La fiscalità dei contratti di locazione. Milano, 29 gennaio 2013

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1 La fiscalità dei contratti di locazione Milano, 29 gennaio

2 Fiscalità connessa ai contratti di locazione Imposte dirette Per il locatore non imprenditore, ai fini della determinazione del reddito fondiario (art. 37, c. 4-bis, del TUIR), rileva in generale il maggiore ammontare tra: il canone risultante dal contratto di locazione, ridotto forfetariamente del 5% (dal 2013 a seguito della modifica da parte dell art. 4, c. 74, L. n. 92/12); la rendita catastale iscritta in Catasto rivalutata del 5%. Per il locatore imprenditore, ai fini della determinazione del reddito d impresa, rileva in generale il canone risultante dal contratto di locazione. In relazione alla locazione di c.d. immobili-patrimonio di cui all art. 90 del TUIR (che non costituiscono beni strumentali per l esercizio dell impresa né beni alla cui produzione o al cui scambio è diretta l attività dell impresa) rileva il maggiore ammontare tra: il canone risultante dal contratto di locazione ridotto, fino ad un massimo del 15%, delle spese sostenute per manutenzione ordinaria; la rendita catastale iscritta in Catasto rivalutata del 5%. 2

3 Fiscalità connessa ai contratti di locazione Imposte indirette Locatore che non agisce nell esercizio di impresa: - operazione fuori campo applicazione IVA; - imposta di registro proporzionale (2% o 1% se abitativo o meno). Locatore che agisce nell esercizio di impresa: Fabbricati strumentali: - operazione esente da IVA, salvo opzione (art.10, n. 8) DPR n. 633/1972) - imposta di registro proporzionale (1%). Fabbricati abitativi: - operazione esente da IVA (art. 10, n. 8) DPR n. 633/1972); - imposta di registro proporzionale (2%) Le imprese che hanno costruito o ristrutturato l immobile possono optare per l applicazione dell IVA (aliquota 10%). In tal caso l imposta di registro è pari a 67. 3

4 Fiscalità connessa ai contratti di locazione Locatore che agisce nell attività d impresa Tipo di operazione Caratteristiche del locatore Qualsiasi soggetto titolare di partita IVA Caratteristiche del conduttore del fabbricato Regime IVA attuale Registro Chiunque Esente 2% LOCAZIONE DI FABBRICATI ABITATIVI Art. 10, n. 8), DPR 633/1972 Qualsiasi soggetto titolare di partita IVA Imprese che hanno costruito il fabbricato o che hanno realizzato sullo stesso interventi di cui all art. 3, comma 1, lett. c), d) ed f), del Testo Unico dell edilizia di cui al DPR 6 giugno 2001 n. 380 Alloggi sociali D.M. 22/4/2008 Chiunque Esenti salvo opzione per IVA (aliquota 10%) Esente salvo opzione per IVA (aliquota 10%) 2% senza opzione IVA 67 con opzione IVA 2% senza opzione IVA 67 con opzione IVA LOCAZIONE DI FABBRICATI STRUMENTALI Art. 10, n. 8), DPR 633/1972 Qualsiasi soggetto titolare di partita IVA Chiunque Esente salvo opzione per IVA (aliquota 21%) 1% 4

5 Il D. Lgs. n. 23 del 14 marzo 2011, attuativo del Federalismo Fiscale Municipale, ha introdotto nel nostro ordinamento la c.d. cedolare secca sugli affitti, un regime opzionale e forfettario di tassazione dei redditi derivanti dalla locazione di immobili abitativi (art. 3). Il nuovo istituto consente di sottrarre il reddito da locazione dall ordinario prelievo IRPEF, comprensivo delle relative addizionali regionali e comunali, per assoggettarlo ad un imposta sostitutiva secca del 21% (per i contratti a canone libero) o del 19% (in caso di contratti a canone concordato ), sostitutiva anche dell imposta di registro e di bollo. L Agenzia delle entrate ha fornito i chiarimenti al riguardo con: - Risoluzione n. 59/E del 25 maggio Circolare n. 26/E del 1 giugno Risoluzione n. 117/E del 30 novembre Circolare n. 20/E del 4 giugno Circolare n. 47/E del 20 dicembre

6 La cedolare secca si applica ai proventi maturati dalla locazione di unità immobiliari abitative, locate a uso abitativo, e delle relative pertinenze, purché locate congiuntamente all abitazione (unità abitative accatastate nelle categorie da A1 a A11 ad esclusione delle A10). In particolare: sono esclusi i canoni di locazione di immobili a destinazione commerciale (negozi, uffici, studi privati, capannoni, ecc.) ed i canoni di immobili strumentali o relativi all attività di impresa o di arti e professioni (es.. imprese edili o società immobiliari); se il contratto di locazione ha ad oggetto unità immobiliari abitative per le quali viene esercitata l opzione per l applicazione della cedolare secca e altri immobili per i quali questa è esclusa o non è esercitata l opzione, l imposta di registro è calcolata: (i) sui soli canoni riferiti agli immobili per i quali non è stata esercitata l opzione; (ii) sulla parte di canone imputabile a ciascun immobile in proporzione alla rendita, se il canone è stato pattuito unitariamente. 6

7 SOGGETTI INTERESSATI Locatore, persona fisica, proprietario o titolare di diritto reale di godimento (uso, usufrutto, abitazione) di unità immobiliari abitative locate, in relazione ai contratti conclusi con soggetti che non agiscono nell esercizio di imprese, arti o professioni. In particolare: il comma 6 dell art. 3 del decreto esclude dall applicazione della cedolare secca le locazioni poste in essere nell esercizio di un attività di impresa o di arti e professioni. Tale divieto implica l esclusione dall opzione nel caso di locazione di abitazioni possedute da soggetti IRPEF nell ambito dell esercizio delle suddette attività (imprenditori individuali o società di persone). Allo stesso modo, sono escluse le locazioni effettuate da società di capitali e dagli altri soggetti IRES; in caso di contitolarità dell immobile l opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore. 7

8 OPZIONE (1/2) Il nuovo regime di tassazione è alternativo. Spetta pertanto al proprietario, scegliere il regime al quale sottoporre i proventi locativi e quindi se aderire alla cedolare oppure applicare l ordinario regime previsto per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell imposta sul reddito delle persone fisiche. Coloro che optano per l adesione alla tassazione secca applicheranno un aliquota fissa pari al 21% sul canone di locazione annuo che sostituisce le seguenti imposte: (i) IRPEF e relative addizionali, (ii) imposte di registro e imposte di bollo (anche relative alla risoluzione e proroga del contratto di locazione). Resta comunque l obbligo di versare l imposta di registro per la cessione del contratto di locazione. 8

9 OPZIONE (2/2) L aliquota della cedolare è ridotta al 19% del canone di locazione annuo in caso di contratti di locazione a canone concordato. Si tratta dei contratti stipulati in base ad accordi definiti in sede locale tra le organizzazioni della proprietà edilizia e quelli dei conduttori maggiormente rappresentative e relative ad abitazioni situate nei Comuni ad alta tensione abitativa e con carenza di disponibilità abitative. 9

10 MODALITA PER L ESERCIZIO DELL OPZIONE Con il provvedimento n del 7 aprile 2011, l Agenzia delle Entrate ha indicato le modalità di esercizio dell opzione per la cedolare secca e le modalità operative di versamento dell imposta. L opzione può essere esercitata: per i nuovi contratti di locazione, in sede di registrazione (entro 30 giorni dalla data di stipula o, se antecedente, dalla data di esecuzione); per i contratti per i quali non è stata esercitata l opzione, è possibile accedere al regime della cedolare secca per le annualità successive, esercitando l opzione entro il termine previsto per il versamento dell imposta di registro dovuta annualmente sul canone di ciascun anno (ciò anche se è stato corrisposta l imposta di registro in un unica soluzione al momento della registrazione); per i contratti di locazione non soggetti a registrazione, in sede di dichiarazione dei redditi relativa al periodo d imposta nel quale è prodotto il reddito o altrimenti in sede di registrazione in caso d uso o di registrazione volontaria del contratto. 10

11 ADEMPIMENTI A CARICO DEL PROPRIETARIO Il locatore (proprietario) che decide di avvalersi del nuovo regime deve darne comunicazione al conduttore (affittuario). La comunicazione va effettuata con raccomandata e deve contenere la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell opzione, l aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall Istat dell indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell anno precedente e la volontà di optare per la tassazione forfettaria dei redditi da locazione, ossia optare per la cedolare secca. La comunicazione è obbligatoria e deve essere inviata prima di esercitare l'opzione. Il mancato invio rende inefficace l'opzione stessa (articolo 3, comma 11 del D.Lgs. 23/2011). 11

12 L affittuario: AGEVOLAZIONI PER L AFFITTUARIO non sarà chiamato ad aggiornare il canone di locazione, anche se è previsto nel contratto; risparmierà la metà dell imposta annuale di registro. Infatti, questa tassa del 2% sul canone annuo oggetto dell affitto, con un minimo di 67,00 euro, è suddivisa a metà con il proprietario; non dovrà più acquistare, in sede di registrazione, marche da bollo da 14,62 euro, ogni quattro facciate e/o 100 righe, per ogni copia di contratto. 12

13 DURATA DELL OPZIONE L esercizio dell opzione vincola il locatore all applicazione del regime della cedolare secca per l intero periodo di durata del contratto o della proroga. Nel caso in cui l opzione è esercitata nelle annualità successive alla prima, il vincolo permane per il residuo periodo di durata del contratto. E prevista la facoltà di revocare l opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata e comporta il versamento dell imposta di registro dovuta per l annualità di riferimento e le successive. La revoca può essere effettuata in carta libera, debitamente sottoscritta e contenente i dati necessari all identificazione del contratto e delle parti, o effettuata con il mod. 69 utilizzato come schema di richiesta della revoca. La revoca deve essere anche comunicata al locatario (Circ. n. 20/E del 2012). 13

14 Il reddito assoggettato a cedolare: è escluso dal reddito complessivo; EFFETTI DELLA CEDOLARE SECCA è compreso nel reddito ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali (determinazione dell Isee, determinazione del reddito per essere considerato a carico). 14

15 DETERMINAZIONE DELLA CEDOLARE SECCA BASE IMPONIBILE Il reddito da assoggettare alla cedolare secca, in sostituzione dell IRPEF e delle relative addizionali è pari all importo più elevato tra: l ammontare dei canoni di locazione maturati nel periodo di vigenza dell opzione per la cedolare secca, assunti senza operare alcun abbattimento; l ammontare della rendita catastale rivalutata del 5%. 15

16 MODALITA DI VERSAMENTO DELLA CEDOLARE SECCA Il decreto attuativo chiarisce che ai versamenti della cedolare secca si applicano le regole previste per il versamento in acconto e a saldo dell IRPEF. Il versamento dell acconto è pari al 95% dell imposta dovuta per l anno precedente, versato con la seguente modalità: in un unica soluzione entro il 30 novembre di ciascun anno se l importo è inferiore a 257,52 euro; in due rate se l importo dovuto è pari o superiore a 257,52 euro (la prima, nella misura del 40% va versata entro il 16 giugno di ogni anno o in alternativa entro il 16 luglio di ogni anno applicando la maggiorazione dello 0,40% a titolo di interesse; la seconda rata, nella misura del 60% va versata entro il 30 novembre). Il saldo deve essere versato entro il 16 giugno dell anno successivo. Il versamento della cedolare secca (sia in acconto che a saldo) va sempre effettuato con il modello F24. 16