Periodico informativo n. 09/2011. La nuova tassazione per le locazioni degli immobili

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1 Periodico informativo n. 09/2011 La nuova tassazione per le locazioni degli immobili Gentile cliente, con la stesura del presente documento informativo intendiamo metterla a conoscenza di come il Consiglio dei ministri sta apportando delle correzioni allo schema di decreto legislativo varato lo scorso 4 agosto 2010 relativo alle locazioni di immobili. Secondo le modifiche in arrivo, la cedolare secca sarà pari al: 23% per i contratti di locazione a canone libero; 20% per i contratti di locazione a canone concordato. Si prospetta anche l inserimento di nuove detrazioni per le locazioni aventi ad oggetto inquilini composti da famiglie con figli a carico. Premessa In attuazione della legge 5 maggio 2009, n. 42 il Governo il aveva approvato lo Schema di Decreto legislativo recante disposizioni in materia di federalismo fiscale municipale il quale prevedeva: la devoluzione ai comuni della fiscalità immobiliare; una cedolare secca sulle locazioni di immobili; due nuove imposte per i comuni: imposta municipale propria e imposta municipale secondaria facoltativa (dal 2014).

2 Ora, per consentire l approvazione definitiva e la successiva entrata in vigore dello schema di Decreto legislativo il Consiglio dei Ministri ha varato una serie di correzioni allo schema iniziale, che riportiamo qui di seguito. Cedolare locazioni L art. 2 dello schema di Decreto in commento introduce la disciplina della c.d. cedolare secca che costituisce, per le persone fisiche, un regime di tassazione alternativo, rispetto a quello ordinario IRPEF, dei redditi derivanti dalla locazione di immobili ad uso abitativo. Vediamo in sintesi le caratteristiche: Chi può aderire al nuovo regime della cedolare secca L imposta cedolare secca si applica solo per i soggetti persone fisiche e per immobili abitativi e quindi abitazioni. Sono esclusi perciò anche i professionisti lavoratori autonomi e società che affittano case o uffici o negozi e simili. Quali sono le imposte che sono assorbite dalla cedolare secca e che non si pagano La nuova imposta cedolare secca sugli affitti assorbirà l Irpef e le relative addizionali regionali e comunali nelle ipotesi in cui queste siano previste dai contratti di affitto. Quando si paga l imposta cedolare secca sugli affitti L imposta cedolare si pagherà al pari dell irpef a saldo il 16 giugno o il 16 luglio con la maggiorazione dello 0,40% (salvo eventuali proroghe come avvenuto quest anno) e l acconto si pagherà entro la fine di novembre. Quali immobili sono compresi nella cedolare secca Sarà possibile assoggettare alla cedolare secca tutti gli immobili ad uso abitativo, appartamenti abitazioni, case accatastate come A1 ad A11 escluso A10 uso ufficio e anche per i contratti per i quali non sussiste l obbligo di registrazione. al 20%. L aliquota da applicare, secondo lo schema del Decreto legislativo originario, era pari

3 Con le modifiche in arrivo l aliquota sarà pari a: 23% per i contratti di locazione a canone libero; 20% per i contratti di locazione a canone concordato. Calcolo di convenienza Trattandosi di imposta sostitutiva al fine del calcolo della convenienza bisogna tenere conto: delle diverse aliquote Irpef; di eventuali oneri deducibili detraibili; della deduzione del canone di affitto previsto nel regime ordinario, in particolare: per l immobile locato in regime di libero mercato o patti in deroga (ossia con la definizione autonoma tra le parti dell ammontare del canone e di eventuali altri aspetti contrattuali); spetta una deduzione forfetaria del 15 per cento sul canone annuo che risulta dal contratto di locazione (25 per cento per i fabbricati situati nella città di Venezia centro e nelle isole della Giudecca, di Murano e di Burano); per l immobile locato in regime legale di determinazione del canone o equo canone spetta una deduzione forfetaria del 15 per cento sul canone annuo che risulta dal contratto di locazione (25 per cento per i fabbricati situati nella città di Venezia centro e nelle isole della Giudecca, di Murano e di Burano) per l immobile situato in un comune ad alta densità abitativa e concesso in locazione in base agli accordi definiti in sede locale tra le organizzazioni dei proprietari e quelle degli inquilini (legge n. 431/98 art. 2, comma 3, e art. 5, comma 2), si tratta quindi di locazione a canone convenzionato in un comune ad alta intensità abitativa oltre alla deduzione del 15% (25 per cento per i fabbricati situati nella città di Venezia centro e nelle isole della Giudecca, di Murano e di

4 Burano) tale fattispecie comporta la un ulteriore riduzione del 30 per cento del reddito imponibile Il calcolo di convenienza può essere così riassunto nella tabella seguente: Canone di locazione = 100 CONTRATTI LIBERI SCAGLIONE DI REDDITO E ALIQUOTA IRPEF IMPOSTA ATTUALE IRPEF* ALIQUOTA CEDOLARE SECCA Fino a (23%) 19,55% Tra e (27%) 22,95% Tra e (38%) 32,3% Tra e (41%) 34,85% 23 % Oltre (43%) 36,55% *il calcolo dell aliquota è avvenuto tenendo conto della deduzione del 15% sul canone prevista per i contratti liberi CONTRATTI AGEVOLATI Canone di locazione = 100 SCAGLIONE DI REDDITO E ALIQUOTA IRPEF IMPOSTA ATTUALE IRPEF** ALIQUOTA CEDOLARE SECCA Fino a (23%) 13,68% Tra e (27%) 16,06% Tra e (38%) 22,61% 20 % Tra e (41%) 24,39% Oltre (43%) 25,58% ** il calcolo dell aliquota è avvenuto tenendo conto oltre che della deduzione del 15% anche dell ulteriore deduzione del 30% prevista per i contratti locazione a canone convenzionato in un comune ad alta intensità abitativa

5 Ulteriori novità Il gettito fiscale derivante dall aumento di 3 punti percentuali dell aliquota prevista per i contratti a canone libero sembra destinato a finanziare una nuova detrazione. Si tratterebbe di una detrazione IRPEF (probabilmente 19%) delle spese sostenute per canoni di locazione relativi ai contratti stipulati da inquilini con figli a carico. Nonostante si tratti di un imposta sostitutiva sembra che il testo del Decreto legislativo preveda che anche nel caso in cui il contribuente opti per la cedolare secca, il reddito da locazione entri nel reddito complessivo del contribuente ai fini del calcolo dell aliquota Irpef da applicare e della determinazione delle detrazioni spettanti. Imposte municipali L imposta municipale propria e quella secondaria saranno i tributi che i comuni potranno attivare dal 2014 per realizzare l autonomia fiscale. In particolare: l imposta municipale propria sostituirà l'imposta sul reddito delle persone fisiche e le relative addizionali per i redditi fondiari relativi ai beni non locati; l'imposta di registro; l'imposta ipotecaria; l'imposta catastale; l'imposta di bollo; l'imposta sulle successioni e donazioni; le tasse ipotecarie; i tributi speciali catastali e l'imposta comunale sugli immobili; assoggetterà a tassazione il possesso di immobili diversi dall abitazione principale; il trasferimento di immobili; la base imponibile è data dal valore catastale;

6 l'imposta municipale secondaria facoltativa sostituirà la tassa per l'occupazione di spazi ed aree pubbliche; il canone di occupazione di spazi ed aree pubbliche; l'imposta comunale sulla pubblicità e i diritti sulle pubbliche affissioni; il canone per l'autorizzazione all'installazione dei mezzi pubblicitari; l'addizionale per l'integrazione dei bilanci degli enti comunali di assistenza; non può avere ad oggetto gli immobili ad uso abitativo.. Ravenna, 19 gennaio 2011 p. Se.t.am. Flavia Valmorra - Roberto Garavini