GENOVA a cura dell Ufficio Provinciale di GENOVA Stefano SILVANO (referente OMI)

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1 NOTA TERRITORIALE Andamento del mercato immobiliare nel estre Settore residenziale a cura dell Ufficio Provinciale di Stefano SILVANO (referente OMI) data di pubblicazione: 18 giugno 2014 periodo di riferimento: secondo semestre

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3 Andamento del mercato immobiliare nel estre Provincia di - Settore residenziale a cura dell Ufficio Provinciale di Genova con la collaborazione dell Ufficio Statistiche e Studi della Direzione Centrale Osservatorio Mercato Immobiliare e Servizi Estimativi dc.omise@agenziaentrate.it Le informazioni rese nel presente rapporto sono di proprietà esclusiva dell Agenzia delle Entrate. Non è consentito vendere, affittare, trasferire, cedere i dati contenuti o assumere alcune altre obbligazioni verso terzi. Le informazioni possono essere utilizzate, anche ai fini della loro elaborazione, purché, nel caso di pubblicazione, venga citata la relativa fonte.

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5 Indice 1 Introduzione Mercato regionale Mercato provinciale Mercato del comune di Genova Note metodologiche Introduzione La presente Nota Territoriale, relativa al estre è stata realizzata dall Ufficio Provinciale di Genova, in collaborazione con l Ufficio Statistiche e Studi del Mercato Immobiliare della Direzione Centrale OMISE dell Agenzia delle Entrate ed ha lo scopo di illustrare composizione e dinamiche del mercato residenziale della provincia di Genova. Sono stati analizzati i principali dati strutturali del mercato delle abitazioni rilevati dall Osservatorio del mercato immobiliare della regione Liguria con approfondimenti sulla provincia di Genova ed in particolare sul capoluogo. I dati analizzati e presentati nella nota sono: il numero di transazioni normalizzate () delle abitazioni e relative variazioni di periodi; l intensità del mercato immobiliare (IMI); le quotazioni medie delle abitazioni ed il numero indice quotazioni dal I semestre 2004; lo stock e per dimensione delle abitazioni. La Provincia di Genova è caratterizzata da una particolare orografia tale da dividerla in due ambiti ben delimitati: la costa e le alture. Questo schema è intervallato da alcuni sistemi vallivi che consento il collegamento con le Province limitrofe di Piemonte (Alessandria) ed Emilia Romagna (Parma e Piacenza). Al fine di condurre le analisi del mercato immobiliare residenziale, di seguito riportate, il territorio provinciale è stato diviso in nove macroaree raggruppabili tra costa (Capoluogo, Riviera di Ponente, Golfo Paradiso e Tigullio) ed entroterra (Vali Scrivia, Stura, Fontanabuona, Petronio ed Entroterra). 1

6 2 Mercato regionale Le analisi del mercato immobiliare residenziale ligure, redatte in funzione delle rilevazioni eseguite nel secondo semestre, mostrano nel loro insieme una contrazione (-3,2%) delle transazioni pari a circa la metà di ciò che è stato osservato a livello nazionale (-6,7%). E' importante notare, Tabella 1, come questo dato abbia declinazioni nettamente diverse nelle quattro province liguri: incremento delle compravendite a Savona, +4,2%, ed Imperia, +2,3%; riduzione delle stesse a Genova, -6,6%, e La Spezia, -9,3%. In Tabella 1 è anche possibile osservare il differente andamento del tra i Comuni capoluogo ed il resto della Provincia: solo a Genova è stato monitorato un andamento uniforme: -6,7% e -6,2%; da notare anche il notevole incremento delle compravendite, +8,2%, rilevato nel Comune di Imperia. Tabella 1: e variazioni % Province Intera Provincia Capoluoghi Non Capoluoghi / 2012 Italia II / 2012 Italia II / Italia 2012 Genova ,6% 1,68% ,7% 3,46% ,2% 0,81% Imperia ,3% 0,58% 185 8,2% 0,28% 994 1,3% 0,73% La Spezia 855-9,3% 0,42% ,7% 0,55% 490-8,2% 0,36% Savona ,2% 0,80% 237-6,6% 0,36% ,3% 1,01% Totale Liguria ,2% 3,48% ,4% 4,66% ,6% 2,91% Totale Italia ,7% 100% ,7% 100% ,6% 100% Le quotazione medie, Tabella 2, rilevate nel 2 semestre sono in flessione in tutta la regione rispetto al 1 semestre ; la riduzione maggiore è stata osservata a Genova (-3,9%), nelle altre Province la contrazione è stata più contenuta (saldi compresi tra -1,0% e -2,1%). Tabella 2: Quotazioni medie e variazioni % Province Intera Provincia Capoluoghi Non Capoluoghi quotazione / I N. indice quotazioni (base = I sem 2004) quotazione / I N. indice quotazioni (base = I sem 2004) quotazione / I N. indice quotazioni (base = I sem 2004) Genova ,9% 151, ,8% 153, ,1% 149,7 Imperia ,0% 133, ,4% 150, ,9% 130,7 La Spezia ,1% 123, ,5% 114, ,4% 128,4 Savona ,6% 121, ,3% 108, ,7% 123,4 Liguria ,7% 136, ,2% 144, ,4% 133,0 In Tabella 3 sono pubblicati i valori dell'intesità del Mercato Immobiliare (IMI, rif. note metodologiche); questo particolare indice è elaborato su base annua e consente di capire quante unità sono state compravendute in funzione di quelle censite; i valori sono pubblicati in relazione con il, sempre con riferimento all intero anno. Dalla lettura dei dati si evince come nel nella provincia di Genova si sia registrata una decisa riduzione delle transazioni (-10,3%), nelle altre tre Province liguri l'andamento non è stato così negativo, in controtendenza il Comune capoluogo di Imperia dove è stato rilevato un aumento pari a +11,3%. Si pone in evidenza come l'imi, Tabella 3, relativo al contesto nazionale, 1,20%, è prossimo a quello regionale, 1,23%; quest'ultimo è uniforme in tutti gli ambiti provinciali con la sola eccezione del Comune di La Spezia: 1,54%. 2

7 Tabella 3:, variazioni % e IMI - consuntivo annuo Province Intera Provincia Capoluoghi Non Capoluoghi / 2012 IMI / 2012 IMI / 2012 IMI Genova ,3% 1,25% ,3% 1,42% ,2% 0,99% Imperia ,5% 1,18% ,3% 1,37% ,2% 1,15% La Spezia ,8% 1,22% 808-3,0% 1,54% ,3% 1,05% Savona ,6% 1,25% 501-4,1% 1,41% ,1% 1,22% Totale Liguria ,3% 1,23% ,9% 1,43% ,9% 1,11% Totale Italia ,2% 1,20% ,7% 1,45% ,5% 1,10% Il mercato residenziale ligure è concentrato maggiormente in provincia di Genova. In figura 1 è possibile osservare come quasi la metà (48,2%) delle compravendite è concentrato nel Capoluogo regionale, seguono, in funzione della grandezza del, la provincia di Savona (22,9%), Imperia (16,8%) e La Spezia (12,2%). Figura 1: Distribuzione estre per provincia 22,9% 48,2% 12,2% 16,8% Genova Imperia La Spezia Savona I grafici polari nelle figure che seguono consentono, leggendo i valori su ogni raggio, il confronto tra l IMI nazionale e regionale e l IMI delle singole province della Liguria per i soli capoluoghi (Figura 2) e per i comuni non capoluogo (Figura 3). 3

8 Figura 2: IMI - capoluoghi Italia Liguria Capoluoghi GE 2,00% 1,25% 1,00% SV 1,41% 0,00% 1,37% IM Figura 3: IMI - non capoluoghi Italia Liguria Non capoluoghi 1,54% SP GE 2,00% 1,00% 0,99% SV 1,22% 0,00% 1,15% IM 1,05% SP 4

9 L'andamento del mercato residenziale ligure è possibile analizzarlo anche nella serie storica dal primo semestre 2004 al secondo, in Figura 4 con l'ausilio dei numeri indice (1 semestre 2004 = 100) è stato tracciato l'andamento dei volumi scambiati a livello nazionale, regionale, Comuni capoluogo e resto della Provincia. Da una prima osservazione si evince che in dieci anni il si è più che dimezzato a livello regionale (-53,9%), l'impatto è stato meno intenso nel contesto dei Comuni non capoluogo (-50,5%) rispetto a quelli capoluogo (-57,5%). Analizzando con maggiore attenzione il grafico relativo al livello regionale è possibile constatare come la decrescita sia iniziata già nel primo semestre 2004 ed abbia avuto nel decennio di riferimento contrazioni più o meno intense: dal primo semestre 2006 al primo 2009 la riduzione è stata pari a circa il 30%, come tra il secondo 2011 ed il secondo, queste dinamiche hanno determinato il saldo finale pari a - 53,9%, si pone anche in evidenza come questo andamento negativo abbia avuto una forte accelerazione tra il secondo semestre 2011 ed il primo 2012: circa - 18%. Le diverse serie storiche sopra riportate possono essere osservate anche facendo riferimento alla posizione delle rette componenti il grafico: più è grande l intensità del fenomeno maggiore è l inclinazione. L'andamento delle linee relativo al secondo semestre indica come il mercato immobiliare residenziale sia sostanzialmente stabile, rette quasi orizzontali, dopo la perdita notevole del registrato nell'arco temporale compreso dal secondo semestre 2004 al secondo. Figura 4: Numero indice dal I semestre capoluoghi e non capoluoghi ,4 99, ,0 93,4 89,3 88, ,2 84,3 92,8 81, ,1 76,1 77,7 85,3 77,0 72,1 73,5 75,9 69, ,4 Italia 64,6 63,6 64,9 65, ,8 58,9 61,4 57,0 Liguria 50,0 49,5 Capoluoghi 50 50,0 Non capoluoghi 46,1 45,4 45, ,5 I_04II_04I_05II_05I_06II_06I_07II_07I_08II_08I_09II_09I_10II_10I_11II_11I_12II_12I_13II_13 5

10 L'analisi dell'imi è possibile condurla nel periodo compreso tra il 2004 e il, in figura 5 sono riportati i valori relativi al livello nazionale, regionale e provinciale. Da un primo esame si osserva come nel decennio i valori si siano dimezzati, i Comuni capoluogo hanno avuto dinamiche migliori del resto della Provincia ed hanno mostrato una discreta capacità di recupero nel periodo compreso tra il 2009 ed il Figura 5: IMI capoluoghi e non capoluoghi 4,00% 3,50% 3,00% 3,10% 2,50% 2,00% 1,50% 1,00% 2,74% 2,50% 2,63% 2,69% 2,53% 2,54% Capoluoghi 2,25% Non Capoluoghi Liguria Italia 2,39% 1,94% 2,02% 1,98% 2,13% 1,68% 1,72% 1,62% 2,13% 1,88% 1,82% 1,20% 1,56% 1,33% ,43% 1,23% 1,11% 6

11 3 Mercato provinciale Il mercato immobiliare provinciale ha avuto un andamento negativo meno grave di ciò che è stato rilevato negli ultimi periodi, la flessione del è stata pari a - 6,6% mentre le quotazioni medie hanno avuto una contrazione pari a -3,9%. Questi indici, tabella 4, hanno avuto saldi differenti nelle diverse macroaree provinciali, notevole incremento delle vendite nella Valle Scrivia (+10,7%) e nel Golfo Paradiso (+4,4%), di contro pesanti flessioni nella Riviera di Ponente (-23,3%) e Valle Stura (-10,1%). Le quotazione medie sono risultate in flessioni in tutte le zone confermando il saldo provinciale (-3,9%). Figura 6: Macroaree provinciali Genova Al fine di avere un migliore confronto degli indici propri dell'omi dell'agenzia delle Entrate (, quotazioni medie ed IMI) il territorio provinciale è stato diviso in 9 macroaree come rappresentato in Figura 6. La fascia costiera è formata dalla Riviera di Ponente, Genova, Golfo Paradiso e Golfo del Tigullio; la fascia collinare dalle Valli: Stura, Scrivia, Fontanabuona e Petronio oltre l'entroterra. Tabella 4:, quotazioni medie e variazioni % - macroaree provinciali Macroaree provinciali / 2012 Provincia / I N. indice quotazioni (base = I sem 2004) Genova ,7% 67,27% ,8% 153,5 Riviera di Ponente 70-23,3% 2,06% ,9% 156,1 Golfo Paradiso 113 4,4% 3,34% ,9% 159,8 Golfo del Tigullio 453-2,9% 13,37% ,8% 151,5 Valle Stura 50-10,1% 1,47% ,2% 130,9 Valle Scrivia ,7% 5,19% ,0% 124,3 Val Fontanabuona 93-7,6% 2,75% ,3% 138,5 Val Petronio 25 0,9% 0,74% ,3% 194,4 Entroterra ,9% 3,82% ,3% 142,1 Genova ,6% 100,00% ,9% 151,8 7

12 Tabella 5:, variazioni % e IMI - consuntivo annuo macroaree provinciali Macroaree provinciali / 2012 IMI Genova ,3% 1,42% Riviera di Ponente ,6% 0,93% Golfo Paradiso 227-0,9% 1,13% Golfo del Tigullio 916-3,0% 0,98% Valle Stura ,2% 1,12% Valle Scrivia 348-2,9% 1,13% Val Fontanabuona ,8% 0,91% Val Petronio 41-35,2% 0,78% Entroterra ,5% 0,88% Genova ,3% 1,25% In tabella 5 è possibile osservare l'imi correlato al, indici espressi su base annua, e da ciò si evince come il Comune di Genova abbia avuto una dinamica di mercato (1,42%) migliore nel contesto provinciale (1,25%), la peggiore è stata registrata in Val Petronio (0,78%); in questa macroarea provinciale è stato osservato anche il saldo delle compravendite più basso: -35,2%. La lettura comparata delle tabelle 4 e 5 restituisce un quadro del mercato immobiliare residenziale genovese in chiaro e scuro, è possibile comunque affermare che l'andamento complessivamente si è stabilizzato confermando così quanto rilevato nel primo semestre, ovvero che la forte contrazione delle compravendite, che ha caratterizzato il biennio 2011/2012, ha perso di intensità. Quanto sopra riportato trova conferma nell'analisi delle serie storiche, figura 7 e 8, dei tre indici dell'omi:, quotazioni medie ed IMI. Figura 7: Numero indice dal I semestre 2004 e quotazioni medie capoluogo e resto provincia ,8 84,7 78,8 147,0 145,2 110,0 126,0 163,7 140,0 156,6 173,9 157,7 108,8 100,0 94,6 84,8 75,9 73,373,8 66,3 171,3 173,2 175,8 172,3 166,3 159,6 163,8 165,9 159,1 161,6 161,7 156,1 Quotazioni Genova 83,2 84,0 81,7 79,8 78,3 71,6 Quotazioni Resto provincia Resto provincia Genova 80,4 80,1 62,0 55,5 153,5 149,7 60,4 57,7 52,1 56,1 58,4 61,461,1 63,7 61,1 53,5 48,7 43,5 42,2 40,6 I_04II_04I_05II_05I_06II_06I_07II_07I_08II_08I_09II_09I_10II_10I_11II_11I_12II_12I_13II_13 8

13 I volumi delle compravendite (figura 7) dal primo semestre 2004 al secondo si sono ridotti di circa la metà, nel Comune Capoluogo la diminuzione è stata maggiore -59,4% (numero indice 40,6) rispetto al resto della provincia -47,9% (52,1). Le quotazioni medie al contrario hanno avuto un andamento più lineare deciso incremento fino al 2007, stabilità tra il 2008 ed il 2010, dal 2011 al marcata flessione, circa - 20%. La serie storia dell'imi, dinamica del mercato, è rappresentata in figura 8, si può notare come in un decennio, 2004/, i valori si siano dimezzati. Il Comune capoluogo ha sempre mantenuto valori più alti rispetto al resto della Provincia ed ha anche mostrato tra il 2009 ed il 2011 un modesto recupero nella dinamica delle compravendite delle unità immobiliari; in entrambi gli ambiti si trova conferma dell'arresto del crollo del mercato relativo al Figura 8: IMI capoluogo e resto provincia 3,50% 3,21% 3,00% 2,68% 2,74% 2,50% 2,43% 2,04% 1,98% 2,11% 2,15% 2,00% 1,50% 2,11% 2,14% 2,17% 1,91% 1,61% 1,49% 1,51% 1,52% 1,59% 1,42% 1,00% Capoluogo Resto provincia 1,11% 0,99% 0,50% La distribuzione delle compravendite (Figura 9) risulta, come nei semestri precedenti, maggiormente concentrata nella città di Genova (67,4% ) segue la costa (18,8%) e la fascia collinare(13,8%); aggregando i dati si può affermare che circa l'85% del mercato immobiliare è concentrato nei 16 Comuni rivieraschi e, quindi, il rimanente 15% nei restanti 51 Comuni. Uno squilibrio distributivo che trova spiegazione nella particolare orografia del territorio e dei relativi spazi antropizzati. 9

14 Figura 9: Distribuzione estre per macroaree provinciali 1,5% 5,1% 2,9% 0,6% 3,8% 13,3% 3,3% 2,2% 67,4% Genova Riviera di Ponente Golfo Paradiso Golfo del Tigullio Valle Stura Valle Scrivia Val Fontanabuona Val Petronio Entroterra Le compravendite in ambito provinciale possono essere anche analizzate confrontando l'imi tra le varie macroaree (Figura 10) ed analizzando le mappe tematiche relative all'intensità, per ogni Comune della Provincia, dei tre indici propri dell'omi: (Figura 11), quotazioni medie (Figura 12) ed IMI (Figura 13). Il numero di transazioni maggiore è concentrato lungo i 16 Comuni della costa (Figura 11, rosso scuro) dove sono anche presenti le quotazioni medie più alte (Figura 12, blu scuro), questo particolare ambito è unito dalla rete autostradale (A7, A12 e A26) e dalla linea ferroviaria (Ventimiglia, Genova, Torino/Milano, Roma), ciò conferma lo squilibrio distributivo precedentemente descritto. La quotazione media più elevata per le abitazioni è stata rilevata a Portofino dove, anche se sono state vendute solo 3 abitazioni, nel 2 semestre il prezzo unitario ha superato i , valore comunale più alto nell'intero contesto nazionale; Santa Margherita Ligure e Camogli, seguono con quotazioni medie oltre i La dinamica migliore di mercato, IMI, è stata registrata nel Comune di Genova: 1,42% (Figure 10 e 13). La fascia collinare, l'entroterra cioè, conferma le difficoltà emerse nei periodi precedenti, i valori degli indici sono i più bassi in un contesto territoriale molto ampio: 51 Comuni. In pochi chilometri, quindi, è presente un'estrema variabilità di valori che rende quasi unico il mercato immobiliare residenziale genovese. 10

15 Genova Riviera di Ponente Golfo Paradiso Golfo del Tigullio Valle Stura Valle Scrivia Val Fontanabuona Val Petronio Entroterra Genova NOTA TERRITORIALE Figura 10: IMI per macroaree provinciali 2,50% 2,00% 1,50% 1,00% 1,42% 0,93% 1,13% 0,98% 1,12% 1,13% 0,91% 0,78% 0,88% 1,25% 0,50% 0,00% Figura 11: Mappa della distribuzione comunale estre 11

16 Figura 12: Mappa dei differenziali delle quotazioni medie comunali rispetto alla quotazione media provinciale Figura 13: Mappa della distribuzione dell IMI comunale 12

17 Le tabelle dalla n.6 alla n.14 riportano i valori degli indici OMI aggregati per macroarea provinciale e quindi per singolo Comune. Tabella 6:, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Genova Comune / 2012 Provincia IMI / I quotazioni II rispetto alla media di provincia Genova ,8% 67,27% 1,42% ,8% 153,48 Tabella 7:, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Riviera di Ponente Comune / 2012 Provincia IMI / I quotazioni II rispetto alla media di provincia Arenzano 36-37,1% 1,06% 0,91% ,1% 140,51 Cogoleto 34 0,0% 1,00% 0,96% ,6% 188,69 Riviera di Ponente 70-23,3% 2,06% 0,93% ,9% 156,07 Tabella 8:, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Golfo Paradiso Comune / 2012 Provincia IMI quotazioni rispetto alla / I media di provincia Bogliasco 13-38,9% 0,37% 0,91% ,3% 155,91 Camogli 31 4,3% 0,93% 1,14% ,1% 180,51 Pieve Ligure 10 46,2% 0,28% 1,28% ,9% 169,99 Recco 44 9,7% 1,29% 1,25% ,6% 148,99 Sori 16 40,1% 0,47% 1,00% ,8% 136,29 Golfo Paradiso 113 4,4% 3,34% 1,13% ,9% 159,78 Tabella 9:, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Golfo del Tigullio Comune / 2012 Provincia IMI / I quotazioni II rispetto alla media di provincia Chiavari ,8% 3,08% 1,04% ,2% 162,89 Lavagna 47-21,2% 1,40% 0,97% ,1% 146,57 Moneglia 21 38,2% 0,62% 0,90% ,9% 147,65 Portofino 3 0,0% 0,09% 1,05% ,1% 226,87 Rapallo ,9% 4,73% 1,17% ,9% 132,30 Santa Margherita Ligure 40-29,3% 1,17% 0,79% ,4% 197,83 Sestri Levante 71 10,8% 2,09% 0,86% ,1% 139,53 Zoagli 7-47,4% 0,21% 0,43% ,0% 136,04 Golfo del Tigullio 453-2,9% 13,38% 0,98% ,8% 151,54 13

18 Tabella 10:, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Valle Stura Comune / 2012 Provincia IMI / I quotazioni II rispetto alla media di provincia Campo Ligure 17 54,5% 0,50% 1,25% ,3% 135,07 Masone 10-47,7% 0,29% 0,87% ,3% 142,64 Mele 11 0,0% 0,33% 1,62% ,1% 134,03 Rossiglione 6-34,5% 0,17% 0,94% ,2% 115,24 Tiglieto 6 9,1% 0,18% 1,04% 987-3,4% 120,87 Valle Stura 50-10,1% 1,47% 1,12% ,2% 130,92 Tabella 11:, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Valle Scrivia Comune / 2012 Provincia IMI / I quotazioni II rispetto alla media di provincia Busalla 19 17,7% 0,56% 0,99% ,9% 106,25 Campomorone 22 6,6% 0,64% 0,91% ,0% 133,12 Casella 11 28,1% 0,33% 1,39% ,0% 107,62 Ceranesi 18 31,3% 0,52% 1,61% ,8% 126,78 Isola del Cantone 8-19,3% 0,23% 0,92% ,7% 104,78 Mignanego 6-33,3% 0,17% 0,74% ,5% 145,72 Ronco Scrivia 15 28,2% 0,44% 0,90% ,9% 91,95 Sant'Olcese 22-6,0% 0,65% 1,27% ,9% 165,19 Savignone 19 22,3% 0,57% 1,34% ,7% 88,81 Serra Riccò 37 17,4% 1,09% 1,30% ,8% 155,28 Valle Scrivia ,7% 5,19% 1,13% ,0% 124,26 Tabella 12:, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Val Petronio Comune / 2012 Provincia IMI / I quotazioni II rispetto alla media di provincia Casarza Ligure 19 16,9% 0,55% 0,75% ,3% 206,12 Castiglione Chiavarese 7-27,1% 0,19% 0,86% ,4% 154,93 Val Petronio 25 0,9% 0,74% 0,78% ,3% 194,42 14

19 Tabella 13:, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Val Fontanabuona Comune / 2012 Provincia IMI / I quotazioni II rispetto alla media di provincia Avegno 4-61,9% 0,12% 1,16% ,7% 146,39 Carasco 8-49,4% 0,24% 1,15% ,0% 155,49 Cicagna 5 0,0% 0,15% 0,98% ,1% 119,44 Cogorno 29 76,6% 0,86% 1,36% ,1% 166,33 Coreglia Ligure 0-100,0% 0,00% 0,48% 895-2,1% 159,27 Favale di Malvaro 1-33,3% 0,03% 0,80% 611-2,5% 124,85 Leivi 8 312,5% 0,24% 1,04% ,3% 130,96 Lorsica 2-55,8% 0,05% 0,71% 611-1,9% 118,55 Lumarzo 3-71,4% 0,07% 0,63% 685-2,4% 106,71 Moconesi 4-56,3% 0,10% 0,23% ,9% 138,39 Neirone 7 18,2% 0,20% 0,95% 772-2,4% 124,96 Orero 2-44,3% 0,05% 0,56% 728-2,0% 131,01 San Colombano Certenoli 10 9,7% 0,28% 0,68% ,6% 146,72 Tribogna 4 300,0% 0,12% 0,91% ,2% 107,82 Uscio 8-39,6% 0,24% 0,74% ,1% 114,23 Val Fontanabuona 93-7,6% 2,75% 0,91% ,3% 138,49 Tabella 14:, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Entroterra Comune / 2012 Provincia IMI / I quotazioni II rispetto alla media di provincia Bargagli 17-14,1% 0,49% 1,06% ,2% 150,15 Borzonasca 12 76,0% 0,36% 1,08% ,3% 243,19 Crocefieschi 6-57,9% 0,18% 0,96% 930-3,3% 102,64 Davagna 12-41,2% 0,35% 1,07% ,4% 108,31 Fascia 1-50,0% 0,03% 0,32% 539-3,1% 121,07 Fontanigorda 1-35,5% 0,04% 0,55% 711-3,3% 120,14 Gorreto 1 0,0% 0,03% 1,13% 733-3,2% 137,03 Mezzanego 4 100,0% 0,12% 0,74% ,7% 186,07 Montebruno 2-9,7% 0,05% 0,32% 641-3,2% 116,34 Montoggio 8-34,2% 0,24% 0,78% 966-3,5% 91,56 Ne ,8% 0,41% 1,14% ,6% 164,28 Propata 0-100,0% 0,00% 0,94% 575-3,4% 118,47 Rezzoaglio 5-44,6% 0,14% 0,91% 975-3,1% 141,40 Rondanina 2-71,4% 0,06% 1,38% 587-3,4% 119,94 Rovegno 4-37,8% 0,12% 0,51% 741-3,2% 152,01 S. Stefano d'aveto 8-60,4% 0,24% 0,71% ,3% 145,49 Torriglia 23-26,1% 0,66% 0,90% ,3% 161,15 Valbrevenna 8 14,1% 0,24% 1,05% 988-3,3% 110,13 Vobbia 2-64,0% 0,06% 0,48% 833-3,7% 101,52 Entroterra ,9% 3,82% 0,88% ,3% 142,06 15

20 4 Mercato del comune di Genova Il comune di Genova è una delle più importanti aree metropolitane italiane, il volume delle compravendite di abitazioni nel 2 semestre è stato pari a 2.277, il 3,5% della quota di tutti i capoluoghi d Italia, registrando un saldo negativo del -6,8% rispetto al 2 semestre del I dati in Tabella 15 evidenziano che nelle 8 maggiori città italiane è concentrata oltre la metà del mercato residenziale nazionale dei capoluoghi e nella città di Genova nel 2 semestre gli scambi effettuati ne rappresentano il 3,5%, incidenza identica a quanto rilevato nel 1 semestre. Tabella 15: IMI e variazioni dei principali capoluoghi Principali Capoluoghi / 2012 capoluoghi IMI BOLOGNA ,8% 2,8% 1,64% FIRENZE ,3% 2,5% 1,66% ,8% 3,5% 1,42% MILANO ,3% 11,4% 1,91% NAPOLI ,4% 3,6% 1,28% PALERMO ,9% 2,8% 1,16% ROMA ,8% 17,8% 1,65% TORINO ,3% 6,1% 1,72% Principali capoluoghi ,8% 50,4% 1,61% Il territorio comunale è stato diviso in 12 macroaree, facendo sostanzialmente riferimento al centro, al levante e al ponente, con il fine di comprendere meglio l'andamento del mercato immobiliare. In Figura 14 sono rappresentati detti ambiti con indicate le zone OMI che li compongono, in Tabella 16 sono invece disponibili i valori del, delle quotazioni medie e dell'imi per ciascuna macroarea urbana. La contrazione delle vendite registrata in tutta la città (-6,8%) ha avuto saldi differenti nelle diverse macroaree urbane: nel ponente cittadino la riduzione delle transazioni è stata mediamente di circa il -15% (Medio Ponente -22,5% e Ponente -4,7%), saldi fortemente negativi sono state rilevati anche in val Polcevera, -19,9%, e nel Centro Storico, -12,9%, oltre che nel contesto della alture (Alture di Levante -43,3% ed Alture di Ponente -37,2%). Nel Medio Levante al contrario si è rilevato un netto recupero delle transazioni pari a +17,1%; segnali positivi, anche se modesti, nella Bassa Val Bisagno, +0,9%, e Centro Est, +0,1%. Le quotazioni medie rilevate nel secondo semestre sono risultate in calo, in tutti i quartieri, questo succede per il terzo semestre consecutivo, solo nel Levante questa riduzione è risultata meno evidente con uno scarto minimo, circa 2%, di quanto osservato nell'intero contesto cittadino. Le quotazioni medie più alte, come nei precedenti semestri, sono stati registrate nella zona del Levante, prezzi unitari oltre i 3.500, ed in certi quartieri del ponente e del centro. Le dinamiche del mercato (IMI) migliori, cioè superiori o uguali alla media comunale, sono state osservate nelle zone centrali prossime alla costa di levante: Centro Storico, 1,95%, Centro Est, 1,48%, Bassa Val Bisagno, 1,42% e Medio Levante, 1,59%. 16

21 Figura 14: Mappa delle macroaree urbane di Genova 17

22 Tabella 16:, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroaree urbane di Genova Macroaree urbane / 2012 comune IMI quotazione / I sem quotazioni rispetto alla media comunale Centro Storico ,9% 7,99% 1,95% ,6% 1,21 Centro Est 241 0,1% 10,59% 1,48% ,2% 1,02 Centro Ovest 275-2,0% 12,08% 1,37% ,5% 0,65 Bassa Val Bisagno 285 0,9% 12,55% 1,42% ,5% 0,77 Medio Levante ,1% 16,29% 1,59% ,3% 1,42 Levante 120-9,2% 5,26% 1,25% ,8% 1,86 Alta Val Bisagno 146-9,3% 6,40% 1,29% ,4% 0,74 Medio Ponente ,5% 9,31% 1,34% ,9% 1,04 Ponente 179-4,7% 7,89% 1,28% ,0% 1,01 Val Polcevera ,9% 9,25% 1,33% ,8% 0,63 Alture di Levante 30-43,3% 1,31% 1,22% ,9% 0,91 Alture di Ponente 25-37,2% 1,09% 1,18% ,3% 0,44 ND 2 Genova ,8% 100,00% 1,42% 2.406* -4,1% 1,00 * La quotazione comunale qui presentata differisce da quella di tabella 15, in quanto calcolata pesando le quotazioni comunali con lo stock abitativo presente in ogni zona, depurando lo stock totale della quota dello stesso non associabile (ND). In Figura 15 è riportata la mappa tematica che evidenzia, con differenti gradazioni, la distribuzione del nella città di Genova. Il quartiere di Sestri Ponente, zona D43, Albaro, zona C06, e San Fruttuoso, zona C02, sono nel 2 semestre i contesti cittadini con il più alto numero di compravendite di abitazioni. 18

23 Figura 15: Mappa della distribuzione del nelle zone OMI estre I valori delle singole dinamiche del mercato immobiliare (IMI) genovese sono riportate nella mappa tematica in Figura 16. Grazie alla tecnica di rappresentare graficamente i diversi valori con tonalità differenti (le più scure rappresentano le percentuali più alte) è possibile osservare come la costa rispetto alla fascia collinare abbia avuto maggiore dinamismo nelle vendite, e in particolare questo è successo nelle zone comprese tra il centro ed il levante cittadino. 19

24 Figura 16: Mappa della distribuzione dell IMI nelle zone OMI anno Le quotazioni medie delle zone OMI nel 2 semestre sono rappresentate in Figura 17 grazie ai differenziali dei valori rispetto alla media comunale. La mappa tematica evidenzia che i valori massimi delle quotazioni medie riferite al segmento residenziale sono presenti nel levante cittadino. La quotazione unitaria più alta è stata rilevata a Boccadasse, zona C07, circa 5.800, 2,3 volte il valore medio comunale. Nervi, zona D22, e Sant'Ilario, zona D24, seguono a breve distanza. I valori di mercato minimi per le abitazioni sono stati osservati nei quartieri costruiti negli anni settanta: CEEP di Prà, zona D36, "Biscione", zona D15, e Begato, zona D28, dove la quotazione media residenziale è circa la metà della media comunale. 20

25 Figura 17: Mappa dei differenziali delle quotazioni nelle zone OMI estre Nelle tabelle che seguono sono declinati, per ciascuna macroarea urbana, i valori del e delle quotazioni medie in ogni zona OMI. Sono inoltre presentate, per il complesso di ogni macroarea, le distribuzioni delle abitazioni, rispetto al taglio dimensionale, delle compravendite e dello stock edificato. Il Centro Storico è una delle parti di città interessate dal calo delle vendite, infatti il è stato rilevato in diminuzione (-12,9%). Questo è dovuto alla notevole contrazione delle compravendite avvenuto a Carignano, zona OMI B02, -64,2%, in Centro/Portoria, B01, -19,4%, e a Prè/Maddalena, -18,8%; in controtendenza ciò che è stato rilevato nella zona OMI B06, Molo Sarzano, +38,7%. Carignano, B02, è il quartiere con la quotazione media più alta della macroarea (la sesta in Genova), 4.244, segue via Garibaldi/San Lorenzo, zona B04, e Centro/Portoria, zona B01, ; il saldo dei valori tra il secondo semestre ed il primo è risultato essere mediamente in calo di circa il 3,5%, la flessione più evidente delle quotazioni è stata rilevata nel Porto Antico/Darsena, -5,5%. Le dinamiche migliori di mercato (IMI) sono state registrate a Molo Sarzano,B06, +2,69%, Via Garibaldi, B04, +2,11%, e a Prè/Maddalena, B03, +2,09%; Nel grafico di Figura 18 si può osservare il confronto tra la distribuzione delle abitazioni vendute e quelle censite in funzione della grandezza della superficie. Dall'esame delle percentuali riportate si evince come la preferenza degli acquirenti sia stata orientata, nel 2 semestre, verso alloggi di taglio piccolo, ciò per due motivi: il primo per l effettiva disponibilità/offerta che il mercato offre e il secondo per il minor costo complessivo. 21

26 Tabella 17:, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Centro Storico Zona OMI Denominazione / II sem 2012 comune IMI / I quotazioni rispetto alla media comunale B01 Centro Portoria 31-19,4% 1,37% 1,57% ,7% 1,34 B02 Carignano 16-64,2% 0,71% 1,52% ,0% 1,76 B03 Pre' Maddalena 38-18,8% 1,66% 2,09% ,3% 0,92 B04 Via Garibaldi, San Lorenzo 24-15,9% 1,07% 2,11% ,7% 1,35 B05 Porto Antico - Darsena 9 128,1% 0,38% 2,69% ,5% 1,07 B06 Molo - Sarzano 64 38,7% 2,81% 2,36% ,7% 0,85 Centro Storico ,9% 7,99% 1,95% ,6% 1,21 Figura 18: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Centro Storico Stock 27,8% 28,0% 21,0% 21,4% 23,0% 23,2% 18,2% 16,2% 11,6% 9,6% Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande La macroarea urbana Centro Est è l'ambito entro il quale in passato c'è stata la prima espansione della città vecchia. Il quartiere di Castelletto, zona OMI C13, è l'ambito dove è stato registrato il maggiore, 122, con un apprezzabile recupero delle compravendite, +7,8%, per il secondo semestre consecutivo. Questa è anche la zona con la quotazione media più alta: Anche nelle altre zone OMI, componenti il Centro est, sono evidenti i segnali di recupero dei volumi delle compravendite ridotti nei precedenti periodi; i dati riportati nella Tabella 18 evidenziano come a Via Canevari, zona C09, detto recupero sia stati pari a +22,9%, e Corso Montegrappa, zona C10, +34,9%. Di contro, sono stati registrati saldi negativi ad Oregina, zona C17, -19,9%, e Via Montaldo/Bobbio, zona C20, -4,3%. Le quotazioni medie hanno avuto una flessione, -4,2%, molto prossima a ciò che è stato osservato a livello comunale (-4,1%), con la contrazione più alta,-7,7%, Via Montaldo/Bobbio, zona C20, ed in Corso Montegrappa, zona C10, -6,6%. I valori IMI più alti, dinamica di mercato, sono stati rilevati in Via Canevari, zona C09, +1,54%, ed a Castelletto, C13, +1,52%, In Figura 19 si può notare come le vendite siano state proporzionate allo stock disponibile. 22

27 Tabella 18:, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Centro Est Zona OMI Denominazione / II sem 2012 comune IMI / I quotazioni rispetto alla media comunale C01 Principe Castelletto 22-3,4% 0,98% 1,42% ,6% 1,03 C08 Borgo Incrociati 2 120,0% 0,09% 1,32% ,9% 0,76 C09 Via Canevari 16 22,9% 0,70% 1,54% ,3% 0,84 C10 Corso Montegrappa 9 34,9% 0,39% 1,41% ,6% 0,89 C13 Manin-S.Nicola-Castelletto 122 7,8% 5,34% 1,52% ,4% 1,26 C17 Oregina 54-19,9% 2,37% 1,45% ,7% 0,73 C20 Via Montaldo-Bobbio 16-4,3% 0,72% 1,48% ,7% 0,75 Centro Est 241 0,1% 10,59% 1,48% ,2% 1,02 Figura 19: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Centro Est Stock 39,1% 39,9% 14,9% 14,3% 19,5% 19,7% 23,7% 22,0% 2,9% 4,1% Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande Nella macroarea Centro Ovest, terza componente del centro del Comune, la riduzione delle vendite è stata del -2,0%. Situazioni particolarmente critiche in Via Buranello, zona C23, -46,7%, ed in Via Cantore, C22, - 30,6%; si sono invece osservati dei concreti recuperi dei volumi delle vendite a San Benigno, C19, +207,6%, in Via Fillak, C21, +17,7%, alla Fiumara, C24, +16,5%, e al Lagaccio, C16, +12,3%. Le quotazioni medie, di loro già più basse della media comunale di circa il 35%, hanno avuto, tra il secondo semestre ed il primo, la riduzione massima a livello cittadino, -5,5%. Il dato peggiore è stato registrato in Via Venezia, zona C15, -6,8%, seguito dalla zona OMI D23, Martinetti, -6,1%. Le dinamiche di mercato (IMI) migliori, superiori quindi alla media comunale (1,42%), sono state rilevate a San Benigno, C19, 2,83%, alla Fiumara, C24, 1,58%, ed al Lagaccio, C16, 1,46%. La distribuzione delle preferenze degli acquirenti, Figura 13, è analoga a quanto osservato per il Centro Storico ovvero sono state vendute proporzionalmente più unità di taglio piccolo rispetto a quelle disponibili (stock). 23

28 Tabella 19:, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Centro Ovest Zona OMI Denominazione / II sem 2012 comune IMI / I quotazioni rispetto alla media comunale C14 San Teodoro 52 1,1% 2,31% 1,39% ,8% 0,68 C15 Angeli -Buozzi -Venezia 20-11,3% 0,86% 1,39% ,8% 0,71 C16 Lagaccio 18 12,3% 0,81% 1,46% ,2% 0,60 C19 San Benigno ,6% 1,41% 2,83% ,8% 0,73 C21 Rolando-Fillak 46 17,7% 2,01% 1,23% ,1% 0,58 C22 Cantore 20-30,6% 0,88% 1,16% ,2% 0,75 C23 Buranello -Sampierdarena 17-46,7% 0,75% 1,29% ,8% 0,51 C24 Fiumara-Eridania-Ansaldo 15 16,5% 0,67% 1,58% ,9% 0,81 D19 Granarolo -Parco d. Mura 5 29,7% 0,24% 1,69% ,3% 0,64 D23 Sampierdarena - Martinetti 49-21,9% 2,15% 1,22% ,1% 0,64 Centro Ovest 275-2,0% 12,08% 1,37% ,5% 0,65 Figura 20: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Centro Ovest Stock 44,7% 38,6% 28,6% 29,4% 19,0% 16,8% 2,3% 6,5% 7,6% 6,5% Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande Il Medio Levante è risultato essere, nel secondo semestre, l'ambito cittadino dove il recupero delle quote di mercato, perse precedentemente, è stato più evidente: le compravendite sono aumentate del +17.1%. Tra le zone OMI della macroarea si segnalano la Foce, (zona C11, +64,2%, e C12, +37,1%), il quartiere di Sturla, C05, +19,0%, ed Albaro, C06, +12,6. In Tabella 20, dove sono riportati tutti i dati rilevati ed elaborati, si può osservare come le quotazioni medie abbiano subito una flessione del -3,3%. Tra le zone OMI di questa macroarea rimane comunque il valore medio delle abitazioni più elevato della città, rilevato a Boccadasse, zona C07, dove la quotazione media è più di due volte la media di Genova, Le dinamiche di mercato (IMI) migliori, superiori quindi alla media comunale (1,42%), sono state rilevate a Foce-Mare, C11, 1,79%, Foce-Montevideo, C12, 1,73%, ed a Borgoratti D16, 1,70%. In Figura 21 sono riportati gli istogrammi delle abitazioni vendute,, e di quelle censite, stock, che consentono di notare come le preferenze degli acquirenti siano state orientate maggiormente per alloggi con superficie medio-piccola e piccola nonostante la minore presenza di stock di questo taglio. 24

29 Tabella 20:, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Medio Levante Zona OMI Denominazione / 2012 comune IMI / I quotazioni rispetto alla media comunale C04 San Martino 29-4,6% 1,26% 1,43% ,4% 0,98 C05 Sturla 71 19,0% 3,13% 1,58% ,2% 1,26 C06 Albaro ,6% 5,67% 1,51% ,4% 2,01 C07 Boccadasse 3 68,0% 0,13% 1,37% ,7% 2,33 C11 Foce Mare 9 64,2% 0,41% 1,79% ,4% 1,38 C12 Foce Montevideo 59 37,1% 2,60% 1,73% ,4% 0,90 D16 Borgoratti 70 14,4% 3,10% 1,70% ,8% 0,91 Medio Levante ,1% 16,29% 1,59% ,3% 1,42 Figura 21: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Medio Levante Stock 42,3% 37,9% 18,9% 23,1% 23,2% 20,7% 14,4% 12,8% 2,8% 3,9% Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande La macroarea urbana del Levante è una sorta di cerniera tra l'area metropolitana e la riviera ligure, un ambito di passaggio quindi caratterizzato, da sempre, da una domanda senza particolari condizionamenti di spesa come di mobilità urbana. Le quotazioni medie nelle zone OMI di questa macorarea sono tra le più alte nell ambito comunale: la quotazione più alta è a Nervi, zona D22, con 5.606, seguono Sant'Ilario, zona D24, 5.467, e Quarto/Quinto, zona D20, La flessione della quotazione media di macroarea, -2,8%, è stata inferiore alla media cittadina: -4,1%. La riduzione dei volumi delle compravendite, -9,2%, è stata superiore alla media comunale, -6,8%; a Sant'Ilario, zona OMI D24, la contrazione è stata meno impattante. In Tabella 21 sono riportati tutti i dati rilevati ed elaborati per la macroarea Levante, ed è possibile osservare come il più alto sia stato rilevato a Quarto/Quinto, zona D20, con una valore pari a 72, seguono Nervi e Quarto Alto. Le preferenze degli acquirenti sono risultate orientate verso abitazioni con superfici medio/grandi come emerge dal grafico in Figura

30 Tabella 21:, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Levante Zona OMI Denominazione / 2012 comune IMI / I quotazioni rispetto alla media comunale D18 Quarto Alto 17-11,7% 0,73% 1,20% ,5% 1,08 D20 Quarto Quinto 72-11,9% 3,17% 1,33% ,6% 1,87 D21 Via del Commercio 3 300,0% 0,13% 1,94% ,3% 0,92 D22 Nervi 20-9,1% 0,88% 1,07% ,7% 2,33 D24 S. Ilario 8-4,8% 0,35% 1,02% ,5% 2,27 Levante 120-9,2% 5,26% 1,25% ,8% 1,86 Figura 22: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Levante Stock 40,1% 37,8% 30,9% 32,0% 23,8% 19,7% 3,1% 2,8% 4,3% 5,4% Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande Le rilevazioni fatte nella Val Bisagno hanno restituito un quadro con luci ed ombre per ciò che concerne le transazioni: nelle zone prossime al centro è stato registrato un netto incremento del (San Fruttuoso, C02, +15,3% e Marassi, C03, +12,9%), nel resto di questo particolare ambito cittadino le compravendite sono risultate essere in netto calo con la sola eccezione delle parti più estreme Cartagenova, zona OMI D08, +55,6%, e Creto, D09, +66,1%. Nella Bassa Val Bisagno gli incrementi maggiori dei volumi di compravendita nel 2 semestre sono stati quindi osservati a San Fruttuoso e Marassi, di contro sono da segnalare le marcate contrazioni nella zona OMI D04, Parenzo/Ginestre, -21,7%, e D01, Quezzi, -18,4%. Il quartiere di San Fruttuoso con un pari a 126 si conferma come la terza zona per grandezza del mercato immobiliare cittadino; i dati completi sono riportati in Tabella 22. I valori dell'imi sono uguali tra quelli osservati nella Bassa Val Bisagno (1,42%) e nel Comune (1,42%), i dati migliori, più alti della media cittadina, sono relativi ai quartieri di San Fruttuoso (1,52%) e Marassi (1,46%). La quotazione media, 1.860, è inferiore al dato medio comunale di circa il 20% e i valori unitari monitorati sono tutti in flessione, con una perdita più marcata rispetto alle altre macroaree urbane. Nel grafico di Figura 23 si può notare come la distribuzione delle preferenze degli acquirenti rispetto alle unità censite ( e stock) sia molto simile. 26

31 Tabella 22:, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Bassa Val Bisagno Zona OMI Denominazione / II sem 2012 comune IMI / I quotazioni rispetto alla media comunale C02 San Fruttuoso ,3% 5,53% 1,50% ,6% 0,78 C03 Marassi 71 12,9% 3,11% 1,46% ,4% 0,83 D01 Quezzi - Fereggiano 46-18,4% 2,03% 1,28% ,7% 0,73 D04 Parenzo -Ginestre -Vecchia 43-21,7% 1,88% 1,34% ,1% 0,72 Bassa Val Bisagno 285 0,9% 12,55% 1,42% ,5% 0,77 Figura 23: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Bassa Val Bisagno Stock 43,1% 40,5% 30,5% 29,8% 22,6% 20,0% 1,7% 2,7% 4,7% 4,4% Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande In Alta Val Bisagno la riduzione del è stata pari a -9,3%, la declinazione nelle singole zone OMI mostra evidenti contrasti: negli ambiti collinari netti incrementi mentre nelle rimanenti parti marcate riduzioni. In Tabella 23 sono riportati tutti i dati rilevati ed elaborati, le contrazioni del mercato immobiliari riguardano quindi: Molassana, zona OMI D03, -29,9%, Volpara, D06, -25,7%, e Staglieno, D05, -14,8%. In questa macroarea anche la riduzione delle quotazioni medie, -4,4%, ed i valori unitari sono inferiori del 25% rispetto alla media comunale. Il prezzo medio più basso è quello del Biscione, zona D15, 1.065, meno della metà di quello comunale. I valori IMI, dinamicità di mercato, più alti sono stati monitorati a Cartagenova, D08, 1,91%, e al Biscione, D15, 1,65%. In Figura 24 è disponibile il confronto tra le unità vendute,, e quelle censite, stock, che mostra nel 2 semestre la preferenza all acquisto di abitazioni è stata rivolta ad unità con superfici medio/grandi, questo è in controtendenza con quanto visto nel contesto comunale e potrebbe essere spiegato dai prezzi unitari bassi ed in decrescita da diversi semestri. 27

32 Tabella 23:, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Alta Val Bisagno Zona OMI Denominazione / II sem 2012 comune IMI / I quotazioni rispetto alla media comunale D03 Molassana 29-29,9% 1,27% 1,10% ,9% 0,81 D05 Gavete - Staglieno 29-14,8% 1,29% 1,31% ,4% 0,55 D06 Volpara -Terpi 17-25,7% 0,75% 1,21% ,4% 0,73 D07 Pino Soprano e Sottano 1-45,8% 0,03% 2,73% ,8% 0,96 D08 Cartagenova -Valle Geirano 13 55,6% 0,55% 1,91% ,6% 0,91 D09 S.Siro-S.Cosimo-Aggio Creto 10 66,1% 0,43% 1,34% ,7% 1,00 D10 Struppa-Prato-Giro Fullo 20-4,3% 0,89% 1,25% ,0% 0,79 D11 Sponda Sin Alta ValBisagno 3 5,7% 0,14% 0,71% ,6% 0,91 D12 S.Eusebio 11 10,1% 0,46% 1,23% ,5% 0,93 D15 Biscione 13 3,1% 0,58% 1,65% ,5% 0,44 Alta Val Bisagno 146-9,3% 6,40% 1,29% ,4% 0,74 Figura 24: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Bassa Val Bisagno Stock 40,1% 37,8% 30,9% 32,0% 23,8% 19,7% 3,1% 2,8% 4,3% 5,4% Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande Il Medio Ponente è la macroarea urbane dove la contrazione delle compravendite è stata massima: -22,5%,. In Tabella 24 sono riportati tutti i valori rilevati ed elaborati ed è possibile notare come a Sestri Ponente, zona D43, sia presente il valore più alto del del Medio Ponente, 144, il più alto anche a livello comunale. La riduzione delle transazioni in questo quartiere è stata pari a - 28,6%; questo andamento è stato registrato per il secondo semestre consecutivo. Le quotazioni medie hanno avuto una diminuzione del -3,9%, saldo prossimo a quanto osservato a livello comunale: -4,2%. A Sestri Ponente è stato rilevato il prezzo unitario medio più alto del Medio Ponente, in calo rispetto al 1 semestre del -4,1%. Le dinamiche del mercato misurate dall'indice IMI delle diverse zone OMI componenti il Medio Ponente sono inferiori alla media comunale, ciò conferma lo stato di crisi registrato nei periodi precedenti. Le vendite nel primo semestre hanno interessato maggiormente unità con superfici ridotte, come mostrato dagli istogrammi in Figura 18. È possibile inoltre osservare il deciso sfasamento delle unità abitative con taglio medio per le quali lo stock disponibile è pari al 50% del totale, mentre le vendite relative sono state pari al 41,9%. 28

33 Tabella 24:, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Medio Ponente Zona OMI Denominazione / 2012 comune IMI / I quotazioni rispetto alla media comunale D42 Multedo 11-11,4% 0,47% 1,28% ,3% 0,85 D43 Sestri Ponente ,6% 6,32% 1,32% ,1% 1,09 D44 Cornigliano 46-0,4% 2,01% 1,42% ,5% 0,96 D45 Cornigliano Alta Coronata 8-10,5% 0,36% 1,01% ,8% 0,73 D46 Cornigliano Industriale 0 n.d. 0,02% 1,26% ,5% 0,44 D48 Campi 3-37,9% 0,12% 1,16% n.d. n.d. n.d. Medio Ponente ,5% 9,31% 1,34% ,9% 1,04 Figura 25: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Medio Ponente Stock 49,9% 41,9% 26,8% 33,4% 18,7% 15,4% 1,7% 3,2% 6,0% 2,8% Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande Nella macroarea Ponente, caratterizzata da una densità edilizia che dirada verso la riviera, le rilevazioni nel secondo semestre hanno consentito di osservare una flessione delle compravendite di abitazioni, - 4,7%. Nella Tabella 25 sono riportati i principali dati del mercato che mostrano il più alto a Pegli/Piazza Bonavino, zona D41, segue Prà/Palmaro, zona D37, e Pegli/Viale Modugno, zona D40. I saldi delle compravendite tra il secondo semestre e l'omologo del 2012 sono stati tutti negativi, in modo particolare al CEEP di Prà, zona D36, -22,5%, e Pegli/Viale Modugno, zona D40, -13,5%; in controtendenza, ovvero incremento del, a Prà/centro storico, zona D38, +12,3% e Voltri, zona D35, +4,4%. Valori dell'indice IMI, indicatore della dinamica di mercato, superiore alla media comunale, 1,42%, risultano a Prà/Centro Storico, D38, 1,74%, Voltri/Centro Storico, D34, 1,63%, e a Pegli/Piazza Bonavino, D41, 1,56%. Le quotazioni medie sono risultate in calo in tutte le zone OMI, contrazione particolarmente evidenti a Voltri, zone D34 e D35, -6,4%, ed a Prà/Palmaro, zona D37, -6,4%. In Figura 26 è disponibile la distribuzione delle abitazioni vendute e quelle censite declinate per classi di superfici ed è possibile osservare come la preferenza degli acquirenti sia orientata verso alloggi di taglio piccolo anche se in forma meno pronunciata rispetto a quanto monitorato nelle altre macroaree di Genova. 29

34 Tabella 25:, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Ponente Zona OMI Denominazione / 2012 comune IMI / I quotazioni rispetto alla media comunale D33 Vesima e Crevari 3-8,5% 0,13% 0,62% ,3% 1,23 D34 Voltri Centro Storico 20-2,5% 0,89% 1,63% ,4% 0,68 D35 Voltri 10 4,4% 0,44% 1,20% ,4% 0,69 D36 CEEP di Prà 14-22,5% 0,60% 0,95% ,5% 0,44 D37 Pra Palmaro 40-3,3% 1,78% 1,16% ,4% 0,76 D38 Pra Centro Storico 11 12,3% 0,51% 1,74% ,0% 0,79 D39 Lavatrici 5 8,4% 0,23% 0,86% ,5% 0,44 D40 Pegli - Viale Modugno 31-13,5% 1,35% 1,19% ,1% 1,40 D41 Pegli - Piazza Bonavino 45-0,1% 1,97% 1,56% ,4% 1,57 Ponente 179-4,7% 7,89% 1,28% ,0% 1,01 Figura 26: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Ponente Stock 44,6% 42,7% 18,1% 23,0% 29,2% 27,4% 2,3% 1,7% 7,6% 3,4% Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande La Val Polcevera è una delle parti di città, tra quelle maggiormente urbanizzate, dove la flessione delle compravendite è stata più intensa, infatti la riduzione del è stata pari a -19,9% ( la media comunale è stata pari a -6,8%). In Tabella 26 sono disponibili tutti i dati rilevati ed elaborati che mettono in evidenza i quartieri maggiormente in crisi: Pontedecimo, Borzoli, San Biagio e Murta; recupero delle transazioni solo a San Quirico, zona D30, +185,1%, e a Rivarolo, zona D49, +16,4%. Le quotazioni medie sono risultate in calo in tutte le zone OMI, in particolare a Pontedecimo, zona D25, - 7,9%, e a San Quirico, D30, -7,0%. Il valore di riferimento della macroarea è inferiore di circa il 35% della media comunale. A Murta, zona D27, è stata rilevata la quotazione più alta, 2.333, seguono San Biagio, zona D31, 1.813, e Bolzaneto, D26, In Figura 27 è rappresentata la distribuzione delle abitazioni vendute e quelle censite declinate per classi di superfici ed è possibile osservare come le preferenze degli acquisti rispecchino la distribuzione dello stock disponibile. 30

35 Tabella 26:, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Val Polcevera Zona OMI Denominazione / II sem 2012 comune IMI / I quotazioni rispetto alla media comunale D25 Pontedecimo - Cesino 24-38,7% 1,05% 1,48% ,9% 0,67 D26 Bolzaneto 24 5,0% 1,04% 1,27% ,6% 0,70 D27 Murta 7-66,0% 0,32% 1,13% ,1% 0,97 D28 Begato 32-21,0% 1,41% 0,78% ,9% 0,50 D29 Val Secca 7 50,9% 0,30% 1,05% ,9% 0,50 D30 San Quirico ,1% 0,59% 1,80% ,0% 0,55 D31 San Biagio 12-63,6% 0,53% 2,98% ,2% 0,75 D32 Fegino 6-17,2% 0,25% 3,29% ,9% 0,50 D47 Borzoli 9-67,1% 0,41% 1,61% ,4% 0,64 D49 Rivarolo 68 16,4% 2,98% 1,31% ,3% 0,65 E01 Begato Geminiano Fregoso 7 137,9% 0,31% 1,45% ,9% 0,61 E02 Strada della Guardia 1 62,5% 0,06% 1,52% ,8% 0,62 Val Polcevera ,9% 9,25% 1,33% ,8% 0,63 Figura 27: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Val Polcevera Stock 44,9% 41,1% 32,2% 30,1% 19,8% 18,4% 1,8% 2,4% 5,1% 4,2% Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande Le macroaree relative alle alture, Levante e Ponente, presentano dati contrastanti sul piano delle compravendite, ma legati alla loro scarsa urbanizzazione e al conseguente esiguo volume di scambi. Le quotazioni delle abitazioni sono in calo in tutte le zone di queste macroaree. Tabella 27:, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Alture di Levante Zona OMI Denominazione / II sem 2012 comune IMI / I quotazioni rispetto alla media comunale D02 Bavari 5-66,7% 0,21% 0,84% ,6% 0,94 D13 Alta Valle Sturla 11 3,8% 0,46% 1,35% ,4% 0,89 D14 San Fruttuoso Alto 4-40,3% 0,16% 1,24% ,9% 0,71 D17 Apparizione 6-43,8% 0,27% 1,35% ,6% 1,15 R01 Confine con Davagna 0 0,00% 0,00% ,5% 0,65 R02 Monte Fasce Prati di Bavari 5 16,7% 0,20% 2,14% ,7% 0,63 Alture di Levante 30-43,3% 1,31% 1,22% ,9% 0,91 31

36 Figura 28: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Alture di Levante Stock 44,6% 42,7% 18,1% 23,0% 29,2% 27,4% 2,3% 1,7% 7,6% 3,4% Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande Tabella 28:, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Alture di Ponente Zona OMI Denominazione / II sem 2012 comune IMI / I quotazioni rispetto alla media comunale R03 Val Cerusa 4-36,5% 0,18% 0,95% 765-5,0% 0,32 R04 Val Leira 3-34,6% 0,13% 1,12% ,5% 0,44 R05 Entroterra di Prà 3 209,4% 0,13% 1,09% 875-4,9% 0,36 R06 Val Varenna 5 4,1% 0,23% 1,36% ,7% 0,54 R07 Sstr.Alture,Borzoli Scarpino 9-8,1% 0,38% 1,42% ,3% 0,47 R08 Parco del Beigua 1-41,2% 0,04% 0,67% ,3% 0,42 Alture di Ponente 25-37,2% 1,09% 1,18% ,3% 0,44 Figura 29: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Alture di Ponente Stock 44,6% 42,7% 18,1% 23,0% 29,2% 27,4% 2,3% 1,7% 7,6% 3,4% Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande 32