COMUNE DI CISANO BERGAMASCO Provincia di Bergamo

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1 COMUNE DI CISANO BERGAMASCO Provincia di Bergamo PIANO REGOLATORE GENERALE Approvato, con modifiche d ufficio, dalla Giunta Regionale della Lombardia con Delibera n in data 11/12/1998; pubblicato sul B.U.R.L. n. 16 del ; e successive varianti approvate: 1. dal Consiglio Comunale in data con deliberazione n. 2; 2. dal Consiglio Comunale in data con deliberazione n. 12; 3. dal Consiglio Comunale in data con deliberazione n. 35; 4. dal Consiglio Comunale in data con deliberazione n. 8; 5. dal Consiglio Comunale in data con deliberazione n. 9; 6. dal Consiglio Comunale in data con deliberazione n. 10. NORME TECNICHE di ATTUAZIONE 1

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3 N O R M E G E N E R A L I ART. 1 OGGETTO DEL P.R.G. Tutto il territorio comunale di Cisano Bergamasco è disciplinato, per quanto riguarda le attività di trasformazione edilizia ed urbanistica, dal Piano Regolatore Generale in conformità alle previsioni delle singole zone urbanistiche definite dalle planimetrie di progetto e secondo le prescrizioni delle presenti norme. In particolare il P.R.G. individua: 1. le modalità di intervento sulle aree edificate, edificabili e non e le destinazioni d uso generali e specifiche, nonché le destinazioni vietate in ciascuna zona urbanistica; 2. la disciplina necessaria alla tutela e alla valorizzazione dei beni culturali, storici, ambientali e paesistici; 3. la caratterizzazione quantitativa e i parametri edificatori delle aree destinate alla residenza, all'industria, al commercio, alle attività culturali e ricreazionali; 4. la quantificazione e la localizzazione delle attrezzature pubbliche; 5. il tracciato e le caratteristiche tecniche della rete infrastrutturale al servizio della mobilità e le correlative aree destinate alla sosta e al parcheggio; 6. la disciplina normativa per l attuazione del Piano. 3

4 ART. 2 MEZZI DI ATTUAZIONE DEL P.R.G. Il P.R.G. si attua: a) mediante Piani Particolareggiati di esecuzione, il cui ordine di successione verrà stabilito dalla Amministrazione Comunale, che terrà conto anche delle eventuali richieste avanzate dai privati, fatti sempre salvi i disposti delle leggi in materia; b) mediante Piani per l'edilizia Economica e Popolare di cui alla legge n. 167 e successive modificazioni ed integrazioni; c) mediante Piani per Insediamenti Produttivi di cui all'art. 27 della legge 865/71; d) mediante Piani di Lottizzazione Convenzionata; e) mediante Piani di Recupero del patrimonio edilizio esistente, di cui agli artt. 28 e seguenti della Legge n 457, negli ambiti assoggettati a obbligo di P.R. dal presente P.R.G. o con successiva deliberazione del Consiglio Comunale, all'interno delle zone di recupero, individuate ai sensi dell'art. 27 e seguenti della citata legge n. 457; f) mediante Programmi Integrati di Intervento ai sensi della Legge Regionale n. 9/1999; g) mediante concessioni edilizie convenzionate per gli aspetti plani volumetrici ai sensi dell art. 17, 3 comma della L.R. 51/1975 così come sostituito dall art. 5 della L.R. n. 1/2001; h) mediante concessioni singole, secondo gli allineamenti stradali, le prescrizioni di zona, le disposizioni del Regolamento Edilizio e delle altre leggi e regolamenti vigenti in materia, quando non sia prevista dal Piano Regolatore Generale la necessità di un preventivo Piano Attuativo; h) mediante autorizzazione edilizia nei casi previsti dalla vigente normativa di legge; i) mediante Denuncia di Inizio Attività di cui all art. 2, comma 60/62 della Legge n. 662 e all art. 4 della L.R. n. 22/99 e successive modificazioni ed integrazioni; l) mediante l utilizzazione della disciplina di cui all art. 26 della Legge n. 47/85. Qualora le norme di P.R.G. prevedano l'obbligo del Piano Particolareggiato o di altro Piano Attuativo, ogni attività di trasformazione urbanistica e di nuova edificazione edilizia non potrà essere consentita se i relativi progetti non saranno redatti in conformità alle prescrizioni di zona del P.R.G. e a quelle indicate dai Piani Attuativi, i quali dovranno essere in vigore al momento del rilascio della concessione edilizia. Nel caso di costruzione, ricostruzione o notevole trasformazione di edifici, il Responsabile del Procedimento, su conforme parere della C.E. potrà, anche senza ricorrere ad un Piano Particolareggiato, richiedere la preventiva presentazione di un progetto planivolumetrico esteso all'area oggetto dell'intervento e, se del caso, a imporre la rettifica di allineamenti o concedere deroghe in ordine alle distanze ai sensi del D.M n

5 Al fine di un miglior approccio alle tematiche progettuali, i richiedenti potranno presentare un pre-progetto di massima per l ottenimento di un parere preventivo come previsto dall art. 16 delle presenti Norme. Sullo stesso il Comune si esprime entro 45 giorni, avendo assunto i pareri che riterrà opportuni. 5

6 ART. 3 INAMMISSIBILITA' DI DEROGHE Le previsioni di Piano e le presenti Norme non ammettono deroghe tranne che per opere pubbliche o per opere di interesse pubblico, realizzate da Enti istituzionalmente competenti all attuazione degli interventi. La deroga è accordata dal Responsabile del Procedimento previa deliberazione del Consiglio Comunale e nulla osta del Presidente della Giunta Regionale e nell'osservanza dell'art. 3 della legge 21 dicembre 1955 n 1357 e successive modificazioni ed integrazioni. 6

7 ART. 4 DEFINIZIONE DEGLI INDICI E DEI PARAMETRI URBANISTICI Articolo modificato con deliberazione di C.C. n. 8 del L'edificazione e l'urbanizzazione delle varie zone del territorio comunale sono regolate dai seguenti indici e parametri urbanistici: 1. Superficie territoriale (St) E' la superficie complessiva di un'area perimetrata dal P.R.G. sulla quale agisce una previsione unitaria di intervento; essa è comprensiva delle aree edificabili, di quelle per le attrezzature e le infrastrutture, delle zone verdi, pubbliche e private, nonché delle fasce verdi di rispetto e delle zone di rispetto delle strade e di ogni altra area avente qualsiasi destinazione urbanistica. 2. Superficie zonale (Sz) E' la superficie totale di un'area campeggiata da segno grafico uniforme nella tavola di azzonamento del Piano Regolatore, in essa sono comprese le aree per urbanizzazione primaria e/o secondaria. 3. Superficie fondiaria (Sf) E' la superficie netta dell area effettivamente utilizzabile per l edificazione (lotto). Essa viene misurata al netto delle superfici per opere di urbanizzazione primaria e secondaria nonché delle eventuali fasce di rispetto previste dal P.R.G. e di altre aree, contenute all interno di un perimetro soggetto ad operazione urbanistica unitaria di intervento, ma non destinate all edificazione. 4. Densità di fabbricazione E' il rapporto tra un volume edificabile e la superficie alla quale esso è attribuito. Si esprime in mc./mq. Essa può essere così individuata: - densità territoriale (Dt) - E' il rapporto tra la volumetria complessiva edificabile e la superficie territoriale dell'area soggetta ad intervento unitario. - densità zonale (Dz) - E' il rapporto tra la volumetria complessiva edificabile e la superficie zonale. - densità fondiaria (Df) - E' il rapporto tra la volumetria attribuita ad un determinato lotto edificabile e la superficie netta dello stesso lotto. Negli interventi relativi a operazioni urbanistiche di intervento unitario, estese a superfici territoriali o zonali, la densità fondiaria è il rapporto tra la volumetria complessiva edificabile nell'ambito considerato e la superficie fondiaria complessiva, determinata come al precedente punto Rapporto massimo di copertura (Rc) E' il rapporto misurato in percentuale tra l'area coperta e l'intera area del lotto edificabile. Per superficie coperta si intende la massima proiezione a terra del perimetro del fabbricato computata al lordo degli sporti. Concorrono alla determinazione della superficie coperta anche i corpi di fabbrica seminterrati. Non vengono considerati sporti, agli effetti del calcolo, le gronde, i balconi e le pensiline aperte e non praticabili, che costituiscono copertura degli accessi pedonali e carrai agli edifici, purché non sporgano dalla parete più di ml. 2,00. 7

8 6. Distacco minimo dai confini (Dc) E' la distanza degli edifici dai confini circostanti misurata a squadra e a raggio. Essa è determinata dalla misura del raggio della circonferenza che ha come tangente il confine, e centro nel punto più esterno della linea di proiezione a terra della parete dell edificio antistante il confine. 7. Distacco minimo fra edifici (De) E' la distanza degli edifici fra loro misurata a squadra e a raggio. Essa è misurata a squadra ed è determinata dalla misura del segmento più breve di retta che congiunge le linee di proiezione a terra delle pareti più esterne dei due edifici che si fronteggiano, tracciato perpendicolarmente ad una di esse. 8. Distacco minimo dalle strade (Ds) E' la distanza degli edifici misurata a raggio dal ciglio delle strade (come da art. 2 del D.M ), inteso questo ultimo come la linea di limite della sede o piattaforma stradale, comprendente tutte le sedi viabili, sia veicolari che pedonali, ivi incluse le banchine od altre strutture laterali (parapetti, arginelle o simili). Il distacco minimo dalle strade è fissato dalle norme delle singole zone di Piano. Ove le norme non lo precisassero esso è riferito da quanto stabilito dal D.P.R n 495 successive modificazioni ed integrazioni, e comunque non potrà essere inferiore a ml. 5, Altezza degli edifici (H) L'altezza di un edificio è misurata su ciascuna facciata ed è quella compresa tra il piano di spiccato e la quota di imposta esterna alla gronda orizzontale l intradosso esterno della gronda riportato in facciata o, nel caso di edifici senza gronda, tra il piano di spiccato e il punto più alto del coronamento il punto di intersezione esterno tra la parete esterna e l estradosso della soletta di copertura ovvero l estradosso della soletta nel caso di copertura piana. Non concorre nella determinazione dell altezza massima l extra-corsa del vano ascensore e del vano scale (quest ultimo nel caso di tetto piano). Ai fini delle prescrizioni del Piano Regolatore Generale, l indicazione dell altezza degli edifici ha la sola funzione di stabilire l estensione massima in elevazione delle pareti e degli elementi verticali mentre non ha alcun effetto ai fini della determinazione del potenziale edificatorio, che viene calcolato così come previsto dai successivi articoli. I timpani di facciate laterali determinati dalla presenza di coperture a due falde non vengono considerati agli effetti della determinazione dell'altezza. Per piano di spiccato degli edifici in fregio alle strade si intende la quota del marciapiede; in mancanza di questo, si considera la quota della sede stradale maggiorata di 10 cm. Qualora l'edificio sorga a distanza maggiore di m. 14 dal ciglio stradale, il piano di spiccato è quello del piano naturale medio di campagna, valutato in rapporto ai punti di intersezione dei vari spigoli dell'edificio con il terreno; nel caso di terreno naturale depresso rispetto alla quota della strada di riferimento è comunque ammessa la sistemazione del terreno naturale fino al livello della 8

9 quota strada o della quota marciapiede, che in tal caso può essere considerata come piano di spiccato dell'edificio. Nel caso di strade in pendenza si considera la quota media. Nel caso in cui non si abbia una sicura quota di riferimento per la misura dell'altezza, tale quota dovrà essere richiesta all'ufficio Tecnico Comunale. Nel caso di edifici situati in terreno acclive l'altezza è data dalla media delle altezze lorde dei piani fuori terra, misurata dal pavimento del piano più basso all'intradosso della copertura del piano più alto; qualora il piano più basso sia parzialmente interrato la quota di spiccato sarà considerata con riferimento al piano naturale medio di campagna; qualora l'ultimo piano fuori terra abbia copertura inclinata l'altezza di tale piano sarà misurata dalla quota di pavimento alla proiezione orizzontale della gronda esterna sul corrispondente muro d'ambito. Il terreno è considerato acclive qualora la differenza tra le quote di livello in due punti opposti della costruzione risulti superiore a ml. 2,00. Le coperture dei tetti non potranno avere pendenza superiore al 45%. 9

10 ART. 5 MISURAZIONE DELLE DISTANZE Distanze tra edifici (D.e.): la misura delle distanze va effettuata sulla retta orizzontale che individua la distanza minima tra gli elementi che si considerano, escludendo gronde e cornicioni ed altri sporti e balconi aperti. Distanze tra i fabbricati (D.f.): viene misurata tra le fronti dei fabbricati che si fronteggiano, in modo ortogonale alle stesse e a raggio. La distanza minima tra i due edifici che si fronteggiano, costruiti sul medesimo lotto o su lotti diversi, è stabilito dall'art. 9 del D.M. 02 aprile 1968: per le varie zone omogenee, come qui riportato: 1) Zone A): per le operazioni di risanamento conservativo e per le eventuali ristrutturazioni o ricostruzioni, le distanze tra gli edifici non possono essere inferiori a quelle intercorrenti tra i volumi edificati preesistenti, computati senza tener conto di costruzioni aggiuntive di epoca recente e prive di valore storico, artistico e ambientale; 2) Nuovi edifici ricadenti in altre zone: è prescritta in tutti i casi la distanza minima assoluta di mt. 10 tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti (verifica di semplice ribaltamento e non anche in raggio); 3) Zone C): tra pareti finestrate di edifici antistanti, è altresì prescritta la distanza minima pari all'altezza del fabbricato più alto; la norma si applica anche quando una sola parete sia finestrata, qualora gli edifici si fronteggino per uno sviluppo superiore a ml. 12. Le distanze minime tra fabbricati - tra i quali siano interposte strade destinate al traffico dai veicoli (con esclusione della viabilità a fondo cieco al servizio di singoli edifici o di insediamenti) - debbono corrispondere alla larghezza della sede stradale maggiorata di: - ml. 5,00 per lato, per strade di larghezza inferiore a ml. 7; - ml. 7,50 per lato, per strade di larghezza compresa tra ml. 7 e ml. 15; - ml. 10,00 per lato, per strade di larghezza superiore a ml. 15. Qualora le distanze tra fabbricati, come sopra computate, risultino inferiori all'altezza del fabbricato più alto, le distanze stesse sono maggiorate fino a raggiungere la misura corrispondente all'altezza stessa. Sono ammesse distanze inferiori a quelle indicate nei precedenti commi nel caso di gruppi di edifici che formino oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni planivolumetriche e nel caso di interventi in zona B che consentono il progressivo completamento di fronti stradali con allineamenti preesistenti. Distanza dei fabbricati dai confini di proprietà (Dc): la distanza di un fabbricato dai confini di proprietà si misura sulla retta orizzontale che individua la distanza minima tra il confine ed il fabbricato, esclusi i balconi aperti e gli sporti, ma compresi i balconi chiusi, i portici ed i loggiati. La distanza dei fabbricati dai confini di proprietà rispetta un minimo assoluto di ml. 5,00. E' ammessa l'edificazione in confine di proprietà, o in comunione, o 10

11 altri casi in cui è prevista specifica deroga, purché venga prodotta convenzione, registrata e trascritta, con il confinante. In tal caso comunque le distanze tra edifici non sono derogabili. Distanza dei fabbricati dai cigli stradali (Ds): la distanza dei fabbricati dai cigli stradali si misura sulla retta orizzontale che individua la distanza minima tra fabbricato e ciglio stradale, esclusi i balconi aperti e gli sporti, ma compresi i balconi chiusi, i portici ed i loggiati. Ad eccezione della viabilità privata a fondo cieco a servizio dei singoli edifici o insediamenti, in tutte le zone urbanistiche del P.R.G. vanno tuttavia tassativamente osservate dai cigli stradali le distanze minime di cui al D.M n 1444 art. 9 comma 2, fatto salvo quanto previsto dal 3 comma del citato articolo. Nella edificazione al di fuori del perimetro dei centri abitati di cui all'art. 19 Legge n 765/1967 e per gli insediamenti previsti dal P.R.G. si applicano le distanze di cui al D.M. 1 aprile 1968 n 1404 e dal D.P.R n 495 e successive integrazioni e modificazioni. Le prescrizioni relative alle distanze non si applicano nei casi seguenti: a) nelle operazioni di risanamento conservativo, ristrutturazione e/o parziale ricostruzione nelle zone storiche (A). Le distanze tra gli edifici non possono essere inferiori a quelle intercorrenti tra gli edifici preesistenti, computate senza tenere conto di costruzioni aggiuntive di epoca recente e prive di valore storico, artistico ed ambientale; b) nel caso di gruppi di edifici che formino oggetto di Piani Particolareggiati, Piani di Recupero, Lottizzazioni Convenzionate con previsioni planivolumetriche; c) quando i fronti costituiscono rientranze altimetriche o planimetriche di uno stesso edificio, con profondità inferiore alla larghezza; d) quando siano diversamente normate da prescrizioni di specifiche norme di zona. 11

12 ART. 6 PARAMETRI SPECIFICI PER L'EDIFICAZIONE RESIDENZIALE Articolo modificato con deliberazione di C.C. n. 8 del Articolo modificato con deliberazione di C.C. n. 9 del (Piano dei Serviz) 1. Rapporto di utilizzazione (Ru) E' il rapporto tra la superficie residenziale complessiva ammissibile e la superficie dell' area edificabile. Il rapporto di utilizzazione può essere territoriale, zonale o fondiario e si esprime in mq./mq..il rapporto di utilizzazione è definito fondiario quando l area di intervento coincide con il lotto edificabile; zonale quando l area di intervento coincide con la superficie zonale. 2. Superficie residenziale computabile (Src) degli edifici E' la somma delle aree delle superfici di tutti i piani dell'edificio, considerati al lordo delle murature perimetrali, ivi comprese anche le superfici dei vani non abitabili e accessori, nonché le eventuali scale esterne di accesso agli alloggi o ai sottotetti, quand'anche questi non siano abitabili. Dal computo sono tuttavia escluse: a) le superfici per parcheggio con i relativi spazi di manovra ed accesso, sia interrate che seminterrate purché queste ultime non fuoriescano dal piano di spiccato più di ml. 0,80, misurati all intradosso della relativa soletta di copertura; b) le superfici dei locali seminterrati che non siano destinati ad attività produttive o terziarie quando questi non fuoriescono dal piano di riferimento del terreno per più di cm. 80 all intradosso e non abbiano h. interna superiore a ml. 2,50 (non sono computati i magazzini e i depositi delle attività per un massimo del 100% dei locali destinati all attività); c) le superfici dei locali completamente interrati solo quando detti locali non siano destinati ad attività produttive o attività terziarie (non sono computati i magazzini e i depositi delle attività stesse per un massimo del 100% della superficie dei locali destinati all attività); d) i locali caldaia, i depositi delle immondizie e i locali contatori, nonché locali per servizi tecnologici strettamente funzionali all'edificio; e) le scale esterne ai piani rialzati i vani scala ed i vani ascensore, interni al fabbricato ovvero esterni, nel limite massimo di mq. 20,00 per piano (al lordo delle relative murature perimetrali); f) le superfici dei sottotetti che abbiano un altezza all imposta della soletta di copertura misurata all interno di ciascuna parete perimetrale non superiore a ml. 1,50 e un altezza all intradosso del colmo della copertura non superiore a ml. 3,30 interna media ponderale non superiore a mt. 2,40 calcolata dividendo il volume della parte di sottotetto per la superficie relativa. In presenza di sottotetto con travetti portanti in legno (od altro materiale) il volume è calcolato all intradosso degli stessi. Per imposta interna della gronda si intende l intersezione della faccia interna del muro perimetrale con l intradosso della soletta di copertura. 12

13 Non sono computati, altresì, i terrazzi eventualmente realizzati in luogo della falda di tetto; g) i balconi, le logge e i porticati quando siano aperti su tre lati, nonché i terrazzi; h) i balconi, le logge e i porticati, ancorchè chiusi su due o tre lati, quando le loro pareti laterali di chiusura abbiano una profondità non superiore a ml. 1,50 2,50; nel caso di profondità superiore, quando la superficie di calpestio della parte chiusa su tre lati sia uguale o inferiore a mq. 8 12,00. In tale caso la superficie viene valutata per intero Pertanto, nel caso di superfici maggiori a mq. 12,00 le stesse saranno computate per intero; i) i porticati aperti al pubblico o di uso comune. Le superfici destinate ad attività produttive e terziarie, ove ammissibili, sono ai soli effetti del computo di cui alla presente norma, considerate come superfici residenziali. 3. Calcolo delle volumetrie teoriche ai fini del dimensionamento di P.R.G. Il volume teorico degli edifici negli insediamenti residenziali è calcolato moltiplicando l'altezza lorda teorica di ogni piano per la superficie residenziale complessiva diminuita di una quantità pari al 60% della superficie non residenziale dei piani seminterrati (al netto dei box di cui al punto 2-a) purché abbiano l'intradosso della soletta di copertura a quota non superiore a 0,80 ml. rispetto al piano di riferimento del terreno. Le densità di fabbricazione indicate nelle singole zone omogenee hanno valore di mera specificazione in termini volumetrici, ai fini del calcolo delle volumetrie teoriche di P.R.G., delle possibilità edificatorie derivanti dall'applicazione del "rapporto di utilizzazione" sopra definito. La determinazione delle reali possibilità edificatorie di ciascuna superficie fondiaria di ogni zona omogenea residenziale dovrà essere fatta con la sola ed esclusiva applicazione del "rapporto di utilizzazione" indicato dalle norme di zona. 4. Altezza lorda teorica dei piani ai fini del computo della volumetria Rappresenta l'altezza da utilizzarsi al fine del calcolo del volume di ogni singolo piano abitabile: essa è fissata in ml. 3, Altezza di interpiano L altezza di interpiano superiore a ml. 4,00 comporterà il calcolo doppio della corrispondente S.r.c.. 6. Determinazione della s.r.c. ammissibile negli interventi di recupero edilizio Negli interventi di recupero del patrimonio edilizio esistente la s.r.c. massima ammissibile è determinata dividendo il volume fisico vuoto per pieno fuori terra dell'edificio, misurato al lordo delle murature perimetrali, per il quoziente 3. "Il volume fisico del fabbricato" è il volume misurato fuori terra al lordo delle murature perimetrali e delle falde di copertura, compreso ogni spazio interno a tale solido teorico di inviluppo, anche se nei criteri di computazione previsti per la nuova edificazione di cui ai precedenti commi non venga ritenuto computabile. 7. Rapporto di impermeabilizzazione 13

14 Il rapporto di impermeabilizzazione per le nuove costruzioni o ricostruzioni nelle Zone Residenziali non potrà superare il 70% della superficie fondiaria di ogni singolo lotto edificabile, computando anche le costruzioni interrate esterne al perimetro dei fabbricati fuori terra. 8. Balconi chiusi Si intendono chiusi i balconi che abbiano lati circoscritti da pareti a distanza inferiore di ml. 0,70 dai lati del balcone e parapetto superiore a ml. 1, Agli effetti dell applicazione delle disposizioni dell art. 68 vale quanto previsto al 6 comma del presente articolo. 10. Nel caso di verificata impossibilità di reperimento dei posti auto previsti dalla disciplina dell art. 68, in sede di adozione del Piano di Recupero l Amministrazione, verificata la ricaduta sull intorno urbano, potrà consentire l eventuale monetizzazione delle superfici necessarie al soddisfacimento del CUP, considerato nella misura di 25 mq. per ogni posto auto e sulla base del costo, stimato dall ufficio tecnico, di acquisizione dell area comprese le spese di frazionamento e rogito notarile e di realizzazione dei parcheggi. 14

15 ART. 7 PARAMETRI SPECIFICI PER L'EDIFICAZIONE NELLE ZONE PRODUTTIVE E PER INSEDIAMENTI TERZIARI 1. Altezza: è calcolata come la differenza tra la quota più alta del fabbricato, compresi i volumi tecnici, e la quota del piano di spiccato, come definito all'art. 4 punto 9, misurata lungo il perimetro del fabbricato. Dal computo dell'altezza sono esclusi gli impianti di smaltimento dei fumi. Nel caso di dimostrata necessità di realizzazione di altri tipi di volumi tecnici o per impianti tecnologici eccedenti le altezze massime consentite il Responsabile del Procedimento, sentita la Commissione Edilizia, potrà rilasciare la relativa concessione edilizia solo quando non ostino particolari motivi in ordine a valutazioni di natura ambientale e paesistica e solo in presenza documentata dimostrazione che tali volumi siano essenziali al ciclo produttivo o alla salvaguardia ecologica. Nel caso di edifici produttivi posti a quota inferiore a quella delle strade al contorno la quota di spiccato viene convenzionalmente riferita a quella media della strada: le parti al di sotto di tale quota non hanno rilevanza agli effetti della determinazione dell'altezza. 2. Indice di sfruttamento: è il rapporto fra la superficie utilizzabile e la superficie dell'area di intervento intesa come superficie fondiaria. 3. Rapporto di impermeabilizzazione: è il rapporto fra la superficie impermeabilizzabile e la superficie lorda dell'area di intervento, comprendendosi nel computo le eventuali fasce di rispetto in fregio al lotto medesimo. La superficie impermeabilizzabile è la superficie massima che è possibile rendere impermeabile sia con coperture che con semplice pavimentazione. Le pavimentazioni parzialmente permeabili sono computate secondo il loro effettivo grado di permeabilità. 4. Indici e Rapporti fondiari e zonali: il rapporto di utilizzazione e il rapporto di impermeabilizzazione sono definiti "fondiari" quando l'area di intervento coincide con il lotto edificabile; "zonali" quando l'area di intervento coincide con la superficie zonale come definita all'art. 4 punto 2, nell'intera estensione prevista dalle planimetrie di piano. 5. Distacchi e distanze: i distacchi e le distanze tra gli edifici, dai confini e dalle strade sono di norma quelle indicate dai D.M n 1404 e n. 1444, salvo diverse prescrizioni specificatamente individuate nelle norme di Piano relative a ciascun insediamento. Le distanze dai confini, per motivate esigenze produttive, potranno essere inferiori a ml. 5; in tal caso dovrà essere stipulato un atto di accordo registrato e trascritto con il confinante. Comunque tale possibilità non sarà consentibile qualora venga a determinare distanze tra pareti finestrate di edifici, esistenti o erigendi, inferiori a ml

16 6. Superficie utilizzabile: è la superficie massima che può essere occupata all'interno del lotto edificabile dalle strutture e dai fabbricati, fissi o provvisori, dell'attività produttiva. 7. Superficie utilizzata: la superficie utilizzata all'interno di un lotto è costituita dalla somma delle superfici delle figure geometriche piane definite dalla congiunzione di tutti i punti più esterni, individuati in proiezione orizzontale, determinate da ogni singola struttura o corpo di fabbrica collocati all'interno del lotto escluse le superfici occupate da impianti di depurazione e smaltimento dei rifiuti. Non vengono computate nella superficie utilizzata le pensiline per la protezione dei piani di carico e degli accessi purché esse siano poste in corrispondenza alle relative aperture; esse vengono però computate per la determinazione della superficie impermeabilizzabile. Non vengono inoltre computati tettoie e ripari aperti per lo stoccaggio provvisorio di rifiuti o per l adeguamento a necessità di sicurezza fino ad un massimo del 10% della superficie utilizzabile; le gronde quando il loro sporto non superi la profondità di 1,50 ml.: qualora tale profondità venga superata la gronda sarà calcolata nella sua totalità. I manufatti di qui sopra vengono però computati per la determinazione della superficie impermeabilizzata. 8. Superficie lorda di pavimento: (*) è la superficie massima di sviluppo calcolata sommando le superfici di tutti i piani del fabbricato/capannone al lordo delle murature perimetrali, compresi i piani seminterrati ed interrati la cui destinazione d uso comporti una permanenza anche temporanea di persone (magazzini, deposito materiali, spogliatoi, bagni, wc, ecc ) compresa la superficie utilizzabile per gli impianti con esclusione delle opere necessarie al trattamento ed allo smaltimento dei rifiuti liquidi, solidi e gassosi al servizio dell attività produttiva, ad esclusione, solo ai fini onerosi artt. 16 e 19 D.P.R. n. 380/2001, degli spazi destinati al ricovero autovetture salvo che per la quota eccedente quella richiesta obbligatoriamente per parcheggio. 9. Determinazione dei parcheggi pertinenziali: agli effetti dell applicazione delle norme della Legge n. 122/89 si considera la volumetria teorica determinata dal prodotto della S.l.p. per un altezza convenzionale di ml (*) testo così modificato con deliberazione di C.C. n. 12 del

17 ART. 8 ASSERVIMENTO DELL'AREA DI PERTINENZA Il rilascio di Concessioni Edilizie è subordinato alla presentazione da parte del richiedente dell'atto di asservimento di una superficie corrispondente al volume richiesto sulla base degli indici di edificabilità ammessi. Detto atto sarà registrato e trascritto a favore del Comune, ove richiesto dallo stesso, e a totale cura e spese del concessionario. Alla domanda di Concessione Edilizia dovrà inoltre essere allegata la dichiarazione del richiedente, sotto forma di dichiarazione sostitutiva di atto notorio, che indichi che la volumetria prevista dal P.R.G. per il lotto non è stata già totalmente o parzialmente ceduta a favore di altri lotti. L atto di asservimento non preclude eventuali ulteriori possibilità edificatorie che dovessero determinarsi a seguito dell entrata in vigore di nuove norme urbanistiche più favorevoli. 17

18 ART. 9 LOTTO FUNZIONALE Si definisce lotto funzionale, relativamente ad insediamenti esistenti all'interno della medesima zona omogenea, l'area complessiva (anche se costituita da più mappali) sulla quale insistono tutti i fabbricati che costituiscono l'insediamento nella sua complessiva strutturazione (edificio o edifici principali e corpi di fabbrica accessori). Il lotto funzionale è quindi costituito da tutti i lotti catastali su cui insistono i fabbricati principali e i fabbricati accessori di un complesso edilizio nonchè le aree, anche se identificate da mappali diversi, che costituiscono le corti interne al complesso. Allo stesso modo fanno parte del lotto funzionale anche le aree esterne al complesso qualora le possibilità edificatorie di queste siano state utilizzate per la costruzione dei fabbricati sui lotti adiacenti. 18

19 ART. 10 PIANI ATTUATIVI DEL P.R.G. Articolo modificato d ufficio dalla Giunta Regionale della Lombardia Delibera n del Articolo modificato con deliberazione di C.C. n. 9 del (Piano dei Servizi) 1. I progetti di Piani Attuativi dovranno comprendere gli elaborati previsti dalle Leggi in materia e dalle eventuali Norme applicative delle stesse. 2. Nel caso i Piani di interventi residenziali prevedano anche negozi o destinazioni di carattere commerciale, per questi dovrà essere prevista a parcheggio anche privata ad uso pubblico una superficie pari a quella lorda di perimetro dei negozi o della parte a destinazione commerciale. Nel caso in cui tali destinazioni dovessero essere introdotte successivamente all approvazione dei Piani Attuativi esse potranno essere attuate solo previa integrazione delle eventuali superfici a parcheggio necessarie per garantire la dotazione complessiva di parcheggi inerente l insieme delle funzioni presenti nell ambito soggetto a Piano Attuativo. Nel caso i piani siano riferiti a zone di carattere industriale o artigianale o zone a destinazione commerciale e/o terziaria si applicano i disposti delle Leggi Regionali in materia. 3. Nei Piani residenziali dovrà essere sempre effettivamente prevista l'area minima di Legge per parcheggi mentre, se non espressamente indicato dall'azzonamento del Piano Regolatore Generale, tutte le altre aree a standards potranno essere monetizzate. La Convenzione dovrà prevedere, oltre alla monetizzazione delle aree di cui sopra, il pagamento dei contributi di urbanizzazione nella misura dovuta per Legge, nonché quanto altro stabilito dalle Leggi in vigore alla data di approvazione della Lottizzazione. Potrà essere prevista la monetizzazione delle aree a parcheggio all'interno dei Piani di Recupero del patrimonio edilizio esistente, solo nel caso di comprovata impossibilità di reperimento degli stessi nell'ambito della zona soggetta a P.d.R. o quando non ritenuta necessaria dall Amministrazione Comunale. Potrà infine essere prevista in luogo della monetizzazione delle aree a standard la cessione di corrispondenti quote di aree per standard urbanistici previste dal P.R.G. all esterno del perimetro del piano. 4. Nei Piani delle zone produttive o commerciali, dovrà essere sempre effettivamente prevista la quantità minima di aree destinate a standard. La Convenzione dovrà prevedere, il pagamento dei contributi di urbanizzazione nella misura dovuta per Legge, nonché quanto altro stabilito dalle Leggi in vigore alla data di approvazione della Lottizzazione. 5. In tutti i tipi di intervento i contributi di urbanizzazione, all'atto dell'effettivo pagamento, dovranno essere adeguati in riferimento alle quote stabilite dal Consiglio Comunale in base ai criteri di cui alle Leggi Regionali in materia. 6. In ogni tipo di Piano Attuativo dovranno essere previsti e dimostrati i meccanismi di perequazione tra tutte le proprietà in ordine alle possibilità 19

20 edificatorie, agli oneri di realizzazione, alla cessione e/o monetizzazione delle aree a standards e delle aree per le urbanizzazioni. 7. In tutti i Piani Esecutivi la rete viaria interna dovrà essere studiata in modo da consentire collegamenti funzionali sia della rete stessa con la viabilità al contorno, sia attraverso la rete interna delle varie strade al contorno tra di loro. I costi di realizzazione della rete viaria di connessione tra infrastrutture viarie presenti al contorno, o che ne consentano la futura connessione, potranno essere scomputati dalle somme dovute per oneri di urbanizzazione primaria. La rete viaria interna non potrà essere scomputata dai contributi urbanizzativi né ceduta all Amministrazione Comunale, ma le relative superfici potranno essere computate agli effetti della determinazione del potenziale edificativo del comparto. 8. In tutti i Piani Attuativi nei quali il P.R.G. prevede indicazioni di standards o attrezzature individuate, i progetti urbanistici potranno prevedere una diversa dislocazione e una diversa perimetrazione delle aree, purché tale nuovo assetto comporti un miglioramento della funzionalità del comparto interessato e purché le quantità previste dal P.R.G. non vengano diminuite. 9. I rapporti di utilizzazione e gli indici di sfruttamento nelle zone soggette a Piani Attuativi sono da considerarsi zonali e quindi calcolati al netto delle superfici per standars individuate o localizzate nella tavola di azzonamento e al lordo delle superfici a standards prescritte dalla presente norma se non localizzate o individuate. 10. agli effetti dell applicazione della disciplina del successivo art. 68 la convenzione di cui al precedente comma dovrà inoltre individuare: - nel caso di destinazioni residenziali il numero massimo di alloggi previsto dal Piano Attuativo e l eventuale numero e consistenza in termini di slp di attività commerciali o terziarie; - nel caso di attività produttive il numero di lotti e la slp prevista per ciascun lotto, nonché l eventuale presenza di attività commerciali anch esse individuate per numero e slp. 20

21 ART. 11 PIANI ATTUATIVI DI INIZIATIVA DI PRIVATI Nelle zone da assoggettare a Piano Attuativo unitario in assenza di Piani Attuativi di iniziativa pubblica, chi intenda procedere alla edificazione potrà provvedere alla preventiva lottizzazione dei terreni o comunque a predisporre altri strumenti attuativi di iniziativa privata previsti dalle leggi, chiedendone l'approvazione all'amministrazione Comunale. Tali strumenti dovranno essere presentati da tutti i proprietari delle aree e da questi sottoscritti. E ammessa la presentazione di Piani Attuativi di iniziativa privata da parte di un numero inferiore di proprietari solo se sia oggettivamente dimostrata la non volontà degli altri proprietari a dar corso al Piano Attuativo. In tal caso le modalità di presentazione saranno quelle previste dal Regolamento Edilizio. Negli ambiti soggetti a preventiva pianificazione attuativa, indipendentemente dall'avvenuta approvazione del relativo Piano, l'amministrazione potrà intervenire alla realizzazione di opere pubbliche che siano già previste specificamente nella planimetria del Piano Regolatore (strade, aree a standards individuate). Le relative spese documentate saranno considerate agli effetti della determinazione dei costi urbanizzativi a carico dell'intervento. 21

22 ART. 12 STRADE DI P.R.G.: TIPOLOGIE - DISTACCHI - FASCE DI RISPETTO Articolo modificato d ufficio dalla Giunta Regionale della Lombardia Delibera n del I tracciati e la tipologia delle principali sedi stradali in progetto, o esistenti da modificare, sono indicati dal Piano Regolatore Generale, le relative caratteristiche sono indicate nella sinossi delle sezioni stradali tipo annessa alla legenda delle tavole di Piano Operativo. La specificazione delle strade secondarie di distribuzione interna nelle zone di espansione e di ristrutturazione è rinviata ai relativi Piani Esecutivi che ne stabiliranno tracciati e caratteristiche tecniche in relazione alle soluzioni planivolumetriche delle zone interessate. I tracciati e le tipologie per le infrastrutture viarie indicati nelle tavole di P.R.G. hanno valore indicativo ed in sede esecutiva potranno anche subire ritocchi tecnici: hanno invece valore prescrittivo per quanto riguarda la tipologia stradale. Le fasce di rispetto a lato delle strade in progetto hanno valore prescrittivo. Esse saranno prevalentemente alberate e vi potranno essere ammesse solo attrezzature connesse con il servizio automobilistico, studiate in modo che non interferiscano con il traffico veicolare. Le linee di arretramento, indicate da apposito segno grafico nelle tavole del presente P.R.G., indicano il limite massimo oltre il quale non possono essere realizzate costruzioni. L'area compresa tra le linee di arretramento e la sede stradale è computabile ai fini edificatori dei lotti su cui essa insiste. Salvo diversa specificazione del P.R.G. i distacchi degli edifici dal ciglio stradale sono quelli previsti dall'art. 9 del D.M. 2 aprile 1968 n 1444, oltre a quanto previsto dal D.P.R n 495 e successive modificazioni ed integrazioni. Le aree per impianti ferroviari sono destinate a dar sede a detti impianti che comprendono, oltre la linea ferroviaria, le relative opere d arte quali sovrappassi, sottopassi sia veicolari che pedonali, gli edifici, i manufatti e le attrezzature di stazione, di scalo merci e di servizio all esercizio ferroviario (centrali ed impianti elettrici, ecc ), eventuali opere di mitigazione ambientali (barriere fonoassorbenti), recinzioni, strade di servizio, spazi di parcheggio e di viabilità immediatamente connessi alle stazioni. Lungo i tracciati delle linee ferroviarie è vietato costruire, ricostruire, o ampliare edifici o manufatti di qualsiasi specie, ad una distanza, da misurarsi in proiezione orizzontale, minore di 30 metri dal limite della zona di occupazione della più vicina rotaia. Per quanto riguarda più in generale la sicurezza dell esercizio ferroviario, si rimanda alle disposizioni contenute nel D.P.R n

23 ART. 13 PARCHEGGI ED AREE PER ATTREZZATURE AL SERVIZIO DEGLI INSEDIAMENTI RESIDENZIALI, COMMERCIALI E PRODUTTIVI I parcheggi inerenti le costruzioni sono distinti in due diverse tipologie: a) i parcheggi di pertinenza delle costruzioni, ai sensi delle disposizioni della Legge 122/89 e della L.R. n. 22/99 e successive integrazioni e modificazioni; b) i parcheggi inerenti gli standards, da individuarsi ai sensi e nelle quantità previste dall art. 22 della L.R. n. 51/75 e successive integrazioni e modificazioni. I parcheggi di cui alla lettera a) del precedente comma sono ad uso privato; i parcheggi di cui alla lettera b) sono a destinazione pubblica o di uso pubblico. La quota parte dei parcheggi di cui alla lettera a) del primo comma, corrispondente alla volumetria delle superfici destinate ad attività terziarie o commerciali, deve di norma essere realizzata in superficie e in posizione di facile accessibilità dalle sedi viarie esterne. Nell ambito della Concessione Edilizia il Responsabile del Procedimento, sentita la Commissione Edilizia potrà imporre per le superfici a parcheggio di cui al presente comma specifiche localizzazioni e l eventuale loro realizzazione all esterno della recinzione degli spazi aperti dell edificio. I parcheggi pubblici sono localizzati sulla tavola di P.R.G. ovvero da questo sono previsti come operazioni aggregate all'interno dei Piani Attuativi. In questo ultimo caso la loro superficie è fissata percentualmente rispetto alla superficie totale degli standards previsti nel P.A. riportati nelle tabelle del P.O.. Per zone di parcheggio si intendono zone di sosta effettiva di automezzi e degli spazi di accesso e manovra, dei quali dovrà essere data dimostrazione grafica. In materia di parcheggi pubblici o privati dovranno comunque essere rispettate le prescrizioni delle leggi vigenti in materia. Per il calcolo delle aree a parcheggio di pertinenza degli edifici produttivi, ai sensi della Legge 122/89, il volume di riferimento è definito dal prodotto della S.l.p. totale per un'altezza teorica di ml. 3,50. 23

24 ART. 14 DESTINAZIONI D USO VIETATE NELL INTERO TERRITORIO COMUNALE Articolo modificato con deliberazione di C.C. n. 8 del Ai sensi e per gli effetti dell art. 1 della L.R. n. 1/2001 il P.R.G. individua per ciascuna zona omogenea e, all interno di queste ove necessario, per ciascuna sottozona le destinazioni d uso vietate. Sono inoltre vietate in tutto il territorio comunale le destinazioni d uso produttive relativamente all insediamento delle seguenti attività in tutto il Territorio Comunale: industria di produzione di prodotti chimici di base; industria di produzione e lavorazione dei derivati del petrolio e del carbone; concerie delle pelli e del cuoio; attività di stoccaggio e deposito materiali scorie e rifiuti tossici o radioattivi; industria per la distillazione, preparazione e lavorazioni asfalti e conglomerati bituminosi; industria per la produzione, lavorazione e stoccaggio di gas tossici; industria per la produzione, lavorazione e stoccaggio di materiali esplosivi; fonderie di prima fusione; allevamenti industriali intensivi avicoli e suinicoli; deposito e stoccaggio di oli combustibili, carburanti e gas per autotrazione, con esclusione dei soli impianti di distribuzione stradale; impianti di betonaggio; impianti fissi di frantumazione di materiale inerte (rifiuti) quali: laterizi, intonaci, conglomerati di cemento armato e non, ecc.; impianti di produzione e per l effettuazione di operazioni di recupero di conglomerato bituminoso. Le industrie alle quali si fa riferimento nel precedente comma sono classificate secondo l indicazione delle imprese definite per rami e classi di attività dalle pubblicazioni del censimento ISTAT per le attività produttive. Le attività comprese nell elenco di cui sopra eventualmente presenti nell ambito del territorio comunale alla data di adozione del P.R.G. sono considerate come complessi produttivi non confermati temporaneamente compatibili indipendentemente dalla zona urbanistica nella quale sono collocate. I divieti aggiunti con la variante adottata in data con deliberazione del Consiglio Comunale n. 33 non si applicano alle attività in corso alla data di adozione che potranno continuare la loro attività e saranno permessi gli interventi di manutenzione e quelli di ampliamento e modifica per l installazione di nuovi impianti tecnologici necessari e funzionali all espletamento dell attività senza però che vi sia un incremento della produzione. 24

25 Z O N E R E S I D E N Z I A L I ART. 15 MIGLIORAMENTO DELLA QUALITA' AMBIENTALE In tutti gli interventi - anche sul patrimonio edilizio esistente - dovranno essere definite, attraverso opportune operazioni progettuali in relazione sia alle eventuali modifiche planivolumetriche proposte, sia ai caratteri compositivi e costruttivi, tutte le possibili indicazioni inerenti: progettazione delle sagome rapportata ai fabbricati esistenti al contorno; verifica dei profili e degli allineamenti; definizione dei particolari costruttivi degli esterni; indicazione dei materiali; particolari delle recinzioni. A questo proposito il Responsabile del Procedimento potrà imporre specifiche prescrizioni nel provvedimento di Concessione Edilizia. 25

26 ART. 16 DESTINAZIONI D'USO Nelle zone residenziali gli edifici debbono essere prevalentemente destinati ad abitazione. La prevalenza viene valutata in percentuale sulla superficie residenziale complessiva dell'edificio e non può essere inferiore al 51% di questa, salvo per le destinazioni di cui ai punti c, d, f. La loro utilizzazione edilizia deve essere controllata al fine di ottenere il progressivo miglioramento ambientale delle aree già edificate e di garantire per quelle da edificare la formazione di spazi urbani qualitativamente positivi. In essi potranno essere consentite anche le seguenti destinazioni: a] negozi, magazzini di vendita, pubblici esercizi; b] banche ed uffici in genere, studi e laboratori professionali, agenzie commerciali, istituzioni complementari alla residenza ed alle attività produttive; c] alberghi e ristoranti (anche in edifici autonomi); d] teatri e cinematografi (anche in edifici autonomi); e] locali per il divertimento e lo svago ad esclusione dei locali pubblici con dimensioni superiori a mq. 300; f] sedi di attività assistenziali e culturali, di associazioni in genere (anche in edifici autonomi); g] attività artigianali di piccola entità e di servizio, che non producano nè rumori né odori molesti o nocivi, purché vengano realizzate con tipologie omogenee a quelle della zona residenziale; h] autorimesse pubbliche e stazioni di servizio, sempreché si provveda ad una adeguata soluzione degli accessi e delle esigenze di manovra, nonché ad una conveniente protezione contro i rumori molesti. Oltre alle destinazioni vietate di cui all art. 14 nelle zone residenziali non sono ammesse le seguenti destinazioni: a) attività commerciali di media distribuzione, salvo che siano previste da specifiche destinazioni di zona; b) attività commerciali di grande distribuzione; c) attività artigianali non di servizio allocate ai piani dell edificio superiori al piano terra e comunque che superino una s.l.p. complessiva di mq. 300; d) edifici, strutture e attrezzature al servizio delle attività agricole. Le aree scoperte pertinenti agli edifici residenziali saranno destinate prevalentemente a giardino, ad eccezione delle aree sistemate a parcheggio. La quantità delle aree scoperte da destinare a parcheggio sarà comunque riferita ai disposti di cui alla L.R. 51/75 e alla Legge 122/89, fatte salve successive modifiche e integrazioni. 26

27 ART. 17 TETTOIE BARACCHE E SIMILI Articolo modificato d ufficio dalla Giunta Regionale della Lombardia Delibera n del Non è ammessa in alcuna zona residenziale la costruzione di baracche, tettoie o simili, anche se di carattere provvisorio, fatta eccezione per le baracche di cantiere. Queste dovranno essere rimosse entro tre mesi dalla ultimazione dei lavori di costruzione del fabbricato, e comunque prima del rilascio del certificato di abitabilità e agibilità. Sono invece ammesse le costruzioni ornamentali e quelle funzionali al godimento degli spazi esterni e dei giardini (gazebo, pergolati, ecc.) a condizione che esse non superino il 3% della superficie scoperta del lotto e abbiano caratteristiche congruenti con quelle previste dal regolamento edilizio. Le stesse non sono subordinate all obbligo di verifica degli indici planivolumetrici di zona. I box al servizio degli edifici già esistenti devono essere realizzati di massima secondo le possibilità previste dalla Legge 122/89 (interrati o all'interno degli edifici). Sono ammessi box seminterrati solo se hanno le caratteristiche di cui al precedente art. 6 punto 2 lettera b); in tal caso la soletta di copertura dovrà essere sistemata a giardino. Le costruzioni di cui al presente articolo possono essere realizzate anche a confine. I box fuori terra sono ammessi nel limite quantitativo pari a 1 mq./10mc. di volume fuori terra del fabbricato o dell unità immobiliare esistente. La distanza minima da rispettare dai fabbricati principali esistenti di proprietà è pari a ml. 3,00 e a ml. 4,00 per fabbricati principali di proprietà di terzi. La distanza minima da rispettare dalle strade è quella prevista dalla zona omogenea a cui fa riferimento il fabbricato residenziale esistente. Tali box potranno essere realizzati anche a confine con un altezza massima di ml. 2,50. 27

28 ART. 18 ZONE OMOGENEE A: INSEDIAMENTI DI ANTICA FORMAZIONE Articolo modificato d ufficio dalla Giunta Regionale della Lombardia Delibera n del Tali zone sono indicate con apposito segno grafico nelle tavole di Piano e sono individuate come Zone di Recupero ai sensi della Legge n 457. Vi sono ammesse tutte le operazioni di cui all'art. 31 della legge 457/78, secondo quanto indicato al successivo art. 18 nei diversi gradi di intervento, nel rispetto delle strutture, delle caratteristiche ambientali e delle forme architettoniche originarie. Tutti gli interventi edilizi ed urbanistici dovranno essere rivolti: alla salvaguardia dell'assetto morfologico; alla salvaguardia dei caratteri compositivi e di impianto delle cortine edilizie; alla salvaguardia di tutti gli aspetti architettonici e stilistici degli edifici e, nei limiti del possibile, dei modi costruttivi in particolar modo per i fronti edilizi. Conseguentemente potranno essere concesse, secondo quando indicato al succesivo art. 19 nei diversi gradi di intervento, trasformazioni globali o ricostruzioni purchè avvengano senza incrementi di densità fondiaria o di altezza purché non venga modificato l'assetto morfologico, vengano conservati i vecchi tracciati stradali e lo schema delle facciate, vengano - ove possibile - mantenute le caratteristiche delle antiche murature nelle parti esterne e, laddove esse debbano essere sostituite, si mantengano i caratteri dei materiali di finitura, dei materiali di copertura dei tetti e delle gronde e le ricostruzioni siano rapportate ai caratteri architettonici degli edifici dell'intorno e della zona. Soluzioni architettoniche innovative saranno ammissibili solo se previste all'interno della normativa di Piani Attuativi. Ove necessario a migliorare la viabilità, potrà essere imposta la realizzazione di portici da adibire a passaggi pedonali; da lasciare liberi ad uso pubblico. Non è ammessa l'installazione di attività artigianali moleste o nocive per esalazioni o rumori, che possano comunque arrecare disturbo alla residenza: di contro sono ammesse tutte le attività artigianali di servizio che non creino disturbo alla residenza e che non richiedano tipologie insediative autonome e diverse da quelle residenziali. Fermo restando che gli interventi di cui all art. 31 lettere a; b; c della Legge 47/78 necessitano dell autorizzazione edilizia, gli interventi di ristrutturazione edilizia e di demolizione e ricostruzione previsti o ammessi dai gradi di intervento sugli edifici potranno essere attuati previa Concessione Edilizia convenzionata ai fini plani volumetrici così come previsto dall art. 5 della Legge Regionale 1/2001. Le trasformazioni o ricostruzioni determinanti ristrutturazione urbanistica saranno invece ammesse solo dopo l'approvazione di un Piano Particolareggiato esteso a tutta l'area compresa nel perimetro della zona "A" o di uno o più Piani di Recupero (all'interno della stessa zona "A") che potranno essere definiti dalla Amministrazione Comunale ai sensi dell'art. 28 della legge 457/78. 28