IL CUSTODE GIUDIZIARIO

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1 IL CUSTODE GIUDIZIARIO Dott.ssa Valentina Pettirossi Corso per Delegato alle vendite e Custode giudiziario Perugia, 9 febbraio 2018

2 Nomina e accettazione Deposito accettazione dell incarico di custode in via telematica dichiarazione di indipendenza NB: se l incarico è anche di delegato alla vendita o di delegato al riparto, specificare nell istanza che l accettazione è di tutti gli incarichi (al fine di evitare eventuali scarti del deposito da parte della cancelleria) Prendere appuntamento con la cancelleria delle esecuzioni (sportello dedicato) In fase di prenotazione on-line indicare gli estremi della procedura Per i dottori commercialisti è possibile fissare l appuntamento attraverso il sito dell Ordine

3 Nomina e accettazione Estrarre copia dell intero fascicolo Nello studio del fascicolo porre particolare attenzione a Data del pignoramento e nota di trascrizione Relazione ipocatastale (anche notarile) Istanza di vendita Parti in causa (generalità del debitore/dei debitori e dei creditori) Esistenza di procedure riunite e rispettivi creditori Ordinanza di vendita Perizia e allegati (la perizia dovrebbe già contenere riferimenti allo stato di occupazione dell immobile) Verificare: Titolo esecutivo e sua notifica Notifica del precetto Notifica del pignoramento Il diritto pignorato e il titolare del diritto (NB beni che ricadono nella comunione legale tra coniugi; morte del debitore prima o dopo il pignoramento ai fini successori) Verificare che vi sia corrispondenza tra i dati catastali indicati nell atto di pignoramento con quelli indicati nell ipoteca e dell atto di provenienza IMMEDIATA SEGNALAZIONE AL G.E. SE VENGONO RISCONTRATE IRREGOLARITA

4 PRIMO ACCESSO

5 Accesso presso l immobile Tempestività nell accesso l accesso può essere preceduto da una Comunicazione preventiva al debitore (primo accesso): A) in ipotesi di riscontro fissare appuntamento per sopralluogo B) in assenza di riscontro presentarsi tempestivamente presso l immobile NB: portare sempre con sé il provvedimento di nomina a custode giudiziario

6 Casistiche ricorrenti (1) IMMOBILE (uso abitativo o uso non abitativo) LIBERO DA BENI E PERSONE Contattare il debitore o il CTU per la consegna delle chiavi In assenza di chiavi, ausilio della forza pubblica (anche vigili del fuoco) per accedere nell immobile Cambiare la serratura con l ausilio del fabbro (in generale, assicurarsi che l immobile non sia accessibile a terzi) Verificare stato di conservazione dell immobile e se ci sono difformità rispetto alla perizia IMMOBILE LIBERO DA PERSONE MA NON DA BENI art. 560 c.p.c. «Quando nell'immobile si trovano beni mobili che non debbono essere consegnati ovvero documenti inerenti lo svolgimento di attività imprenditoriale o professionale, il custode intima alla parte tenuta al rilascio ovvero al soggetto al quale gli stessi risultano appartenere di asportarli, assegnandogli il relativo termine, non inferiore a trenta giorni, salvi i casi di urgenza. Dell'intimazione si dà atto a verbale ovvero, se il soggetto intimato non è presente, mediante atto notificato dal custode. Qualora l'asporto non sia eseguito entro il termine assegnato, i beni o i documenti sono considerati abbandonati e il custode, salvo diversa disposizione del giudice dell'esecuzione, ne dispone lo smaltimento o la distruzione.»

7 Casistiche ricorrenti (2) IMMOBILE IN COSTRUZIONE TERRENO IMMOBILI IN COMPROPRIETA IMMOBILE OCCUPATO 1) DAL DEBITORE (uso abitativo o uso diverso) 2) DA TERZI (uso abitativo o uso diverso) se l occupante ostacola l accesso all immobile verificare titolo dell occupazione ai fini dell accesso forzoso (locazione opponibile alla procedura? Usufrutto opponibile al pignorante?) se l accesso è consentito Verbale

8 Immobile occupato dal debitore Verificare se nell immobile vivono minori o portatori di handicap Acquisire disponibilità ed orari per programmare le visite (verificare reperibilità dell occupante) La permanenza del debitore nell immobile fino all aggiudicazione deve essere autorizzata? acquisire nominativo dell amministratore di condominio

9 Immobile occupato da terzi Far dichiarare a che titolo l immobile è occupato (contratto, diritto reale di godimento,...) Se c è un contratto (comodato, locazione, affitto di azienda,...) acquisire copia dello stesso e verificare data di sottoscrizione (se antecedente o successiva al pignoramento) e adempimenti connessi (registrazione presso Agenzia delle Entrate) Verificare se nell immobile vivono minori o portatori di handicap Acquisire disponibilità ed orari per programmare le visite (verificare reperibilità dell occupante)

10 Contratto di locazione Opponibilità del contratto: si valuta rispetto alla data del PIGNORAMENTO data certa anteriore / Trascrizione anteriore della locazione di durata ultra-novennale

11 Contratto di locazione I canoni devono essere versati in favore della procedura. Cass., civ. sez. III, del 29 aprile 2015, n. 8695: «le norme richiamate (...) escludono che il titolare del bene pignorato possa, pur dopo il pignoramento, continuare a riscuotere, come tale, i canoni della locazione del bene pignorato; e ciò a prescindere dalla circostanza che la locazione sia o meno opponibile alla procedura. (...) attribuire al solo custode la legittimazione sostanziale a richiedere tanto il pagamento dei canoni, quanto ogni altra azione che scaturisce dai poteri di amministrazione e gestione del bene. Il contratto non è opponibile se registrato successivamente al pignoramento OCCUPAZIONE SENZA TITOLO LIBERAZIONE DELL IMMOBILE/ACCORDO DI OCCUPAZIONE

12 Contratto di comodato CONTRATTO DI COMODATO OPPONIBILE (=anteriore) si può in ogni momento chiedere la restituzione del bene ai sensi dell art c.c. (tempo indeterminato). Se è previsto un termine per la restituzione ex art c.c., in ogni caso non opponibile all acquirente essendo contratto a titolo gratuito

13 Altre casistiche Contratto di affitto di ramo di azienda Affitto di fondo rustico PROBLEMATICHE: «viltà» del canone?

14 Relazione primo accesso Le verifiche condotte in sede di primo accesso devono essere riportate nella RELAZIONE DI PRIMO ACCESSO DEL CUSTODE

15 PROVVEDIMENTI SUCCESSIVI IN IPOTESI DI IMMOBILE OCCUPATO DA TERZI SENZA TITOLO: ORDINE DI LIBERAZIONE DELL IMMOBILE / FORMALIZZAZIONE DI UN ACCORDO DI OCCUPAZIONE Prendere contatti con l amministratore di condominio

16 ACCORDI DI OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE l occupante senza titolo potrebbe manifestare la disponibilità a versare un indennità di occupazione fino alla data di aggiudicazione per poter permanere nell immobile (tenere conto dell «affidabilità» dell occupante si potrebbe chiedere di formulare una richiesta cauzionata) Relazionare al GE tale disponibilità ai fini di una eventuale autorizzazione ad una «occupazione provvisoria» Se il GE autorizza, formalizzare l accordo di occupazione L accordo deve essere registrato presso l Agenzia delle Entrate Il custode dovrà attivarsi per l incasso dei canoni (Tribun Web)

17 Conservazione e Amministrazione del bene «Conservazione» evitare pregiudizi che potrebbero svalutare l immobile nelle more della procedura: Comportamento dell occupante Segnalare pericoli che possano derivare dalle condizioni dell immobile (pericolo di crollo, infiltrazioni d acqua...) Adottare precauzioni per evitare intrusioni e danneggiamenti «Amministrazione» conservativa/gestoria Riscossione dei canoni per contratti già in corso Sottoscrizione di accordi o contratti solo su autorizzazione del GE

18 CONSERVAZIONE E AMMINISTRAZIONE DEL BENE Inviare tempestiva disdetta di eventuali contratti di locazione opponibili alla procedura e provvedere ad incassare i canoni attivare conto corrente (TribunWeb) Se ci sono occupazioni in forza di titolo non opponibile e l occupante non manifesta l intenzione di liberare l immobile volontariamente, valutare di chiedere ordine di liberazione dell immobile o di formalizzare un accordo che preveda il pagamento di una indennità di occupazione Su autorizzazione del G.E. intimare lo sfratto per morosità o per termine della locazione

19 CONSERVAZIONE E AMMINISTRAZIONE DEL BENE Rapporti con il condominio partecipazione alle riunioni condominiali: OBBLIGO? D.M n 80, art. 3, comma 2, lettera b), prevede compenso per la partecipazione alle assemblee condominiali Cura del verde Smaltimento di rifiuti abbandonati nell immobile Richiesta spese condominiali al custode: ESCLUSO (Cass. civ., sez. VI, , n 7242) gli oneri continuano a gravare sul debitore [il custode giudiziario non è «possessore» in senso civilistico dell immobile ma «detentore qualificato» come ribadito con sentenza Cass. civ., sez. III, 22 giugno 2016, n Chiedere periodicamente aggiornamento degli oneri condominiali non pagati (quota parte a carico dell aggiudicatario) Spese per manutenzioni ordinarie e straordinarie messa in sicurezza degli immobili (il creditore procedente deve anticipare le spese? Chi è responsabile per danni cagionati a terzi?) dibattito su eventuale improcedibilità dell azione esecutiva se il creditore non anticipa le spese

20 CONSERVAZIONE E AMMINISTRAZIONE DEL BENE Sul tema Cass. civ., sez.iii, , n 12877: «le spese necessarie alla conservazione stessa dell immobile pignorato e, cioè, le spese indissolubilmente finalizzate al mantenimento in fisica e giuridica esistenza dell immobile pignorato (con esclusione, quindi, delle spese che non abbiano un immediata funzione conservativa dell integrità del bene, quali le spese dirette alla manutenzione ordinaria o straordinaria o gli oneri di gestione condominiale) in quanto strumentali al perseguimento del risultato fisiologico della procedura di espropriazione forzata, essendo intese ad evitarne la chiusura anticipata, sono comprese tra le spese per gli atti necessari al processo che, ai sensi del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 8, il giudice dell esecuzione può porre in via di anticipazione a carico del creditore procedente. Tali spese dovranno essere rimborsate come spese privilegiate ex art cod. civ. al creditore che le abbia corrisposte in via di anticipazione, ottemperando al provvedimento del giudice dell esecuzione che ne abbia disposto l onere a suo carico». Polizza assicurativa sull immobile?

21 COMPITI FUNZIONALI ALLA VENDITA DEL BENE

22 Visite

23 Visite Visite individuali obbligo di riservatezza Verbale di visita Il custode illustrerà quali sono i presupposti per fruire delle agevolazioni fiscali e con quali modalità può essere richiesto un mutuo Relazionare al GE eventuali comportamenti tenuti dal debitore (o comunque dall occupante) che ostacolano o rendono difficoltose le visite e, se si rende necessario, chiedere la liberazione dell immobile

24 Relazioni periodiche Relazioni periodiche di aggiornamento: Sullo stato di occupazione dell immobile Sugli eventuali oneri condominiali maturati nel periodo Su eventuali interventi di manutenzione che si rendono necessari Sulle somme incassate nella gestione delle locazioni o delle indennità di occupazione Sulle spese sostenute per lo svolgimento dell incarico Sulle visite effettuate nel periodo (notizie e valutazioni utili ai fini dell attuazione della disposizione di cui all art. 164 bis disp. att. c.p.c.?) Relazione su singoli accadimenti di rilevanza

25 LIBERAZIONE DELL IMMOBILE (d.l. n. 59 del 2016 convertito con legge n. 119 del 2016) art. 560 c.p.c., terzo comma: il giudice dell esecuzione dispone, con provvedimento impugnabile per opposizioni ai sensi dell art. 617, la liberazione dell immobile pignorato senza oneri per l aggiudicatario o l assegnatario o l acquirente, quando non ritiene di autorizzare il debitore a continuare ad abitare lo stesso, o parte dello stesso, ovvero quando revoca l autorizzazione, se concessa in precedenza, ovvero quando provvede all aggiudicazione o all assegnazione dell immobile, Per il terzo che vanta la titolarità di un diritto di godimento di un bene opponibile alla procedura il termine per l opposizione decorre dal giorno in cui si è perfezionata nei confronti del terzo la notificazione del provvedimento.

26 LIBERAZIONE DELL IMMOBILE Ordine emesso dal G.E. su istanza del custode per l ottenimento del rilascio del bene da parte del debitore o di terzi Nuova connotazione dell ordine di liberazione dell immobile post riforma 2016: «doverosità» della liberazione per una più veloce gestione della procedura al più tardi al momento dell aggiudicazione Snellimento della procedura, senza intervento degli ufficiali giudiziari: «deformalizzazione» della liberazione Art. 560, comma 4, attuazione dell ordine di liberazione a cura del custode secondo le disposizioni del G.E., senza osservare le formalità di cui agli artt. 605 ss. («self-executing») Opponibile ai sensi dell art. 617 c.p.c.

27 Ordine di liberazione dell immobile BOZZA ORDINE DI LIBERAZIONE DELL IMMOBILE Comunicazione dell ordine ed intimazione di un termine Nomina di ausiliari Verbalizzazione delle operazioni in attuazione dell ordine di liberazione

28 Liberazione dell immobile Casi particolari Arresti domiciliari il cambio di domiciliazione deve essere autorizzato Portatori di handicap liberazione in coordinamento con il Comune al fine di trovare sistemazione alternativa se vi è obiettivo stato di necessità Figli minorenni attività di coordinamento con Comune e assistenti sociali

29 Rendiconto finale e liquidazione del compenso Al termine delle attività il custode deve depositare il RENDICONTO FINALE (rapporto riepilogativo delle operazioni compiute) e l istanza di liquidazione del compenso

30 Compenso del custode D.M. n. 80 del 15 maggio Regolamento in materia di determinazione dei compensi spettanti ai custodi dei beni pignorati Art. 2 - Compensi per le attività ordinarie di custodia dei beni immobili Comma 1: «Per le attività di cui al comma 2 del presente articolo, spetta al custode, se diverso dal debitore, un compenso a percentuale calcolato per scaglioni sul valore di aggiudicazione o di assegnazione di ciascun lotto immobiliare: fino a euro ,00: 3%; da euro ,01 e fino a euro ,00: 1%; da euro ,01 e fino a euro ,00: 0,8%; da euro ,01 e fino a euro ,00: 0,7%; da euro ,01 e fino a euro ,00: 0,5%; da euro ,01 e oltre: 0,3%. È comunque dovuto un compenso non inferiore ad euro 250,00.»

31 Compenso del custode Comma 2: «Il compenso di cui al comma 1 è dovuto unitariamente per lo svolgimento delle seguenti attività: a) accessi presso l'ufficio giudiziario per il conferimento dell'incarico e la consultazione del fascicolo, nonché presso altri pubblici uffici; b) accessi all'immobile pignorato, anche in caso di apertura forzata delle porte; c) verifica dello stato di conservazione del bene e dell'esistenza di eventuali mutamenti rispetto a quanto risultante dalla relazione dell'esperto; d) verifica dello stato di occupazione del bene e dell'eventuale sussistenza di titoli opponibili da parte di terzi; e) quantificazione delle spese condominiali relative all'ultimo biennio, nonché di quelle future già deliberate; f) sostituzione di serrature, installazione o sostituzione di dispositivi di sicurezza; g) informazioni relative all'immobile pignorato e alla procedura di vendita, rese agli interessati mediante l'utenza telefonica indicata nell'avviso di vendita di cui all'articolo 570 del codice di procedura civile; h) invio agli interessati, anche tramite posta elettronica o fax, di copie o estratti della perizia di stima; i) accompagnamento degli interessati presso l'immobile posto in vendita; l) cura degli adempimenti pubblicitari previsti nell'ordinanza di vendita; m) chiarimenti resi al giudice o suo delegato, alle parti ed agli offerenti nel corso delle operazioni di vendita; n) attività di liberazione dell'immobile ai sensi dell'articolo 560, terzo comma, del codice di procedura civile; o) redazione e deposito del rendiconto di cui all'articolo 560, primo comma, del codice di procedura civile.

32 Compenso del custode Comma 3: «In caso di cessazione dell'incarico, di inefficacia del pignoramento, sospensione o estinzione del processo prima della vendita, il compenso del custode, calcolato, con le percentuali di cui al comma 1, sul valore indicato nell'ultima ordinanza di vendita o, se non ancora pronunciata, su quello stimato, è ridotto in proporzione all'attività effettivamente svolta.» Comma 4: «Il compenso liquidato ai sensi dei commi 1 e 3, è diminuito fino alla metà quando l'immobile è libero o in altri casi di ridotta complessità dell'incarico.» Comma 5: «Il compenso stesso può essere aumentato sino al 20% nei casi di eccezionali difficoltà nello svolgimento dell'incarico.» Comma 6: «Al custode è dovuto il rimborso forfetario, in ragione del 10% del compenso liquidato, per le spese generali di organizzazione e studio, nonché per quelle di corrispondenza, viaggi e comunicazioni, anche telefoniche.» Comma 7: «Al custode sono altresi' rimborsate le spese vive documentate diverse da quelle indicate al comma 6» Comma 8: «Non è dovuto alcun compenso all'aggiudicatario dell'immobile eventualmente nominato custode.»

33 Compenso del custode per attività straordinarie Riscossione di canoni: compenso aggiuntivo calcolato per scaglioni fino a euro 5.000,00: 4%; oltre euro 5.000,00: 3%. Per le attività di seguito indicate, spetta al custode una maggiorazione complessiva del compenso calcolato ai sensi dell'articolo 2, comma 1, variabile tra il 5% e il 20%: a) azione per la convalida della licenza o dello sfratto per finita locazione o per morosità e promozione di ogni altra azione, anche esecutiva, occorrente per conseguire la disponibilità del bene; b) partecipazione alle assemblee condominiali; c) interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria; d) regolarizzazione catastale, urbanistica ed edilizia degli immobili; e) direzione e controllo delle attività di asporto e trasferimento presso un depositario delle cose mobili appartenenti al debitore o a terzi rinvenute nell'immobile pignorato.