CEDOLARE SECCA SUGLI AFFITTI

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1 CEDOLARE SECCA SUGLI AFFITTI 1

2 Decreto legislativo , n. 23 Art. 3 Cedolare secca sugli affitti in vigore dal 7 aprile

3 . Regime ordinario Base imponibile Irpef E rappresentata dal canone di locazione, ridotto dell abbattimento forfetario del 15% (o del maggiore abbattimento spettante) Sulla base imponibile è applicata l aliquota marginale Irpef (in base al reddito complessivo del titolare) Imposta di registro 2% del canone Alternativa facoltativa: cedolare secca Dall anno 2011, in alternativa rispetto al regime ordinario vigente, il proprietario di unità immobiliari abitative locate ad uso abitativo può optare per il regime della cedolare secca 3

4 NUOVA TASSAZIONE ALTERNATIVA Ambito soggettivo Ambito oggettivo Il proprietario o il titolare del diritto reale di godimento il cui immobile è tassato sulla base del reddito fondiario ai fini Irpef Canoni di locazione relativi ad unità immobiliari abitative locate ad uso abitativo, nonché alle relative pertinenze, purché locate congiuntamente all abitazione ESCLUSIONI Le disposizioni non si applicano alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate nell esercizio di attività d impresa o di arti e professioni ESCLUSIONI Sono esclusi, pertanto, i fabbricati strumentali per natura (es.: uffici, negozi) ed i terreni 4

5 IMPOSTA SOSTITUTIVA Base imponibile Aliquota Imposte sostituite La cedolare secca è calcolata sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti La cedolare secca si applica in ragione di un aliquota del 21% L imposta, operata nella forma della cedolare secca in base alla decisione del locatore, è sostitutiva di: Per i contratti agevolati l aliquota è del 19% Irpef e relative addizionali Imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione Imposte di registro e di bollo sulla risoluzione e sulle proroghe del contratto di locazione 5

6 OBBLIGHI DERIVANTI DALL OPZIONE Dichiarazione dei redditi Registrazione del contratto Confermati gli ordinari obblighi di presentazione della dichiarazione dei redditi La registrazione del contratto di locazione assorbe gli ulteriori obblighi di comunicazione incluso l obbligo di comunicazione di cessione della proprietà o del godimento o dell uso esclusivo dell immobile all autorità di Pubblica Sicurezza Attenzione! In caso di omessa richiesta di registrazione del contratto di locazione, ai fini dell imposta di registro, si applica la seguente sanzione: dal 120 al 240% dell imposta dovuta 6

7 EFFETTI DERIVANTI DALL OPZIONE Se il locatore opta per la cedolare secca è sospesa, per un periodo corrispondete alla durata dell opzione, la facoltà di chiedere l aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione Istat L opzione non ha effetto se di essa il locatore non ha dato preventiva comunicazione al conduttore con lettera raccomandata, con la quale rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l aggiornamento del canone a qualsiasi titolo 7

8 VERSAMENTO IMPOSTA SOSTITUTIVA Termini Liquidazione e accertamento La cedolare secca è versata entro il termine stabilito per il versamento dell Irpef Pertanto: Il pagamento da effettuare con il modello F24 segue le regole ordinarie: saldo ed eventualmente acconto medesime scadenze previste per l Irpef: giugno e novembre Per la liquidazione, l accertamento, la riscossione, i rimborsi, le sanzioni, gli interessi ed il contenzioso si applicano le disposizioni previste per le imposte sui redditi 8

9 Sanzioni Irpef SE NELLA DICHIARAZIONE DEI REDDITI IL CANONE DERIVANTE DALLA LOCAZIONE AD USO ABITATIVO non è indicato sanzioni raddoppiate è indicato in misura inferiore a quella effettiva sanzioni raddoppiate se sono dovute imposte: dal 240 al 480% dell imposta dovuta con un minimo di euro 516 dal 200 al 400% dell imposta dovuta se non sono dovute imposte: da euro 516 a euro

10 Sanzioni Irpef Per i redditi derivanti dalla locazione ad uso abitativo in deroga alle disposizioni vigenti in materia nel caso di definizione dell accertamento con adesione nel caso di rinuncia all impugnazione dell accertamento si applicano le sanzioni senza riduzione 10

11 Sanzioni civilistiche Ai contratti di locazione degli immobili ad uso abitativo, comunque stipulati, che, ricorrendone i presupposti, non sono registrati entro il termine stabilito dalla legge si applica la seguente disciplina contratto di 4 anni rinnovo ex art. 2, comma 1, legge 431/ 98 canone annuo: triplo della rendita catastale nullità del contratto originario estensione ai seguenti casi se nel contratto di locazione registrato è stato indicato un importo inferiore a quello effettivo se è stato registrato un contratto di comodato fittizio 11

12 PRIMO PASSAGGIO : LE SANZIONI A. SE NON SI E INDICATO NULLA IN DICHIARAZIONE FINORA NUOVO REGIME B. SE IN DICHIARAZIONE SI E INDICATO IL 50% DEL CANONE EFFETTIVO FINORA NUOVO REGIME FINORA NUOVO REGIME 12

13 SECONDO PASSAGGIO: IL NUOVO CONTRATTO OBBLIGATORIO I contratti non registrati sono nulli. A decorrere dalla registrazione si applica un contratto con un canone non superiore al triplo della rendita catastale POSSIBILE PERDITA MASSIMA FINORA NUOVO REGIME Totale Euro

14 Attenzione! La disciplina sulle sanzioni civilistiche non si applica ove la registrazione sia effettuata entro il 6 giugno

15 Esercizio dell opzione 01/01/ /06/ /04/ /12/2011 in poi Nuovo contratto per il quale il termine di pagamento dell imposta di registro scade dal 7 giugno in poi L opzione deve essere esercitata, per ciascun immobile, in sede di registrazione del contratto di locazione. La registrazione può avvenire con il modello Siria in modalità telematica o con il modello 69 cartaceo non sono dovute le imposte di registro e di bollo Ai sensi dell art. 17, comma 1, del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 entro 30 giorni dal verificarsi dell evento il contribuente deve versare l imposta d registro dovuta. In caso di proroga (anche tacita) del contratto per il quale il termine di pagamento dell imposta di registro scade dal 7 giugno in poi L opzione deve essere esercitata, per ciascun immobile, entro il termine per il versamento dell imposta di registro. La registrazione può avvenire esclusivamente con il modello 69 cartaceo non sono dovute le imposte di registro e di bollo Per i contratti per i quali non sussista l obbligo di registrazione in termine fisso, l opzione può essere esercitata alternativamente: 15 in sede di dichiarazione dei redditi relativa al periodo di imposta nel quale è prodotto il reddito in sede di registrazione in caso d uso o volontaria del contratto

16 Esercizio dell opzione: disciplina transitoria per l anno 2011 Contratti scaduti ovvero già registrati alla data del 7 aprile /01/ /06/ /04/ /12/2011 in poi Contratto in corso nel 2011 per il quale e già stata eseguita la registrazione alla data del 7 aprile 2011 Contratto prorogato per il quale al 7 aprile 2011 è già stata versata l imposta di registro Contratto scaduto o volontariamente risolto al 7 aprile 2011 con imposta di registro già versata il locatore può applicare la cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi 2011 da presentare nell anno 2012 non si fa luogo al rimborso delle imposte di registro e di bollo versate 16

17 Esercizio dell opzione: disciplina transitoria per l anno 2011 Contratti registrati a partire dalla data del 7 aprile /01/ /06/ /04/ /12/2011 in poi Contratti per i quali il termine di registrazione scade tra il 7 aprile ed il 6 giugno 2011 la registrazione può essere fatta entro il 6 giugno 2011, con il modello Siria (informatico) o con il modello 69 (cartaceo); con la registrazione si può optare per la cedolare non sono dovute le imposte di registro e di bollo Contratti prorogati per i quali il termine per il pagamento dell imposta di registro scade tra il 7 aprile e il 6 giugno 2011 l opzione per la cedolare può essere espressa entro il 6 giugno con il modello 69 non sono dovute le imposte di registro e di bollo 17

18 Esercizio dell opzione: disciplina transitoria per l anno Risoluzione del contratto in corso alla data del 7 aprile /01/ /06/ /04/ /12/2011 in poi Contratti risolti per i quali, alla data del 7 aprile 2011, non è scaduto il termine per il pagamento dell imposta di registro dovuta per la risoluzione Contratti in corso al 7 aprile 2011 risolti volontariamente in un momento successivo l opzione per la cedolare può essere espressa con il modello 69 entro il termine per il versamento dell imposta di registro relativa alla risoluzione non si pagano le imposte di registro e di bollo l opzione vincola il locatore al versamento dell acconto 18

19 Durata dell opzione Esercizio dell opzione La mancata opzione in sede di registrazione del contratto non preclude la possibilità di esercitare l opzione per le annualità successive, presentando il modello 69 entro il termine di versamento dell imposta di registro annuale Efficacia dell opzione L opzione esplica efficacia per tutta la durata del contratto o della proroga ovvero per il residuo periodo di durata del contratto nel caso di opzione esercitata nelle annualità successive alla prima Revoca dell opzione Il locatore ha la facoltà, in ciascuna annualità successiva a quella di esercizio, di revocare l opzione La revoca, da esercitare con le modalità che saranno stabilite da un provvedimento del Direttore dell Agenzia delle entrate, dovrà essere effettuata entro il termine previsto per il pagamento dell imposta di registro relativa all annualità di riferimento Tale revoca non preclude una successiva opzione per le altre annualità 19

20 Raccomandata al conduttore Il proprietario che sceglie la cedolare in caso di contratti in corso in caso di nuovi contratti è tenuto, a pena dell inefficacia dell opzione, a comunicare al conduttore preventivamente, con lettera raccomandata, la rinuncia, per il periodo corrispondente alla durata dell opzione, alla facoltà di chiedere l aggiornamento del canone 20

21 Modalità di versamento dell acconto per l anno 2011 Versamento in acconto della cedolare secca per l anno 2011 Per i contratti in corso nell anno 2011 il versamento in acconto della cedolare secca, pari all 85% dell imposta dovuta, deve essere effettuato : se < ad euro 257,52 contratti con decorrenza successiva al 31 maggio 2011 se ad euro 257,52 contratti in corso alla data del 31 maggio 2011 e per quelli scaduti ovvero oggetto di risoluzione volontaria prima della predetta data in un unica soluzione in due rate entro il 30 novembre 2011 la prima nella misura del 40%, entro il 16 giugno la seconda nella restante misura del 60%, entro il 30 novembre 2011

22 Modalità di versamento dell acconto per l anno 2011 Per i contratti con decorrenza dal 1 in acconto non è dovuto novembre 2011 il versamento Il versamento dell acconto relativo al periodo d imposta 2011 non si considera carente se di importo almeno pari all 85 per cento dell ammontare della cedolare secca Non è dovuto acconto e (quindi) l imposta è versata a saldo se l importo su cui calcolare l acconto non supera euro 51,65 La prima rata dell acconto della cedolare secca può essere versata ratealmente (con pagamento degli interessi) 22

23 Modalità di versamento dell acconto per gli anni 2012 e seguenti Versamento in acconto della cedolare secca a partire dal periodo d imposta 2012 il versamento in acconto della cedolare secca pari al 95% dell imposta dovuta, deve essere effettuato: se < ad euro 257,52 se ad euro 257,52 in un unica soluzione in due rate entro il 30 novembre la prima nella misura del 40%, entro il 16 giugno la seconda nella restante misura del 60%, entro il 30 novembre 23

24 Modalità di versamento del saldo Versamento a saldo Per il versamento a saldo della cedolare secca si applicano le disposizioni in materia di versamento a saldo dell Irpef Modalità di versamento Il versamento della cedolare secca, in acconto e a saldo, è eseguito mediante modello F24 Detta modalità è utilizzata per i versamenti d acconto eseguiti nel corso del 2011 anche dai soggetti che si avvalgono dell assistenza fiscale e presentano la dichiarazione dei redditi al sostituto d imposta o a un Caf o a un professionista abilitato 24

25 Casi particolari Contratti aventi ad oggetto più immobili Nel caso in cui il contratto abbia ad oggetto più immobili abitativi e si voglia esercitare l opzione solamente per alcuni di essi, l imposta di registro viene calcolata solamente sui canoni per i quali non si è esercitata l opzione Se il canone è pattuito unitariamente, occorre effettuare una ripartizione proporzionale dello stesso in base alla rendita In ogni caso è dovuta l imposta di bollo Contitolarità di diritti reali In caso di più comproprietari, l opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore ed esplica efficacia solamente per colui che l ha esercitata I locatori che non hanno esercitato l opzione, devono pagare l imposta di registro calcolata sulla parte del canone a loro imputabile in base alle rispettive quote di possesso, con il pagamento dell importo minimo di euro 67 in caso di registrazione o proroga del contratto Anche in questo caso è sempre dovuta l imposta di bollo 25

26 Modello Siria può essere utilizzato esclusivamente se il proprietario opta per l applicazione della cedolare secca ed il contratto presenta le seguenti ulteriori caratteristiche: il numero dei locatori non è superiore a tre oggetto del contratto è una sola unità abitativa ed il numero delle pertinenze non è superiore a tre; tutti i locatori esercitano l opzione per la cedolare secca tutti gli immobili sono censiti con attribuzione di rendita il numero dei conduttori non è superiore a tre il contratto contiene esclusivamente la disciplina del rapporto di locazione e, pertanto, non comprende ulteriori pattuizioni 26

27 Modello Siria 27

28 Modello Siria ) Per ciascun locatore indicare la quota di possesso dell immobile espressa in percentuale comprensiva di due cifre decimali (in presenza di un solo locatore indicare 100,00 nel campo L1 % Possesso ). 2) Indicare il codice catastale del Comune dove è situata l unità immobiliare. Il codice Comune può essere a seconda dei casi di quattro o cinque caratteri come indicato nel documento catastale. 3) Indicare I se si tratta di immobile intero (particella o unità immobiliare) e P se si tratta di porzione di immobile. 4) Foglio: Riportare il numero di foglio indicato nel documento catastale. Particella: Riportare il numero di particella, indicato nel documento catastale, che può essere composto da due parti, rispettivamente di cinque e quattro cifre, separato da una barra spaziatrice. Se la particella è composta da una sola serie di cifre, quest ultima va riportata nella parte a sinistra della barra spaziatrice. Subalterno: Riportare, se presente, il numero di subalterno indicato nel documento catastale. 5) Categoria catastale: Riportare la categoria catastale indicata nel documento catastale. Rendita catastale: Riportare la rendita catastale indicata nel documento catastale. In caso di fabbricati non censiti o con rendita non più adeguata, per la registrazione con esercizio dell opzione non è possibile utilizzare il presente modello ma è necessario recarsi presso un ufficio dell Agenzia e utilizzare la modulistica ordinaria. 28

29 Modello Siria ) Indicare l importo del canone di locazione annuo o comunque, nel caso in cui il contratto abbia una durata inferiore all anno, indicare l importo del canone relativo all intera durata del contratto. In caso di comproprietà il canone va indicato per intero indipendentemente dalla quota di possesso. 7) Barrare la casella se il contratto è stipulato secondo le disposizioni di cui agli articoli 2, comma 3, e 8 della legge 9 dicembre 1998, n ) Indicare il codice corrispondente alla frequenza con la quale viene effettuato il pagamento del canone: 1 mensile; 2 bimestrale; 3 trimestrale; 4 quadrimestrale 5 semestrale; 6 annuale. 9) Indicare la data di stipula del contratto di locazione. Da tale data decorrono i 30 giorni previsti per la presentazione della denuncia. 10) Indicare la durata del contratto di locazione (data di inizio e data di fine locazione). Dalla data iniziale, qualora anteriore rispetto alla data di stipula, decorrono i 30 giorni previsti per la presentazione della denuncia. 29

30 Modello 69 Il nuovo modello 69 si distingue dal modello precedente per l aggiunta di una terza pagina, da usare solo se si esercita l opzione, in cui sono contenuti: i dati delle deleghe nel caso in cui i locatari deleghino alla presentazione del modello un soggetto terzo (allegando la fotocopia del documento di riconoscimento del delegante) il quadro E, ove le pertinenze, i cui dati catastali sono stati indicati nel quadro D, vengono associate agli immobili abitativi, anch essi indicati nel quadro D il quadro F, ove si indicano gli altri elementi relativi al contratto quali la rendita catastale, la presenza di un canone concordato (cui è applicabile la cedolare al 19%), la percentuale di possesso e l opzione per l applicazione della cedolare secca Tale modello deve essere utilizzato anche per la comunicazione dell opzione per le annualità successive alla registrazione e può sostituire il modello Comunicazione Dati Catastali (CDC) in caso di cessioni, risoluzioni e proroghe 30

31 Modello 69 Quadro A ) Indicare l ufficio presso il quale si presenta la richiesta di registrazione. La registrazione di scritture private non autenticate può essere richiesta in qualunque ufficio dell Agenzia delle entrate; 2) In base all adempimento da effettuare indicare giorno, mese ed anno della data: di stipula dell atto in caso di registrazione; di inizio proroga; della cessione; della risoluzione. 3) Nei casi di contratti di locazione e affitto di beni immobili indicare giorno, mese ed anno del termine del periodo di proroga. 4) Barrare le caselle: Reg: se si tratta di registrazione; Pro: se si tratta di proroga di contratti di locazione e affitto di beni immobili; Ces: se si tratta di cessione di contratti di locazione e affitto di beni immobili; Ris: se si tratta di risoluzione di contratti di locazione e affitto di beni immobili. 5) Barrare la casella se è presente almeno un negozio con codice 7202 (locazione non finanziaria di fabbricato) relativo ad almeno una unità immobiliare ad uso abitativo i cui canoni di locazione possono essere potenzialmente assoggettati al regime fiscale della cedolare secca. 31

32 Modello 69 - Quadro D ) Riportare, per ciascun rigo, il numero d ordine progressivo. Nel caso di identificativo graffato ripetere lo stesso numero d ordine a fianco di ogni stringa informativa, associata alla medesima unità immobiliare. Se il numero degli immobili è maggiore dei righi presenti nel Foglio dovranno essere utilizzati più Fogli avendo cura di continuare la numerazione degli immobili in maniera progressiva (ad esempio 7, 8, ecc.). 2) Indicare il codice del Comune riportato nel documento catastale che può essere, a seconda dei casi, di 4 o 5 caratteri; 3) Indicare: T se l immobile è censito nel catasto terreni; U se l immobile è censito nel catasto edilizio urbano. 4) Indicare: I se si tratta di immobile intero (particella o unità immobiliare); P se si tratta di porzione di immobile; 5) Foglio: Riportare il numero di foglio indicato nel documento catastale. Particella: Riportare il numero di particella indicato nel documento catastale, che può essere composto da due parti, rispettivamente di cinque e quattro cifre, separato da una barra spaziatrice. Subalterno: Riportare il numero di subalterno indicato nel documento catastale, se presente. 32

33 Modello 69 - Quadro E ) Indicare il numero d ordine dei codici negozio 7202 presenti nel QUADRO C relativo ad almeno una unità immobiliare ad uso abitativo i cui canoni di locazione possono essere potenzialmente assoggettati al regime fiscale della cedolare secca. 2) Riportare i numeri d ordine relativi agli immobili ad uso abitativo presenti nel QUADRO D i cui canoni di locazione possono essere potenzialmente assoggettati al regime fiscale della cedolare secca. 3) Riportare i numeri d ordine presenti nel QUADRO D relativi alle pertinenze dell immobile già indicato nella colonna IMMOBILI PRINCIPALI - Numero Ordine Immobile. 33

34 Modello 69 Quadro F ) Riportare il numero d ordine di tutti gli immobili relativi ai codici negozio ) Inserire la categoria riportata nel documento catastale. 3) Indicare: - SI se l immobile è locato per tale finalità; NO in caso contrario 4) Inserire la rendita riportata nel documento catastale. 5) Barrare la casella. 6) Riportare il numero d ordine del soggetto locatore attribuito nel QUADRO B. Per tutti gli immobili relativi ai codici negozio 7202, compilare un numero di righi pari al numero dei proprietari dell immobile che figurano come locatori. 7) Per ciascun locatore indicare la quota di possesso dell immobile espressa in percentuale con due cifre decimali. 8) Indicare: SI nel caso si opti per la cedolare secca; NO in caso contrario. 34

35 Modello 730/