COLLEGIO DEI PERITI AGRARI E DEI PERITI AGRARI LAUREATI DELLA PROVINCIA DI SALERNO

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1 COLLEGIO DEI PERITI AGRARI E DEI PERITI AGRARI LAUREATI DELLA PROVINCIA DI SALERNO - collegio.salerno@pec.peritiagrari.it - collegio.salerno@peritiagrari.it Prot. n 240 Salerno, lì 18 Marzo 2016 A tutti gli iscritti all Albo e nell Elenco Speciale LORO SEDI OGGETTO: Circolare n 49/2016. Libera professione. Condominio. Diritti di veduta? La legittimazione ad agire appartiene ai singoli condomini. Cassazione Civile, Sez. II Civile, Sentenza del 9 Dicembre Gennaio 2016, n Colleghi con la presente, si porta a conoscenza di tutti Voi che, la Corte di Cassazione ha statuito che il diritto di veduta appartenga esclusivamente al titolare di ogni singolo appartamento. Con la sentenza 27 Gennaio 2016, n. 1549, la seconda sezione della Corte di Cassazione si è espressa sul ricorso presentato da un condomino avverso la sentenza di secondo grado con la quale veniva condannato a rimuovere due pergolati e tre tettoie costruite nel proprio giardino. In primo grado, il condomino era evocato in giudizio dal condominio, il quale lamentava il mancato rispetto delle distanze legali nonché la lesione del diritto di veduta in ragione della costruzione dei surriferiti manufatti; l attore sosteneva altresì la lesione del decoro architettonico nel palazzo e domandava la condanna del convenuto alla rimessione in pristino. Il tribunale di Chiavari rigettava la domanda della parte attrice; in sede di gravame, la Corte d Appello di Genova condannava il condomino alla rimozione delle costruzioni oltre alle spese processuali. Il condomino ricorreva dunque per Cassazione contestando, tra gli altri motivi, la legittimazione dell amministratore a stare in giudizio. PRESIDENZA E SEGRETERIA Via Luigi Guercio, SALERNO Tel. e Fax

2 COLLEGIO DEI PERITI AGRARI E DEI PERITI AGRARI LAUREATI DELLA PROVINCIA DI SALERNO - collegio.salerno@pec.peritiagrari.it - collegio.salerno@peritiagrari.it La legittimazione sostanziale o legitimatio ad causam tradizionalmente coincide con la titolarità, attiva o passiva, del diritto; pertanto risulta legittimato ad agire solo colui che vanti un diritto che gli appartenga. In altri termini, per essere legittimati «si possono far valere solo diritti che si affermano come propri e la cui titolarità passiva si affermi in capo a colui contro il quale si proponga la domanda». Quanto alla legittimazione dell amministratore, preme ricordare come, in ambito processuale, il condominio sia considerato un ente di gestione e l amministratore abbia la rappresentanza dei partecipanti nei limiti delle sue attribuzioni (art c. 1 c.c.); per contro, quando l amministratore è convenuto (art c.2 e 3 c.c.) è legittimato senza limiti purché si tratti di controversie afferenti alle parti comuni. Orbene, secondo i Supremi Giudici, l amministratore ben poteva intraprendere le azioni necessarie per tutelare la proprietà condominiale in relazione alle parti comuni che si assumevano lese per la violazione delle norme sulle distanze legali. In tal caso, infatti, la Corte sottolinea come la previsione dell art. 873 c.c. rappresenti il fondamento dell interesse a tutela della proprietà condominiale a fronte della realizzazione di opere considerate lesive delle parti di proprietà comune. Per contro, i giudici accolgono il motivo di ricorso con cui si deduce il difetto di legittimazione ad agire per la tutela del diritto di veduta. Il citato diritto si sostanzia nella facoltà del proprietario all inspectio ed alla prospectio, vale a dire alla possibilità di guardare e sporgersi sul fondo altrui, non solo frontalmente ma anche obliquamente e lateralmente. Il legislatore, onde evitare l occlusione della veduta, prevede il divieto di costruire ad una distanza minore di tre metri. Tornando al motivo di ricorso accolto dai giudici di Piazza Cavour, essi ribadiscono come non spetti all amministratore ma ai singoli proprietari agire in giudizio per tutelare il diritto di veduta. Infatti, al di fuori dell ipotesi residuale in cui tale diritto afferisca a parti condominiali (come la veduta dalla finestra delle scale del condominio), esso appartiene ai titolari delle singole unità abitative. Nel caso di specie, il condominio lamentava la lesione dei singoli diritti di veduta spettanti ai proprietari delle unità immobiliari e non già allo stabile nel suo complesso. PRESIDENZA E SEGRETERIA Via Luigi Guercio, SALERNO Tel. e Fax

3 COLLEGIO DEI PERITI AGRARI E DEI PERITI AGRARI LAUREATI DELLA PROVINCIA DI SALERNO - collegio.salerno@pec.peritiagrari.it - collegio.salerno@peritiagrari.it La Suprema Corte afferma, dunque, che «la legittimazione ad agire per la specifica tutela dei diritti di veduta non può che appartenere ai singoli condomini». L occasione è gradita per porgere a tutti Voi i più cordiali saluti. F.to IL PRESIDENTE Per. Agr. Antonio LANDI Allego: - Cassazione Civile, Sez. II Civile, Sentenza del 9 Dicembre Gennaio 2016, n PRESIDENZA E SEGRETERIA Via Luigi Guercio, SALERNO Tel. e Fax

4 SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE SEZIONE II CIVILE Sentenza 9 dicembre gennaio 2016, n REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE SEZIONE SECONDA CIVILE Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: Dott. MAZZACANE Vincenzo - Presidente - Dott. ORILIA Lorenzo - Consigliere - Dott. ORICCHIO Antonio - rel. Consigliere - Dott. PICARONI Elisa - Consigliere - Dott. CRISCUOLO Mauro - Consigliere - ha pronunciato la seguente: sentenza sul ricorso 7139/2011 proposto da: R.P. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, VIA F. CONFALONIERI 5, presso lo studio dell'avvocato COGLITORE EMANUELE, che lo rappresenta e difende unitamente all'avvocato MARIA GRAZIA GANDOLFO; - ricorrente Contro CONDOMINIO VIA (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, VIA PIERLUIGI DA PALESTRINA 63, presso lo studio dell'avvocato CONTALDI MARIO, che lo rappresenta e difende unitamente agli avvocati MARCO GRAMEGNA, ANDREA NICATORE; - controricorrente avverso la sentenza n. 382/2010 della CORTE D'APPELLO di GENOVA, depositata il 27/03/2010; udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 09/12/2015 dal Consigliere Dott. ANTONIO ORICCHIO;

5 udito l'avvocato CALDERARA Gianluca con delega depositata dall'avvocato Emanuele COGLITORE, difensore del ricorrente che ha chiesto l'accoglimento del ricorso; udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CELESTE Alberto, che ha concluso per il rigetto del primo e del secondo motivo, per l'accoglimento del terzo, del quinto e del settimo motivo e per l'assorbimento del quarto e del sesto motivo di ricorso. Svolgimento del processo Il Condominio di via (OMISSIS) di R. conveniva in giudizio innanzi al Tribunale di Chiavari il condomino R.P. rappresentando che lo stesso aveva realizzato una costruzione ed apposto gronde in aderenza al muro condominiale con ciò ledendo il diritto di veduta di tutti i rimanenti condomini ed alterando l'aspetto estetico ed architettonico dell'edificio condominiale. Chiedeva, quindi, parte attrice la condanna del convenuto alla rimessione in pristino mediante demolizione dei manufatti. Costituitosi in giudizio il R. contestava l'avversa domanda deducendone l'infondatezza e chiedendone il rigetto. L'adito Tribunale, con sentenza n. 275/2006, rigettava la domanda proposta dal Condominio, che veniva condannato al pagamento della metà delle spese di lite e di CTU. Avverso la suddetta decisione interponeva appello il Condominio, chiedendo la riforma dell'impugnata sentenza. Resisteva al gravame il R., formulando ù inoltre - appello incidentale quanto alla ripartizione delle spese processuali. L'adita Corte di Appello di Genova, con sentenza n. 382/2010, in accoglimento dell'appello principale condannava il R. a rimuovere dal proprio giardino due pergolati e le tre tettoie in atti individuate, nonchè a rifondere le spese di lite. Per la cassazione della succitata decisione della Corte territoriale ricorre il R. con atto affidato a sette ordini di motivi. Resiste con controricorso il Condominio intimato. Nell'approssimarsi dell'udienza hanno depositato memorie ai sensi dell'art. 378 c.p.c., entrambe le parti. Motivi della decisione 1.- Con il primo motivo del ricorso si censura il vizio di "violazione degli artt e 1131 c.c. (ai sensi dell') art. 360 c.p.c., n. 3".

6 2.- Con il secondo motivo del ricorso si deduce il vizio di "violazione dell'art. 100 c.p.c., (ai sensi dell') art. 360 c.p.c., n. 4". 3.- Con il terzo motivo parte ricorrente lamenta, ai sensi dell'"art. 360 c.p.c., n. 3, la falsa applicazione dell'art. 873 c.c.". 4.- Con il quarto motivo del ricorso si prospetta il vizio di "omessa motivazione su un fatto controverso decisivo per il giudizio (ovvero) l'esistenza di una profondità dei pergolati tale da richiedere l'arretramento, ma non anche la loro rimozione" ex art. 360 c.p.c., n Gli esposti primi quattro motivi del ricorso possono trattarsi congiuntamente per la loro connessione ed in quanto relativi all'aspetto della controversia relativo agli anzidetti pergolati. I motivi sono del tutti infondati. Non sussiste, nell'ipotesi, la carenza di legittimazione passiva in capo all'amministratore del Condominio (come prospettato col primo motivo del ricorso). La questione (che, peraltro, non viene allegata come motivo già prima svolto nel corso del giudizio)è infondata. Innanzitutto risulta adottata in data 14 dicembre 1991 delibera con cui l'assemblea condominiale disponeva di "promuovere causa". Inoltre L'Amministratore del Condominio ben poteva intraprendere le azioni necessarie a difesa della proprietà condominiale al cospetto delle prospettate violazioni ascrivibili al R. e compromettenti il generale interesse della tutela delle parti condominiali. Tale considerazione comporta altresì e conseguentemente l'infondatezza del secondo motivo relativo alla pretesa mancanza di interesse sia del Condominio che dei singoli condomini. Infatti quest'ultimi (sia il primo che i secondi), in ordine alle di loro rispettive proprietà, avevano interesse alla tutela delle stesse porzioni immobiliari. Giova, in proposito, evidenziare immediatamente la differenza fra la tutela apprestata dall'ordinamento in relazione all'art. 873 c.c., e quella, differente (e di cui si dirà in seguito sub 6), relativa al diritto di veduta della singola unità immobiliare e, quindi, di ciascun proprietario di appartamento, con tutte le ovvie conseguenze in tema di legittimazione ad agire. D'altra parte, l'ampia previsione dell'art. 873 c.c., ben giustificava e costituiva il fondamento, nella fattispecie, dell'interesse alla tutela delle proprietà nei confronti ed al cospetto di attività e realizzazioni di opere individuate come lesive. Infondata è anche la questione (di cui al terzo motivo) relativa alla configurazione della natura dei pergolati di cui in ipotesi.

7 Quest'ultimi, in quanto realizzazioni stabilmente ancorate al suolo, non potevano che essere inquadrate nel novero concettuale di costruzione e, quindi, come tale lesiva dei diritti azionati in giudizio. Neppure sussiste il difetto motivazionale lamentato con il quarto motivo del ricorso, a mezzo del quale si richiede - nella sostanza - di ritenere che "l'esistenza della profondità dei pergolati era tale da richiedere l'arretramento e non anche la loro rimozione". L'impugnata sentenza risulta, in punto, fondata su congrua motivazione esente da vizi logici riscontrabili in questa sede. Deve, per più al riguardo, riaffermarsi (ad ulteriore riprova dell'infondatezza del quarto motivo) noto principio già affermato da questa Corte (Cass. civ., Sez. Seconda, Sent. 27 aprile 2006, n. 9640), secondo cui "deducendo che era sufficiente, ai fini del rispetto delle distanze" ed allo scopo precipuo di ottenere - in luogo della demolizione - (a disposizione e "l'adozione di (altri) specifici accorgimenti...è sempre e^essario che la parte interessata chieda al Giudice stesso l'adozione di tale potere" (cosa non risultante nella fattispecie). I primi quattro motivi del ricorso devono, dunque, essere tutti respinti. 6.- Con il quinto motivo si deduce la violazione degli "artt e 1131 c.c., (in relazione all') art. 360 c.p.c., n. 3", in quanto "la legittimazione ad agire per la tutela dei diritti di veduta spetta a ciascun singolo condomino che ne è titolare esclusivo e non all'amministratore del condominio". Il motivo è fondato. La legittimazione ad agire per la specifica tutela dei diritti di veduta non può che appartenere ai singoli condomini. In assenza di ogni altra allegazione quanto alla possibilità di coesistenza di vedute di singoli condomini e di vedute quali, ad esempio, quelle delle finestre delle scale del condominio, il diritto di veduta a favore delle singole unità abitative è proprio del titolare della proprietà di ciascun singola appartamento e, pertanto, non del Condominio, ma del singolo condominoproprietario. Il motivo qui scrutinato deve, quindi, essere accolto. 7.- Con il sesto motivo si censura l'"insufficiente motivazione circa un fatto controverso decisivo per il giudizio" ovvero "circa il mancato rispetto delle distanze (punto più sporgente tettoie e facciata muro condominiale)". In proposito, richiamandosi quanto innanzi già affermato (pur se con riferimento al diverso aspetto della legittimazione processuale) sub 5. e 6., va considerato quanto segue.

8 La valutazione delle prescritte distanze con riferimento al punto massimo di sporgenza delle tettorie andava comunque svolta con specifica e chiara motivazione in punto di calcolo delle stesse con riguardo alla lesione di diritti individuali di singoli condomini e/o di diritti inerenti beni condominiali. Differente sarebbe, infatti, la soluzione da dare in concreto alla vicenda se si trattasse di computo distanze nei confronti si singola proprietà individuale di un condomino ovvero nei riguardi di beni condominiali. A tale principio non può non ispirarsi una attenta valutazione del denunciato aspetto del mancato o meno rispetto delle distanze in relazione al quale viene mossa la censura di carenza motivazionale. Poichè, in proposito, la motivazione della gravata decisione appare carente il motivo in esame deve ritenersi fondato e va, conseguentemente accolto. 8.- Con il settimo motivo si deduce la "violazione dell'art c.c., in rapporto all'art. 907, 3 co. c.c. (in relazione all') art. 360 c.p.c., n. 3". Parte ricorrente prospetta la asserita necessità, nella fattispecie, della "verifica della prevalenza o meno delle norme di uso comune (1102) su quelle relative alle distanze legali (art. 907 c.c., comma 3)". La prospettata censura è del tutto destituita di fondamento. Nessuna norma di uso comune può (nè risulta mai essere stata uti lizzata a tal fine) comportare il superamento delle prescrizioni di legge in materia di rispetto delle distanze legali. L'impugnata sentenza è quindi, del tutto immune dalla formulata censura che non può essere accolta. 9.- In conseguenza dell'accoglimento del quinto e del sesto motivo del ricorso, va disposta la cassazione dell'impugnata sentenza ed il rinvio ad altra Sezione della Corte di Appello di Genova affinché la stessa decida la controversia uniformandosi ai principi innanzi enunciati. P.Q.M. La Corte accoglie il quinto ed il sesto motivo del ricorso, rigettati i rimanenti, cassa l'impugnata sentenza e rinvia, anche per le spese, ad altra Sezione della Corte di Appello di Genova. Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Sezione Seconda Civile della Corte Suprema di Cassazione, il 9 dicembre Depositato in Cancelleria il 27 gennaio 2016.