Master Class Locazioni Immobiliari EDIZIONE 2015

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1 Master Class Locazioni Immobiliari EDIZIONE 2015

2 La locazione ad uso abitativo: tipologie contrattuali previste (canone libero e canone concordato) Avv. Francesca Micheli FORO DELLA SPEZIA

3 Argomenti - Le locazioni abitative ex L.431/1998; - I contratti a canone libero ed a canone concordato; - Il DM Gli accordi territoriali; - I decreti sostitutivi in assenza di accordo 3

4 Il contratto di locazione ad uso abitativo Legge n. 431/1998

5 Contratto di locazione ad uso abitativo Oltre al codice civile, vista l importanza anche sociale che riveste il contratto di locazione immobiliare, il legislatore ha sempre normato la materia con ulteriori leggi dettagliate e, soprattutto, per buona parte inderogabili dalle parti. In tal senso, fino dal 1978, ha avuto applicazione la famosa legge n.392, cd.legge sull equo canone. Principio fondamentale della legge era la regolazione del canone secondo criteri predeterminati dalla stessa e non in base alla libera contrattazione tra le parti. 5

6 L. 359/92 patti in deroga all equo canone Con la legge n. 359 del 1992 (art.11, c.d. patti in deroga) si è aperta la strada alla libera determinazione dei canoni di locazione, in deroga alla disciplina contenuta nella legge dell'equo canone. Con detta norma l'affitto a equo canone si applicava rispetto ad abitazioni costruite prima dell'11 luglio 1992 e in relazione a contratti stipulati prima del 14 agosto 1992 o rinnovati entro tale termine. 6

7 L.359/92 patti in deroga all equo canone Per i contratti su immobili nuovi oppure stipulati o rinnovati dopo tale data, invece, il canone di locazione era liberamente determinabile dalle parti, ma la validità dell'accordo restava subordinata a una serie di adempimenti (assistenza obbligatoria delle organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative a livello nazionale, tramite le loro organizzazioni provinciali poi ritenuto obbligo incostituzionale con sent luglio 1996, n. 309 rinuncia da parte del locatore alla facoltà di disdettare i contratti alla prima scadenza a meno che egli intendesse adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui, rispettivamente, agli articoli 29 e 59 della citata legge n. 392 del 1978). 7

8 Riforma delle locazioni ad uso abitativo Legge 431/1998 Nel 1998 è stata pubblicata la Legge n.431 che va a sostituire la vecchia legge sull equo canone del 1978 per la parte che riguarda le locazioni ad uso abitativo. La legge prevede la possibilità di stipulare contratti a canone libero da un lato e contratti a canone concordato dall altro, in sostituzione del vecchio equo canone. 8

9 Accordi di settore DM LLPP Laddove le parti scelgano di applicare un contratto a canone concordato dovranno stabilire il canone, in applicazione dell art. 4 bis L.431/1998 (come riformato dalla L.2/2002) ex DM , sulla base degli accordi territoriali di settore. 9

10 Legge 9 dicembre 1998, n Art. 1. Ambito di applicazione I contratti di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo, di seguito denominati "contratti di locazione", sono stipulati o rinnovati, successivamente alla data di entrata in vigore della legge, ai sensi dei commi 1 e 3 dell'articolo

11 Tipologie contrattuali ex L.431/1998 (art.2 e art.5) 1) il contratto "a canone libero", 2) il contratto "a canone concordato" 3) il contratto "a canone concordato" per studenti universitari 4) il contratto "a canone concordato" transitorio 11

12 Tipologie contrattuali ex L. 431/1998 contratto a canone libero Il contratto "a canone libero", è la tipologia contrattuale in cui le parti (proprietario e inquilino) stabiliscono liberamente l'ammontare del canone e le altre condizioni della locazione con l'unico obbligo di rispettare la durata minima di 4 anni più 4 di rinnovo, tranne casi particolari tassativamente previsti che permettono la disdetta alla prima scadenza. Il canone, liberamente pattuito, non può però essere incrementato nel corso della locazione, se non secondo regole di adeguamento già previste nel contratto (solitamente Istat); se non sono presenti norme di adeguamento, il canone non può essere modificato. 12

13 Ricapitolando: Contratti a canone libero - STIPULABILI: in tutti i Comuni - PREVISIONE NORMATIVA: art. 2, c.1, Legge n. 431/98 - FATTISPECIE: esigenze abitative di qualsiasi tipo - DURATA: 4 anni, con rinnovo di 4 (salvo diniego per i motivi di cui all art. 3, c. 1, L. 431/98) - SCHEMA DI CONTRATTO: libero - ONERI ACCESSORI: ripartizione contrattata fra le parti ad esclusione di quelle individuate dalla normativa - CANONE: libero - RIVALUTAZIONE: solo se prevista 13

14 Tipologie contrattuali L. 431/1998 contratto a canone concordato Il contratto "a canone concordato" è la tipologia contrattuale con il corrispettivo stabilito in accordi territoriali stipulati tra le organizzazioni degli inquilini e quelle dei proprietari. La durata della locazione è di 3 anni, più 2 di rinnovo automatico (o 3 previa intesa) tranne casi particolari di disdetta. 14

15 Ricapitolando: contratti a canone concordato - STIPULABILI: in tutti i Comuni - PREVISIONE NORMATIVA: art. 2, c. 3, Legge n. 431/98 - NORMATIVA DI APPLICAZIONE: DM ex art. 4, c. 2, Legge n.431/98 - FATTISPECIE: esigenze abitative ordinarie - DURATA: non inferiore a 3 anni, con proroga di 2 (salvo disdetta per i motivi di cui all art. 3, c. 1, L. 431/98) - SCHEMA DI CONTRATTO: all. DM ex art. 4, c. 2, L.431/98 - ONERI ACCESSORI: Tabella all. DM ex art. 4, c. 2, L.431/98 - CANONE: all interno di fasce di oscillazione fissate negli Accordi territoriali; in mancanza di Accordo locale, supplisce il DM sostitutivo ex art. 4, c. 3, Legge n. 431/

16 Tipologie contrattuali ex L. 431/1998 contratto a canone concordato per studenti universitari (art. 5 comma2) Il contratto "a canone concordato" per studenti universitari è la tipologia contrattuale applicabile nelle città sede di università, con il corrispettivo stabilito in accordi territoriali stipulati tra le organizzazioni degli inquilini e quelle dei proprietari. Durata: da 6 mesi a 3 anni + rinnovo automatico dello stesso periodo alla prima scadenza (salvo disdetta). 16

17 Caratteristiche e canone dei contratti di locazione per studenti universitari Art. 3 DM Nei comuni sede di Universita' o di corsi universitari distaccati e di specializzazione nonche' nei comuni limitrofi e qualora il conduttore sia iscritto ad un corso di laurea o di perfezionamento ovvero di specializzazione in un comune diverso da quello di residenza, possono essere stipulati contratti per studenti universitari di durata - precisata negli allegati tipi di contratto - da sei mesi a tre anni (rinnovabili alla prima scadenza, salvo disdetta del conduttore). Tali contratti possono essere sottoscritti o dal singolo studente o da gruppi di studenti universitari o dalle aziende per il diritto allo studio. 17

18 Ricapitolando: Contratto per studenti universitari - STIPULABILI: nei Comuni sedi di università o corsi universitari distaccati o di specializzazione nonché nei Comuni limitrofi - PREVISIONE NORMATIVA: art. 5, c. 2 e 3, Legge n. 431/98 - NORMATIVA DI APPLICAZIONE: DM ex art. 4, c. 2, L. 431/98 - FATTISPECIE: per studenti iscritti a un corso universitario in un Comune diverso da quello di residenza - DURATA: da 6 mesi a 3 anni - SCHEMA DI CONTRATTO: all. DM ex art. 4, c. 2, L.431/98 - ONERI ACCESSORI: Tabella all. DM ex art. 4, c. 2, L.431/98 - CANONE: all interno di fasce di oscillazione fissate in appositi Accordi territoriali; in mancanza di Accordo locale, supplisce un DM sostitutivo ex art. 4, c. 3, Legge n. 431/

19 Tipologie contrattuali L. 431/1998 contratto a canone concordato transitorio Il contratto "a canone concordato" transitorio è la tipologia contrattuale, con il corrispettivo stabilito in accordi territoriali stipulati tra le organizzazioni degli inquilini e quelle dei proprietari, utilizzabile in caso di comprovabili esigenze abitative di natura transitoria. Durata: da 1 a 18 mesi 19

20 Criteri per definire le caratteristiche dei contratti di locazione di natura transitoria e durata degli stessi (art.2 DM) I contratti di locazione di natura transitoria di cui all'art. 5, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, hanno durata non inferiore ad un mese e non superiore a diciotto mesi. Tali contratti sono stipulati per soddisfare particolari esigenze dei proprietari e/o dei conduttori per fattispecie - con particolare riferimento a quelle derivanti da mobilità lavorativa - da individuarsi nella contrattazione territoriale tra le organizzazioni sindacali della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative I contratti di cui al presente articolo devono prevedere una specifica clausola che individui l'esigenza di transitorietà del locatore e/o del conduttore - da provare quest'ultima con apposita documentazione da allegare al contratto - i quali dovranno confermare il permanere della stessa tramite lettera raccomandata da inviarsi prima della scadenza del termine stabilito nel contratto. 20

21 Criteri per definire i canoni dei contratti di locazione di natura transitoria e durata degli stessi (art. 2 DM) I contratti transitori sono ricondotti alla durata prevista dall'articolo 2, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, in caso di inadempimento delle modalità di conferma delle esigenze transitorie stabilite nei tipi di contratto di cui al decreto ministeriale, ovvero nel caso le esigenze di transitorietà vengano meno. 21

22 Ricapitolando: Contratti transitori - STIPULABILI: in tutti i Comuni - PREVISIONE NORMATIVA: art. 5, c. 1, L.431/98 - NORMATIVA DI APPLICAZIONE: DM ex art. 4, c. 2, L. 431/98 - FATTISPECIE: per proprietari o conduttori, come individuate negli Accordi territoriali; in mancanza di Accordo locale, supplisce il DM sostitutivo ex art. 4, c. 3, L.431/98 - DURATA: da 1 a 18 mesi - SCHEMA DI CONTRATTO: all. DM ex art. 4, c. 2, L.431/98 - ONERI ACCESSORI: Tabella all. DM ex art. 4, c. 2, L.431/98 - CANONE: nei Comuni di Roma, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Bari, Palermo, Catania, nei Comuni confinanti e negli altri Comuni capoluogo di provincia, all interno di fasce di oscillazione fissate negli Accordi territoriali; in mancanza di Accordo locale, supplisce un DM sostitutivo ex art. 4, c. 3, L. 431/98; libero in tutti gli altri Comuni. 22

23 Decreto Ministero Infrastrutture e Trasporti Per dare applicazione alla Legge n. 431/1998 ed in particolare rendere attuabili i contratti agevolati l art.4 della legge stessa rinvia ad un apposito decreto ministeriale in cui indicare le caratteristiche di detti contratti; Ex art.4 bis (introdotto con legge n.2/2002), peraltro, la convenzione nazionale suddetta deve anche approvare i tipi di contratto per la stipula dei contratti agevolati di cui all'articolo 2, comma 3, nonché dei contratti di locazione di natura transitoria di cui all'articolo 5, comma 1, e dei contratti di locazione per studenti universitari di cui all'articolo 5, commi 2 e

24 Decreto Ministero Infrastrutture e Trasporti del in GU N.85 del 30 aprile 2003 Criteri generali per la realizzazione degli Accordi da definire in sede locale per la stipula dei contratti di locazione agevolati ai sensi dell'articolo 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, nonché dei contratti di locazione transitori e dei contratti di locazione per studenti universitari ai sensi dell'articolo 5, commi 1, 2 e 3, della stessa legge. 24

25 Accordi territoriali per contratti a canone concordato fasce di canone per microzona (art. 1 DM) Gli Accordi territoriali stabiliscono fasce di oscillazione del canone (valore minimo e valore massimo del canone a mq) di locazione all'interno delle quali, secondo le caratteristiche dell'edificio e dell'unita' immobiliare, e' concordato, tra le parti, il canone per i singoli contratti. Le organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative a livello locale, individuano, anche avvalendosi della banca dati dell'osservatorio del mercato immobiliare dell'agenzia del territorio, insiemi di aree aventi caratteristiche omogenee per: - valori di mercato; - dotazioni infrastrutturali (trasporti pubblici, verde pubblico, servizi scolastici e sanitari, attrezzature commerciali, ecc.); - tipologie edilizie, tenendo conto delle categorie e classi catastali. 25

26 Canone effettivo per alloggio Nella definizione del canone effettivo del singolo alloggio, collocato tra il valore minimo ed il valore massimo delle fasce di oscillazione, le parti contrattuali, assistite - a loro richiesta - dalle rispettive organizzazioni sindacali, tengono conto dei seguenti elementi: - tipologia dell'alloggio; - stato manutentivo dell'alloggio e dell'intero stabile; - pertinenze dell'alloggio (posto auto, box, cantina, ecc.); - presenza di spazi comuni (cortili, aree a verde, impianti sportivi interni, ecc.); - dotazione di servizi tecnici (ascensore, riscaldamento autonomo o centralizzato, condizionamento d'aria, ecc.); - eventuale dotazione di mobilio. 26

27 Decreti sostitutivi in assenza di accordo territoriale In caso di assenza di accordi territoriali per la stipula dei contratti a canone concordato e dei contratti transitori intervengono due decreti sostitutivi da applicarsi direttamente: - il Decreto Ministero Infrastrutture e Trasporti 14 luglio 2004 (per il canone concordato); - il Decreto Ministero Infrastrutture e Trasporti 10 marzo 2006 (per transitori e universitari). 27

28 Decreto Ministeriale sostitutivo 14 Luglio 2004 (in vigore il 27 novembre 2004) Condizioni per la stipula dei contratti di locazione agevolati ai sensi dell articolo 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, in assenza di convocazione, da parte dei comuni, delle organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori, ovvero per la mancata definizione degli Accordi di cui al medesimo articolo 2, comma

29 Finalità del decreto Il decreto consente di stipulare i contratti di locazione agevolati in tutti i Comuni in cui non sono stati siglati gli Accordi locali. Il provvedimento prevede due distinte fattispecie: - i Comuni per i quali siano stati sottoscritti Accordi territoriali sulla base del precedente decreto ministeriale i comuni in cui non esiste alcun Accordo locale. 29

30 Comuni con accordo territoriale non aggiornato In riferimento ai Comuni per i quali siano stati sottoscritti Accordi territoriali sulla base del precedente decreto ministeriale , il decreto sostitutivo stabilisce l aggiornamento delle fasce di oscillazione previste da tali Accordi sulla base dell'intera variazione Istat intercorsa fra il mese successivo alla data di sottoscrizione degli Accordi in questione ed il mese precedente la stipula del nuovo, singolo contratto di locazione. 30

31 Comuni senza accordo territoriale In riferimento ai Comuni per i quali non esista alcun Accordo locale (non essendone mai stato stipulato alcuno), occorre - per stabilire i canoni dei nuovi contratti - far riferimento ad un Comune vicino nel quale sia vigente un Accordo sottoscritto sulla base del DM Tale Comune va individuato tenendo conto della dimensione demografica prossima a quella del Comune carente di Accordo e della minor distanza; può trattarsi di Comune anche di altra Provincia o Regione. 31

32 Utilizzo fac-simile contratti del DM Le parti contrattuali, oltre ad applicare uil decreto sostitutivo devono, in ogni caso, obbligatoriamente adottare i tipi di contratto allegati al D.M (immodificabili) e la relativa Tabella oneri accessori (immodificabile). I canoni saranno incrementabili ogni anno del 75% della variazione Istat, purché tale adeguamento venga indicato nel contratto. 32

33 Ricapitolando: 33

34 Contratti transitori e per studenti universitari: DM sostitutivo 10 marzo 2006 Il decreto sostitutivo del 2004 riguarda esclusivamente i contratti agevolati. Dal suo ambito di applicazione restano esclusi sia i contratti transitori sia i contratti per studenti universitari, in quanto la legge 431/ 98 non autorizzava l emanazione di un decreto sostitutivo per tali fattispecie contrattuali. Al fine di rimediare a tale carenza, è stato emanato il D.M. 10 marzo

35 I contratti transitori con vecchio accordo da aggiornare L articolo 1 del decreto sostitutivo disciplina i contratti transitori e, richiamandosi a quanto già statuito con il DM del luglio 2004, rimanda, ove esistenti, agli Accordi previgenti limitandosi a prevedere per i nuovi contratti solo l incremento ed i valori minimi e massimi in ogni fascia di oscillazione, con la percentuale Istat maturata nel periodo che va dal mese successivo a quello di sottoscrizione del vecchio accordo, sino al mese precedente la stipula del contratto. 35

36 I contratti transitori senza precedente accordo In riferimento ai comuni ove non è stato stipulato alcun accordo poi il decreto prevede l applicazione dell Accordo vigente nel comune demograficamente omogeneo e territorialmente più vicino anche se in un altra Regione. Vi è, però, una ulteriore prescrizione: se vi sono più aree omogenee si terrà conto di un unica fascia di oscillazione nella quale il valore minimo del canone e quello massimo saranno uniformati al valore più basso e a quello più alto esistenti nel Comune. 36

37 Ulteriori disposizioni Il decreto sostitutivo del 2006 stabilisce anche due importanti novità: la prima è costituita dalla possibilità di applicare un aumento del canone sino al 20% di quello previsto e ciò per tener conto di particolari esigenze locali comunque da specificare nel contratto. La seconda prevede che, sia in caso di accordo vigente ovvero di accordo previgente, ma comunque in ogni Comune, le parti contrattuali, evidentemente anche senza alcuna assistenza ei sindacati di categoria, potranno individuare una specifica esigenza transitoria collegata ad un evento certo che si verificherà in una data già determinata e che riguardi il locatore od il conduttore o un familiare dell uno e dell altro. La norma, quindi, superando anche la casistica prevista agli accordi territoriali, amplia la possibilità di stipulare i contratti transitori lasciando come unico limite l individuazione dell evento futuro per una data certa da specificarsi entrambe (evento e data) nel contratto. 37

38 I contratti per studenti L art. 2 del DM disciplina i contratti i locazione per gli studenti universitari sancendo la validità degli accordi territoriali già in precedenza sottoscritti nei Comuni sede di università e in quelli limitrofi. Anche in questo caso, i limiti inferiori e superiori delle fasce di oscillazione dovranno essere aggiornati con le percentuali Istat maturate nel periodo antecedente la data di sottoscrizione del nuovo contratto. Nei comuni ove non sono mai stati stipulati gli accordi il decreto si riporta, come nel caso dei contratti transitori, a quelli vigenti nel Comune demograficamente omogeneo di minore distanza territoriale anche se sito in altra Regione. Anche in questo caso la norma prevede l applicazione di un unica fascia di oscillazione, ove i valori minimo e massimo saranno costituiti da quello minimo possibile e quello massimo possibile individuati nell intera area comunale. 38

39 Domande e risposte in diretta

40 Grazie per la Vs. presenza e partecipazione! Prossimo appuntamento: 7 ottobre 2015 ore Profili processuali: procedure locatizie e procedura per convalida di sfratto