La cedolare secca sugli affitti

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1 Antonella Donati La cedolare secca sugli affitti Calcolo della convenienza Termini e modalità per l opzione Versamento dell acconto Casi pratici risolti Normativa

2 SINTESI Appuntamento autunnale con la cedolare secca. Per il nuovo regime fiscale scatta, infatti, il termine per il pagamento del secondo acconto in scadenza per il 30 novembre prossimo. Appuntamento rimandato al prossimo anno, invece, per chi stipulerà nuovi contratti da novembre in poi. Alla luce degli aumenti già preannunciati per le addizionali Irpef regionali e comunali, la tassazione separata è destinata ad aumentare il suo appeal. Ecco, dunque, tutto quello che occorre sapere per esercitare l opzione con cognizione di causa, anche alla luce delle disposizioni attuative e dei chiarimenti forniti dall Agenzia delle entrate. In questa nuova edizione del volume anche una serie di domande e risposte per risolvere i dubbi più frequenti sul nuovo regime. L AUTORE Antonella Donati Giornalista professionista, ha al suo attivo diversi anni di giornalismo parlamentare con particolare attenzione all approvazione delle misure di carattere finanziario e alle manovre di bilancio. In questo ambito si occupa espressamente di tematiche fiscali, contributive e previdenziali. è autrice di numerosi volumi, articoli e saggi in materia. Copyright 2011 by Fisco e Tasse 2

3 INDICE Antonella Donati - Detrazioni 730, Le 100 voci che fanno risparmiare Premessa... pag. 7 Capitolo 1 Federalismo municipale e nuove disposizioni nel settore immobiliare...» Il gettito della cedolare nelle casse dei comuni...» Taglio dell Imu e più strumenti di controllo per stanare gli evasori...» La cedolare anche per l emersione degli immobili fantasma...» Il mercato degli affitti dominato dall uso abitativo...» 10 Capitolo 2 I contratti interessati...» Solo immobili per uso abitativo e pertinenze locate con l abitazione...» Niente cedolare per i contratti uso foresteria...» Esclusi dalla cedolare i contratti sottoscritti nell ambito di attività d impresa...» Niente cedolare per l uso promiscuo...» Niente cedolare per gli immobili di proprietà condominiale...» Escluse anche le sublocazioni e gli immobili all estero...» Le regole per le pertinenze...» I calcoli in caso di immobile locato per una sola parte dell anno...» Per più contratti su un unico immobile obbligatorio applicare lo stesso regime fiscale...» Aliquote differenziate...» Tassazione ridotta per i canoni agevolati...» Al 19% anche la cedolare sui contratti per studenti fuori sede...» 17 Capitolo 3 Una sola tassa e niente più burocrazia...» Un opzione molto flessibile...» Reddito comunque da considerare per i benefici fiscali e assistenziali...» Addio alla tassa di registro...» Il blocco degli aumenti contrattuali...» Cedolare valida per tutta la durata del contratto senza necessità di conferme annuali...» Ammesso il cambio di regime se la cedolare non è più conveniente...» Le scadenze da rispettare...» Nessun rimborso per la tassa di registro già pagata...» In caso di proroga o di risoluzione del contratto...» Quando non c è un termine per la registrazione opzione in dichiarazione...» 22 Capitolo 4 La legge sulle locazioni e le tipologie contrattuali...» Le formule previste dalla legge...» 23 3

4 Antonella Donati - Detrazioni 730, Indice Le 100 voci che fanno risparmiare 4.2 L imposta di registro e il bollo sul testo del contratto... pag Canone e oneri accessori...» Le voci di spesa escluse dalla tassazione...» Il rinnovo obbligatorio...» Se l inquilino vuol lasciare prima...» La disdetta alla seconda scadenza...» Prelazione in caso di vendita dell alloggio...» Sfratto possibile solo con il contratto registrato...» Il trattamento fiscale...» 26 Capitolo 5 I contratti a canone libero e per uso transitorio...» Tutte le clausole contrattabili tranne la durata...» L aumento annuale del canone...» I contratti transitori e la documentazione obbligatoria...» Il testo di un accordo-tipo per i contratti transitori (legge 9 dicembre 1998, n. 431, articolo 2, comma 3)...» Il testo ministeriale del contratto...» 33 Capitolo 6 I contratti a canone concordato...» Gli accordi territoriali...» L aumento annuale...» Disdetta anticipata dopo soli tre anni...» L uso dell appartamento e il divieto di sublocazione...» Il testo di un accordo-tipo...» Le clausole del contratto ministeriale (legge 9 dicembre 1998, n. 431, articolo 2, comma 3)...» I contratti per gli studenti fuori sede...» La durata del contratto...» Gli intestatari del contratto...» Le spese per le utenze nel canone ma fuori dal reddito da dichiarare ai fini fiscali...» Un accordo territoriale per studenti universitari...» Il testo del contratto-tipo per studenti universitari...» 53 Capitolo 7 Le variabili in gioco nel calcolo della convenienza per la cedolare...» Le voci da considerare...» Il ruolo delle addizionali...» L addizionale alta annulla il vantaggio del canone concordato...» Quando la cedolare non è vantaggiosa...» Un caso concreto...» 63 4

5 Antonella Donati - Detrazioni 730, Indice Le 100 voci che fanno risparmiare Capitolo 8 Termini e modalità per l opzione... pag Quando si può usare il modello semplificato...» Solo in caso di nuova registrazione...» Solo immobili già censiti...» Un modello per ogni immobile...» Non più di tre comproprietari...» Modello unico ma opzioni diverse...» Nessuna necessità di allegare il contratto...» La presentazione per via telematica...» Il Modello 69 per le situazioni complesse...» Un unico modello per più immobili...» Comproprietari e opzioni diverse...» In caso di proroga, cessione o risoluzione del contratto...» Gli obblighi del locatore che non ha esercitato l opzione...» 71 Capitolo 9 L appuntamento con l acconto...» Due rate alle ordinarie scadenze di pagamento dell Irpef...» Quando si paga per i contratti in corso...» Possibile anche la compensazione...» In caso di sfratto...» Le sanzioni per chi non si mette in regola...» 75 Capitolo 10 I nuovi poteri di controllo dei comuni...» Banche dati senza segreti...» Interscambio tra sistemi informativi...» Tra le segnalazioni all Agenzia il mattone fa la parte del leone...» 77 Domande & Risposte...» 78 Appendice Normativa...» 83 Decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23 Disposizioni in materia di federalismo fiscale municipale (G.U. n. 67 del 23 marzo 2011)...» 84 Sanzioni...» 88 Testo unico delle disposizioni concernenti l imposta di registro n. 131/ » 88 Decreto legislativo 18 dicembre 1997, n Riforma delle sanzioni tributarie non penali in materia di imposte dirette, di imposta sul valore aggiunto e di riscossione dei tributi, a norma dell articolo 3, comma 133, lettera q), della l. 23 dicembre 1996, n. 662.» 88 5

6 Antonella Donati - Detrazioni 730, Indice Le 100 voci che fanno risparmiare Legge 9 dicembre 1998, n Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo... pag. 89 Decreto Ministero delle infrastrutture e dei trasporti e Ministero delle finanze 30 dicembre Criteri generali per la realizzazione degli Accordi da definire in sede locale per la stipula dei contratti di locazione agevolati ai sensi dell articolo 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, nonché dei contratti di locazione transitori e dei contratti di locazione per studenti universitari ai sensi dell articolo 5, commi 1, 2 e 3, della stessa legge...» 93 Agenzia delle entrate...» 107 Cedolare secca sugli affitti Articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23 (Disposizioni in materia di federalismo fiscale municipale) Primi chiarimenti...» 108 Provvedimento dell Agenzia delle entrate del 7 aprile 2011, prot. n. 2011/ Modalità di esercizio dell opzione per l applicazione del regime della cedolare secca, modalità di versamento dell imposta e altre disposizioni di attuazione dell articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23. Approvazione dei modelli per la registrazione dei contratti di locazione e per l esercizio dell opzione...» 131 Denuncia per la registrazione telematica dei contratti di locazione di beni immobili ad uso abitativo e relative pertinenze ed esercizio dell opzione per la cedolare secca...» 137 Modello 69 - Richiesta di registrazione e e adempimenti successivi...» 145 Tabella Addizionali regionali all Irpef » 154 Elenco dei codici catastali comunali e delle aliquote dell addizionale comunale per gli anni 2010 e » 155 6

7 PREMESSA Antonella Donati - Detrazioni 730, Le 100 voci che fanno risparmiare Non solo carico fiscale. Anche la tipologia contrattuale è una delle variabili da considerare in vista dell opzione. Per chi si trova ad affrontare per la prima volta la registrazione di un contratto di locazione è dunque determinante effettuare la scelta con cura considerando non solo l aspetto della tassazione ma anche quello relativo ai rapporti con l inquilino e i termini e le modalità di durata della locazione. Questo e-book affronta, dunque, il tema della cedolare anche da questo punto di vista offrendo una panoramica delle diverse tipologie contrattuali previste dalla legge, con l obbiettivo di facilitare l individuazione del contratto più conveniente alla luce delle proprie esigenze, presenti e future. Per quel che riguarda, invece, i contratti già in essere, viene dettagliata la procedura da seguire per effettuare l opzione anche in presenza di più proprietari con esigenze diverse, o di diverse tipologie di immobili e di contratti. Una pratica guida accompagna passo passo nella compilazione dei modelli necessari. Tabelle di sintesi evidenziano le scadenze e modalità di pagamento dell acconto in base alle diverse scadenze contrattuali. Viene affrontato anche il tema delle sanzioni e dei nuovi poteri di controllo dei comuni sui redditi da locazione. Un ampia appendice consente, infine, di avere sottomano le norme di legge sul federalismo fiscale ma anche le disposizioni sulle locazioni abitative, l elenco dei comuni nei quali è possibile optare per le locazioni a canone agevolato. 7