DELIBERAZIONE N XI / 323 Seduta del 10/07/2018

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1 DELIBERAZIONE N XI / 323 Seduta del 10/07/2018 Presidente ATTILIO FONTANA Assessori regionali FABRIZIO SALA Vice Presidente STEFANO BOLOGNINI MARTINA CAMBIAGHI DAVIDE CARLO CAPARINI RAFFAELE CATTANEO RICCARDO DE CORATO MELANIA DE NICHILO RIZZOLI PIETRO FORONI GIULIO GALLERA STEFANO BRUNO GALLI LARA MAGONI ALESSANDRO MATTINZOLI SILVIA PIANI FABIO ROLFI MASSIMO SERTORI CLAUDIA MARIA TERZI Con l'assistenza del Segretario Fabrizio De Vecchi Su proposta dell'assessore Stefano Bolognini Oggetto APPROVAZIONE DEL RAPPORTO ANNUALE AL CONSIGLIO REGIONALE - ANNO 2017 (AI SENSI DELL ART. 46, COMMA 2 DELLA LEGGE REGIONALE 8 LUGLIO 2016, N DISCIPLINA REGIONALE DEI SERVIZI ABITATIVI) - (ATTO DA TRASMETTERE AL CONSIGLIO REGIONALE) Si esprime parere di regolarità amministrativa ai sensi dell'art.4, comma 1, l.r. n.17/2014: Il Direttore Generale Giovanni Daverio Il Direttore Vicario Francesco Maria Foti L'atto si compone di 102 pagine di cui 99 pagine di allegati parte integrante

2 VISTA la Legge regionale 8 luglio 2016, n. 16 Disciplina regionale dei servizi abitativi, e in particolare l art. 46, comma 2 che prevede che la Giunta regionale presenti annualmente al Consiglio regionale un rapporto contenente: a) le dimensioni, le caratteristiche e la distribuzione territoriale della domanda e dell'offerta di servizi abitativi; b) lo stato di attuazione degli indirizzi strategici definiti dal Consiglio regionale, gli interventi realizzati, le risorse stanziate e utilizzate, i soggetti coinvolti, i beneficiari raggiunti e le loro caratteristiche; c) le performance gestionali e di servizio delle Aziende Lombarde per l'edilizia Residenziale (ALER), in base alle evidenze del controllo di gestione e delle relazioni sull'attuazione degli obiettivi stabiliti dalla Giunta regionale; PRESO ATTO che la stesura del Rapporto è stata curata dall Osservatorio Regionale sulla Condizione Abitativa, avvalendosi della collaborazione di Polis Lombardia; RITENUTO quindi di approvare il testo del Rapporto annuale al Consiglio regionale anno 2017 quale parte integrate e sostanziale del presente atto; VISTA la Legge regionale 7 luglio 2008, n. 20 Testo unico delle leggi regionali in materia di organizzazione e personale, nonché il I provvedimento organizzativo della XI legislatura, Dgr del 4 aprile 2018, n. 5; All'unanimità dei voti espressi nelle forme di legge; DELIBERA 1. di approvare il Rapporto annuale al Consiglio regionale - anno 2017 (ai sensi dell art. 46, comma 2 della Legge regionale 8 Luglio 2016, n Disciplina regionale dei servizi abitativi), quale parte integrante e sostanziale del presente atto; 2. di trasmettere il presente atto al Consiglio Regionale ai sensi dell art. 46, comma 2 della Legge regionale 8 luglio 2016, n. 16; 3. di pubblicare il Rapporto sul sito internet della Direzione Generale Politiche 1

3 sociali, abitative e disabilità di Regione Lombardia. IL SEGRETARIO FABRIZIO DE VECCHI Atto firmato digitalmente ai sensi delle vigenti disposizioni di legge 2

4 RAPPORTO AL CONSIGLIO REGIONALE ANNO 2017 DIREZIONE GENERALE POLITICHE SOCIALI, ABITATIVE E DISABILITÀ LUGLIO

5 RAPPORTO ANNUALE AL CONSIGLIO REGIONALE - ANNO 2017 ai sensi dell art. 46, comma 2 della Legge regionale 8 luglio 2016, n. 16 Disciplina regionale dei servizi abitativi Sommario Capitolo Il fabbisogno abitativo primario in Lombardia nel Premessa L offerta di servizi abitativi pubblici in Lombardia La domanda di servizi abitativi pubblici in Lombardia Le assegnazioni Esiti della sperimentazione del nuovo sistema di assegnazione dei servizi abitativi pubblici Conclusioni Capitolo Stato di attuazione delle politiche nella decima legislatura regionale Il contesto di riferimento Il recupero, la riqualificazione e la rigenerazione del patrimonio abitativo pubblico La sostenibilità economica e sociale del sistema di edilizia residenziale pubblica La Legge regionale n. 17/ La Legge regionale n. 16/ La sostenibilità finanziaria del sistema delle Aler Un nuovo modello di welfare abitativo Modelli e strumenti innovativi per la diffusione dell housing sociale Il Fondo immobiliare di Lombardia (FIL) La gestione del Fondo: Comparto Uno La gestione del Fondo: Comparto Due Stato di attuazione del piano delle alienazioni e valorizzazioni Analisi degli esiti dei programmi autorizzati presentati di Comuni Analisi degli esiti dei programmi autorizzati presentati dalle Aler Conclusioni Progetti di rigenerazione urbana: Quartiere Lorenteggio (MI) e Comune di Bollate Quartiere Lorenteggio (Milano) Comune di Bollate Capitolo Performances gestionali delle Aziende Lombarde per l Edilizia Residenziale pubblica (Aler)

6 3.1 La gestione economica. Analisi bilanci di esercizio I risultati di bilancio La gestione caratteristica I ricavi I costi Il patrimonio gestito Le unità immobiliari di proprietà dell Azienda Il canone medio Il patrimonio gestito per conto terzi Il debito Il debito verso gli istituti di credito Il debito verso i fornitori La morosità La morosità corrente La morosità consolidata La fiscalità La gestione finanziaria. Analisi flussi di cassa Aler Bergamo-Lecco-Sondrio Aler Brescia-Cremona-Mantova Aler Milano Aler Pavia-Lodi Aler Varese-Como-Busto Arsizio-Monza e Brianza L attuazione degli obiettivi assegnati dalla Giunta regionale anno Gli obiettivi aziendali comuni Gli obiettivi integrati I costi standard anno I piani di risanamento delle Aler Aler Milano Aler Pavia-Lodi Capitolo Gli Accordi locali sui contratti di affitto a canone concordato (ex L. 431/1998) in Lombardia: i risultati di una prima rilevazione Premessa Il contratto di locazione a canone concordato La rilevazione degli accordi locali in Lombardia Gli accordi locali: diffusione e caratteristiche Nota metodologica

7 Capitolo 1 Il fabbisogno abitativo primario in Lombardia nel Premessa La Legge regionale n. 16/2016 di riforma delle politiche abitative prevede che la Giunta regionale, avvalendosi dell Osservatorio regionale sulla condizione abitativa, informi con cadenza annuale il Consiglio regionale sulle caratteristiche, le dimensioni e la distribuzione territoriale della domanda e dell offerta di servizi abitativi (art. 46, c. 2). Come si è già avuto modo di richiamare nel Rapporto annuale al Consiglio dello scorso anno (DGR del 31 luglio 2017, n. 6955), la succitata legge ha innovato completamente il paradigma di riferimento dei servizi abitativi introducendo: un modello programmatorio - triennale ed annuale - su scala sovracomunale, coordinato ed integrato a livello degli ambiti dei piani di zona con la rete dei servizi alla persona, che consente di tenere distinti gli strumenti di programmazione dell offerta abitativa - i piani triennali e annuali - da quelli finalizzati all assegnazione dei servizi abitativi - gli avvisi pubblici; un debito informativo da parte degli enti proprietari di servizi abitativi - Aler, comuni e operatori privati - nei confronti della Giunta regionale; una piattaforma informatica regionale che supporta il procedimento di accesso, selezione ed assegnazione dei servizi abitativi pubblici e, in prospettiva, anche sociali. Il primo regolamento attuativo della suddetta legge, il Regolamento regionale n. 4/2017, è entrato in vigore l 8 febbraio 2017 introducendo una nuova metodologia per l accesso ai servizi abitativi pubblici, basata su graduatorie stilate per singolo alloggio e sulla precedenza nelle assegnazioni alle specifiche categorie sociali individuate dalla Lr 16/2016 (art. 23, c.6). Tale nuova metodologia di accesso non è ancora operativa sul territorio lombardo, ma il percorso di applicazione delle nuove norme è già avviato. In particolare, attualmente gli ambiti dei piani di zona stanno procedendo alla nomina dei comuni capofila che redigeranno i piani annuali dell offerta abitativa e, successivamente, procederanno all indizione degli avvisi. Si presume che entro la fine dell anno, tutti gli ambiti possano procedere all emanazione del primo avviso pubblico. Nel transitorio, gli enti proprietari sono comunque abilitati ad assegnare gli alloggi sulla base delle graduatorie formulate secondo la precedente normativa, ove tuttora valide. Tali graduatorie fanno riferimento al precedente modello ex Legge regionale n. 27/2009 e Regolamento regionale n. 1/2004, che faceva perno sul singolo comune e su un singolo strumento per la rilevazione e il soddisfacimento del fabbisogno abitativo primario: il bando comunale. Considerato lo stato di applicazione della nuova normativa sopra rappresentato, il presente capitolo attinge alla nuova Anagrafe regionale del patrimonio abitativo e dell utenza ex Legge regionale n. 16/2016, per quanto riguarda i dati relativi alla consistenza del patrimonio dei servizi abitativi pubblici, mentre attinge ai preesistenti applicativi regionali ex Legge regionale n. 27/2009 e Regolamento regionale n. 1/2004 per quanto concerne i dati relativi alle domande e alle assegnazioni risultanti dalle graduatorie comunali di edilizia residenziale pubblica. 4

8 1.2 L offerta di servizi abitativi pubblici in Lombardia La Legge regionale n. 16/2016 di riforma delle politiche abitative (art. 6) considera l ambito territoriale del Piano di zona quale riferimento per la programmazione dei servizi abitativi. Il Piano di zona (Legge regionale n. 3/2008) è lo strumento locale finalizzato a favorire il riordino, il potenziamento e la messa in rete degli interventi e dei servizi sociali, in modo da programmarli e realizzarli con una logica di sistema, al fine di disegnare il sistema integrato degli interventi e dei servizi sociali, di definirne i livelli essenziali e di assicurarne la fruizione alle persone e alle famiglie. L'ambito territoriale di riferimento per il Piano di zona è costituito, di norma, dal distretto sociosanitario delle ASL, oggetto di modifica per effetto degli accorpamenti delle ASL in ATS (Aziende di Tutela della Salute), introdotti dalla Legge n. 23/2015 di riforma del sistema sociosanitario lombardo. Gli ambiti dei piani di zona attualmente vigenti sono 98 e raggruppano la totalità dei comuni lombardi (1.516); tuttavia, nel corso del triennio della programmazione sociale , si prevede un percorso di aggregazione zonale, che Regione ha incentivato attraverso specifiche misure in fase di monitoraggio e valutazione. Il patrimonio abitativo destinato a servizi abitativi pubblici, sulla base dei dati risultanti alla fine del primo trimestre del 2018 dall Anagrafe regionale del patrimonio abitativo e dell utenza Lr 16/2016, consta di unità abitative di cui di proprietà delle Aler e le restanti di proprietà dei comuni lombardi. Nella città di Milano (ambito di Piano di zona a sé stante) si concentra il 36,4 dell intero patrimonio lombardo di servizi abitativi pubblici, costituito da unità di proprietà abitative di proprietà di ALER Milano e da unità abitative di proprietà del Comune di Milano; si noti che quest ultimo dato, non include il congruo patrimonio comunale adibito ad usi residenziali diversi dai servizi abitativi pubblici e sociali, e che attualmente ammonta a unità abitative. Se consideriamo il territorio della città metropolitana (ex provincia di Milano), in esso è localizzato il 54 del patrimonio lombardo di servizi abitativi pubblici, a sua volta costituito da unità abitative di proprietà di ALER Milano e da unità abitative di proprietà comunale. Se allarghiamo lo spettro dell analisi ai 98 ambiti dei Piani di zona lombardi, possiamo riscontrare come il 73 circa del patrimonio di servizi abitativi pubblici è localizzato in 22 ambiti di Piani di zona che nel loro complesso assommano i territori di 336 comuni lombardi. Gli ambiti in cui sono localizzate più di 2000 unità abitative sono appena 16, mentre quelli in cui sono localizzate tra le 500 e le 2000 unità abitative sono 44; gli ambiti in cui sono localizzate meno di 500 unità abitative sono 38 e tra questi, quelli che contano sino a 200 unità abitative sono 14. Ad eccezione dell ambito del Piano di zona di Campione d Italia, non vi sono altri ambiti nei quali non risultano presenti unità abitative destinate a servizi abitativi pubblici. La programmazione regionale delle politiche abitative utilizza un metodo statistico per l allocazione delle scelte d investimento basato sull intensità del fabbisogno abitativo. A partire dal PRERP (Programma regionale di Edilizia Residenziale Pubblica), in base agli indicatori sociali, economici e demografici, tutti i comuni lombardi sono ripartiti in 8 classi di fabbisogno: 1) Acuto di Milano, 2) Da Capoluogo, 3) Critico, 4) Elevato, 5) In aumento, 6) In media, 7) Basso, 8) Comune turistico. Delle prime cinque categorie fanno parte 133 comuni. Il patrimonio dei servizi abitativi pubblici di proprietà di Aler e comuni, localizzato nei 133 comuni classificati ad alta intensità di fabbisogno abitativo, ammonta complessivamente a unità abitative, pari a circa il 79 del patrimonio abitativo regionale. 5

9 Servizi Abitativi Pubblici Unità Abitative di Proprietà Comunale e ALER al 31 marzo 2018 Tabella riassuntiva per Ambito di Piano di Zona Numero Ambito AMBITO Unità Abitative di Proprietà Comunale SERVIZI ABITATIVI PUBBLICI Unità Abitative di Proprietà ALER Totale 1 Abbiategrasso ,7 2 Albino (Valle Seriana) ,3 3 Alto Sebino ,2 4 Arcisate ,1 5 Asola ,2 6 Azzate ,1 7 Bassa Bresciana Centrale ,7 8 Bassa Bresciana Occidentale ,4 9 Bassa Bresciana Orientale ,2 10 Bellano ,1 11 Bergamo ,7 12 Binasco ,4 13 Bormio ,1 14 Brescia ,1 15 Brescia Est ,3 16 Brescia Ovest ,4 17 Broni ,1 18 Busto Arsizio ,2 19 Campione d'italia Cantù ,5 21 Carate Brianza ,9 22 Casalmaggiore ,4 23 Casalpusterlengo - Lodi - Sant'Angelo Lodigiano ,1 24 Castano Primo ,3 25 Casteggio ,1 26 Castellanza ,7 27 Cernusco sul Naviglio ,8 28 Certosa ,2 29 Chiavenna ,1 30 Cinisello Balsamo ,2 31 Como ,3 32 Corsico ,7 33 Corteolona ,1 34 Crema ,0 35 Cremona ,4 36 Dalmine ,6 37 Desio ,0 38 Dongo ,0 39 Erba ,4 40 Gallarate ,9 41 Garbagnate Milanese ,4 42 Garda - Salò ,6 43 Garlasco ,2 44 Grumello ,1 45 Guidizzolo ,2 46 Isola Bergamasca ,4 47 Laveno ,1 48 Lecco ,3 49 Legnano ,5 50 Lomazzo - Fino Mornasco ,5

10 Servizi Abitativi Pubblici Unità Abitative di Proprietà Comunale e ALER al 31 marzo 2018 Tabella riassuntiva per Ambito di Piano di Zona Numero Ambito AMBITO Unità Abitative di Proprietà Comunale SERVIZI ABITATIVI PUBBLICI Unità Abitative di Proprietà ALER Totale 51 Luino ,2 52 Magenta ,7 53 Mantova ,0 54 Mariano Comense ,3 55 Melzo ,7 56 Menaggio ,1 57 Merate ,4 58 Milano Città ,4 59 Monte Bronzone - Basso Sebino ,0 60 Monte Orfano ,2 61 Monza ,6 62 Morbegno ,2 63 Mortara ,2 64 Oglio Ovest ,6 65 Olgiate Comasco ,3 66 Ostiglia ,4 67 Paullo ,4 68 Pavia ,9 69 Pioltello ,5 70 Rho ,2 71 Romano di Lombardia ,3 72 Rozzano ,6 73 San Giuliano Milanese ,8 74 Saronno ,8 75 Sebino ,2 76 Seregno ,7 77 Seriate ,3 78 Sesto Calende ,2 79 Sesto San Giovanni ,9 80 Somma Lombardo ,3 81 Sondrio ,6 82 Suzzara ,3 83 Tirano ,1 84 Tradate ,3 85 Treviglio ,9 86 Trezzo d'adda ,3 87 Valle Brembana ,1 88 Valle Cavallina ,2 89 Valle Sabbia ,3 90 Valle Seriana Superiore e Valle di Scalve ,2 91 Valle Trompia ,6 92 Vallecamonica ,4 93 Varese ,4 94 Viadana ,3 95 Vigevano ,8 96 Villa Imagna e Villa d'almè ,1 97 Vimercate ,1 98 Voghera ,6 TOTALE

11 Servizi Abitativi Pubblici Unità Abitative di Proprietà Comunale e ALER al 31 marzo 2018 Comuni per Classe di Fabbisogno Abitativo Classificazione PRERP SERVIZI ABITATIVI PUBBLICI COMUNE CLASSE DI FABBISOGNO Unità Abitative di Proprietà Comunale Unità Abitative di Proprietà ALER Totale COMUNE DI MILANO Acuto di Milano COMUNE DI BRESCIA Da Capoluogo COMUNE DI COMO Da Capoluogo COMUNE DI MANTOVA Da Capoluogo COMUNE DI BERGAMO Da Capoluogo COMUNE DI PAVIA Da Capoluogo COMUNE DI MONZA Da Capoluogo COMUNE DI CREMONA Da Capoluogo COMUNE DI LODI Da Capoluogo COMUNE DI LECCO Da Capoluogo COMUNE DI SONDRIO Da Capoluogo COMUNE DI VARESE Da Capoluogo COMUNE DI BRESSO Critico COMUNE DI SESTO SAN GIOVANNI Critico COMUNE DI CESANO BOSCONE Critico COMUNE DI CORSICO Critico COMUNE DI CINISELLO BALSAMO Critico COMUNE DI ROZZANO Critico COMUNE DI COLOGNO MONZESE Critico COMUNE DI NOVA MILANESE Critico COMUNE DI BARANZATE Critico COMUNE DI CUSANO MILANINO Critico COMUNE DI ASSAGO Critico COMUNE DI LISSONE Elevato COMUNE DI DESENZANO DEL GARDA Elevato COMUNE DI GALLARATE Elevato COMUNE DI SEREGNO Elevato COMUNE DI SARONNO Elevato COMUNE DI CREMA Elevato COMUNE DI CANTU' Elevato COMUNE DI CESANO MADERNO Elevato COMUNE DI VIGEVANO Elevato COMUNE DI GARBAGNATE MILANESE Elevato COMUNE DI RHO Elevato COMUNE DI LIMBIATE Elevato COMUNE DI BOLLATE Elevato COMUNE DI DESIO Elevato COMUNE DI CERNUSCO SUL NAVIGLIO Elevato COMUNE DI TREVIGLIO Elevato COMUNE DI LEGNANO Elevato COMUNE DI PIOLTELLO Elevato COMUNE DI BRUGHERIO Elevato COMUNE DI PADERNO DUGNANO Elevato COMUNE DI ABBIATEGRASSO Elevato COMUNE DI VIMERCATE Elevato COMUNE DI VOGHERA Elevato COMUNE DI SAN GIULIANO MILANESE Elevato COMUNE DI PARABIAGO Elevato COMUNE DI BUSTO ARSIZIO Elevato COMUNE DI SAN DONATO MILANESE Elevato COMUNE DI SEGRATE Elevato COMUNE DI LAINATE Elevato COMUNE DI BUCCINASCO Elevato COMUNE DI ORIO AL SERIO In aumento COMUNE DI SALO' In aumento COMUNE DI MELEGNANO In aumento COMUNE DI ISEO In aumento COMUNE DI CORMANO In aumento COMUNE DI CASORATE PRIMO In aumento COMUNE DI PERO In aumento COMUNE DI TREZZANO SUL NAVIGLIO In aumento COMUNE DI VIMODRONE In aumento COMUNE DI ALME' In aumento COMUNE DI MUGGIO' In aumento COMUNE DI OPERA In aumento COMUNE DI PIEVE EMANUELE In aumento

12 Servizi Abitativi Pubblici Unità Abitative di Proprietà Comunale e ALER al 31 marzo 2018 Comuni per Classe di Fabbisogno Abitativo Classificazione PRERP SERVIZI ABITATIVI PUBBLICI COMUNE CLASSE DI FABBISOGNO Unità Abitative di Proprietà Comunale Unità Abitative di Proprietà ALER Totale COMUNE DI BRONI In aumento COMUNE DI NOVATE MILANESE In aumento COMUNE DI SAN ZENO NAVIGLIO In aumento COMUNE DI LUINO In aumento COMUNE DI MELZO In aumento COMUNE DI MANERBIO In aumento COMUNE DI COCCAGLIO In aumento COMUNE DI TOSCOLANO-MADERNO In aumento COMUNE DI MARIANO COMENSE In aumento COMUNE DI SENAGO In aumento COMUNE DI GIUSSANO In aumento COMUNE DI CHIARI In aumento COMUNE DI VAREDO In aumento COMUNE DI OSPITALETTO In aumento COMUNE DI VOBARNO In aumento COMUNE DI MACLODIO In aumento COMUNE DI MOZZATE In aumento COMUNE DI TRAVAGLIATO In aumento COMUNE DI LONATO DEL GARDA In aumento COMUNE DI BOVISIO-MASCIAGO In aumento COMUNE DI CURNO In aumento COMUNE DI MEDA In aumento COMUNE DI PONTE SAN PIETRO In aumento COMUNE DI ROMANO DI LOMBARDIA In aumento COMUNE DI SUZZARA In aumento COMUNE DI PANTIGLIATE In aumento COMUNE DI RONCADELLE In aumento COMUNE DI MONTICHIARI In aumento COMUNE DI GARDONE VAL TROMPIA In aumento COMUNE DI PREVALLE In aumento COMUNE DI ROVATO In aumento COMUNE DI CONCOREZZO In aumento COMUNE DI STRADELLA In aumento COMUNE DI ORZINUOVI In aumento COMUNE DI TREZZO SULL'ADDA In aumento COMUNE DI REZZATO In aumento COMUNE DI MEDOLE In aumento COMUNE DI SIZIANO In aumento COMUNE DI CASTIGLIONE DELLE STIVIERE In aumento COMUNE DI BINASCO In aumento COMUNE DI VERDELLINO In aumento COMUNE DI ERBA In aumento COMUNE DI CASTENEDOLO In aumento COMUNE DI CALCINATO In aumento COMUNE DI PARATICO In aumento COMUNE DI CORNAREDO In aumento COMUNE DI TORRE BOLDONE In aumento COMUNE DI BORGOSATOLLO In aumento COMUNE DI PALAZZOLO SULL'OGLIO In aumento COMUNE DI GORGONZOLA In aumento COMUNE DI MALGRATE In aumento COMUNE DI SETTIMO MILANESE In aumento COMUNE DI BASSANO BRESCIANO In aumento COMUNE DI ARCORE In aumento COMUNE DI MORIMONDO In aumento COMUNE DI CARUGATE In aumento COMUNE DI PREGNANA MILANESE In aumento COMUNE DI VEDANO AL LAMBRO In aumento COMUNE DI MORBEGNO In aumento COMUNE DI GAVARDO In aumento COMUNE DI SEVESO In aumento COMUNE DI CALUSCO D'ADDA In aumento COMUNE DI AZZANO SAN PAOLO In aumento COMUNE DI SAN VITTORE OLONA In aumento COMUNE DI CARATE BRIANZA In aumento COMUNE DI SANT'ANGELO LODIGIANO In aumento COMUNE DI BELGIOIOSO In aumento TOTALE

13 1.3 La domanda di servizi abitativi pubblici in Lombardia I dati del presente rapporto sono riferiti alle domande in attesa di assegnazione risultanti dalle graduatorie comunali di edilizia residenziale pubblica, pubblicate fino alla data 31 marzo Nell intento di focalizzare l attenzione soltanto sulle domande ancora valide, sono state considerate soltanto le graduatorie pubblicate nei tre anni immediatamente precedenti a tale data (31 marzo 2018), in base a quanto stabilito dal Regolamento regionale n. 1/2004 che attribuisce alle domande una validità di tre anni, se non rinnovate. Complessivamente il numero di domande in attesa di assegnazione a livello regionale risulta pari a Alcuni comuni non riportano alcun dato relativamente al numero di domande in graduatoria perché l ultima graduatoria comunale è stata pubblicata prima dei tre anni precedenti il 31 marzo 2018 o successivamente a tale data; un esempio è rappresentato dal comune di San Zeno Naviglio, che rientra tra i 133 comuni ad alta tensione abitativa e possiede una graduatoria valida pubblicata il 11 aprile 2018, per un totale di n. 14 domande. Le domande in graduatoria attive alla data del 31 marzo 2018 presso i 133 comuni ad alta intensità di fabbisogno abitativo, ammontano complessivamente a , pari a circa l 84 del totale regionale. Questo dato conferma che tali comuni intercettano la maggior parte della domanda regionale come si ripropone la classificazione in cui sono stati inseriti. Le domande in graduatorie attive presso i primi 23 comuni dell elenco, corrispondenti alle prime tre classi di fabbisogno (Acuto di Milano, Da Capoluogo e Critico), sono pari a e incidono già per il 63 sul totale regionale; spicca su di essi in particolar modo, il dato di domande in attesa di assegnazione presso il comune di Milano, con un incidenza di circa il 45 sul totale regionale. Complessivamente quindi, la domanda si concentra principalmente nel comune di Milano e nei restanti capoluoghi di provincia, con punte significative nei comuni della prima cintura dell area metropolitana, quali Sesto San Giovanni, Cinisello Balsamo, Rozzano, Rho, Corsico, Garbagnate Milanese, Abbiategrasso, Legnano, Cesano Boscone, Cernusco sul Naviglio, Pioltello, San Giuliano Milanese, Cologno Monzese, Bollate, Segrate, con valori che nei primi comuni elencati superano persino quelli di alcuni comuni capoluogo di provincia. Fuori dalla provincia di Milano, spiccano poi i valori di Saronno, Crema, Voghera, Vigevano, Treviglio, Limbiate, Desenzano del Garda, Seregno, Gallarate, Gallarate, Desio, Suzzara, Luino, Busto Arsizio. Va considerato comunque che la domanda è in parte condizionata anche dall offerta, che può fungere da fattore di attrazione in alcuni dei comuni sopra citati. 1.4 Le assegnazioni I dati si riferiscono al numero di assegnazioni effettuate nell ultimo anno solare, l anno I dati delle assegnazioni e quelli delle domande, pur affiancati nelle rappresentazioni tabellari fornite di seguito, si riferiscono quindi a periodi temporali diversi; pertanto, non è possibile mettere in relazione i due dati determinando ad esempio, la percentuale di assegnazioni sul numero totale delle domande in graduatoria. Ciononostante, appare evidente che le assegnazioni effettuate sono esigue rispetto al numero di domande in attesa di assegnazione, effetto quest ultimo legato all esiguità del numero di unità abitative che si rendono man mano disponibili per le assegnazioni. Nei prospetti allegati sono evidenziate le assegnazioni ordinarie, effettuate dai comuni attraverso il regolare scorrimento delle graduatorie comunali vigenti, pari complessivamente a 2.519, e quelle effettuate in deroga ai sensi degli art. 14 e 15 del Regolamento regionale n. 1/2004, pari complessivamente a

14 Quest ultimo dato è particolarmente interessante in quanto dimostra che le assegnazioni effettuate in deroga alle procedure ordinarie hanno un incidenza significativa, pari al 18 sul totale delle assegnazioni. L Osservatorio regionale sulla condizione abitativa in un rapporto del 2015 aveva evidenziato come la totalità delle assegnazioni in deroga riguarda nuclei familiari sfrattati, categoria che, in base alla precedente normativa (legge regionale n. 27/2009 e Regolamento regionale n. 1/2004) fruisce di un doppio favor, dovuto al punteggio attribuito alla condizione di sfratto, da un lato, e al canale delle assegnazioni in deroga dall altro, a svantaggio di nuclei familiari che versano in altre situazioni di forte disagio abitativo. Anche a seguito di tale riscontro, con la nuova normativa relativa all accesso e alla permanenza nei servizi abitativi pubblici, è stata implementata una soluzione diversa: l istituto delle assegnazioni in deroga non è più contemplato ed è invece previsto che, al fine di contenere il disagio abitativo di particolari categorie sociali tra cui quelle soggette a procedure esecutive di rilascio dell abitazione, i comuni destinino una quota del proprio patrimonio annualmente disponibile a servizi transitori, fino ad un massimo del 10 (art. 23, comma 13). La legge di riforma delle politiche abitative riserva anche particolare attenzione ai nuclei familiari in condizioni di indigenza (art. 23, comma 3). Si è ritenuto perciò utile evidenziare anche il dato di dettaglio relativo alle assegnazioni effettuate a nuclei familiari con ISEE-erp <= Queste ultime ammontano complessivamente a 1.204, con un incidenza pari al 39 sul numero complessivo delle assegnazioni a livello regionale. Tale incidenza è evidentemente molto elevata e conferma l insostenibilità economica e sociale del sistema di edilizia residenziale pubblica così come prefigurato e attuato dalla Legge regionale n. 27/2009 e dal suo regolamento attuativo (Regolamento regionale n. 1/2004). I prospetti allegati evidenziano che i valori massimi sono raggiunti negli ambiti territoriali di Milano e Brescia, seguiti da valori significativi degli ambiti che includono i comuni capoluogo di provincia e quelli della cintura dell area metropolitana milanese. I valori nulli delle assegnazioni di alcuni ambiti di Piani di zona (ad es. Como e Lomazzo - Fino Mornasco) non sono correlati ad analoghi andamenti storici e pertanto sembrano attribuibili ad un ritardo nell aggiornamento del sistema informativo da parte dei comuni appartenenti a tali ambiti. Per altri ambiti quali quelli relativi a Campione d Italia, Dongo e Menaggio (ambiti n. 19, 38 e 56), i valori nulli invece confermano quelli già rilevati lo scorso anno e sono correlati alla particolare posizione geografica e della vocazione turistica di parte dei comuni che li compongono. 11

15 Domande in graudatorie ERP attive al 31 marzo 2018 e Assegnazioni ERP effettuate nell'anno 2017 Tabella riassuntiva per Ambito di Piano di Zona Numero Ambito AMBITO DOMANDE ERP ASSEGNAZIONI ERP 2017 Domande in Graduatoria Assegnazioni Regolari Assegnazioni in Deroga Totale Assegnazioni (A) Assegnazioni Regolari a nuclei con ISEE- ERP<=4000 ASSEGNAZIONI ERP 2017 A NUCLEI CON ISEE-ERP<=4000 Assegnazioni in Deroga a nuclei con ISEE- ERP<=4000 Totale Assegnazioni a nuclei con ISEE- ERP<=4000 (B) (B/A) 1 Abbiategrasso 427 0, , , Albino (Valle Seriana) 342 0, , , Alto Sebino 129 0, , , Arcisate 10 0, , , Asola 84 0, , , Azzate 25 0, , , Bassa Bresciana Centrale 376 0, , , Bassa Bresciana Occidentale 148 0, , , Bassa Bresciana Orientale 372 0, , , Bellano 38 0, , , Bergamo 893 1, , , Binasco 313 0, , , Bormio 16 0, , , Brescia , , , Brescia Est 309 0, , , Brescia Ovest 270 0, , , Broni 32 0, , ,0 18 Busto Arsizio 209 0, , , Campione d'italia - 0, , ,0 20 Cantù 251 0, , , Carate Brianza 530 0, , , Casalmaggiore 102 0, , , Casalpusterlengo - Lodi - Sant'Angelo Lodigiano 947 1, , , Castano Primo 147 0, , , Casteggio 22 0, , , Castellanza 221 0, , , Cernusco sul Naviglio 565 0, , , Certosa 76 0, , , Chiavenna 84 0, , , Cinisello Balsamo 886 1, , , Como 653 1, , ,0 32 Corsico 924 1, , , Corteolona 8 0, , , Crema 545 0, , , Cremona 609 1, , , Dalmine 693 1, , , Desio 855 1, , , Dongo - 0, , ,0 39 Erba 150 0, , ,0 40 Gallarate 347 0, , , Garbagnate Milanese 993 1, , , Garda - Salò 498 0, , , Garlasco 40 0, , , Grumello 78 0, , , Guidizzolo 138 0, , , Isola Bergamasca 216 0, , , Laveno 26 0, , ,0 48 Lecco 648 1, , , Legnano 831 1, , , Lomazzo - Fino Mornasco 107 0, , ,0 51 Luino 247 0, , , Magenta 401 0, , ,3 60

16 Domande in graudatorie ERP attive al 31 marzo 2018 e Assegnazioni ERP effettuate nell'anno 2017 Tabella riassuntiva per Ambito di Piano di Zona Numero Ambito AMBITO DOMANDE ERP ASSEGNAZIONI ERP 2017 Domande in Graduatoria Assegnazioni Regolari Assegnazioni in Deroga Totale Assegnazioni (A) Assegnazioni Regolari a nuclei con ISEE- ERP<=4000 ASSEGNAZIONI ERP 2017 A NUCLEI CON ISEE-ERP<=4000 Assegnazioni in Deroga a nuclei con ISEE- ERP<=4000 Totale Assegnazioni a nuclei con ISEE- ERP<=4000 (B) (B/A) 53 Mantova 760 1, , , Mariano Comense 170 0, , , Melzo 333 0, , , Menaggio - 0, , ,0 57 Merate 202 0, , , Milano Città , , , Monte Bronzone - Basso Sebino 4 0, , , Monte Orfano 82 0, , , Monza 730 1, , , Morbegno 121 0, , , Mortara 52 0, , ,0 64 Oglio Ovest 385 0, , , Olgiate Comasco 108 0, , , Ostiglia 122 0, , , Paullo 321 0, , , Pavia 718 1, , , Pioltello 478 0, , ,0 70 Rho , , , Romano di Lombardia 317 0, , , Rozzano 798 1, , , San Giuliano Milanese 585 1, , , Saronno 513 0, , , Sebino 40 0, , , Seregno 422 0, , , Seriate 283 0, , , Sesto Calende 63 0, , , Sesto San Giovanni , , , Somma Lombardo 240 0, , ,0 81 Sondrio 179 0, , , Suzzara 254 0, , , Tirano 60 0, , ,0 84 Tradate 146 0, , , Treviglio 516 0, , , Trezzo d'adda 200 0, , , Valle Brembana 9 0, , ,0 88 Valle Cavallina 38 0, , , Valle Sabbia 133 0, , , Valle Seriana Superiore e Valle di Scalve 83 0, , , Valle Trompia 380 0, , , Vallecamonica 99 0, , , Varese 985 1, , , Viadana 109 0, , , Vigevano 284 0, , , Villa Imagna e Villa d'almè 35 0, , , Vimercate 488 0, , , Voghera 318 0, , ,5 71 TOTALE ,0 39

17 Domande in graduatorie ERP attive al 31 marzo 2018 e Assegnazioni ERP effettuate nell'anno 2017 Comuni per Classe di Fabbisogno Abitativo Classificazione PRERP COMUNE CLASSE DI FABBISOGNO DOMANDE ERP ASSEGNAZIONI ERP 2017 Data Graduatoria Domande in Graduatoria Assegnazioni Regolari Assegnazioni in Deroga Totale Assegnazioni Assegnazioni Regolari a nuclei con ISEE-ERP<=4000 ASSEGNAZIONI ERP 2017 A NUCLEI CON ISEE-ERP<=4000 Assegnazioni in Deroga a nuclei con ISEE-ERP<=4000 Totale Assegnazioni a nuclei con ISEE-ERP<=4000 COMUNE DI MILANO Acuto di Milano 07/11/ COMUNE DI BRESCIA Da Capoluogo 28/04/ COMUNE DI COMO Da Capoluogo 29/03/ COMUNE DI MANTOVA Da Capoluogo 27/03/ COMUNE DI BERGAMO Da Capoluogo 08/02/ COMUNE DI PAVIA Da Capoluogo 21/02/ COMUNE DI MONZA Da Capoluogo 12/06/ COMUNE DI CREMONA Da Capoluogo 24/08/ COMUNE DI LODI Da Capoluogo 15/02/ COMUNE DI LECCO Da Capoluogo 18/09/ COMUNE DI SONDRIO Da Capoluogo 23/05/ COMUNE DI VARESE Da Capoluogo 27/02/ COMUNE DI BRESSO Critico COMUNE DI SESTO SAN GIOVANNI Critico 15/09/ COMUNE DI CESANO BOSCONE Critico 11/05/ COMUNE DI CORSICO Critico 23/02/ COMUNE DI CINISELLO BALSAMO Critico 09/03/ COMUNE DI ROZZANO Critico 13/07/ COMUNE DI COLOGNO MONZESE Critico 09/05/ COMUNE DI NOVA MILANESE Critico 19/01/ COMUNE DI BARANZATE Critico - - COMUNE DI CUSANO MILANINO Critico 27/04/ COMUNE DI ASSAGO Critico 16/06/ COMUNE DI LISSONE Elevato 15/01/ COMUNE DI DESENZANO DEL GARDA Elevato 07/12/ COMUNE DI GALLARATE Elevato 06/09/ COMUNE DI SEREGNO Elevato 25/07/ COMUNE DI SARONNO Elevato 03/01/ COMUNE DI CREMA Elevato 06/03/ COMUNE DI CANTU' Elevato 23/12/ COMUNE DI CESANO MADERNO Elevato 10/03/ COMUNE DI VIGEVANO Elevato 25/05/ COMUNE DI GARBAGNATE MILANESE Elevato 21/12/ COMUNE DI RHO Elevato 28/03/ COMUNE DI LIMBIATE Elevato 08/02/ COMUNE DI BOLLATE Elevato 21/03/ COMUNE DI DESIO Elevato 17/07/ COMUNE DI CERNUSCO SUL NAVIGLIO Elevato 20/12/ COMUNE DI TREVIGLIO Elevato 08/03/ COMUNE DI LEGNANO Elevato 16/03/ COMUNE DI PIOLTELLO Elevato 20/12/ COMUNE DI BRUGHERIO Elevato 01/08/ COMUNE DI PADERNO DUGNANO Elevato 22/02/ COMUNE DI ABBIATEGRASSO Elevato 09/02/ COMUNE DI VIMERCATE Elevato 14/01/ COMUNE DI VOGHERA Elevato 21/02/ COMUNE DI SAN GIULIANO MILANESE Elevato 07/03/ COMUNE DI PARABIAGO Elevato 04/02/ COMUNE DI BUSTO ARSIZIO Elevato 12/05/ COMUNE DI SAN DONATO MILANESE Elevato 31/03/ COMUNE DI SEGRATE Elevato 21/09/ COMUNE DI LAINATE Elevato 24/03/ COMUNE DI BUCCINASCO Elevato 09/02/ COMUNE DI ORIO AL SERIO In aumento - - COMUNE DI SALO' In aumento 05/05/ COMUNE DI MELEGNANO In aumento 13/02/ COMUNE DI ISEO In aumento - - COMUNE DI CORMANO In aumento 28/06/ COMUNE DI CASORATE PRIMO In aumento 19/02/ COMUNE DI PERO In aumento 14/04/ COMUNE DI TREZZANO SUL NAVIGLIO In aumento 25/11/ COMUNE DI VIMODRONE In aumento - - COMUNE DI ALME' In aumento 11/01/ COMUNE DI MUGGIO' In aumento - - COMUNE DI OPERA In aumento 03/05/ COMUNE DI PIEVE EMANUELE In aumento 09/02/ COMUNE DI BRONI In aumento 09/02/

18 Domande in graduatorie ERP attive al 31 marzo 2018 e Assegnazioni ERP effettuate nell'anno 2017 Comuni per Classe di Fabbisogno Abitativo Classificazione PRERP COMUNE CLASSE DI FABBISOGNO DOMANDE ERP ASSEGNAZIONI ERP 2017 Data Graduatoria Domande in Graduatoria Assegnazioni Regolari Assegnazioni in Deroga Totale Assegnazioni Assegnazioni Regolari a nuclei con ISEE-ERP<=4000 ASSEGNAZIONI ERP 2017 A NUCLEI CON ISEE-ERP<=4000 Assegnazioni in Deroga a nuclei con ISEE-ERP<=4000 Totale Assegnazioni a nuclei con ISEE-ERP<=4000 COMUNE DI NOVATE MILANESE In aumento - - COMUNE DI SAN ZENO NAVIGLIO In aumento - - COMUNE DI LUINO In aumento 23/12/ COMUNE DI MELZO In aumento 16/01/ COMUNE DI MANERBIO In aumento 11/02/ COMUNE DI COCCAGLIO In aumento 12/05/ COMUNE DI TOSCOLANO-MADERNO In aumento 29/03/ COMUNE DI MARIANO COMENSE In aumento 29/09/ COMUNE DI SENAGO In aumento 10/01/ COMUNE DI GIUSSANO In aumento 08/03/ COMUNE DI CHIARI In aumento 29/03/ COMUNE DI VAREDO In aumento 30/03/ COMUNE DI OSPITALETTO In aumento - - COMUNE DI VOBARNO In aumento - - COMUNE DI MACLODIO In aumento - - COMUNE DI MOZZATE In aumento - - COMUNE DI TRAVAGLIATO In aumento - - COMUNE DI LONATO DEL GARDA In aumento 26/06/ COMUNE DI BOVISIO-MASCIAGO In aumento 10/01/ COMUNE DI CURNO In aumento 08/11/ COMUNE DI MEDA In aumento - - COMUNE DI PONTE SAN PIETRO In aumento 08/06/ COMUNE DI ROMANO DI LOMBARDIA In aumento 15/06/ COMUNE DI SUZZARA In aumento 18/01/ COMUNE DI PANTIGLIATE In aumento 16/01/ COMUNE DI RONCADELLE In aumento 22/11/ COMUNE DI MONTICHIARI In aumento 11/01/ COMUNE DI GARDONE VAL TROMPIA In aumento 15/09/ COMUNE DI PREVALLE In aumento 01/09/ COMUNE DI ROVATO In aumento 27/07/ COMUNE DI CONCOREZZO In aumento COMUNE DI STRADELLA In aumento - - COMUNE DI ORZINUOVI In aumento 23/02/ COMUNE DI TREZZO SULL'ADDA In aumento 09/02/ COMUNE DI REZZATO In aumento 17/05/ COMUNE DI MEDOLE In aumento 01/07/ COMUNE DI SIZIANO In aumento - - COMUNE DI CASTIGLIONE DELLE STIVIERE In aumento 03/04/ COMUNE DI BINASCO In aumento 30/08/ COMUNE DI VERDELLINO In aumento 01/04/ COMUNE DI ERBA In aumento 21/12/ COMUNE DI CASTENEDOLO In aumento 26/08/ COMUNE DI CALCINATO In aumento 05/05/ COMUNE DI PARATICO In aumento 02/08/ COMUNE DI CORNAREDO In aumento 10/01/ COMUNE DI TORRE BOLDONE In aumento 10/04/ COMUNE DI BORGOSATOLLO In aumento 23/02/ COMUNE DI PALAZZOLO SULL'OGLIO In aumento 24/11/ COMUNE DI GORGONZOLA In aumento 05/12/ COMUNE DI MALGRATE In aumento 23/02/ COMUNE DI SETTIMO MILANESE In aumento 06/11/ COMUNE DI BASSANO BRESCIANO In aumento - - COMUNE DI ARCORE In aumento COMUNE DI MORIMONDO In aumento 27/12/ COMUNE DI CARUGATE In aumento 20/07/ COMUNE DI PREGNANA MILANESE In aumento 22/01/ COMUNE DI VEDANO AL LAMBRO In aumento 09/12/ COMUNE DI MORBEGNO In aumento 16/05/ COMUNE DI GAVARDO In aumento 07/09/ COMUNE DI SEVESO In aumento 18/01/ COMUNE DI CALUSCO D'ADDA In aumento 19/05/ COMUNE DI AZZANO SAN PAOLO In aumento 16/01/ COMUNE DI SAN VITTORE OLONA In aumento 14/03/ COMUNE DI CARATE BRIANZA In aumento 17/06/ COMUNE DI SANT'ANGELO LODIGIANO In aumento 21/02/ COMUNE DI BELGIOIOSO In aumento - - TOTALE

19 1.5 Esiti della sperimentazione del nuovo sistema di assegnazione dei servizi abitativi pubblici 1 Con il Regolamento regionale del 4 agosto 2017, n. 4 in attuazione della Legge regionale n. 16/2016 Disciplina regionale dei servizi abitativi, è stata disciplinata la programmazione triennale dell offerta abitativa pubblica e sociale e sono state dettate le procedure, i criteri e le condizioni per l accesso e la permanenza nei servizi abitativi pubblici. Il Regolamento regionale ha disciplinato nel dettaglio la procedura di accesso e selezione ai servizi abitativi pubblici, caratterizzata da significative novità rispetto alla precedente regolazione, non ultima, l utilizzo di una piattaforma informatica regionale per la gestione dell iter di presentazione delle domande di assegnazione dei servizi abitativi (esclusivamente in modalità telematica) da parte dei nuclei familiari. La piattaforma, in seguito alla chiusura dell'avviso, rende disponibili le graduatorie e offre una reportistica a supporto degli operatori istituzionali durante l'attività di istruttoria. In ragione di tali rilevanti novità, è stata ritenuta fondamentale l effettuazione di una sperimentazione in grado di testare i criteri di selezione e accesso ai servizi abitativi ed il funzionamento della piattaforma informatica regionale (art. 27, Regolamento regionale n. 4/2017). Conseguentemente alla predetta disposizione, la Giunta regionale ha adottato la Dgr del 30 ottobre 2017, n. 7316, con la quale sono stati individuati gli ambiti territoriali i piani di zona di cui all art. 18 della Legge regionale del 12 marzo 2008, n. 3 Governo della rete degli interventi e dei servizi alla persona in ambito sociale, ove effettuare la sperimentazione e dettate le modalità della stessa, come indicati nelle tabelle di seguito: Ambito territoriale n. 30: Cinisello Balsamo Comune Classe di Fabbisogno PRERP Unità abitative comunali Servizi Abitativi Pubblici Unità abitative Aler Totale Bresso Critico Comune Classe di Fabbisogno PRERP Unità abitative comunali Servizi Abitativi Pubblici Unità abitative Aler Totale Cinisello Balsamo Critico Cormano In aumento Cusano Milanino Critico Totale Fonte: Anagrafe regionale del patrimonio e dell utenza Ambito territoriale n. 61: Monza Comune Classe di Fabbisogno PRERP Unità abitative comunali Servizi Abitativi Pubblici Unità abitative Aler Brugherio Elevato Totale 1 Estratto dalla Relazione conclusiva della fase sperimentale di attuazione del Regolamento regionale del 4 agosto 2017, n. 4 Disciplina della programmazione dell offerta abitativa pubblica e sociale e dell accesso e della permanenza nei servizi abitativi pubblici, allegata alla Dgr del 5 febbraio 2018, n

20 Monza Da capoluogo Villasanta In media Tot ale Fonte: Anagrafe regionale del patrimonio e dell utenza Ambito territoriale n. 79: Sesto San Giovanni Comune Classe di Fabbisogno PRERP Unità abitative comunali Servizi Abitativi Pubblici Unità abitative Aler Cologno Monzese Critico Totale Sesto San Giovanni Critico Totale Fonte: Anagrafe regionale del patrimonio e dell utenza Tutte le fasi della sperimentazione hanno visto il supporto della direzione regionale competente e di Lombardia Informatica Spa che ha garantito la presenza anche in loco di propri referenti al fine di sciogliere sul nascere possibili dubbi ed equivoci legati al funzionamento della piattaforma. Al predetto fine, la direzione regionale e Lombardia Informatica Spa hanno organizzato giornate formative per il personale tecnico di comuni ed Aler coinvolti nella sperimentazione. La sperimentazione ha avuto formale avvio con la Dgr del 30 ottobre 2017, n L'apertura degli avvisi pubblici sulla piattaforma informatica regionale è avvenuta il 27 novembre Contestualmente i tre ambiti interessati hanno pubblicato gli avvisi sui rispettivi siti istituzionali. Il termine di presentazione delle domande da parte dei richiedenti è scaduto alle ore 12,00 del 5 gennaio Le ultime graduatorie definitive sono state rese disponibili sulla piattaforma agli operatori istituzionali il 24 gennaio La sperimentazione, in senso stretto, si è conclusa con la pubblicazione, da parte di ciascun ente proprietario, delle graduatorie definitive dei potenziali assegnatari delle unità abitative indicate negli avvisi. Come prescritto nel Regolamento regionale (art. 9, comma 8) e nella citata Dgr del 30 ottobre 2017, n. 7316, comuni ed Aler hanno messo a disposizione dei nuclei familiari richiedenti un apposito servizio di supporto costituito da almeno due postazioni telematiche e da personale dedicato che informa e assiste il richiedente nella compilazione e nella trasmissione telematica della domanda, come indicato nelle tabelle di seguito. Ambito territoriale Ente N. postazioni allestite Comune di Sesto San Giovanni 5 Sesto San Giovanni Comune di Cologno Monzese 2 Aler Milano - Sede Sesto S.G. 2 Comune di Cinisello Balsamo 3 Comune di Bresso 2 Cinisello Balsamo Comune di Cusano Milanino 2 Comune di Cormano 1 Aler Milano - Sede Milano 2 17

21 Ambito territoriale Ente N. postazioni allestite Comune di Monza 2 Monza Comune di Villasanta 2 Comune di Brugherio 1 Aler Varese Como MB Busto Arsizio - Sede Monza 3 Per ciascun ambito territoriale coinvolto nella sperimentazione le unità abitative messe a disposizione sono quelle indicate nella tabella di seguito. Ambito territoriale Ente Comune N. unità abitative Comune di Sesto San Giovanni Sesto San Giovanni 13 Comune di Cologno Monzese Cologno Monzese 10 Sesto San Giovanni Aler Milano Sesto San Giovanni 24 Cologno Monzese 3 Totale alloggi ambito territoriale n Comune di Cinisello Balsamo Cinisello Balsamo 3 Cinisello Balsamo Comune di Bresso Bresso 1 Aler Milano Bresso 1 Totale alloggi ambito territoriale n.30 5 Comune di Monza Monza 15 Monza Aler Varese Como MB Busto Arsizio Monza 32 Totale alloggi ambito territoriale n Allo scadere del termine stabilito (5 gennaio 2018) per la presentazione delle domande, la piattaforma informatica regionale registra 700 domande trasmesse, e 637 domande in bozza. Nella tabella di seguito è presente il dettaglio delle domande trasmesse per ciascun ambito territoriale interessato dalla sperimentazione. Ambito territoriale Comune N. Domande trasmesse Sesto San Giovanni 220 Sesto San Giovanni Cologno Monzese 47 Totale domande trasmesse ambito territoriale n Cinisello Balsamo 27 Cinisello Balsamo Bresso 38 Totale domande trasmesse ambito territoriale n Monza Monza 368 Totale domande trasmesse ambito territoriale n Totale domande trasmesse

22 Si riportano di seguito le principali evidenze emerse ed evidenziate nel corso della sperimentazione dagli enti coinvolti in ciascun ambito territoriale (comuni, Aler) e Lombardia Informatica Spa. Gli avvisi pubblici sono stati predisposti in forma coordinata tra comuni capofila, comuni appartenenti ed Aler interessati dall ambito territoriale. Il buon livello di coordinamento e raccordo tra enti proprietari e tra questi e la direzione regionale, ha consentito un uniformità nella tempistica di apertura e conclusione dell iter procedurale di accesso, selezione e formazione delle graduatorie temporanee e definitive. Si segnala l esigenza che la piattaforma informatica regionale dia agli enti proprietari di ciascun ambito territoriale interessato, una visione d insieme delle unità abitative disponibili. Analoga esigenza viene rappresentata anche rispetto le graduatorie. La dematerializzazione della domanda e il conseguente obbligo di registrazione e autenticazione alla piattaforma tramite l'uso di CRS/CNS o SPID, ha rappresentato un elemento di difficoltà per i richiedenti, in particolare per l'utenza in condizione di fragilità (in particolare, persone anziane o con limitate conoscenze informatiche e linguistiche). Un elemento di difficoltà che ha richiesto un supporto specifico eseguito dagli operatori allo sportello opportunamente formato e dal presidio assicurato da Lombardia Informatica e che comunque non ha impedito la presentazione delle domande di assegnazione. Durante l'apertura della domanda e l'attività di supporto ai richiedenti, si è registrata una certa preferenza nell'uso della crs/cns, malgrado l'uso di SPID non richieda il lettore e l'installazione del software di lettura. La procedura informatica di compilazione delle domande è risultata intuitiva e di facile approccio. Nel corso della sperimentazione sono emerse alcune criticità, oggetto di possibili migliorie, in particolare relative alla descrizione del nucleo famigliare, alla selezione degli alloggi, alla possibilità di modificare informazioni inserite e in generale connesse al perfezionamento dell'usabilità della soluzione. Il pagamento del bollo di euro 16,00 previsto dalla normativa nazionale per la presentazione della singola domanda, risulta oneroso in considerazione delle categorie sociali che accedono ai servizi abitativi. Particolare attenzione sarà dedicata a tre ambiti di possibili interventi risolutivi a vario livello: i nuclei familiari classificati indigenti, le dichiarazioni ISEE e le unità abitative predisposte per ospitare nuclei familiari con presenza di persone con disabilità fisica. Con riferimento ai nuclei familiari in condizioni di indigenza per i quali è prevista dalla legge l attestazione dello stato di indigenza e la presa in carico da parte dei servizi sociali comunali quale conditio sine qua non per la presentazione della domanda di accesso ai servizi abitativi, si lavorerà alla definizione, a livello regionale, di un indirizzo comune per uniformare i criteri di verifica ai fini dell attestazione dello stato di indigenza. Con riferimento alle dichiarazioni ISEE, sarà approfondita la validità temporale dell ISEE tra l avviso pubblico e l assegnazione del servizio abitativo, nonché l utilizzo dell indicatore economico nei confronti di particolari categorie sociali, quali ad esempio, famiglie di nuova formazione e forze di polizia. Con riferimento alle unità abitative predisposte per ospitare nuclei familiari con presenza di persone disabili, si evidenzia l esigenza di riservare l assegnazione di tali unità ai soli nuclei familiari con presenza di persone disabili. 19

23 La disposizione regolamentare in base alla quale la piattaforma informatica regionale considera unicamente la domanda riferita all unità abitativa con la posizione migliore all interno della rispettiva categoria, ha palesato criticità legate alla possibilità di saturare le categorie sociali diversificate. Allo scopo di assicurare la maggiore trasparenza per i richiedenti nella lettura e comprensione delle graduatorie definitive, si valuterà la possibilità che nelle stesse siano resi visibili e considerate valide le preferenze espresse dai richiedenti nella domanda di assegnazione. Si ritiene più coerente con lo spirito della legge che la formazione delle graduatorie debba avvenire a partire dall indicatore della situazione di bisogno abitativo (ISBAR) più elevato tra le categorie sociali diversificate sino alla concorrenza (saturazione) delle soglie percentuali previste nel regolamento regionale e nel piano annuale dell offerta abitativa. Criterio da utilizzare anche nel caso di unità abitative non assegnate. Necessità di verificare la regola che prevede l arrotondamento all unità superiore se il valore decimale supera lo 0,5, per renderla coerente con il numero di unità abitative effettivamente disponibili in base all avviso pubblico. La sperimentazione così come stabilito nella citata Dgr del 30 ottobre 2017, n. 7316, si conclude formalmente con l approvazione delle graduatorie definitive da parte degli enti proprietari. Tuttavia si ritiene utile ed opportuno, in considerazione della novità delle disposizioni regolamentari, monitorare le successive fasi della verifica dei requisiti e dell assegnazione, al fine di cogliere eventuali migliorie da apportare al testo del Regolamento Conclusioni La sperimentazione ha evidenziato il buon funzionamento della piattaforma informatica regionale. Ha altresì evidenziato dei margini di possibile miglioramento con soluzioni implementative tali da rendere il sistema più agevole nell accesso e nella fruizione sia per i nuclei familiari richiedenti sia per gli operatori istituzionali. La positiva collaborazione tecnico-istituzionale suggerisce altresì di proseguire il confronto propositivo con i comuni e le Aler per l elaborazione di soluzioni condivise ed efficaci, anche in considerazione del valore aggiunto rappresentato dalla rispettiva esperienza sul territorio nelle tematiche di che trattasi. Le segnalazioni dei comuni e delle Aler coinvolti nella sperimentazione e la diretta verifica di tutto il processo da parte delle strutture regionali, determinano l opportunità di individuare negli interventi sopra meglio espressi, gli ambiti d intervento per i quali adottare i correttivi in esito alla sperimentazione, con l intento di rendere più efficienti le modalità, i tempi ed i processi di selezione e accesso ai servizi abitativi pubblici. Per quanto sopra, e nella considerazione che il regime transitorio previsto dall art. 28 del Regolamento regionale n. 4/2017, consentirà comunque di proseguire l assegnazione degli alloggi sulla base delle vigenti disposizioni senza determinare vuoti normativi, si sta procedendo, pertanto, alle modifiche al testo regolamentare secondo le modalità previste dagli articoli 42 e 43 dello Statuto d Autonomia, nell ambito della collaborazione istituzionale con comuni ed Aler. 20

24 Capitolo 2 Stato di attuazione delle politiche nella decima legislatura regionale 2.1 Il contesto di riferimento La decima legislatura regionale si è caratterizzata per un significativo processo di ripensamento delle politiche abitative regionali. I fattori che hanno innescato tale processo e che condizionano nel medio-lungo periodo le scelte regionali riguardano principalmente: il progressivo azzeramento dei fondi statali - dai contributi GESCAL alle risorse ex Bassanini - destinati all edilizia residenziale pubblica e all edilizia agevolata; il progressivo azzeramento dei fondi statali ex art. 11 della legge 431 del 1998, destinati a sostenere i canoni di locazione concordati nel mercato abitativo privato; la sospensione sine die, avvenuta nel 2013, della proroga del blocco degli sfratti, annualmente contenuta nel c.d. decreto mille proroghe, che ha prodotto una crescita esponenziale delle procedure di sfratto, concentrata soprattutto nei grandi centri urbani, attenuata solo in minima parte in Lombardia dalla procedure delle assegnazioni in deroga delle case popolari; il perdurare della crisi economica con i suoi effetti negativi sui redditi, sui livelli occupazionali e sull accesso al credito da parte delle persone, delle famiglie e delle imprese; il carattere ormai strutturale dello squilibrio finanziario del sistema dell edilizia residenziale pubblica in Lombardia, rappresentato dal dissesto finanziario di Aler Milano, la più grande immobiliare pubblica d Europa, prodottosi tra il 2013 ed il 2014, seguito a distanza di appena un anno da quello di Aler Lodi. Il mercato immobiliare privato non è in grado di soddisfare una domanda abitativa sempre più segmentata e differenziata; il fenomeno dell invenduto e dello sfitto sono i segnali più evidenti di questo disallineamento crescente tra offerta e domanda abitativa. Questo insieme di fattori ha comportato la necessità di rivedere le politiche regionali individuando misure e strumenti di intervento più rispondenti ai cambiamenti sociali e demografici in atto e all emergere di nuovi bisogni. Date le variabili di contesto e la dinamica della domanda abitativa, le politiche regionali si sono concentrate sulle seguenti priorità: il recupero, la riqualificazione e la rigenerazione del patrimonio abitativo pubblico (Aler e comuni); la sostenibilità economica e sociale del sistema di edilizia residenziale pubblica; un nuovo modello di welfare abitativo; modelli e strumenti innovativi per la diffusione dell housing sociale e la qualificazione dei soggetti che erogano servizi abitativi sociali. 2.2 Il recupero, la riqualificazione e la rigenerazione del patrimonio abitativo pubblico Agli inizi del 2013 una stima prudenziale effettuata a livello regionale sugli alloggi di edilizia residenziale pubblica (ERP) non utilizzati (sfitti), evidenziava la presenza di almeno unità abitative ERP non assegnate. La metà circa di questi alloggi era localizzata nel territorio della città di Milano. Le ragioni della mancata assegnazione degli alloggi sociali sono legate, nella maggioranza dei casi, a carenze manutentive dovute alla mancanza di risorse da parte degli enti proprietari, segnatamente, Aler e comuni. 21

25 Questa consapevolezza, unita alla ridotta disponibilità finanziaria a livello nazionale e regionale, ha indotto a concentrare le poche risorse disponibili proprio sul recupero e la riqualificazione del patrimonio abitativo pubblico inutilizzato, concentrandosi prioritariamente sul patrimonio localizzato nei territori dei comuni classificati ad alta tensione abitativa. Nella decima legislatura regionale sono stati approvati e avviati a realizzazione nuovi programmi di recupero e riqualificazione di unità abitative ERP, ad integrazione di quelli già avviati (Accordi quadro di sviluppo territoriale, Contratti di quartiere, Piano casa nazionale). Alla data 31 dicembre 2017, gli alloggi ERP complessivamente recuperati ammontano a unità abitative, mentre sono in corso di realizzazione interventi di recupero per oltre unità abitative. Sempre nella decima legislatura, in attuazione di programmi d intervento precedentemente avviati, sono stati realizzati nuovi alloggi sociali da destinare a servizi abitativi pubblici e sociali. La rimozione e messa in sicurezza dall amianto, ancora presente negli edifici di edilizia residenziale pubblica, rappresenta una delle priorità direttamente collegate alla sicurezza e alla salvaguardia della salute dei nuclei familiari che vivono negli alloggi ERP, cui si è potuto dar luogo, a partire dal 2014, trasformando il contributo regionale per la riqualificazione energetica e per il risanamento ambientale, precedentemente previsto a restituzione (fondo rotativo), in contributo a fondo perduto. Modificando le regole di accesso al fondo regionale si è riusciti ad utilizzare la totalità degli stanziamenti regionali che giacevano praticamente inutilizzati dal 2012 (anno di costituzione del fondo regionale). Alla data del 31 dicembre 2017, le risorse stanziate per la rimozione dell'amianto dagli edifici di edilizia residenziale pubblica ammontano complessivamente a oltre 39 milioni di euro e hanno interessato 475 edifici. Una delle emergenze che ha caratterizzato la decima legislatura regionale è stata l esplosione del fenomeno delle occupazioni abusive. Un fenomeno che ha interessato l intero territorio regionale, ma che è stato particolarmente intenso, a partire dalla prima metà del 2014, nel territorio della città di Milano. Tanto da costringere le autorità pubbliche Prefettura, Regione, Comune ed Aler di Milano, Forze di Polizia a mettere in atto strumenti e forme di coordinamento permanenti per contrastare e ridurre il fenomeno delle occupazioni abusive. Nello specifico della città di Milano, l azione di contrasto sostenuta direttamente da Regione Lombardia si è concentrata su tre direttrici fondamentali: la messa in sicurezza degli alloggi sgombrati ed il loro pronto recupero per una rapida assegnazione, l installazione di impianti di videosorveglianza nei quartieri a maggior rischio, l attivazione di un servizio di sorveglianza, sempre nei quartieri a maggior rischio. Alla data del 31 dicembre 2017, le risorse stanziate per l intero territorio regionale ammontano a 6,5 milioni di euro. In totale sono stati installate circa telecamere in 45 quartieri ad alto rischio di degrado, che monitorano complessivamente più di alloggi ERP di proprietà delle Aler. La rigenerazione urbana e sociale dei quartieri di edilizia residenziale pubblica ha rappresentato, da subito, l ambito sul quale focalizzare l attenzione per avviare progetti sperimentali, i cui obiettivi fossero, oltre al recupero edilizio, l inclusione sociale e l abitare sociale. L utilizzo integrato di risorse comunitarie (Fondo di 22

26 Sviluppo Regionale (FESR) e Fondo Sociale Europeo (FSE)), ha consentito di intervenire con azioni ad ampio spettro; interventi di recupero e di ecoefficientamento di edifici pubblici, interventi sull illuminazione pubblica, servizi di accompagnamento alla costruzione di comunità coese e rafforzamento del senso di appartenenza, sostegno alle famiglie con difficoltà economiche, avvio e rafforzamento di imprese sociali. L approvazione dei due Accordi di programma, per il quartiere Lorenteggio in Milano (2016) e a Bollate (2017), comporta uno stanziamento complessivo di risorse per circa 109 milioni di euro e riguarda il recupero e la riqualificazione di 529 unità abitative ERP, oltre naturalmente agli interventi di inclusione sociale e di riqualificazione del contesto territoriale. Quadro sinottico degli impatti Programma Programmi regionali di recupero alloggi ERP inutilizzati per carenze manutentive (I e II Programma) Programma di recupero e razionalizzazione degli immobili e degli alloggi di ERP ex art. 4 della Legge 80/2014 Impegno finanziario - euro (milioni) Unità abitative interessate Interventi di rimozione dell Amianto dagli edifici ERP 39 - Interventi di contrasto alle occupazioni abusive 6,5 - Sostegno regionale ai piani triennali di manutenzione straordinaria del patrimonio ERP delle Aler Interventi di recupero e manutenzione attraverso Strumenti di Programmazione Negoziata Interventi di nuova costruzione in strumenti di Programmazione negoziata (Accordi quadro di sviluppo territoriale, Contratti di quartiere, Piano casa nazionale) Contributo regionale straordinario per il recupero di unità abitative destinate a servizi abitativi pubblici di proprietà delle Aler 106,5-164,4* ** AdP rigenerazione urbana quartieri di Lorenteggio e Bollate Totale 557, * Gli impegni finanziari includono le opere infrastrutturali accessorie alla realizzazione degli alloggi e le azioni sociali ** Alloggi e posti letti di nuova realizzazione 2.3 La sostenibilità economica e sociale del sistema di edilizia residenziale pubblica Le criticità di ordine economico e sociale richiamate in premessa hanno imposto un ripensamento sostanziale del sistema dell edilizia residenziale pubblica, con riguardo sia al modello organizzativo e gestionale delle Aler sia alle priorità, agli obiettivi ed agli strumenti delle politiche abitative pubbliche. Una riflessione sfociata in una riforma organica dell edilizia residenziale pubblica, attuata in due tappe; la riforma del sistema delle Aler con la Legge regionale del 2 dicembre 2013, n. 17 e la riforma del sistema dell edilizia residenziale pubblica con la Legge regionale del 8 luglio 2016, n. 16. Oggi la Lombardia ha una legislazione d avanguardia nel settore delle politiche abitative, nei principi e nei contenuti molto più affine ai paesi del nord Europa che alle restanti regioni d Italia; un opportunità che apre nuovi scenari per il presente ed il futuro delle politiche abitative in Lombardia La Legge regionale n. 17/2013 La Legge regionale del 2 dicembre del 2013, n. 17 ha come obiettivo la revisione del modello organizzativo e gestionale delle Aler. 23

27 Dodici delle tredici Aziende, territorialmente articolate sulle dodici province lombarde con l'aggiunta di Busto Arsizio, vengono accorpate in quattro Aziende attraverso un processo di fusione per incorporazione dal quale rimane esclusa la sola Aler di Milano. Sul fronte del modello organizzativo sono confermate la natura giuridica delle Aziende quali enti pubblici di natura economica, sono soppressi i tredici consigli di amministrazione, i collegi sindacali sono ridotti da 13 a 5 ed i poteri di indirizzo e gestione sono ripartiti su due organi: il presidente ed il direttore generale. Le Aler sono organizzate in strutture decentrate sul territorio attraverso le Unità Operative Gestionali (UOG), dotate di un bacino ottimale di alloggi per una gestione efficiente. Il risparmio di spesa determinato dalla soppressione dei precedenti organi è stato quantificato in 1,2 milioni di euro l anno. Gli effetti qualitativamente più significativi connessi alla riforma della governance delle Aler si manifestano su un altro fronte, quello più squisitamente organizzativo-gestionale, attraverso la progressiva armonizzazione degli uffici, delle funzioni e dei processi gestionali aziendali, determinata dai processi di fusione e dalla introduzione, a partire dal 2016, dei costi standard (equilibrio economico-finanziario, costo del personale, fondo patrimonio, livello di indebitamento, manutenzioni ed utenze) La Legge regionale n. 16/2016 La Legge regionale del 8 luglio 2016 n. 16 Disciplina regionale dei servizi abitativi rappresenta il secondo atto del processo di riforma organica dell edilizia residenziale pubblica e sociale in Lombardia. La riforma riscrive completamente il modello amministrativo, gestionale e di sostenibilità economico-finanziaria del sistema dell edilizia residenziale pubblica e sociale. I punti salienti della riforma si possono così sintetizzare: il servizio abitativo e non il bene fisico casa come nuovo paradigma delle politiche abitative; un sistema unitario ed integrato di offerta abitativa che, in un contesto dominato da scarsità di risorse, tende a privilegiare il pieno utilizzo dell'offerta abitativa esistente, sia pubblica che privata, rispetto alla creazione di nuova offerta; il nuovo ruolo dei comuni, da gestori amministrativi di bandi e graduatorie a livello comunale a programmatori dell offerta abitativa su scala comunale e sovracomunale; il sistema regionale di accreditamento, coerentemente con il nuovo impianto normativo orientato verso il sostegno alla domanda e che ha il suo presupposto nell'esigenza di qualificare quegli operatori privati che già oggi erogano o si propongono di erogare servizi abitativi sia pubblici che sociali. Dalla prospettiva dell'inquilino, è indifferente la natura giuridica del soggetto che eroga il servizio perché ciò che rileva e la qualità del servizio erogato; il mix abitativo (integrazione sociale), quale modalità ordinaria di assegnazione degli alloggi sociali la presenza a nuclei familiari diversificati per categoria e composizione (anziani, famiglie di nuova formazione e monoparentali, disabili, forze di polizia, altre categorie di particolare rilevanza sociale); il contributo regionale di solidarietà per i nuclei familiari che versano in una situazione di difficoltà oggettiva nel pagamento dei costi della locazione sociale. A partire dal 2018 lo stanziamento regionale annuale ammonta a 25 milioni di euro; l efficientamento delle procedure e la riduzione dei tempi di assegnazione degli alloggi sociali, attraverso il superamento dei bandi e delle graduatorie comunali e l introduzione di una piattaforma informatica regionale per la gestione dell iter di assegnazione degli alloggi sociali; 24

28 gli incentivi urbanistici per realizzare nuovi alloggi da destinare a servizi abitativi pubblici e sociali, attraverso: l azzeramento del contributo sul costo di costruzione per gli interventi riguardanti servizi abitativi pubblici e sociali; l azzeramento degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria per gli interventi di nuova costruzione e di manutenzione straordinaria e di ristrutturazione riguardanti servizi abitativi pubblici; la riduzione sino al 100 da parte dei Comuni, degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria per gli interventi di nuova costruzione, ristrutturazione e di manutenzione straordinaria riguardanti i servizi abitativi sociali. La legge di riforma interessa e coinvolge circa cittadini residenti negli alloggi di edilizia residenziale pubblica, oggi servizi abitativi pubblici (SAP) La sostenibilità finanziaria del sistema delle Aler Sin dal 2012 sono emersi con chiarezza elementi di squilibrio nell'operatività aziendale di Aler Milano, con una crescente difficoltà nel far fronte ai propri impegni rispetto ai vari soggetti creditori. Anche altre Aziende, quali Aler Lodi ed Aler Pavia, mostravano tensioni finanziarie, cui nemmeno il processo di fusione avvenuto a seguito della Lr 17/2013 ha posto completa soluzione. Nel corso del 2013 la Giunta regionale ha concesso ad Aler Milano un'anticipazione finanziaria di 30 milioni di euro finalizzata a consentire lo smaltimento di fatture pendenti non pagate; nel 2014 analogo sostegno è stato concesso per 2,5 milioni di euro ad Aler Lodi. Rilevato tuttavia il perdurare delle difficoltà la regione, in occasione della legge di assestamento al bilancio regionale per il 2014 (Lr n. 24/2014), ha stanziato un contributo di 66 milioni di euro per Aler Milano a sostegno di un Piano di risanamento. Il perdurante evidenziarsi di analoghe difficoltà, sebbene su scala decisamente più contenuta, anche in ALer Pavia-Lodi (il nuovo soggetto nato a seguito di fusione nel 2014) ha comportato la definizione di un piano di risanamento triennale, assistito da 7 milioni di euro di contributo regionale. Ad ottobre 2017 sono stati inoltre stanziati 17 milioni di euro finalizzati a garantire la manutenzione del patrimonio dei soggetti in fase di risanamento, con una ripartizione di risorse pari a 14,5 milioni di euro per Aler Milano e 2,5 milioni di euro per Aler Pavia-Lodi, nonché ulteriori 20 milioni di euro per interventi di manutenzione straordinaria e di adeguamento in materia di prevenzione incendi ai sensi del Dpr n. 151/2011 sul patrimonio destinato a servizi abitativi pubblici di Aler Milano. La regione ha infine adottato, quale misura di sistema per la sostenibilità delle Aler sotto il profilo fiscale, l'azzeramento dell'irap per tutte le 5 Aziende, con un risparmio per le stesse di circa 5 milioni di euro l anno; tale risparmio confluisce in un fondo appositamente costituito presso ciascuna azienda, destinato alla manutenzione del patrimonio abitativo. 25

29 Quadro sinottico degli impatti Misure connesse ai Piani di Risanamento Impegno finanziario - euro (milioni) Anticipazione finanziaria alle Aler 32,5 Piano di risanamento Aler Milano 66 Piano risanamento Aler Pavia Lodi 7 Manutenzione straordinaria legata all attuazione de Piani di risanamento 37 Totale 142,5 Riduzione costi Aler Azzeramento IRAP 5 * Riduzione spese di gestione organi aziendali 1,2 * Totale 6,2 * Risparmio annuo 2.4 Un nuovo modello di welfare abitativo Il problema dell emergenza abitativa rappresenta uno dei tratti salienti della decima legislatura, particolarmente acuto in Lombardia, ma che riguarda l intero territorio nazionale, in particolare, le periferie dei grandi centri urbani. La crisi economica ed i suoi prolungati effetti sulle famiglie e sulle imprese rappresentano indubbiamente la causa scatenante dell emergenza abitativa, che tuttavia ha trovato terreno fertile ed alimento nella mancanza di una strategia nazionale di sostegno dei bisogni abitativi. La riforma del sistema dell edilizia residenziale pubblica in Lombardia, su questo fronte, si è sviluppata lungo due direttrici principali: l integrazione dei tradizionali interventi di sostegno all affitto (contributi a fondo perduto ai conduttori in difficoltà economica) con strumenti innovativi, quali fondi di garanzia, agenzie per la locazione sociale, accordi e convenzioni con privati per l incremento del numero di alloggi destinati alla locazione a canoni concordati; l introduzione di una forma di sostegno economico pubblico, a carattere strutturale, anche per i nuclei familiari residenti in alloggi di edilizia residenziale pubblica che versano in situazioni di oggettiva difficoltà economica determinata dalla riduzione o caduta del reddito familiare. Con la misura del Fondo Sostegno Affitti (FSA) sono stati erogati contributi per un importo complessivo di 59 milioni di euro che hanno interessato nuclei familiari con contratti di locazione sul libero mercato. L iniziativa, dal 2016, non è stata più attivata in quanto il Fondo Nazionale non è stato finanziato dallo Stato e le risorse regionali dedicate sono state destinate alle misure di contrasto all emergenza abitativa. Tra il 2014 ed il 2016, in concomitanza con la disattivazione della misura nazionale di sostegno alle locazioni nel mercato abitativo privato, sono state attivate una serie di misure alternative ed in buona parte sperimentali, volte al mantenimento dell abitazione in locazione; dal fondo morosità incolpevole, misura rivolta ai nuclei familiari interessati da provvedimenti di sfratto, ai contributi per il reperimento di alloggi privati da locare a canoni concordati, ai fondi garanzia e microcredito, sino alle misure di sostegno della mobilità nel settore della locazione. 26

30 Le risorse regionali e statali mobilitate attraverso questo insieme di misure volte a contrastare l emergenza abitativa nel mercato della locazione privata ammontano a complessivi 71,5 milioni di euro ed hanno interessato, alla data del 3 novembre 2017, nuclei familiari. A partire dal 2016, alle misure di sostegno ai nuclei familiari nel mercato abitativo privato si sono affiancate, per effetto della legge di riforma, analoghe forme di sostegno in favore dei nuclei assegnatari di alloggi ERP che versano in situazioni di temporanea difficoltà economica causate da contrazioni o cadute del reddito familiare. Le risorse mobilitate al 31 dicembre 2017, attraverso il contributo regionale di solidarietà ammontano a complessivi 32,2 milioni di euro ed hanno interessato circa nuclei familiari. Nella decima legislatura sono proseguite le misure regionali a favore delle giovani coppie per agevolarle nell acquisto della prima casa, attraverso l abbattimento del tasso di interesse sui mutui stipulati e finalizzati all acquisto dell abitazione principale. Le risorse mobilitate attraverso lo strumento finanziario ammontano a complessivi 4,3 milioni di euro ed hanno interessato 496 nuovi nuclei familiari. Regione Lombardia ha promosso l abbattimento delle barriere architettoniche negli edifici privati attraverso l utilizzo di complessivi 8,95 milioni di euro di risorse regionali. Tali risorse risultano essere di modesta entità rispetto alle reali necessità che il territorio manifesta, in quanto il fondo speciale, istituito presso il Ministero delle infrastrutture e dei trasporti, non dispone di adeguata copertura a partire dal Completa il quadro delle misure di welfare abitativo la gestione sociale dei quartieri di edilizia pubblica, misura finalizzata a sostenere i Laboratori Sociali per la promozione di modelli innovativi per l inclusione lavorativa per un investimento complessivo di 3,8 milioni di euro. Quadro sinottico degli impatti Programma Impegno finanziario - euro (milioni) Nuclei familiari interessati Fondo Sostegno Affitti (FSA) Fondo morosità incolpevole 30, * Misure di contrasto all emergenza abitativa 22, * Iniziative sperimentali per il mantenimento dell abitazione in locazione 8,6 930 * Iniziative a sostegno della mobilità nel settore della locazione privata 9,8 630 * Contributo regionale di solidarietà 32, ** Contributo regionale acquisto prima casa 4,3 496 Contributo abbattimento barriere architettoniche 8, Gestione sociale dei quartieri di edilizia pubblica in Lombardia 3,8 - * linea attiva; dato nuclei familiari interessati aggiornato al ** linea attiva; dato nuclei familiari interessati aggiornato al Totale 179,

31 2.5 Modelli e strumenti innovativi per la diffusione dell housing sociale Implementati nel corso della decima legislatura gli strumenti e le misure innovative a sostegno dell abitare sociale. Il Fondo Immobiliare di Lombardia (FIL) è il primo fondo etico dedicato all'housing sociale, nato nel 2006 dalla collaborazione tra Regione Lombardi, Fondazione Housing Sociale e Fondazione Cariplo per integrare le risorse pubbliche e private al fine di fronteggiare il crescente disagio abitativo creando nuove opportunità e incrementando gli investimenti nel settore abitativo. Il Fondo ha ottenuto sottoscrizioni per un ammontare di 520 milioni di euro. Il Fondo ha già avviato operazioni di sviluppo e investe principalmente in iniziative dedicate a studenti, anziani, famiglie monoreddito e altri soggetti in condizione di svantaggio sociale o economico. Sono gli alloggi sociali realizzati ed in fase di realizzazione nel corso della presente legislatura cui si aggiungono 939 posti letto di edilizia universitaria. Nell ultimo quadriennio è proseguita l attuazione di interventi di edilizia universitaria sostenuti da contributi regionali a valere sulla Legge 338/2000 (III e IV bando MIUR), vedendo la conclusione di tre progetti in comune di Milano, con la realizzazione di 417 alloggi. Nel corso del 2017, a seguito della pubblicazione del IV Bando MIUR, Regione Lombardia ha messo a disposizione 3,5 milioni di euro per sostenere iniziative di riqualificazione o nuova realizzazione di residenze universitarie. Sono stati selezionati 16 interventi che complessivamente potranno portare ad un incremento di circa alloggi destinati a studenti. Sono stati inoltre portati a termine interventi di edilizia universitaria a servizio delle attività didattiche, a Bergamo (ex Collegio Baroni) e a Varese (ex Colonia Agricola), per una spesa complessiva di 2,8 milioni di euro. Nell ambito della strategia regionale di promozione dell housing sociale è stata rilanciata l iniziativa relativa ai Servizi Abitativi a Canone Convenzionato (SACC), attraverso la concessione di contributi a fondo perduto per realizzare alloggi destinati a locazione almeno trentennale o per otto anni con successivo patto di futura vendita, a servizio di cittadini della così detta fascia grigia o che presentano esigenze abitative temporanee per motivi, ad esempio, di lavoro. A partire dal 2013 sono state stipulate 17 convenzioni con operatori privati attraverso cui vengono realizzati e messi a disposizione 169 alloggi a canone convenzionato, localizzati principalmente nel territorio dell area metropolitana milanese. Due ultime iniziative completano il quadro degli interventi a carattere sperimentale e innovativo. La prima iniziativa è finalizzata a realizzare un modello di politiche abitative dove l abitare sociale diviene l elemento fondamentale per innovare la città. Questo è l obiettivo dell Accordo di Programma promosso a fine ottobre del 2017 da Regione Lombardia con il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti. Le operazioni che concretizzeranno gli interventi dell accordo, sono finalizzate alla rigenerazione, recupero, riuso e riqualificazione del patrimonio immobiliare pubblico e privato esistente e al miglioramento delle condizioni dell abitare, e recano una dote finanziaria di 112 milioni di euro. La seconda iniziativa riguarda un Accordo di Programma promosso da Regione Lombardia, Ministero delle infrastrutture e dei trasporti e dal Ministero dell ambiente a novembre del 2017 e riguarda la costituzione di un Centro di ricerca sperimentale sull'edilizia abitativa, con lo scopo di sperimentare tecnologie e processi costruttivi innovativi nel campo dell'edilizia abitativa pubblica e privata. Gli ambiti oggetto di ricerca - sperimentazione e diffusione dei risultati - riguarderanno le tecnologie e i processi costruttivi, l'efficientamento energetico e la domotica a servizio della qualità e del benessere abitativo. 28

32 Quadro sinottico degli impatti Programma Impegno finanziario (milioni) Alloggi Fondo Immobiliare Lombardia risorse regionali 7, * Cofinanziamento regionale nell ambito del IV bando MIUR per l edilizia residenziale universitaria Interventi di edilizia universitaria a servizio delle attività didattiche, a Bergamo (ex Collegio Baroni) e a Varese (ex Colonia Agricola) 3, ,8 - SACC (Servizi abitativi a canone convenzionato) Adp - Realizzazione di programmi innovativi di rigenerazione urbana, recupero e riqualificazione del patrimonio abitativo pubblico e sociale Adp - costituzione di un Centro di ricerca sperimentale sull'edilizia abitativa ** * alloggi e posti letto ** risorse in fase di definizione Totale 131, Il Fondo immobiliare di Lombardia (FIL) Il Fondo Immobiliare di Lombardia (a seguire FIL), divenuto un fondo multi comparto nel giugno 2012 è oggi costituito dal Comparto Uno, gestito da Investire SGR S.p.a. (ex Polaris Real Estate SGR), finalizzato alla realizzazione di alloggi per housing sociale e dal Comparto Due, promosso e gestito da Investire SGR Spa (ex Polaris Real Estate SGR), specializzato nella realizzazione e acquisizione di unità da destinare ad edilizia universitaria. In data 19 dicembre 2014 è stato sottoscritto l atto di fusione per incorporazione delle società Polaris Real Estate SGR SPA, Beni stabili Gestioni SPA e Investire Immobiliare SGR Spa e oggi il Fondo Immobiliare di Lombardia è gestito da Investire SGR Spa. Il Fondo nasce con l obiettivo di realizzare interventi abitativi nell ambito del cosiddetto abitare sociale, definito come insieme di appartamenti e servizi strutturati in modo da contribuire a risolvere il problema abitativo di famiglie e persone, con riguardo particolare alle situazioni di quella fascia intermedia di mercato troppo ricca per accedere all edilizia residenziale pubblica ma troppo povera per permettersi un appartamento a condizioni di mercato La gestione del Fondo: Comparto Uno 2 Fondo chiuso immobiliare etico riservato ad investitori qualificati, nasce nel 2006, con il nome di Fondo Abitare Sociale 1, su iniziativa della Fondazione Housing Sociale e della Fondazione Cariplo con CAAM SGR S.p.A. con la finalità di ricercare nuove modalità per incrementare gli investimenti nel settore del social housing per la realizzazione di nuovi interventi edilizi. Nell ottobre 2007 viene deliberato il trasferimento della gestione del Fondo a Polaris SGR (oggi Investire SGR S.p.A.) e viene successivamente rinominato Fondo Immobiliare di Lombardia in quanto destinato all investimento sul mercato domestico, con una prevalenza nell ambito territoriale della Regione Lombardia. 2 Estratto dalla Relazione di Gestione al 31 dicembre 2017 del Fondo Immobiliare di Lombardia (FIL) - Comparto Uno e Comparto Due. 29

33 Con successive delibere del 2012, Polaris RE SGR Spa modifica il Regolamento, trasformando il fondo in Multicomparto di tipo chiuso, con contestuale attribuzione del patrimonio esistente al Comparto Uno (di seguito, il Fondo ). Scopo del Fondo è di gestire professionalmente e valorizzare il Patrimonio del Comparto realizzando i propri interventi immobiliari, in conformità a quanto stabilito nelle politiche di investimento di ciascun Comparto al fine di contribuire ad incrementare la dotazione di appartamenti sociali come definiti nel DM 22 aprile 2008, coniugando contenuti sociali ad obiettivi di redditività atti a realizzare condizioni di interesse non solo economico per potenziali investitori istituzionali con finalità etiche. Il patrimonio del Comparto può essere costituito anche mediante l Apporto di beni immobili, diritti reali di godimento su beni immobili e partecipazioni in società immobiliari, la cui destinazione attuale o potenziale sia coerente con lo scopo e l oggetto del Fondo. La Società di Gestione individua ed effettua gli investimenti che per natura e caratteristiche intrinseche si presentino idonei a realizzare gli obiettivi del Comparto stessi, valutando i rischi complessivi del portafoglio. Punto distintivo del FIL Comparto 1 è quello di saper declinare congiuntamente aspetti gestionali e esigenze sociali alla base degli obiettivi strategici del Fondo. In collaborazione con Fondazione Housing Sociale (di seguito FHS), il Fondo ha conseguito un significativo track record nello sviluppo congiunto di progetti e concept di gestione sociale degli interventi. Tali progetti sono pensati per offrire una risposta al bisogno di amministrare in maniera innovativa e integrata gli interventi di edilizia privata sociale, combinando le attività relative all amministrazione degli immobili alla valorizzazione delle relazioni tra gli abitanti, coinvolgendo inoltre gli stessi nella cura degli spazi condivisi. Per gli interventi del Fondo si stanno consolidando infatti diversi modelli di gestione sociale, caratterizzati dai possibili approcci di amministrazione partecipata degli immobili, la cui struttura è articolata secondo le tipologie di intervento e del livello di coinvolgimento degli abitanti. Tra gli obiettivi che il Fondo persegue annoveriamo la realizzazione di programmi di promozione e accompagnamento sociale attraverso la nomina di team di gestione degli immobili generalmente formati dagli stessi assegnatari degli appartamenti che si confrontano con il gestore sociale per tematiche di carattere tecnico e di community management. Nel corso dell ultimo triennio l operatività e la strategia del fondo sono stati orientati al veloce impiego dell equity a disposizione al fine di raggiungere velocemente l asset allocation attesa. Nel quinquennio l attività di gestione del Fondo è stata incentrata da un lato sullo scouting e sulla valutazione di iniziative da fare rientrare nel perimetro di investimento del Comparto e, dall altro, su l attività di gestione delle iniziative già acquisite al fine di ottimizzare la redditività delle stesse. I risultati della gestione hanno consentito l aumento del numero di appartamenti a disposizione da circa 90 del 2012 a circa del dicembre 2017, a cui va sommato il numero di potenziali appartamenti in corso di realizzazione pari a circa ricavati dalle aree acquisite, per un totale di oltre unità. Inoltre è da considerare l ulteriore attività di investimento nel settore delle residenze universitarie con la messa a reddito 30

34 dei 275 posti letto di Campus Certosa e dei 266 posti letto dell immobile di Monneret de Villard, acquisito definitivamente dal Fondo nel dicembre 2016, ai quali andranno ad aggiungersi ulteriori circa 400 posti letto in corso di realizzazione dell immobile di Via Innovazione, per un totale di oltre 900 posti letto. Inizialmente l operatività del Comparto Uno del FIL si è basata su una raccolta di capitale di 85 milioni di euro messa a disposizione in primis da Fondazione Cariplo e Regione Lombardia, oltre a Banca Popolare di Milano, Intesa Sanpaolo, Cassa dei Geometri, Assicurazioni Generali, Cassa Depositi e Prestiti. I risultati ottenuti con le prime operazioni hanno spinto nel 2012 per un rilancio dell azione del FIL anche mediante un rinnovato allineamento con le politiche abitative di Regione Lombardia ed il conseguente nuovo impegno finanziario di codesta istituzione; allo stesso tempo, l ingresso di altri investitori istituzionali quali Unicredit e, soprattutto, il Fondo Investimenti per l Abitare (FIA - gestito da CDP Investimenti SGR) hanno permesso di aumentare, alla data del 31 dicembre 2017, la disponibilità di capitale raggiungendo un totale di sottoscrizioni raccolte pari a 521,85 milioni di Euro e con la possibilità di incrementare ulteriormente, grazie a nuove sottoscrizioni del FIA, l ammontare complessivo di equity. In estrema sintesi, le operazioni finanziarie e strategiche di implementazione del Fondo hanno consentito la creazione e la possibilità di messa a reddito di un totale di più di 3800 appartamenti entro il 2020 oltre a circa posti letto in residenze universitarie. Di seguito le informazioni relative al patrimonio immobiliare del Fondo (Comparto Uno). Nel corso dell esercizio 2017 è stata acquistata dal Fondo l area sita a Brescia in via della Bornata (Borgo Wuhrer) e l area in Milano via Antegnati (denominato 5 Square ). Nello specifico, l intervento di Brescia è inserito in un progetto più ampio di riconversione, denominato Borgo Wuhrer, che sorge sulle aree una volta occupate dalla vecchia fabbrica della birra Wuhrer. Tale progetto ha previsto la realizzazione di un area residenziale con mq di abitazioni, di cui mq ancora da realizzare (acquisiti dal Fondo) e un area direzionale-commerciale con mq di unità commerciali, uffici, studi professionali e spazi destinati ai servizi. Il complesso immobiliare che verrà realizzato nel contesto, con una S.L.P. pari a mq e di una superficie vendibile pari a circa mq, prevede la realizzazione di circa 148 appartamenti. L intervento di via Antegnati, inserito nel comune di Milano, riguarda 5 edifici pressoché identici originariamente a uso uffici, che si sviluppano su un basamento comune. Il progetto prevede la conversione degli uffici a residenza da offrire in parte a locazione a lungo termine e in parte in vendita a prezzo convenzionato. La tabella di seguito riepiloga il portafoglio immobiliare del Fondo al 31 dicembre TOTALE RTAFOGLIO 31

35 Iniziativa Date in Tipologia Status Appartamenti realizzati Appartamenti disponibili al MIX LT PFV Vendita Posti letto SV Investimento totale* N N N mq M ln Abi t@gi ovani 2013 Ri us o Ul ti ma to ,6 Bergamo Mol i ni Ri uni ti 2015 Ri us o Ul ti ma to ,6 Busto Arsi zi o - Gi ardi no i n Bors ano 2015 Ri us o Ul ti ma to ,5 Crema - Local i tà Sabbi oni 2007 Greenfi el d Ul ti ma to ,3 Cremona - Vi a del l a Vecchi a Dogana 2012 Brownfi el d Ul ti ma to ,7 Li mi to di Pi ol tel l o 2014 Ri us o Ul ti ma to ,4 Mi l ano - Vi a Cenni 2011 Greenfi el d Ul ti ma to ,0 Mi l ano - Vi a Padova 2011 Ri us o Ul ti ma to ,3 Mi l ano - Vi a Ras ari o (Loc. Fi gi no) 2012 Greenfi el d Ul ti ma to ,4 Mi l ano - vi a Breda 2015 Brownfi el d Ul ti ma to ,8 Senago 2013 Brownfi el d Ul ti ma to ,3 Lecco 2012 Ri us o Ul ti ma to ,1 Mi l ano - Vi a del Mona co 4 (Campus Certos a) 2014 Ri us o Ul ti ma to 0 0 n.a. n.a. n.a ,9 Mi l ano - Vi a Monneret de Vi l l ard 2016 Ri us o Acqui s i to 0 0 n.a. n.a. n.a ,9 TOTALE PORTAFOGLIO ,7 * (costo s tori co al l ordo di vendi te e contri buti ) Iniziativa Date in Tipologia Status Appartamenti Appartamenti realizzati da realizzare MIX LT PFV Vendita Posti letto da realizzare SV Investimento totale previsto N N N mq M ln Bres ci a - Wuhrer 2017 Greenfi el d Acqui s i to ,0 Merezzate 2015 Greenfi el d Acqui s i to ,9 Mi l ano - Vi a Qui nti l i ano 2015 Brownfi el d Acqui s i to ,9 Mi l ano - vi a Antegnati /Res i denze Vi sconti 2017 Ri us o Acqui s i to ,8 Mi l ano - vi a Ri zzol i 2016 Greenfi el d Acqui s i to ,1 Mi l ano - vi a Moneta 2015 Greenfi el d Acqui s i to ,8 Mi l ano - vi a Novate 2015 Greenfi el d Acqui s i to ,7 Mi l ano - Vi a I nnovazi one 2015 Greenfi el d Acqui s i to 0 0 n.a. n.a. n.a ,6 TOTALE SVILUPPO ,8 0,0 20, ,6 Appartamenti MIX LT PFV Vendita Posti letto SV Investimento totale TOTALE F ONDO ,3 N N N mq M ln ,7 Gli investimenti del Fondo si sono dunque concretizzati complessivamente in 22 iniziative di cui 8 in corso di sviluppo e 1 iniziativa già ceduta in blocco La gestione del Fondo: Comparto Due 3 In attuazione delle linee strategiche, il Comparto Due del Fondo si è specializzato nell acquisizione, edificazione e gestione di Residenze nel Comune di Milano da destinare prioritariamente a soggetti che hanno esigenze abitative di tipo temporaneo collegate a particolari condizioni di lavoro o di studio e nello specifico a studenti fuori sede iscritti presso le facoltà milanesi attraverso specifiche convenzioni con i principali atenei. 3 Estratto dalla Relazione di Gestione al 31 dicembre 2017 del Fondo Immobiliare di Lombardia (FIL) - Comparto Uno e Comparto Due. 32

36 Scopo del Fondo è di gestire professionalmente e valorizzare il Patrimonio dei Comparti realizzando i propri interventi immobiliari, in conformità a quanto stabilito nelle politiche di investimento al fine di contribuire ad incrementare la dotazione di appartamenti sociali come definiti nel D.M. 22 aprile 2008, coniugando contenuti sociali ad obiettivi di redditività atti a realizzare condizioni di interesse, non solo economico, per potenziali investitori istituzionali con finalità etiche. Il tutto al fine di consentire la realizzazione delle politiche di investimento di natura etica nell Abitare Sociale, come definito nei Principi Etici. Il patrimonio del Fondo può essere costituito anche mediante l apporto di beni immobili, diritti reali di godimento su beni immobili e partecipazioni in società immobiliari, la cui destinazione attuale o potenziale sia coerente con il presente scopo e l oggetto del Fondo. La Società di Gestione individua ed effettua gli investimenti che per natura e caratteristiche intrinseche si presentano idonei a realizzare gli scopi dei Comparti stessi, valutando i rischi complessivi del portafoglio. Di seguito le informazioni relative al patrimonio immobiliare del Fondo (Comparto due). Nel corso dell anno il portafoglio del Fondo non ha subito variazioni. Iniziativa Provincia Comune Date in Tipologia Status TOT Appartamenti Posti Letto Totale investimento Mix - Locaz. LT PFV N o N o Mln Milano- Via Pompeo Leoni MI Milano 2012 Rius o Acquis ito , di cui affidati a La Ringhiera di cui affidati ad habitare service Milano- Via Cosenz MI Milano 2014 Greenfield Acquisito , di cui affidati a La Ringhiera di cui affidati ad habitare service Vendita Gli investimenti del Fondo si sono sino ad oggi concretizzati complessivamente in due iniziative entrambe destinate in parte alla locazione a lungo termine ed in parte a residenze universitarie. 33

37 2.6 Stato di attuazione del piano delle alienazioni e valorizzazioni 4 Fino all'entrata in vigore della Lr 16/2016, le valorizzazioni del patrimonio di edilizia residenziale pubblica sono state regolate dal Titolo IV "Valorizzazione e razionalizzazione del patrimonio" articoli 45, 46 e 47 della Lr n. 27/2009. La legge prevedeva la possibilità di alienare fino al 20 delle unità abitative esistenti alla data del 28 novembre 2007 esclusivamente per esigenze di razionalizzazione ed economicità della gestione del patrimonio. Le vendite potevano essere effettuate previa approvazione regionale di specifici programmi di valorizzazione e razionalizzazione, senza nessun limite temporale di validità. I programmi dovevano elencare gli alloggi oggetto di vendita e definire la destinazione dei proventi, vincolandoli allo sviluppo, alla valorizzazione e alla riqualificazione del patrimonio di edilizia residenziale pubblica, con priorità per il recupero delle unità abitative non assegnabili al fine di prevenire il fenomeno delle occupazioni abusive; sulla base della norma nazionale allora vigente (Legge 560/1993), il 20 dei proventi poteva essere destinato al "ripiano dei deficit finanziari degli enti proprietari". Gli alloggi e, ove presenti, le relative pertinenze, dovevano essere offerti agli assegnatari ad un prezzo scontato complessivamente del 36 (20+20) rispetto al valore di perizia redatta dal soggetto proprietario, in coerenza con le valutazioni dell'osservatorio del mercato immobiliare dell'agenzia del Territorio e, se liberi, venduti attraverso asta pubblica. Peraltro gli alloggi occupati, ai sensi dell art. 46 comma 6, potevano essere proposti con una riduzione complessiva del qualora l adesione all acquisto fosse stata formulata ai sensi della Legge n. 560/1993. I programmi dovevano essere predisposti secondo le indicazioni contenute nella Dgr del 6 luglio 2011, n Indicazioni per la predisposizione dei programmi per la valorizzazione e razionalizzazione del patrimonio erp- artt. 46 e 47 Lr n. 27/2009 e rendicontati annualmente. Intenzione del legislatore era fornire agli enti proprietari uno strumento economico (la vendita) che consentisse di raggiungere lo scopo (la manutenzione/valorizzazione del restante patrimonio di edilizia residenziale pubblica) pur in assenza di finanziamenti pubblici. Con l approvazione della Lr n. 16 del 2016 Disciplina regionale dei servizi abitativi è cessata l efficacia della Lr 27/2009 e il seguente documento relaziona rispetto agli esiti dell'attuazione dei Programmi di vendita presentati dai Comuni e Aler Analisi degli esiti dei programmi autorizzati presentati di Comuni Negli anni di validità della Lr 27/09 (dal 2009 al 2017) sono stati autorizzati dalla Giunta regionale 152 programmi di valorizzazione e razionalizzazione che hanno interessato 117 comuni. La tabella 1 evidenzia, a livello provinciale, la distribuzione dei comuni e lo stato di attuazione dei programmi. Il patrimonio residenziale pubblico appartenente ai 117 comuni ammonta a oltre alloggi. In alcuni casi gli alloggi posti in vendita sono ceduti con le rispettive pertinenze (quali box o cantine) se graffate catastalmente all alloggio. 4 Estratto dalla Comunicazione del Vice Presidente Sala alla Giunta regionale nella seduta del 28 dicembre 2017 Esiti dei programmi di valorizzazione e razionalizzazione del patrimonio di edilizia residenziale pubblica approvati ai sensi degli articoli 45, 46 e 47 della Legge regionale 4 dicembre 2009, n. 27 Testo unico delle leggi regionali in materia di edilizia residenziale pubblica. 34

38 Tabella 1 - Programmi autorizzati ai Comuni Provincia Programmi approvati dalla GR dal 2007 al 2016 Comuni autorizzati Programmi attuati Programmi destinati Lr 12/05 Programmi parzialmente attuati n. n. n. n. n. BG BS CO CR LC LO MB MI MN PV SO VA TOTALE Va comunque evidenziato che alcuni comuni che hanno accertato l assenza di fabbisogno di edilizia residenziale pubblica hanno destinato i proventi alla realizzazione di servizi di cui alla Lr 12/2005, art. 9, e in particolare: Tabella 2 - Programmi con proventi destinati a servizi di cui alla Lr 12/05, art. 9 Provincia Comuni Alloggi da alienare Proventi vendita Alloggi alienati Proventi incassati n. n. euro n. euro BG , ,00 BS , ,00 CO CR , ,00 LC , ,00 LO MB MI MN , ,00 PV SO , ,00 VA , ,00 TOTALE , ,00 I dati successivi suddividono, per provincia, il patrimonio di edilizia residenziale pubblica esistente alla data del 28 novembre 2007 e gli alloggi autorizzati alla vendita identificati in base allo stato locativo (Tabella 3). 35

39 TOT. LOMBARDIA Tabella 3 - Patrimonio ERP comunale esistente ed autorizzato Provincia Alloggi n. liberi n. Alloggi autorizzati occupati n. totale n. BG ,80 BS ,00 CO ,70 CR ,80 LC ,00 LO ,70 MB ,60 MI ,50 MN ,60 PV ,50 SO ,40 VA ,30 TOTALE ,27 Dai dati si rileva che le alienazioni sembrano essere state motivate più dal favorire l'accesso alla casa da parte degli ex assegnatari che da reali esigenze di razionalizzazione della gestione del patrimonio immobiliare pubblico. La Legge regionale stabiliva nel 20 del patrimonio il limite massimo di vendita, salvo deroghe autorizzate per consentire la cessione di almeno una (1) unità abitativa per intero o per i comuni con una popolazione inferiore ai abitanti. Si evidenzia che solo il 3,27 del patrimonio è stato posto in vendita. La provincia con il patrimonio più rilevante risulta essere Milano con una percentuale del 1,5 del patrimonio in vendita. Il patrimonio effettivamente venduto è stato notevolmente inferiore a quello autorizzato e la medesima considerazione vale per i proventi incassati. Nello specifico è stato alienato il 35 del patrimonio autorizzato ed incassato il 32,9 (grafici e Tabella 4). CONFRONTO ALLOGGI ESISTENTI, ALIENABILI E ALIENATI Alloggi alienati n n. alloggi autorizzati all'alienazione patrimonio al 28/11/

40 TOT. LOMBARDIA CONFRONTO ALLOGGI ESISTENTI, ALIENABILI E ALIENATI Valore vendite in Dgr Proventi incassati Proventi reimpiegati , Tabella 4 - Analisi autorizzato/venduto Provincia Alloggi autorizzati alla vendita Valore vendite Alloggi venduti Proventi incassati Alloggi venduti su alloggi autorizzati Proventi incassati su valore vendite n. euro n. euro BG ,10 47,40 BS ,00 10,10 CO ,20 17,70 CR ,20 35,10 LC ,90 97,20 LO ,20 53,70 MB ,20 59,80 MI ,90 37,70 MN ,30 34,30 PV SO ,80 52,70 VA ,30 10,50 TOTALE ,00 32,90 Per quanto riguarda il reimpiego dei proventi si rileva che questo è stato oltremodo limitato. Al netto di motivazioni che non hanno reso possibile l utilizzo dei proventi per gli scopi definiti dalla Lr 27/2009 (ad es. vincoli di bilancio; esiguità delle somme introitate a fronte di interventi molto onerosi), si può ipotizzare che molte amministrazioni abbiano impegnato le risorse per lo più in investimenti diversi da quelli relativi all'edilizia residenziale pubblica (Tabella 5). Tabella 5 - Proventi incassati, reimpiegati e non utilizzati Provincia Valore vendite Alloggi alienati Proventi incassati 37 Proventi reimpiegati Proventi non utilizzati euro n. euro euro euro BG ,3 BS ,1 CO ,0 CR ,8 LC ,7

41 Provincia Valore vendite Alloggi alienati Proventi incassati Proventi reimpiegati Proventi non utilizzati euro n. euro euro euro LO ,2 MB ,9 MI ,7 MN ,9 PV ,0 SO ,0 VA ,0 TOTALE ,9 A seguito di ripetute richieste di rendicontazione sull andamento dei programmi di valorizzazione, i dati forniti dai singoli enti proprietari (qui raggruppati a livello provinciale) evidenziano che in totale più di 8,9 milioni di euro (circa il 28 degli introiti) sono ancora vincolati nei bilanci comunali. Proventi delle vendite Proventi incassati Proventi reimpiegati BG BS CO CR LC LO MB MI MN PV SO VA La Lr 27/09 stabiliva l'obbligo di comunicazione annuale alla Giunta regionale dell'andamento del programma di valorizzazione e razionalizzazione con riferimento alle vendite effettuate e al riutilizzo delle somme incassate. In attuazione della norma, nel corso degli anni e a fronte di mancate comunicazioni, si è provveduto a sollecitare tale rendicontazione agli Enti che avevano ottenuto dalla giunta Regionale l autorizzazione del programma. Si sottolinea che la Lr 16/2016 all art. 43 (Disposizioni transitorie e finali) al comma 6 prevede esplicitamente che I programmi e i piani approvati dalla Giunta regionale in base alle disposizioni contenute nel capo I, titolo IV, della Lr 27/2009, cessano di avere efficacia alla data di entrata in vigore della presente legge. [ ] Il completo reimpiego dei proventi derivanti dai programmi e dai piani di cui al presente comma è condizione necessaria per l approvazione dei nuovi programmi di alienazione e valorizzazione di cui all articolo 28, nonché per accedere ai finanziamenti concessi dalla Regione per le medesime finalità. 38

42 Pertanto, in ottemperanza a quanto stabilito da entrambe le leggi regionali, ed in particolar modo nel rispetto dell art. 43 c. 6 della Lr 16/2016, si è predisposto: 1. l elenco dei Comuni le cui rendicontazioni sono mancanti o non attendibili perché ferme ad anni precedenti al 2017 (Tabella 6); 2. l elenco dei Comuni che non hanno completamente reimpiegato i proventi derivanti dalle alienazioni (Tabella 7). In alcuni casi, infatti, le rendicontazioni disponibili sono ferme ad anni precedenti all'ultima richiesta effettuata a maggio 2017: in questi casi, il dato utilizzato è l'ultimo fornito ufficialmente. Di seguito, il dettaglio dei Comuni inadempienti rispetto alla richiesta di rendicontazione finale inviata a maggio 2017 (Tabella 6). Tabella 6 - Elenco Comuni con rendicontazioni mancanti o non attendibili Comune Provincia Dgr Approvazione Ultima rendicontazione disponibile Residui alloggi sa vendere Residui proventi autorizzati n. data data n. euro CASTRO BG X/ /07/ /05/ ,50 39 BG Totale ,50 BRESCIA BS IX/ /10/ /05/ ,39 CASTELCOVATI BS X/ /09/ /05/ ,00 VEROLANUOVA BS IX/ /02/ /07/ ,20 BS Totale ,59 ANNICCO CR X/208 31/05/ /05/ ,00 SAN BASSANO CR X/ /09/2014 Manca ,00 SORESINA CR IX/ /02/ /06/ ,00 SORESINA CR IX/ /07/ /06/ ,00 CR Totale ,00 CODOGNO LO X/678 13/09/ /05/ ,00 LO Totale ,00 BIASSONO MB X/ /12/ /07/ ,00 CARATE BRIANZA MB X/ /04/ /05/ ,00 MACHERIO MB X/ /07/ /03/ ,00 MUGGIO MB IX/ /12/ /05/ ,44 MUGGIO' MB IX/837 24/11/ /05/ ,88 MB Totale ,32 BASIGLIO MI X/71 24/04/ /05/ ,50 COLOGNO M. MI IX/ /10/ /05/ ,80 GARBAGNATE MIL. MI X/ /12/ /05/ ,80 MELZO MI VIII/ /05/2009 Manca ,00 MILANO MI X/ /12/ /12/ ,00 S. STEFANO TICINO MI X/844 25/10/ /04/ ,40 ZIBIDO S. G. MI IX/ /08/ /05/ ,56 MI Totale ,06 MANTOVA MN X/ /06/ /05/ ,00 MANTOVA MN X/ /07/ /05/ ,00 MANTOVA MN IX/ /05/ /05/ ,00

43 Comune Provincia Dgr Approvazione Ultima rendicontazione disponibile Residui alloggi sa vendere Residui proventi autorizzati n. data data n. euro QUINGENTOLE MN IX/ /02/ /05/ ,30 SAN GIORGIO MN MN X/782 11/10/2013 Manca ,00 SUZZARA MN IX/ /09/ /07/ ,50 VIADANA MN VIII/ /06/2009 Manca ,00 VILLIMPENTA MN X/ /02/ /04/ ,24 MN Totale ,04 GORLA MAGG. VA IX/ /10/ /04/ ,00 VA Totale ,00 TOTALE LOMBARDIA Di seguito, il dettaglio delle amministrazioni comunali che non hanno reimpiegato completamente i proventi delle vendite. Alcune sono elencate più volte poiché hanno ottenuto più di una autorizzazione dei programmi di valorizzazione razionalizzazione del patrimonio di edilizia residenziale pubblica (Tabella 7). Tabella 7 - Elenco Comuni che non hanno reimpiegato i proventi Comune Provincia Valore vendite 40 Proventi incassati Reimpiego Incassati e non riutilizzati euro euro euro euro ALME' BG ALME' BG ALME' BG BRUSAPORTO BG DALMINE BG BG Totale BRESCIA BS COCCAGLIO BS GARGNANO BS VEROLANUOVA BS BS Totale CASSINA RIZZARDI CO CASSINA RIZZARDI CO COMO CO CO Totale SONCINO CR SORESINA CR SORESINA CR CR Totale CASATENOVO LC CASATENOVO LC LC Totale CASTELNUOVO LO CODOGNO LO ZELO B.P. LO LO Totale

44 Comune Provincia Valore vendite Proventi incassati Reimpiego Incassati e non riutilizzati euro euro euro euro ALBIATE MB ALBIATE MB ALBIATE MB BIASSONO MB CARATE BRIANZA MB MACHERIO MB MUGGIO MB MUGGIO' MB TRIUGGIO MB MB Totale BASIGLIO MI COLOGNO M. MI CORMANO MI GARBAGNATE MIL. MI NOVATE MILANESE MI PAULLO MI S. STEFANO TICINO MI SESTO SAN GIOVANNI MI ZIBIDO S. G. MI MI Totale ASOLA MN CURTATONE MN GONZAGA MN MANTOVA MN MANTOVA MN QUINGENTOLE MN S. MARTINO ARGINE MN SUZZARA MN VILLIMPENTA MN MN Totale TOTALE euro Analisi degli esiti dei programmi autorizzati presentati dalle Aler A seguito della riforma delle Aler intervenuta nel corso del 2013, le Aziende sono state raggruppate su base territoriale e, conseguentemente, le valutazioni di questa parte del documento sono riferite all attuale composizione. Dall'analisi sono comunque escluse le Aler di Milano e di Pavia-Lodi che hanno in essere piani di risanamento approvati ai sensi della Lr 24/2014. Nel periodo di vigenza della Lr 27/2009, le Aler hanno inoltrato 28 richieste di autorizzazione di programmi di valorizzazione e razionalizzazione del patrimonio di edilizia residenziale pubblica. La tabella 8 riporta il numero dei programmi approvati dalla Giunta regionale che hanno cessato la propria efficacia alla data di entrata in vigore della Lr 16/2016 e di quelli che, in forza dell art. 43 c. 6 della Lr 16, hanno avuto termine a luglio del

45 Tabella 8 - Programmi scaduti all entrata in vigore della Lr 16/2016 Aler Programmi approvati dalla GR Programmi vendita scaduti Programmi scaduti luglio 2017 art. 43 Lr 16 BG-SO-LC BS-MN-CR VA-CO-MB-BA TOTALE Il patrimonio complessivo di edilizia residenziale delle Aziende ammonta a poco più di alloggi e, di questo totale, poteva essere concessa l alienazione al massimo del 20. Gli alloggi autorizzati complessivamente sono comunque inferiori al 6 dell esistente, ben sotto la soglia di legge (Tabella 9). Tabella 9 Patrimonio ERP Aler al 28/11/2007 Aler totale n. autorizzati n. BG-SO-LC ,80 Alloggi autorizzati liberi autorizzati occupati 0,13 3,67 BS-MN-CR ,99 di cui 1,12 5,88 VA-CO-MB-BA ,77 1,08 3,69 TOTALE ,35 0,85 4,50 Si evidenzia, inoltre che le Aler hanno chiesto l autorizzazione di una percentuale di alloggi nella maggioranza occupati, mentre le vendite di alloggi liberi sono inferiori all 1. La tabella successiva rappresenta le percentuali di alloggi alienati rispetto agli autorizzati: Tabella 10 Analisi autorizzato/venduto Aler Autorizzati n. Alloggi Venduti n. Venduto su autorizzato BG-SO-LC ,54 BS-MN-CR ,57 VA-CO-MB-BA ,94 TOTALE ,37 42

46 Il grafico mette a confronto l intera situazione del patrimonio esistente, alienabile e alienato. N ALLOGGI Aler ESISTENTI AUTORIZZATI VENDUTI Come nel caso dei Comuni, l analisi dei proventi delle vendite non restituisce un quadro incoraggiante: rispetto ai proventi stimati nei programmi autorizzati dalla Giunta regionale l incasso effettivo lordo delle vendite è stato del pari a euro ,4 (Tabella 11 e grafico). Solo a partire dalla Dgr del 6 febbraio 2015, n di approvazione delle Direttive alle Aler per l anno 2015, è stato introdotto l'obbligo di reimpiego dei proventi per interventi di sviluppo, valorizzazione e riqualificazione del patrimonio di edilizia residenziale pubblica, in misura non inferiore all 85 degli stessi, destinando una quota massima del 15 alla copertura di oneri e tasse connessi alle alienazioni. Le Direttive regionali hanno mirato, da una parte, ad allineare i costi sostenuti dalle Aziende per attuare i programmi di valorizzazione e, dall'altra, a massimizzare le risorse effettivamente utilizzate per interventi sul restante patrimonio immobiliare. Occorre segnalare inoltre che la Legge 80/2014 ha definitivamente soppresso la possibilità di utilizzare la quota massima del 20 dei proventi derivanti dalle alienazioni per il ripiano dei deficit finanziari aziendali. Le somme nette che risultano disponibili per il reimpiego ammontano a circa ,7 di euro (14.41 degli introiti stimati in Dgr), mentre il reimpiego dei proventi netti è del delle somme disponibili. Sull incasso complessivamente ottenuto nel corso degli anni gravano oneri e tasse che ammontano a circa il 30 dei proventi che non sono stati reimpiegati e che non erano oggetto di indicazioni specifiche da parte della Giunta regionale. Tabella 11 - Proventi alienazioni Aler euro Proventi alienazioni Autorizzato Incassato lordo Oneri e Tasse 43 Incassato netto per reimpiego Reimpiegato BG-SO-LC , , , , ,00 BS-MN-CR , , , , ,70

47 Milioni Milioni Aler VA-CO-MB- BA euro Proventi alienazioni Autorizzato Incassato lordo Oneri e Tasse Incassato netto per reimpiego Reimpiegato , , , , ,90 TOTALE , , , , ,60 14,41 20,58 29,85 69,99 98,67 150,0 135,0 120,0 105,0 90,0 75,0 60,0 45,0 30,0 15,0 0,0 PROVENTI ALIENAZIONE Aler AUTORIZZATO INCASSATO REIPIEGATO Da una sintesi finale si evidenzia che è stato alienato il degli alloggi autorizzati alla vendita e che gli incassi lordi ammontano al della stima. Ciò è dovuto anche alla lunga durata dei programmi di alienazione che, in molti casi, ha portato gli enti proprietari ad una nuova perizia di stima degli alloggi, sempre più ammalorati. In altri casi le vendite sono state effettuate con formule rateali come previsto dalla Lr 27/09. L esito della rendicontazione presentata negli ultimi mesi ha evidenziato che le Aler hanno interamente reimpiegato le somme introitate. Va solo segnalato che Aler VA-CO-MB-BA, pur non avendo completato il reimpiego dei proventi delle vendite ex Lr 27/09 per un importo di ,09 di euro, ha dichiarato di aver programmato tale importo per lavori che saranno effettuati entro il ANDAMENTO ECONOMICO PIANI VENDITA Aler 140,0 110,0 80,0 50,0 20,0-10,0-40,0-70,0-100,0 INCASSO STIMATO INCASSATO DA VENDITA MANCATO INCASSO 44

48 Milioni Riepilogo complessivo (Aler + Comuni) esistenti Tabella 12 Andamento complessivo dei programmi autorizzati Alloggi n. Autorizzati alla vendita Incasso stimato Alloggi venduti Incasso da vendita Disponibile per il reimpiego Tasse Imposte e Oneri Reimpiegato per ERP Alloggi non venduti Mancato incasso euro n. euro euro euro euro n. euro , , , , ,480, ,42 Tabella 13 Indici sull andamento complessivo dei programmi ALLOGGI Alloggi autorizzati alla vendita su alloggi esistenti 4,20 Alloggi venduti su autorizzati alla vendita 27,80 Alloggi non venduti su autorizzati alla vendita PROVENTI DELLE ALIENAZIONI - 75,0 Incasso da vendita su Incasso stimato 25,60 Mancato incasso su Incasso stimato - 74,4 Reimpiegato per ERP su Incasso da vendita 85 ANDAMENTO ECONOMICO PIANI VENDITA Aler E COMUNI 250,0 200,0 150,0 100,0 50,0 0,0-50,0-100,0-150,0-200,0 INCASSO STIMATO INCASSATO DA VENDITA MANCATO INCASSO Conclusioni L analisi dei dati delle rendicontazioni presentate dagli enti e dalle Aler sulle vendite autorizzate dal 2007 al 2016 ai sensi della Lr 27/2009 ha evidenziato che lo strumento della vendita non è stato completamente efficace per soddisfare la finalità per la quale è stato attivato. Le cause possono essere ricondotte a diversi fattori: la crisi economica, le restrizioni sui mutui bancari, la minore capacità di spesa dei cittadini potenzialmente interessati all acquisto di questa tipologia di alloggi, lo scarso stato manutentivo degli alloggi stessi; è evidente, comunque, un'estrema difficoltà a procedere all alienazione degli alloggi. 45

49 I proventi, sulla base dei quali molti soggetti proprietari hanno costruito i propri programmi di manutenzione del patrimonio, sono risultati spesso inferiori a quelli autorizzati dalla Giunta regionale e sono stati effettivamente incassati solo a distanza di alcuni anni dall autorizzazione regionale. Il reimpiego dei proventi su opere legate al fabbisogno abitativo è stato difficoltoso; in particolare, nel caso dei Comuni, i vincoli sugli investimenti derivanti dal Patto di Stabilità e l insufficienza dei proventi stessi hanno peraltro ridotto la possibilità di attuare interventi che non si limitassero a piccole manutenzioni ordinarie. La Lr n. 16/2016 ha già introdotto modifiche fondamentali relativamente alle valorizzazioni del patrimonio destinato a servizi abitativi pubblici. Innanzitutto, la percentuale di alloggi alienabili è stata ridotta dal 20 al 5 massimo del patrimonio esistente alla data di entrata in vigore della norma e gli alloggi devono essere situati all'interno di condomini misti in cui la proprietà pubblica sia minoritaria: tali disposizioni rendono sostanzialmente impossibile l'alienazione di alloggi situati in contesti in cui vi sia una ridotta quantità e indirizzano le alienazioni alla soluzione delle più rilevanti criticità di gestione del patrimonio. Viene introdotta la possibilità di forme di valorizzazione che siano alternative all alienazione: la locazione a canone agevolato, non inferiore al 40 per cento del canone di mercato; la locazione nello stato di fatto, a soggetti intermedi, quali enti, associazioni senza scopo di lucro e istituzioni, con finalità statutarie di carattere sociale; la locazione a usi non residenziali, al fine di promuovere la diversificazione funzionale all interno dei quartieri e l insediamento di attività economiche di nuova formazione. Il programma di valorizzazione deve essere elaborato in connessione con la valutazione del fabbisogno locale e alla programmazione regionale, nell ipotesi di sollecitare i soggetti a una migliore programmazione dei processi di valorizzazione, in connessione con le esigenze aziendali e con le opportunità e necessità emergenti a livello locale. I proventi incassati devono essere impiegati esclusivamente per interventi sul restante patrimonio di proprietà e il loro completo utilizzo diventa condizione necessaria per l approvazione di nuovi programmi di alienazione e valorizzazione e per accedere ai finanziamenti concessi dalla Regione per le medesime finalità, nell ipotesi di spingere i soggetti a un più rapido utilizzo dei fondi ed evitare accumulazioni di risorse. È stato infine rispristinato un termine temporale triennale per la validità dei programmi al fine di permettere scadenze precise di valutazione degli esiti della loro attuazione. Il 29 dicembre 2016 la Giunta regionale ha approvato la Deliberazione n "Modalità attuative dell alienazione e valorizzazione del patrimonio destinato a servizi abitativi pubblici ai sensi dell'art. 28 comma 1 della Legge regionale 8 luglio 2016, n. 16 'Disciplina regionale dei servizi abitativi'" e, nel corso del 2017, sono stati approvati alcuni programmi ai sensi della nuova legge. Nella nuova prospettiva la valorizzazione è indirizzata innanzitutto a razionalizzare la gestione del patrimonio sul medio-lungo periodo (evitare di avere alloggi sfitti, abbandonare le situazioni condominiali più 46

50 dispendiose,...) per assicurare una tenuta economico-finanziaria del sistema più stabile ed evitare di affidarsi esclusivamente a introiti, peraltro marginali, di natura straordinaria. L'alienazione rappresenta comunque l ultima opzione disponibile e la diversificazione degli strumenti attuativi, con l'introduzione delle valorizzazioni alternative, mira a introdurre nuovi obiettivi di policy locale attraverso la riqualificazione e trasformazione di patrimonio sottoutilizzato: rispondere in modo più efficace al fabbisogno abitativo e sociale, contribuendo a risolvere criticità come la mancata disponibilità di soluzioni abitative per particolari categorie di disagio (sfrattati, anziani autosufficienti, ) e sostenere opportunità di sviluppo urbanistico e territoriale (residenze temporanee per dipendenti di ospedali e università, avvio di imprese di nuova formazione,...). 2.7 Progetti di rigenerazione urbana: Quartiere Lorenteggio (MI) e Comune di Bollate Attraverso la Strategia 2020, l Europa ha definito la crescita inclusiva come terza leva per affrontare le sfide del prossimo decennio. L obiettivo scaturisce dalla necessità di ridurre di 20 milioni il numero delle persone a rischio di povertà o di esclusione sociale, il cui raggiungimento, secondo la Commissione Europea si deve perseguire attraverso un processo di inclusione che permetta a tutte le persone di partecipare pienamente alla vita economica, sociale e culturale, e godere di un tenore di vita e di un benessere considerati normali nella società in cui vivono. Un approccio multidimensionale (es. supporto al reddito, accesso a servizi di qualità) quindi fondato sul concetto di inclusione attiva. In relazione alla crescita inclusiva, la Regione ha strutturato una proposta di progetto innovativa e sperimentale per la rigenerazione di aree urbane di edilizia residenziale pubblica, che ha trovato il consenso della Commissione europea che ha deciso di mettere a disposizione parte delle risorse. Attraverso un Asse specificatamente dedicato del POR FESR, Regione Lombardia ha quindi deciso di agire intervenendo sulle dinamiche abitative che investono le città, individuando l Inclusione Sociale e l Abitare Sociale quali temi portanti della propria strategia e del proprio intervento. Luogo di attuazione privilegiato è il Comune di Milano, quale contesto di eccezionale rilievo per la dimensione socio economica e la peculiarità della domanda abitativa in termini quantitativi, nonché per la varietà e la capacità di sperimentazione delle policy sul tema abitare sociale dimostrata nel tempo. L ambito di azione è il quartiere di edilizia residenziale pubblica Lorenteggio, che versa attualmente in condizioni di grave disagio e edilizio e sociale. Altro luogo di intervento è il Comune di Bollate che, seppur presentando dimensioni più modeste, presenta molti elementi in comune con Milano, per grave disagio edilizio e sociale. Una proposta di progetto innovativa e sperimentale perché unisce azioni di riqualificazione urbanistico-edilizia (ristrutturazione degli edifici residenziali, interventi di ecoefficientamento di edifici pubblici, sistemi di illuminazione efficienti che aumentano il grado di sicurezza) ad azioni di rigenerazione del tessuto sociale (processo di progettazione partecipata e di accompagnamento al processo di mobilità dei residenti, sostegno finanziario alle famiglie in difficoltà economica per attivare percorsi di inserimento lavorativo, avvio di imprese sociali). Una strategia di lavoro che la Commissione europea considera esemplare per le diverse componenti (multidimensionali e multidisciplinari) che la strutturano, ma, al contempo, proprio per questo sfidante e assai 47

51 complessa che richiede chiarezza degli obiettivi, stretta e continua collaborazione interistituzionale, forte partecipazione e condivisione dei cittadini, rispetto dei tempi serrati dettati a livello europeo. Un processo di coprogettazione che vede Regione Lombardia, Comuni di Milano e di Bollate, oltre ad Aler di Milano (proprietaria degli immobili per entrambi i Comuni) impegnati ormai da tre anni negli approfondimenti sotto i diversi profili della situazione del quartiere e nell individuazione di ulteriori risorse che consentano agli abitanti di tornare a sentirsi parte della città e non una enclave chiusa in se stessa. Entrambi i progetti avviati nei comuni di Milano e di Bollate si pongono i medesimi obiettivi che si possono così riassumere: accrescere il senso di appartenenza attraverso un processo di partecipazione dei residenti allo sviluppo del progetto; ridare dignità e sicurezza ai cittadini; riqualificare gli edifici residenziali; migliorare gli spazi di aggregazione; integrare il quartiere nel tessuto urbano della città eliminando il senso di marginalizzazione; rafforzare le potenzialità economiche dei residenti; avviare e promuovere le attività delle imprese sociali. Le due rilevanti iniziative in tema di riqualificazione urbanistico-edilizia con significativi riflessi di carattere sociale hanno avuto avvio nel corso del Si tratta di due accordi di programma che prevedono l utilizzo di risorse comunitarie messe a disposizione dal POR FESR 2014/2020, circa 53 milioni di euro a Milano e 7 milioni di euro per Bollate Quartiere Lorenteggio (Milano) Il quartiere interessato potenzialmente dal programma di riqualificazione ha dimensioni di rilievo pari a mq e alloggi e vedrà coinvolti circa 53 edifici sui 63 presenti; le risorse disponibili permetteranno la riqualificazione totale di circa 400/450 alloggi, la sistemazione di altri 230/240 alloggi tra quelli sfitti non assegnabili e la rimozione dell amianto. Ingenti sono le risorse dedicate a questo programma, infatti oltre ai 53 milioni di euro di risorse POR-FESR si sommano 5 milioni di euro di risorse comunitarie in capo al Comune (PON Metro), 4,9 milioni di euro quali ulteriori risorse per la riqualificazione edilizia del bilancio regionale, 12 milioni di euro per la opere di bonifica amianto e manutenzione alloggi sfitti in capo a Regione Lombardia, 20 milioni di euro per la riqualificazione di spazi pubblici in capo al Comune, 4,2 milioni di euro per il piano di mobilità delle famiglie in capo a Regione Lombardia che è intervenuta immediatamente con risorse proprie nel momento in cui è emersa la necessità di far fronte al trasferimento delle famiglie e di alcune attività commerciali, che i fondi comunitari non coprono come spesa. L Accordo di programma tra Regione Lombardia, Comune di Milano e Aler Milano finalizzato alla riqualificazione del Q.re Lorenteggio è stato promosso con Dgr del 24 luglio 2015 n ed il Comitato dei Rappresentanti il 22/12/2015 ha approvato il masterplan, predisposto da Infrastrutture Lombarde Spa, per l intero quartiere con l obiettivo di definire i primi interventi più urgenti e di articolare ipotesi di intervento 48

52 successive garantendo gradualità e flessibilità in relazione alla fattibilità, dando avvio alla progettazione degli interventi in esso previsti. Nel corso del 2016 è stato definito dai rappresentanti istituzionali il testo definitivo dell Accordo di programma approvato con Dgr del 15 febbraio 2016, n e sottoscritto in data 3 maggio Per dare compiuta attuazione all accordo nel 2016 sono state sviluppate le seguenti attività: costituzione e definizione di un protocollo di funzionamento di una Task-Force con il compito di definire ed attuare il Programma di Mobilità, quale strumento di riferimento che stabilisca i ruoli, le modalità/azioni, i tempi, i costi e le coperture economiche necessarie alla mobilità dei nuclei residenti, dei terzi proprietari e dei conduttori delle attività commerciali; sviluppate le progettazioni di ristrutturazione degli edifici di Via Lorenteggio 181 e di tutti gli interventi del masterplan; definito l ambito del masterplan su cui attivare gli interventi a valere sul POR-FESR; definito attraverso apposita Convenzione la delega di Regione Lombardia al Comune di Milano della funzione di organismo intermedio per l attuazione della strategia di sviluppo urbano sostenibile di cui al POR FESR e al POR FSE , per consentire l avvio delle azioni più urgenti previste nell Accordo di Programma; approvato con Dgr del 19/09/2016, n le linee guida per l individuazione del riconoscimento economico dovuto per l acquisto/permuta degli alloggi di proprietà privata in edifici interessati dalle opere di riqualificazione, in attuazione dell accordo di programma, finalizzato alla realizzazione del progetto di sviluppo urbano sostenibile nel comune di Milano Q.re Lorenteggio. Nel 2017 è stata assunta la decisione di procedere con la demolizione di tutti gli edifici che compongono il civico 181 di Via Lorenteggio, Via Lorenteggio 179, Via Manzano 4 e Via Segneri 3 e di ristrutturazione solo per l edificio di Via Giambellino 150. Il 2017 ha visto quindi l avvio della prima demolizione dell edificio di testata di Via Lorenteggio 181. Nel corso dello stesso anno con Dgr del 21 giugno 2017, n è stato approvato un Protocollo di Intesa tra Regione, Comune e Aler relativo alla realizzazione e utilizzo di spazi per Hub di Comunità all interno di una porzione dell immobile di Via Giambellino 150, di proprietà dell Aler di Milano. Relativamente alle altre azioni previste e finanziate dal POR-FESR sono accertati i seguenti avanzamenti: Ecoefficientamento edifici pubblici: progetto di riqualificazione della scuola di Via Narcisi in fase di definizione; Illuminazione pubblica: progetto finalizzato alla riduzione dei consumi energetici della rete di illuminazione pubblica del quartiere e attivazioni di servizi smart, in fase di definizione; Sostegno all avvio e rafforzamento di attività imprenditoriali che producono effetti socialmente desiderabili e beni pubblici non prodotti dal mercato: è stata individuata un articolazione dell azione all interno di una strategia complessiva per lo sviluppo di attività imprenditoriali del quartiere in sinergia con azioni finanziate dal PON-METRO e già avviate dal comune di Milano; la proposta avanzata dal comune di Milano propone un ampiamento della platea dei soggetti beneficiari anche alle società profit (tema da porre all ordine del giorno del Comitato di Sorveglianza (maggio p.v.) 49

53 Per le azioni supportate dalle risorse del POR-FSE si precisa che per quanto riguarda il Servizio di promozione accompagnamento all abitare assistito (Laboratorio Sociale) nonché per il sostegno a persone in condizione di temporanea difficoltà economiche attraverso politiche attive del lavoro il Comune di Milano ha predisposto le linee guida per l attuazione rispettivamente di una gara e di un bando in co-progettazione con Regione Comune di Bollate Nell area di intervento oggetto dell Accordo di Programma individuata territorialmente dalle vie Trento, Verdi, Vittorio Veneto e Repubblica, gli ambiti interessati da edifici di proprietà di Aler Milano sono: l edificio di via Verdi, caratterizzato dalla presenza di un tessuto sociale assai problematico che gravita sull ingresso del complesso scolastico prospettante gli edifici di via Turati, caratterizzati anch essi da un forte disagio sociale degli abitanti accompagnato da un forte disagio abitativo cui si sta cercando di rispondere attraverso interventi di ristrutturazione degli alloggi finanziati con il Contratto di quartiere. Tali insediamenti costituiscono elementi di discontinuità alla fruizione dell ampia zona a parco urbano e servizi interclusa nell urbanizzato e aperta ad ovest verso il Parco delle Groane per la mancanza di sicurezza avvertita da parte dei cittadini. Le verifiche tecniche condotte, la dotazione e le finalità delle risorse a disposizione, hanno portato i referenti tecnici dei soggetti sottoscrittori a condividere i seguenti interventi: edificio ERP di via Verdi sarà interessato dalle realizzazione di una rampa all'ingresso per eliminare le barriere architettoniche presenti, rifacimento della copertura e impermeabilizzazione, sostituzione degli ascensori con nuove macchine all'interno degli attuali vani ascensori, e per la scala A realizzazione di nuovi spazi da destinare ai servizi dell'abitare (anziani e bambini) al piano primo, frazionamento degli alloggi dal piano 2 al piano 8 da destinare ad anziani, persone con disabilità e nuclei monoparentali; a realizzazione di cappotto termico e sostituzione serramenti. edificio ERP di via Turati: l intervento previsto interesserà la porzione a piano pilotis individuato dalla scala H con la realizzazione di un nuovo spazio da destinare al sociale dedicato ai giovani. Importanti per l ambito di intervento interessato le risorse dedicate, in particolare quelle del POR - FESR - Asse V Sviluppo Urbano Sostenibile ammontano a 7,3 milioni di euro, così articolati: riqualificazione edilizia residenziale pubblica: 5,0 milioni di euro promozione ecoefficientamento edifici pubblici: 1,4 milioni di euro Illuminazione pubblica multiservizi: 0,6 milioni di euro avvio e rafforzamento di imprese sociali: 0,3 milioni di euro A queste si aggiungono le risorse del POR- FSE per un totale di 0,55 milioni di euro per servizi di accompagnamento all abitare e sostegno alle famiglie, oltre a risorse di Regione Lombardia per l attuazione del programma di mobilità degli abitanti coinvolti, pari a 0,2 milioni di euro e del Comune di Bollate pari a 0,74 milioni di euro per la riqualificazione degli spazi pubblici all interno dell ambito di intervento. L accordo di Programma tra Regione Lombardia, Comune di Bollate e Aler Milano finalizzato alla riqualificazione dell area di intervento compresa tra le Via Turati e Verdi è stato promosso con Dgr del 01/04/2015, n con successiva Dgr del 21/12/2016, n è stato approvato il testo definitivo dell Accordo di programma sottoscritto il 31/01/

54 Nel corso del 2017 è stata inoltre definita attraverso apposita Convenzione la delega di Regione Lombardia al Comune di Bollate della funzione di organismo intermedio per l attuazione della strategia di sviluppo urbano sostenibile di cui al POR FESR e al POR FSE , per consentire l avvio delle azioni previste nell Accordo di Programma. Sempre nel corso dell anno 2017 il Comune di Bollate ha predisposto il progetto relativo all ecoefficientamento di una scuola comunale e il progetto di illuminazione di varie vie ed aree pubbliche che comprende alcuni servizi aggiuntivi quali wi-fi nell area a parco, comprese le scuole e l Urban Center, sistemi di telegestione e telecontrollo di consumi, guasti e inquinamento. Il progetto di riqualificazione dell edilizia residenziale pubblica è stato affidato a Infrastrutture Lombarde Spa, che ha sviluppato uno studio di fattibilità sull edificio di Via Verdi, che sarà però ora oggetto di revisione sulla base di osservazioni presentate dai residenti. In riferimento al generale processo di mobilità previsto dall AdP, per i 16 nuclei in mobilità in uscita da via Verdi e Aler comunica che per una decina di essi possano trovare una sistemazioni all interno dell edificio di Via Turati che risulta essere oggetto di riqualificazione con il Contratto di Quartiere locale. 51

55 Capitolo 3 Performances gestionali delle Aziende Lombarde per l Edilizia Residenziale pubblica (Aler) 3.1 La gestione economica. Analisi bilanci di esercizio 2016 La Legge regionale 8 luglio 2016, n. 16 Disciplina regionale dei servizi abitativi all art. 18 Bilancio e programmi di attività delle Aler prevede che: - il Presidente trasmetta alla Giunta regionale il bilancio di previsione e di esercizio e semestralmente la relazione sull'andamento della gestione finanziaria e sull'attuazione degli indirizzi stabiliti dalla Giunta regionale; - su tali atti la Giunta regionale formuli osservazioni ed eventuali rilievi entro sessanta giorni dal ricevimento. Da svariate annualità la Giunta regionale verifica le risultanze dei bilanci aziendali delle Aler al fine di trarre indicazioni sullo stato del sistema delle Aziende, formulando le osservazioni e le richieste di integrazione documentale o di chiarimento che si ritengano necessarie. Si tenga presente che, in base all impianto normativo esistente ed in particolare all art. 7 della Lr 16/2016, le Aziende sono enti pubblici di natura economica, dotati di personalità giuridica, di autonomia imprenditoriale e organizzativa, patrimoniale e contabile e di proprio statuto. Ne consegue che Regione Lombardia non ha il compito di approvare il bilancio di esercizio delle Aler, che anzi risulta pienamente approvato ed efficace quando viene trasmesso alla Giunta per le osservazioni sopra citate. I principali organi di controllo sui bilanci aziendali delle Aler sono quindi il Collegio Sindacale e, laddove tale attività non sia svolta dal Collegio stesso, la società incaricata della revisione e certificazione legale dei bilanci. Di seguito viene resa una panoramica sui risultati della X legislatura. Nel corso degli ultimi anni sono emersi con forza alcuni elementi quali la crisi finanziaria di Aler Milano e, in misura più ridotta, di Aler Pavia- Lodi; sono inoltre intervenuti diversi fattori che sono andati ad incidere anche significativamente sul sistema delle Aler, il primo dei quali è rappresentato dalla riorganizzazione territoriale che, in base alla Lr 17/2013, ha ridotto i soggetti presenti in Lombardia da 13, corrispondenti alle 12 province lombarde più Busto Arsizio, a 5, secondo la seguente organizzazione: - Bergamo-Lecco-Sondrio; - Brescia-Cremona-Mantova; - Milano; - Pavia-Lodi; - Varese-Busto Arsizio-Como-Monza e Brianza. Tale fusione, avvenuta incorporando le varie aziende in quella di maggiore dimensione patrimoniale, ha chiaramente comportato una diretta ricaduta sui bilanci aziendali, che si sono a loro volta ridotti a 5, con l effetto peraltro di creare una sorta di anno 0 per quanto riguarda il confronto dei dati economici (i dati di bilancio infatti, se non per alcune voci, non possono essere semplicemente sommati tra di loro). 52

56 Il primo bilancio unitario dei nuovi soggetti è stato il 2015, pertanto il presente Rapporto ha quale termine diretto di confronto solo l anno precedente. Si propone di seguito la sintesi dei risultati di esercizio dal 2013 ad oggi: Come si può notare, pur da un dato molto sintetico e generale, nel periodo che va dal 2013 al 2016 si nota una sorta di normalizzazione dei risultati: non si riscontrano più valori negativi come nel 2013 e nel 2014, ed in particolare le problematiche che si manifestavano nell Aler di Mantova sono state diluite dalla fusione con Brescia e Cremona. Aler Lodi, a sua volta, confluendo in Aler Pavia-Lodi non ha più riscontrato perdite di esercizio, pur restando le criticità finanziarie, ovvero di cassa, non evidenti tramite un dato di competenza come il risultato del conto economico, che hanno portato alla definizione di un piano di risanamento. Analogamente il risultato sempre in utile di Milano non contraddice le note difficoltà, che sono anch esse di cassa e non di competenza (i risultati significativamente in crescita derivano dall attuazione dei piani di alienazione patrimoniale). È comunque evidente che laddove si manifestino risultati negativi la situazione di cassa non può che essere peggiore, pertanto sebbene l assenza di perdite non escluda problematiche finanziarie, è altrettanto vero che tale normalizzazione dei risultati è il primo passo verso una maggiore sostenibilità del sistema. Ulteriore elemento di interesse da segnalare è che da alcuni anni i bilanci delle Aler vengono consolidati con il bilancio di Regione Lombardia secondo le modalità definite dal d.lgs. 118/2011 "Disposizioni in materia di armonizzazione dei sistemi contabili e degli schemi di bilancio delle Regioni, degli enti locali e dei loro organismi, a norma degli articoli 1 e 2 della legge 5 maggio 2009, n. 42", così come modificato dal d.lgs. 126/2014. Il primo bilancio ad essere stato consolidato è stato il consuntivo

57 Infine, rispetto alla tematica della omogeneizzazione dei bilanci, la Dgr del 29 dicembre 2016, n ha provveduto a definire gli schemi di piano dei conti, di rendiconto finanziario e di conto economico e stato patrimoniale riclassificati, ottemperando all art. 17, comma 3 della Lr 16/2016 e favorendo una crescente omogeneità della compilazione del bilancio tra le Aziende. Proprio per uniformare i comportamenti contabili delle Aler, Regione Lombardia intende pervenire ad un unico soggetto incaricato della revisione e certificazione legale dei bilanci aziendali di tutti i cinque soggetti lombardi; in prima battuta, in base ai contratti tuttora attivi, si potrà procedere ad avere un unico soggetto per tre Aziende sul triennio , mentre da quello successivo si intende arrivare alla piena uniformazione. I documenti di bilancio inerenti l annualità 2016 sono interamente pervenuti entro la data prevista del 31 maggio 2017: si rammenta che in base alla Dgr 8 novembre 2016, n (Direttive alle Aler - anno 2017) è stata introdotta tale data nell ambito del ciclo di programmazione annuale, anticipando di un mese il termine in precedenza previsto per il 30 giugno, favorendo l allineamento con le tempistiche del resto del sistema regionale I risultati di bilancio Il bilancio 2016 ha visto un risultato di utile per tutte le cinque Aziende lombarde, confermando quanto rilevato sul 2015, mentre l esercizio 2014 aveva registrato un risultato negativo in Aler Pavia-Lodi. La tabella sotto riportata evidenzia il risultato di bilancio delle cinque aziende: BG-LC-SO BS-CR-MN PV-LO MI VA-BA-CO-MB Sebbene il risultato finale di bilancio non costituisca un elemento particolarmente approfondito o significativo nel valutare lo stato di salute aziendale, si tratta senz altro di un elemento positivo, nonostante sia noto che le reali difficoltà delle Aler siano rilevabili a livello finanziario più che economico/patrimoniale. Gli scostamenti maggiori si rilevano tra le due Aziende in fase di risanamento (Aler Milano ed Aler Pavia- Lodi), le quali sono pertanto interessate da dinamiche che incidono sul risultato, aumentandone la variabilità da un esercizio all altro, come l attuazione di piani di alienazione straordinari (Milano) o la contabilizzazione della quota afferente l anno del contributo regionale (Pavia-Lodi) La gestione caratteristica La gestione caratteristica è di fondamentale importanza nella valutazione delle Aler, così come nella valutazione di qualsiasi altra azienda, perché ne misura l effettiva capacità di generare reddito, al netto di tutte quelle voci che nulla hanno a che fare con la pura attività dell Azienda. Il primo elemento utile a valutare il risultato di tale ambito è rappresentato dal reddito operativo della gestione caratteristica (totale valore della produzione (A) totale costi della produzione (B)); si ricorda peraltro che è intervenuta recentemente una modificazione legislativa (DLgs n. 139/2015) che ha di fatto eliminato le 54

58 componenti straordinarie di reddito e costo, ricomprendendole nelle voci A e B sopra richiamate: ne consegue che il risultato caratteristico rappresenta il risultato dell azienda al netto della componente finanziaria (proventi ed oneri), e degli oneri fiscali. La tabella sotto riportata evidenzia il reddito operativo della gestione caratteristica delle cinque Aziende, confrontato con quanto evidenziato nel 2015: BG-LC-SO ,68 BS-CR-MN PV-LO MI VA-BA-CO-MB Fonte: conto economico riclassificato (prospetto 1c): Come si può notare dal prospetto, ancora una volta si registrano dinamiche di forte variabilità nelle Aler in fase di risanamento, per entrambe positive; le altre tra Aziende vedono Bergamo-Lecco-Sondrio sostanzialmente invariata, mentre una dinamica di incremento tra circa un quarto ed un terzo del risultato 2015 si nota in Brescia-Cremona-Mantova e Varese-Busto Arsizio-Como-Monza e Brianza. Di seguito vengono approfondite le dinamiche seguite da ricavi e costi I ricavi Le fonti di ricavo sono essenzialmente costituite dai canoni di locazione degli alloggi, nonché, in misura decisamente minoritaria, del patrimonio di unità diverse quali unità commerciali ed uffici; dispongono inoltre di box e, in alcuni casi, di posti auto, la cui locazione è talvolta correlata all alloggio assegnato mentre in altri risulta a se stante. Come noto le locazioni sono in larga parte costituite da canone sociale, la cui quantificazione è effettuata a norma di legge e non è manovrabile liberamente dall Azienda. Ne consegue che, coerentemente con la loro natura, le Aler operano in un regime di ricavi per lo più rigido e non direttamente governabile, se non facendo leva su alienazioni, valorizzazioni patrimoniali e gestioni o sulla quota residuale di unità diverse. BG-LC-SO BS-CR-MN PV-LO MI VA-BA-CO-MB TOTALE

59 La tabella precedente mostra le differenze registrate tra il 2015 ed il 2016; le maggiori differenze si registrano nelle Aler in fase di risanamento e in Brescia-Cremona-Mantova; di seguito viene proposta la spaccatura del valore della produzione tra le voci principali. BG-LC-SO BS-CR-MN PV-LO MI VA-BA-CO-MB Fonte: conto economico riclassificato (prospetto 1c): La tabella sopra riportata suddivide il valore della produzione tra le componenti principali, che per sintesi si è ritenuto di aggregare in: - canoni di locazione; - rimborsi dagli utenti, che aggregano i rimborsi a vario titolo introitati da Aler: la voce più rilevante è generalmente costituita dalle utenze degli alloggi per riscaldamento, acqua, energia elettrica; - la voce residuale altro, aggrega tutte le altre voci di ricavo, quali variazioni in aumento delle rimanenze, contributi in conto esercizio ed altro. La spaccatura dei ricavi in percentuale aiuta ad evidenziare comprendere la sostanziale rigidità delle entrate di Aler: BG-LC-SO 58,91 32,71 8,38 BS-CR-MN 47,75 33,58 18,68 PV-LO 49,47 27,09 23,45 MI 41,03 25,98 58,97 VA-BA-CO-MB 53,92 30,90 15, I costi Essendo rigidi i ricavi, come rappresentato nel precedente paragrafo, una particolare importanza rispetto alla sostenibilità del sistema delle Aler è legata alla componente dei costi, dal momento che l eventuale aumento di tali voci non verrebbe con ogni probabilità compensato da incrementi proporzionali sotto il profilo dei ricavi. La composizione dei costi ordinari per ciascuna Aler è quella sotto riportata: 56

60 BG-LC-SO , ,36 BS-CR-MN , ,72 PV-LO , ,93 MI , ,66 VA-BA-CO-MB , ,16 La componente dei servizi rappresenta una voce contenitore di una pluralità di elementi, ma in sostanza comprende spese di amministrazione e generali, spese manutentive e servizi a rimborso a carico degli assegnatari, nonché gli interventi edilizi per le componenti non patrimoniali quali progettazione, direzione lavori, commissioni e collaudi, ecc. La voce inerente il personale oscilla tra il di incidenza rispetto al totale dei costi ed è chiaramente influenzata da numero di dirigenti, inquadramento ed anzianità dell organico Il patrimonio gestito Come ricordato in premessa, le Aler gestiscono in Lombardia un vasto patrimonio immobiliare pubblico, rappresentato sia da alloggi di loro proprietà che da alloggi comunali a loro affidati; esse gestiscono inoltre negozi, uffici, box e posti auto Le unità immobiliari di proprietà dell Azienda Il grafico sotto riportato consente di apprezzare la distribuzione del patrimonio tra i 5 soggetti lombardi. Distribuzione unita' in proprieta' VA-BA-CO-MB 16 BG-LC-SO 11 BS-CR-MN 17 MI 49 PV-LO 7 5 Il valore di Aler Milano differisce da quanto indicato nel bilancio CEE, pari ad euro, in quanto il valore è stato depurato della componente derivante dai custodi sociali ( ,08 euro) per la quale l Azienda riceve un rimborso del 90 del totale da parte degli utenti. Tale operazione di rettifica consente una più diretta confrontabilità del dato con le altre Aziende lombarde. 57

61 L istogramma riportato di seguito permette invece di visualizzare la composizione di tali unità, suddividendole tra alloggi, posti auto/box e attività commerciali che, come si nota, rappresentano una componente assolutamente residuale, con numeri di una certa rilevanza per la sola Aler Milano: Composizione del patrimonio di proprietà VA-BA-CO-MB MI PV-LO BS-CR-MN BG-LC-SO Alloggi POSTI AUTO/BOX ATTIVITA' COMMERCIALI Si mostra infine il dettaglio degli alloggi a canone sociale, con la puntuale indicazione degli alloggi sfitti, da ristrutturare e senza contratto: quest ultima categoria comprende sia situazioni da regolarizzare a livello amministrativo, sia occupazioni abusive con effrazione, casistica quest ultima che, come si vede, mostra numeri preoccupanti per la sola Aler di Milano. Alloggi a canone sociale BG-LC-SO BS-CR-MN PV-LO MI VA-BA-CO-MB Alloggi a canone sociale LOCATI ALTRI ALLOGGI SFITTI ALLOGI SFITTI DA RISTRUTTURARE ALLOGGI SENZA CONTRATTO 58

62 Il canone medio Uno degli elementi più utili ad apprezzare il livello di sostenibilità delle Aler è rappresentato dal canone medio, che chiaramente varia tra i 5 soggetti a seconda della composizione dell utenza e di come essa si distribuisce tra le varie aree di canone (accesso, permanenza, protezione, decadenza): BG-LC-SO BS-CR-MN PV-LO MI VA-BA-CO-MB TOTALE Si precisa che il valore sopra espresso è indicato per competenza annua 2016 e non per cassa: questo significa che tale importo risulta al lordo della morosità, che riduce ulteriormente quanto sopra indicato. Come si vede Aler Pavia-Lodi risulta essere l Azienda con il canone medio inferiore, elemento che contribuisce strutturalmente a ridurre la sostenibilità aziendale, senza che tale elemento sia in alcun modo governabile. Il dato di Aler Milano risulta, con Varese-Busto Arsizio-Como-Monza e Brianza, il più elevato: si tenga tuttavia presente che tale dato non tiene conto del patrimonio sfitto, ovvero di quel patrimonio fonte di soli costi, che per tale Azienda è rilevante. L applicazione della percentuale di morosità corrente ai valori sopra indicati (v. paragrafo dedicato) rende ancora più chiaro il quadro sulla reale sostenibilità Il patrimonio gestito per conto terzi Le Aler gestiscono anche patrimonio per conto delle Amministrazioni comunali; su tale ambito di attività è recentemente intervenuta la Dgr del 28 dicembre 2017 n. 7623, la quale ha definito i principi che devono sottendere alle convenzioni, al fine di contemperare il servizio ai comuni interessati con la sostenibilità dell Azienda. Tali principi, per il cui maggiore dettaglio si rimanda all atto citato, sono: - le convenzioni dovranno essere svolte in condizioni di sostenibilità sia economico/finanziaria che organizzativa; 6 Aler Milano presenta la seguente peculiarità, che rende più complesso individuare il dato corretto in base alle informazioni disponibili: il canone medio è infatti calcolato suddividendo il gettito di competenza per gli alloggi locati, escludendo gli alloggi sfitti; tuttavia in tale Azienda vi è un numero significativo di alloggi occupati abusivamente (3.818), di cui alcuni, in base alla vigente normativa, sono gravati da una indennità di occupazione, e sono quindi conteggiati nel calcolo del canone di cui sopra. 59

63 - le risorse destinate allo svolgimento delle attività previste sono individuate all interno della convenzione stessa e non è possibile in alcun modo attingere alle risorse finanziarie proprie di Aler per tali compiti; - la durata della convenzione deve avere uno spettro temporale adeguato, almeno non inferiore al triennio. La gestione degli alloggi può essere suddivisa in due tipologie: - gestione completa: tale gestione assolve all intera gamma delle attività sopra elencate, sostanzialmente in analogia con i compiti svolti per la gestione ordinaria del proprio patrimonio; - gestione amministrativa: tale gestione assolve di norma ai compiti di natura amministrativa, escludendo le attività di manutenzione o di gestione del patrimonio più operative. BG-LC-SO BS-CR-MN PV-LO MI VA-BA-CO-MB TOTALE Si tratta, come si nota dai numeri sopra esposti, di un patrimonio di poco inferiore ad un quinto di quello rappresentato dagli alloggi Aler Il debito Anche per le altre, come per qualsiasi altra Azienda, il debito rappresenta uno degli elementi primari per valutare le condizioni di sostenibilità; le Aler che hanno richiesto l attuazione di un piano di risanamento forse non casualmente sono quelle che hanno un indebitamento verso gli istituti di credito più elevato Il debito verso gli istituti di credito Il debito verso gli istituti di credito si può essenzialmente ricondurre a due filoni principali: il primo è rappresentato dai mutui che le Aziende hanno assunto per l attuazione di interventi sul patrimonio o di nuovi investimenti, con riferimento a quelle casistiche non integralmente coperte da contribuzione pubblica; il secondo filone è invece riferibile ad anticipazioni di cassa volte a finanziare la gestione ordinaria, casistica che risulta significativamente presente nelle Aler in crisi finanziaria quali Pavia-Lodi e Milano. La seconda tipologia ha peraltro costi per interessi passivi maggiori. 60

64 BG-LC-SO BS-CR-MN PV-LO MI VA-BA-CO-MB TOTALE Come si evidenzia le Aziende in crisi hanno un debito finanziario non comparabile con le altre: mentre i dati di Milano sono da soli superiori a quelli di tutte le altre Aler sommate, si ricordi che Aler Pavia-Lodi ha una dimensione operativa nettamente inferiore a tutte le altre Aziende, tuttavia risulta gravata da un debito superiore Il debito verso i fornitori Altro aspetto rilevante nella gestione aziendale è rappresentato dai debiti verso i fornitori; si tratta di un elemento più critico, come si può intuire, per le Aziende in fase di risanamento; peraltro essendo l attività delle Aler gravata dalla morosità sui canoni, in misura più o meno accentuata tra i diversi soggetti ma comunque sempre presente, è strutturalmente difficile BG-LC-SO BS-CR-MN PV-LO MI VA-BA-CO-MB TOTALE I circa ¾ dei debiti verso fornitori gravanti sul sistema Aler (115,7 milioni di euro) è riferito all Azienda di Milano (85,8 milioni di euro), pur con un patrimonio complessivo del 49, come espresso dal grafico sopra visualizzato; si nota inoltre che Aler Pavia-Lodi presenta un debito superiore a Varese-Busto Arsizio-Como- Monza e Brianza, che pure ha una dimensione operativa di oltre il doppio. Nel complesso il debito gravante sul sistema si è ridotto mediamente dell 1, il che ha mantenuto un valore totale sostanzialmente analogo al 2015; le variazioni più significative di Bergamo-Lecco-Sondrio (incremento del 10) e di Brescia-Cremona-Mantova (contrazione dell 11) si sono quasi annullate sul risultato finale. 61

65 3.1.5 La morosità Uno degli aspetti peculiari dell attività delle Aler è rappresentato dalla morosità sui canoni di locazione: la quota di affitti non pagata da parte degli utenti è infatti significativamente superiore a quella che deve fronteggiare una immobiliare privata. Le due principali tipologie di morosità afferiscono a: - canoni di locazione; - spese per utenze, quali gas, acqua, luce ecc. La morosità si suddivide tra corrente, ovvero riferita all esercizio in considerazione, in questo caso il 2016, e consolidata, ovvero quella determinatasi negli anni e non ancora recuperata La morosità corrente La morosità corrente è rappresentata nella tabella seguente: BG-LC-SO , ,17 BS-CR-MN , ,45 PV-LO , ,64 MI , ,72 VA-BA-CO-MB , ,16 TOTALE MEDIA 19,38 24,03 La morosità corrente per l esercizio 2016 somma, come si può notare, 46,7 milioni di euro di canoni di locazione e 26,5 milioni di euro di utenze; si tratta di un ammanco di risorse per il sistema di oltre 73 milioni di euro, di cui quasi 55 milioni di euro per la sola Aler di Milano; parte di tale morosità viene recuperata dalle Aziende nel corso del tempo, mentre una quota resta irrecuperabile: va tuttavia notato che anche il solo ritardo nell introitare tali incassi di competenza è fonte di danno, sia perché sottrae risorse utili a finanziare la gestione ordinaria e che devono essere reperite diversamente (nelle Aziende in crisi tramite anticipazione bancaria, coni costi correlati), sia perché comporta costi diretti laddove vadano attivate forme di recupero, siano esse stragiudiziali o giudiziali La morosità consolidata La morosità dell anno, come detto, si suddivide tra una quota che viene, con maggiore o minore ritardo, recuperata, ed una quota che resta irrecuperabile e che, come si può capire, è spesso legata a soggetti che non risultano più essere inquilini di Aler e che possono lasciare l alloggio anche con debiti di varie migliaia di euro. Tale morosità è detta consolidata, e può avere un anzianità anche di diversi anni, diventando sempre più improbabile da recuperare; la tabella seguente riporta il dato complessivo: 62

66 BG-LC-SO BS-CR-MN PV-LO MI VA-BA-CO-MB TOTALE Si tratta di cifre senz altro rilevanti (357 milioni di euro per l intero sistema delle Aler) e che non possono che destare preoccupazione: un elemento di confronto utile a comprenderne le dimensioni e l impatto sull operatività si può avere confrontando l importo con il valore della produzione annuale: per Milano il valore di morosità consolidata di 280,2 milioni di euro supera il valore della produzione 2016, pari a 270,7 milioni di euro. All estremo opposto si segnala Bergamo-Lecco-Sondrio, il cui importo di morosità pluriennale non arriva al 30 del valore della produzione annuale La fiscalità L impatto della fiscalità sia nazionale che locale sulle Aler nel loro complesso è di oltre 36 milioni di euro, il cui importo complessivo appare fortemente ridotto rispetto ai 53,64 milioni di euro registrati nel Il peso della fiscalità rapportato al valore della produzione nel complesso è diminuito, attestandosi a poco oltre l 8,4, mentre nel 2015 si era registrato il 13,8 Nella tabella che segue vengono riportati i valori della fiscalità complessiva per ciascuna Aler (dove per fiscalità complessiva si intende la somma di IRES, Imu/Tasi, IVA indetraibile pro-rata e Altre imposte e tasse, quali imposta di bollo e di registro); viene inoltre proposta la percentuale della fiscalità sul valore della produzione. Si ricorda che anche per il 2016 l IRAP per le Aler è azzerata, come disposto dalla Lr 36/2015. BG-LC-SO BS-CR-MN ,10 9,04 63

67 PV-LO MI VA-BA-CO-MB ,01 7,80 8,09 TOTALE , La gestione finanziaria. Analisi flussi di cassa 2017 Data la natura finanziaria di numerose problematiche del sistema delle Aler, la Giunta Regionale prosegue da diversi esercizi la rilevazione trimestrale dei saldi dei flussi di cassa con apposita reportistica definita sin dalle Direttive alle Aler per il Tale strumento consente un monitoraggio periodico della gestione finanziaria e delle eventuali criticità che insorgono, integrando il quadro che può emergere dalla lettura dei bilanci aziendali, approvati e disponibili però solo sei mesi dopo la chiusura dell esercizio. La caratteristica quindi di rappresentare in modo tempestivo la realtà finanziaria di cassa, anziché la competenza economica tipica del bilancio consuntivo, consente un controllo maggiore e una valutazione costante sull evoluzione della gestione stessa. Come già riscontrato negli esercizi precedenti il sistema evidenzia ancora tensioni finanziarie acute per Aler Milano e Aler Pavia/Lodi, con quest ultima che rileva un peggioramento del saldo, anche in conseguenza di un livello di manutenzione ed investimento sul patrimonio relativamente più elevato di altre Aziende e dipendente dalle caratteristiche medie di maggiore vetustà del patrimonio. Si ricorda che entrambe le Aziende sono in attuazione di specifiche misure di risanamento come dettagliato nel paragrafo dedicato. Bergamo-Lecco-Sondrio, Brescia-Cremona-Mantova e Varese-Como-Busto Arsizio-Monza Brianza, sebbene con caratteristiche particolari e dinamiche differenziate, appaiono nel 2017 in condizioni finanziarie di sostenibilità. Le prime due Aziende sostanzialmente si mantengono sui livelli dello scorso esercizio, mentre Aler Varese-Como-Busto Arsizio-Monza Brianza rileva un decremento per circa 1,3 milioni di euro. Le giacenze liquide per l annualità 2017 evidenziano i seguenti saldi: BG-LC-SO BS-CR-MN PV-LO MI VA-BA-CO-MB ,

68 L evoluzione finanziaria annua è quella indicata nella tabella seguente: BG-LC-SO BS-CR-MN PV-LO MI VA-BA-CO-MB A livello generale una prima valutazione circa l evoluzione della gestione vien data confrontando le entrate e le uscite complessive e calcolando così il saldo della gestione dell Azienda; si tratta di un dato che vede risultati differenziati. Per Bergamo-Lecco-Sondrio e Brescia-Cremona-Mantova risultano saldi positivi, seppur di importi contenuti, mentre per Varese-Busto Arsizio-Como-Monza e Brianza si denota il sopracitato saldo negativo di 1,3 milioni di euro. Naturalmente non può essere effettuata una sorta di equazione tra tale risultato e la positività della gestione, dovendo valutare maggiormente nel dettaglio le determinanti di tali risultati (si rimanda al punto dedicato a ciascuna Aler). Un indicazione più precisa circa lo stato di salute aziendale può essere invece ricavata dall analisi incrociata delle giacenze liquide, operando anzitutto una prima distinzione tra liquidità positive e negative, ovvero quelle situazioni in cui l azienda è in stato di anticipazione bancaria costante, non disponendo in proprio delle risorse sufficienti a garantire la gestione, nonché delle entrate ed uscite correnti e delle voci di spesa più rilevanti. La seconda situazione si manifesta nelle Aziende in fase di risanamento ed è diretta conseguenza delle problematiche emerse. Viene di seguito riportata una breve analisi di ciascuna delle Aler lombarde per quanto concerne i principali elementi emergenti dall analisi dei flussi finanziari Aler Bergamo-Lecco-Sondrio Aler Bergamo-Lecco-Sondrio evidenzia una consistente disponibilità liquida, incrementata per euro nel Si precisa che la giacenza di risorse pari a 29 milioni di euro è comprensiva di un importo di risorse vincolate per 13,7 milioni di euro. Da un analisi dei flussi di cassa intercorsi, si evidenzia nell anno il seguente percorso: Giacenze totali di cui: giacenze vincolate Il saldo indicato in riferimento alle disponibilità rappresenta il divario tra entrate ed uscite di cassa nell anno e non va pertanto confuso con l utile o la perdita di competenza che definisce il risultato di bilancio. 65

69 Il profilo di solidità dell Azienda, come del resto nei precedenti esercizi appare buono, e si incrementa ulteriormente grazie ad un saldo di cassa positivo. L Azienda dunque non fa ricorso allo strumento delle anticipazioni bancarie. Aler BG-LC-SO Importo Investimenti sul patrimonio Manutenzione ordinaria L Azienda tra l altro, a differenza dei precedenti esercizi, ha decisamente incrementato il livello degli investimenti (5,7 milioni di euro), ed anche le manutenzioni si attestano su un buon livello (6,5 milioni di euro). I contributi regionali che hanno assistito gli interventi sul patrimonio sono stati, nell anno, pari a 3 milioni di euro. I dati trasmessi non hanno evidenziato alienazioni patrimoniali a sostegno di investimenti. Aler BG-LC-SO Importo Entrate correnti Uscite correnti: Di cui : personale Saldo della gestione corrente La gestione corrente, indicativa delle attività ordinarie dell Azienda, mostra un margine di circa 6,5 milioni di euro. La tabella sopra riportata evidenzia il dettaglio del costo del personale la cui incidenza percentuale sulle uscite correnti risulta essere del 22, un dato simile a quello di tutte le altre Aler ad eccezione di quella di Milano. Aler BG-LC-SO Importo Oneri finanziari Fiscalità Di cui: local tax Aler Bergamo-Lecco-Sondrio rappresenta l Azienda con il grado di indebitamento minore tra le Aler lombarde: tale elemento si riflette ovviamente sugli oneri finanziari sostenuti nell anno, pari a circa 0,8 milioni di euro, che rappresentano a loro volta l importo minore tra i cinque soggetti regionali. Con riferimento al tema della fiscalità si rileva un importo di 3,5 milioni di euro, registrato in decremento rispetto allo scorso esercizio. 8 Include gli interessi passivi e le restituzioni di quote capitale sui mutui. 66

70 3.2.2 Aler Brescia-Cremona-Mantova Aler Brescia-Cremona-Mantova rappresenta un soggetto dal profilo di solidità piuttosto buono considerata la disponibilità liquida di 8,4 milioni di euro. L Azienda è titolare peraltro di ulteriori somme vincolate pari a 12 milioni di euro, presso la Banca d Italia o conti correnti dedicati, il cui utilizzo è correlato in via esclusiva all esecuzione di specifici programmi di intervento; tali disponibilità liquide vengono ridotte di 5,3 milioni di euro rispetto allo scorso esercizio. Da un analisi dei flussi di cassa intercorsi, si evidenzia nell anno la seguente variazione delle giacenze: Aler BS-CR-MN 1/1/ /12/2017 Saldo Giacenze liquide Alienazioni da reinvestire Giacenze vincolate Come evidenziato nella tabella, il saldo della giacenza finale pari a 8,4 milioni risulta in sostanza sugli stessi livelli dello scorso esercizio, con un leggero incremento pari a euro. L Azienda, come già negli anni precedenti, non fa ricorso allo strumento delle anticipazioni bancarie. Aler BS-CR-MN Importo Investimenti sul patrimonio Manutenzione ordinaria L Azienda, come nello scorso esercizio, presenta un livello di investimenti sul patrimonio particolarmente elevato, sia sotto il profilo della manutenzione ordinaria (quasi 10 milioni di euro) sia rispetto agli interventi e alla manutenzione straordinaria (oltre 13 milioni di euro), risultando proporzionalmente la più impegnata rispetto al tema della conservazione del Patrimonio. In particolare, nell anno, dei 13,2 milioni di euro indicati investimenti per 12 milioni di euro sono stati effettuati utilizzando contributi e risorse appositamente trasferite all Azienda, mentre la restante quota è auto-finanziata. Aler BS-CR-MN Importo Entrate correnti Uscite correnti: Di cui: personale Saldo della gestione corrente Si tratta di proventi derivanti da alienazioni di patrimonio ERP nel quadro dell art. 28, comma 3 della l.r. 16/2016, i cui proventi sono destinati al recupero ed alla riqualificazione del patrimonio abitativo pubblico e, solo in via residuale, all'acquisto ed alla nuova realizzazione di alloggi sociali. 67

71 La gestione corrente, ovvero l attività ordinaria dell azienda mostra un elevato margine positivo di circa 10,2 milioni di euro, pur in presenza di un elevato importo per le già ricordate manutenzioni ordinarie le quali gravano sulle spese correnti. Il dettaglio del costo del personale (oltre 9,3 milioni di euro), manifesta un incidenza percentuale sulle uscite correnti che risulta essere del 25, un dato pressappoco analogo a quello di tutte le altre Aler, esclusa Milano. Aler BS-CR-MN Importo Oneri finanziari Fiscalità Di cui: local tax Gli oneri finanziari si attestano a 4,5 milioni di euro, mentre la fiscalità mostra un importo di 4,5 milioni di euro, cifra analoga a quanto registrato da Aler Varese-Busto Arsizio-Como-Monza e Brianza; superiore invece a quanto registrato da Aler Bergamo-Lecco-Sondrio Aler Milano L Azienda notoriamente caratterizzata dalle maggiori tensioni finanziarie si conferma essere Aler Milano. È tuttora in corso di attuazione un articolato piano di risanamento inizialmente esteso sul periodo , il cui spettro temporale è stato esteso al biennio mediante la Dgr del 28 novembre 2017, n Si ricorda che negli anni 2015/2016 il contributo straordinario regionale correlato è stato pari a 66 milioni di euro, integralmente speso negli esercizi precedenti il I dati inerenti le disponibilità liquide continuano a confermare, come peraltro le periodiche relazioni trasmesse dall Azienda, una situazione di criticità finanziaria marcata, sostanzialmente invariata rispetto allo scorso esercizio. Da un analisi dei flussi di cassa intercorsi, si evidenzia nell anno il seguente percorso: Aler MI 1/1/ /12/2017 Saldo Giacenze liquide Alienazioni da reinvestire Giacenze vincolate La composizione delle giacenze sopra evidenziate merita alcune considerazioni, specie rispetto all ampiezza della dimensione operativa dell Azienda e alla nota situazione di disequilibrio finanziaria. In particolare si può notare: 10 Include gli interessi passivi e le restituzioni di quote capitale sui mutui. 11 L utilizzo dell anticipazioni di tesoreria viene espressa con un valore negativo. 68

72 - perdura anche nel 2017 il costante ricorso all anticipazione di tesoreria, la cui esposizione si attesta al 31/12 a oltre 21,7 milioni di euro di utilizzo, confermando la difficoltà dell Azienda di auto-finanziare la propria gestione caratteristica; si precisa che per poter apprezzare compiutamente lo stato di disequilibrio dell azienda va considerato anche un dato non rilevabile mediante i flussi di cassa, ovvero il debito residuo verso i fornitori, specie se scaduto da tempo (per un quadro del debito, sebbene al 2016, si rimanda al capitolo inerente i bilanci aziendali); - il valore delle alienazioni da reinvestire si incrementa di quasi 1 milioni di euro da inizio anno, saldo positivo tra entrate, costituite dai ricavi da alienazioni di patrimonio ERP, ed uscite, determinate dall utilizzo nel quadro dei programmi di investimento sul patrimonio; - ulteriori risorse vincolate per 60,4 milioni di euro al 31/12: si tratta di risorse, perlopiù derivanti da cofinanziamenti pubblici finalizzati a realizzare specifici programmi di investimento sul patrimonio, nelle quali figurano tra gli altri il contributo di 14,5 milioni di euro a sostegno degli interventi di recupero e manutenzione delle unità abitative destinati a servizi abitativi pubblici di cui all art. 4, comma 20 della Lr 22/2017. Si segnalano infine finanziamenti per recupero alloggi sfitti, manutenzione straordinaria e adeguamento in materia di prevenzione incendi assunti con provvedimenti regionali a fine 2017 pari a circa 30milioni di euro; essendo stati effettuati i mandati di pagamento ad inizio gennaio 2018, si tratta di importi che risulteranno nella gestione dell esercizio Rispetto agli interventi sul patrimonio Aler Milano nel corso del 2017 ha fatto registrare i seguenti numeri: Aler MI Importo Investimenti sul patrimonio finanziati con disponibili Manutenzione ordinaria Degli investimenti sul patrimonio (recupero alloggi sfitti, manutenzione straordinaria, programmi di sviluppo) si segnala che i 72 milioni di euro derivano da specifici co-finanziamenti regionali, da risorse statali o dal reinvestimento dei proventi da alienazioni, mentre 3,2 milioni di euro sono finanziati mediante risorse aziendali. Uno degli elementi più rilevanti e di forte impatto della crisi finanziaria è rappresentato dalle manutenzioni ordinarie finanziate con risorse proprie, assestate su soli 1,8 milioni di euro, un livello ampiamente inferiore rispetto a quello delle altre Aziende, specie considerato il patrimonio gestito. Inoltre il dato è in decremento rispetto agli esercizi precedenti. La sintesi dell esito della gestione aziendale corrente è quella sotto riportata: Aler MI Importo Entrate correnti Uscite correnti: di cui : personale Saldo della gestione corrente

73 La gestione corrente infatti, pur scontando le note criticità dovute ad una morosità elevata, mostra un significativo avanzo di oltre 25 milioni di euro, tuttavia ulteriori voci di spesa non correnti erodono integralmente tale risultato, essendo il saldo totale in decremento di 0,3 milioni di euro come sopra indicato. L incidenza del costo di personale è del 34 delle uscite correnti. Tra le spese correnti è da evidenziare l incidenza delle spese per amministrazione stabili e generali che per il 2017 risultano essere pari a 18,3 milioni di euro. Aler MI Importo Oneri finanziari Fiscalità Di cui: local tax Il peso dell indebitamento, riferibile a mutui e anticipazioni, e la fiscalità, rappresentano elementi che concorrono fortemente alla erosione dell utile della gestione corrente, con un incidenza rispettivamente di 19,7 milioni di euro e 26,2 milioni di euro (nonostante quest ultimo valore risulti ridotto sensibilmente rispetto a quello dello scorso esercizio pari a 51,1 milioni di euro; si tratta di un disallineamento frutto di imposte anticipate negli esercizi precedenti che, in particolare sull IRES, hanno comportato l azzeramento dei versamenti nel 17). L importo versato per IMU e TASI risulta analogo rispetto all anno precedente, di poco superiore ai 5 milioni di euro Aler Pavia-Lodi Aler Pavia-Lodi, come Aler Milano, è un soggetto in fase di attuazione di un Piano di Risanamento triennale ( ) nel quadro di quanto definito dall art. 13 della Lr 24/2014; il 2016, primo anno di tale percorso di riequilibrio finanziario, è stato assistito da 7,07 milioni di euro di contributo straordinario regionale, mentre nel 2017 il contributo è stato pari a 2,5 milioni di euro a sostegno degli interventi di recupero e manutenzione delle unità abitative destinati a servizi abitativi pubblici di cui all art. 4, comma 20 della Lr 22/2017. Da un analisi dei flussi di cassa intercorsi, si evidenzia nell anno il seguente percorso: Aler PV-LO 1/1/ /12/2017 Saldo Giacenze liquide Il saldo negativo per oltre 2,4 milioni di euro sembrerebbe indicare un peggioramento del livello di anticipazione bancaria utilizzato: in realtà il dato di fine 2016 era stato attenuato dall erogazione di contributi regionali che l Azienda al 31/12 non aveva ancora speso, con l effetto di incrementare il saldo dei vari conti aziendali. Nonostante l erogazione di contributi regionali (tra cui quello pari a 2,5 milioni di euro sopra richiamato) e un miglioramento rispetto al 2016 relativamente a spese straordinarie e oneri finanziari, per un valore 12 L utilizzo dell anticipazioni di tesoreria viene espressa con un valore negativo. 70

74 complessivamente di 9 milioni di euro rispetto ai 17,7 milioni di euro del 2016, con il 2017 tuttavia la situazione è tornata su un livello di criticità analogo a quello registrabile mediamente sul Anche per l esercizio 2017 la tensione finanziaria viene accentuata dalla onerosità degli investimenti sul patrimonio aziendale e dalla manutenzione ordinaria effettuata (pari a 9,9 milioni di euro totali), rispetto al quale si ricorda nuovamente che Aler Pavia/Lodi presenta una maggiore incidenza di immobili vetusti e richiedenti opere di intervento anche straordinarie. Aler PV-LO Importo Investimenti sul patrimonio Manutenzione ordinaria Si riporta di seguito il quadro della gestione corrente: Aler PV-LO Importo Entrate correnti Uscite correnti: Di cui : personale Saldo della gestione corrente La gestione corrente dell azienda presenta un utile di 0,2 milioni di euro: si può notare che mentre per le altre Aziende la gestione corrente presenta un ampio utile, poi ridotto dagli oneri finanziari e fiscali, per Pavia-Lodi la gestione corrente, seppur in equilibrio, presenta un margine più ristretto, insufficiente a coprire le ulteriori voci di spesa. Si evidenzia un incidenza delle spese di personale rispetto alle uscite correnti del 23, sostanzialmente analogo a quello delle altre Aziende. Aler PV-LO Importo Oneri finanziari Fiscalità Di cui: local tax Anche per Pavia-Lodi si segnala l impatto degli oneri fiscali (il cui importo come si può notare è superiore al saldo della gestione corrente); come anticipato, il peso degli oneri finanziari viene comunque ridotto di circa la metà rispetto allo scorso esercizio, nel quale l importo ammontava a 6,6 milioni di euro. Si ricorda che Aler Pavia-Lodi rappresenta un soggetto dal forte indebitamento, elemento da tenere presente per lo sviluppo negli anni successivi, e nell ottica del risanamento aziendale. 71

75 3.2.5 Aler Varese-Como-Busto Arsizio-Monza e Brianza Aler Varese-Como-Busto Arsizio-Monza e Brianza registra nel corso del 2017 un decremento pari a 1,3 milioni di euro, tuttavia l Azienda resta con un profilo di solidità buono, considerato il livello di disponibilità attestato su quasi 19,5 milioni di euro. Da un analisi dei flussi di cassa intercorsi, si evidenzia nell anno il seguente percorso: Aler VA-BA-CO-MB 1/1/ /12/2017 Saldo Giacenze liquide Alienazioni da reinvestire Giacenze vincolate Tra le giacenze iniziali, si rileva inoltre il valore delle somme derivanti dall alienazione di patrimonio di edilizia residenziale pubblica rispetto al quale la legge prevede il reinvestimento in attività di ristrutturazione, manutenzione straordinaria e nuova costruzione. Tale importo, sommato a quello generato nel corso dell esercizio (circa 0,7 milioni di euro), risulta interamente utilizzato, azzerandone l importo giacente al 31/12. Le giacenze vincolate sostanzialmente restano pressappoco sui valori dello scorso esercizio, con una riduzione pari a euro. L Azienda, come già negli anni precedenti, non fa ricorso allo strumento delle anticipazioni bancarie. Aler VA-BA-CO-MB Importo Investimenti sul patrimonio Manutenzione ordinaria Osservando le liquidità al 31/12, il decremento di risorse giacenti risulta influenzato anche dal rilevante importo degli investimenti sul patrimonio, come si può ricavare dalla tabella sopra riportata; tali interventi sono stati assistiti da contributi ricevuti per circa 10,3 milioni di euro. Il livello ingente di investimenti dell azienda, con 12,1 milioni di euro di manutenzioni straordinarie cui vanno aggiunti circa 9,4 milioni di euro di manutenzione ordinaria, rappresentano un quadro di Azienda significativamente impegnata sul fronte della conservazione del patrimonio. Aler VA-BA-CO-MB Importo Entrate correnti Uscite correnti: Di cui: personale Saldo della gestione corrente

76 Il risultato della gestione corrente è particolarmente ampio (oltre 8,3 milioni di euro) e denota la presenza di voci in entrata (incassi inquilini) tali da compensare in parte le voci non correnti quali rate di mutui, fiscalità, nonché i già citati investimenti. Aler VA-BA-CO-MB Importo Oneri finanziari Fiscalità Di cui: local tax Gli oneri finanziari ammontano a 4,9 milioni di euro, mentre i costi fiscali sono di circa 4,6 milioni di euro; come detto l ampio margine garantito dalla gestione corrente consente di coprire tali voci senza ridurre eccessivamente le disponibilità né penalizzare gli investimenti. 3.3 L attuazione degli obiettivi assegnati dalla Giunta regionale anno 2017 La Lr del 8 Luglio 2016, n. 16 Disciplina regionale dei servizi abitativi, prevede che spetti a Regione Lombardia il coordinamento, l indirizzo e la vigilanza delle Aler ( ) (art. 2. Funzioni della Regione); tale funzione si espleta in particolare mediante lo strumento delle Direttive regionali che annualmente definiscono il ciclo di programmazione, gli standard dei servizi abitativi pubblici, gli indirizzi regionali, articolati in obiettivi di vario livello, nonché le regole di gestione. I Presidenti delle Aziende, nel quadro delle tempistiche del ciclo di programmazione, adottano i rispettivi provvedimenti con i quali assegnano ai propri Direttori Generali gli obiettivi aziendali annuali, dandone precisa descrizione e una quantificazione puntuale dei risultati attesi, laddove possibile, ai fini della successiva verifica del grado di raggiungimento degli stessi. Rispetto all esercizio 2017, la Dgr del 8 novembre 2016, n Direttive alle Aziende Lombarde per l Edilizia Residenziale (Aler) per l anno 2017 ha provveduto ad articolare gli elementi sopra richiamati. Gli obiettivi che risultano assegnati alle Aler, e variamente articolati, possono essere riassunti nelle seguenti tipologie: a) obiettivi di attuazione degli standard regionali, che sono specifici per ciascuna Azienda; b) indirizzi regionali, a loro volta distinti in: o obiettivi aziendali comuni; o obiettivi integrati; c) obiettivi specifici definiti nei piani di risanamento di Aler Milano (cfr. Dgr n. 2835/2014 e n. 7427/2017) ed Aler Pavia-Lodi (Dgr n. 4525/2015) Gli obiettivi aziendali comuni Gli obiettivi comuni per il 2017 vertevano sul garantire adeguato supporto alla stesura dei previsti regolamenti attuativi della Lr 16/2016; in particolare il dettaglio è il seguente: 1. aggiornamento dell anagrafe regionale del patrimonio entro il 30 aprile 2017; 73

77 2. approvazione e la trasmissione al CUVC, entro il 31 dicembre 2017, di un piano d azione per l attuazione delle procedure di cui al comma 9 dell art. 26 della Lr 16/2016 in ordine agli assegnatari la cui condizione economica supera la soglia economica di permanenza nei servizi abitativi pubblici; 3. approvazione e trasmissione al CUVC, entro il 31 dicembre 2017, di un piano di controlli ai sensi del comma 1 dell art. 26 della Lr n. 16/2016, in particolare, sul contrasto alla morosità colpevole; 4. convocazione di almeno due sedute dell Osservatorio per la legalità e la trasparenza con a tema la definizione ed il monitoraggio delle azioni collegate al secondo ed al terzo obiettivo. BG-LC-SO BS-CR-MN Realizzato Realizzato Slittata al 2018 anagrafe utenza sotto il profilo reddituale, vista l approvazione del regolamento regionale (8/2/ 18) cui il piano è correlato Azione slittata al 18 in attesa dell approvazione del regolamento regionale (8/2/ 18) cui il piano è correlato Non indicato Non fatto PV-LO Realizzato Non indicato Non indicato MI Realizzato: l alimentazione della piattaforma è avvenuta con una prima migrazione il 14/7 e un ultimo aggiornamento il 18/11/ 17 Azione slittata al 18 in attesa dell approvazione del regolamento regionale (8/2/ 18) cui il piano è correlato L azienda ha definito un articolato programma di contrasto alla morosità nel quadro del piano di risanamento, aggiornato in base alla recente riorganizzazione. Non fatto Fatto Convocata una sola seduta, in data 23/3/2017 Convocata una seduta a novembre, si prevede di intensificarne l attività nel 18. VA-BA-CO-MB Realizzato Trasmesso in data 22/12/2017 Trasmesso in data 22/12/2017 Fatto. 74

78 3.3.2 Gli obiettivi integrati Si tratta, come espresso nelle Direttive 2017, di un set di obiettivi la cui attuazione vede il coinvolgimento delle Aziende e della direzione regionale. Si tratta di obiettivi che prevedono lo sviluppo di competenze, professionalità, atti e attività di interesse comune delle Aziende. 1. Rischio sismico; 2. Sistema dei controlli; 3. Convenzione per la gestione del patrimonio abitativo di proprietà comunale; 4. Disciplina dei rimborsi spese per trasferte e missioni; 5. Disciplina delle procedure di assunzione e di conferimento di incarichi e di consulenze. Come sopra indicato, tali obiettivi sono stati raggiunti in raccordo tra le Aler e Regione Lombardia; i risultati sono i seguenti: 1. Rischio sismico. Il corso è stato organizzato nel mese di settembre ed ha visto la partecipazione delle Aler lombarde. 2. Sistema dei controlli. Il corso si è tenuto tra i mesi di luglio e settembre 2017, con la partecipazione delle Aler lombarde. 3. Convenzione per la gestione del patrimonio abitativo di proprietà comunale. È stato attivato come previsto un tavolo congiunto tra le Aziende e la Direzione Generale, che ha affrontato i vari aspetti del tema in un ciclo di incontri; partendo dai vari schemi proposti dalle 5 Aler si è pervenuti ad una serie di linee guida che fissassero i principi cui si debbono ispirare le convenzioni stipulate. Tali principi fondamentali sono: a) sostenibilità sia economico/finanziaria che organizzativa; b) individuazione nella convenzione stessa delle risorse destinate allo svolgimento delle attività previste; c) congrua durata della convenzione, almeno non inferiore al triennio. La Dgr del 28 dicembre 2017, n ha approvato tali linee guida. 4. Disciplina dei rimborsi spese per trasferte e missioni degli Amministratori. Rispetto a tale elemento la Direzione Generale ha approfondito, in raccordo con Federcasa Lombardia, la tematica e la situazione in essere nelle varie Aziende. Si è tuttavia deciso di effettuare ulteriori approfondimenti e pertanto l obiettivo, con riferimento all annualità 2017, è stato accantonato. 5. Disciplina delle procedure di assunzione e di conferimento di incarichi e di consulenze. Rispetto a tale ambito la Direzione Generale ha esaminato le varie procedure attive nelle Aziende; in sede di Direttive regionali alle Aler per il 2018 (Dgr del 20 novembre 2017, n. 7380), intervenute ad esito del lavoro congiunto svolto e coerentemente con i principi stabiliti per le società appartenenti al Sistema regionale di cui alla Lr n. 30/2006 dalla Dgr n. 5487/2016, le Aziende adottano entro il 30 giugno 2018 i seguenti regolamenti, basandosi sui principi definiti al paragrafo dell Allegato A delle citate Direttive 2018: - disciplina dei criteri e delle modalità per l acquisizione del personale; - disciplina per il conferimento di consulenze e incarichi professionali, che non rientrano tra quelli affidabili ai sensi del Codice degli Appalti pubblici (D. Lgs. n. 50/2016). 75

79 3.3.3 I costi standard anno 2016 La Lr 16 del 8 Luglio 2016, Disciplina regionale dei servizi abitativi, che ha revisionato alla radice l organizzazione del settore, con la previsione di un sistema di servizi abitativi pubblici, nel quale rientrano le Aler, un sistema di servizi abitativi sociali che apre al privato accreditato, ha esplicitamente indicato tra le funzioni regionali (art. 2) concernenti le Aler la definizione e lo sviluppo di un sistema di standard di gestione cui le Aziende uniformano la propria attività, nel cui quadro possono essere collocati i costi standard; esplicita menzione dei costi standard aziendali si trova all art. 11, Presidente, il quale recita che L'incarico può essere revocato con atto motivato della Giunta regionale in relazione al [ ]perdurante superamento dei costi standard individuati dalla Giunta regionale. Riprendendo quanto già definito nelle Direttive alle Aler 2016, la logica dei costi standard dovrebbe essere interpretata più propriamente come necessità di definire un meccanismo operativo da parte della Regione finalizzato da un lato, a definire il livello standard delle prestazioni e dei servizi da garantire in modo omogeneo sul territorio regionale (es. qualità degli alloggi, dei livelli di manutenzione, dei servizi agli utenti, ecc.), dall altro a rafforzare la responsabilizzazione delle Aler sul raggiungimento dell equilibrio economico complessivo della propria gestione. Il percorso di introduzione dei costi standard è stato graduale, dal momento che la logica di lavoro congiunto con le Aler ha fatto sì che si sia operato per passaggi successivi, che recepissero quanto emerge dall esperienza diretta delle Aziende; tali passaggi si sono espressi in sede di Direttive regionali, e si possono così sintetizzare: - Direttive 2016: con tale atto sono stati introdotti gli standard, specificando la metodologia che ha portato alla loro individuazione e proponendo un primo nucleo di indicatori; - Direttive 2017: con tale atto sono stati rivisti gli standard proposti l anno precedente, precisandone le modalità di calcolo sulla base dell esperienza; - Direttive 2018: con tale atto sono stati definiti gli obiettivi assegnati alle Aziende rispetto agli standard definiti nelle Direttive precedenti; inoltre sono stati estesi alle Aler i risultati di una ricerca commissionata da Regione Lombardia e finalizzata ad individuare ulteriori nuclei di standard, rispetto alle tematiche delle utenze condominiali e delle manutenzioni. Gli standard definiti dalla Giunta Regionale sono i seguenti: - Equilibrio economico/finanziario: rappresenta un indicatore generale di sostenibilità ricavato dal bilancio aziendale, che fornisce indicazione circa il valore residuo di ricavo a disposizione di ciascuna Aler per la copertura dei costi del personale, degli ammortamenti, delle svalutazioni dei crediti e degli altri costi di esercizio. Per poter effettuare un confronto significativo il margine è stato rapportato alle unità immobiliari gestite. Lo standard è così formulato: - Margine lordo di I livello escluse le manutenzioni (Ricavi delle vendite e delle prestazioni al netto dei rimborsi per manutenzioni Costi per servizi al netto dei costi per manutenzioni) Ricavi delle vendite e delle prestazioni al netto dei rimborsi per manutenzioni 65 L indicatore, rispetto alla prima formulazione inserita nelle Direttive 2016 è sterilizzato della componente inerente le manutenzioni, il cui aumento presenta una ricaduta peggiorativa sull indicatore, come per qualunque altro costo. Dal momento che il ruolo specifico delle Aler prevede 76

80 tra le funzioni primarie dell Azienda proprio quella di manutenere il proprio patrimonio in uno stato compatibile con la pubblica sicurezza e con la funzione di servizio verso il cittadino, si è valutato di espungere le spese per manutenzione dalla voce dei costi per servizi, diversamente l applicazione letterale dello standard avrebbe potuto portare alla compressione di tale posta, contrariamente agli obiettivi regionali. - Costo del personale: sono stati definiti due indicatori che intendono esprimere un livello massimo oltre il quale l organico, nei suoi due aspetti di costo e dimensione, diventa difficilmente sostenibile: a. Costo del personale Numero di unità immobiliari gestite 280 b. Numero di unità immobiliari gestite Numero di dipendenti 200 unità Con le Direttive 2017 è stato precisato di inserire nel conteggio del costo del personale tutte le componenti non legate ad attività straordinarie o ulteriori rispetto a quanto normalmente viene svolto dal personale: in tal senso ad esempio i compensi ex Legge Merloni sono esclusi dal costo del personale in quanto indice di una attività costruttiva variabile da anno ad anno. - Indebitamento: tale indicatore viene rappresentato dal seguente rapporto: o Debiti per finanziamenti Ricavi da canoni 100 Le Direttive 2017 hanno confermato tale standard e precisato che qualora le Aler superino il rapporto del 100 tra debito per finanziamenti (comprensivo di quota corrente, quota a medio/lungo termine e debito derivante da anticipazioni di tesoreria) e ricavi da canoni di locazione non potranno accendere nuovo debito sino al rientro al di sotto di tale soglia standard, al fine di preservare la sostenibilità finanziaria dell Azienda. Oltre a consolidare il nucleo di Standard definiti con le precedenti Direttive, per il 2018 Regione Lombardia ha proseguito il percorso di implementazione di nuovi elementi di standardizzazione; a tal fine Éupolis Lombardia, con una ricerca mirata, ha sviluppato le due tematiche preannunciate nelle Direttive per il 2017, le manutenzioni e le utenze a carico degli assegnatari, spesso più onerose del canone di locazione per le fasce più deboli degli assegnatari di alloggi pubblici. La ricerca non definisce un costo standard omnicomprensivo, che sconterebbe, come verificato dai ricercatori, eccessive variabilità dovute alla disomogeneità del patrimonio e delle condizioni delle unità abitative sul territorio lombardo. Per l anno 2018 è stato pertanto chiesto alle Aler di prendere visione degli esiti delle ricerche condotte, con l indicazione di approfondire quelle tematiche che hanno registrato valori particolarmente più elevati della media: ancorché non pienamente indicativo di uno Standard uno scostamento molto forte da un valore medio esprime una situazione quantomeno da approfondire. 77

81 BG-LC-SO Fornitura dell acqua Lecco Funzionamento ed ordinaria amministrazione ascensori Bergamo BS-CR-MN Pulizia parti comuni Mantova Spurghi fognature Cremona Manutenzione e gestione verde condominiale Cremona PV-LO Spurghi fognature Lodi Fornitura dell acqua Pavia, Lodi Manutenzione impianto idrico Pavia, Lodi MI Impianto centralizzato di riscaldamento; / Fornitura di acqua calda corrente / Pulizia parti comuni / VA-BA-CO-MB Disinfestazione Busto Arsizio Manutenzione e gestione verde condominiale Como Fornitura energia elettrica parti comuni esclusi ascensori Monza e Brianza Impianto centralizzato riscaldamento Varese, Como, Busto Arsizio Fornitura acqua calda corrente Busto Arsizio, Monza e Brianza Funzionamento ed ordinaria amministrazione ascensore Varese Ad oggi il bilancio consuntivo disponibile è relativo all esercizio 2016, ovvero all esercizio rispetto al quale gli standard erano stati definiti nella loro prima formulazione; il quadro di sintesi dei risultati raggiunti è rappresentato nella seguente tabella, rispetto alla quale si rammenta che gli standard non sono applicati alle Aziende in fase di risanamento, ovvero, nell esercizio considerato, Milano e Pavia-Lodi. BG-LC-SO unità 58 BS-CR-MN unità 88 VA-BA-CO-MB unità 71 Si ricorda che i dati rappresentati nella tabella precedente sono riferiti ai bilanci di esercizio 2016, che ad oggi rappresentano i più recenti a disposizione, essendo il bilancio 2017 tuttora in fase di redazione; non si può inoltre non ricordare che le Direttive 2017 sono intervenute riscrivendo in parte le modalità di calcolo dei suddetti indici, specie in riferimento all equilibrio economico generale. 78

82 Come si apprezza dalla tabella, rispetto allo standard Equilibrio economico generale la sterilizzazione dell incidenza delle manutenzioni sposta significativamente il quadro dei risultati che si producono; mentre Brescia-Cremona-Mantova e Varese-Busto Arsizio-Como-Monza e Brianza appaiono con le modalità originariamente previste assai lontane dal livello obiettivo, il non considerare le manutenzioni porta ad una normalizzazione dei risultati. Rispetto agli standard di organico, la rappresentazione dei dati è come detto duplice, considerando sia il tema del costo che del patrimonio gestito: l Aler che mostra dati non ancora allineati agli obiettivi è quella di Varese- Busto Arsizio-Como-Monza e Brianza. Infine l indebitamento è al di sotto del limite per tutte le tre Aler indicate: si tratta di elemento importante, specie considerando che le Aler in fase di risanamento, non indicate in quanto non soggette agli standard regionali vista la fase straordinaria, presentano valori di indebitamento assai elevati, tra le cause primarie dello squilibrio manifestatosi (il valore di Milano è pari al 169, Pavia-Lodi al 221) I piani di risanamento delle Aler Per quanto concerne le Aler in stato di disequilibrio economico-finanziario ai sensi dell art. 13, Lr 24/2014 gli obiettivi aziendali sono indicati nei piani di risanamento in vigore. Ad oggi le Aziende che si trovano in tale condizione sono due, ovvero Aler Milano ed Aler Pavia-Lodi Aler Milano Il piano di risanamento aziendale di Aler Milano è stato approvato con la Dgr 2835/2014 ed è stato supportato da un contributo straordinario regionale di 66 milioni di euro; tale contributo, interamente liquidato già nel L approvazione della Lr 42/2015 ha successivamente previsto che In considerazione della maggiore consistenza del patrimonio gestito da Aler Milano, la Giunta regionale, su richiesta motivata dell'azienda, può estendere la durata del piano di risanamento aziendale per ulteriori due anni, fino a un massimo di cinque anni consecutivi. L Azienda e la competente Direzione Generale regionale si sono pertanto attivate affinché l estensione temporale per un ulteriore biennio ( ) aggiuntivo rispetto al triennio inizialmente definito quale arco temporale di riferimento ( ) non rappresentasse una mera estensione temporale, bensì integrasse e rafforzasse, anche sulla base delle evidenze emerse, i contenuti del piano. A completamento di un percorso di affinamento delle proposte dell Azienda è quindi intervenuta la Dgr del 28 novembre 2017, n. 7427, che estende di un biennio il piano; i principali ambiti sui quali tale atto è intervenuto, a partire dalla situazione ad ottobre 2017, sono i seguenti: - Dismissione delle società partecipate: dopo aver dismesso le varie partecipazioni in essere, l Azienda intende completare tale percorso con la definitiva chiusura di ASSET S.r.l., valutando il miglior iter percorribile a livello sia burocratico che fiscale, con gli effetti di eliminare le spese di gestione (circa euro all anno), nonché di gestire più direttamente la dismissione del patrimonio aziendale nel biennio e valorizzare le aree insistenti sul P.R.U. tra Regione Lombardia e Comune di Pieve Emanuele; 79

83 - Morosità: l azione dell Azienda, anche in base all esperienza emersa negli ultimi esercizi, prevede una rigorosa distinzione tra morosità colpevole ed incolpevole, anche mediante una maggiore prossimità all utenza derivante dalla nuova organizzazione in Unità Operative Gestionali (U.O.G.) attive sul territorio. La morosità corrente sull esercizio 2017 inerente la locazione a canone sociale è del 28,7, ridotta rispetto al 33,8 del 2016; - Piano vendite: il piano di alienazioni straordinario ha raggiunto risultati significativi nel periodo , con l alienazione complessiva di unità immobiliari per 138,6 milioni di euro di introito, sebbene in misura inferiore a quanto previsto inizialmente nel piano. Peraltro è intervenuta nel corso del 2016 la legge di riforma regionale (Lr 16/2016, Disciplina regionale dei servizi abitativi ) il cui articolato ha fortemente rivisto tale ambito indicando di privilegiare soluzioni di valorizzazione. La nuova formulazione pertanto determina la rimodulazione del piano di vendita, incentiva i programmi di valorizzazione e prevede la strutturazione di iniziative strategiche di valorizzazione immobiliare in complessi immobiliari ad oggi penalizzati da grave degrado manutentivo e da occupazioni abusive; - Abusivismo: il tema delle occupazioni abusive nel corso degli ultimi anni sta registrando una preoccupante crescita, con un dato al 31/8/2017 di occupazioni consolidate; il tema riguarda la più generale questione della tutela dell ordine pubblico e necessita del coinvolgimento di tutte le Istituzioni sul territorio (Prefettura, Questura, Comune di Milano, Forze dell Ordine), tuttavia si cercherà di ridurre l impatto mediante la riduzione delle tempistiche delle assegnazioni, l organizzazione in U.O.G. per un maggiore presidio locale; - Organizzazione e personale: il piano originario prevedeva esuberi di organico che l Azienda in raccordo con la Giunta regionale ha valutato di bloccare (ad oggi l organico risulta essere di 998 unità, a fronte delle del 2014, inclusive di 16 interinali, oggi azzerati; nel corso del 2017 sono intervenute 39 cessazioni di rapporti lavorativi, tra cui uno di inquadramento dirigenziale. Ad oggi si sta implementando una nuova forma organizzativa che, coerentemente con il dettato della Lr 16/2016, sia organizzata in Unità Operative Gestionali (U.O.G.) per massimizzare il presidio territoriale e la prossimità con l utenza e le amministrazioni locali. La nuova organizzazione prevede 6 U.O.G., di cui 4 in Milano e 2 in provincia; uno dei dati più significativi è costituito dall inversione del rapporto del numero dei dipendenti tra sede centrale e filiali, in precedenza di 700 unità e 318 rispettivamente mentre oggi risultano 356 unità in sede centrale e 662 nelle U.O.G. Inoltre verrà finanziato mediante risorse regionali l esodo agevolato dall di soggetti prossimi al pensionamento, favorendo un ricambio generazionale dove alle 60 unità circa in uscita nel biennio (costo annuale di circa euro) vengano affiancati nuovi ingressi per circa 20 unità (costo annuale di circa euro). - Costi amministrativi e di gestione: al fine di ridurre e contenere i costi e confermando comunque i risparmi ad oggi ottenuti dall inizio del piano sono state avviate trattative con il tesoriere allo scopo di contenere i costi relativi alle commissioni bancarie e fideiussorie; si ritiene plausibile ipotizzare un risparmio annuo di circa euro. Inoltre, con particolare riferimento ai costi per spese reversibili, una parte dei quali rimane a carico dell Azienda vista la forte morosità gravante, attraverso le politiche 80

84 di valorizzazione del patrimonio descritte nel piano, si prevedono minori costi a carico degli esercizi futuri di oltre euro. - Indebitamento: la situazione debitoria, nonostante i miglioramenti registrati dal 2014 ad oggi, resta critica, sotto due profili distinti: o Debito verso gli istituti di credito: si sta valutando con il tesoriere la chiusura anticipata per alcuni mutui e, per altri, la sospensione del pagamento della quota capitale per il triennio 2018/2020; una prima stima del possibile beneficio di quest ultima azione è di 2 milioni di euro/anno per il periodo. Essendo tali debiti stati stipulati a sostegno di interventi di sviluppo patrimoniale si utilizzeranno le risorse derivanti dai piani di alienazione per far fronte alle rate gravanti. Ad oggi il debito di Aler Milano è di euro per mutui bancari e di euro per anticipazioni bancarie e aperture di credito in conto corrente presso il Cassiere. o Debito verso i fornitori: sono al vaglio due possibili azioni da intraprendere allo scopo di ridurre la tensione finanziaria derivante dal pagamento dei debiti pregressi e per far fronte alle difficoltà in cui si trovano i fornitori dell Azienda. La prima è quella del reverse factoring, strumento il quale mediante un accordo con una società di factor, consente ai propri fornitori di ricevere un anticipazione fino al 100 di quanto dovuto. La seconda leva individuata è quella della rinegoziazione dei debiti esistenti. Ad oggi il debito è di euro Aler Pavia-Lodi Il piano di risanamento aziendale di Aler Pavia-lodi è stato approvato con la Dgr 4525/20145 ed è stato supportato da un contributo straordinario regionale di euro; tale contributo, interamente liquidato già nel Pur essendosi rilevati elementi positivi importanti, quali il contenimento delle spese e il recupero della morosità pregressa, il percorso di risanamento dell esposizione finanziaria corrente presenta tuttora una certa tensione. I principali elementi del piano, sui quali si rappresenta brevemente lo stato di avanzamento, sono: - Debito bancario: il debito per mutui che residua al 31/12/17 risulta attestato a euro, ridotto nel corso dell anno delle quote capitale restituite; il livello attuale di anticipazione fruibile dall Azienda è sempre di 4,5 milioni di euro, utilizzati a copertura della gestione corrente; al 31/12/2017 l utilizzo è risultato essere di 4 milioni di euro. - Debito verso fornitori: rispetto a tale tematica il 2017 ha dato risultati importanti, riducendo l importo del debito verso fornitori di euro, con particolare riferimento alle fatture gravanti per attività di manutenzione condotta verso il patrimonio di Aler Pavia-Lodi. Tale azione è stata consentita dalla messa a disposizione di 2,5 milioni di euro di risorse dedicate da Regione Lombardia, mediante il D.D.U.O. n del 13/11/2017, che ha finalizzato verso l Azienda le risorse individuate dall art. 4, comma 20 della Lr 22/ Organizzazione e personale: la pianta organica risulta essere di 54 unità più il Direttore Generale; si registrano 5 dirigenti e 4 quadri, per una spesa rilevabile dai flussi di cassa aziendali per euro. Nel corso dell anno si è registrata la mobilità volontaria presso altra Azienda di un dirigente, in uscita da fine ottobre e rispetto al quale sono pertanto state contabilizzate 10 mensilità: dal 2018 si 81

85 potrà apprezzare il risparmio pieno. Si è inoltre verificato un pensionamento ed una assunzione, mediante mobilità volontaria da altre Aler. - Morosità: la morosità rappresentava prima della fusione un problema per entrambe le Aziende, in forma significativa per Pavia ma particolarmente acuta in Aler Lodi; i risultati dell attività di recupero indicati nella relazione sono stati di euro in ambito stragiudiziale, e di euro in ambito giudiziale. Mentre i recuperi stanno dando buoni esiti come rappresentato, la morosità corrente è tornata a crescere rispetto al 2016, con una percentuale del 20 nella U.O.G. di Pavia e del 24 nella U.O.G. di Lodi. - Spese aziendali: l Azienda ha attivato diverse azioni finalizzate alla riduzione delle spese di funzionamento aziendale, peraltro già in parte ridotte dalla fusione aziendale tra Pavia e Lodi. Nel 2017 il saldo delle spese è stato così suddiviso: o spese generali: euro , ridotte di euro rispetto all esercizio 2014; o spese di amministrazione: euro , ridotte di euro rispetto all esercizio Patrimonio: l Azienda ha proseguito nell attuazione delle alienazioni programmate, continuando peraltro a fare leva in misura abbastanza significativa sulle vendite rateali, che consentono all acquirente una maggiore sostenibilità dell esborso e ampliano quindi il bacino di coloro che manifestano interesse. I risultati indicati nella relazione sono così sintetizzabile: o alloggi liberi (aste): euro , di cui incassati euro ; o alloggi occupati: euro , interamente incassati; o cessione Vigna Alta Lodi : euro , di cui incassati euro ; quest ultima cessione ha segnato la conclusione di una annosa vicenda che vedeva coinvolta la UOG di Lodi nella trattativa per la cessione del diritto di superficie al Comune di Lodi di una porzione di terreno poi destinato ad un edificio di proprietà comunale concesso in gestione ad Aler. 82

86 Capitolo 4 Gli Accordi locali sui contratti di affitto a canone concordato (ex L. 431/1998) in Lombardia: i risultati di una prima rilevazione 4.1 Premessa Il contratto di locazione a canone concordato, in un mercato abitativo fortemente sbilanciato verso la proprietà della casa qual è quello italiano, quindi caratterizzato da canoni di locazione elevati, rappresenta uno strumento in grado di favorire l accesso e il mantenimento dell abitazione alle famiglie il cui reddito è insufficiente per sopportare l onere di un mutuo o di un canone di mercato, ma la cui condizione socio-economica non è così debole da consentire l accesso ad un alloggio a canone sociale. Regione Lombardia, nel testo della Legge regionale n. 16 del 2016 Disciplina regionale dei servizi abitativi, ha espresso l intenzione di promuove azioni tese ad incentivare l offerta di alloggi in locazione a canone concordato (art. 1, c. 7) inserendo tali azioni fra quelle orientate a sostenere l accesso ed il mantenimento dell abitazione (art. 1, c. 4) e di attuare iniziative finalizzate al reperimento di alloggi da concedere in locazione a canone concordato, ovvero attraverso la rinegoziazione delle locazioni esistenti (art. 39, c. 1). In linea con l intenzione espressa da Regione Lombardia, l istituto superiore per la ricerca, la statistica e la formazione Polis Lombardia, in collaborazione con il Laboratorio di Politiche Sociali del Politecnico di Milano, sta conducendo una ricerca che si pone l obiettivo di raccogliere e analizzare gli accordi locali che regolano la locazione a canone concordato vigenti sul territorio regionale. Nel prossimo paragrafo si presenteranno i tratti distintivi della locazione a canone concordato e del sistema normativo che ne regola l applicazione, mentre nei paragrafi successivi si farà il punto sulla rilevazione svolta e sui risultati finora ottenuti. 4.2 Il contratto di locazione a canone concordato Il contratto di locazione a canone concordato di immobili ad uso abitativo è stato introdotto dalla Legge n. 431 del 1998 Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo (art. 2, c. 3). È stipulato dalle parti (proprietario dell immobile e inquilino) nel rispetto di quanto stabilito in un apposito accordo locale concluso fra le organizzazioni della proprietà edilizia e degli inquilini maggiormente rappresentative sul territorio e appositamente convocate dai comuni, singolarmente o in forma associata. In tale accordo, il territorio comunale è suddiviso in una o più aree aventi caratteristiche omogenee in relazione ai valori di mercato degli immobili, alle dotazioni infrastrutturali del territorio (trasporti pubblici, verde pubblico, servizi scolastici e sanitari, ecc.) e alle tipologie edilizie (categorie e classi catastali). Per ogni area omogenea è definita la fascia di oscillazione del canone, ovvero gli importi minimo e massimo di quest ultimo, inferiori ai canoni di mercato. Ogni fascia di oscillazione può essere suddivisa in ulteriori sub-fasce in relazione alle caratteristiche dell immobile (tipologia, stato manutentivo, dotazioni tecniche, eventuale mobilio, ecc.), delle sue pertinenze (cantina, box, posto auto, ecc.), dello stabile e del contesto in cui è inserito. L accordo può prevedere l aggiornamento dei valori dei canoni, in misura contrattata e, comunque, non superiore al 75 della variazione Istat dell indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi l anno precedente. Inoltre, l accordo può stabilire elementi oggettivi che determinano un aumento o una riduzione dei canoni. 83

87 A livello nazionale, i criteri generali per la stipula degli accordi locali sono stabiliti in un apposita convenzione nazionale definita dalle organizzazioni dei proprietari e degli inquilini maggiormente rappresentative e pubblicata in un apposito decreto (L. 31/1998, art. 4, cc. 1 e 2). Tale convezione dovrebbe essere rinnovata ogni tre anni, ma finora ne sono state definite solo tre, una nel 1999 (Decreto del Ministero dei Lavori Pubblici del 5 marzo 1999), una nel 2002 (Decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti del 30 dicembre 2002) e l ultima nel 2017 (Decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti del 16 gennaio 2017, n Criteri generali per la realizzazione degli accordi da definire in sede locale per la stipula dei contratti di locazione ad uso abitativo a canone concordato, ai sensi dell articolo 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, nonché dei contratti di locazione transitori e dei contratti di locazione per studenti universitari, ai sensi dell articolo 5, commi 1, 2 e 3 della stessa legge ). Un decreto interministeriale (L. 31/1998, art. 4, c. 3) stabilisce le condizioni alle quali possono essere stipulati i contratti di locazione a canone concordato nel caso in cui i comuni non convochino le organizzazioni dei proprietari e degli inquilini o nel caso in cui gli accordi non siano definiti (Decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti del 14 luglio 2004 Condizioni per la stipula dei contratti di locazione agevolati ai sensi dell articolo 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, in assenza di convocazione, da parte dei comuni, delle organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori, ovvero per la mancata definizione degli accordi di cui al medesimo articolo 2, comma 3 ). I comuni nei quali non siano mai stati stipulati accordi locali fanno riferimento all accordo vigente nel comune demograficamente omogeneo di minore distanza territoriale, anche se situato in un altra regione (art. 1, c. 2). Nei comuni in cui vigono precedenti accordi, i valori delle fasce di oscillazione del canone sono incrementati applicando le variazioni Istat dell indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, intervenute dal mese successivo alla data di sottoscrizione degli accordi al mese precedente la data di sottoscrizione del contratto di locazione da stipularsi (art. 1, c. 1). Inoltre, la Convenzione nazionale del 2017 stabilisce che, trascorso il termine di 60 giorni previsto per la convocazione da parte dei comuni delle organizzazioni dei proprietari e degli inquilini, le stesse organizzazioni possano farne richiesta ai comuni e, nel caso in cui questi non adempiano nei successivi 30 giorni, le organizzazioni possano procedere autonomamente (Dec. MIT /2017). Allo scopo di controbilanciare il mancato introito dato dalla differenza fra il canone di mercato e il canone concordato, il proprietario dell immobile gode di due principali vantaggi. Il primo è rappresentato dalla durata del contratto, che non può superare i cinque anni (durata minima di tre anni, rinnovabile per altri due) rispetto agli otto anni del contratto di locazione a canone di mercato (durata minima di quattro anni, rinnovabile per altri quattro) (L. 431/1998, art. 2, cc. 1 e 5). I singoli accordi locali possono stabilire durate contrattuali superiori alla minima, che tuttavia possono essere applicate solo con il consenso delle parti e prevedendo un incremento dei valori dei canoni. Il secondo vantaggio è rappresentato da una serie di agevolazioni fiscali: Il reddito imponibile ai fini Irpef derivante dai contratti stipulati o rinnovati a canone concordato è ridotto di un ulteriore 30 (L. 431/1998, art. 8, c. 1), in aggiunta alla riduzione del 5 prevista per il canone di mercato. In sostanza, l imposta va calcolata sul reddito imponibile da canone di locazione ridotto del 33,5. Per chi opta per la cedolare secca, imposta sostitutiva dell Irpef introdotta con il Decreto Legislativo del 14 marzo 2011, n. 23 Disposizioni in materia di federalismo fiscale municipale (art. 3), l aliquota fissa è pari al 10 anziché al 21. Quest aliquota ridotta è stata introdotta con il Decreto Legge del 28 marzo 2014, n. 47 Misure urgenti per l emergenza abitativa, per il mercato delle costruzioni e per Expo 2015 (art. 9, c. 1), ed è valida solo per il quadriennio Dovrebbe salire al 15 nel

88 Per chi sceglie l Irpef, la base imponibile per la determinazione dell imposta di registro è assunta nella misura del 70 del corrispettivo annuo pattuito (L. 431/1998, art. 8, c. 1). Per chi opta per la cedolare secca, l imposta di registro è compresa nell imposta. L Imposta municipale propria (Imu) e la Tassa sui servizi indivisibili (Tasi) sono ridotte del 25 (Legge di Stabilità 2016, art. 1, cc. 53 e 54). L inquilino, oltre al vantaggio costituito da un canone di locazione calmierato rispetto a quello di mercato, gode anch esso di agevolazioni fiscali. Se l immobile è adibito ad abitazione principale, una detrazione dell Irpef di 495,80 euro se il reddito complessivo non supera ,71 euro, oppure di 247,90 euro se il reddito complessivo è superiore a ,71 euro, ma non a ,41 euro (Dec. MIT 30 dicembre 2002). Inoltre, anche per l inquilino la base imponibile dell imposta di registro è ridotta del 30 (L. 431/1998, art. 8, c. 1). Mentre i contratti a canone concordato possono essere stipulati su tutto il territorio nazionale, le agevolazioni fiscali possono essere applicate solo nei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino, Venezia, nei comuni con essi confinanti, nei capoluoghi di provincia e nei comuni ad alta tensione abitativa (L. 431/1998, art. 8, c. 1). Questi ultimi si trovano elencati in una Deliberazione del Comitato Interministeriale per la Programmazione Economica (l ultima in ordine di tempo è la Deliberazione del 13 novembre 2003, n. 87 Aggiornamento dell elenco dei comuni ad alta tensione abitativa (legge n. 431/1998, art. 8) ). Oltre ai vantaggi elencati, definiti a livello nazionale, proprietari e inquilini possono godere di agevolazioni fiscali di livello locale. In particolare, i singoli comuni, a discrezione, possono deliberare una riduzione delle aliquote dell Imu e della Tasi per i proprietari che concedono in locazione immobili a canone concordato a titolo di abitazione principale (L. 431/1998, art. 2, c. 4), sulla quale si applica l ulteriore riduzione del 25 introdotta con la Legge di Stabilità Inoltre, i comuni, anche in forma associata, possono mettere in atto una serie di misure tese ad incentivare la diffusione dei contratti di locazione a canone concordato: attività d intermediazione fra proprietari e inquilini, azioni di accompagnamento alla stipula dei contratti, incentivi economici e tutele per i proprietari e gli inquilini, in genere erogati una tantum o sotto forma di prestito, fino ad arrivare alla costituzione di agenzie o istituti per la locazione. Queste misure, in parte possono essere finanziate dal Fondo nazionale per il sostegno all accesso alle abitazioni in locazione, istituto con la L. 413/1998 (art. 1, c. 1), in parte con fondi propri dei comuni. Tabella 1 Contratti di locazione di immobili ad uso abitativo: prospetto comparativo fra canone di mercato e canone concordato. Applicabilità Canone di mercato In tutti i comuni. 85 Canone concordato In tutti i comuni. Le agevolazioni fiscali sono applicabili solo nei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino, Venezia, nei comuni con essi confinanti, nei capoluoghi di provincia e nei comuni ad alta tensione abitativa.

89 Importo del canone Durata del contratto Irpef Cedolare secca Imposta di registro Contrattato fra proprietario dell immobile e inquilino. Minimo quattro anni, rinnovabile per altri quattro. Proprietario: Riduzione del 5 del reddito imponibile da canone di locazione. Contrattato fra proprietario dell immobile e inquilino all interno di una fascia di oscillazione inferiore ai livelli di mercato, stabilita in un accordo locale concluso fra le organizzazioni dei proprietari e degli inquilini maggiormente rappresentative sul territorio. Minimo tre anni, rinnovabile per altri due. Proprietario: Riduzione di un ulteriore 30 del reddito imponibile da canone di locazione. In sostanza, l imposta va calcolata sul reddito imponibile da canone di locazione ridotto del 33,5. Inquilino: Se l immobile è adibito ad abitazione principale, detrazione di 495,80 euro se il reddito complessivo non supera ,71 euro, oppure di 247,90 euro se il reddito complessivo è superiore a ,71 euro, ma non a ,41 euro. Proprietario: Aliquota fissa del 21. Proprietario: Aliquota fissa del 10 (dovrebbe salire al 15 nel 2018). Proprietario: Intera. Inquilino: Intera. Proprietario: Per chi sceglie l Irpef, la base imponibile per la determinazione dell imposta di registro è assunta nella misura del 70 del corrispettivo annuo pattuito. Per chi opta per la cedolare secca, l imposta di registro è compresa nell imposta. Inquilino: La base imponibile dell imposta di registro è ridotta del 30. Imu e Tasi Proprietario: Aliquota piena. Proprietario: Riduzione del La rilevazione degli accordi locali in Lombardia Gli accordi locali: diffusione e caratteristiche La rilevazione degli accordi locali sui contratti di locazione a canone concordato vigenti in Lombardia, iniziata il 16 gennaio 2018 e ancora in corso (v. Nota metodologica), finora ha condotto alla raccolta e all analisi di 126 accordi, 121 di ambito comunale, 4 di ambito provinciale coinvolgono tutti i comuni delle province di Brescia, Como, Lecco e Mantova, esclusi i comuni capoluogo e un accordo che interessa 22 comuni della provincia di Bergamo (tab. 2). In totale, sono 655 i comuni in cui vige un accordo, un numero pari al 42,9 86

90 del totale dei comuni lombardi. I comuni che hanno dichiarato di non aver stipulato accordi sono 184 (il 12,0 del totale) 13, mentre per i restanti 688 comuni (45,1) il dato non è ancora disponibile. Tabella 2 Accordi locali per ambito di applicazione e comuni in cui vige un accordo locale. Accordi locali Comuni con AL Ambito di Comune applicazione Provincia Gruppi di comuni 1 22 Totale Fonte: elaborazione Politecnico di Milano sul database degli accordi locali lombardi, I dati definitivi dovrebbero scostarsi di poco dai dati parziali qui presentati, in quanto sono stati raccolti gli accordi locali della quasi totalità dei comuni in cui è più probabile siano stati stipulati, ovvero quelli in cui è possibile applicare le agevolazioni fiscali previste dalla legislazione vigente: gli 85 comuni ad alta tensione abitativa e i due comuni confinanti con la città di Milano non ad ATA (Assago e Baranzate). Di questi 87 comuni, 82 (il 94,3) hanno stipulato un accordo, uno ne è privo (Assago), mentre per gli ultimi 4 manca il dato. Nei restanti comuni lombardi vige un accordo nel 39,8 dei casi. Si tratta di una quota tutt altro che trascurabile, ma da imputare quasi totalmente ai quattro accordi di ambito provinciale, che insieme interessano 505 dei 573 comuni non ad ATA in cui è stato stipulato un accordo locale (tab. 3). Tabella 3 Comuni in cui vige un accordo locale, comuni in cui non vige un accordo locale e comuni senza dato, dichiarati o meno ad alta tensione abitativa. Comune ATA Comuni con AL Comuni senza AL Comuni senza dato Totale comuni N. N. N. N. Sì* 82 94,3 1 1,1 4 4, ,0 No , , , ,0 Totale , , , ,0 * Nel conteggio sono compresi Assago e Baranzate. I due comuni, pur non essendo ad ATA, sono confinanti con la città di Milano, e dunque sul loro territorio sono applicabili le agevolazioni fiscali previste dalla legislazione vigente. Fonte: elaborazione Politecnico di Milano sul database degli accordi locali lombardi, Dopo le province di Brescia, Como, Lecco e Mantova, i cui accordi locali interessano tutti i comuni del territorio escluso il capoluogo, le province con la più alta percentuale di comuni in cui vige un accordo sono quelle di Milano (40,3) e di Monza e Brianza (34,5). Si tratta delle province con la più alta percentuale di comuni ad alta tensione abitativa, che supera in entrambi i casi il 30 del totale. Seguono distanziate le province di Bergamo (19,8) e Varese (8,6). Nelle altre province Cremona, Lodi, Sondrio e Pavia la percentuale non supera il 2,0 (nelle prime tre solo il comune capoluogo di provincia ha stipulato un accordo). 13 Sembra importante segnalare che un numero tutt altro che trascurabile di comuni in cui vige un accordo di ambito provinciale hanno dichiarato che sul loro territorio non vige alcun accordo. Solo un numero molto limitato di comuni era a conoscenza di tale accordo provinciale. 87

91 Si tratta delle province con le più basse percentuali di comuni ad ATA (si va dallo 0,5 di Pavia all 1,6 di Lodi), ma anche con le più alte percentuali di dati mancanti (si va dal 72,7 di Sondrio all 80,9 di Cremona) (tab. 4, fig. 1). Tabella 4 Comuni in cui vige un accordo locale, comuni in cui non vige un accordo locale e comuni senza dato, per provincia. Comuni con AL Comuni senza AL Comuni senza dato Totale comuni Comuni ATA N. N. N. N. N. Province Bergamo 48 19, , , ,0 4 1,7 Brescia ,0 0 0,0 0 0, ,0 6 2,9 Como ,0 0 0,0 0 0, ,0 1 0,6 Cremona 1 0, , , ,0 1 0,9 Lecco ,0 0 0,0 0 0, ,0 1 1,1 Lodi 1 1, , , ,0 1 1,6 Mantova ,0 0 0,0 0 0, ,0 3 4,3 Milano 54 40, , , , ,3 MB 19 34, , , , ,9 Pavia 3 1, , , ,0 1 0,5 Sondrio 1 1, , , ,0 1 1,3 Varese 12 8, , , ,0 9 6,5 Totale , , , ,0 87 5,7 Fonte: elaborazione Politecnico di Milano sul database degli accordi locali lombardi,

92 Figura 1 Comuni in cui vige un accordo locale. Fonte: elaborazione Politecnico di Milano sul database degli accordi locali lombardi, Esistendo una relazione piuttosto forte fra popolazione residente nel comune e alta tensione abitativa, più si scende di dimensione più si riduce la percentuale di comuni in cui vige un accordo locale. In tutti e 15 i comuni più grandi (al di sopra dei residenti) è stato stipulato un accordo, quota che scende al 73,6 nei comuni medio-piccoli (dai ai residenti). Rientrano in questi due gruppi la città di Milano e gli 11 capoluoghi di provincia, tutti ad ATA. Fra i comuni più piccoli (fino a residenti) la percentuale si dimezza (38,2), ma resta rilevante se si pensa che solo lo 0,1 di questi comuni è ad ATA. Anche in questo caso, il dato è da attribuire quasi esclusivamente ai quattro accordi di ambito provinciale, che insieme interessano 462 dei 509 piccoli comuni in cui vige un accordo locale. I comuni più piccoli sono anche quelli con la percentuale più alta di dati mancanti (48,7) (tab. 5). 89

93 Tabella 5 Comuni in cui vige un accordo locale, comuni in cui non vige un accordo locale e comuni senza dato, per popolazione residente all 1/1/2017 (fonte: Istat). Residen ti Oltre Da a Da a Fino a Comuni con AL Comuni senza AL Comuni senza dato Totale comuni Comuni ATA N. N. N. N. N , , , ,2 Totale ,9 0 0,0 0 0, ,0 0 0,0 0 0, ,0 8 4, , , , , , , , ,0 Fonte: elaborazione Politecnico di Milano sul database degli accordi locali lombardi, ,0 9 81, ,4 2 0,1 87 5,7 Passando dalla diffusione degli accordi locali alle loro principali caratteristiche, la rilevazione si è focalizzata sulle seguenti informazioni: anno di stipula o anno di aggiornamento dell accordo, quest ultimo nel caso l accordo sia rimasto lo stesso, ma i valori dei canoni siano stati aggiornati; organizzazioni degli inquilini e della proprietà edilizia che hanno sottoscritto l accordo; numero di aree omogenee in cui è suddiviso il territorio e di sub-fasce in cui sono ripartiti gli immobili; valore minimo fra i canoni massimi e valore massimo del canone (espressi in euro/mq. annui). Si è scelto di raccogliere e analizzare il valore minimo fra i canoni massimi perché rappresenta, probabilmente, il valore minimo di fatto, ovvero quello sotto al quale i proprietari non sono disponibili ad affittare. Nei comuni con un unica area omogenea e un unica sub-fascia il valore minimo fra i canoni massimi e il valore massimo del canone coincidono. L anno di stipula o di aggiornamento dell accordo locale è uno dei fattori in grado d influenzare la diffusione dei contratti di locazione a canone concordato. Valori dei canoni datati rendono i proprietari poco propensi ad affittare con questo tipo di contratto. In Lombardia (tab. 6), circa due terzi degli accordi locali (il 64,3) sono stati stipulati o aggiornati negli ultimi quattro anni, ma oltre un quinto (il 22,2) è stato sottoscritto nel triennio successivo l emanazione della L. 431/1998, che coincide col triennio precedente l introduzione dell euro (avvenuta il 1 gennaio 2002). Inoltre, se si osserva il dato a livello comunale, nel 60 dei comuni in cui vige un accordo questo è stato stipulato o aggiornato almeno dieci anni fa, ancora prima della crisi economicofinanziaria e delle turbolenze che ha generato nel mercato immobiliare, mentre la quota di comuni in cui l accordo è stato firmato negli ultimi quattro anni scende sotto i due quinti (38,8). 90

94 Tabella 6 Accordi locali e comuni in cui vige un accordo locale, per anno di stipula o di aggiornamento*. Accordi locali Comuni N. N. Anno ** 22,2 28** 4, , , , , ,4 3 0, ,0 5 0, ,3 63 9, , ,2 Totale , ,0 * Quest ultimo nel caso l accordo sia rimasto lo stesso, ma i valori dei canoni siano stati aggiornati. ** L accordo locale di Trezzo sull Adda, stipulato nel 1999, è stato aggiornato, ma il testo non è datato. Quindi, si è deciso di inserirlo provvisoriamente fa gli accordi stipulati nel triennio Fonte: elaborazione Politecnico di Milano sul database degli accordi locali lombardi, La situazione appare migliore considerando i soli comuni ad alta tensione abitativa (tab. 7). In oltre la metà di questi comuni (il 56,1) l accordo è stato stipulato o aggiornato negli ultimi quattro anni, e la percentuale dei comuni in cui l accordo è stato sottoscritto da non meno di un decennio scende a poco più di un terzo (34,2). Tuttavia, in cinque capoluoghi di provincia Brescia, Lecco, Lodi, Monza e Sondrio l accordo è stato firmato prima del 2008, mentre solo in quattro Bergamo, Como, Milano e Mantova dal 2014 ad oggi (Bergamo e Mantova sono gli unici due capoluoghi ad aver sottoscritto un accordo basato sull ultima convenzione nazionale, quella del 2017). Tabella 7 Accordi locali e comuni in cui vige un accordo locale, per anno di stipula o di aggiornamento* (solo comuni ad alta tensione abitativa). Accordi locali Comuni ad ATA N. N. Anno ** 22,2 16** 19, ,4 3 3, ,6 9 11, ,2 3 3, ,9 5 6, , , , ,9 Totale , ,0 * Quest ultimo nel caso l accordo sia rimasto lo stesso, ma i valori dei canoni siano stati aggiornati. ** L accordo locale di Trezzo sull Adda, stipulato nel 1999, è stato aggiornato, ma il testo non è datato. Quindi, si è deciso di inserirlo provvisoriamente fa gli accordi stipulati nel triennio Fonte: elaborazione Politecnico di Milano sul database degli accordi locali lombardi,

95 Uno sguardo alle parti contraenti (tab. 8), mostra la maggiore compattezza delle organizzazioni degli inquilini sei in tutto, di cui tre nettamente predominanti a confronto con la maggiore frammentazione delle organizzazioni della proprietà edilizia 15 in tutto, di cui cinque firmatarie di almeno un quarto degli accordi locali. Il SUNIA Cgil è l unica organizzazione ad aver sottoscritto tutti gli accordi vigenti in Lombardia. Seguono le altre due organizzazioni degli inquilini legate alle principali confederazioni sindacali, il SICET Cisl e l UNIAT Uil, firmatarie rispettivamente dell 82,4 e del 74,4 degli accordi. La CONIA, in posizione intermedia, ne ha sottoscritti il 40,8, mentre UI e FEDERCASA insieme non raggiungono il 10 (sebbene sembri importante segnalare che quest ultima ha firmato l accordo della città di Milano). Il dato per comune fa emergere in misura ancora più netta la distanza fra SUNIA, SICET e UNIAT e le altre organizzazioni. Fra le organizzazioni dei proprietari spiccano l UPPI, che ha sottoscritto l 86,4 degli accordi, e l ASPPI, che ne ha firmati il 67,2. Seguono la CONFAPPI e l ASSOEDILIZIA (48,8 e 45,6), l APPE e l APE (24,0 e 20,8). Le altre nove organizzazioni hanno firmato meno di un accordo su sei. Il dato a livello comunale mostra invece il primato dell ASPPI, che come l UPPI ha firmato accordi validi in oltre l 80 dei comuni. Seguono l APPC (57,5), l APPE (38,8), l UNIONCASA (37,5) e l ACPE (23,5). Tabella 8 Accordi locali e comuni in cui vige un accordo locale, per parti contraenti*. Accordi locali 92 Comuni N. N. Organizzazioni inquilini SUNIA , ,0 Organizzazioni proprietari SICET , ,6 UNIAT 93 74, ,1 CONIA 51 40, ,1 UI 9 7,2 9 1,4 FEDERCASA 3 2,4 3 0,5 ASPPI 84 67, ,5 UPPI , ,0 APPC 21 16, ,5 APPE 30 24, ,8 APE 26 20, ,5 UNIONCASA 13 10, ,0 ACPE 2 1, ,5 ALPE 3 2, ,6 ANPE 2 1, ,6 CONFAPPI 61 48,8 61 9,3 ASSOEDILIZIA 57 45,6 57 8,7 ALTRE 17 13,6 17 2,6 Totale , ,0 * Gli accordi locali sono 125 anziché 126 e in comuni 654 anziché 655 in quanto per il comune di Cassano D Adda non è stato possibile recuperare il testo dell accordo, ma solo gli anni di stipula e di aggiornamento dello stesso e i valori dei canoni. Fonte: elaborazione Politecnico di Milano sul database degli accordi locali lombardi, 2018.

96 Il numero di aree omogenee in cui è suddiviso il territorio comunale e il numero di sub-fasce in cui sono ripartiti gli immobili, possono essere utilizzati, sebbene con molta cautela, come indicatori della capacità dell accordo locale di tener conto delle differenze di valore esistenti all interno del territorio e fra gli immobili. Se si analizza il dato tenendo conto dell ampiezza dei comuni (tab. 9), come prevedibile è possibile osservare una certa relazione fra la popolazione residente e il numero di aree omogenee e di sub-fasce: più il comune è grande, maggiore è il loro numero. Tuttavia, il 63,6 dei comuni medio-grandi (da a residenti) è suddiviso in tre aree al massimo e il 52,7 dei comuni medio-piccoli (da a residenti) in una sola. Allo stesso modo, nel 27,3 dei comuni medio-grandi e nel 30,5 dei comuni medio-piccoli non si tiene conto delle differenze fra gli immobili. Tabella 9 Comuni in cui vige un accordo locale per popolazione residente, numero di aree omogenee e di sub-fasce. Aree omogenee Sub-fasce Oltre Da a Residenti Da a Fino a Totale comuni N. N. N. N. N ,0 0 0, , ,0 1 9, , ,0 6 54, ,0 3 27, , , , ,1 1 0,2 26 4, , ,6 12 9,2 0 0,0 15 2,3 0 0,0 2 1,5 0 0,0 4 0, ,0 1 9,1 0 0,0 0 0,0 1 0, , ,0 Total e 4 100,0 0 0,0 0 0,0 0 0,0 1 0,2 0 0,0 0 0,0 0 0,0 1 0, , ,0 3 27, ,0 Total e 4 100,0 8 72, , , , , , , , , ,0 Fonte: elaborazione Politecnico di Milano sul database degli accordi locali lombardi, , , , ,0 Infine, qualche osservazione sui valori dei canoni di locazione stabiliti negli accordi locali. Se si tiene conto dell ampiezza dei comuni (tab. 10), non sembra sussistere una relazione fra la popolazione residente e i valori 93

97 minimi fra i canoni massimi (i valori minimi di fatto ). Nei quattro comuni più grandi questi valori non superano i 55 euro al mq. annui (a Milano il canone è pari a 45 euro), mentre nel 37,5 dei comuni mediograndi, nel 29,9 dei comuni medio-piccoli e persino nell 8 dei comuni più piccoli, oscilla fra 55 e 75 euro. Inoltre, gli otto comuni coi valori massimi (da 75 a 82 euro) sono medio-piccoli o piccoli. Questo risultato è da attribuire in buona parte all accordo stipulato per la provincia di Brescia. Nei 204 comuni che compongono quest ultima esiste una sola fascia di oscillazione del canone valida su tutto il territorio e per tutti gli immobili, e quindi il valore minimo fra i canoni massimi coincide con il valore massimo del canone. Ci sono, poi, comuni medio-piccoli o piccoli in cui l alto valore dei canoni è spiegato dal prestigio di cui godono in quanto rinomate località turistiche (ad esempio, quelli che costeggiano il lago di Garda o Luino). Difficile, invece, giustificare l elevato valore dei canoni applicati in comuni come Novate Milanese, Tradate o Malnate (fig. 2). A livello provinciale, Brescia, Como, Lecco e Mantova le province con un unico accordo presentano valori dei canoni piuttosto simili in tutti i comuni, ma differenziati per provincia (fig. 2). I comuni bresciani mostrano i valori più alti, i comuni delle province di Lecco e Mantova i valori più bassi, mentre i comuni comaschi si collocano in posizione intermedia. Al contrario, le province di Milano e di Monza e Brianza presentano una situazione più eterogenea, che al momento sembra indicare una concentrazione dei canoni più alti a nord-ovest dei capoluoghi di provincia. Una relazione più evidente sussiste fra l ampiezza del comune e i valori massimi del canone (tab. 10). Tre dei quattro comuni più grandi presentano un canone massimo di almeno 95 euro al mq. annui. Fra questi, Milano spicca coi suoi 194 euro, seguita a distanza da Monza (116 euro) e Bergamo (105 euro). Nell 88,9 dei comuni medio-grandi il canone massimo oscilla fra 75 e 115 euro, nel 73,8 dei comuni medio-piccoli fra 55 e 95 euro e nel 67,3 dei comuni più piccoli fra 35 e 75 euro. L unica anomalia è rappresentata da 149 piccoli comuni (il 29,3 del totale) in cui il canone massimo supera i 110 euro. Un dato da inputare all accordo stipulato per la provincia di Como, nel quale tutti i comuni presentano gli stessi valori dei canoni (fig. 3). A livello provinciale, emerge di nuovo la sostanziale omogeneità dei valori presenti nei comuni di Brescia, Lecco, Mantova e Como, che in questo caso è anche inter-provinciale (fig. 3). La grande maggioranza dei comuni delle prime tre province mostra un canone massimo collocato nella fascia più bassa. I comuni comaschi, come già visto, hanno canoni massimi molto più elevati. Inoltre, emerge di nuovo la situazione più eterogenea delle province di Milano e di Monza e Brianza. Canone minimo fra i max. Tabella 10 Comuni in cui vige un accordo locale per popolazione residente e valori del canone concordato (in /mq. annui)*. 15,00-24,99 25,00-34,99 Oltre Da a Residenti Da a Fino a Totale comuni N. N. N. N. N. 0 0,0 0 0,0 6 4,7 1 0,2 7 1,1 1 25,0 1 12, , , ,1 94

98 Canone massim o 35,00-44,99 45,00-54,99 55,00-64,99 65,00-74,99 75,00-82, ,0 2 50,0 Totale 4 100,0 35,00-54,99 55,00-74,99 75,00-94,99 95,00-114,99 115,00-134,99 135,00-154,99 155,00-174,99 175,00-194, ,0 2 25,0 0 0,0 1 12,5 0 0,0 2 25, , , , , , , ,2 24 4,8 56 8,7 7 5,5 16 3,2 25 3,9 0 0,0 0 0,0 7 5,5 1 0,2 8 1, , ,0 0 0,0 0 0, ,0 1 25,0 0 0,0 6 66,7 1 25,0 1 25,0 0 0, ,4 2 22,2 1 11, , , , ,6 8 6, , , , ,4 17 3,3 60 9, ,6 0 0,0 0 0,0 2 0,3 0 0,0 0 0,0 0 0,0 0 0,0 0 0,0 0 0,0 0 0,0 0 0,0 0 0,0 0 0,0 1 25,0 Totale 4 100,0 0 0,0 0 0,0 0 0,0 1 0, , , , ,0 * Il numero totale dei comuni non è pari a 655 perché per Pavia, Vigevano e Sondrio non è stato possibile definire i valori dei canoni (v Nota metodologica), nei comuni di Limbiate, Saronno e Varese non esistono fasce di oscillazione, in sette comuni della provincia di Lecco (Carenno, Erve, Monte Marenzo, Monterone, Valmadrera, Varenna e Vercurago) manca il canone minimo fra i massimi e in uno di essi (Monterone) anche il canone massimo. Fonte: elaborazione Politecnico di Milano sul database degli accordi locali lombardi,

99 Figura 2 Comuni in cui vige un accordo locale per valore minimo fra i canoni massimi (in /mq. annui). Fonte: elaborazione Politecnico di Milano sul database degli accordi locali lombardi,

100 Figura 3 Comuni in cui vige un accordo locale per valore massimo del canone (in /mq. annui). Fonte: elaborazione Politecnico di Milano sul database degli accordi locali lombardi, In conclusione, finora la rilevazione degli accordi locali sui contratti di locazione a canone concordato vigenti in Lombardia ha messo in evidenza: una buona diffusione sul territorio (nel 43 dei comuni vige un accordo), accompagnata però da un forte eterogeneità territoriale (si va dalle province di Cremona, Lodi e Sondrio, nelle quali è stato sottoscritto un accordo nel solo capoluogo, alle province di Brescia, Como, Lecco e Mantova, dove tutti i comuni sono interessati da un accordo); uno sforzo recente nella direzione di stipulare o aggiornare gli accordi (il 64 sono stati stipulati o aggiornati negli ultimi quattro anni), associato tuttavia a un grado di obsolescenza piuttosto elevato a livello comunale (nel 60 dei comuni l accordo è stato stipulato o aggiornato almeno dieci anni fa); un numero di aree omogenee e un numero di sub-fasce che, in relazione all ampiezza del comune, non sembrano sempre in grado di cogliere le differenze di valore esistenti all interno del territorio e fra gli immobili; valori dei canoni piuttosto uniformi nelle province con un unico accordo (Brescia, Como, Lecco e Mantova), e quindi anche in questo caso poco sensibili alle differenze territoriali. 97