GUIDA PRATICA AGLI AFFITTI

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1 Antonella Donati GUIDA PRATICA AGLI AFFITTI : NUOVE MODALITÀ AGEVOLAZIONI CONTR 5ª Edizione

2 Fotocopie per uso personale del lettore possono essere effettuate nei limiti del 15% di ciascun volume/fascicolo di periodico dietro pagamento alla SIAE del compenso previsto dall art. 68, comma 4, della L. 22 aprile 1941, n. 633 ovvero dall accordo stipulato tra SIAE, AIE, SNS e CNA, CONFARTIGIANATO, CASA, CLAAI, CONFCOMMERCIO, CONFESERCENTI il 18 dicembre Le riproduzioni per uso differente da quello personale potranno avvenire solo a seguito di specifica autorizzazione rilasciata dagli aventi diritto/dall editore. Gli eventuali errori o imprecisioni presenti nell opera non comportano responsabilità dell Editore e dei Curatori, che hanno posto, comunque, la massima cura nell elaborazione dei testi e nella riproduzione dei documenti. ISBN Gruppo Buffetti S.p.A Roma - Via Francesco Antolisei, n. 10

3 INDICE Pag. 1 La disciplina delle locazioni Le tipologie contrattuali Contratto abitativo a canone libero (detto comunemente 4 + 4) Contratto abitativo agevolato (detto comunemente 3 + 2) Contratto transitorio Contratto per studenti universitari Forma scritta e obbligo di registrazione del contratto L obbligo di registrazione La denuncia dei contratti in nero Come registrare il contratto Come rimediare se non si è registrato il contratto Registrazione obbligatoria da parte dell Agenzia per chi stipula un contratto con la mediazione di un immobiliare Sfratto e mancata registrazione del contratto Il reddito da locazione La determinazione del canone di locazione in presenza di affitto delle pertinenze Quando l inquilino è moroso Cosa indicare in denuncia dei redditi Diritti e doveri di proprietari ed inquilini Normativa in materia di diritti contrattuali Sublocazione Recesso Morosità Successione Scioglimento del contratto in caso di vendita Normativa in materia di divisione delle spese Spese di registrazione Oneri accessori Normativa in materia di diritti condominiali Assemblea di condominio Normativa in materia di anticipo delle mensilità contrattuali Deposito cauzionale Normativa generale sui contratti in base al Codice Civile III

4 3 I contratti liberi La durata contrattuale Casi in cui si può rifiutare il rinnovo automatico alla prima scadenza Il tacito rinnovo Le opzioni del contratto I contratti a canone concordato Contratti agevolati Termini, durata e divieti per l inquilino Applicazione del canone concordato Disdetta alla prima scadenza e rinnovo automatico Contratti transitori Termini e durata Rinnovo automatico se mancano le prove dell uso transitorio Contratti per studenti universitari Destinatari del contratto e durata Rinnovo automatico senza disdetta Il recesso del conduttore e l obbligo di solidarietà Le regole per applicare e verificare la convenienza del canone concordato Le variabili in gioco Possibile aliquota IMU ridotta per studenti e canone agevolato Canone ridotto ai fini fiscali e mutuo di acquisto detraibile per chi affitta rimanendo residente Contratti anche senza assistenza purché su modello ministeriale L aggiornamento del canone, come calcolarlo e come richiederlo Contratti a canone concordato: richiesta retroattiva ma niente arretrati Contratti «liberi»: con l aumento automatico dovuti anche gli arretrati Dove trovare gli indici ISTAT La cedolare secca Le regole della cedolare La raccomandata all inquilino Le riduzioni IRPEF per i proprietari per i contratti «concordati» e per studenti Locazione di unità immobiliare sita in un Comune ad alta «tensione abitativa» Contratti di locazione per studenti universitari IV

5 7.4 Le voci da considerare per effettuare la scelta tra tassazione IRPEF e cedolare secca Le agevolazioni fiscali per gli inquilini Il bonus per l affitto dell abitazione principale Limiti e condizioni per fruire del bonus Giovani fino a 30 anni che vanno a vivere in affitto Detrazioni per i contratti a canone concordato Detrazioni per i lavoratori dipendenti che si trasferiscono per motivi di lavoro Detrazioni per i contratti di locazione per studenti universitari 81 8 Le nuove norme in materia di sicurezza degli impianti e certificazione energetica per i contratti di locazione Nessun intervento sui «vecchi» impianti Quando si cede l appartamento La «garanzia» del proprietario Niente certificati solo con una clausola esplicita La certificazione energetica La divisione delle spese tra conduttore e locatore La manutenzione ordinaria secondo il Codice civile Riparazioni a carico del conduttore se ci sono danni per mancata manutenzione Gli interventi di manutenzione straordinaria Niente più aumenti in caso di manutenzione straordinaria Le migliorie dell inquilino Nessun obbligo di rimbiancare all uscita dall appartamento Diritto alla riduzione del canone se sono necessarie riparazioni di notevole portata I rapporti con il condominio F.A.Q. Rapporti proprietario inquilino Cedolare secca GIURISPRUDENZA IN MATERIA DI CONTRATTI Registrazione del contratto Recesso Morosità Successione nel contratto Alienazione dell immobile Ripartizione delle spese Conduttore e assemblea Deposito cauzionale Indicizzazione dei canoni V

6 NORMATIVA 1. L. 27 luglio 1978, n Equo Canone L. 9 dicembre 1998, n Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo Decreto Ministero delle infrastrutture e dei trasporti 10 marzo Condizioni per la stipula dei contratti di locazione transitori e dei contratti per studenti universitari Le locazioni e il Codice Civile D.Lgs. 14 marzo 2011, n Disposizioni fiscali in materia di locazione - Disposizioni in materia di federalismo fiscale municipale D.P.R. 22 dicembre 1986, n Approvazione del T.U.I.R. - Art. 16 Disposizioni fiscali in materia di locazione VI