Locazioni tra novità e semplificazioni

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1 Numero 20/2014 Pagina 1 di 9 Locazioni tra novità e semplificazioni Numero : 20/2014 Gruppo : IMMOBILI Oggetto : LE NOVITÀ SUI CONTRATTI DI LOCAZIONE DI IMMOBILI Norme e prassi : PROVVEDIMENTI DELL'AGENZIA DELLE ENTRATE DEL E DEL ; RISOLUZIONE N. 14/E DEL Sintesi A partire dal 3 febbraio 2014, per richiedere la registrazione dei contratti di locazione e affitto di beni immobili ed eventuali proroghe, cessioni e risoluzioni dei contratti stessi, nonché per l esercizio dell opzione o della revoca della cedolare secca, si potrà utilizzare, in luogo del modello 69, il nuovo modello RLI, che permette anche di allegare il file del contratto. A partire dal 1 aprile 2014, poi, il modello da utilizzare sarà esclusivamente il modello RLI. Inoltre, dal 1 febbraio 2014, le imposte connesse alla registrazione del contratto di locazione e affitto (imposta di registro, tributi speciali e compensi, imposta di bollo e relativi sanzioni ed interessi) potranno essere versate mediante il modello F24 versamenti con elementi identificativi (F24 ELIDE), in luogo del modello F23, utilizzando i codici tributo appositamente istituiti dalla Risoluzione n. 14/E del A partire dal 1 gennaio 2015, poi, i suddetti versamenti dovranno essere effettuati esclusivamente mediante il modello F24 Elide e non più con il modello F23. Le novità previste da febbraio fanno parte del pacchetto di semplificazioni indicate nel corso della conferenza stampa dell'agenzia delle Entrate del 3 luglio Gli argomenti 1. LE NOVITÀ 2. IL NUOVO MODELLO RLI 3. IL MODELLO F24 ELIDE PER LE IMPOSTE RELATIVE AI CONTRATTI DI LOCAZIONE ED I CODICI TRIBUTO

2 Numero 20/2014 Pagina 2 di 9 Le novità Il nuovo anno ha portato grandi novità con riguardo ai contratti di locazione e di affitto di immobili. Nell'ottica della semplificazione degli adempimenti fiscali e amministrativi anticipata nel corso della conferenza stampa dell'agenzia delle Entrate del 3 luglio 2013, infatti: è stato approvato un nuovo modello per la registrazione dei contratti di locazione e di affitto immobiliare (modello RLI, che sostituisce il modello 69); la modalità di pagamento mediante modello unificato di versamento F24 è stata estesa anche alle imposte ed ai tributi riguardanti i contratti di locazione immobiliare (in luogo del modello F23). Ma vediamo nel dettaglio le novità. Il nuovo modello RLI Una delle novità relative alla registrazione dei contratti di locazione e di affitto immobiliare è stata l'approvazione di un nuovo modello per la richiesta di registrazione dei contratti stessi. Si tratta del nuovo modello RLI - "Richiesta di registrazione e adempimenti successivi - Contratti di locazione e affitto di immobili", approvato con Provvedimento del direttore dell'agenzia delle Entrate del 10 gennaio 2014 insieme alle specifiche tecniche per la trasmissione del modello stesso. Il modello sarà utilizzabile a partire dal 3 febbraio 2014, per richiedere la registrazione dei contratti di locazione e affitto di beni immobili ed eventuali proroghe, cessioni e risoluzioni, nonché per l esercizio dell opzione o della revoca della cedolare secca. In particolare, il nuovo modello sostituirà il modello 69 ("Modello di richiesta di registrazione degli atti"), approvato con il provvedimento del Direttore dell Agenzia delle Entrate del 7 aprile 2011, esclusivamente in relazione ai seguenti adempimenti: richieste di registrazione dei contratti di locazione e affitto di beni immobili; proroghe, cessioni e risoluzioni dei contratti di locazione e affitto di beni immobili; comunicazione dei dati catastali ai sensi dell articolo 19, comma 15, del D.L. n. 78/2010; esercizio o revoca dell opzione per la cedolare secca; denunce relative ai contratti di locazione non registrati, ai contratti di locazione con canone superiore a quello registrato o ai comodati fittizi. E', tuttavia, previsto un periodo transitorio, dal 3 febbraio 2014 al 31 marzo 2014, in cui sarà possibile presentare ancora agli uffici dell'agenzia delle Entrate il modello 69 in alternativa al nuovo modello RLI.

3 Numero 20/2014 Pagina 3 di 9 ADEMPIMENTI RELATIVI AI CONTRATTI DI LOCAZIONE E AFFITTO DI IMMOBILI E MODALITA' DI EFFETTUAZIONE RICHIESTA DI REGISTRAZIONE DEI CONTRATTI DI LOCAZIONE E AFFITTO DI BENI IMMOBILI PROROGHE, CESSIONI E RISOLUZIONI COMUNICAZIONE DEI DATI CATASTALI ESERCIZIO O REVOCA DELL OPZIONE PER LA CEDOLARE SECCA; DENUNCE DI: CONTRATTI DI LOCAZIONE NON REGISTRATI; CONTRATTI DI LOCAZIONE CON CANONE SUPERIORE A QUELLO REGISTRATO; COMODATI FITTIZI; FINO AL 2 FEBBRAIO 2014: MODELLO 69 DAL 3 FEBBRAIO 2014 AL 31 MARZO 2014: MODELLO 69 O MODELLO RLI DAL 1 APRILE 2014: MODELLO RLI Il nuovo modello RLI permette di allegare il contratto e l'eventuale documentazione, direttamente via internet, attraverso i servizi online dell Agenzia delle Entrate. Gli allegati dovranno essere inviati in un unico file in formato TIF e/o TIFF e PDF/A (PDF/A-1a o PDF/A-1b). Il modello RLI contiene: il quadro A Dati generali, nel quale sono contenuti i dati utili alla registrazione del contratto (quali la tipologia del contratto, la data di stipula e la durata della locazione), la sezione dedicata agli adempimenti successivi (tra i quali proroga, cessione e risoluzione), i dati del richiedente la registrazione e la sezione riservata alla presentazione in via telematica; il quadro B Soggetti, in cui vanno indicati i dati dei locatori e dei conduttori; il quadro C Dati degli immobili, riguardante i dati degli immobili principali e delle relative pertinenze; il quadro D Locazione ad uso abitativo e opzione/revoca cedolare secca, contenente le informazioni relative al regime della cedolare secca. Il modello RLI deve essere presentato in via telematica, direttamente o tramite intermediari abilitati. La presentazione telematica del modello può essere effettuata anche presso gli uffici dell Agenzia delle entrate da parte dei soggetti non obbligati alla registrazione telematica dei contratti di locazione (cioè possessori di meno di 10 unità immobiliari o che non fruiscono dell'intervento di un agente di affari o mediazione). In caso di richiesta di registrazione, il modello RLI può essere presentato in via telematica in forma semplificata, cioè senza l allegazione della copia del testo del contratto se ricorrono le seguenti circostanze:

4 Numero 20/2014 Pagina 4 di 9 RICHIESTA DI REGISTRAZIONE TELEMATICA SEMPLIFICATA (senza allegare copia del contratto) se: N LOCATORI 3 N CONDUTTORI 3 1 SOLA UNITÀ ABITATIVA (E AVENTE MAX 3 PERTINENZE) TUTTI GLI IMMOBILI SONO CENSITI CON ATTRIBUZIONE DI RENDITA IL CONTRATTO DISCIPLINA SOLO IL RAPPORTO DI LOCAZIONE, SENZA ULTERIORI PATTUIZIONI IL CONTRATTO È STIPULATO TRA PERSONE FISICHE CHE NON AGISCONO NELL ESERCIZIO DI UN IMPRESA, ARTE O PROFESSIONE Per la presentazione in via telematica del modello RLI, sul sito dell'agenzia delle Entrate verrà reso disponibile gratuitamente il prodotto software Contratti di locazione e affitto di immobili (RLI). Fino al 31 marzo 2014, comunque, in alternativa a tale software, è possibile utilizzare ancora gli altri prodotti software finora utilizzati per la registrazione dei contratti di locazione e comunicazione degli adempimenti successivi (Contratti di locazione, Iris e Siria). Inoltre, sarà resa disponibile la versione web del prodotto software "Contratti di locazione e affitto di immobili (RLI), che consentirà di registrare i contratti di locazione e di versare le eventuali imposte di registro e bollo senza che sia necessaria alcuna installazione (tale versione del prodotto sostituirà gli altri prodotti web per la registrazione dei contratti di locazione e comunicazione degli adempimenti successivi, quali Locazioni web, Iris web, Siria web e Ge.Lo). SOFTWARE PER PRESENTARE IN VIA TELEMATICA IL MODELLO RLI FINO AL 2 FEBBRAIO 2014: DAL 3 FEBBRAIO 2014 AL 31 MARZO 2014: DAL 1 APRILE 2014: "Contratti di locazione", "Iris" e "Siria" Contratti di locazione e affitto di immobili (RLI), o, in alternativa, Contratti di locazione, Iris e Siria "Contratti di locazione e affitto di immobili (RLI)

5 Numero 20/2014 Pagina 5 di 9 Come detto, il nuovo modello RLI dovrà essere utilizzato, in luogo del modello 69, anche in caso di opzione o revoca della cedolare secca. A tal fine, il provvedimento stabilisce che il locatore può revocare l opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata l opzione. Tale revoca deve avvenire presentando il modello RLI entro il termine previsto per il pagamento dell imposta di registro relativa all annualità di riferimento e comporta il pagamento dell imposta di registro dovuta per detta annualità di riferimento e per le successive. Resta salva la facoltà di esercitare l'opzione nelle annualità successive. Il modello F24 Elide per le imposte relative ai contratti di locazione ed i codici tributo Oltre al nuovo modello RLI, è intervenuta un'ulteriore importante novità per i contratti di locazione immobiliare, in quanto sarà ora possibile versare online le imposte connesse alla registrazione con addebito sul conto corrente del contribuente o dell intermediario, secondo le ordinarie regole previste per il modello F24. Con il decreto del Ministro dell Economia e delle Finanze dell'8 novembre 2011, infatti, era stato disposto che le modalità di versamento unitario delle imposte, dei contributi dovuti all'inps e delle altre somme a favore dello Stato previste dall'art. 17 del D.Lgs. n. 241/1997 (modello F24), fossero estese anche ai pagamenti dei tributi e dei relativi accessori, interessi e sanzioni dovuti in osservanza delle disposizioni concernenti l imposta di registro. Il decreto demandava poi ad appositi provvedimenti la definizione del termine e delle modalità operative per l attuazione, anche progressiva, delle disposizioni stesse. Ora, con provvedimento del direttore dell'agenzia delle Entrate del 3 gennaio 2014, è stato stabilito che, dal 1 febbraio 2014: l imposta di registro; i tributi speciali ed i compensi; l imposta di bollo; relativi sanzioni ed interessi; connessi alla registrazione dei contratti di locazione e affitto di beni immobili devono essere versate mediante il modello F24 versamenti con elementi identificativi (F24 ELIDE) 1. Come si legge, infatti, nelle motivazioni del provvedimento: "In un ottica di razionalizzazione delle modalità di pagamento, il modello F24 garantisce una maggiore efficienza nella gestione del sistema e 1 Quello approvato con provvedimento del Direttore dell Agenzia delle Entrate del 7 agosto 2009, come modificato dal provvedimento del Direttore dell Agenzia delle entrate del 29 marzo 2010, e già utilizzato, ad esempio, per il pagamento del superbollo auto.

6 Numero 20/2014 Pagina 6 di 9 rappresenta un ulteriore progresso verso la semplificazione degli adempimenti fiscali dei contribuenti che già utilizzano il modello F24 per il pagamento di numerosi tributi." Per agevolare i contribuenti nell'adeguamento alle nuove procedure di versamento, è stato previsto un periodo transitorio, dal 1 febbraio 2014 al 31 dicembre 2014, in cui, per il versamento di tali imposte e accessori, sarà possibile utilizzare alternativamente il modello F24 Elide o, come avvenuto finora, il modello F23. A partire dal 1 gennaio 2015, invece, i suddetti versamenti devono essere effettuati esclusivamente mediante modello F24 Elide. VERSAMENTO IMPOSTE RELATIVE AI CONTRATTI DI LOCAZIONE IMPOSTA DI REGISTRO IMPOSTA DI BOLLO TRIBUTI SPECIALI E COMPENSI SANZIONI E INTERESSI FINO AL 31 GENNAIO 2014: MODELLO F23 DAL 1 FEBBRAIO 2014 AL 31 DICEMBRE 2014: MODELLO F23 O MODELLO F24 ELIDE DAL 1 GENNAIO 2015: MODELLO F24 ELIDE Il modello di pagamento F24 ELIDE deve essere presentato: dai soggetti titolari di partita IVA: esclusivamente con modalità telematiche, direttamente o attraverso gli intermediari abilitati, utilizzando i servizi on-line dell Agenzia delle entrate e del sistema bancario e postale; dai soggetti NON titolari di partita IVA, oltre che con le modalità telematiche previste per i soggetti titolari di partita IVA, anche presso gli sportelli delle banche aderenti alla convenzione regolante lo svolgimento del servizio di riscossione dei modelli F24, delle Poste Italiane S.p.A. e degli agenti della riscossione. Per consentire il versamento, mediante il modello F24 Elide, dell'imposta di registro, dei tributi speciali e dei compensi, dell'imposta di bollo, delle sanzioni e degli interessi dovuti in caso di locazioni immobiliari, l'agenzia delle Entrate ha istituito, con la Risoluzione n. 14/E del 24 gennaio 2014, i codici tributo da indicare nel modello di pagamento. I codici tributo sono i seguenti: 1500 Imposta di registro per prima registrazione 1501 Imposta di registro per annualità successive

7 Numero 20/2014 Pagina 7 di Imposta di registro per cessioni del contratto 1503 Imposta di registro per risoluzioni del contratto 1504 Imposta di registro per proroghe del contratto 1505 Imposta di bollo 1506 Tributi speciali e compensi 1507 Sanzioni da ravvedimento per tardiva prima registrazione 1508 Interessi da ravvedimento per tardiva prima registrazione Sanzioni da ravvedimento per tardivo versamento di annualità e adempimenti successivi Interessi da ravvedimento per tardivo versamento di annualità e adempimenti successivi Con la stessa Risoluzione, è stato istituito il codice identificativo 63, denominato Controparte, per consentire la corretta identificazione del soggetto che è "controparte" del contratto. Il modello F24 Versamenti con elementi identificativi, nel caso di contratti di locazione immobiliare, va così compilato: nella sezione CONTRIBUENTE deve essere indicato: nei campi codice fiscale e dati anagrafici, il codice fiscale ed i dati anagrafici della parte che effettua il versamento; nel campo Codice fiscale del coobbligato, erede, genitore, tutore o curatore fallimentare, il codice fiscale del soggetto controparte (oppure di una delle controparti), unitamente al codice identificativo 63, da indicare nel campo codice identificativo ; nella sezione ERARIO ED ALTRO deve essere indicato: nei campi codice ufficio e codice atto, nessun valore; nel campo tipo, la lettera F (identificativo registro); nel campo elementi identificativi : in caso di pagamenti per la prima registrazione: nessun valore; in caso di pagamenti per annualità successiva, cessione, risoluzione e proroga del contratto: il codice identificativo del contratto (composto da 17 caratteri e reperibile nella copia del modello di richiesta di registrazione del contratto restituito dall ufficio o, per i contratti registrati per via telematica, nella ricevuta di registrazione). Nel caso in cui non sia disponibile il suddetto codice identificativo, il campo elementi identificativi deve essere valorizzato con l indicazione di un codice (composto da 16 caratteri) formato nel modo seguente: nei caratteri da 1 a 3 è inserito il codice Ufficio presso il quale è stato registrato il

8 Numero 20/2014 Pagina 8 di 9 contratto; nei caratteri da 4 a 5 sono inserite le ultime due cifre dell anno di registrazione; nei caratteri da 6 a 7 è inserita la serie di registrazione; (in caso di numero inferiore di caratteri, completare gli spazi, a partire da sinistra, con gli zeri ( 0 ); nei caratteri da 8 a 13 è inserito il numero di registrazione, (in caso di numero inferiore di caratteri, completare gli spazi, a partire da sinistra, con gli zeri ( 0 ); nei caratteri da 14 a 16 è inserito, se presente, il sottonumero di registrazione oppure 000. nel campo codice, il codice tributo; nel campo anno di riferimento : in caso di prima registrazione: è indicato l anno di stipula del contratto o di decorrenza, se anteriore, nel formato AAAA ; in caso di annualità successiva, proroga, cessione o risoluzione : è indicato l anno di scadenza dell adempimento, nel formato AAAA ; nel campo importi a debito versati : gli importi da versare. Contratto di locazione immobiliare -Modalità di compilazione del modello F24 Elide (dati della parte che effettua il versamento) (dati della controparte) 63 (nessun valore) F (cod.trib.) (codice identificativo contratto; in caso di prima registrazione, nessun valore) anno di decorrenza (prima registrazione); anno di scadenza (altri casi)

9 Numero 20/2014 Pagina 9 di 9 La Risoluzione n. 14/E/2014 ha istituito anche i codici tributo per il versamento delle somme a seguito di avvisi di liquidazione emessi dagli Uffici, che sono: A135 A136 A137 A138 Imposta di registro - Avviso di liquidazione dell'imposta Imposta di bollo - Avviso di liquidazione dell'imposta Sanzioni - Avviso di liquidazione dell'imposta Interessi - Avviso di liquidazione dell'imposta In tal caso, all'interno della sezione "ERARIO ED ALTRO" del modello F24 Elide, in corrispondenza dei campi codice ufficio, codice atto e anno di riferimento (nel formato AAAA ), vanno indicati i dati presenti nel modello di pagamento allegato all avviso di liquidazione inviato dall Ufficio ovvero, se non disponibile, nell avviso stesso. Il campo tipo è valorizzato anche in questo caso con la lettera F (identificativo Registro). La Risoluzione ricorda i termini per il versamento dell'imposta di registro per i contratti di locazione e affitto di beni immobili, precisando che essa va versata: in generale, entro 30 giorni dalla stipula del contratto; nel caso di contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale, l'imposta può essere assolta sul corrispettivo pattuito per l'intera durata del contratto ovvero annualmente sull'ammontare del canone relativo a ciascun anno. Ti ricordiamo che puoi accedere all'area Riservata del Sito dove è disponibile on line l'archivio di tutte le Circolari del Giorno.