Normativa sulla Trasparenza Bancaria Foglio informativo sulle operazioni e servizi offerti alla clientela 7 sub. 4 Mutuo Chirografario Balloon INFORMAZIONI SULLA BANCA Banca Popolare Valconca della Provincia di Rimini società cooperativa per azioni, Via Bucci, 61 47833 Morciano di Romagna (RN). Tel. 0541/859201 - Fax 0541/987802 e- mail: info@bancavalconca.it / Sito internet: www.bancavalconca.it Iscrizione n. 627.00 all Albo delle Banche, di cui all articolo 13 del Dlgs n. 385 del 01.09.1993. CHE COS E IL MUTUO CHIROGRAFARIO BALLOON Il mutuo chirografario Balloon è un finanziamento a medio termine concesso per finalità che variano a seconda del soggetto a cui è concesso (persona fisica e/o giuridica). Il debitore rimborserà il mutuo (capitale ed interessi) in parte mediante pagamento di rate periodiche (in genere di periodicità mensile) e in parte tramite una maxi rata finale. La percentuale della maxi rata finale, di norma pari al 50% dell importo del mutuo (inteso come somma di capitale più interessi), può variare in base ad accordi tra le parti. Il finanziamento può essere assistito da garanzie (ad es. fideiussione e/o pegno). In caso di estinzione anticipata (o di rimborso parziale) del finanziamento può essere richiesto nei casi consentiti dalla legge e se previsto in contratto il pagamento di una penale. Il cliente ha la facoltà di usufruire della polizza infortuni clienti (agganciata al mutuo) stipulata con le Assicurazioni Generali Spa che copre il rischio di morte o invalidità permanente, di grado pari o superiore al 60% della totale, causata da un infortunio. Il titolare del rapporto può optare se mantenere o meno la polizza in oggetto. Aggiornato al 07/01/2015 Pagina 1
Principali rischi (generici e specifici) Tra i principali rischi, vanno tenuti presenti: rischio tasso: possibili variazioni in senso sfavorevole dei tassi, a fronte di fluttuazioni del mercato, in presenza di mutui a tasso variabile; la rata, per esempio, con un aumento del tasso potrebbe aumentare in maniera consistente; impossibilità di beneficiare delle eventuali fluttuazioni dei tassi al ribasso qualora il prestito a tasso variabile preveda un tasso minimo; in tal caso, per esempio, la rata non potrà cogliere l andamento favorevole del tasso al di sotto della soglia del tasso minimo; rischio variazione delle condizioni economiche applicate diverse dal tasso, qualora sia contrattualmente previsto (spese, commissioni, ecc); per esempio l aumento delle commissioni di incasso rata comporterà un maggior onere a carico del cliente; rischio di escussione delle eventuali garanzie personali richieste dalla Banca; nell eventualità per esempio di rate non pagate, la Banca potrebbe chiedere la sistemazione dell esposizione direttamente ai garanti, in presenza di fideiussioni rilasciate da terzi; PRINCIPALI CONDIZIONI ECONOMICHE TASSO VARIABILE Indicizzato all Euribor a 6 mesi (media mese precedente) aggiornato al primo gennaio e al primo luglio di ogni anno con arrotondamento ai 10 centesimi superiori, maggiorato di uno spread pari a 7 punti. Tasso a Dicembre 2014: 7,20% in ragione d anno (Euribor 6 mesi media mese precedente 0,20% + uno spread di 7 punti) TASSO DI MORA: maggiorazione di 3 punti percentuali con il limite massimo previsto dai Decreti del Ministero dell Economia e delle Finanze del 25 marzo e 23 giugno 2003 TASSO MINIMO: di norma coincidente con il tasso di stipula, fatti salvi i casi in cu i tra Banca e Cliente venga pattuito un tasso minimo più elevato nel rispetto dei limiti imposti dalla legge sull usura 108/1996. MODALITA DI CALCOLO DEGLI INTERESSI: il conteggio degli interessi viene eseguito sulla base dell anno commerciale, fatto salvo il conteggio degli interessi di mora che viene eseguito sulla base dell anno civile. CALCOLO T.A.E.G. In base alle vigenti Disposizioni di Banca d'italia sulla trasparenza delle operazioni e dei servizi bancari, e in base al provvedimento di Banca d'italia del 28/03/2013 di recepimento della direttiva 2011/90/UE sul calcolo del TAEG, non essendo note le date e gli importi dei pagamenti, ai fini del computo del TAEG abbiamo ipotizzato le seguenti circostanze: a) gli interessi sono pagati insieme ai rimborsi del capitale; b) una spesa diversa dagli interessi espressa come somma unica (ad es. spese di istruttoria, imposta sostitutiva per mutui di durata superiore a 18 mesi, commissione di certificazione contratti, recupero spese visure) è pagata alla data di conclusione dell accordo di credito, con la precisazione che l esempio potendo il cliente scegliere tra la tassazione a regime ordinario e Aggiornato al 07/01/2015 Pagina 2
l imposta sostitutiva ex. art.17 DPR. 601/1973 è stato calcolato utilizzando l imposta sostitutiva pari allo 0,25% dell importo del mutuo; c) le spese diverse dagli interessi espresse come più pagamenti (ad es. spese di incasso rata) sono pagate a intervalli regolari, iniziando dalla data del primo rimborso del capitale: in particolare, negli esempi che seguono abbiamo ipotizzato il costo massimo, in ragione di anno, previsto per il pagamento delle rate pari ad 2,75 mensili per un totale annuale di 33,00; d) il pagamento finale estingue il saldo per capitale, interessi e altri eventuali oneri. Esempio Abbiamo ipotizzato i seguenti elementi: capitale finanziato 80.000,00 tasso 7,20% (0,20 Euribor 6 mesi media mese precedente rilevato il 01/01/2015 arrotondato ai 10 centesimi superiori + spread di 7 punti) durata 60 mesi n. 59 rate mensili (dell importo calcolato di 1.049,80 ciascuna) + n. 1 maxi rata finale (dell importo calcolato di 40.242,75) - spese istruttoria 320,00 imposta sostitutiva 0,25% - commissioni per ogni addebito rata 2,75 commissione per certificazione contratto 7,50 recupero spese visure 30,00 T.A.E.G. 7,73% Trattandosi di tassi variabili il tasso di interesse utilizzato nell esempio ed il relativo TA- EG sono riportati in via meramente esemplificativa, assumendo un valore del tasso immutato, rispetto a quello iniziale, per tutta la durata del contratto. Inoltre, incidono in modo rilevante sulla misura del T.A.E.G. i seguenti costi: - spese ristrutturazione del finanziamento: 300,00; - spese per accollo mutuo chirografario: 250,00; - recupero spese per bollo su cambiale eventualmente richiesta a garanzia del finanziamento: spese indicate in seguito; - recupero delle spese effettive sostenute per le visure ipocatastali, non quantificabili a priori; - per l acquisto di seconde case l aliquota dell imposta sostitutiva è pari al 2% spese di istruttoria 0,40% dell importo del mutuo (minimo 200,00) commissioni incasso rate 2,75 polizza infortuni clientela (facoltativa): finanziamento fino a 24 mesi 8,00 finanziamento oltre i 24 mesi 16,00 penale per estinzione parziale o anticipata 2% calcolata sulla quota di capitale rimborsata anticipatamente; per esempio penale 2% debito residuo 10.000,00 calcolo (2 x 10.000 ): 100 = 200,00 commissione per certificazione contratto 7,50 spese ristrutturazione del finanziamento (allungamento, moratoria) 300,00 (salvo esenzioni previste per legge) spese per accollo mutuo 250,00 recupero delle spese effettive sostenute per le visure ipocatastali, non quantificabili a priori, con un minimo di 30,00 per ogni visura, relative a persone fisiche o giuridiche, titolari di beni immobili, che intervengono nella pratica di finanziamento. Per i mutui di durata superiore ai 18 mesi, si può scegliere tra le seguenti tassazioni: - Imposta sostitutiva di cui all art.17 del Dpr. 601/1973 (pari allo 0,25% dell importo del mutuo, oppure pari al 2% in caso di acquisto/ristrutturazione/costruzione seconda casa); - Regime ordinario: Imposta di registro (in misura di legge, solo in caso d uso e non alla stipula del mutuo); Imposta di bollo (in misura di legge, solo per regolamenti per cassa). Aggiornato al 07/01/2015 Pagina 3
Recupero spese per bollo su cambiale eventualmente richiesta a garanzia del finanziamento: Cambiale emessa con scadenza a breve termine (entro i 18 mesi) 12 per mille dell importo facciale, con arrotondamento ai 10 centesimi di euro per difetto o per eccesso, a seconda che la frazione di bollo calcolato superi o meno i 0,05 centesimi, con un minimo di 0,50 Cambiale emessa con scadenza a medio lungo termine (oltre i 18 mesi) L importo di riferimento è quello facciale: 0,052 per ogni 516,46 con i medesimo arrotondamenti visto per il breve termine Il Tasso Effettivo Globale Medio (TEGM) previsto dall art. 2 delle Legge sull usura (L.n. 108/1996), relativo ai contratti di mutuo può essere consultato in Filiale e sul sito internet della banca www.bancavalconca.it ESTINZIONE ANTICIPATA Il cliente può estinguere anticipatamente in tutto o in parte il mutuo. L estinzione totale comporta la chiusura del rapporto contrattuale con la restituzione del capitale oltre interessi ed altri accesi ancora dovuti tutto insieme in via anticipata rispetto al piano di ammortamento iniziale. L art. 120 ter. T.U. - D. lgs del 01/09/1993 n. 385 pone il divieto di applicazione di penali nel solo caso di persone fisiche che provvedano all estinzione anticipata o parziale dei mutui stipulati, o accollati a seguito di frazionamento (anche ai sensi del d lgs n. 122/2005), finalizzati all acquisto o ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abitazione od allo svolgimento della propria attività economica o professionale. Fuori dai casi in cui si applica il divieto sopra indicato, ai sensi dell'art. 40 comma 1 del citato T.U. è facoltà della parte mutuataria di restituire anticipatamente in tutto o in parte quanto dovuto in linea capitale; in questo caso dovrà essere corrisposta alla banca, oltre al capitale ed agli interessi maturati, anche una commissione pari al 2% sul residuo debito capitale. PORTABILITÀ DEL MUTUO Il D.L. 31 gennaio 2007 n. 7 (cosiddetto decreto Bersani) semplifica l iter da seguire per trasferire un mutuo da un Istituto di credito ad un altro e rinegoziarne quindi le condizioni. L operazione è definita surrogazione per volontà del debitore. Con la surroga un soggetto, debitore di una certa somma nei confronti di un creditore, decide di trasferire il suo debito su di un altro creditore, permettendo a quest ultimo di beneficiare delle stesse garanzie (reali e/o personali) accessorie al credito cui si riferisce la surrogazione, senza alcun gravame per il debitore. L operazione è esente da applicazione dell imposta sostitutiva. L art. 120 quater del d lgs 385/1993 - come introdotto dal D. lgs 13/8/2010 n. 141 e poi modificato dalla legge 2011 n. 106 - prevede che nel caso in cui la surrogazione del mutuo non si perfezioni per cause dovute al finanziatore originario - entro 10 giorni, dalla data in cui il cliente chiede al banca surrogata di acquisire dal finanziatore originario l esatto importo del debito residuo, il finanziatore originario è tenuto a risarcire il cliente in misura pari all 1% del valore del mutuo per ciascun mese o frazione di mese di ritardo. Resta ferma la possibilità per finanziatore originario di rivalersi sulla banca surrogata nel caso il ritardo sia dovuto a cause imputabili a quest ultima. Aggiornato al 07/01/2015 Pagina 4
RECESSO DAL MUTUO Il verificarsi di una delle ipotesi di cui all' Art. 1186 c.c. - ivi compreso il prodursi di eventi tali da incidere negativamente sulla situazione patrimoniale, finanziaria od economica del beneficiario - costituisce decadenza dal beneficio del termine. La Banca inoltre avrà diritto di risolvere il contratto, ai sensi dell' Art. 1456 c.c., qualora: a) il mutuatario non provveda al puntuale integrale pagamento anche di una sola rata di rimborso; b) il mutuatario o i garanti subiscano protesti, procedimenti conservativi o esecutivi o ipoteche giudiziali, o compiano qualsiasi atto che diminuisca la loro consistenza patrimoniale finanziaria od economica. c) il mutuatario non adempia agli obblighi posti a suo carico dal presente contratto; d) risulti che il mutuatario o gli eventuali garanti abbiano fornito dati non aderenti alla realtà o abbiano tralasciato di comunicarne ogni variazione che abbia a verificarsi rispetto alle notizie in precedenza fornite e, in particolare, eventuali cambiamenti di indirizzo. Nei casi di decadenza o di risoluzione del contratto la Banca avrà diritto di esigere l'immediato rimborso del credito per capitale, interessi, anche di mora, e accessori tutti e di agire, senza bisogno di alcuna preventiva formalità, sia nei confronti del mutuatario che dei garanti, nel modo e con la procedura che riterrà più opportuni. RECLAMI E TUTELA STRAGIUDIZIALE Per eventuali controversie relative all'interpretazione e all'applicazione del contratto disciplinante il presente finanziamento, il cliente può rivolgersi all ufficio reclami della banca presso la direzione generale della Banca Popolare Valconca Soc. Coop. Via Bucci, 61 47833 Morciano di Romagna (RN), che risponde entro 30 giorni dal ricevimento; responsabile Signora Fraternali, mail: direzione@bancavalconca.it Se il cliente non è soddisfatto o non ha ricevuto risposta entro 30 giorni dalla ricezione del reclamo da parte dell intermediario, prima di ricorrere al giudice può rivolgersi a: Arbitro Bancario Finanziario (ABF) : Collegio con sede a Milano Segreteria Tecnica- Via Cordusio, 5 20123 Milano, per i ricorsi presentati dai clienti che hanno il proprio domicilio in Emilia Romagna; Collegio con sede a Roma Segreteria Tecnica- Via Venti Settembre, 97/e 00187 Roma, per i ricorsi presentati dai clienti che hanno il proprio domicilio nelle Marche. Per sapere come rivolgersi all Arbitro si può consultare il sito www.arbitrobancariofinanziario.it, chiedere presso le filiali della Banca d Italia, oppure rivolgersi alla banca. Le decisioni dell'abf non sono vincolanti per le parti che hanno sempre la facoltà di ricorrere all'autorità giudiziaria. Il Cliente, inoltre, qualunque sia il valore della controversia, prima di ricorrere all'autorità giudiziaria, può - singolarmente o in forma congiunta con la Banca - attivare, presso il Conciliatore Bancario Finanziano - Associazione per la soluzione delle controversie bancarie, finanziarie e societarie ADR (www.conciliatorebancario.it), una procedura di conciliazione al fine di trovare un accordo con la Banca per la soluzione delle controversie relative al rapporto. Resta impregiudicata la facoltà di ricorrere all'autorità giudiziaria nel caso in cui la conciliazione si dovesse concludere senza il raggiungimento di un accordo. Il Cliente, unitamente alla Banca, può, infine, attivare, anche presso il suddetto Conciliatore Bancario Finanziario, una procedura arbitrale (ai sensi degli art. 806 e ss. del c. p. c). Aggiornato al 07/01/2015 Pagina 5
LEGENDA Interessi di mora Interessi per il periodo di ritardato pagamento delle rate. Organo competente per le La clientela dovrà indirizzare gli eventuali reclami all Ufficio controversie reclami costituito presso la Banca Popolare Valconca Direzione Generale Via Bucci,61 47833 Morciano di Romagna. Parametro di indicizzazione Indice di riferimento del mercato monetario al quale viene ancorata la variabilità del tasso contrattuale, secondo le modalità indicate. Parte mutuataria Nel contratto di mutuo è la parte che riceve la somma di denaro e si impegna a restituirla con pagamenti rateali dilazionati e dietro corresponsione di un interesse. Piano d ammortamento Piano di rimborso del mutuo con l indicazione della composizione delle singole rate, calcolato al tasso definito nel contratto. La banca applica il piano di ammortamento alla francese: la rata prevede una quota capitale crescente e una quota interessi decrescente. All inizio si pagano soprattutto interessi, a mano a mano che il capitale viene restituito, l ammontare degli interessi diminuisce e la quota di capitale aumenta. Rata Pagamento che il mutuatario effettua periodicamente per la restituzione della somma avuta in prestito, secondo cadenze stabilite contrattualmente. La rata è composta da: - una quota capitale (cioè una parte dell importo prestato); - una quota interessi (quota interessi dovuta alla banca per il mutuo e calcolata sul residuo debito capitale utilizzando l anno commerciale e divisore 360) Registrazione Il contratto di mutuo chirografario viene registrato presso l Agenzia delle Entrate di Rimini. Spese di istruttoria Spese per l'analisi di concedibilità. Spread Maggiorazione prevista dal contratto applicato al tasso del parametro di indicizzazione prescelto. T.A.E.G. Indica il costo totale del mutuo su base annua ed è espresso in percentuale sull ammontare del finanziamento concesso. Comprende il tasso di interesse e altre voci di spese, ad esempio spese di istruttoria della pratica e di riscossione della rata. Alcune spese non sono comprese, per esempio quelle notarili, similmente alla penale ed al tasso di mora. Tasso minimo E la soglia minima di tasso sotto la quale non si scende. Tasso variabile Tasso Effettivo Globale Medio (T.E.G.M.) Tasso di interesse che varia secondo l andamento del parametro di indicizzazione indicato nel contratto con aggiornamento di norma al primo gennaio ed al primo luglio di ogni anno. Tasso di interesse pubblicato ogni tre mesi dal Ministero dell Economia e Finanze come previsto dalla legge sull usura. Per verificare se un tasso di interesse è usurario, quindi vietato, bisogna individuare, tra tutti quelli pubblicati, il TEGM dei mutui, aumentarlo della metà e accertare che quanto richiesta dalla banca / intermediario non sia superiore. Aggiornato al 07/01/2015 Pagina 6