I CONTRATTI TRANSITORI

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1 I CONTRATTI TRANSITORI 1

2 CONTRATTI TRANSITORI ART. 5 DELLA L. N. 431/1998 AL FINE DI SODDISFARE PARTICOLARI ESIGENZE CONTRATTI TRANSITORI La peculiarità dei contratti transitori è costituita dalla durata. Le parti, nel rispetto delle condizioni di cui all art. 5 della L. n. 431/1998, possono stabilire una durata inferiore a quella prevista per i contratti convenzionati. 2

3 ELEMENTO FONDAMENTALE RUOTA TUTTO ATTORNO AL CONCETTI DI TRANSITORIETA L ESISTENZA DI PARTICOLARI ESIGENZE DEVE ESSERE: PROVATA CON APPOSITA DOCUMENTAZIONE DA ALLEGARE AL CONTRATTO, NEL CASO LE STESSE SIANO RICONDUCIBILI AL CONDUTTORE CONFERMATA AL VERIFICARSI DELLE STESSE, TRAMITE INVIO ALL ALTRA PARTE DI UNA LETTERA RACCOMANDATA 3

4 CONTRATTI TRANSITORI precisazioni VALIDITA DEL CONTRATTO TRANSITORIO APPOSITA CLAUSOLA CONTRATTUALE DI TRANSITORIETA ALLA SCADENZA CONFERMA DELLA TRANSITORIETA 4

5 APPOSITA CLAUSOLA CONTRATTUALE DI TRANSITORIETA QUALE DELLE DUE PARTI DEVE DOCUMENTARE L ESIGENZA TRANSITORIA Soltanto il conduttore ha l onere di documentare l esigenza transitoria. Se, al contrario, il contratto è stipulato per soddisfare un esigenza transitoria del locatore, questi non è tenuto a documentarla 5

6 LA CAUSE DI TRANSITORIETÀ STABILITE DA COMUNE A COMUNE soggettive oggettive LOCATORE E/O CONDUTTORE TIPOLOGIA DI TRANSITORIETA 6

7 CONTRATTI TRANSITORI ART. 5 DELLA L. N. 431/1998 AL FINE DI SODDISFARE PARTICOLARI ESIGENZE CONTRATTI TRANSITORI La peculiarità dei contratti transitori è costituita dalla durata. Le parti, nel rispetto delle condizioni di cui all art. 5 della L. n. 431/1998, possono stabilire una durata inferiore a quella prevista per i contratti convenzionati. 7

8 MINIMO 1 MESE CONTRATTI TRANSITORI DURATA MASSIMO 18 MESI A PRESCINDERE DAL RISPETTO DALLA DURATA MIN-MAX DEVE SUSSITERE LA TRANSITORIETA 8

9 TRANSITORIETA Pendenza di cause di natura legale connesse a divorzi o separazioni È in attesa di entrare in possesso di un immobile acquistato o assegnato da un ente pubblico È in possesso di un contratto di lavoro a tempo determinato o di un trasferimento temporaneo di lavoro Devono essere prestate cure e/o assistenza a sé o a propri familiari, in una località differente da quella di residenza di tali soggetti Devono essere svolti lavori di ristrutturazioni nella sua casa, che la rendano temporaneamente inagibili 9

10 Alla naturale scadenza TRASCORSO IL TERMINE CONCOPRDATO, LA LOCAZIONE SI RITIENE CONCLUSA SENZA BISOGNO DI ALCUNA COMUNICAZIONE DA NESSUNA DELLE PARTI E SE ALLA SCADENZA LE CONDIZIONI DI TRANSITORIETA SONO ANCORA IN ESSERE???? E SE NEL MENTRE DEL CONTRATTO VENGONO MENO LE CONDIZIONI DI TRANSITORIETA COSA SUCCEDE???? 10

11 E SE ALLA SCADENZA LE CONDIZIONI DI TRANSITORIETA SONO ANCORA IN ESSERE???? E SE NEL MENTRE DEL CONTRATTO VENGONO MENO LE CONDIZIONI DI TRANSITORIETA COSA SUCCEDE???? LE PARTI DEVONO ATTIVARSI PER CONFERMARE L INTERESSE ALLA PROSECUZIONE DEL CONTRATTO NON C E RINNOVO TACITO!!!!!!!! IL CONTRTATTO DEVE ESSERE RICONDOTTO, A NORMA DEL CO. 5 DELL ART. 2 DECRETO , ALLA DURATA PREVISTA PER I CONTRATTI LIBERI durata anni 4, rinnovabili per altri quattro!!!! 11

12 IL CANONE D.M I canoni di locazione dei contratti di natura transitoria relativi ad immobili ricadenti nelle aree metropolitane di Roma, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Bari, Palermo e Catania, nei comuni con esse confinanti e negli altri comuni capoluogo di provincia, sono definiti dalle parti all'interno dei valori minimi e massimi stabiliti per le fasce di oscillazione per le aree omogenee. 12

13 D.M Gli Accordi territoriali relativi a questo tipo di contratti possono prevedere variazioni, fino ad un massimo del 20 per cento, dei valori minimi e massimi anzidetti per tenere conto, anche per specifiche zone, di particolari esigenze locali. In caso di inesistenza di accordo a livello locale, i valori di riferimento sono quelli definiti dalle condizioni previste dal decreto ministeriale di cui all'articolo 4, comma 3, della legge 9 dicembre 1998 n

14 IL CONTENUTO DEL CONTRATTO Art. 5 della L. n. 431/1998 L ART. 5, COMMA PRIMO, DELLA LEGGE N.431/1998, CHE RINVIA AD UN DECRETO MINISTERIALE IL COMPITO DI DEFINIRE LE CONDIZIONI E LE MODALITÀ DI FORMAZIONE DI QUESTO TIPO DI CONTRATTI. IL DECRETO MINISTERIALE DEL 2002 STABILISCE CHE I CONTRATTI DI LOCAZIONE TRANSITORIA SONO STIPULATI UTILIZZANDO ESCLUSIVAMENTE I TIPI DI CONTRATTO ALLEGATI AL DECRETO STESSO (ALLEGATO C). 14

15 UBICAZIONE DELL IMMOBILE IN UNA DELLE ZONE PRECEDENTEMENTE INDICATE ALTORVE IL CANONE VIENE DETERMINATO TRA I VALORI MINIMI E MASSIMI INDICATI NELL ACCORDO LOCALE CANONE DETERMINATO LIBERAMENTE DALLE PARTI SE MANCA L ACCORDO LOCALE SI APPLICA QUELLO DEL COMUNE DEMOGRAFICAMENTE PIU VICINO (D.M ) 15

16 LE DISDETTE DEL CONDUTTORE DEL LOCATORE QUALORA RICORRANO GRAVI MOTIVI, PUO RECEDERE IN QUALSIASI MOMENTO. INOLTRE LA NORMA NON STABILISCE UN TERMINE MINIMO ENTRO CUI COMUNICARE LA RISOLUZIONE LIBERTA CONTRATTUALE LA NORMA NON FA RIFERIMENTO A TALE POSSIBILITA SI PUO EVITARE IL TERMINE LUNGO DEI 4 ANNI FACENDO EMERGERE IL VENIR MENO DEI MOTIVI DI TRANSITORIETA 16

17 I contratti convenzionati ELEMENTI - RIEPILOGO l'espresso riferimento all'esigenza transitoria, che deve essere comprovata da idonea documentazione allegata al contratto stesso (ad esempio, la dichiarazione del datore di lavoro relativa a un trasferimento temporaneo del dipendente presso un'altra sede). Si ricorda al riguardo che in caso di mancata specificazione dell'esigenza temporanea, il contratto è soggetto alla disciplina ordinaria (la durata sarà quindi di 4 anni + 4 anni); un'apposita clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell'attestato, in ordine all'attestazione di prestazione energetica. In caso di mancata dichiarazione circa l'ape, entrambe le parti sono soggette al pagamento, in solido e in parti uguali, di una sanzione amministrativa pecuniaria, il cui pagamento non esonera peraltro dall'obbligo di presentare detta dichiarazione o copia dell'attestato entro 45 giorni. 17

18 CONTRATTI TRANSITORI - CLAUSOLA IPOTESI A) Il canone annuo di locazione, secondo quanto stabilito dall'accordo locale definito tra e depositato il. presso il Comune di., è convenuto in euro.., che il conduttore si obbliga a corrispondere nel domicilio del locatore ovvero a mezzo di bonifico bancario, ovvero.., in n. rate eguali anticipate di euro ciascuna, alle seguenti date:... Nel caso in cui l'accordo territoriale di cui al presente punto lo preveda, il canone viene aggiornato ogni anno nella misura contrattata del, che comunque non può superare il 75% della variazione Istat 18

19 CONTRATTI TRANSITORI - CLAUSOLA IPOTESI B) il canone annuo di locazione, secondo quanto stabilito dal decreto di cui all'articolo 4, comma 3, della legge n. 431/1998, è convenuto in euro., importo che il conduttore si obbliga a corrispondere nel domicilio del locatore ovvero a mezzo di bonifico bancario, ovvero.., in n. rate eguali anticipate di euro ciascuna, alle seguenti date... Nel caso in cui nel predetto decreto sia previsto, il canone è aggiornato annualmente nella misura contrattata del,che comunque non può superare il 75% della variazione Istat 19

20 per studenti I CONTRATTI TRANSITORI PER STUDENTI UNIVERSITARI 20

21 per studenti CONTRATTI TRANSITORI PER STUDENTI ART. 5 CO. 2 L. N. 431/1998 AL FINE DI SODDISFARE LE ESIGENZE DEGLI STUDENTI UNIVERSITARI A IN ALTERNATIVA AI CONTRATTI TRANSITORI TRADIZIONALI 21

22 per studenti CONTRATTI TRANSITORI PER STUDENTI CONDIZIONI LO STUDENTE DEVE AVERE RESIDENZA IN UN COMUNE DIVERSO DA QUELLO IN CUI FREQUENTA L UNIVERSITA + SCUOLE SUPERIORI IL COMUNE IN CUI E POSTO L IMMOBILE CHE SI INTENDE LOCARE DEVE ESSERE IN UNA SEDE UNIVERSITARIA O DI CORSI DISTACCATI OVVERO UN COMUNE LIMITROFO 22

23 per studenti MINIMO 6 MESI CONTRATTI TRANSITORI PER STUDENTI DURATA MASSIMO 3 ANNI 23

24 per studenti CONTRATTI TRANSITORI PER STUDENTI AGEVOLAZIONI ATTENZIONE NO AGEVOLAZIONE PER CANONI CONVENZIONATI CM N. 95/2000 SI AGEVOLAZIONE PER CAMBIO RESIDENZA DISTANTE OLTRE 100 KM ART. 15, CO. DEL TUIR LETT. i sexies) 24