STUDIO LEGALE FOGAGNOLO www.studiolegalefogagnolo.it Vicolo Cerai n. 3-10015 IVREA (TO) Tel. 0125 424122 Fax 0125 903111 Partita I.V.A. 07532100018 Spett.li C.E.L.V.A. Consorzio degli Enti Locali della Valle d Aosta Comune di COURMAYEUR (AO) c.a. Funzionario responsabile I.C.I. Oggetto: Risposta quesito. I.C.I. Imponibilità immobile adibito ad abitazione principale e soggetto a ristrutturazione.. Il ha chiesto al nostro studio di fornire uno specifico parere legale in merito ad un quesito riguardante le modalità di determinazione della base imponibile ai fini I.C.I. di unità immobiliari in ristrutturazione, che siano comunque utilizzate dal contribuente, anche nel corso dell esecuzione delle opere di ristrutturazione, come abitazione principale. Il quesito formulato dal Comune è il seguente: Un contribuente risulta proprietario di due unità immobiliari di categoria A/3: su un alloggio viene applicata l aliquota del sei per mille (aliquota ordinaria), in quanto trattasi di alloggio a disposizione, mentre sul secondo viene applicata l esenzione, in quanto abitazione
principale. Viene presentata una denuncia d inizio attività per procedere all unificazione delle due unità immobiliari. Considerato che l art. 11 del nostro regolamento I.C.I. prevede che: In deroga a quanto previsto dall art. 5 comma 6 D.Lgs. 504/1992, in caso di demolizione di fabbricato o di interventi di recupero a norma dell articolo 31, comma 1, lett. c), d) ed e) L. 5 agosto 1978, n. 457 e successive modificazioni ed integrazioni, che siano effettuati su fabbricati precedentemente dichiarati ai fini I.C.I., la base imponibile è costituita dalla rendita catastale o presunta attribuita all immobile prima dell esecuzione di tali interventi di recupero, ridotta del 50%, da computarsi fino alla data di ultimazione dei lavori di ricostruzione o ristrutturazione ovvero, se antecedente, fino alla data in cui il fabbricato costruito, ricostruito o ristrutturato è comunque utilizzato. Allo stesso modo, nel caso di unità immobiliare adibita ad abitazione principale e delle relative pertinenze che siano sottoposte ad interventi di demolizione di fabbricato o di recupero a norma dell articolo 31, comma 1, lettera c), d) ed d) L. 5 agosto 1978 n. 457 e successive modificazioni ed integrazioni, qualora il soggetto passivo d imposta utilizzi temporaneamente un altra unità immobiliare di proprietà e le relative pertinenze come abitazione principale, l esclusione dall imposta dovrà intendersi applicabile all unità immobiliare sostitutiva, per tutto il periodo dell anno durante il quale sussistono tali condizioni, anche qualora il contribuente non vi abbia formalmente trasferito la propria residenza. L unità immobiliare in ristrutturazione sconterà l imposta con l aliquota ordinaria ridotta al 50 per cento». Rilevato che l ufficio tecnico ha confermato che i lavori svolti rientrano negli interventi di recupero a norma dell articolo 31, comma 1, lettera c), d) ed d) L. 5 agosto 1978 n. 457, e pertanto è possibile applicare la riduzione del 50% e chiaramente ristabilire l aliquota ordinaria anche sull alloggio adibito a prima casa. Si riscontra successivamente che il contribuente chiede come deve comportarsi in fase di calcolo per il prossimo acconto, in quanto continua ad occupare l unità immobiliare (consistente nelle due unità unite) pur in presenza di lavori. Rilevato inoltre che risulta corretto quanto dichiarato dal contribuente, ossia che continua ad occupare come abitazione principale le unità sopraccitate, ora una unica unità ma non ancora accatastata come tale per motivi tecnici. Si chiede pertanto quale sia a Suo parere il comportamento più corretto da seguire: 2
- considerata la situazione di fatto è possibile considerare entrambe le due unità, ora una unica, come abitazione principale e applicare l esenzione; - applicare l esenzione solo su quella già dichiarata inizialmente come prima casa e la riduzione del 50% sulla seconda unità ed aliquota ordinaria, e solo dal momento della fine lavori si applicherà l esenzione in quanto verrà accatastata come un'unica unità immobiliare; - applicare l aliquota ordinaria del sei per mille (aliquota ordinaria) e la riduzione del 50%, pur essendo occupata come prima casa. Per rispondere a tale quesito occorre verificare in primo luogo la normativa vigente in materia di imponibilità dell abitazione principale ai fini I.C.I., dettata dal D.L. 93/2008, convertito in L. 126/2008, per poi coordinarla con la fattispecie in esame, in cui l unità immobiliare destinata ad abitazione principale sta formando oggetto di ristrutturazione, per fonderla con altra unità immobiliare costituita da un alloggio a disposizione, ma rimane comunque utilizzata dal contribuente quale propria dimora abituale. La previsione contenuta nell art. 1, comma 1 D.L. 93/2008, convertito in L. 126/2008, dispone infatti che, «a decorrere dall anno 2008 è esclusa dall imposta comunale sugli immobili di cui al D.Lgs. 504/1992, l unità immobiliare adibita ad abitazione principale del soggetto passivo». Poiché, nel caso di specie, l unità immobiliare precedentemente destinata ad abitazione principale ha formato oggetto della denuncia d inizio attività in cui è stata comunicata l esecuzione di opere di recupero edilizio finalizzate all unificazione delle due unità immobiliari, si ritiene che anche tale abitazione principale, al pari di quella precedentemente tenuta a disposizione, dovrebbe essere assoggettata all imposta ordinaria, con riduzione al 50%, in quanto in ristrutturazione, in base a quanto espressamente previsto dall art. 11 del Vostro regolamento I.C.I. Ciò malgrado, poiché il contribuente ha dichiarato di continuare a dimorare abitualmente in tale immobile, per quanto in ristrutturazione (situazione che si propone ripetutamente dopo l entrata in vigore del D.L. 93/2008, convertito in L. 126/2008, per 3
evitare di perdere il diritto all esclusione dall imposta in relazione all unità immobiliare adibita ad abitazione principale, nel caso in cui il proprietario, nel corso delle opere di ristrutturazione, non utilizzi temporaneamente un altra unità immobiliare di proprietà, su cui si possano trasferire le agevolazioni previste per l abitazione principale), si ritiene che il Vostro Comune dovrà in primo luogo verificare che la dimora abituale in tale immobile sia effettiva anche nel corso dello svolgimento di tali opere di ristrutturazione. Una volta effettuata tale verifica, si ritiene che ove l immobile continui effettivamente ad essere adibito ad abitazione principale in relazione a tale unità immobiliare il Comune potrà continuare a riconoscere l applicabilità dell esclusione dall I.C.I., ai sensi del D.L. 93/2008, convertito in L. 126/2008, che compete a fronte dell utilizzo effettivo dell immobile quale dimora abituale. Per quanto riguarda invece la seconda unità immobiliare che sta formando oggetto di fusione, si evidenzia che sino alla data di dichiarazione della intervenuta ultimazione delle opere di ristrutturazione la stessa non potrà essere considerata esclusa dall imposta (non formando a tutti gli effetti, sino a tale momento, una sola unità immobiliare adibita ad abitazione principale), per cui la stessa dovrà essere assoggettata ad imposta sulla base dell aliquota ordinaria, ai sensi di quanto indicato dal Ministero delle Finanze nella Risoluzione del 7 maggio 2002 n. 6 1, con riduzione dell imposta al 50%, a fronte della sua 1 Risoluzione Ministero delle Finanze 7 maggio 2002 n. 6 Imposta comunale sugli immobili (I.C.I.) Abitazione principale costituita da due unità immobiliari Con la nota qui pervenuta per il tramite dell Agenzia delle Entrate Direzione Centrale normativa e contenzioso, è stato formulato il quesito inteso a conoscere se un abitazione costituita da due unità immobiliari accatastate separatamente con l attribuzione di due distinte rendite catastali, possa essere considerata «abitazione principale» con conseguente applicazione dell aliquota ridotta e della detrazione per questa previste. Al riguardo, si ritiene che in tal caso non sia corretto utilizzare come base imponibile la somma algebrica delle rendite risultanti in catasto e quindi applicare al risultato così ottenuto l aliquota ridotta eventualmente deliberata dal comune e la detrazione spettante per l abitazione principale. Del resto l art. 8, comma 2 D.Lgs. 30 dicembre 1992 n. 504, riconosce una detrazione dall imposta dovuta pari ad 4
inagibilità per ristrutturazione, in applicazione dell espressa previsione regolamentare adottata dal Comune. Non si ritiene invece condivisibile l ultima opzione (secondo cui il Comune potrebbe applicare l aliquota ordinaria del sei per mille e la riduzione del 50% su entrambe le unità immobiliari, pur essendo occupata la prima come abitazione principale), in quanto tale soluzione si renderebbe applicabile soltanto nel momento in cui il Comune dovesse verificare il mancato utilizzo da parte del contribuente del primo immobile come abitazione principale. Infine, si evidenzia che, ai sensi dell art. 2, comma 1, lett. a) D.Lgs. 504/1992, l esclusione integrale dall imposta a seguito della fusione dei due immobili risulterà applicabile dalla data di dichiarazione di ultimazione delle opere e non invece dalla data dell accatastamento, per quanto l iscrizione a Catasto del nuovo immobile e l individuazione della rendita catastale derivante dalla fusione delle precedenti unità immobiliari sia fondamentale perché il Comune possa procedere a calcolare il minor gettito I.C.I. derivante da tale nuovo immobile adibito ad abitazione principale, ai fini della relativa certificazione, da rendersi allo Stato tramite la Regione. 103,29 (Lire 200.000) per l unità immobiliare adibita a dimora abituale del contribuente che la possieda a titolo di proprietà o che sia titolare di diritto reale di usufrutto, uso o abitazione sulla stessa. Per unità immobiliare si intende la più piccola entità da iscrivere in Catasto, alla quale possa essere attribuita un autonoma rendita catastale. Pertanto, non è corretto affermare che il contribuente «dimora in un unica unità immobiliare che si presenta divisa catastalmente con l attribuzione di due rendite catastali» perché in tal caso ci si trova, in realtà, in presenza di due unità immobiliari che come tali vanno singolarmente e separatamente soggette ad imposizione, ciascuna per la propria rendita: una unità può essere assoggettata ad I.C.I. come abitazione principale con applicazione delle agevolazioni e delle riduzioni per questa previste, l altra invece va considerata come seconda abitazione, con l applicazione dell aliquota deliberata dal comune per tali tipologie di fabbricati. Quindi, per poter usufruire per intero degli effetti sia dell aliquota ridotta sia della detrazione sarebbe opportuno che il contribuente richieda l accatastamento unitario dei due distinti cespiti. 5
Fiduciosi di avere chiarito le problematiche relative al quesito posto al nostro studio, rimaniamo a disposizione per eventuali richieste di chiarimenti in merito e cogliamo l occasione per porgere cordiali saluti. Ivrea, lì 16 aprile 2009 Studio Legale Fogagnolo (Avv. Maurizio Fogagnolo) 6