonde ed una pista ciclabile. A Marone inoltre, nel 2008, una vecchia strada che si affaccia sul lago è stata trasformata in un percorso ciclo-pedonale interdetto al traffico automobilistico. Nei prossimi anni si prevede un notevole sviluppo edilizio turistico dell intera area, grazie ai nuovi PGT che permetteranno la realizzazione di nuovi immobili ed il recupero di vecchie strutture in disuso da trasformare in parte in abitazioni ed in parte in strutture alberghiere o turistico ricettive. Nell ultimo anno si segnala infine la realizzazione delle prime Case Clima, come ad esempio case in legno e case a tetto verde, cioè soluzioni con il tetto piatto su cui viene allestito un giardino.

4 LAGO TRASIMENO Nel secondo semestre del 2009 non si registrano variazioni delle quotazioni immobiliari a Magione. Acquistare un appartamento medio usato costa attualmente ! al mq. Il mercato delle seconde case è particolarmente sviluppato nella frazione collinare di San Feliciano, che si trova poco distante da Magione e domina il lago Trasimeno. Quest area è richiesta soprattutto da turisti stranieri, in prevalenza olandesi ed inglesi mentre sono in diminuzione gli acquisti da parte di tedeschi. Sporadici acquisti anche da parte di professionisti provenienti da Perugia e da Roma. L edilizia è caratterizzata da ville singole importanti con parchi e talvolta anche piscine. Le quotazioni partono da mila! in su. L offerta immobiliare vede la presenza anche di ville nuove con metrature inferiori, richieste solo da acquirenti italiani perché spesso con vista lago ridotta. Il prezzo di una villa di nuova costruzione parte da 300 mila!. Molto richiesti anche i borghi antichi Monte Colognola e Monte del Lago. Qui si possono acquistare appartamenti ed abitazioni tipiche in pietra, risalenti al 1200, che ristrutturate sono valutate tra 2000 e 2500! al mq con vista lago. Da segnalare anche una buona richiesta di casali da ristrutturare, che si trovano nelle campagne intorno a Magione. I prezzi vanno da 500 ad 800! al mq. Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa

5 TURISTICO LAGO ESTATE 2010 LAGO DI GARDA BRESCIA PROVINCIA Signorile usato Medio usato Economico usato Signorile nuovo Medio nuovo Economico nuovo DESENZANO DEL GARDA - CENTRO C DESENZANO DEL GARDA - CENTRO P DESENZANO DEL GARDA - RIVOLTELLA C DESENZANO DEL GARDA - RIVOLTELLA P GARDONE RIVIERA C GARDONE RIVIERA P MADERNO C MADERNO P MANERBA DEL GARDA C MANERBA DEL GARDA P MONIGA DEL GARDA C MONIGA DEL GARDA P PADENGHE SUL GARDA C PADENGHE SUL GARDA P SALO' C SALO' P SIRMIONE C SIRMIONE P TOSCOLANO MADERNO C TOSCOLANO MADERNO P VERONA PROVINCIA BARDOLINO C Nd Nd BARDOLINO P Nd Nd BRENZONE C BRENZONE P GARDA C Nd Nd GARDA P Nd Nd LAZISE C LAZISE P MALCESINE C

6 PESCHIERA DEL GARDA C PESCHIERA DEL GARDA P TORRI DEL BENACO C Nd Nd TORRI DEL BENACO P Nd Nd TRENTO PROVINCIA RIVA DEL GARDA C RIVA DEL GARDA P LAGO DI COMO COMO CITTA' CENTRO EST C TAVERNOLA P COMO PROVINCIA CERNOBBIO C CERNOBBIO P LECCO PROVINCIA CALOLZIOCORTE C MANDELLO DEL LARIO C VERCURAGO C LAGO MAGGIORE VERBANIA CITTA' INTRA C INTRA S INTRA P PALLANZA - SUNA C NOVARA PROVINCIA ARONA C ARONA P

7 LAGO D'ISEO BRESCIA PROVINCIA CASTRO C CLUSANE C LOVERE C MARONE C MONTEISOLA C SALE MARASINO C SULZANO C LAGO DI BOLSENA VITERBO PROVINCIA CAPODIMONTE C CAPODIMONTE P MARTA C MARTA P LAGO TRASIMENO PERUGIA PROVINCIA MAGIONE C MAGIONE P PASSIGNANO SUL TRASIMENO C PASSIGNANO SUL TRASIMENO P TUORO SUL TRASIMENO C Nd TUORO SUL TRASIMENO P Nd Nd Legenda C=Centro S=Semicentro P=Periferia Nd=Non disponibile I valori sono espressi in al mq Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa